ASOBANCARIA - 98.-LEASING O ARRENDAMIENTO FINANCIERO 19822

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LEASING

-_¿— H Arrendamiento Financiero o i;¿'5xs HT—XS

ASOCIACION BANCARIA DE COLOMBIA

MIEMBROS BANCOS Banco de la República (Honorario) BancoAnglo Colombiano Banco Colombo Americano Banco Colpatria Banco Comercial Antioqueño Banco de Bogotá Banco de Caldas Banco de Colombia Banco de Crédito Banco de Occidente Banco del Comercio Banco del Estado Banco de los Trabajadores Banco Francés e Italiano de Colombia Banco Industrial Colombiano Banco Internacional de Colombia Banco Mercantil Banco Nacional Banco Realde Colombia Banco Royal Colombiano Banco Santander Banco Tequendama Caja Social de Ahorros

CORPORACIONES FINANCIERAS

CORFIN, Corporación Financiera Internacional Corporación Financiera Antioqueña Corporación Financiera Colombiana Corporación Financiera de Caldas Corporación Financiera de Cundinamarca Corporación Financiera de Desarrollo Industrial y Agrario, Indufinanciera S.A. Corporación Financiera de la Sabana Corporación Financiera de Santander Corporación Financiera del Estado Corporación Financiera del Norte Corporación Financiera del Oriente Corporación Financiera del Tolima Corporación Financiera del Valle Corporación Financiera Colón S.A. Corporación Financiera Nacional Corporación Financiera Santa Fé Corporación Financiera Suramericana S.A. Corporación Financiera Unión S.A. Coñunión

Progreso, Corporación Financiera S.A. CORPORACIONES DE AHORRO Y VIVIENDA Corporación Colombiana de Ahorro y Vivienda (Davivienda) Corporación de Ahorro y Vivienda Colpatria Corporación de Ahorro y Vivienda delValleAhorramás ALMANECES GENERALES DE DEPOSITO Almacenadora de BancosA.A. (Almabanco) Almacenadora del Comercio, Depósitos Generales, S.A. (Alcomercio) Almacenes Generales de Depósito BIC S.A. (Almabic) Almacenes Generales de Depósito del Banco Santander S.A. (Alsantander) Almacenes Generales de Depósito Gran Colombia S.A. (Almagran) Almacenes Generales de Depósito Santa Fe S.A. (Almaviva) Almacenes Generales de Depósito de Caldas S.A. (Alcaldas)

ASOCIACION BANCARIA DE COLOMBIA

Presidente

GUILLERMO NUNEZ VERGARA

Vicepresidente de Operaciones

GERARDO A. MONCADA VEGA

Vicepresidente Técnico

LEONOR MONTOYA ALVAREZ DEPARTAMENTO JURIDICO 4a. Edición - Bogotá, D. E., Julia de 1982

IMPRESO EN r…

TEL. 2848826

INDICE ..............................................

INTRODUCCION 7

Capítulo I

NOCION DEL CONTRATO DE LEASING .........................................

A. QUE ES EL LEASING 9

B. CONCEPTOS LEGALES ......................................... 9 .....................................

C. CONCEPTOS DOCTRINALES ................................. 10

1. Conceptos económicos .fin .a .nc .ie .ro .s .................................. 10

2. Conceptos jurídicos ; 11

D. DESCRIPCION DE UNA OPERACION DE LEASING ....................... 12

Capítulo 11

CLASES DE LEASING ............................................

A. INTRODUCCION 13 ........................................

B. LEASING OPERATIVO 14 ........................................

C. LEASING FINANCIERO 15 .......................................

D. LEASING INMOBILIARIO 16 ...............................

E. OTRAS MODALIDADES DE LE .A .S .IN .G ................................. 17

1. Lease Back 0 retroarriendo ................................ 17

2. Dummy corporation o retroarriendo 17

Capítulo III

EVOLUCION DEL LEASING EN EL MUNDO

Capítulo IV

BIENES OBJETO DE LEASING

Capítulo V

APLICACION DE LAS NORMAS CIVILES Y COMERCIALES

A LAS OPERACIONES DE LEASING ...........................................

