ASOBANCARIA - Ensayos sobre políticas de vivienda

ENSAYOS SOBRE

POLITICA DE ASOBANCARIA ASOBANCARIA desde 1936

ENSAYOS SOBRE

POLITICA DE

VIVIENDA

PRESIDENTE EJECUTIVO

Santiago Castro

VICEPRESIDENTE TÉCNICO

Jonathan Malagón

DIRECTORA DE VIVIENDA

María Constanza Eraso

PROFESIONAL MÁSTER

Maira Rocio Pérez

PROFESIONAL JUNIOR

Juan David Durán Impreso en Colombia Av. El Dorado 82-70 Bogotá, D.C., Colombia Primera Edición, Marzo de 2016

ISBN: 978-958-9040-68-3

Derechos de autor reservados ©Asobancaria. Ensayos Sobre Política de Vivienda Presentación Contenido Presentación Presentación 5 El sector vivienda ha sido una parte sustancialmente importante de las economías nacionales por varios motivos. En primer lugar, la Prólogo 10 vivienda representa una proporción significativa de la riqueza y el conPrimera parte: políticas de vivienda 17 sumo de las familias por lo que el desempeño del sector afecta direcCapítulo 1. Acceso a la vivienda de la clase media: tamente el comportamiento de un gran número de resultados econó- su capacidad de ahorro 19 micos y sociales. Así mismo, puesto que la vivienda es un bien de larga Miguel Urrutia y Jorge Tovar duración cuyo mercado se ajusta en períodos amplios de tiempo, los ciclos del sector suelen estar estrechamente relacionados con el curso Capítulo 2. El potencial de la política de vivienda en Colombia 51 de los ciclos económicos. Por consiguiente, los esfuerzos por reducir

el déficit habitacional y mantener una buena dinámica en vivienda reAlejandro Gaviria y Jorge Tovar sultan prioritarios dentro de la agenda pública con el fin de facilitar la Capítulo 3. Recomendaciones de política para optimizar consecución de mayores niveles de bienestar social y ritmos adecuados la financiación de vivienda de interés social 139 de crecimiento económico. Economía Urbana – Julio Miguel Silva Capítulo 4. Concepto sobre la segunda fase del programa de Aun así, en la mayoría de economías emergentes el sector de vivivienda gratuita y consideraciones sobre el vienda no logra alcanzar las etapas de desarrollo que son necesarias para programa “Mi Casa Ya” 211 atender las necesidades de la población. Igualmente, la vivienda todavía Economía Urbana – Julio Miguel Silva es un bien que se financia autónomamente y de manera informal por una gran parte de los hogares de estas economías, hecho que implica Segunda parte: el mercado de vivienda en Colombia 275 costos sociales y económicos importantes. Capítulo 5. ¿Qué tan desalineados están los precios de la En el caso colombiano, los indicadores de desempeño de la activivivienda en Colombia? 277 dad de construcción, venta y financiación de vivienda han registrado Natalia Salazar, Roberto Steiner, máximos históricos recientemente. Lo anterior coincide con una coAlejandro Becerra y Jaime Ramírez yuntura en la que las medidas gubernamentales se han convertido en Capítulo 6. Evolución del mercado de la vivienda en un apoyo efectivo para que los hogares logren acceder al financiamienColombia desde la perspectiva del comprador to hipotecario formal y encuentren soluciones adecuadas de vivienda.

de vivienda nueva 359 Estas políticas, que en su mayoría consisten en subsidios directos a los La Galería Inmobiliaria hogares e indirectos mediante subsidios a las tasas de interés de los Capítulo 7. Crédito hipotecario en Colombia: evolución, créditos hipotecarios, han hecho posible la ampliación de la escala de obstáculos y propuestas 417 producción de vivienda en el país con sus correspondientes efectos en Hernando José Gómez materia de empleo, estabilidad social, desarrollo urbano y promoción Laura Juliana Higuera social. 4 5 Ensayos Sobre Política de Vivienda Presentación Ahora bien, estas políticas del Gobierno Nacional en materia de Aun así, el sistema de financiación de vivienda colombiano disvivienda del último lustro han sido exitosamente implementadas grata considerablemente de un modelo fundamentado en el crédito. En cias al decidido acompañamiento del sector privado. En el caso de las términos generales, esto se manifiesta en dos aspectos: la reducida proentidades financieras, éstas no solo cumplieron con su labor natural de fundización de la cartera de vivienda y el reducido nivel de inclusión otorgamiento de crédito -tanto para constructores participantes como financiera respecto a este tipo de préstamos. En cuanto al primer punpara las familias beneficiarias de los programas-, sino que asumieron to, Colombia actualmente se ubica en niveles de profundización de la funciones operativas y desarrollos tecnológicos que permitieron agilizar cartera hipotecaria próximos al 7%2 mientras países de ingreso similar como Chile y Panamá alcanzan niveles próximos al 19%. Respecto a la los procesos de asignación y entrega de los subsidios a los beneficiarios inclusión financiera, según información del Banco Mundial3, mientras

