80-2005 17102005 Marco Alfonso Iboy Herrera

17/10/2005 - CIVIL

80-2005

Recurso de casación interpuesto por Marco Alfonso Iboy Herrera, contra la sentencia de fecha trece de diciembre de dos mil cuatro, dictada por la Sala Segunda de la Corte de Apelaciones del Ramo Civil y Mercantil.

DOCTRINA ERROR DE HECHO EN LA APRECIACION DE LAS PRUEBAS: No puede prosperar el submotivo de error de hecho en la apreciación de las pruebas, si del cotejo de lo afirmado por la parte recurrente con el acto auténtico – documentosse establece que lo argumentado carece de veracidad VIOLACIÓN DE LEY: a) El contrato de promesa de compraventa se perfecciona, cuando se inscribe en el Registro General de la Propiedad, como lo determina la ley. b) Es improcedente este submotivo, cuando las normas que se denuncian como infringidas no tienen relación alguna con los hechos controvertidos. INTERPRETACION ERRÓNEA DE LA LEY: Es improcedente este submotivo, cuando no se realizó una falsa o equivocada interpretación de la ley.

LEYES ANALIZADAS: Artículos: 1,518 y 1,680 del Código Civil; 621 incisos 1º y 2º del Código Procesal Civil y Mercantil.

RECURSO DE CASACIÓN 80-2005

CORTE SUPREMA DE JUSTICIA, CÁMARA CIVIL: Guatemala, diecisiete de octubre de dos mil cinco. Se tiene a la vista para dictar sentencia el recurso de casación interpuesto por

Marco Alfonso Iboy Herrera, contra la sentencia de fecha trece de diciembre de de dos mil cuatro, dictada por la Sala Segunda de la Corte de Apelaciones del Ramo Civil y Mercantil, dentro del juicio ordinario identificado con el número C dos – noventa y ocho – cuatro mil treinta y ocho, promovido por el recurrente, en el Juzgado Séptimo de Primera Instancia del Ramo Civil del departamento de Guatemala, contra Fulgencio (único nombre) Andrade Urbina, Edgar Antonio Figueroa Muñoz y Luis Humberto Figueroa Muñoz.

ANTECEDENTES

I. El recurrente promovió juicio ordinario de devolución de sumas de dinero pagadas por él a cuenta de un contrato de promesa dejado sin efecto, ante el Juzgado Séptimo de Primera Instancia del ramo Civil, de este departamento, argumentando que, el veintiuno de abril de mil novecientos noventa y siete, celebró con el señor Fulgencio Andrade Urbina contrato de promesa decompraventa de la parte que le correspondía de un bien inmueble que poseía, en copropiedad con los señores Edgar Antonio y Luis Humberto ambos de apellidos Figueroa Muñoz, el cual consta en escritura pública número veinte autorizada por el notario Juan Francisco Durán Palomo; en el indicado contrato el precio del bien objeto del mismo se fijó en cien mil quetzales, a cuenta de dicha suma le entregó treinta y cuatro mil seiscientos quetzales en calidad de arras como consta en el propio instrumento y los restantes sesenta y cinco mil cuatrocientos quetzales se los pagaría al suscribir la escritura traslativa de dominio. Para el otorgamiento de esa escritura traslativa de dominio se fijo plazo de dos meses a contar de la fecha del otorgamiento de la escritura de promesa ya referida, el cual transcurrió sin que

los pagaría al suscribir la escritura traslativa de dominio. Para el otorgamiento de esa escritura traslativa de dominio se fijo plazo de dos meses a contar de la fecha del otorgamiento de la escritura de promesa ya referida, el cual transcurrió sin que se cumpliera con otorgar el contrato prometido, pues el promitente vendedor argumentaba que no había logrado obtener el consentimiento de sus copropietarios. El veintidós de julio de mil novecientos noventa y siete, de buena fe pagó la cantidad de veinticinco mil doscientos ochenta quetzales con once centavos, en adición a la suma inicialmente pagada, dicho pago lo efectuó a solicitud del señor Andrade Urbina, al Banco de Exportación, Sociedad Anónima, en pago de saldos y costas procesales de tarjetas de crédito del señor Andrade Urbina. De esa cuenta, del precio indicado en la promesa se incrementó a cincuenta y nueve mil ochocientos ochenta quetzales con once centavos. El contrato de promesa de compraventa no se cumplió, es decir la compraventa nunca se realizó, porque el señor Andrade, no obtuvo el consentimiento de sus copropietarios y optó por ocultarse, por lo que procedió a registrar el negocio en el Registro de la Propiedad, pero se suspendió la operación porque el señor Fulgencio Andrade Urbina desde el cuatro de abril de mil novecientos noventa y siete, es decir diecisiete días antes de celebrar el contrato de promesa de compraventa, había dispuesto de su derecho de copropiedad en el inmueble de marras, al haber otorgado en donación dicho derecho a los otros copropietarios, o sea que al celebrar el contrato de promesa con él, ya no tenía derecho alguno en tal inmueble, por lo que el señor Andrade Urbina debe restituir la cantidad de