A. GENERALIDADES ............................................

B. PRIMERA ETAPA .......................................... 23 ]. Mandato Mercan.ti.l........................................... 23

2. Compraventa 25 ...........................................

C. SEGUNDA ETAPA ............................................

1. Arrendamiento ................................... a) Obligaciones del arrendador ................................ b) Obligaciones del arrendamiento ...........................................

D. TERCERA ETAPA ......................................

1. Restituir la cosa alquilada ...................................

2. Facultad de renovar e.l.a.lq.ui.le.r....................................

3. Opción de compra

Capítulo VI

OTRAS CLAUSULAS CONTRACTUALES

Capítglo VII

ASPECTOS CONTABLES

Capítulo VIII

ASPECTOS TRIBUTARIO S

Capítulo IX

ASPECTOS ECONOMICOS

Capítulo X

DISPOSICIONES LEGALES SOBRE LEASING EN COLOMBIA

……WW INTRODUCCION Con el manual denominado “Leasingo Arrendamiento Financiero”, nombre no muy de nuestro gusto pero de aceptación casi unánime en los países de habla hispánica, completa siete publicaciones el departamento Jurídico de la Asociación Bancaria. Esta, como algunas de las anteriores, está orientada a sustentar una propuesta: mediante el uso de la facultad constitucional de intervención directa en las entidades que manejan el ahorro privado, sugerimos ampliar el objeto de las Corporaciones Financieras con la posibilidad de prestar, directamente o a través de sociedades especializadas que promuevan el efecto, los múltiples servicios de alquiler industrial o arrendamiento de maquinaria y equipos con opción de compra que es posible concluir a través de tal figura, nacida hace poco más de dos décadas en los Estados Unidos. Luego de una apretada pero bien completa presentación de los desarrollos alcanzados en Europa y Norteamérica por esta especie de operación financiera y de explicar el alcance de la respectiva noción jurídica que la sostiene, labor en que participó de manera muy activa la doctora Beatriz de Umaña, abogada de este Departamento, se analiza cuáles de las particularidades de alquiler industrial podrían tener aplicación en el país: arriendo de toda clase de bienes muebles de uso profesional y aún inmuebles, que según las necesidades del empresario deba adquirir la corporación con sus recursos y arrendárselos enseguida, o la compra al mismo empresario de sus equipos, devolviéndole liquidez, para dárselos luego en arriendo. Por virtud de este sistema de financiación indirecta con que se propone dotar a las Corporaciones Financieras como bancos de fomento a la industria que son y en cuyo capital participan, además de asegurar una más efectiva y plena utilización de la maquinaria que constantemente el país debe adquirir y velar por su constante reposición, y que en no pocas oportunidades se encuentra subutilizada, se instauraría un importante expediente para extinguir todo margen de desviación del crédito. De otra parte, se busca ahorrar el costo de reposición en renglones tan sig— nificativos como el de maquinaria agrícola, el de transporte, de obras civiles, de producción de artículos manufacturados, de equipos para la industria minera, etc., o al menos procurar su distribución entre las empresas y las Corporaciones Financieras, con la ventaja de que, al acostumbrarse el empresario, dentro de una nueva conciencia, a pagar unas cuotas prudenciales por el uso de sus instrumentos de producción o de servicio, sin tener forzosamente que adquirirlos, aunque con la opción de hacerlo con cargo a una parte del valor ya cancelado, los pagos que efectúe serán deducibles de su renta y por lo mismo se mejorará su situación tributaria sin desmedro alguno para el fisco, como aquíse explica. Aspiramos también haber contribuido a despejar una aguda controversia jurídica planteada especialmente entre los doctrinantes que se han ocupado de este contrato, y lo hicimos calificando la operación de compra de los bienes que hace en su propio nombre la corporación de manos del proveedor con el objeto de arrendarlos al cliente, como una especie de mandato mercantil sin representación, con apoyo en claras normas de nuestro Código de Comercio, en cuanto permiten a una persona realizar por cuenta de otra

