ASOBANCARIA - LA CAPITALIZACION DE INTERESES Y LA FINANCIACION DE VIVIENDA 1999

La de int6r65€5 capitalización financiación de vivienda gla ASOBANCARIA La capitalización de intereses la financiación y de vivienda Santa Fe de Bogotá. D.C., Colombia Mayo de 1999

ASOCIACION BANCARIA

Y DE ENTIDADES FINANCIERAS

DE COLOMBIA, ASOBANCARIA

Presidente Jorge Humberto Botero Vicepresidente Económico Germán CamachoAlvarez Gerente de Análisis Económico Hernán Avendaño Cruz Subgerente de Análisis Económico Alexander Campos Osorio Investigadores David Humberto González Osorio Martha Lucía Muñoz Ramírez Gerente de Información María Constanza Mejía Meneses Coordinadora de Publicaciones Martha Luz Forero Castel/anos ©Asobancaria Edición Asociación Bancaria y de Entidades Financieras de Colombia. Asobancaria Carrera 9 Nº 74-08 piso 9º Tel. 24964i l Ext. 440 Fax 21 19915 Diseño e impresión Artes gráficas Asobancaria Cra. 7 Nº 17-01 Piso 3 Tel. 341 l 100 No está permitida la reproducción total 0 parcial de este libro ni su transmisión en ninguna forma o por cualqu1er medio. ya sea electrónico, por fotocopia. por registro u otros medios; sin el permiso previo y por escrito del editor La capita/¡Zación de ¡hteresesyla¡7nandaciónde w'vienda-3 introducción ............................................................................................................................ 5 Racionalidad del sistema upac .................................................................................................. 5 Sistemas de amortización en upac .......................................................................................... 10

¿Cuántas veces se paga un crédito de vivienda? ..................................................................... 14 Efectos de aumentos en las tasas de interés ........................................................................... 17 Comentarios adicionales i7 ........................................................................................................ Anexo ................................................................................................................................... 2i Lacapita/¡Zadóndeinteresesyla¡fnanciaciónde¡Wanda-5 vienda. se diseñó el sistema upac, acudiendo al esquema de capitalización de intereses. El objeLa creación del sistema upac significó una tivo de este documento es explicar en forma peimportante transformación en la financiación de dagógica cómo funciona dicho sistema y, a la vez, la vivienda en el país. En el momento en que se mostrar sus ventajas y desventajas para finan— creó este sistema, el país carecía de opciones ciar la vivienda a largo plazo. para financiar la creciente demanda de vivienda. resultante del marcado proceso de urbanización impulsado por la industrialización de las princi— pales ciudades. Sin ese sistema. las condiciones de marginalidad y pobreza mostrarían hoy ma— Para dar una mayor claridad sobre las for— yores índices de deterioro. mas en que se puede liquidar un crédito en upac. a continuación se presenta una breve descrip— Hoy existen dos sistemas capaces de fi— ción de la racionalidad de este sistema. nanciar vivienda en forma masiva: el sistema upac y la financiación en pesos a largo plazo; ambos En términos financieros. el upac es sólo los ofrecen las CAVy los bancos comerciales. Conuna herramienta que permite diseñar esquemas trario a lo que se ha querido argumentar por parte de amortización de largo plazo que incluyen la

de algunos analistas. entre las dos opciones no capitalización de intereses. Para entender su sighay diferencias de fondo que favorezcan a uno nificado. debemos responder a esta pregunta: de ellos. Se tiende a creer que el sistema en pe— ¿para qué capitalizar intereses? sos es con cuotas fijas y permanente disminu— ción del capital; desde luego que una línea de Financieramente, la capitalización de in— crédito con esas características se puede dise— tereses permite que el pago periódico de las cuo- ñar, lo mismo que en upac. pero serían muy potas sea menor y se adecue a las necesidades del cas las personas que podrían pagar el monto de deudor; de esta manera, las cuotas pueden va— las cuotas mensuales resultantesl riar cada mes o cada año. indexadas o atadas a la variación de algún indicador (inflación, salario Con el fin de moderar el tamaño de las mínimo, tasa de cambio, etcétera). cuotas para permitir un mayor acceso a la vi— En el caso de la vivienda, por sus propias