marras, al haber otorgado en donación dicho derecho a los otros copropietarios, o sea que al celebrar el contrato de promesa con él, ya no tenía derecho alguno en tal inmueble, por lo que el señor Andrade Urbina debe restituir la cantidad de dinero que se le entregó a cuenta de la promesa referida.

II. Los demandados Luis Humberto y Edgar Antonio de apellidos Figueroa Muñoz plantearon excepciones previas de: a) Demanda defectuosa; b) Falta de cumplimiento de la condición a que estuviere sujeta (o) el derecho que se haga

(n) valer; c) Falta de cumplimiento de la condición a que estuviera sujeta la obligación que se haga (n) valer d) Falta de personalidad en Luis Humberto Figueroa Muñoz y Edgar Antonio Figueroa Muñoz para ser demandados; y e) Falta de personalidad en Marco Alfonso Iboy Herrera para demandar a Luis Humberto Figueroa Muñoz y a Edgar Antonio Figueroa Muñoz, las cuales con fecha doce de julio de mil novecientos noventa y nueve, las tres primeras se declararon sin lugar y las últimas dos con lugar; confirmando parcialmente el fallola Sala Segunda de la Corte de Apelaciones y declarando las últimas dos excepciones también sin lugar.

III. El veintidós de enero de dos mil uno, los demandados Luis Humberto y Edgar Antonio ambos de apellidos Figueroa Muñoz, contestaron la demanda en sentido negativo, planteando las excepciones perentorias de: a) Falta de

perfeccionamiento del contrato de promesa de venta a que se refiere el actor en su demanda; b) Improcedencia del reclamo de la devolución del doble de la suma supuestamente dada en arras por existir cláusula de indemnización en la promesa de compraventa; c) Falta de obligación en el demandado Fulgencio Andrade Urbina de pagar daños y perjuicios por no constar ni indicarse en la demanda en que forma se efectúo su incumplimiento; d) Incumplimiento por parte del promitente comprador de sus obligaciones contractuales; e) Inaplicabilidad al precio de la promesa de compra venta, de los supuestos pagos aducidos por Marco Alfonso Iboy Herrera al Banco de Exportación Sociedad Anónima; f) Inaplicabilidad del artículo 1864 del Código Civil a los donatarios Luis Humberto Figueroa Muñoz y Edgar Antonio Figueroa Muñoz, debido a que no consta si Fulgencio Andrade Urbina tiene o no otros medios para cumplir la supuesta acreeduría alegada por Marco Alfonso Iboy Herrera de fecha posterior a la donación; g) Falta de obligación en Edgar Antonio Figueroa Muñoz y Luis Humberto Figueroa Muñoz de responder por acreedurías posteriores a la donación que les hiciera Fulgencio Andrade Urbina; h) Falta de objeto licito en la promesa de compraventa; i) Nulidad absoluta en la promesa de compra venta; j) Falta de derecho en Marco Alfonso Iboy Herrera para demandar a Luis Humberto Figueroa Muñoz y a Edgar Antonio Figueroa Muñoz, la devolución de las arras supuestamente entregadas por el actor a Fulgencio (único nombre) Andrade Urbina; y k) Contrato de promesa de compraventa simulado.

IV. El veinticinco de agosto de dos mil tres, El Juzgado Séptimo de Primera

supuestamente entregadas por el actor a Fulgencio (único nombre) Andrade Urbina; y k) Contrato de promesa de compraventa simulado.

IV. El veinticinco de agosto de dos mil tres, El Juzgado Séptimo de Primera Instancia del Ramo Civil, dictó sentencia, en la cual declara Sin Lugar la demanda ordinaria promovida por Marco Alfonso Iboy Herrera.

