ASOBANCARIA - GUIA PRACTICA DEL CREDITO DE VIVIENDA EN COLOMBIA 2011

Guía Práctica del Crédito de Vivienda en Colombia LEGIS

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59 ANOS DE EXPERIENCIA EN INEORMACIÓN JURÍDICO-EMPRESARIAL

BOGOTA-COLOMBIA

© 2011 Legis Editores S.A. 2º edición

ISBN: 978-958-653-911-1

Prohibida la reproducción parcial o total bajo cualquier forma. Esta obra es el resultado de sucesivas actualizaciones sobre los originales elaborados en el año 2002 por Constanza Eugenia Farfán Mojica, bajo la dirección de Elizabeth Meza Rivero y Martha Penen Lastra. En la presente edición de la Guía Práctica del Crédito de Vivienda en Colombia, la actualización de la estructura estuvo a cargo de Daniel Vásquez Franco. La actualización del contenido fue realizado por Adriana Zapata de Arbeláez, con la colaboración de Alvaro Andrés De la Rosa y Hermes García. El capítulo X sobre Titularización de activos fue elaborado por O, scar Eduardo Gómez Colmenares. La coordinación dela publicación estuvo a cargo de Elizabeth Meza Rivero y Martha Penen Lastra. Legis no asume responsabilidad alguna porla aplicación que el usuario dé al contenido de esta cartilla, cuya fecha de corte de las normas incorporadas fue el 28 de febrero de 2011. LEGIS no absuelve consultas de carácter legal; se atiene a la norma conjunta adoptada de tiempo atrás porla Asociación Americana de Abogados —American Bar Association— yla Asociación de Editores delos EE. UU., que ordena advertir en cada edición: “Esta publicación está destinada a proveer informaciones precisas y confiables con relación alas materias en ella

comprendidas, y se vende en el entendido de que el editor no presta servicios de consultoría legal. Si se requieren estos servicios debe buscarse un abogado competente”. PRESENTACIÓN A lo largo de su historia, la financiación de vivienda en Colombia ha estado marcada por importantes hitos. Entre los más relevantes se encuentran, sin duda, la creación del sistema UPAC, su crisis y declaratoria de inexequibilidad y la consecuente creación del sistema UVR. La sucesión de acontecimientos de finales de la década delos noventa animó en Leg/s el proyecto de compendiar en una cartilla el régimen que emergió de la crisis, con el objetivo de ofrecer a nuestros lectores un panorama completo sobre los cambios estructurales a que fue sometido el sistema de financiación de vivienda, la transición del pasado sistema al nuevo y los mecanismos de apoyo dispuestos porla ley para los usuarios del fenecido sistema UPAC. Aparece así en el año 2002 la primera Guía Práctica del Crédito de Vivienda en Colombia. Para ese entonces, si bien se conocían ya los pronunciamientos de la Corte Constitucional sobre la UPAC, era aún incipiente la jurisprudencia sobre el nuevo régimen de financiación. Han transcurrido cerca de diez años desde esa primera edición y Legis ha considerado oportuno el momento para volver sobre el trabajo original, pues el tiempo ha permitido decantar las experiencias y dar oportunidad al nuevo sistema para alcanzar su madurez. En este interregno, el ya no tan nuevo régimen —que se caracteriza por sistemas de financiación, bien en pesos, bien atados exclusivamente a la inflación—, ha recibido ajustes yacogido nuevos instrumentos financieros, como

el leasing habitacional y el subsidio a la tasa de interés, y nuevas instituciones, como las sociedades titularizadoras de cartera hipotecaria, para solo citar algunos, cuya presentación conviene abordar. En línea con la primera edición, en esta última se conserva el suplemento normativo, debidamente actualizado, para facilitar la consulta de los lectores. Finalmente, como novedad frente al trabajo inicial, en esta segunda edición se incorpora por primera vez la jurisprudencia sobre el crédito de vivienda originada en los altos tribunales, particularmente aquella que se considera principal y punto de partida de desarrollos ulteriores. Atentamente,

LEGIS EDITORES S.A.