y, en muchos casos, la prolongación de los beneficios del subsidio a cerca de 2,6% de la población colombiana mayor de 15 años cuenta la tasa de interés inicialmente asignados más allá del lapso establecido con un préstamo para adquisición de vivienda, esta proporción es supepor el Gobierno. Los resultados de estas acciones coordinadas entre el rior al 4,4% en el promedio de economías de ingreso medio-alto y 24% Gobierno y la banca son sumamente satisfactorios toda vez que más de en el referente de los países de la OECD. 280 mil familias han logrado adquirir una vivienda propia mediante los subsidios otorgados en el marco de estos programas además de las 100 Así las cosas, en Colombia aún queda mucho por hacer en materia mil viviendas gratuitas. de vivienda. El presente libro presenta un conjunto de estudios que la Asociación Bancaria y de Entidades Financieras de Colombia (ASOEstos logros, si bien representan un avance sumamente importanBANCARIA) ha promovido a lo largo de los últimos cinco años con el te, aún resultan intermedios respecto a un contexto en el que el défifin de establecer los retos del sector de vivienda en el mediano y largo cit habitacional de las zonas urbanas se ubica en valores cercanos al plazo. Este compendio refleja el interés de la banca por investigar los 7% y 11%1 en términos cuantitativos y cualitativos, respectivamente. temas relacionados con el sector y aportar estrategias que permitan su Así mismo, como se mencionó anteriormente, el esquema de financiaprogreso en condiciones de estabilidad macroeconómica y desarrollo

miento que opera actualmente se basa en una gran proporción en los social. A pesar de que el conjunto de factores que deben tomarse en recursos propios de los hogares en lugar de inclinarse hacia la provisión cuenta para potenciar el desarrollo del sector vivienda en Colombia es de créditos que permitan adecuar el flujo de servicios inmobiliarios rebastante amplio, este libro aborda algunas tareas centrales para alcanzar cibidos en el largo plazo con un esquema de pagos diferidos en un este objetivo. periodo similar de tiempo. En este sentido, puesto que la vivienda es En primer lugar, se identifican los segmentos de la población que un bien con una vida útil muy prolongada, es razonable que los hogares todavía enfrentan grandes limitaciones en materia de inclusión finanacudan al crédito como una alternativa natural que equipare el flujo ciera en lo que respecta al financiamiento hipotecario y que aún no de los servicios que proveen los inmuebles con el lapso de tiempo en están cubiertos por los beneficios de los programas gubernamentales. el cual pueden efectuarse los pagos. De otra manera, las formas alterLos primeros capítulos abordan distintos elementos útiles tanto para nativas de financiación requieren la generación de ahorros por largos períodos, convirtiéndose así en las alternativas más costosas. 2 Considerando el saldo de cartera propia y titularizada, así como las operaciones de leasing habitacional, de los establecimientos de crédito, el Fondo Nacional del Ahorro, las cooperativas, los fondos de empleados y otros oferentes de crédito. 1 Cálculos del Ministerio de Vivienda, Ciudad y Territorio para el año 2014. 3 Información del Global Findex, 2011.