1. En los créditos alargo plazo seutilizantasas variables con elfmde características, es necesaria la financiación a lar— reducir el riesgo de mercado; en ese sentido. una cuotafija implica un plazo variable. o al contrario. go plazo; sin capitalización de intereses es im— 6-Lacapita/¡Zadónde ¡hteresesyla financiación de vivienda pensable que la inmensa mayoría de la población 100; la cuota que se obtiene con estos datos es pueda acceder a este bien, ya que las altas cuo— $975, la cual se mantiene igual para cada pe— tas de un sistema sin capitalización de intereses ríodo. De esta manera, en el primer mes, el pago

exceden notablemente la capacidad de pago de de intereses será de $25, y el abono a capital los asalariados. de 57,25; para el segundo mes el saldo de la deuda será de $92.75. de tal manera que el pago Para entender esta afirmación veamos en de intereses será de $232, y el abono a capital un ejemplo la diferencia entre capitalizar interede $7.43. ses, y no hacerlo. A medida que pasa el tiempo, el abono a capital es mayor y el pago de intereses menor. Créditos sin capitalización de intereses de tal manera que la última cuota cancela el ca— pital restante. En el cuadro 1 se aprecia la forma En un crédito, el prestamista tiene dere— como se van distribuyendo los pagos a capital e intereses (tabla de amortización) para la vigencho a exigir un rendimiento acorde con el pe— cia del préstamo. ríodo durante el cual prestó el dinero. Si una persona presta un capital de $100 durante un año y cobra un interés del 25% mensual, cada Ahora. ¿qué pasa si aplicamos los mis— mes tendrá derecho a recibir 52.5 por concepmos conceptos a un crédito de vivienda, que to de intereses y, alfinal del año, los $100 que obviamente implica un mayor valor de la deuda? Con un crédito de vivienda de $100 millones, prestó originalmente. significaría que con una tasa de 34,5% EA. (equiEl mismo resultado se puede obtener, si el valente a 2,5% mensual), en cada mes el deudor usuario del préstamo paga cuotas mensuales igua— debería pagar $975 millones y acreditar unos $30 millones en ingresos mensuales; de este

les, abonando en cada una de ellas intereses y parte del capital; para este ejemplo, las matemá- modo, serían muy pocas las familias que podrían ticas permiten determinar una cuota mensual igual durante todo el período de vida del crédito. La Cuadro 1 Tabla de amortización fórmula mediante la cual podemos establecer el valor de esa cuota está dada por: Período coC nu sto ata nte iP na teg ro esd ee s A cb ao pn ito ala lS aal dd eo udd ae 0 100,00

Cuota : Deuda [M (I + [M )“ ll 21 9 9, ,7 75 5 2 2, ,5 30 2 7 7, ,2 45 3 9 82 5, .7 35 2

(l+1lí)” —11 3 9,75 2,13 7,62 77,71 4 9,75 1,94 7,81 69,90 5 9,75 1.75 8.00 61.90 Donde [Mes la tasa de interés mensual, y 6 9,75 1.55 8.20 53.70 7 9,75 1,34 8,41 45,29 n es el número de períodos o meses en los que 8 9.75 1.13 8,62 36,67 9 9.75 0,92 8,83 27,84 se paga el respectivo crédito. 10 9,75 0,70 9,05 18,79 11 9.75 0.47 9.28 9.51 12 9,75 0.24 9.51 0.00

