ASOBANCARIA - 59.-EL CREDITO DE VIVIENDA PASADO PRESENTE FUTURO 2

EL CREDITO DE VIVIENDA Pasado, presente y futuro instituto colombiano de ahorro vivienda y Las ponencias de este libro corresponden al II Congreso Nacional del Ahorro realizado por el Instituto Colombiano de Ahorro y Vivienda en Cartagena el 10 y 11 de septiembre de 1992

Cubierta: Diseño de Hugo Díaz Ilustración: María Isabel Chaparro Primera edición: marzo de 1993

© Instituto Colombiano de Ahorro y Vivienda, ICAV

ISBN: 958-95521-0-2

Edición, armada electrónica, impresióny encuadernación: TercerMundo Editores Impresoy hecho en Colombia Printed and made in Colombia

CONTENIDO

PRÓLOGO

DESAFÍOS PARA EL SECTOR FINANCIERO

DE LOS ANOS NOVENTA

UN SISTEMA EN PLENA TRANSICIÓN

Enrique Peñalosa

PALABRAS DE INSTALACIÓN DEL II CONGRESO

NACIONAL DEL AHORRO 21

Eduardo Pacheco Cortés

EL CREDITO A LARGO PLAZO:

MITOS Y REALIDADES 27

Armando Montenegro

EL SISTEMA UPAC DESPUES DE VEINTE ANOS 37

Lauchlin Currie

LOS GRUPOS FINANCIEROS EN COLOMBIA:

DE LA BANCA ESPECIALIZADA A LA BANCA MÚLTIPLE 49

Néstor Humberto Martínez Neira

TENDENCIAS FUTURAS DE LA TECNOLOGIA

EN EL SECTOR FINANCIERO 75

jorge Iván Toro

UNA ALTERNATIVA NOVEDOSA PARA LA AMORTIZACION

DE LOS CREDITOS A LARGO PLAZO. LA EXPERIENCIA MEXICANA 97

Manuel Campos Spoor

¿QUIENES SOBREVIVIRÁN EN UN SISTEMA

FINANCIERO LIBRE EN COLOMBIA? 109

]avier Fernández Riva

6 CONTENIDO

LA TITULARIZACIÓN DEL CREDITO HIPOTECARIO

EN ESTADOS UNIDOS DE AMERICA 117

Richard 'Eisenberg

LOS FONDOS DE PENSIONES Y EL MERCADO

SECUNDARIO DE HIPOTECAS 143

]ose' Gabriel Varela Morgan

EL MERCADO SECUNDARIO DE HIPOTECAS

Y SU APLICACIÓN EN COLOMBIA 165

Hernán Beltz Peralta

EL MERCADO SECUNDARIO DE_HIPOTECAS EN EL CONTEXTO DE LOS

MECANISMOS DE TITULARIZACION 171

Luis Fernando López Roca

VIABILIDAD DEL MERCADO SECUNDARIO

DE HIPOTECAS EN COLOMBIA 185

Alberto Gutiérrez Bernal

DISCURSO DEL MINISTRO DE DESARROLLO ECONÓMICO

EN EL H CONGRESO NACIONAL DEL AHORRO 197

Luis Alberto Moreno Mejía

PALABRAS DEL SENOR MINISTRO DE HACIENDA Y CREDITO PUBLICO,

EN EL H CONGRESO NACIONAL DEL AHORRO 207

RudolfHommes

MENSAJE DEL SENOR PRESIDENTE DE LA REPÚBLICA,

DOCTOR CESAR GAVIRIA TRUJILLO, CON MOTIVO DE LA CLAUSURA

DEL II CONGRESO NACIONAL DEL AHORRO. DESAFÍOS

PARA EL SECTOR FINANCIERO DE LOS ANOS NOVENTA 215

PRÓLOGO

DESAFÍOS PARA El: SECTOR FINANCIERO DE LOS ANOS NOVENTA Las transformaciones ocurridas en el sector financiero colombiano, durante los últimos meses, han sido importantes y profundas. En este nuevo ambiente