6 7 Ensayos Sobre Política de Vivienda Presentación el diseño de las políticas de vivienda en el futuro como para el ajuste La realización de cada uno de los estudios y la publicación que los de los parámetros de los programas existentes. Al respecto, Urrutia y reúne ha involucrado el valioso trabajo de un número importante de Tovar (2012) desarrollan un análisis similar dirigido a la clase media personas. Agradecemos la participación de cada uno de los autores que que señala las limitaciones de ahorro y crédito de este grupo poblaciode forma cuidadosa han analizado cada una de las áreas temáticas con el nal. En una línea similar, Gaviria y Tovar (2011) presentan una caracfin de abstraer los puntos fundamentales para comprender la dinámica terización de los hogares colombianos que aporta información relevande las actividades productivas relacionadas con la vivienda y plantear te para enfocar la política en el futuro hacia esquemas que permitan estrategias que permitan promover el acceso a la vivienda formal de superar las dificultades generadas por la baja capacidad de ahorro y los forma eficiente en el país. Igualmente, resaltamos la valiosa contribualtos niveles de informalidad laboral. Por su parte, Silva (2014) realiza ción de los diferentes actores involucrados y reconocemos sus ingentes un diagnóstico del sector de vivienda de interés social para formular reesfuerzos por la consolidación de un sector más estable y dinámico. De comendaciones de política que involucran, entre otros, mecanismos de manera especial quisiera resaltar la dedicación de las entidades finanarrendamiento con opción de compra, ahorro contractual y promoción cieras presentes en la Junta Sectorial de Vivienda de Asobancaria. Así

del leasing habitacional. Silva (2015), por otro lado, establece una serie mismo, es necesario destacar la labor desarrollada por el Ministerio de de recomendaciones potenciales que favorecerían las nuevas fases del Vivienda, Ciudad y Territorio en los últimos años y muy especialmente programa de Viviendas Gratuitas además de estimar el alcance del prola exitosa gestión del actual Ministro Luis Felipe Henao a quien agragrama Mi Casa Ya, lanzado recientemente por el Gobierno Nacional. dezco el apoyo a este proyecto y su valioso aporte en la elaboración del prólogo del libro. La segunda serie de estudios abordan aspectos relacionados con el funcionamiento del mercado de vivienda. Salazar, Steiner, Becerra y En términos generales, la conclusión que se desprende de los diRamírez (2012) estudian los determinantes de los precios de vivienda versos análisis señala al sector vivienda como un eje fundamental para en Colombia y dan cuenta de la fuerte influencia que tienen los precios el crecimiento económico y el progreso social del país. Más allá de del suelo para explicar su comportamiento. Lo anterior resalta la impordeterminar los factores que aún deben tratarse para lograr los objetivos tancia de materializar políticas que relajen las restricciones de oferta de deseados en el largo plazo, esta publicación sugiere la necesidad impesuelo urbanizable en las ciudades con el fin de reducir las barreras que rante de seguir estudiando la estructura del sector en Colombia y las los altos precios de los inmuebles generan sobre la capacidad de compra condiciones que deben sustentar su desarrollo en el futuro. de los hogares. De otra parte, La Galería Inmobiliaria (2015) presenta los principales resultados de la Encuesta de Compradores de Vivienda Nueva que a lo largo de sus diez entregas ha permitido conocer de Santiago Castro Gómez manera profunda el perfil de la demanda por vivienda en el país y los Presidente de Asobancaria factores que inciden en la decisión de compra. Estas investigaciones proveen insumos importantes para ajustar progresivamente los esquemas de vivienda según las necesidades de los compradores. Finalmente, el trabajo de Gómez e Higuera (2015) presenta un diagnóstico amplio de los obstáculos que enfrenta hoy la financiación formal para expandirse a proporciones consistentes con el estado de desarrollo del país. 8 9 Ensayos Sobre Política de Vivienda Prólogo Prólogo óptica de la salud pública, muy asociada a la calidad de las viviendas, particularmente en los sectores obreros de la ciudad. Por esta razón, la El acceder a una vivienda digna es reconocido como uno de los primera etapa de la política de vivienda puede ser denominada como objetivos fundamentales dentro de las aspiraciones y derechos del ser humano. No obstante, al mercado de la vivienda lo caracterizan sus “El periodo higienista”, el cual a su vez coincide con importantes camimperfecciones y anormalidades, tanto desde el punto de vista teórico bios en la economía mundial, donde las políticas keynesianas, impulcomo el práctico. Los métodos más ortodoxos de la economía han sadas luego de la Crisis del 29, marcaron el crecimiento en la intervenfallado en encontrar una explicación satisfactoria de los fenómenos que ción del Estado en diferentes sectores de la economía. se presentan en el sector vivienda, lo cual, lejos de ser un inconveniente, Posterior a 1942, y hasta 1965, la política de vivienda entró en su