V. El trece de diciembre de dos mil cuatro, la Sala Segunda de la Corte de Apelaciones del Ramo Civil y Mercantil, confirmó la sentencia de primer grado.

Contra la sentencia de segundo grado se interpuso el recurso de casación que hoy se conoce. RESUMEN DE LA SENTENCIA RECURRIDA La sentencia dictada por la Sala Segunda de la Corte de Apelaciones del Ramo Civil y Mercantil, en su parte resolutiva, declara: “... I) CONFIRMA la sentencia recurrida en todos los puntos expresamente impugnados a excepción del inciso k) del numeral romanos I, inciso que queda sin efecto ni valor legal alguno y resolviendo conforme a derecho DECLARA: SIN LUGAR LA EXCEPCIONPERENTORIA DE CONTRATO DE PROMESA DE COMPRAVENTA SIMULADO. …”. Para llegar a esta conclusión, la Sala consideró lo siguiente: “I.- “Al analizar el memorial de demanda, el de contestación de la misma e interposición de excepciones perentorias y los medios de prueba documental aportados al proceso, este cuerpo colegiado, establece lo siguiente: a) En cuanto a la excepción perentoria de Falta de perfeccionamiento del contrato de promesa de venta a que se refiere el actor en la demanda, se colige que el señor Juez A-quo, al declararla con lugar resolvió conforme a derecho, toda vez que con las pruebas

excepción perentoria de Falta de perfeccionamiento del contrato de promesa de venta a que se refiere el actor en la demanda, se colige que el señor Juez A-quo, al declararla con lugar resolvió conforme a derecho, toda vez que con las pruebas aportadas por la parte actora, se comprueba que no demostró y por ende no ejecutó en forma alguna el incumplimiento del señor FULGENCIO único nombre ANDRADE URBINA (demandado), del contrato de promesa de venta de bien inmueble, el cual no se inscribió en el Registro de la Propiedad, por no tener el demandado FULGENCIO único nombre ANDRADE URBINA derechos de propiedad ya sobre el bien objeto de la promesa. b) Respecto de las excepciones perentorias de improcedencia del reclamo de la devolución del doble de la suma supuestamente dada en arras por existir cláusula de indemnización en la promesa de compraventa, Falta de obligación en el demandado FULGENCIO ANDRADE URBINA de pagar daños y perjuicios por no constar ni indicarse en la demanda en que forma se efectuó su incumplimiento (sic) e incumplimiento (sic) por parte del promitente comprador de sus obligaciones contractuales; por la razón de no estar inscrito el contrato de promesa de venta, como ya se indicó, y por no acreditar el incumplimiento del promitente vendedor, esta (sic) sala (sic) arriba a la conclusión de que las excepciones devienen procedentes, no siendo aplicable en este caso el supuesto contenido en el artículo 1442 del Código Civil, tal y como lo estableció el juez de primer grado. c ) (sic) Este tribunal comparte también el criterio del señor juez de la causa en cuanto a declarar con lugar la excepción perentoria de inaplicabilidad al precio de la promesa de compraventa, de los supuestos pagos

el juez de primer grado. c ) (sic) Este tribunal comparte también el criterio del señor juez de la causa en cuanto a declarar con lugar la excepción perentoria de inaplicabilidad al precio de la promesa de compraventa, de los supuestos pagos aducidos por MARCO ALFONSO IBOY HERRERA al Banco de Exportación, S. A., efectivamente los documentos adjuntos por la parte actora como comprobantes de pago se refieren a una persona que no es parte y vinculada dentro del proceso, la señora NINFA AZUCENA MORALES DE ANDRADE, y las fotocopias de los cheques del Banco Granai & Towson, S. A. y Banco Agrícola Mercantil, no tienen causa que compruebe el origen del pago efectuado. d) En caso de las excepciones perentorias de Inaplicabilidad del artículo 1864 del código (sic) civil (sic) a los donatarios LUIS HUMBERTO FIGUEROA MUÑOZ y EDGAR ANTONIO FIGUEROA MUÑOZ y de Falta de obligación de EDGAR ANTONIO FIGUEROA MUÑOZ y LUIS HUMBERTO FIGUEROA MUÑOZ, de responder por acreedurías posteriores a la donación que les hiciera FULGENCIO ANDRADE URBINA. Esta sala (sic) advierte que con los medios de prueba queobran en el proceso, no se acreditó que el demandado FULGENCIO ANDRADE URBINA, carece de otros medios para cumplir con el reclamo formulado por el apelante y que siendo que a la fecha de la celebración del contrato de promesa