una gestión sin que los efectos del negocio jurídico respectivo se trasladen al que hizo el encargo. Ofrecemos algunas sugerencias de carácter contable para permitir que los estados financieros del cliente, que ya no figuraría como dueño sino como arrendatario de sus equipos, reflejen el derecho que tienen al uso de ellos por un determinado tiempo y la obligación de. pagar el correspondiente valor de alquiler. Y, por último, en materia de recursos, proponemos revivir la reserva de capitalización económica que existió hasta la reforma tributaria de 1974 en virtud de la ley 6a. de 1973 cuyo valor pueda destinarse porparte de las empresas, estimuladas por la respectiva exención fiscal, a la compra de sus activos, si a bien lo tienen, o a la inversión en bonos a mediano o largo plazo que emitan las Corporaciones Financieras, quienes, por su parte, colocarían estos dineros en la compra y suministro de tales activos a favor de las personas que no deseen adquirirlos directamente o desde un principio.

ISAIAS CHAVES VELA

Director Departamento Jurídico ……me '…¡m-- H.1|Tñ||||.i'f'í17"ííí'íñmíiñíííw¡'IT…H Í]|I||.HW'ÍW Capítulo I NOCION DEL CONTRATO DE LEASING A — QUE ES EL LEASING El vocablo inglés “leasing”, del verbo to lease, que significa alquilar o arrendar, es comunmente admitido en el ámbito financiero y jurídico internacional para indicar un tipo de arrendamiento que reune características

especiales que lo diferencian sustancialmente del arriendo tradicional. Varios intentos más o menos afortunados se han hecho para traducir esa expresión a los diferentes idiomas. En castellano se habla de “crédito arriendo”, término acogido por la legislación francesa y que ha sido severamente criticado por identificar al leasing con una operación de préstamo. También se habla de “arrendamiento financiero”, denominado que claramente indica “cómo valiéndose de la estructura del contrato de arrendamiento se obtiene, en últimas, la realiza— ción de un concurso financiero que por su participación finalista en la concepción del contrato explica cómo y por qué caben frecuentes excepciones a las normas tradicionales del contrato de alquiler” 1/. No resulta fácil dar una definición precisa del leasing dada la diversidad de posibilidades que este presenta. Las definiciones legales y las doctrinales propuestas por los tratadistas de la materia, son por ese motivo susceptibles de ser agrupadas según que el aspecto que las identifique, sea el económico financiero o el jurídico y dentro de éstas, la mayoría son básicamente descriptivas. B — CONCEPTOS LEGALES La ley francesa del 2 de julio de 1966 sobre “Credit-bailº” en su artículo primero dice: “las operaciones de leasing consignadas en la presente ley son 9 las operaciones de alquiler de bienes de equipo, maquinaria o bienes inmobiliarios de uso profesional, especialmente comprados con vistas a ese ., alquiler por empresas que quedan como propietarias, cuando estas operaciones, sea cual fuere su denominación, dan al arrendatario la facultad de adquirir todo o parte de los bienes alquilados mediante un precio convenido, que tiene en cuenta por lo menos en parte, las entregas efectuadas a título de alquileres”. El decreto real belga No. 55 del 10 de noviembbre de 1967, en su primer artículo establece: “El leasing se caracteriza del modo siguiente:

1. Debe referirse a bienes de equipo que el arrendatario emplea para fines profesionales.

2. Los bienes deben ser especialmente comprados para el arrendamiento con vistas al alquiler, según las especificaciones del futuro arrendatario.

3. La duración del alquiler fijado en el contrato debe corresponder a la duración presumible de utilización económica del bien.

4. El precio del alquiler debe ser fijado para amortizar el valor del bien alquilado en el per1odo de utilización determinado en el contrato.

5. El contrato debe reservar al arrendatario la facultad de adquirir al final del arriendo la propiedad del bien alquilado, mediando un precio fijado en ese contrato que debe corresponder al valor residual presumible de dicho bien”.

