5. INFORME-PLUSVALIěA-PPRU-FERROCARRIL-CALLE13-VF-Firmado UAECD

03-02-FR-33 V 2

UNIDAD ADMINISTRATIVA ESPECIAL DE

CATASTRO DISTRITAL – UAECD

CÁLCULO DEL EFECTO PLUSVALÍA PARA EL PLAN PARCIAL DE RENOVACIÓN

URBANA “FERROCARRIL - CALLE 13”

DECRETO DISTRITAL N° 800 DEL 20 DE DICIEMBRE DE 2019

BOGOTÁ, D.C., SEPTIEMBRE 2020DECRETO DISTRITAL N° 800 DE 2019

PPRU FERROCARRIL - CALLE 13

03-02-FR-33 V.2

CÁLCULO DEL EFECTO PLUSVALÍA PARA EL PLAN PARCIAL DE RENOVACIÓN

URBANA FERROCARRIL CALLE 13

INTRODUCCIÓN

La noción de la participación en plusvalía establecida en el artículo 73 de la Ley 388 del 18 de julio de 1997, se refiere a los beneficios generados a un predio o inmueble con ocasión de las acciones urbanísticas del Estado, que regula la utilización del suelo y del espacio aéreo urbano y/o incrementando su aprovechamiento.

La naturaleza de la participación en plusvalía, según se ha definido en la jurisprudencia de la Corte Constitucional 1 y del Consejo de Estado2, busca que los beneficios que recibe el propietario de un bien inmueble no sean sólo de él, sino que, del mismo participe la ciudadanía en general de forma equilibrada. Esto, en la medida en que los ingresos conseguidos por la participación en la plusvalía

bien inmueble no sean sólo de él, sino que, del mismo participe la ciudadanía en general de forma equilibrada. Esto, en la medida en que los ingresos conseguidos por la participación en la plusvalía se destinen a la protección del interés común, al e spacio público y en general, al mejoramiento urbano del municipio o distrito.

En este sentido, la participación propone recuperar parcialmente el mayor valor que alcanza el suelo como resultado de decisiones administrativas; debido, a que el plusvalor generado no se debe a la inversión o esfuerzo privado sino a una decisi ón pública. En otras palabras, los suelos que aumentan su precio son aquellos que obtienen un incremento en su aprovechamiento, producto de las acciones urbanísticas que regula la utilización del suelo y del espacio aéreo urbano, definido en el Plan de Ordenamiento Territorial, en comparación con las anteriores normas urbanísticas.

1 Entre otras, las sentencias C-495/98 y C-517/07 2 Entre otras, la sentencia proferida por la Sección Cuarta del Honorable Consejo de Estado, dentro del proceso con número de radicación 2500023-27-000-2005-00262 01(16532), en donde consideró que: “ El artículo 82, inciso segundo, de la Constitución Política, establece el derecho de las entidad es públicas a participar en la plusvalía que se llegue a generar con sus acciones y actividades de regulación y desarrollo urban ístico del suelo y del espacio aéreo. La plusvalía, de que trata el mandato constitucional, es el beneficio económico que recibe un propietario de un bien inmueble, como consecuencia de una actuación de una entidad pública en mater ia de uso del suelo y del espacio aéreo urbano, que

trata el mandato constitucional, es el beneficio económico que recibe un propietario de un bien inmueble, como consecuencia de una actuación de una entidad pública en mater ia de uso del suelo y del espacio aéreo urbano, que representa un mayor valor de sus propiedades y/o rendimientos o utilidades. Se observa, entonces, que la norma bus ca que los beneficios obtenidos por la acción urbanística no sean sólo de los propietarios de bienes inmuebles, sino que del mismo participe la ciudadanía en general, de forma equilibrada, en la medida en que los ingresos conseguidos por la participación en la plusvalía se destinen a la protección d el interés común, al espacio público y, en general, al mejoramiento urbano del municipio o distrito. De los ar tículos transcritos se observa que la plusvalía es un tr ibuto que pueden cobrar los municipios o distritos, a los prop ietarios o poseedores de bienes inmuebles ubicados en su jurisdicción, como consecuencia de una actuación administrativa consistente en una acción urbanística relacionada con i) la incorporación de suelo rural a suelo de expansión urba na o la consideración de parte del suelo rural como suburb ano, ii) el establecimiento o modificación del régimen o zona del us o del suelo y iii) la autorización de un mayor aprovechami ento del suelo por una edificación, bien sea elevando el índice de ocupación o el índice de construcción, o los dos. La doctrin a ha definido la participación en la plusvalía como “un verd adero tributo inmobiliario que grava el incremento de valor de los inmuebles que resulta de las actuaciones urbanísticas que determina la ley” y en esos términos la considera como un a clase de contribución diferente a las usuales contribuciones de valorización. La misma ley faculta a los concejos