de venta, veintiuno de abril de mil novecientos noventa y siete, el señor FULGENCIO FIGUEROA MUÑOZ, ya no tenía derechos sobre la finca objeto de la promesa, por haberlos donado a los otros, demandados con anterioridad, el cuatro abril de mil novecientos noventa y siete, las excepciones referidas son procedentes tal y como lo resolvió el señor juez de primera instancia al declararlas con lugar. e) Así mismo esta (sic) sala (sic) sostiene el criterio, al igual que el Juez a-quo, en cuanto a declarar con lugar las excepciones perentorias de Falta de objeto lícito en la promesa de compraventa y Nulidad absoluta en la promesa de compraventa, pues no teniendo, al momento de la celebración del contrato de promesa de compraventa, el demandado FULGENCIO ANDRADE URBINA, derechos sobre el bien objeto de la misma, no existe objeto licito (sic) para que el negocio jurídico sea válido y surta efectos, lo que produce la nulidad absoluta del mismo a que se refiere el artículo 1301 del Código Civil, pues no concurren para su validez los requisitos exigidos por el artículo 1251 de dicho cuerpo legal. f) De la excepción perentoria de Falta de derecho en MARCO ALFONSO IBOY HERRERA para demandar a LUIS HUMBERTO FIGUEROA MUÑOZ y EDGAR ANTONIO FIGUEROA MUÑOZ, la devolución de las arras supuestamente entregadas por el actor a FULGENCIO ANDRADE URBINA, por

las mismas razones expuestas al referirse esta (sic) sala (sic) en cuanto a la excepción perentoria de falta de perfeccionamiento del contrato de promesa de venta a que se refiere el actor en la demanda, es del criterio que el señor juez aquo resolvió conforme a derecho y así debe confirmarse. g) Por último esta (sic) sala (sic) es del criterio que la excepción perentoria de Contrato de promesa de compraventa simulado, no debe ser acogida, en virtud de que no está acreditado en el proceso que el promitente vendedor y el promitente comprador hayan declarado o confesado falsamente lo que en realidad no ha pasado ni convenido entre ellas, como lo exige el inciso 2° del artículo 1284 del Código Civil. Por lo anterior está (sic) sala (sic) es del criterio que la sentencia recurrida debe confirmarse con la modificación en relación a la última de las excepciones analizadas en el sentido de que debe declararse sin lugar.”. MOTIVOS Y SUBMOTIVOS ALEGADOS POR EL RECURRENTE Marco Alfonso Iboy Herrera, interpuso recurso de casación por motivo de fondo e invocó como subcasos de procedencia:

I. Error de hecho en la Apreciación de las Pruebas, contenido en el inciso segundo del artículo 621 del Código Procesal Civil y Mercantil.

II. Violación de Ley, contenido en el inciso primero del artículo 621 del Código Procesal Civil y Mercantil.III. Interpretación Errónea de la Ley, contenido en el inciso primero del artículo 621 del Código Procesal Civil y Mercantil.

ALEGACIONES Con ocasión del día y hora señalados para la vista del presente recurso, las partes a excepción de Fulgencio Andrade Urbina, presentaron sus respectivos alegatos con las argumentaciones que estimaron pertinentes.

CONSIDERANDO

I

A. DEL SUBMOTIVO ERROR DE HECHO EN LA APRECIACION DE LA PRUEBA: Con relación a este submotivo, el recurrente expuso: “…En la sentencia impugnada con este recurso de casación, dictada por la Honorable Sala Segunda de la Corte de Apelaciones del Ramo Civil y Mercantil, se indica que ‘con los medios de prueba que obran en el proceso no se acreditó que el demandado Fulgencio Andrade Urbina, carece de otros medios para cumplir con el reclamo formulado por el apelante’.- La carencia de otros inmuebles de que sea propietario el demandado Andrade quedó probada con certificación de la Dirección de Catastro y Avalúo de Bienes Inmuebles, a la cual adjunté certificaciones del Registro de la Propiedad en cuanto a los inmuebles indicados en dicha certificación, y, con la certificación del Registro General de la Propiedad en cuanto a la finca a que se refiere la promesa de compraventa a que se contrae el proceso que subyace a este recurso. Se trata de documentos que producen fe y hacen plena prueba, según el primer párrafo del artículo 186 del Código Procesal Civil y Mercantil, pues son documentos autorizados por funcionarios públicos en ejercicio de sus cargos.- Los documentos relacionados fueron consentidos por la otra parte, pues no fueron impugnados como permiten los