Para nuestro ejemplo, el interés mensual (IM) es 0,025, n es 12 meses y la deuda es Fuente: cálculos Asobancaria 8 -Lacapitalizaciónde¡hteresesylafinanciaciónde w'vienda en el tiempo. Estos sistemas de amortización igual (en upac) para los 180 meses. Aunque la pueden escogerlos los usuarios de acuerdo con cuota sea igual en upac. en pesos la cuota va a su capacidad de pago actual y futura. variar de acuerdo con el cambio mensual de la corrección monetaria y, por ende, de la unidad Para poder reducir la cuota por debajo de referencia (el upac). de los 52,5 millones es necesario que el deudor no pague la totalidad de los intereses que de— En términos prácticos, esto significa que bería cancelar cada mes; es decir, para que una la cuota en el primer mes va a ser igual a reducción adicional de la cuota sea operativa, 31.335.634 (cuota en upac por el valor del upac); una parte de los intereses se debe capitalizar. este valor aumentará mensualmente a una tasa de 1,31% (equivalente a 16,9% anual, que es la Es en este punto donde entra en escena el corrección monetaria). de tal manera que al fi— sistema upac. Este sistema no es más que una nalizar el primer año la cuota será de Si 562.000. unidad de cuenta, que va aumentando su valor de acuerdo con una tasa de crecimiento. Ese hecho En el cuadro 3 se expone un resumen del permite que, matemáticamente, un crédito se proceso de amortización con cuotas fijas en upac.

pueda expresar en upac y a partir de ahí determi— nar las cuotas que se deben pagar mensualmenA lo largo de los quince años que dura el te, las cuales permitirán la capitalización de crédito, la cuota irá aumentando al ritmo de la intereses. sin que ello suponga una reducción en corrección monetaria. El sistema de financiación el ingreso disponible del deudor. está diseñado para que las primeras cuotas sean suficientemente bajas y así permitir que un ma— Para comprender lo anterior. suponga— yor número de familias tenga acceso a la finanmos entonces para el ejercicio del crédito de ciación de su vivienda. En el ejemplo de upac. la $100 millones, que el valor del upac es de $100 familia deberá acreditar ingresos por 54,45 mi— al momento de iniciar el crédito, y que la CM o llones, en vez de los 58.43 millones que se re— corrección monetaria (la tasa a la que crece el querirían para un crédito de cuota fija en pesos. upac) es de 16.9% anual. Esto significa que la deuda será de un millón de upac (100.000.000/ Adicionalmente a este simple ejercicio de 100), y como el upac va a crecer a la correc— cuotas iguales en upac, existen varios modelos ción monetaria, la tasa de interés del crédito de amortización, entre los que se incluyen crédi— en upac será de 15% anual. Esto significa que tos con abonos fijos en upac a capital. créditos el crédito se otorgará a una tasa de CM+15, con cuotas iguales en pesos que varían cada año donde la CM es un componente variable. a un porcentaje determinado (crecimiento del [PC

o del salario mínimo), créditos en upac con creUtilizando la fórmula inicial, interés mencimiento periódico de la cuota en upac. Estos sual (¡M) es 0.0117 (tasa equivalente a 15% sistemas se explicarán en la siguiente sección. EA.), n es 180 meses y deuda es 1.000.000 de upac; la cuota que se obtiene con estos da— Es importante tener en cuenta que no se tos es de 13.356,34 upac, la cual se mantiene puede hablar de ventajas de un sistema de amorti— La capita/12ac/ón deinteresesylafinanciaciónde WWenda -7 acceder a un crédito de $100 millones. Una for— le implicaría que en el primer año el 30% de los ma de reducir el monto mensual de la cuota es ingresos recibidos estaría destinado a vivienda. aumentar el plazo. Para los pagos 60, 120 y 180. la cuota le representaría una menor proporción de los ingresos Entonces, si en vez de un año, el crédito recibidos, tal como se ilustra en el cuadro 2. de se otorga a 15 años. utilizando la misma fórmu— tal forma que en el último mes del préstamo le la del ejemplo anterior, pero con n= 180 meses. representaría sólo el 1%. obtenemos que la cuota mensual es equivalente Cuadro 2 a $253 millones; en este caso. el aumento del Participación de la cuota plazo reduce la cuota en un 74%. Sin embargo, en el ingreso recibido quienes pueden tener acceso a este crédito se— rían familias que demostraran contar con ingre— Mes Ingresos Cuota/ingreso

sos mensuales de 38,43 millones (la cuota no 1 8.3 0.30 60 13.3 0.19 debe representar más del 30% del total de los 120 20.1 0.12 180 25.5 0.01 ingresos). dejando todavía el crédito lejos del alcance de muchos hogares. Asumiendo que los ingresos se incrementan por la inflación.