los inmuebles que resulta de las actuaciones urbanísticas que determina la ley” y en esos términos la considera como un a clase de contribución diferente a las usuales contribuciones de valorización. La misma ley faculta a los concejos municipales y distritales para que establezcan, mediante acuerdos de carácter general, las normas para la aplicación de la participación en la plusvalía en los respectivos territorios, lo que hizo que el Concejo de Bogotá D.C., al expedir el Acuerdo 118 del 30 de diciembre de 2003.” (Subrayado fuera del texto original)DECRETO DISTRITAL N° 800 DE 2019

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03-02-FR-33 V.2 Con el presente estudio técnico, se está atendiendo la solicitud de cálculo del efecto plusvalía efectuada por la Secretaría Distrital de Planeación-SDP-, mediante oficio 2-2020-03172 del 24 de enero de 2020 y recibida en la Unidad Administrativa Especial de Catastro Distrital-UAECD-, mediante radicado 2020ER1768 del 27 de enero de 2020; una vez revisada, se solicitó información normativa requerida para realizar el cálculo del efecto plusvalía mediante oficio 2020EE9867 de 11 de marzo de 2020 y recibida la respuesta por parte de la SDP mediante radicado 2-2020-19533 de 22 de abril de 2020. La solicitud se encuentra radicada en el Sistema Integrado de Información Catastral-SIICcon el No. 2020-119080 de 13 de febrero de 2020.

Ahora bien, por motivos de la expedición del Decreto Nacional N° 417 del 17 de marzo de 2020 por el cual se declara el estado de emergencia económica, social y ecológica en todo el territorio

Ahora bien, por motivos de la expedición del Decreto Nacional N° 417 del 17 de marzo de 2020 por el cual se declara el estado de emergencia económica, social y ecológica en todo el territorio nacional, la Alcaldía de Bogotá D.C. expidió el Decreto Distrital N° 092 del 24 de marzo de 2020, por el cual se imparten las órdenes e instrucciones necesarias para la debida ejecución de la medida de aislamiento obligatoria ordenada mediante Decreto Nacional N° 457 del 22 de marzo de 2020 y la Unidad Administrativa Especial de Catastro Distrital - UAECD expidió la Resolución N° 0252 del 25 de marzo de 2020 por la cual se suspenden lo s términos correspondientes a los trámites administrativos y disciplinarios en la Unidad Administrativa Especial de Catastro Distrital por motivos de salubridad pública, desde el 24 de marzo hasta el 12 de abril de 2020 inclusive, la cual, fue prorrogada por la Resolución N° 0308 del 13 de abril de 2020, luego por la Resolución N°0321 del 27 de abril de 2020, luego por la Resolución N° 0427 del 11 de mayo de 2020, luego por la Resolución N° 0444 del 26 de mayo de 2020 y, finalmente por la Resolución N° 0449 del 01 de junio de 2020, la cual termina con la suspensión de términos legales el día 15 de junio de 2020 a las 24 horas. Como el trámite del Cálculo del Efect o Plusvalía se basa en lo establecido en el Decreto Distrital N° 803 del 20 de diciembre de 2018, el cual asigna unos tiempos para adelantarlo,

las 24 horas. Como el trámite del Cálculo del Efect o Plusvalía se basa en lo establecido en el Decreto Distrital N° 803 del 20 de diciembre de 2018, el cual asigna unos tiempos para adelantarlo, estos, se han suspendido hasta la culminación de la emergencia decretada por el Distrito; por lo tanto, los términos legales para el presente Cálculo del Efecto Plusvalía, se suspendieron desde el 24 de marzo hasta el 15 de junio de 2020.