de la apertura se cuestionan las concepciones tradicionalmente aceptadas. Se miran con suspicacia las teorías de los sectores líderes a los que deben conce— derse tratamientos más favorables y se avanza en el desmonte de la banca especializada, levantando restricciones que tanto ésta, como las entidades fi— nancieras potencialmente competidoras, habían tenido. Adquiere entonces una importancia crítica comprender tanto el entorno económico interno como las realidades internacionales de enorme trascenden— cia y su posible aplicación en Colombia, como son el funcionamiento de los mercados secundarios dehipotecas y los desarrollos de las aplicaciones electró— nicas en el sectorfinanciero. En este Segundo Congreso Nacional del Ahorro, el tema ”Desafíos para el sector financiero de los años noventa” sirve de base para analizar las implica— ciones, para el sector financiero y los sectores reales y en particular el de la construcción, de las evoluciones recientes y las tendencias futuras. Los ejecu— tivos de alto nivel, tanto del sectorfinanciero como de otros sectores, lograrán a través de las conferencias y debates una mayor comprensión del entorno actual y los desafíos que depara elfuturo.

UN SISTEMA EN PLENA TRANSICIÓN

Enrique Peñalosa Nos reunimos en este H Congreso Nacional del Ahorro para celebrar los primeros 20 años de existencia del sistema colombiano de ahorro y vivienda y para analizar los desafíos que enfrenta en la actual coyuntura y para las próximas décadas. Durante sus primeros 20 años las corporaciones de ahorro y vivienda se desempeñaron con éxito como

una banca extremadamente especializada. Ahora las autoridades económicas, dentro del contexto de la apertura, han propiciado una mayor integración del sistema financiero para que la mayor competencia entre los diferentes tipos de entidades redunde enuna mayor eficiencia. Será difícil, pero no imposible, lograr la subsistencia de unas corporaciones especializadas, aunque menos que en la actualidad, cuya especialización les permita a la vez servir al sector de la vivienda, sin restringirlas tanto que les sea imposible competir con éxito dentro del sistema financiero. Las realizaciones de las CAV son numerosas. Hoy manejan el 33% de los activos de las entidades de crédito en el país. Han hecho posible el que 1.2 millones de hogares adquieran vivienda propia. Antes de la creación del sistema colombiano de ahorro y vivienda no existían me— canismos privados para la financiación de la vivienda a largo plazo. En el plano estatal el Banco Central Hipotecario, ECH, y el Instituto de Crédito Territorial, ICT, atendían esa necesidad de manera insuficiente e ineficiente. Un aspecto especialmente importante del sistema UPAC es que, a diferencia de lo ocurrido enla mayoría de países en desarrollo durante el mismo período, permitió que en Colombia se atendieran las Economista de Duke University con doctorado en administración, de laUniversidad de París. Fue secretario económico de laPresidenciade la República y representante ala Cámara. Actualmente es presidente del ICAV. 10 EL CREDITODEVIVIENDA necesidades de vivienda de las clases medias, sin recurrir a cuantiosos recursos fiscales. El listado de logros del sistema UPAC es extenso. Creó la cultura del

ahorro en los hogares colombianos, no solamente a través del ofreci— miento de tasas pasivas reales positivas, sino de la construcción de una enorme red de oficinas y servicios para los ahorradores. La diferencia— ción de las CAV de la banca tradicional, imponente y aun intimidante, orientada a las empresas, preferiblemente grandes, es evidente incluso en sus símbolos empresariales, que parecen extraídos de los dibujos animados de Walt Disney. En el sector financiero las CAV se distinguieron por su liderazgo en la implantación de la electrónica y las telecomunicaciones, como ins— trumentos de servicios al cliente. Basándose en la simple observación, puede parecer que la disponi— bilidad de financiación permitió que la vivienda de las clases medias colombianas fuera más amplia y de mejor calidad que la de las clases medias de países de ingresos per cápita similares. Lo que sí es claro es que el control de calidad de la construcción ejercido por parte de las CAV ha redundado en el mejoramiento de esta actividad en el país. Se ha cuestionado la importancia macroeconómica de las CAV, señalando que la participación del rubro construcción de vivienda dentro del PIB ha permanecido estable. Sin entrar en ese debate, yo plantearía que el crédito de las CAV, mucho más que como crédito para la construcción, debe analizarse como crédito para los hogares, para las familias… Sin las CAV es posible que se hubiera construido mucho, para alquilar, pero difícilmente habría tantos propietarios. La importancia de las CAV es que han hecho propietarios. Las CAV han sido la más formidable palanca para la construcción de la clase

media en Colombia. Quien es propietario de una vivienda es propietario de un capital. Participa en la valorización que genera el desarrollo. Puede dejar una herencia. Se preocupa por el orden, puesto que tiene algo qué perder si hay caos. Su vivienda le sirve además para apalancar créditos para la adquisición de un vehículo, el montaje de una pequeña empresa, la educación universitaria de los hijos, un viaje. Finalmente, también po— dría argumentarse que resolver el problema de vivienda de los emplea— dos y trabajadores de clase media, que son los más productivos de la so— ciedad, los hace más productivos. Por tanto, es una excelente inversión.