Fuente: Asobancaria.

Antes de seguir adelante, veamos algo que ocurre en la práctica con los créditos de cuotas A partir de ese raciocinio nace la idea de fijas en pesos. Como vimos en el ejemplo, la cuo— diseñar un plan de amortización que permita ta es fija para toda la vida del créditoº. De esta cuotas más bajas al inicio del crédito. pero que manera, los 52.53 millones que se pagan en el van creciendo durante su vigencia a una tasa si— primer mes también se van a pagar en el último milar a la de los ingresos del deudor, de forma mes del año 15. En una economía inflacionaria. que la cuota del crédito mantiene más o menos donde cada año se presentan ajustes en los sala— su proporción frente a los ingresos del deudor. rios e ingresos de toda la población, nos encon— Además surge otra ventaja, cual es la de permi— traremos con que la cuota representará un menor tir acceso al crédito de largo plazo a personas porcentaje del total del ingreso del deudor; es con ingresos menores a los requeridos en nuesdecir, cada año el deudor tendrá un mayor ingre— tro ejemplo de cuotas fijas, es decir, de 38.4 mi— so disponible que podría destinarlo a un mayor llones.

endeudamiento o a adquirir otros bienes. Para aclarar esto con nuestro ejemplo, una Créditos con capitalización de intereses persona que devenga $8.4 millones podría cancelar una cuota fija de $253 millones mensuaPara que las primeras cuotas resulten les por concepto del préstamo de vivienda; ello sustancialmente menores que las cuotas fijas (52.53 millones), y así, un mayor número de fa— milias pueda acceder a un crédito para financiar 2, Para el ejemplo suponemos que las tasas permanecen constantes; su vivienda, se diseñan diferentes modalidades en la vida real los créditos a largo plazo incluyen una tasa con componente variable. o sistemas que consultan la capacidad de pago Lacapita/¡Zaáóndeinteresesylafinanciaciónde Wanda -9 Cuadro 3 Crédito en cuotas fijas en upac. Tabla de amortización Mes Cuota Pago de intereses Abono en upac Saldo en Saldo en Valor upac en upac en upac a capital upac pesos 1.000.000,00 100.000.000 100.00 o 12 13.356,34 11.490,56 1.865,78 978.982,95 114.488.976 116,95 24 13.356,34 11.210,69 2.145,64 95481334 130585683 136,77 36 13.356,34 1088885 2.467,49 92701828 148270220 15994 48 13.356,34 10.518,73 2.837,61 89505397 167418483 187,05 60 1335634 10.093,08 3.263,25 85829502 187749727 218,75

72 13.356,34 9.603,60 3752.74 81602222 208753252 255,82 84 13.356,34 9.040.68 4.315,65 76740850 229586536 299,17 96 13.356,34 8.393,34 4.963,00 711.502.72 248.934.403 349,87 108 1335634 7648.89 5.707,45 647.211,08 264,815.158 409,16 120 13.356,34 6.792.77 6.563,57 573.275,68 274.314.627 478,50 132 13.356,34 5130823 7.548,10 48824998 273222353 559,60 144 13.356,34 4.676.02 8.680,32 390.470.43 255.535.171 654,43 156 13.356,34 3.373,97 9.982,37 278.023.94 212.781 .209 765,33 168 13.356,34 1.876,61 11.479,72 148.710,48 133.100.963 895,03 180 13.356,34 154,66 13.201 .68 0,00 0 1.046,71

Fuente: Asobancaria. zación frente a otro, puesto que todo depende de son sustancialmente inferiores a las cuotas del las condiciones particulares de cada deudor. crédito que no involucra la capitalización de intereses.