resulta ser un apasionante reto para destacados académicos y estudiosos. etapa institucional. La presencia del Estado aumentó considerablemenEs precisamente esa imperfección, lo que hace que el Estado sea te con la ampliación de los recursos fiscales asignados al Instituto de un agente permanentemente activo dentro de este mercado, particularCrédito Territorial - ICT y al Banco Central Hipotecario - BCH, ademente en aquella vivienda destinada a segmentos poblacionales que por más de la creación de la Caja de Vivienda Popular, la Caja de Vivienda sus características socio económicas presentan dificultades para suplir Militar y la asignación de competencias a la Caja de Crédito Agrario, sus carencias habitacionales. Las intervenciones de política en este frenIndustrial y Minero para la provisión de la vivienda rural. Durante la te ocupan la mente de los gobernantes desde hace ya casi 100 años, con etapa institucional el déficit de vivienda cobra importancia como meuna concepción dinámica que obedece a la naturaleza cambiante de las dida de las intervenciones requeridas en pro de mejorar la calidad de necesidades de la población en materia habitacional. vida de las familias, desde una óptica mucho más amplia que la higienista, a través de la regulación de estándares mínimos de las unidades Entender la multiplicidad de factores inmersos en el mercado de habitacionales basados en criterios como: ubicación, número de habivivienda y los patrones de comportamiento de la población respecto a taciones, disponibilidad de áreas per cápita, ventilación, independencia su hábitat es clave para formular políticas cada vez más acertadas, mede espacios para cocina y baños, entre otros. El periodo institucional

jor enfocadas y más eficaces para atender las necesidades habitacionavio nacer al Subsidio Familiar de Vivienda (SFV), una herramienta les de los colombianos. Por ello, aplaudimos la presente recopilación paradigmática, que se insertaría en un gran paquete de programas que realizada por Asobancaria, que nos ayuda a comprender mejor este atacarían la problemática habitacional desde la oferta y la demanda en sector, particularmente importante en nuestra estrategia de superalos años venideros. ción de la pobreza. Entre 1965 y 1972 se entraría en lo que podemos llamar la etapa de transición. Durante este periodo se crea el Fondo Nacional 100 años de políticas habitacionales en Colombia del Ahorro - FNA y el Consejo Superior de Vivienda y Desarrollo Alberto Saldarriaga y Olga Lucia Ceballos coinciden en que las priUrbano. El foco del problema era solventar los problemas de pago de meras directrices en materia habitacional impartidas por el Gobierno la población mediante programas diferenciados para hogares pobres, datan de 1918. Desde el año mencionado y hasta 1942, la política se hogares no pobres con ingresos insuficientes y el remanente que no encontraba ligada a la necesidad de mejorar la calidad de vida desde la requería soporte monetario. El concepto de Vivienda de Interés Social 10 11 Ensayos Sobre Política de Vivienda Prólogo - VIS nace durante la etapa de transición, en un contexto donde la con la recuperación, y en el marco de la promulgación los Objetivos de construcción era consagrada como uno de los sectores líderes en el plan Desarrollo del Milenio, la lucha contra los asentamientos precarios y

nacional de desarrollo de 1970. la seguridad en la tenencia se vuelven objetivos explícitos en la agenda. Entre 2006 y 2010 se crea la política de vivienda y ciudades amables La década de los 70 marcaría el inicio de la etapa de las Corpoque sentaría su base en la articulación de la estrategia de lucha contra raciones de Ahorro y Vivienda - CAV, caracterizada por una expanla pobreza y crecimiento económico sustentada en el sector de la conssión sin precedentes de la actividad edificadora asociada a la VIS. Entre trucción. 1970 y 1990, la prioridad fue atender las carencias habitacionales de la población pobre a través de la provisión de vivienda nueva, si bien los criterios cambiaban continuamente, y el déficit de vivienda como La política de vivienda integral y Mi Casa Ya indicador de contexto entraba y salía de la agenda permanentemente. La política de vivienda ha ido construyéndose y evolucionando a Aun así, políticas relevantes como el programa de vivienda sin cuopartir del entendimiento de las particularidades de nuestra historia, así ta inicial, cuya meta era la construcción de 400.000 viviendas en el como del aprendizaje de los errores del pasado. Nuestra política ha periodo 1982-1986, tuvo un positivo impacto en términos de reductenido un desarrollo comprensivo, que a través de actuaciones desde ción de carencias habitacionales, pero ha sido opacado en la historia la oferta y la demanda, ha logrado atacar problemas estructurales en por los problemas financieros luego de su ejecución. El periodo de las términos de producción, accesibilidad y calidad de la vivienda, que