artículos 186 y 187 del mismo Código Procesal Civil y Mercantil.- Esos documentos fueron apreciados erróneamente, por error de hecho en la apreciación de las pruebas, porque su contenido evidencia que, al contrario de lo que dice la sentencia impugnada con este recurso de casación, dictada por la Honorable Sala Segunda de la Corte de Apelaciones del Ramo Civil y Mercantil, el demandado Fulgencio Andrade Urbina carece de otros medios para cumplir con el reclamo formulado por mí, consistente en la restitución, reintegro o devolución de las sumas de dinero que le entregué a cuenta del contrato prometido que no se celebró. El contenido de esos documentos públicos se hace evidente que el demandado Fulgencio, único nombre, Andrade Urbina no es propietario ni tiene derechos en ningún inmueble, porque ya enajenó los derechos de propiedad inmobiliaria que le correspondían.- El error en la aplicación de esos medios documentales de prueba es de hecho, porque el yerro consiste en que la sentencia impugnada con este recurso de casación no apareció cabalmente sucontenido, del cual se desprende la carencia del demandado Andrade de otros medios para cumplir su obligación para conmigo. Este error resulta de documentos auténticos, que son las indicadas certificaciones extendidas por la Dirección de Catastro y Avalúo de Bienes Inmuebles y el Registrador General de la Propiedad, documentos que obran en el expediente de la siguiente manera: a) La certificación extendida el dieciséis de Abril de dos mil uno por el Registrador

General de la Propiedad en cuanto a la finca número cuatrocientos noventa, folio veintiséis del libro veintiocho de Guatemala, constando de diez folios, aparece en los folios del ciento noventa y nueve al doscientos ocho de (sic) obran en la segunda pieza; b) Certificaciones extendidas por la Dirección de Catastro y Avalúo de Bienes Inmuebles el treinta de Mayo y el diecisiete de Junio del dos mil uno, que aparecen en los folios doscientos nueve y doscientos diez que obran en la misma segunda pieza; c) Certificaciones extendidas por el Registro General de la Propiedad el catorce de Diciembre y el dieciocho de Junio de dos mil uno, que aparecen en los folios del doscientos once al doscientos dieciocho que obran en la misma segunda pieza.- Todos esos documentos fueron presentados y propuestos como medios de prueba en memorial presentado el veintidós de Enero de dos mil dos que aparece en el folio ciento noventa y ocho que obra en la segunda pieza del expediente de primera instancia del juicio ordinario que subyace a este recurso de casación. Fueron tenidos como medios de prueba en resolución del veintitrés de Enero de dos mil dos.- Esos son los documentos auténticos que demuestran de modo evidente la equivocación del Juzgador.“. ANÁLISIS Al hacer el examen correspondiente, esta Cámara estima necesario hacer las siguientes reflexiones: El error de hecho en la apreciación de la prueba puede configurarse cuando se omite el análisis de prueba o se tergiversa su contenido y que es decisiva en la resolución de la controversia. El error se deduce del simple cotejo de la prueba cuestionada que demuestre de modo evidente la equivocación del juzgador. En el presente caso, el recurrente denuncia que la Sala