De lo anterior queda claro que los créditos en upac no son más que un sistema de financiaUna característica adicional del crédito en ción para otorgar créditos a largo plazo mediante upac se muestra en el gráfico 2; para el ejemplo

la figura de la capitalización de intereses. en mención. el saldo del capital adeudado en pesos constantes de diciembre de 1983 y el valor En resumen, un crédito sin capitalización de la cuota como porcentaje del salario mínimo de intereses supondrá cuotas mayores al inicio presentan una tendencia descendente, lo que sig— del mismo, que un crédito con capitalización de nifica que en el tiempo la deuda se reduce en pre— intereses, puesto que en este último el monto cios constantes, y que el valor de la cuota adeudado crecerá con el tiempo en términos norepresenta un menor porcentaje del salario míniminales, mientras que en el crédito sin capitaliza— mo observado. ción de intereses la deuda se reducirá, con el tiempo, en términos nominales. Por otra parte. como ya se anotó, este sistema permite que una proporción similar del Para efectos de comparación entre los dos ingreso de las familias durante la vigencia del cré— sistemas, es necesario tomar la evolución de las dito se mantenga, mientras que en un sistema de cuotas en términos reales; como se observa en el crédito tradicional o de cuota fija se requeriría una gráfico 1. al inicio del crédito las cuotas en upac proporción inalcanzable al principio del crédito, IO-Lacapitalizaciónde ¡hteresesyla financiación de vivienda Gráfico 1 general para que las corporaciones de ahorro y Cuotas en precios constantes de diciembre de 1983 vivienda desarrollen los planes de amortización de un crédito en el sistema upac y de un crédito en cuotas fijas en pesos que ofrecen? En el anexo se presentan las fór—

mulas correspondientes. 3.0 2.5 pesos diciembre 2,0 Cuotas iguales de capital e intereses en upac de 1983 de 1,5 Millones de 1.0 En este sistema la deuda se convierte a 0.5 constantes upac y con la tasa de interés dada se calcula la 0.0 l 25 49 73 97 121145169 cuota fija de capital e intereses (denominados Meses ambos en upac) que hay que pagar durante un _Cuota sistema upac —Cuota ñja en pesos plazo determinado (cuadro 5).

Fuente: cálculos Asobancaria.

Nota: para efectos prácticos. yparaqueel ejercicio se acerquealarealidad. lasdos series se deñactaron con el IPC calculadoporel Dane para el período comprendido entre diciembre de 1983ydiciembre de 1998.

Abona constante a capital en upac Gráfico 2 Saldo de la deuda en precios constantes y valor de la cuota como porcentaje del salario mínimo En este sistema se divide el valor total en un crédito en el sistema upac de la deuda en upac en cuotas iguales, que cada mes se abonan al capital. A ese monto en upac 1.2 1.3 se le suma el valor de los intereses correspons _s a, 1.0 12 g dientes en upac (cuadro 6). €)—'Lg ¡: % % 0.8 g e… ¿º: º3..… m eg º—6 1'1 ee E s E3 ºº” º-4 1,0 ¿ E= Cuota en upac arítméticamente decreciente

%o ºv 5" a 0,2 0.9 .5.o .. m 0.0 0.8 (% En este sistema se determina una cuota Dic-83 Dic-86 Dic—89 Dic-92 Dic-95 Dic-98 mensual en upac, que incluye capital e intereses, f-— Saldo en pesos constantes —Cuota en salarios mínimos ¿' que decrece mensualmente en una cantidad igual. El crecimiento en pesos será menor que la coFuente: cálculosAsobancaria. rrección monetaria, dependiendo de la tasa de crecimiento aritmética utilizada (cuadro 7). para luego ir disminuyendo hasta llegar a ser poco representativo (cuadro 4).

3. En la actualidad los sistemas de amortización ofrecidos para tinanciar vivienda deben tener en cuenta las consideraciones del Decreto 414 de 1999. que impone límites a las tasas de creciA continuación se describen ocho siste— miento de las cuotas.