En España el real decreto-ley 15 de 1977 del 25 de febrero, sobre medidas fiscales, financieras y de inversión pública, en su art1culo diecinueve dice: “A los efectos de la presente disposición constituyen operaciones de arriendo financiero aquellas operaciones que, cualquiera que sea su denominación, consistan en el arrendamiento de bienes de equipo, capital productivo y vehículos adquiridos exclusivamente para dicha finalidad por empresas constituidas en la forma prevista en el artículo veintidós y según las especificaciones señaladas por el futuro usuario. Las mencionadas operaciones deberán incluir una opción de compra a favor del usuario al término del

arrendamiento”. C — CONCEPTOS DOCTRINALES 1) Conceptos económicos financieros La Cámara Nacional de Consejeros Financieros de Francia, define al lea— sing como “Método adecuado para poner bienes de equipo a disposición de alguien, a plazo largoo mediano, sin una participación en la gestión de las empresas usuarias” 2/. 10 i…llñlíu“'_1Tl"— u.n |j .º ul m¡' mm¡“numiiiWiñr ¡TI¡mmW "ºmiífiññi afi_ rR m.F a. qV ue en :c “il …h sa ece traé tn afa dsi es ue nn e cl onc to ras tt oo , d pe orla eo lp ce ur aa lció eln ad re renle da as ti an rg i, op ao cr epes to a efectuar una serie de pagos al arrendador, pagos que, en total exceden al precio de compra del bien alquilado. De un modo general, los pagos son eslc)alona;ios en un período equivalente a la mayor parte de la vida útil del 1en” . ”Claude Cbampeaud piensa que el leasing es un procedimiento de financiacron de la “s 1nversmnes productivas estructurado en una operación jurídica compleja . Tienen en común estos conceptos el hecho de que se limitan a recalcar la fun01on economico financiera del leasing, cuestión de inmensa importancia, como que este es, en último término, una forma de satisfacer necesidades que los tradicionales sitemas financieros no han podido resolver. 2) Conceptos Jurídicos Serge Rolin habla de “financiación destinada a ofrecer a los industriales

y a los comerciantes un medio flexible y nuevo de disponer de un bien de equipo alquilándolo en vez de comprarlo. Esta operación es realizada por sociedades especializadas que compran el material siguiendo las especificaciones del futuro usuario, alquilándoselo durante un plazo convenido y mediando la percepción de un canon fijado en el contrato que debe reservar al arrendatario una opción de compra sobre el material al término del período inicial” 5/. En Colombia, Sergio Rodríguez intenta una descripción que él mismo califica de representativa. Define el contrato de leasing “… como auel por el cual una sociedad especializada adquiere, a petición de su cliente, determinados bienes que entrega a título de alquiler, mediante el pago de una remuneración y con la opción para el arrendatario al vencimiento del plazo, de continuar el contrato en nuevas condiciones o de adquirir los bienes en su poder” 6/. Carlos Vidal Blanco aporta una definición pragmática que, en efecto, explica con lujo de detalle las relaciones que surgen entre las personas que intervienen en una operación de leasing. Define el arriendo financiero como “contrato mercantil en virtud del cual un empresario, cumpliendo instrucciones expresas del presunto arrendatario, compra en nombre propio deter— minados bienes muebles o inmuebles para que, como propietario arrendador, los alquile al mencionado arrendatario para que este los utilice por un perí- do irrevocable a cuyo término tendrá la opción de adquirir la totalidad o parte de estos bienes arrendados, por un precio convenido previamente con el propietario arrendador, considerándose que todos los desembolsos que