Dirección Editorial Índice General Cód. Int. [5] CAPWULOI Aspectos generales de la financiación de vivienda en Colombia ¿Cómo se puede adquirir vivienda en Colombia? ........................................................... 001 ¿Cuál es el marco legal de la financiación de vivienda en Colombia? ............................. 002 ¿Cuál es el objeto de la Ley de Vivienda? ...................................................................... 005 ¿Qué beneficios puede tener la existencia de un sistema especializado de financiación de vivienda? ................................................................................................................ 007 ¿Qué es un crédito de vivienda en Colombia? ................................................................ 009 ¿Quiénes pueden otorgar créditos de vivienda en Colombia? ......................................... 011 ¿La ley define qué se entiende por compra de vivienda nueva y vivienda usada? ........... 013 ¿Qué se entiende por vivienda VIS? ............................................................................... 014 ¿Qué se entiende por vivienda No VIS? ......................................................................... 015 ¿Qué se entiende por vivienda VIP? ............................................................................... 016 ¿Qué se entiende por construcción de una unidad habitacional? .................................... 017

¿En qué consiste el mejoramiento de una unidad habitacional VIS? ............................... 018 ¿En qué consiste el mejoramiento para vivienda saludable de una unidad habitacional VIS? ............................................................................................................................ 019 ¿Se considera crédito de vivienda todo préstamo de dinero para la compra de un inmue— ble? ............................................................................................................................. 020 ¿Existía el crédito para vivienda antes dela Ley de Vivienda? ....................................... 022 . ¿Qué se entiende por crédito a constructores para proyectos de vivienda? .................... 023 ¿Qué es el leasing habitacional destinado ala adquisición de vivienda? ........................ 025 ¿Cuáles son las modalidades de leasing habitacional para adquisición de vivienda? ...... 027 ¿Por qué se considera el leasing habitacional para adquisición de vivienda familiar como un mecanismo de financiación? ................................................................................... 028 ¿Con el leasing habitacional se puede adquirir vivienda nueva o usada?........................ 030 CAPHULOH El upac, antecedentes del actual sistema de financiación de vivienda ¿Para qué se creó la unidad UPAC? ............................................................................... 031 ¿Cuál era el marco legal del sistema UPAC? .................................................................. 033 ¿Qué es un sistema de valor constante del dinero? ........................................................ 034 ¿Qué diferencia hay entre la unidad UPAC y el sistema UPAC? ...................................... 035 ¿La unidad UPAC era aplicable de manera exclusiva a la adquisición de vivienda? ........ 036

8 GUÍA PRÁCTICA DEL CREDITO DE VIVIENDA EN COLOMBIA

Cód. Int. [5] ¿A quién le correspondió calcular los valores de la UPAC? ............................................ 037 ¿Cómo se calculaba la UPAC en sus orígenes? .............................................................. 038 ¿La metodología empleada para el cálculo de la UPAC sufrió variaciones? .................... 040