Los ejercicios se hicieron suponiendo CM + 12. en un crédito por mas de amortización que constituyen el marco Si millón otorgado en diciembre de 1983. LacapitalizacióndeinteresesylafinanciacióndeWWendai¡ Cuadro 4 Participación de la cuota en el ingreso recibido. Análisis comparativo cuota fija y cuota en upac (millones de pesos) Mes Cuota sistema Ingreso requerido Cuota sistema Ingresos para Cuota Cuota upac upac cuota fija cuota fija upac/ingreso fija/ingreso 1 1,3 4,45 2.5 8,43 0,30 0,30

60 2.7 8.10 25 1320 0.30 0.19 120 5.4 16.20 2.5 20.10 0.30 0.12 180 11.0 33.00 2.5 25.50 0.30 0.01

Fuente: cálculos Asobancaria.

Cuadro 5 Resumen de amortización Cuotas iguales de capital e intereses en upac Mes Saldo Cuota Intereses Abono Intereses Intereses Abono Saldo Cuota upac upac upac upac causados pagados a capital en pesos en pesos Dic-84 1.339 16.0 13 3 29.330 13.823 —15.507 1.158.646 13.823 Dic—85 1.298 16.0 12 4 36.414 16.957 —19.457 1.377.506 16.957 Dic-86 1.251 16,0 12 4 39.125 20.450 -18.675 1.602.027 20.450 Dic-87 1.200 16,0 11 5 46.682 24.743 -21.939 1.857.984 24.743 Dic-88 1.141 16,0 11 5 56.939 30.247 -26.692 2.161.341 30.247 Dic-89 1.076 16.0 10 6 64.905 36.931 -27.974 2.488.542 36.931 Dic—90 1.004 16.0 10 6 83.584 45.916 —37.669 2.884.565 45.916 Dic—91 922 16.0 9 7 98.712 58.374 -40.338 3.369.110 58.374

Dic-92 831 16.0 8 8 86.988 70.523 -16.465 3.666.845 70.523 Dic-93 728 16.0 7 9 91.781 83.803 -7.978 3.820.405 83.803 Dic-94 614 16.0 6 10 102.747 100.354 -2.394 3.854.766 100.354 Dic-95 485 16.0 5 11 99.360 25.476 25.476 3.791.848 124.836 Dic-96 341 16.0 3 13 85.673 68.349 68.349 3.291.952 154.022 Dic-97 180 16.0 2 14 49.623 132.760 132.760 2.059.385 182.383 Dic-98 0 16.0 0 16 6.346 216.801 216.801 0 223.147

Fuente: cálculos Asobancaria Cuota en upac geométricamente decreciente Cuota en upac arítméticamente crecíente4

En este sistema se determina una cuo— En este sistema se determina una cuota ta mensual en upac. que incluye capital e in— mensual en upac. que incluye capital e intereses, tereses, que decrece geométricamente, o sea que crece mensualmente en una cantidad igual. a una tasa igual sobre la cuota del mes anteEl crecimiento en pesos será menor que la corior. El crecimiento en pesos será menor que rrección monetaria, dependiendo de la tasa de la corrección monetaria, dependiendo de la crecimiento aritmética utilizada (cuadro 9). tasa de decrecimiento geométrica utilizada

(cuadro 8).

4. La aplicación sin modificaciones de los sistemas aritmética y geométricamente crecientes incumplin'a conel Decreto 414de 1999.

IZ-Lacapitalizaciónde ¡hteresesylafnanciación de vivienda Cuadro 6 Resumen de amortización Abono constante a capital en upac Mes Saldo Cuota Intereses Abono Intereses Intereses Abono Saldo Cuota upac upac upac upac causados pagados a capital en pesos en pesos Dic-84 1.284 19.9 12 8 28.228 17.221 —1 1.007 1.111.210 17.221 Dic—85 1.192 19,0 1'I 8 33.582 20.202 -13.380 1.265.822 20.202 Dic-86 1.101 18,2 11 8 34.542 23.250 -11.292 1.409.174 23.250 Dic-87 1.009 17.3 10 8 39.416 26.782 —12.634 1.562.886 26.782 Dic-88 917 16,4 9 8 45.933 31.092 —14.841 1.736.875 31.092 Dic-89 826 15,5 8 8 49.975 35.950 -l4.025 1.908.596 35.950 Dic—90 734 14.7 7 8 61.365 42.194 -19.170 2.109.265 42.194 Dic-91 642 13,8 6 8 69.030 50.463 -18.567 2.346.398 50.463 Dic-92 550 12.9 5 8 57.883 57.122 -760 2.429.765 57.122