que es decisiva en la resolución de la controversia. El error se deduce del simple cotejo de la prueba cuestionada que demuestre de modo evidente la equivocación del juzgador. En el presente caso, el recurrente denuncia que la Sala sentenciadora incurrió en error de hecho por tergiversación, ya que concluyó de manera diferente sobre lo probado a través de medios de convicción promovidos y diligenciados en el curso del proceso; citando como pruebas tergiversadas las siguientes: -Certificación extendida el dieciséis de abril de dos mil uno, por el Registro General de la Propiedad, de la finca número cuatrocientos noventa, folio veintiséis del libro veintiocho de Guatemala; -Certificación extendida el treinta de mayo y diecisiete de junio de dos mil uno, por la Dirección de Catastro y Avalúo de Bienes Inmuebles; y –Certificaciones extendidas por el Registro de la Propiedad Inmuebles, el catorce de diciembre y el dieciocho de junio de dos mil uno. Al hacer el examen comparativo correspondiente de las pruebas atacadasde error con el fallo dictado por la Sala Segunda de la Corte de Apelaciones del Ramo Civil y Mercantil, se arriba a la conclusión que la sentencia se encuentra ajustada a derecho y a las constancias procesales, sin que se haya tergiversado el contenido de la prueba a que se ha hecho referencia, en virtud de que con base en los documentos citados la Sala fundamenta el motivo que tuvo para determinar que no se acreditaron que el demandado careciera de otros medios para cumplir con la obligación adquirida. Por las razones expuestas, resulta

improcedente el submotivo de error de hecho en la apreciación de las pruebas.

B. DEL SUBMOTIVO VIOLACION DE LEY: Con relación a este submotivo, el recurrente expuso: “La sentencia recurrida ‘confirma la sentencia recurrida en todos los puntos expresamente impugnados’.

Con ello confirma la declaratoria con lugar de la excepción perentoria de falta de perfeccionamiento del contrato de promesa de venta a que se refiere el actor en su demanda. Para emitir ese pronunciamiento, la sentencia impugnada con este recurso de casación dice en lo pertinente: “En cuanto a la excepción perentoria de falta de perfeccionamiento del contrato de promesa de venta a que se refiere el actor en la demanda, se colige que el señor Juez A-quo, al declararla con lugar resolvió conforme a Derecho, toda vez que con las pruebas aportadas por la parte actora, se comprueba que no demostró y por ende no ejecutó en forma alguna el incumplimiento del señor Fulgencio único nombre Andrade Urbina (demandado), del contrato de promesa de venta de bien inmueble, el cual no se inscribió en el Registro de la Propiedad, por no tener el demandado Fulgencio único nombre Andrade Urbina derechos de propiedad ya sobre el bien objeto de la promesa”.- Con ello, la sentencia impugnada con este recurso de casación comparte y ratifica los argumentos vertidos por el Juzgado de Primera Instancia en la sentencia dictada en ese grado.- Este pronunciamiento de la sentencia impugnada con este recurso de casación adolece de falta de fundamento.- Es evidente que ejecutar el incumplimiento de un contrato no puede ser elemento que haga referencia al perfeccionamiento del mismo, porque se trata de momentos muy diferentes en la vida del contrato, pues su perfeccionamiento, por

evidente que ejecutar el incumplimiento de un contrato no puede ser elemento que haga referencia al perfeccionamiento del mismo, porque se trata de momentos muy diferentes en la vida del contrato, pues su perfeccionamiento, por la lógica razón, antecede a su cumplimiento o incumplimiento, por lo que es absurdo que la ejecución del contrato determine su perfeccionamiento, cuando es a la inversa, pues si el contrato se cumplió o incumplió, es porque se había perfeccionado.- En cuanto a la falta de inscripción en el Registro de la Propiedad del contrato de promesa que celebramos con el señor Andrade, la promesa no se inscribió en ese Registro porque cuando el testimonio de la escritura se presentó al mismo ya el señor Andrade carecía de derechos sobre el inmueble. La inscripción en el Registro de la Propiedad de cualquier contrato es un requisito de eficacia frente a terceros, pero no es un requisito de perfeccionamiento del contrato. El contrato se perfecciona con el simple consentimiento de las partes,porque el negocio jurídico no requiere para su validez ninguna inscripción, sino solamente los elementos que integran su entidad conforme el artículo 1251 del Código Civil, según el cual el negocio jurídico requiere para su validez capacidad legal del sujeto que declara su voluntad, consentimiento que no adolezca de vicio y objeto lícito.- Según artículo 1680 del Código Civil, cuando la promesa se refiera a enajenación de bienes inmuebles el contrato debe inscribirse en el Registro de la Propiedad, inscripción que es consecuencia de que el contrato se haya perfeccionado, por lo que esta excepción resulta contradictoria, pues sostiene que el contrato no se perfeccionó por no haber sido inscrito, pero si debía ser inscrito es porque se había perfeccionado. La norma comentada contempla y