¿Cuándo se eliminó la inflación de la fórmula de cálculo dela UPAC? ............................ 042 ¿Qué consecuencias se derivaron de definir el valor dela UPAC exclusivamente sobre la tasa DTF? .................................................................................................................... 043 ¿Qué hizo el Gobierno frente a la situación delos deudores? ......................................... 045 ¿Qué alivios se otorgaron a través de Fogafín? .............................................................. 046 ¿Las entidades financieras tenian la obligación de recibir los inmuebles en dación en pago? .......................................................................................................................... 047 ¿Qué alivios adicionales otorgó Fogafin? ....................................................................... 048 ¿Por qué se estimó quela metodología para el cálculo de la UPAC contrariaba los preceptos constitucionales y legales? ............................................................................... 049 ¿Cómo se calculó la UPAC a partir de junio de 1999? .................................................... 051 ¿Por qué las normas del sistema UPAC fueron declaradas inconstitucionales porla Corte Constitucional? ........................................................................................................ 053 ¿Hasta cuándo existió legalmente la unidad UPAC? ....................................................... 055 ¿Qué pasó con los créditos que habían sido otorgados en UPAC? .................................. 056 CAPÍTULO ||| Régimen de transición a la UVR de créditos destinados a la financiación de vivienda Generalidades ¿Qué sucedió con los créditos en UPAC cuando este sistema se acabó? ....................... 058 La redenominación y adecuación de documentos ¿En qué consistió la “redenominación”? ......................................................................... 059 ¿Para qué se hizo la redenominación? ........................................................................... 060 ¿Qué equivalencia se utilizó para realizarla redenominación? ....................................... 062 ¿Qué sucedió con los documentos que contenían las condiciones delos créditos de vivienda otorgados en UPAC o en pesos? ....................................................................... 064 ¿Qué sucedió con los documentos que contenían otras obligaciones en UPAC? ............. 065 ¿Cómo se realizó la redenominación delos créditos de UPAC a UVR? ........................... 066 ¿Cómo se realizó la redenominación delos créditos de pesos a UVR? ........................... 067 ¿Cómo se realiza la redenominación delos créditos que pasaron de pesos a UVR y posteriormente vuelven a denominarse en pesos? ............................................................. 068 La reliquidación ¿En qué consistió la “reliquidación” y qué efectos tuvo? ................................................. 069 ¿Qué pasó con los créditos otorgados antes del 1º de enero de 1993? ........................... 076 ¿Qué pasó con los créditos que se cancelaron totalmente antes del 31 de diciembre de 1999? .......................................................................................................................... 077 ÍNMCEGENERAL Cód. Int. m ¿Quién determinó el valor en pesos dela UVR para efectuar la reliquidación? ............... 079 ¿Cómo se determinó la metodología para efectuar la “reliquidación”? ............................ 081 ¿La metodología para efectuar la reliquidación fue igual para los créditos al dia y en mora? .......................................................................................................................... 083 ¿Existe algún documento que refleje la forma como se realizó la reliquidación? ............. 084 ¿Sobre el alivio se reconocieron intereses? ................................................................... 085 ¿Todos los créditos de vivienda pertenecientes a una sola persona, se beneficiaron de la reliquidación? .......................................................................................................... 086 ¿Los beneficios de la reliquidación se aplicaron a créditos otorgados a personas jurídicas y, en especial, a créditos otorgados para la construcción de vivienda? .................. 087

¿Los beneficios de la reliquidación fueron aplicados a créditos para vivienda otorgados por cualquier entidad? ................................................................................................. 088 ¿Un crédito de vivienda vendido o cedido por un establecimiento de crédito a otra enti— dad debía ser reliquidado? ........................................................................................... 089 ¿A quién correspondía la reliquidación en el caso dela cesión o venta? ........................ 090 ¿Un crédito de vivienda otorgado por una entidad distinta a un establecimiento de crédito, cedido o vendido a un establecimiento de crédito debía ser reliquidado? ................. 091 ¿Todos los créditos de vivienda denominados en pesos fueron objeto de reliquidación?. 092 ¿Puede solicitarse una revisión de la reliquidación efectuada por el establecimiento de crédito? ....................................................................................................................... 093 Alivio dela Ley de Vivienda para créditos hipotecarios de vivienda ¿En qué consistió el “alivio” otorgado porla Ley de Vivienda? ........................................ 094 ¿Qué créditos podían recibir alivio? ............................................................................... 096 ¿Para recibir el alivio era necesario estar al día en el pago delas cuotas? ..................... 097 ¿Era posible obtener el alivio para un crédito que era pagado por una persona natural distinta del deudor? ..................................................................................................... 100 CAPÍTULO IV LaUVR ¿Qué esla UVR? ........................................................................................................... 101 ¿Cuál es el marco legal de Ia UVR? ............................................................................... 103 ¿Por qué la UVR se adoptó como base del nuevo sistema de financiación de vivienda a largo plazo? ................................................................................................................. 104 ¿Quién determina el valor de la UVR? ............................................................................ 106 ¿Cómo se determina el valor de la UVR? ....................................................................... 108 ¿Qué esla corrección monetaria? .................................................................................. 109