UN SISTEMA EN TRANSICIÓN 11

Requisitos de la banca especializada Los aperturistas ortodoxos no están muy convencidos de que existan sectores prioritarios, y menos aún de que el apoyo a los eventuales sec— tores prioritarios justifique la existencia de una banca especializada. Me cuento sin embargo entre quienes consideran que el crecimiento de algunos sectores representa ventajas económicas y sociales para el de— sarrollo de una nación, que ameritan tratamientos especiales. Uno de aquéllos es la construcción de vivienda en un país en pleno proceso de urbanización. La vivienda es a la vez una inversión de capital para el desarrollo de un país y una inversión social en calidad de vida y en fortalecimien— to de la familia. En los procesos de urbanización acelerada que acom— pañan el desarrollo, la importancia de la construcción de vivienda es todavía mayor. De la calidad de las ciudades que construyamos depen— derá en buena medida la calidad de la civilización colombiana. Durante los últimos 40 años la población urbana colombiana creció

en 450%. La población de las grandes ciudades creció todavía más. Por ejemplo, la de Bogotá creció 630%. Durante los próximos 40 años la población de las grandes ciudades colombianas crecerá en un 100% y el área construida lo hará todavía más, debido a factores como el déficit actual, el incremento de la participación de la construcción institucio— nal dentro del total, o la disminución del número promedio de perso— nas por hogar, entre otros. En Colombia el grupo poblacional en que se concentra la demanda de vivienda, comprendido por las personas en— tre los 25 y los 44 años de edad, actualmente está creciendo a una tasa de 3.3% anual. Desde la perspectiva puramente económica, las ciudades son los grandes motores de la producción nacional. Invertir en ellas es buen negocio. De otra parte, la construcción de vivienda en un país como Colombia representa más del 20% de la formación bruta de capital fijo. El efecto de la construcción de vivienda sobre la actividad económica y el empleo es muy grande, puesto que es una actividad muy intensiva en empleo y en el uso de materias primas de origen nacional. Por todo lo anterior es conveniente que la construcción, y la cons— trucción de vivienda en particular, cuenten con toda la financiación que requieran… Lo que no es evidente es que este propósito exija la exis— tencia de una banca especializada. Lo más probable es que el mercado dejado en libertad garantice la disponibilidad de recursos suficientes para la construcción y la vivienda. 12 EL CREDITODEVIVIENDA Si luego de sopesar el pro y el contra, se decide que es conveniente

mantener una banca especializada en la construcción y la vivienda, lo que debe quedar absolutamente claro es que las limitaciones inherentes a la especialización deben tener una compensación. "Banca especiali— zada” es la descripción eufemística de ”banca limitada" o ”banca res— tringida”. Que las operaciones de las entidades financieras especializa— das estén limitadas mediante regulaciones estatales significa que no pueden realizar actividades de captación o colocación, que permanente o esporádicamente les serían más rentables. Afirmar esto es perogrullada, puesto que de no ser más rentables no habría necesidad de pro— hibirles el que las llevaran a cabo. Además de impedir su participación en actividades más rentables que las permitidas, las restricciones pueden afectar seriamente la com— petitividad de esas entidades, al no poder ofrecer a sus clientes los ser— vicios que otros brindan. Para compensar las costosas limitaciones que implica la especialización, es indispensable que estas entidades tengan algunas prerrogativas exclusivas, referentes a las operaciones que realizan en la captación, en la colocación, así como otras que pueden estar relacionadas, por ejemplo, con los niveles de encaje. Hacia dónde Van las políticas actuales Las autoridades económicas actuales no son muy amigas de la banca especializada en general, ni del sistema UPAC en particular. En buena medida debido a viejas querellas con el sistema y sus fundadores, o porque la concepción aperturista ortodoxa tiene plena confianza en el mercado libre y desconfía de la existencia de sectores prioritarios y mu— cho más aún de los instrumentos de intervención para canalizar recur—