CAV fue escenario del nacimiento del UPAC el cual, antes de su crisis, difícilmente se hubieran podido intervenir con los mecanismos existenpromovió la construcción de cerca de 1,5 millones de viviendas. tes antes de 2012, cuando el tradicional modelo de subsidio más ahorro Ya en la década de los 90, con la liquidación del ICT y el BCH, el más crédito para lograr el cierre financiero y adquirir una vivienda no Gobierno Nacional daba un paso al costado en la operación directa de funcionaba. las variables fundamentales de la política sectorial, culminando con el Nuestra gestión institucional ha recuperado el papel del Estado con que fue tal vez el primer modelo de gestión universal, cuya operación si un enfoque de superación de la pobreza, resolviendo parte de la exclubien era extensa y atacaba los diferentes determinantes de la vivienda, sión de los hogares a través de una segmentación muy específica que no logró segmentar adecuadamente la población objetivo. En efecto, atiende a la naturaleza heterogénea de nuestra población objetivo, y la finalizando el siglo XX, casi un tercio de la población se veía afectada alineación de intereses del sector público y el sector privado mediante por el déficit de vivienda. la construcción de un modelo de gestión confiable y eficaz. Las actuales La etapa de liberalización del sector fue fundamental para repensar políticas son el resultado de esos 100 años de evolución, que en esta el modelo de provisión de vivienda en el país, lo cual se vio reforzado última etapa se han visto reforzadas a través de la inclusión de un fuerte por las reformas posteriores a la crisis de 1998. Durante los 90, el mocomponente técnico que ha encontrado en la academia un aliado para

delo se podía encasillar dentro de una concepción puramente dirigida su construcción. a los subsidios a la demanda en un contexto de satanización de la inHoy podemos decir que nuestra política de vivienda ha sido exitosa. tervención pública, acompañada de una serie de reformas al sistema Durante el primer Gobierno del presidente Santos, las inversiones del UPAC que lo llevaría a su liquidación durante la crisis. Posteriormente, Ministerio de Vivienda, Ciudad y Territorio superaron los $8 billones, 12 13 Ensayos Sobre Política de Vivienda Prólogo materializados en más hogares con un techo digno, más hogares con Por su parte, Mi Casa Ya recopila todos los programas sustentados servicios públicos domiciliarios, más hogares con mejores condiciones en un soporte a la demanda, por medio de mecanismos que permiten sanitarias, más hogares con mejores condiciones de vida. Con corte al a los hogares lograr el cierre financiero. De esta manera, se ejecutan los tercer trimestre de 2015 se habían construido 1,1 millones de viviendas programas “Mi Casa Ya para Ahorradores”, compuesto por 77 mil suburbanas, de las cuales más de la mitad son VIS. Adicionalmente, hemos sidios enfocados a hogares con ingresos entre 1 y 2 salarios mínimos, logrado reducir el déficit de vivienda urbano a niveles cercanos al 7% quienes pueden acceder a una VIP con una ayuda del Gobierno que en 2014. puede llegar hasta los 30 Salarios Mínimos Legales Mensuales Vigentes – SMLMV y una cobertura de 5 puntos porcentuales (p.p.) sobre la El resultado de la política de vivienda se puede explicar por varios tasa de interés del crédito. Se tiene también el programa “Mi Casa Ya