Es importante mencionar, que las fechas en las cuales se realizan los ejercicios residuales serán los que corresponden a la vigencia de la acción urbanística (Decreto Distrital N° 800 de fecha 20 de diciembre de 2019).

DESCRIPCIÓN GENERAL

Límites y localización:

LOCALIZACIÓN LÍMITES

Norte Avenida Ferrocarril del Sur - Carrera 39 Sur Carrera 38 Oriente Calle 17 Occidente Avenida Colón - Calle 13

Fuente: Decreto Distrital N° 800 de 2019, artículo 2º.DECRETO DISTRITAL N° 800 DE 2019

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03-02-FR-33 V.2 El plan parcial basicamente está conformado por el predio que se relaciona a continuación, ubicado en el sector catastral 004208 Los Ejidos, en la Localidad 16-Puente Aranda-, información que se extractó del Decreto Distrital No800 del 20 de diciembre de 2019:

CHIP MATRÍCULA DIRECCIÓN AAA0073SJSY 050C-00086222 AC13 38 54

El plan parcial se localiza al occidente de la ciudad, en una zona donde predomina el uso industrial

CHIP MATRÍCULA DIRECCIÓN AAA0073SJSY 050C-00086222 AC13 38 54

El plan parcial se localiza al occidente de la ciudad, en una zona donde predomina el uso industrial y acompañado de usos comerciales sobre las vías arteriales del sector y dotacionales al interior de la zona industrial; el planteamiento de este proyecto, busca consolidar el modelo de renovacion urbana, estructurando un plan urban ístico que considere los mejores aprovechamientos en edificabilidad y un nuevo uso del suelo residencial y, mejorando las condiciones del entorno, entre estas, el espacio público, la movilidady la calidad de habitabilidad.

El equipamiento urbano próximo al sector se considera en buen estado, las vías se encuentran pavimentadas y en regular estado de conservación, la zona cuenta con todos los servicios públicos básicos más complementarios: acueducto, alcantarillado, energía eléctrica, alumbrado público, teléfono y gas domiciliario y, en el equipamiento próximo se destacan la Secretaría Distrital de Movilidad, la Secretaría Distrital de Salud, la Biblioteca Universidad Distrital Francisco José de Caldas (antiguo Matadero Distrital), la URI de Puente Aranda, la Unidad Permanente de Justicia (UPJ), la Estación Transmilenio Zona Industrial y la zona comercial de San Andresito de la 38, por citar algunos.

NORMATIVA PARA EL CÁLCULO DEL EFECTO PLUSVALÍA

Para la realización del cálculo se aplicaron los li neamientos establecidos en las siguientes disposiciones:

 Ley N° 388 del 18 de julio de 1997  Decreto Nacional N° 1420 del 24 de julio de 1998  Acuerdo Distrital N° 118 del 30 de diciembre de 2003

disposiciones:

 Ley N° 388 del 18 de julio de 1997  Decreto Nacional N° 1420 del 24 de julio de 1998  Acuerdo Distrital N° 118 del 30 de diciembre de 2003  Decreto Nacional N° 1788 del 03 de junio de 2004  Resolución N° 620 del 23 de septiembre de 2008 del Instituto Geográfico Agustín Codazzi  Acuerdo Distrital N° 352 del 23 de diciembre de 2008  Decreto Distrital N° 020 del 19 de enero del 2011  Acuerdo Distrital N° 682 del 5 de julio de 2017  Decreto Distrital N° 803 del 20 de diciembre de 2018DECRETO DISTRITAL N° 800 DE 2019

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Fuente: Estudio técnico comparativo de norma del Decreto Distrital N° 800 de 2019.