sos a estos sectores, uno de los cuales es por supuesto la banca especia— lizada. . Es así como durante los últimos dos años, pero con especial inten— sidad durante los últimos meses, desde que asumió el manejo de la economía la nuevajunta directiva del Banco de la República, se elimi— naron una a una, de manera concienzuda y sistemática, todas las pre— rrogativas que habían permitido la existencia del sistema UPAC como banca especializada. No se eliminaron, sin embargo, las numerosas li— mitaciones vigentes para las corporaciones de ahorro y vivienda. Con lo cual se constituyó un desequilibrio, que de no modificarse hará imposible la supervivencia de estas entidades, como tales, en el mediano UNSISTEMAEN TRANSICIÓN 13 plazo; porque obviamente podrían convertirse en bancos. Una corpo— ración, el BCH, ya es banco. De las otras nueve, ocho tienen el capital necesario para convertirse en bancos y algunas de ellas lo tienen en niveles muy superiores al de muchos bancos. Es muy probable que ésta haya sido la intención de las autoridades económicas: acabar de una manera sinuosa y sutil con el sistema UPAC, de manera que cuando las corporaciones opten por convertirse en bancos parezca que fue por su propia voluntad y no porque fueron forzadas a ello. La principal prerrogativa que tuvieron las CAV como compensa— ción a sus restricciones se constituía en que eran las únicas entidades que podían pagar intereses libremente a los depósitos de ahorro a la vista. Los bancos tenían restricciones para ofrecer lo mismo en sus cuentas de ahorro: tuvieron topes a los intereses que podían pagar y

períodos mínimos de algunas semanas durante las que debía permane— cer el depósito en la cuenta para poder ser remunerado. A partir de enero de 1991 los depósitos a la vista en las cuentas de ahorro de los bancos comenzaron a ser remunerados día a día. Además los bancos pueden ofrecer a sus ahorradores tarjetas de crédito y el servicio de cuenta corriente ”asociada” a la cuenta de ahorro, lo que significa que al girar un cheque sin fondos la cuenta corriente respectiva recibe un traslado automático dela cuenta de ahorros. Las CAV, por supuesto, no pueden ofrecer tarjetas de crédito ni chequeras ”asociadas”. Los depó- sitos en esas cuasicuentas corrientes remuneradas de los bancos están creciendo por encima del 90% anual, lo que demuestra su éxito. Para que no hubiera duda sobre el mensaje que la junta del Banco de la Re— pública estaba enviando a las CAV, entre febrero y mayo de 1992 se incrementaron los encajes de los depósitos en cuenta de ahorro de 1.5% al 10%, a la vez que se les redujeron a las cuentas de ahorro de los bancos, del 17% al 10%. Las CAV tenían otras prerrogativas: una relación patrimonio—activos más favorable; exclusividad en el otorgamiento de créditos de largo pla— zo yla autorización para capitalizar los intereses, lo que permitía efectuar créditos con tasas conformadas con un componente variable, la corrección, y uno fijo, el interés; acceso a los cupos de liquidez en el FAVI; po— sibilidad de mantener excesos de encaje en el FAVI, remunerados con la