factores. Evidentemente ha existido una voluntad política y una focaliCuota Inicial”, mediante el cual 130 mil hogares con ingresos entre 2 zación mucho más rigurosa en los subsidios otorgados por el Gobierno y 4 SMLMV podrán adquirir una VIS mediante la combinación de un Nacional. No obstante, un elemento clave ha sido nuestro modelo de SFV, que puede ser de hasta de 20 SMLMV, y una cobertura de tasa de gestión que garantiza las mejores especificaciones en las viviendas subinterés de 4 p.p. Adicionalmente, está la figura de “Mi Casa Ya - Subsidiadas por el Estado, transparencia en la contratación y la eficiencia sidio a la Tasa de Interés” que proporciona una ayuda de 4 o 5 p.p. de en el uso de los recursos fiscales. Otro factor importante ha sido la la tasa de interés del crédito hipotecario a hogares que deseen adquirir articulación eficaz entre el sector público y el sector privado, que se vivienda nueva VIS o VIP y que devenguen hasta 8 SMLMV. Así misconvirtió en socio estratégico del Gobierno, permitiendo una dinámica mo, existe el subsidio de 2,5 p.p. a la tasa de interés de los créditos para sin precedentes de la producción de vivienda. compra de vivienda diferente a VIS, destinado a adquirir viviendas con Para el periodo 2014-2018 nuestro sector cuenta con un presuvalor entre 135 y 335 SMLMV. puesto cercano a los $ 10 billones distribuido en una batería de insDe esta forma, promoveremos la construcción de 450 mil vitrumentos con las cuales continuaremos removiendo barreras para el

viendas en el presente periodo de Gobierno, las cuales permitirán la acceso a la vivienda, enfocándonos en atacar la limitada capacidad de expansión del patrimonio de nuestros hogares pobres y de clase media, ahorro de los hogares y la exclusión del sistema financiero. y mantendrán los niveles de empleo en el sector constructor en sus La nueva fase del programa de Vivienda Gratuita mantiene su namáximos históricos; pero sobre todo, continuarán generando un crecituraleza de lograr que hogares que se encontraban fuera del mercado de miento económico equitativo. la vivienda, puedan acceder a una solución habitacional digna. Durante Hoy Colombia se encuentra en un momento clave de su historia, el presente cuatrienio, continuaremos otorgando viviendas de interés muy cerca de llegar a lo que sería el fin del conflicto armado. Este esceprioritario – VIP con un subsidio equivalente al 100% del valor de nario coincide con un presente brillante y un futuro muy prometedor la unidad habitacional, destinadas a familias en condición de pobreza para el sector de la construcción, donde las metas del Gobierno para extrema, víctimas del conflicto armado y afectadas por la ola inverel periodo 2014-2018 plantean un nuevo salto cuantitativo, donde la nal, condiciones priorizadas de conformidad con lo dispuesto en la Ley VIS será protagonista. Como nación tenemos todas las herramientas 1537 de 2012. para dar un giro a la sociedad en búsqueda de la equidad, sin la cual no 14 15 Ensayos Sobre Política de Vivienda es posible llegar a una paz verdadera. Una vivienda digna es el primer paso para superar la pobreza, para la generación de bienestar y para la

conciliación pacifica de los conflictos. La paz comienza en los hogares y queremos promover no solo la construcción de casas y apartamentos, sino la construcción de familias y de sociedad. El sector privado y la academia continuarán siendo una parte fundamental en la formulación de la política pública. Trabajos relevantes como los que se exponen en la presente publicación, han contribuido a un debate activo que, además de forjar conocimiento, favorece la construcción de nación y de mecanismos que inciden en la vida de los hogares. Acá nos une la pasión por un sector que tiene todo por hacer, con el objetivo común de generar insumos para el mejoramiento de las condiciones de vida de un país que crece y cuyas aspiraciones lo han llevado a ser un modelo de desarrollo en la región.