ÍTEMS

CONDICIONES NORMATIVAS

ANTES DE LA ACCIÓN

URBANÍSTICA

CONDICIONES NORMATIVAS

DESPUÉS DE LA ACCIÓN

URBANÍSTICA

DECRETO DISTRITAL N° 317

DEL 26 DE JULIO DE 2011

UPZ 108 ZONA INDUSTRIAL

DECRETO DISTRITAL N° 800

DEL 20 DE DICIEMBRE DE 2019

DECRETO DISTRITAL N° 804

DEL 20 DE DICIEMBRE DE 2018

Área de actividad Industrial Industrial Tratamiento Consolidación Modalidad de sectores urbanos especiales Renovación urbana Modalidad redesarrollo

DECRETO DISTRITAL N° 804

DEL 20 DE DICIEMBRE DE 2018

Área de actividad Industrial Industrial Tratamiento Consolidación Modalidad de sectores urbanos especiales Renovación urbana Modalidad redesarrollo Sector normativo 1 No aplica Subsector de edificabilidad A No aplica Subsector de uso I No aplica Tipología Continua Continua en plataforma Aislada entre edificaciones Altura máxima permitida 5 pisos 84 m. y 20 pisos; restricciones según concepto de la Aeronáutica Civil. Índice de ocupación máximo 0,7 Resultante Índice de construcción 3,5 3,102 Demanda de estacionamientos C Según anexo 4 Decreto Distrital N°190 de 2004 C Según anexo 4 Decreto Distrital N°190 de 2004 Estrato No aplica. 3 Antejardín No se exige No se exige Aislamiento lateral No se exige No aplica Aislamiento posterior No se exige Usos del suelo

Uso Principal:

Industria

Usos Principales:

Residencial Comercio: Vecinal y zonalDECRETO DISTRITAL N° 800 DE 2019

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ZONAS HOMOGÉNEAS FÍSICAS Y GEOECONÓMICAS

ESCENARIO ANTES DE LA ACCIÓN URBANÍSTICA

CÓDIGO: 6712415154432

CLASE DE SUELO: Urbano No Protegido

ÁREA DE ACTIVIDAD: Industrial

ESCENARIO ANTES DE LA ACCIÓN URBANÍSTICA

CÓDIGO: 6712415154432

CLASE DE SUELO: Urbano No Protegido ÁREA DE ACTIVIDAD: Industrial TRATAMIENTO URBANÍSTICO: De sectores urbanos especiales TOPOGRAFÍA: Plana (0 a menos del 7 %).

SERVICIOS PÚBLICOS: Servicios Básicos más tres complementarios VÍAS: Vehiculares pavimentadas, buen estado, vía arterial principal

ACTIVIDAD ECONÓMICA: Industrial

TIPO SEGÚN ACTIVIDAD EC: Industria transformadora

ESCENARIO DESPUÉS DE LA ACCIÓN URBANÍSTICA

CÓDIGO: 6713115154413

CLASE DE SUELO: Urbano No Protegido.

ÁREA DE ACTIVIDAD: Industrial TRATAMIENTO URBANÍSTICO: Renovación urbana modalidad redesarrollo.

TOPOGRAFÍA: Plana (0 a menos del 7 %).

SERVICIOS PÚBLICOS: Servicios Básicos más tres complementarios.

VÍAS: Vehiculares pavimentadas, buen estado, vía arterial principal

ACTIVIDAD ECONÓMICA: Residencial.

TIPO SEGÚN ACTIVIDAD EC: Tipo 3

METODOLOGÍA PARA EL CÁLCULO DEL AVALÚO

Para determinar el valor del terreno antes de la acción urbanística y para determinar el valor del suelo con la acción urbanística, se utilizó el método RESIDUAL, el cual se encuentra definido y reglamentado, en la Resolución N° 620 de 2008 del Instituto Geográfico Agustín Codazzi-IGAC-.

MÉTODO VALUATORIO ANTES DE LA ACCIÓN URBANÍSTICA

reglamentado, en la Resolución N° 620 de 2008 del Instituto Geográfico Agustín Codazzi-IGAC-.