¿Esla corrección monetaria una tasa de interés? .......................................................... 110 ¿Cómo computa la corrección monetaria para que la tasa de interés de los créditos de tu vivienda no supere la tasa de usura? ........................................................................... ¿Qué es una tasa de usura? .......................................................................................... 1m ¿Por qué los créditos de vivienda y el leasing habitacional utilizan la UVR? ................... 1m ¿Cuándo y cómo se determina la equivalencia en UVR del dinero dado en préstamo? ¿Cómo opera en los contratos de leasing? ................................................................... 115

10 GUÍA PRÁCTICA DEL CREDITO DE VIVIENDA EN COLOMBIA

Cód. Int. [5] ¿Por qué un crédito y un contrato de leasing en UVR varían su valor en pesos? ............. 116 ¿En qué se diferencia la UVR dela UPAC? .................................................................... 117 ¿Quién y cómo se establece el índice de precios al consumidor, IPC? ........................... 118 CAPÍTULO v El crédito de vivienda en UVR y en pesos ¿Cómo nació el nuevo régimen de financiación de vivienda? .......................................... 120 ¿Cómo se puede desembolsar un crédito de vivienda? ................................................... 123 ¿Qué son los bonos hipotecarios? .................................................................................. 125 ¿A qué se refiere la homogeneidad contractual prevista enla Ley de Vivienda? ............. 126 ¿Qué cláusulas están prohibidas en los documentos que contienen los créditos de vivienda y sus garantías? ...................................................................................................... 128 Condiciones ¿Qué condiciones debe cumplir un crédito de vivienda? ................................................. 129 Tasa de interés remuneratoria ¿Qué son los intereses? ................................................................................................. 131 ¿Qué diferencia existe entre la variación dela UVR y los intereses? .............................. 132

¿Qué clases de intereses se pueden cobrar? ................................................................. 134 ¿Existen topes legales para el cobro de intereses remuneratorios en los créditos de vivienda en pesos y en UVR? ......................................................................................... 137 ¿Qué características tiene la tasa de interés de los créditos de vivienda en pesos y en UVR? ........................................................................................................................... 139 ¿Qué significa que la tasa de interés sea fija? ................................................................ 141 ¿Cuál es la tasa máxima de interés que pueden cobrar las entidades financieras en los créditos de vivienda en pesos y en UVR? ..................................................................... 143 ¿En qué consiste la capitalización de intereses? ............................................................ 145 ¿Existe capitalización de intereses en los créditos de vivienda? ..................................... 146 Si no hay capitalización de intereses en los créditos de vivienda en UVR, ¿por qué aumenta su saldo en pesos? ........................................................................................... 147 Viabilidad de pago del crédito ¿Cómo se estudia la viabilidad de pago de un crédito de vivienda? ................................ 149 ¿Cuáles son los parámetros mínimos establecidos porla Superintendencia Financiera a tener en cuenta para efectos de evaluar la viabilidad del pago oportuno de un crédito de vivienda? ................................................................................................................ 151 ¿A quién debe reportarse ante las centrales de riesgo cuando se presenta el incumpli— miento en el pago de un crédito para adquisición de vivienda o de un contrato de leasing habitacional para vivienda? .......................................................................................... 152 ¿Quién tendrá la condición de demandado en un proceso judicial ante el incumplimiento en el pago de un crédito para adquisición de vivienda garantizado con hipoteca sobre el inmueble financiado? ............................................................................................... 154

ÍNDICE GENERAL 11

Cód. Int.