Primera parte: Luis Felipe Henao políticas de vivienda

Ministro de Vivienda, Ciudad y Territorio 16 Jorge Tovar† Miguel Urrutia‡ Capítulo 1. Acceso a vivienda de la clase media: su capacidad de ahorro Diciembre de 2012 Documento preparado para el IV Foro de Vivienda organizado por Asobancaria y llevado a cabo el día 30 de diciembre de 2012 en Bogotá. † Profesor Asociado, Facultad de Economía - CEDE, Universidad de Los Andes. Correo Electrónico: jtovar@uniandes.edu.co ‡ Profesor Titular, Facultad de Economía - CEDE, Universidad de Los Andes. Correo Electrónico: murrutia@uniandes.edu.co . Acceso a vivienda de la clase media: su capacidad de ahorro Contenido Introducción 23 Objetivos generales del gobierno actual 24

Contexto macroeconómico 24 Acceso a vivienda de la clase media 30 Problemática 41 Conclusiones 47 Referencias 50 Indice de Gráficos Gráfico 1. Contribución del sector construcción en el PIB 25 Gráfico 2. Ahorro como proporción del PIB (%, 1990-2011) 25 Gráfico 3. Cartera hipotecaria y total como proporción del PIB 26 Gráfico 4. Déficit de vivienda urbana en América Latina (2010) 27 Gráfico 5. Precios de las vivendas/PIB per capita (2011) 28 Gráfico 6. Precio del M2 (Dólares de 2012) 28 Gráfico 7. Precio promedio (M2)/PIB per capita 1991 a 2011 29 Gráfico 8. Índice de precios de vivienda nueva e índice de valoración predial 29 Gráfico 9. Ingreso de los hogares (SMMLV), Clase media 30 Gráfico 10. Relación de los hogares según estrato e ingreso 33 Gráfico 11. Clasificación objetiva de la clase media 34 Gráfico 12. Caracterización de la clase media Informalidad 35 21 Políticas de vivienda Acceso a vivienda de la clase media: su capacidad de ahorro Gráfico 13. Nivel educativo del jefe del hogar Introducción por clase socioeconómica 36 Contar con vivienda digna es una condición necesaria para mejorar Gráfico 14. Tenencia de vivienda de los hogares en el bienestar de las sociedades modernas. La alta rentabilidad social de por clases sociales 37 los programas públicos de solución de vivienda es, sin lugar a dudas, un

factor central que explica que estos sean instrumentos centrales en las Gráfico 15. Ahorro promedio por edad 38 políticas de ayuda social de los diferentes gobiernos. Su importancia es tal Gráfico 16. Ingresos y gastos promedio por edad por clase social 39 que en América Latina, en promedio, la inversión social en vivienda es la más importante en términos de uso de recursos públicos, después de la Gráfico 17. Composición del gasto de los hogares 40 inversión en salud y educación. La inversión social en vivienda se ve refleGráfico 18. Edad promedio de compra de la vivienda 41 jada en disminución de los problemas sanitarios, así como en reducción de los índices de morbilidad y mortalidad (Szalachman & Paz, 2010) Gráfico 19. Edad promedio de la compra de vivienda, clasificando por clases sociales 42 La búsqueda de soluciones de vivienda se suele enfocar en hogares de ingresos bajos. Estas políticas asistencialistas son necesarias, pero Gráfico 20. Recursos usados para la compra de vivienda 42 este documento argumenta que no se deben dejar de lado los otros segGráfico 21. Tipo de vivienda comprada por estrato 43 mentos de la población que también requieren de esas ayudas. Gráfico 22. Propuesta de red de transporte público para Bogotá 48 Los apoyos estatales que actualmente existen son importantes para un buen segmento de la clase media colombiana pues logran compleGráfico 23. Bogotá propuesta de desarrollo 2050 49 mentar el ahorro y el crédito al que tienen acceso1. La ayuda del Estado no sólo permite que los hogares logren la compra de una vivienda, sino

Índice de Tablas que al mismo tiempo orienta a los compradores a tener un domicilio formal, lo que garantiza al menos ciertas características deseables para Tabla 1. Ingresos totales del hogar por cuartil de ingreso 31 una vivienda. Tabla 2. Ingresos totales del hogar por decil de ingreso 32 El presente documento está organizado en cinco secciones. La primera muestra de manera general los objetivos actuales de la política de Tabla 3. Caracterización de las clases sociales 35 vivienda y los instrumentos actualmente usados. La siguiente sección Tabla 4. Evolución del ahorro de los hogares 40 presenta el contexto macroeconómico actual. En la tercera sección se desarrolla descriptivamente el acceso actual a la vivienda que tiene la Tabla 5. Valor de la vivienda a la que tiene acceso el hogar 45 clase