MÉTODO VALUATORIO ANTES DE LA ACCIÓN URBANÍSTICA

Dentro del estudio normativo de este escenario, físicamente se toma como referencia el área del predio de 22.767,55 m

2. Posteriormente, se identifica que el predio tiene reserva vial por las vías arteriales AC 13 (Avenida Colón) y AK 39 (Avenida Ferrocarril del Sur) de 2.436,92 m2. Con esta información, se organiza el esquema de ordenamiento autorizado por la norma urbana aplicable y descrita anteriomente. Como resultado de la sustracción de las anteriores medidas, se obtiene unDECRETO DISTRITAL N° 800 DE 2019

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03-02-FR-33 V.2 área neta urbanizable de 20.330,63 m2, extensión que es igual al área útil, dado que no se tienen establecidas cargas urbanísticas de cesiones dentro del Decreto Distrital N° 371 de 2011, reglamentario de la UPZ N° 108 - Zona Industrial.

Seguidamente, se aplica el índice de ocupación máximo autorizado para el predio, es decir, 0,7 para obtener una ocupación máxima de 14.231,44 m 2, pero por efectos de la debida aplicación de las normas volumétricas (especialmente lo relaciona do con equipamiento comunal privado y estacionamientos para el uso industrial), el área de ocupacional final para el uso industrial es de 14.223,62 m2.

Es de anotar, que como el predio es de uso industri al, no le aplican las cargas urbanísticas

estacionamientos para el uso industrial), el área de ocupacional final para el uso industrial es de 14.223,62 m2.

Es de anotar, que como el predio es de uso industri al, no le aplican las cargas urbanísticas establecidas en el Decreto Distrital N° 804 de 2018; por lo tanto, la ocupación final se distribuye entre la establecida para las bodegas en planta de 12.175,00 m 2 para desarrollar el uso principal y un área de 2.048,63 m2 para disponer del edificio de parqueaderos, que totalizan 14.223,62 m2 (69,96% del ANU).

Considerando el uso principal permitido en este escenario normativo, se plantea, para el desarrollo del ejercicio residual, la construcción de bodegas en parque industrial con edificaciones hasta de tres pisos en propiedad horizontal; por lo tanto, e l área vendible final es igual al área total construida, es decir, no se descuentan ni puntos fijos (10%) ni circulaciones adicionales.

Para el uso industrial, con una ocupación de 12.175,00 m 2, se obtiene un área total construida y vendible de 36. 524,99 m 2. Es de anotar, que para el uso industrial no es frec uente hacer parqueaderos en sótano. El equipamiento comunal privado construido (608,75 m2) se ubica en una edificación especial junto a la recepción e ingreso al Parque Industrial. Con todo esto se dispone un área total vendible de 36.524,99 m2.

Este proyecto obtuvo los siguientes índices resultantes (calculados sobre ANU):

Índice de ocupación: 0,7

Índice de construcción: 1,8

La cantidad de estacionamientos propuestos están de acuerdo a la exigencia normativa del Decreto

Este proyecto obtuvo los siguientes índices resultantes (calculados sobre ANU):

Índice de ocupación: 0,7

Índice de construcción: 1,8

La cantidad de estacionamientos propuestos están de acuerdo a la exigencia normativa del Decreto Distrital N° 190 de 2004 (Anexo 4) y del Decreto Distrital N° 804 de 2018, para un total de 425 estacionamientos privados y de visitantes y de 212 para bicicletas, de los cuales el 20% (61) de los privados se construyen y ubican en planta, porque c orresponden a tráfico pesado (área de ocupación de 42 m 2) y requieren ubicarse frente a las fachadas de las bodegas para cargue y descargue y, los demás parqueaderos (80% de los privados y el total de visitantes), se ubican en un edificio de tres pisos.DECRETO DISTRITAL N° 800 DE 2019

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03-02-FR-33 V.2 Para los costos de construcción del proyecto simulado, se elaboran los presupuestos especiales para la construcción de bodegas en parque industrial de tres (3) pisos de altura (bodegas tipo Parque Industrial Portos-Zona Aeropuerto), edificio para parqueaderos en altura y edificio con recepción y equipamiento comunal privado construido de tres (3) pisos. Los presupuestos son calculados para diciembre de 2019 con un valor de costo directo de $ 1.132.142,86 m2 para el uso industrial, $587.500,00 m2 para el edificio de parqueo y un valor de $ 1.166.071,43 m2 para el equipamiento comunal privado. (ver anexo 2 Presupuestos costos directos).