Dic—93 459 12.1 4 8 58.051 5.262 5.262 2.406.091 63.313 Dic-94 367 11,2 4 8 61.708 8.641 8.641 2.305.018 70.349 Dic-95 275 10.3 3 8 56.602 24.107 24.107 2.150.506 80.709 Dic-96 183 9.5 2 8 46.244 44.942 44.942 1.768.865 91 .186 Dic-97 92 8.6 1 8 25.353 72.687 72.687 1.047.289 98.040 Dic-98 0 7.7 O 8 3.065 104.728 104.728 0 107.793

Fuente: cálculos Asobancaria.

Cuadro 7 Resumen de amortización Cuota en upac aritméticamente decreciente Mes Saldo Cuota Intereses Abono Intereses Intereses Abono Saldo Cuota upac upac upac upac causados pagados a capital en pesos en pesos Dic—84 1.249 22,4 12 10 27.531 19.373 -8.158 1.081.173 19.373 Dic-85 1.126 21,0 11 10 31.789 22.257 -9.532 1.195.104 22.257 Dic-86 1.005 19,5 10 10 31.640 25.023 -6.617 1.287.058 25.023 Dic-87 888 18,1 9 10 34815 28.074 -6.741 1.376.028 28.074

Dic-88 775 16,7 7 9 38.964 31.627 -7.337 1.468.100 31.627 Dic-89 667 15,3 6 9 40.522 35.329 -5.192 1.541.368 35.329 Dic-90 563 13,9 5 8 47.295 39.838 -7.457 16183393 39.838 Dic—91 465 12,4 4 8 50.235 45.453 -4.782 1.698.808 45.453 Dic-92 373 11,0 4 7 39.453 9.184 9.184 1.646.435 48.637 Dic-93 288 9,6 3 7 36.693 13.645 13.645 1.510.535 50.338 Dic—94 211 8,2 2 6 35.722 15.628 15.628 1.323.703 51.349 Dic—95 142 6,8 1 5 29.528 23.240 23.240 1.111.194 52.767 Dic-96 83 5,3 1 4 21.278 30.121 30.121 804.433 51.398 Dic-97 36 3,9 0 4 9.984 34.648 34.648 406.421 44.633 Dic-98 0 2,5 0 2 988 33.762 33.762 0 34.751

Fuente: cálculos Asobancaria.

Lacap/Elizacióndeinteresesylafinanciaciónde vivienda - 13 Cuadro 8 Resumen de amortización Cuota en upac geométricamente decreciente

Mes Saldo Cuota intereses Abono intereses intereses Abono Saldo Cuota upac upac upac upac causados pagados a capital en pesos en pesos Dic-84 1.276 20,4 12 8 28.060 17.631 -10.429 1.104.080 17.631 Dic-85 1.179 19,2 11 8 33.226 20.367 -12.859 1.252.022 20.367 Dic—86 1.086 18,1 10 8 34.083 23.129 -10.954 1.390.266 23.129 Dic-87 995 17,0 10 7 38.866 26.350 -12.516 1.541,143 26.350 Dic—88 906 16,0 9 7 45.357 30.332 -15.026 1.715.469 30.332 Dic-89 818 15,1 8 7 49.527 34.872 —14.655 1.892.211 34.872 Dic—90 732 14,2 7 7 61.169 40.825 -20.344 2.103.761 40.825 Dic-91 646 13,4 6 7 69.369 48.872 -20.497 2.359.761 48.872 Dic—92 559 12,6 5 7 58.777 55.596 -3.180 2.469.703 55.596 Dic-93 472 11,9 5 7 59.707 2.502 2.502 2.477.646 62.209 Dic-94 384 11,2 4 7 64.442 5.704 5.704 2.410.446 70.146

Dic—95 293 10,5 3 8 60.163 22.002 22.002 2.289.406 82.165 Dic-96 199 9,9 2 8 50.153 45.304 45.304 1.921.809 95.457 Dic-97 102 9,3 1 8 28.125 78.311 78.311 1.164.120 106.435 Dic-98 0 8,8 0 9 3.487 119.135 119.135 0 122.622

Fuente: cálculos Asobancaria.