efectúa el futuro arrendador son por cuenta del presunto arrendatario hasta la iniciación del período de arrendamiento” 7/ . 11 Jean-Marie Leloup dice que es un “contrato de alquiler de bienes de equipo de una duración determinada, correspondiente a la amortización del bien alquilado, y acompañado de una promesa del arrendador de prorrogar el alquiler por un nuevo período de tiempo, tomar de nuevo el material o venderlo al arrendatario, según sea la voluntad de éste al expirar el plazo determinado” 8/ . D —— DESCRIPCION DE UNA OPERACION DE LEASING Con base en las definiciones anteriormente expuestas, para una mejor comprensión de qué es el leasing y sin adelantar ningún juicio jurídico, es conveniente hacer una presentación descriptiva de la operación en su forma más pura y simple. Supongamos una persona que necesita crédito con el objeto de ampliar o emprender una actividad profesional o empresarial. Lo primero que hará es estudiar las diferentes fuentes de financiación a su alcance. Una vez descartadas, por cualquier motivo, las fórmulas tradicionales, pensará en el leasing. Se dirige entonces a una empresa de leasing y explica su situación, qué tipo de maquinaria o equipo requiere, etc.. La compañía de leasing le pedirá su balance, estados financieros y demás datos que le interesen, como usualmente exigen las entidades financieras a sus clientes antes de otorgar un crédito. Por otra parte, esa persona deberá ponerse en contacto con algún proveedor industrial para definir qué equipos precisa y en qué condiciones podría satisface sus necesidades. Transcurrida esta etapa preliminar e identificada así la necesidad y la solución, la empresa de leasing procede a adquirir del proveedor designado y siguiendo las instrucciones de su cliente, la maquinaria o equipo requerido, contra la promesa de que el bien así comprado, será tomado en arrendamiento, por un período de tiempo irrevocable. El plazo y el precio del contrato se determinan teniendo en cuenta varios factores de índole fiscal, financiera y técnica. Vencido ese término irrevocable del contrato, el cliente puede escoger una de tres opciones: devolver el material; renovar el arrendamiento en condiciones diferentes, puesto que se trata de un bien total o parcialmente depreciado y cuyo costo ha sido, al menos en parte, amortizado; o comprar el equipo por su valor residual o uno muy cercano a él que tenga en cuenta lo pagado a título de alquiler. 12 ¡un—_m'iT ?“ T'…H 'w='í 1anw?.:,» Capítulo II CLASES DE LEASING A — INTRODUCCION El leasing, en su sentido más amplio, es una denominación genérica y con vencional que agrupa toda una gama de posibilidades que tienen en común el hecho de que interviene, en alguna forma, un contrato de arrendamiento. Así entendido, el leasing comprende tantas especies y sub-especies como la imaginación puede concebir para dar respuesta a las necesidades industriales, comerciales y profesionales, siempre que dichas necesidades puedan ser suplidas mediante la utilización de determinados bienes, independientemente de su propiedad. El leasing introduce un cambio en la sicología tradicional de los negocios. El empresario comúnmente se había aferrado a la propiedad de los bienes por el sentido de seguridad que ésta imprime, pero, poco a poco, se está

imponiendo la idea de que lo más importante no es la propiedad en sí, sino la puesta en marcha y la utilización racional de los bienes productivos, como factor determinante para generar riqueza. Nace así el -1easing creando una nueva clase de empresas que, utilizando bienes o equipos alquilados, desarrollan parte de su actividad, y otras empresas propietarias de dichos bienes y equipos, cuyo objeto consiste en ponerlos a disposición de sus clientes, mediante la firma de un contrato que, en muchos aspectos, se asimila al arrendamiento. Los pactos anexos a ese contrato fundamental de alquiler y las estipulaé ciones contenidas en él, distinguen al leasing del arriendo tradicional y a su vez dan forma específica a las múltiples modalides del mismo. 13 Actualmente se conocen diversas formas de leasing. En los Estados Unidos, donde esta técnica financiera es mas antigua y ha tenido una mayor evolución, existen algunas variantes que aún no se practican en otros países, pero que son interesantes de mencionar, porque indican unas direcciones muy precisas para la futura expansión del leasing. B — LEASING OPERATIVO La primera modalidad de leasing que apareció fue la operativa, llamada también arriendo de explotación, practicada directamente por las empre— sas industriales o comerciales que vieron en esta fórmula una manera segura y eficaz de dar salida a sus productos. En el leasing operativo el arrendador es el mismo proveedor o fabricante de los equipos y no un intermediario financiero. En otras palabras, la empre— sa arrendadora requiere tener grandes existencias de equipos, bodegas del almacenaje, personal calificado para reparación y mantenimiento de maquiaria, etc.. Los bienes ofrecidos son de tipo normal o estandar cuyo mercado cuenta con una amplia demanda y que, por lo consiguiente, pueden ser fácilmen— te alquilados o vendidos como material de segunda mano. El arendador generalmente asume el riesgo técnico de la operación, obligándose a proporcionar una serie de servicios de mantenimiento y asistencia técnica. Es un contrato de corta duración que puede ser revocado por el arrendatario, mediante preaviso al arrendador y que rara vez otorga una opción de compra. El precio del arrendamiento se fija teniendo en cuenta varios factores: la remuneración por el uso del bien, mantenimiento y reparación, seguros, impuestos, etc.. En este caso se llama leasing bruto para diferenciarlo del leasing neto en el que los gastos por estos conceptos permanecen a cargo del arrendatario. Al determinarse el precio, también debe tenerse en cuenta, la compensación por el riesgo que asume el arrendador al aceptar que el contrato sea rescindible en cualquier momento, lo que en otras palabras significa, que está corriendo el riesgo de tener que hacerse cargo de un equipo usado, quizás obsoleto y posiblemente aún no amortizado. Esta clase de leasing es particularmente útil para los contratistas de obras y otras personas que deban realizar un trabajo determinado dentro de un plazo relativamente corto y que no posean maquinaria propia, o que teniéndola, prefieran no tener que trasladarla de un lugar a otro o que, dada la naturaleza del trabajo, deseen tener en su poder, solo durante el tiempo estrictamente necesario, los equpos 0 máquinas indispensables para llevarlo