$587.500,00 m2 para el edificio de parqueo y un valor de $ 1.166.071,43 m2 para el equipamiento comunal privado. (ver anexo 2 Presupuestos costos directos).

Para los costos indirectos se toman las tarifas y p orcentajes reglamentados por ley respecto a impuesto de delineación urbana, cargo fijo de licencia, gastos notariales y de registro, honorarios proyecto arquitectónico, honorarios de gerencia de proyecto, honorarios de estudios y diseños técnicos, ingeniería de detalle, costos financieros y costos indirectos de las ventas.

Se costea la adecuación de zonas verdes privadas, las zonas duras industriales en planta y el área de estacionamientos en planta con presupuestos elaborados por la Unidad.

Para determinar el valor de ventas de los productos inmobiliarios construidos (Industrial en Parque Industrial) se realizó una investigación del mercado que se describe a continuación:

Para las Bodegas Industriales, de escala urbana y metropolitana, se realizó el estudio bajo tres parámetros, a saber:

1. Identificar Parques Industriales vigentes que sean comparables al construido para el escenario

ANTES.

2. Determinación del valor integral de venta, incluido el servicio de oficinas internas dentro de la misma construcción, porque se debe aplicar dicho valor sobre todo el área vendible encontrada, y,

3. Que la información comercial obtenida cumpla con los parámetros estadísticos establecidos en la Resolución IGAC N° 620 de 2008.

Una vez realizado el estudio de mercado y su análisis estadístico, se adopta el valor de $3.228.000 m 2 (límite superior redondeado a miles) por ser aplicable para un proyecto nuevo, para toda el área

Una vez realizado el estudio de mercado y su análisis estadístico, se adopta el valor de $3.228.000 m 2 (límite superior redondeado a miles) por ser aplicable para un proyecto nuevo, para toda el área vendible de este proyecto. Como el estudio completo se realizó para diciembre de 2018, se actualiza el valor a diciembre de 2019 aplicando el IVIUR Industrial obtenido en la Actualización Catastral realizada por la UAECD para la vigencia 2019, el cual fue de 6,6%, para obtener un valor final de venta de $3.441.048 m2.DECRETO DISTRITAL N° 800 DE 2019

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Como utilidad, según lineamientos de la UAECD para el uso industrial planteado en el ejercicio se establece el 14% sobre las ventas estimadas. (Ver anexo 4 Ejercicios residuales).

Una vez desarrollado el ejercicio, se obtiene un valor residual para el área bruta del terreno de $1.707.000 m 2.

MÉTODO RESIDUAL DESPUÉS DE LA ACCIÓN URBANÍSTICA

Para realizar el ejercicio residual en el escenario de la acción urbanística, se considera que el Plan Parcial se desarrolla en toda la manzana que abarca el predio; por lo tanto, se aplicó la normatividad urbanística establecida en el Decreto Distrital N° 800 del 20 de diciembre de 2019, realizando los cálculos con la edificabilidad y usos autorizados en éste, los anexos y el DTS.

El área objeto de reparto (AOR) de 22.767,55 m 2 se toma según lo consignado en el artículo 7 del

realizando los cálculos con la edificabilidad y usos autorizados en éste, los anexos y el DTS.

El área objeto de reparto (AOR) de 22.767,55 m 2 se toma según lo consignado en el artículo 7 del Decreto Distrital N° 800 de 20 de diciembre de 2019, que corresponde al escenario DESPUÉS. A esta área se le descuenta el área de la reserva vial identificada e n el mencionado Decreto por 2.436,92 m2, con la cual se llega al área neta urbanizable ANU de 20.330,63 m2. Adicionalmente, como todo proyecto de renovación urbana debe realizar cesiones obligatorias del 20%, es decir, un valor mínimo de 4.553,51 m2, el mencionado Decreto determinó un total de cargas urbanísticas de 4.969,19 m2 (en donde quedarón incluidas las áreas de reserva vial de 2.436,92 m2). Es así como se llega al área útil de 17.798,36 m2.