corrección monetaria. Hoy las CAV, o no tienen estas prerrogativas o ya no son exclusivas puesto que los bancos también las tienen. En la actualidad los bancos pueden realizar absolutamente todas las operaciones, tanto de captación como de colocación, que realizan las CAV, sin desventaja alguna. La inversa en cambio no es cierta. Hay 14 EL CREDITODEVIVIENDA decenas de operaciones que realizan los bancos, que están vedadas a las CAV. En otras palabras, hoy un banco no ganaría nada convirtién— dose en CAV, y perdería mucho. Una CAV ganaría mucho convirtién— dose en banco y no perdería nada. Si ninguna CAV se ha decidido todavía a hacerlo es por razones de mercadeo. Sus directivos consideran que a través de 20 años de esfuerzos han constituido una imagen dis— tinta de la de los bancos. Mientras éstos son la banca de las empresas, las CAV son la banca de los hogares, del ciudadano común. Sin embar— go, frente a limitaciones objetivas tan numerosas, no es posible mantener indefinidamente el mercado conquistado. Desde algunos frentes se ha sugerido que las CAV sustituyan sus captaciones de corto plazo en cuentas de ahorro por la venta en el mercado de capitales de títulos representativos de la cartera hipotecaria. Quienes eso afirman tienen la teoría de que el crédito de largo plazo debe estar fondeado por captaciones de plazos equivalentes. Eso no es válido. Precisamente una de las funciones clásicas de los sistemas financieros es la de transformar los plazos. La mayor parte de los siste— mas de financiación de vivienda en el mundo se fondean con captaciones de corto plazo. La esencia de las CAV es la captación de ahorro. Fueron estas enti— dades las que enseñaron a los colombianos a ahorrar. Y no tuvieron éxito debido simplemente a que pudieron remunerar los ahorros con tasas reales. Desarrollaron una miríada de servicios para sus ahorrado— res. Hoy tienen más de seis millones de cuentas de ahorro, en más de 1.000 oficinas, en 80 municipios del país. Invierten más de US$10 millo— nes anuales en publicidad. Con tan formidable estructura para la captación de ahorros, deben poder conseguir recursos a un costdrelativa— mente bajo. No tendría sentido sustituir esos recursos por unos más costosos de inversionistas financieros sofisticados, como los que adquieren los títulos hipotecarios en los mercados de capitales. Las CAV deben ir hacia la titularización de la cartera hipotecaria, pero como un complemento de las cuentas de ahorro y no como un sustituto. Del lado de la colocación, varios bancos ya están otorgando créditos de largo plazo para la adquisición de vivienda e incluso para la susti— tución de los créditos con las CAV; de manera exclusiva, por supuesto, para los segmentos de mayores ingresos. Es increíble que las autorida— des económicas permitan que los bancos financien vivienda de clase alta sin exigirles una colocación de créditos en vivienda de interés so— cial, VIS, equivalente a la que tienen que hacer las CAV, a una tasa de corrección monetaria más cinco puntos, la cual implica pérdida. Con—

UNSISTEMA EN TRANSICIÓN 15

virtiéndose en bancos, las CAV solamente perderían la obligación de colocar el 20% de su cartera en VIS; las pérdidas que genera la cartera de $450.000 millones de VIS del sistema UPAC superan los $30.000 millones anuales. Anteriormente las CAV cubrían las pérdidas generadas por los créditos VIS cobrando unos puntos adicionales a la vivienda de clase media alta y alta. Hoy, cuando los bancos están en la competencia, sostener el esquema es imposible. Si las autoridades económicas conti— núan autorizando que los bancos presten para que las personas prepa— guen a las CAV, no habrá cómo sostener la cartera colocada en VIS, que a finales de este año ascenderá a unos $600.000 millones. Las restricciones a las CAV van mucho más allá de la colocación. No pueden obtener crédito externo. No pueden llevar a cabo compraventa de divisas. No pueden hacer el canje de cheques directamente en el Banco de la República, sino que también deben hacerlo a través de un banco. No pueden siquiera ir directamente al Banco de la República por billetes, sino que deben hacerlo a través de un banco. No pueden desa— rrollar programas de ahorro previo al otorgamiento de un crédito, ni realizar sorteos entre los ahorradores. El listado completo de las limita— ciones sería demasiado extenso. Es relevante señalar, sin embargo, el grave problema que constituye para la operación del sistema la fórmula de la corrección monetaria. Una nueva corrección monetaria La corrección monetaria es el componente variable de la tasa de interés UPAC, ya sea para los ahorradores o para los deudores. En un banco,

donde la mayoría de los créditos son a corto plazo, no es problema que éstos se otorguen a una tasa de interés fija. Si sube la tasa de captación, se incrementa la tasa de colocación de los nuevos créditos. No ocurre lo mismo con los créditos de largo plazo. El sistema UPAC tiene una cartera de largo plazo de $2.3 billones, y sus captacio— nes ascienden a 553 billones. Cuando sube la tasa de interés del mercado de captación, las CAV no podrían simplemente ajustarse a la captación a través de un reajuste ala tasa de interés, puesto que se incrementarían sus gastos pero no sus ingresos. Es indispensable que el ajuste se haga a través de la corrección monetaria, de manera que a la vez que pagan más a los ahorradores, reciban más de los deudores. Durante los 20 años de existencia del sistema UPAC, la fórmula de la corrección monetaria ha sido modificada por decreto en 18 oportu— 16 EL CREDITODEVIVIENDA nidades. Esa intervención del gobierno no parece preocuparalos aperturistas ortodoxos. Pero no es conveniente. Ha sido necesario modificarla, básicamente porque la corrección se coloca muy por encima o muy por debajo de la tasa de interés de captación del mercado. La fórmula actual, 50% del DTF más el 20% de la inflación, fue di— señada para que la corrección bajara rápidamente, con el fin de contri— buir al objetivo gubernamental de reducir la tasa de interés. Con el re— ciente incremento del DTF, la corrección monetaria se ha quedado muy