a cabo. Por otra parte, el no tener la preocupación del mantenimiento y reparación de los equipos y el poder solicitar que se le remplace el material alquilado que sufre avería, o que se le suministre otro más ajustado a sus requerimientos técnicos, es una ventaja que no se puede negar. 14 El contrato típico de arrendamiento de cosas contemplado en el libro cuarto, título veinticinco, capítulos uno al cuatro de nuestro código civil, ciertamente basta para dar forma jurídica al llamado leasing operativo. C — LEASING FINANCIERO Esta denominación corresponde a lo que muchos autores consideran el verdadero leasing, y que podemos describir “como aquel contrato en virtud del cual una sociedad de leasing (arrendador), siguiendo las indicaciones y deseos de sus clientes (arrendatario) se compromete exclusivamente a poner a su disposición la maquinaria específica que este ha elegido previamente, contra el pago de unas tasas de arrendamiento mutuamente convenidas, que en total superan su precio de compra, y fraccionadas a lo largo de un período de tiempo que, generalmente coincide con la Vida económica y fiscal del bien, y durante el cual el contrato es irrevocable, siendo todos los riesgos y gastos de cuenta del arrendatario, quien, al finalizar dicho periodo puede concertar un nuevo contrato de arrendamiento, comprar el material por un valor residual preestablecido o devolverlo al arrendador” 10/ . Es el arriendo financiero, como su nombre lo indica, en esencia una técni— ca financiera que permite realizar una inversión amortizable con la rentabilidad producida por la explotación económica de un bien. Por este motivo,