USOS:

PRINCIPAL: Vivienda multifamiliar (Compatibilidad según concepto SDA 2019EE48020.

COMPLEMENTARIOS : Comercio de escala local y zonal (Los indicados en la Plancha de

Usos de la UPZ N° 108 Zona Industrial).

Nota: Información tomada del artículo 15 del Decreto Distrital N° 800 de 2019.DECRETO DISTRITAL N° 800 DE 2019

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EDIFICABILIDAD

Índice de ocupación: Resultante Índice de construcción: 3,102 ANU

Las áreas totales de construcción por índice y usos autorizados se describen a continuación:

V.2

EDIFICABILIDAD

Índice de ocupación: Resultante Índice de construcción: 3,102 ANU

Las áreas totales de construcción por índice y usos autorizados se describen a continuación:

Nota: Información tomada del artículo 16 del Decreto Distrital N° 800 de 2019.

A partir de las anteriores áreas construidas por us o, se calculan l as ár eas totales construidas tomando como guía el esquema de distribución descrito en la imagen de abajo, disponible en el documento técnico de soporte DTS del Decreto Distrital N° 800 de 2019:DECRETO DISTRITAL N° 800 DE 2019

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03-02-FR-33 V.2 Según lo aprobado por el Decreto Distrital N° 800 de 2019 para el predio, la distribución entre los usos asignados y el cumplimiento de los parámetros normativos vigentes a la fecha, se estableció una ocupación final en planta de 6.400,92 m2 para el uso residencial y comercial y 1.151,25 m2 para el edificio de parqueaderos, es decir, 7.552,17 m2 (0,33 del ANU). El proyecto urbanístico no desarrolla sótanos. Para el uso comercial, se destina el primer piso de una edificación de 3 pisos de altura destinados al equipamiento comunal privado. Para el uso Residencial, se determina un área total construida de 77.929,39 m2 en edificios de catorce (14) pisos de altura. Y pa ra el uso comercial un área total construida de 543,33 m2, y para el edificio de parqueaderos un área de

total construida de 77.929,39 m2 en edificios de catorce (14) pisos de altura. Y pa ra el uso comercial un área total construida de 543,33 m2, y para el edificio de parqueaderos un área de 6.907,50 m2, lo que permite determinar un área total construida de 85.380,22 m2 para toda la manzana del proyecto.

Posterior al cálculo del área total construida, se descuentan los puntos fijos por 7.847,27 m 2 (10%) y las circulaciones adicionales (sólo para el uso residencial) por 1.110,08 m2. No se descontaron las áreas correspondientes al equipamiento comunal privado construido (Se localizan por fuera de las edificaciones residenciales) para determinar el áre a final vendible de 69.515,37 m 2, que se discriminan en 69.026,37 m2 en uso residencial y 489,00 m2 en uso comercial zonal.

Este proyecto obtuvo los siguientes índices resultantes (calculados sobre área bruta según Decreto Distrital N° 800/19 ): Índice de ocupación: 0,33

Índice de construcción: 3, 05

La exigencia de equipamiento comunal privado se plantea según lo establecido en el Decreto Distrital N° 800 de 2019, el cual aplica lo establecido en los Decretos Distritales N° 080 de 2016 y N° 804 de 2018 (Para proyectos VIS: 6 metros por las primeras 150 viviendas y 8,5 metros por las siguientes). El área total requerida para el equipa miento comunal privado es de 15.220,75 m 2 distribuidos de la siguiente forma, a saber: zonas verdes (12.176,60 m2) de las cuales el 50% se

siguientes). El área total requerida para el equipa miento comunal privado es de 15.220,75 m 2 distribuidos de la siguiente forma, a saber: zonas verdes (12.176,60 m2) de las cuales el 50% se deben localizar en primer piso y 3.044,15 m2 construidos y localizados dentro de dos edificaciones de tres pisos (3) de altura, una de ellas, con comercio en el primer piso.