perfeccionado, por lo que esta excepción resulta contradictoria, pues sostiene que el contrato no se perfeccionó por no haber sido inscrito, pero si debía ser inscrito es porque se había perfeccionado. La norma comentada contempla y está en relación con el inciso 2o. del artículo 1125 del Código Civil. Como todas las normas que se refieren al Registro establece un requisito de eficacia frente a terceros. No es requisito de existencia del contrato, porque el Registro de la Propiedad es un registro de títulos, en que los actos o contratos se inscriben porque existen o perfeccionan antes de llegar al Registro.- Como dice el artículo 1581 del mismo Código, los contratos se perfeccionan por el simple consentimiento de las partes, excepto cuando la Ley establece determinada formalidad como requisito esencial para su validez, pero el contrato de compraventa de inmuebles no está comprendido dentro de los que la Ley califica expresamente como solemnes, como consideró esa Cámara Civil de la Corte Suprema de Justicia en su sentencia de casación del veintisiete de Julio de mil novecientos setenta y dos.- En los contratos que tengan que inscribirse o anotarse en los Registros, el requisito es que consten en escritura pública, según el artículo 1576 del mismo cuerpo legal. El contrato no se perfecciona con la inscripción, sino con el otorgamiento en escritura para su posterior inscripción, pero incluso, el requisito del otorgamiento de la escritura pública puede ser suplido si no es otorgada pero la convención entre las partes existe y es probada, con lo cual se aprecia que no son contratos solemnes sino formales. Por eso, esa Honorable Cámara Civil en la sentencia que dictó el nueve de Abril de mil novecientos noventa y seis en la casación noventa y seis guión noventa y cinco

con lo cual se aprecia que no son contratos solemnes sino formales. Por eso, esa Honorable Cámara Civil en la sentencia que dictó el nueve de Abril de mil novecientos noventa y seis en la casación noventa y seis guión noventa y cinco estimaba que en la compraventa de bienes inmuebles o derechos reales sobre los mismos la Ley establece como requisito para poderse inscribir en el Registro de la Propiedad y que surta efectos frente a terceros, que se otorgue la escritura pública traslativa de dominio, sin que su ausencia afecte la validez del contrato.- La demanda no dice que la promesa no se perfeccionó. Dice que no se perfeccionó el contrato prometido, la compraventa que debía derivarse de la promesa.- Por todo ello, esta excepción perentoria basada en la supuesta falta de perfeccionamiento del contrato de promesa de compraventa es improcedente, puesto que dicho contrato sí se perfeccionó desde que las partes convenimos sobre todos sus elementos.- Por lo expuesto, la sentencia que impugno con este(sic) recurso de casación viola los artículos 1518 y 1578 del Código Civil, al sostener que hubo falta de perfeccionamiento del contrato de promesa de venta a que se refiere al demanda, porque supuestamente el promitente comprador no demostró ni ejecutó el incumplimiento del promitente vendedor y porque el contrato no fue inscrito en el Registro de la Propiedad.- La violación ocurre, porque el artículo 1518 del Código Civil dispone que los contratos se perfeccionan por el simple consentimiento de las partes, excepto cuando la Ley establece determinada formalidad como requisito esencial para su validez. La sentencia impugnada con este recurso de casación viola este precepto legal, porque contra su texto, considera que el perfeccionamiento del contrato de promesa está sujeto

determinada formalidad como requisito esencial para su validez. La sentencia impugnada con este recurso de casación viola este precepto legal, porque contra su texto, considera que el perfeccionamiento del contrato de promesa está sujeto a elementos distintivos del simple consentimiento de partes, que es todo lo que exige este precepto legal. Y, porque el artículo 1576 del Código Civil dispone que los contratos que tengan que inscribirse o anotarse en los Registros, cualquiera que sea su valor, deberán constar en escritura pública. Sin embargo, los contratos serán válidos y las partes pueden compelerse recíprocamente al otorgamiento de la escritura pública, si se establecen sus requisitos esenciales por confesión judicial del obligado o por otro medio de prueba escrita. De este precepto se deriva que la promesa a que se refiere el proceso, debía otorgarse en escritura pública para poder ser inscrito en el Registro de la Propiedad, pero en todo caso, ese requisito no está exigido como requisito esencial de validez, ya que este precepto legal dispone que aún en ausencia de la escritura el contrato será válido.- Estos dos preceptos legales, artículos 1578 y 1576 del Código Civil, fueron violados en la sentencia impugnada con este recurso de