el arrendador es una entidad financiera que actúa como intermediario, y cuya finalidad es financiar el bien objeto del contrato que ha sido previamente seleccionado por su cliente, pues éste, dada su vocación técnica y el conocimiento que tiene de su negocio, es quien en mejores condiciones está, para determinar sus necesidades. El canon de arrendamiento supera el precio de compra porque no solo comprende la inversión realizada por el arrendador, menos un valor residual, sino también un interés calculado mensual o anualmente y los demás gastos propios de la operación. Pero, es de advertir que el arrendatario es quien generalmente soporta todos los riesgos técnicos de la operación, como son el mantenimiento, reparaciones, seguros, etc.. La duración del contrato es a mediano o largo plazo porque se busca que esta sea equivalente a la vida económica del bien, con el objeto de permitir su amortización durante este lapso de tiempo. Al finalizar ese primer período llamado “irrevocable” el arrendatario tiene una triple opción: Restituir el bien al arrendador, volver a celebrar un contrato de alquiler en el cual las partes y el objeto del contrato son los mismos, pero las condiciones económicas varían sustancialmente. Este segundo período suele llamarse “residual” para indicar que el costo del bien, mediante los cánones anteriormente fijados, ha sido recuperado al menos en gran parte, y que probablemente, también se han completado la depreciación y amortización correspondientes; y finalmente puede el arrendatario ejercer la opción de compra concedida por el arrendador. - 15 D —- LEASING INMOBILIARIO Esta modalidad de leasing cabe dentro de la categoría del leasing finaniero, pero, dada la naturaleza del bien alquilado, la operación se hace mas compleja y merece mención aparte. Es un contrato en virtud del cual la compañía de leasing cede en arrendamiento un bien destinado al uso profesional, (comercial, industrial, de salud, etc.) comprado 0 construido por su cuenta, concediendo al arrendatario la facultad de adquirirlo al finalizar el contrato. De la naturaleza inmueble del bien surgen problemas que no se presentan cuando el alquiler versa sobre muebles. Por una parte, el terreno no es amortizable y la de las construcciones o edificios es mucho mas lenta que la de los equipos o maquinarias. Por otra parte, la devaluación monetaria y la valorización del terreno tienen una gran incidencia sobre la economía del contrato. Por ello, las técnicas ideadas para realizar la operación son múltiples y complejas. Entre las mas frecuentemente usadas está el sistema por el cual se constituye una sociedad para tal fin, en la que el futuro arrendador tiene inicial— mente un 90% del interés social y el futuro arrendatario tiene un 10%. Esta nueva sociedad compra el terreno, aunque no es raro que lo aporte el futuro usuario, se encarga de la construcción, siguiendo las especificaciones requeridas por el cliente y ceda en arrendamiento el inmueble por un período de tiempo largo. A medida que el arrendatario paga el canon, la sociedad le va entregando en compensación el equivalente, representado en cuotas o partes del interés social, de tal manera que, al expirar el plazo del contrato de arrendamiento, el arrendatario se halle en posesión de la totalidad del interés social. Naturalmente, el arrendatario paga un alquiler cuyo importe total corres— ponde al precio del inmueble incrementado por el interés del capital inverti— do, gastos generales, etc.. Por otra parte, también es importante relacionar la inversión inicial con la evolución del costo de la vida, mediante la adopción de un sistema que permita compensar los riesgos de la inflación monetaria, pues es evidente que la financiación de un inmueble requiere una inversión grande recuperable solo a largo plazo. La operación descrita es una versión simplificada de un arriendo financiero 1nmoiliario pues se trata de una técnica compleja y cada cual puede emplear el esquema que mas le convenga. En algunos contratos, por ejemplo, no se prevé que las cuotas o partes de interés social se liberen a medida que se perciben los cánones, sino que se estipula que el arrendatario al finalizar el primer período irrevocable del contrato, lo renueve o ejerza su opción de compra, caso en el cual, la cesión de los derechos de la sociedad constituída ad hoc para la realización de la operación de leasing, se hace en un solo momento. Otros prefieren realizar los 16 activos de la compañía y dárselos en venta al arrendatario. También suelen realizarse negocios de leasing inmobiliario directamente, o sea, sin que arrendador y arrendatario constituyan una sociedad ad hoc. E — OTRAS MODALIDADES DE LEASING 1) Lease back o retroarriendo Se practica esta modalidad principalmente en los Estados Unidos para transacciones sobre inmuebles, sin que por ello necesariamente hayan de excluirse los bienes muebles.

La operación es muy sencilla: Una persona propietaria de un bien lo vende a una sociedad financiera e inmediatamente procede a tomar en arrendamiento ese mismo bien. “La ventaja de esta venta alquiler es lo de poner en funcionamiento capi— tales inmovilizados, los cuales pueden ser reinvertidos acto seguido en bienes de más rápida circulación y en inversiones mas productivas” 11/ . 2) Dummy corporation o sociedad de paja Esta variante del arriendo financiero es típicamente norteamericana. Es una operación en la que no interviene ninguna sociedad de leasing previa— mente constituída como tal, sino una sociedad constituida expresamente para que haga las veces de intermediaria entre los ahorradores y el futuro arrendatario quien es el verdadero y principal promotor de la sociedad llamada “de paja”. Formada la sociedad de paja, sus acciones son colocadas en el mercado con el objeto de recoger los fondos que permitan la adquisición de los equipos o maquinarias que serán alguilados. Esa sociedad actúa como arrendadora, pero, su administración se delega en un fideicomisario que represente los intereses de los accionistas.

Además, la inversión puede respaldarse mediante el otorgamiento de una garantía real sobre los equipos y a favor de los accionistas. El fideicomosario se encarga de recibir los cánones de arrendamiento y con su producto debe proveer