[5] Prepagas del crédito ¿En qué consiste el prepago de un crédito? ................................................................... 155 ¿Es posible prepagar un crédito de vivienda? ................................................................ 156 ¿Qué sucede si se paga de manera anticipada sólo una parte del crédito? ..................... 158 Seguros ¿Qué seguros se deben tomar cuando se adquiere un crédito de vivienda? .................... 160 ¿Cuál es el valor asegurado en los seguros tomados en materia de crédito de vivienda? 161 ¿Quién contrata los seguros? ......................................................................................... 162 ¿Cómo puede conocer el deudor la tarifa aplicable por concepto de seguros? ................ 163 Reestructuración de créditos ¿Qué es una reestructuración? ...................................................................................... 164 ¿En qué momento es posible acordar una reestructuración? .......................................... 165 Plazo y garantía ¿Qué plazo tienen los créditos de vivienda en pesos y en UVR? .................................... 167 ¿Qué garantia deben tener los créditos de vivienda en pesos y en UVR? ....................... 168 ¿Qué beneficios trae la Ley de Vivienda en relación con los gastos notariales asociados ala hipoteca del crédito de vivienda? .......................................................................... 170 Límites al porcentaje de financiación y al valor dela primera cuota ¿Cuál es el porcentaje máximo de financiación de una vivienda? ................................... 171 ¿Sobre qué valor se establece el monto máximo a financiar? ......................................... 172 ¿Debe existir alguna relación entre el valor de la primera cuota y los ingresos del deudor? ............................................................................................................................. 173 ¿Cómo se establecen los ingresos familiares? ............................................................... 175 Sistemas de amortización ¿Qué es un sistema de amortización? ............................................................................ 176 ¿Los sistemas de amortización empleados para créditos de vivienda se encuentran sujetos a alguna autorización? ......................................................................................... 177 ¿Qué sistemas de amortización para créditos de vivienda en pesos existen actualmente? ........................................................................................................................ 179 ¿En qué consiste el sistema de amortización en pesos de cuota constante? (amortización gradual en pesos) ................................................................................. 180 ¿En qué consiste el sistema de amortización en pesos constante a capital?................... 181 ¿Qué sistemas de amortización existen actualmente en UVR? ....................................... 182 ¿En qué consiste el sistema de amortización de cuota constante en UVR o de amortiza— ción gradual en UVR? .................................................................................................. 183 ¿En qué consiste el sistema de cuota decreciente mensualmente en UVR cíclica por períodos anuales? ........................................................................................................... 184 ¿Qué diferencia hay entre un crédito otorgado en UVR y otro otorgado en pesos, asu— miendo que el costo del crédito es el mismo? ............................................................... 185 ¿Cuál delos sistemas de amortización es mejor? .......................................................... 186

12 GUÍA PRÁCTICA DEL CREDITO DE VIVIENDA EN COLOMBIA

Cód. Int. [5] ¿Es posible cambiar el sistema de amortización originalmente acordado? ...................... 187 ¿Cómo puedo conocer el comportamiento de mi crédito en el tiempo? ........................... 189 ¿Es más conveniente un crédito en pesos que un crédito en UVR? ................................ 190 Subrogación pasiva de créditos ¿Qué se entiende por subrogación pasiva de un crédito de vivienda? ............................. 191 ¿Qué tramites deben surtirse y qué requisitos es necesario cumplir para perfeccionar la subrogación pasiva de un crédito? ............................................................................... 192 ¿Existe en la ley reglamentación especial para la subrogación por parte de personas naturales de créditos otorgados a constructores para financiación de vivienda? ............... 194