a la zaga. El ICAV ha propuesto una corrección monetaria que corres— ponda al 90% del DTF. Los bancos están haciendo créditos de largo plazo con base en el DTF más unos puntos de interés. ¿Por qué las CAV no hacen lo mismo? Porque el concepto del UPAC tiene un posicionamiento importante en el mercado. Una objeción a la fórmula tan similar al DTF, es que seria muy variable, pudiendo reflejarse incluso enlas cuotas mensuales de manera signi— ficativa. Para evitar esto, seránecesario utilizar mecanismos de amortiza— ción diferentes de los tradicionales, que estabilicen las cuotas, independientemente dequeel costo financiero efectivo delcrédito depen— da del DTF. El ICAV, conjuntamente con el Ministerio de Desarrollo, ha estudiado el mecanismo de amortización aplicado en México, país en el que están otorgando US$3.000 millones anuales en créditos hipotecarios. Con los sistemas de amortización tradicionales del UPAC, los cam— bios en la corrección monetaria se ven reflejados en variaciones en las cuotas. Con el nuevo esquema, las cuotas serían iguales durante el año, reajustándose una sola vez anualmente, enla proporción en que lo haga el salario mínimo. Los cambios en la corrección no implicarían cam— bios en las cuotas, sino en el tiempo que falta para cancelar el crédito. El tiempo en que se cancela el crédito dependería entonces de los nive— les en que se incremente el salario mínimo y de los niveles de la tasa de interés. Para acomodar la posibilidad de que en algún momento las autoridades económicas decidieran eliminar el salario mínimo, o incre—

mentarlo muy por debajo de la inflación, puede incluirse una cláusula de salvaguardia que estipule que en el caso de que el salario mínimo crezca en un porcentaje inferior en más de cinco puntos porcentuales respecto a la inflación, el reajuste se haría de acuerdo con la inflación. Además de evitar que las fluctuaciones del DTF se reflejen negativa— mente sobre las cuotas mensuales, el nuevo sistema facilitaría llegar con crédito UPAC & los estratos de menores ingresos que le temen a endeudarse en UPAC. Esto será especialmente cierto una vez que se UNSISTEMAEN TRANSICIÓN 17 elimine el control de la tasa de interés a los créditos VIS, lo que es ab— solutamente indispensable en las circunstancias actuales. Nuevas líneas de crédito para las CAV Como revolucionaria fue considerada la medida del ministro de Desa— rrollo, Jorge Ospina, de autorizar a las CAV efectuar créditos para in— versiones distintas de las inmobiliarias tradicionales. No obstante el escándalo que produjo esa innovación, las restricciones de esos crédi— tos eran serias: primero, podían ser destinadas sólo a inversión; y la definición de ”inversión” se dejaba al libre y arbitrario albedrío de la Superintendencia Bancaria. El plazo no puede ser menor de cinco años. La única garantía aceptable es una vivienda y el monto del préstamo no puede exceder los $108 millones. Los bancos, en cambio, pueden destinar los recursos que captan en cuenta de ahorro a cualquier fin, con cualquier plazo, en cualquier monto y con cualquier garantia. Algunos colombianos ven en la diversificación de la cartera de las

CAV una peligrosa aproximación a la multibanca, la cual puede efecti— vamente implicar riesgos. El primero es que en aras de la ortodoxia del libre mercado se deje sin recursos a un sector altamente prioritario en un país en plena urbanización, como es el de la vivienda. Sin embargo, aun con multibanca, el gobierno puede exigir a las entidades financie— ras la colocación de unos porcentajes mínimos de la cartera en los sectores considerados prioritarios, como el de la vivienda. Otro inconveniente de convertir a las CAV en bancos es que reducen su solidez. La cadena se rompe por el eslabón más débil. El 80% de las operaciones de una gran entidad financiera puede ser muy segura. Pe— ro el 20% restante puede ser riesgoso y llevar la entidad a la quiebra, arrastrando tras de si a todas las demás. En la medida en que una enti— dad financiera concentre sus operaciones en el crédito hipotecario y no efectúe créditos por montos demasiado grandes, sus riesgos son meno— res. Tanto el sector que atienda prioritariamente como sus ahorradores estarán muy seguros. A esto habría que agregar que unas CAV dedica— das con prioridad al sector construcción e inmobiliario, seguramente lo atenderán mejor que un banco con otras prioridades. Por todo lo anterior, así como por la gran confianza que han logrado enla ciudadanía, seríaunalástima que las CAV se convirtieran enbancos. Sin embargo, si las autoridades no toman medidas importantes, y pron— to, este desenlace es inevitable.