La cantidad propuesta de estacionamientos corresponde a la determinada en el estudio técnico de soporte, en total se plantean 443 para automóviles, (según artículo 18 Decreto Distrital N° 800 de 2019) más lo establecido en el parágrafo del artículo 18 Decreto Distrital N° 800 de 2019.

Para los costos de construcción del proyecto simulado, se elaboran los presupuestos especiales para la construcción de edificios residenciales de cator ce (14) pisos de altura tipo 3, edificio para parqueaderos en altura y dos edificios para el equipamiento comunal privado construido de tres (3) pisos, uno de ellos con comercio en el primer piso. Los presupuestos son calculados para diciembre de 2019 con un valor de costo directo de $ 1.390.178,57 m 2 para el uso residencial, $ 1.166.071,43 m2 para el uso comercial y equipamiento comunal privado y $587.500,00 m2 para el edificio de parqueo. (ver anexo 2 Presupuestos costos directos).DECRETO DISTRITAL N° 800 DE 2019

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03-02-FR-33 V.2 Los costos indirectos son tomados de las tarifas y los porcentajes reglamentados en cuanto a:

PPRU FERROCARRIL - CALLE 13

03-02-FR-33 V.2 Los costos indirectos son tomados de las tarifas y los porcentajes reglamentados en cuanto a: impuesto de delineación urbana, cargo fijo de licencia, gastos notariales y de registro, honorarios proyecto arquitectónico, honorarios de gerencia de proyecto, honorarios de estudios y diseños técnicos, ingeniería de detalle, costos financieros y costos indirectos de las ventas.

El costo de construcción de cargas urbanísticas se calculan a partir de los presupuestos disponibles en la UAECD para las obras descritas en el Decreto Distrital N° 800 de 2019 (art. 7).

Como otro costo se plantea la adecuación de zonas verdes privadas y las obras de adecuación para las zonas establecidas como equipamiento comunal privado.

Para determinar el valor de ventas de los productos inmobiliarios construidos (Residencial y comercio) se usa la investigación del mercado realizada en proyectos nuevos y cercanos al predio del asunto, inclusive de proyectos de renovación ur bana en el Centro de Bogotá y en zonas industriales colindantes. Es de anotar que el proyecto es para vivienda de in terés social en Renovación Urbana, lo que indica que puede alcanzar el tope establecido en el Decreto Distrital N°1077 de 2015 (art 2.1.1.1.11.5 …en los cuales podrá ser hasta de 175 smlmv…), que comparado con el mercado en la zona, que también se encuentran en zonas de renovación urbana, se obtiene un intervalo de valores entre $3.803.530 m 2 y $3.968.537m2 con un promedio de $3.886.034 m2.

con el mercado en la zona, que también se encuentran en zonas de renovación urbana, se obtiene un intervalo de valores entre $3.803.530 m 2 y $3.968.537m2 con un promedio de $3.886.034 m2.

Por el estudio económico realizado y que es comparable con el producto establecido en el PPRU Ferrocarril Calle 13, se adopta para el uso residencial el valor del tope de VIS (175 smlmv), el cual se encuentra entre el valor promedio y el valor del límite inferior del estudio, y para el uso comercial, se adopta el valor de $8.000.000 m 2, del proyecto llamado 38 Plus (Comercio zonal en primer piso y residencial en pisos superiores) localizado en la misma zona industrial.DECRETO DISTRITAL N° 800 DE 2019

PPRU FERROCARRIL - CALLE 13

03-02-FR-33 V.2 Es de anotar que el valor residencial adoptado ($3. 842.070) garantiza el valor tope para una vivienda de interés social de 175 salarios mínimos legales mensuales vigentes (2019) para un apartamento con área construida de 37,72 m2, y se encuentra por debajo del promedio y dentro del rango del estudio de mercado realizado.

Como utilidad, según parámetros de la