¿Puede el acreedorde un crédito hipotecario para adquisición de vivienda ceder la acreencia a su favor con la hipoteca que sirve de garantia? .................................................... 195 CAPÍTULO VI Financiación de vivienda de interés social Aspectos generales ¿Qué se considera vivienda de interés social? ............................................................... 196 ¿Qué beneficios tiene la vivienda de interés social? ....................................................... 198 Tasa de interés ¿Cuál es la tasa máxima que se puede cobrar por un crédito para vivienda de interés social? ............................................................................................................................ 199 Subsidio familiar de vivienda ¿Qué es un subsidio familiar de vivienda? ...................................................................... 201 ¿Cuáles son las modalidades de subsidio de vivienda de interés social? ........................ 203 ¿Quiénes otorgan los subsidios? .................................................................................... 204 ¿Quiénes pueden solicitar el subsidio familiar de vivienda? ............................................ 206 ¿Quién determina el valor de los subsidios? ................................................................... 208 ¿De qué otras variables depende el monto del subsidio que se asigna? ......................... 209 ¿Existe algún tope en el precio de las viviendas que se pueden adquirir con el subsidio? ............................................................................................................................. 210 ¿Qué condiciones se deben cumplir para solicitarla asignación del subsidio familiar de vivienda? ..................................................................................................................... 211 ¿En qué consiste el ahorro para vivienda? ..................................................................... 213 ¿Cómo se puede realizar el ahorro? ............................................................................... 215 ¿En qué consiste el ahorro programado? ....................................................................... 217 ¿Qué se entiende por ahorro mediante aportes periódicos? ........................................... 218 ¿Qué es el ahorro voluntario contractual? ...................................................................... 219

ÍNDICE GENERAL 13

Cód. Int. [5]

CAPÍTULO VII Leasing habitacional Aspectos generales ¿Desde cuándo opera el leasing habitacional para adquisición de vivienda familiar en Colombia? ........................................................................................................................ 220 ¿La Ley 795 de 2003 es una ley marco? ........................................................................ 222 ¿Cuáles instituciones financieras pueden ofrecer leasing habitacional para adquisición de vivienda familiar? .................................................................................................... 224 ¿El contrato de leasing habitacional para adquisición de vivienda familiar puede celebrarse en UVR o en pesos? ................................................................................................ 225 ¿Es más conveniente un contrato de leasing habitacional para adquisición de vivienda en pesos que en UVR? ................................................................................................ 226 ¿Cómo y cuándo se determina el valor de la UVR en los contratos de leasing habitacional para vivienda familiar? ........................................................................................... 227 ¿Quiénes son las partes en un contrato de leasing habitacional para adquisición de vivienda familiar? ........................................................................................................... 228 ¿Qué solemnidades se exigen para la suscripción de un contrato de leasing habitacional para adquisición de vivienda familiar? .......................................................................... 229 ¿El locatario del contrato de leasing para adquisición de vivienda familiar debe habitar en el inmueble entregado en leasing? .......................................................................... 230 ¿Quién es el propietario del inmueble mientras está vigente el contrato de leasing habitacional para adquisición de vivienda familiar? ............................................................ 231 ¿Quién debe efectuar los pagos por concepto de servicios públicos, administración, impuestos, contribuciones y seguros del inmueble en un contrato de leasing habitacional para adquisición de vivienda familiar? .......................................................................... 232 ¿A qué título el locatario adquiere el inmueble cuando ejerce la opción de adquisición? 233

¿Cuáles son los beneficios tributarios que tiene el leasing habitacional? ........................ 234 Seguros ¿El inmueble entregado en leasing habitacional para adquisición de vivienda familiar debe asegurarse contra los riesgos de incendio y terremoto? ............................................... 235 ¿El locatario está obligado a tomar un seguro de vida? .................................................. 236 Sistemas de pago ¿Qué es un sistema de pago? ........................................................................................ 237 ¿Qué plazo puede pactarse en los contratos de leasing habitacional para vivienda familiar? ............................................................................................................................. 238 ¿Las entidades autorizadas pueden definir los sistemas de pago aplicables alos contratos de leasing habitacional para adquisición de vivienda? ........................................... 239 ¿Cuáles son los sistemas de pago en UVR y en pesos? ................................................. 240 ¿Es posible cambiar el sistema de pago inicialmente acordado? .................................... 241 ¿Es posible conocer el comportamiento del contrato de leasing habitacional para adquisición de vivienda familiar durante el tiempo? .............................................................. 242 ¿El canon periódicó que debe cancelar el locatario corresponde a un canon de arrendamiento? ....................................................................................................................... 24