18 EL CREDITODEVIVIENDA

¿Para dónde deben ir las CAV? Es importante recordar qué son estas entidades. Mucho más que la ban— ca dela construcción o del sector inmobiliario,sonlabanca de los hogares. Su especialidad está en conocer los flujos de recursos de los hogares, en atender sus necesidades de servicios. Es allí donde deberían mantenerse y concentrarse. Para lograrlo, pueden y deben llegar con mayor dinamismo a los grupos de menores ingresos. En alguna medida, los 1.2 millones de hogares que durante los últimos 20 años adquirieron vivienda con cré— dito UPAC, ingresaron así a la clase media. El gran desafío es hacer lo mismo con otros tres o cuatro millones de hogares durante los próxi— mos 20 años. Llegar a los hogares de menores ingresos sólo será posi— ble, por supuesto, con tasas de interés comerciales. Y en la medida en que los grupos de menores ingresos impliquen mayores riesgos y cos— tos administrativos, las tasas de interés de estos créditos no sólo no podrán ser menores que el promedio, sino que deberán ser superiores. Si el gobierno quiere algo distinto, deberá hacer aportes presupuesta— les. El crédito a estos sectores de la población, aun a tasas altas, les representarán un enorme apoyo, puesto que la alternativa es no tener crédito, u obtenerlo de los agiotistas. Para consolidar la imagen de seguridad del sistema, los créditos deberán seguir con garantías hipotecarias, aunque no necesariamente de vivienda. Cualquier inmueble podría servir para este propósito, in— cluyendo los lotes. En su concentración estratégica en el crédito a los hogares, las CAV no pueden limitarse a la financiación de vivienda. El

70% de los hogares colombianos, casi cinco millones, es propietaria de su vivienda. Ahora tienen otras necesidades. Desde hace ya varios años, las CAV no sólo han atendido bien la demanda de crédito para la construcción y para la adquisición de vivienda nueva y vivienda usa— da, sino que han tenido unos excedentes muy importantes de recursos. Durante los últimos meses éstos han oscilado alrededor de los US$750 millones. Ahora que los bancos entran de lleno a financiar la construc— ción y la adquisición de vivienda, estos excedentes serán aún mayores. Las CAV no le temen a la competencia. Están entre las entidades más tecnificadas y eficientes del sector financiero. No pueden, sin embargo, competir conlas manos amarradas. Deben eliminarse, por tanto, todas las restricciones que afecten su competitividad, especialmente en los servicios que puedan ofrecer a las personas. Deben, por ejemplo, ofrecer tarjetas de crédito, cambio de divisas. Deben tener igualmente UNSISTEMAEN TRANSICIÓN 19 acceso directo al Banco de la República y, en general, la mayor igualdad conlas entidades con las que compiten. Sus únicas restricciones consis— tirían en que su cartera tendría que ser hipotecaria, con la excepción de unos cupos menores paralas tarjetas de crédito, y que un porcentaje de su cartera debería estar colocado en vivienda en general y otro en vi— vienda social. Hay que recordar, sin embargo, el principio general: cualquier restricción que se imponga debe estar compensada por una prerrogativa exclusiva. Las restricciones que aquí se proponen, en aras de mantener una

banca hipotecaria especializada, aunque no exclusivamente en vivien— da, deberían estar compensadas. Por ejemplo, estableciendo restriccio— nes alas cuentas de ahorro de los bancos, que de continuar remuneran— do libremente los depósitos a la vista, terminarán por sustituir a las cuentas corrientes, incrementando estructuralmente los costos finan— cieros en el país. 0 con condiciones más favorables en lo referente a encajes, o a la relación patrimonio—activos. Por supuesto, si las autoridades económicas rechazan cualquier po— sibilidad de otorgar prerrogativas a cambi