Cuadro 9 Resumen de amortización Cuota en upac aritméticamente creciente Mes Saldo Cuota intereses Abono intereses intereses Abono Saldo Cuota upac upac upac upac causados pagados a capital en pesos en pesos Dic-84 1.345 15,6 13 3 29.447 13.460 -15.987 1.163.705 13.460 Dic-85 1.309 15,6 12 3 36.716 16.611 -20.105 1.389.416 16.611 Dic-86 1.267 15,7 12 4 39.614 20.152 -19.462 1.622.594 20.152 Dic-87 1.220 15,8 12 4 47.457 24.526 -22.932 1.889.454 24.526 Dic—88 1.165 15,9 11 5 58.113 30.157 -27.956 2.206.608 30.157 Dic-89 1.103 16,0 11 5 66.498 37.036 -29.462 2.550.390 37.036

Dic—90 1.032 16,1 10 6 85.954 46.312 -39.641 2.967.246 46.312 Dic-91 952 16,2 9 7 101.878 59.218 —42.659 3.478.176 59.218 Dic-92 860 16,3 8 8 90.092 71.952 -18.140 3.798.772 71.952 Dic-93 757 16,4 7 9 95.378 85.988 -9.390 13971233 85.988 Dic-94 640 16,5 6 10 107.124 103.553 —3.571 4.020.038 103.553 Dic-95 508 16,6 5 12 103.919 25.622 25.622 3.966.888 129.541 Dic-96 358 16,7 4 13 89.878 70.845 70.845 3.454.380 160.723 Dic-97 190 16,8 2 15 52.212 139.166 139.166 2.167.319 191.378 Dic-98 0 16,9 0 17 6.695 228.753 228.753 0 235.448

Fuente: cálculos Asobancaria. 14-La capita/¡Zación de ¡hteresesylafinanciaciónde w'w'enda Cuota en upac geométricamente creciente Sistema de cuotas estables en pesos En este sistema se determina una cuota Este sistema consiste en una cuota men— mensual en upac. que incluye capital e intereses, sual en pesos estable. lo que no significa que que crece geométricamente. El crecimiento en sea exactamente igual siempre. porque el valor

pesos será menor que la corrección monetaria, de la deuda depende de la corrección monetaria dependiendo de la tasa de decrecimiento (cuadro 12). Si las tasas de interés del mercado geométrica utilizada (cuadro 10). están por encima de las tasas supuestas al mo— mento de calcular el valor de la cuota, el porcen— taje que se debe dedicar al pago de capital Sistema de cuotas fijas mensuales en pesos, disminuye. que crecen anualmente en una cantidad fija Este sistema consiste en cuotas mensua— les iguales por año, que crecen anualmente en forma escalonada en un porcentaje fijo (cuadro ll). Como el crédito se otorga a una tasa con componente variable. en la medida en que esta Uno de los argumentos más utilizados tasa sea mayor que la variación anual de la cuo— contra los créditos en upac se basa en afirmar ta, el plazo de la deuda se amplía; ocurre lo con— que el deudor se ve forzado a pagar muchas vetrario si la tasa de interés es menor. ces el valor de la deuda original; dicen los crítiCuadro 10 Resumen de amortización Cuota en upac geométricamente creciente Mes Saldo Cuota Intereses Abono Intereses Intereses Abono Saldo Cuota upac upac upac upac causados pagados a capital en pesos en pesos Dic-84 1.317 10,4 5 5 22.694 9.033 -13.661 1.139.564 9.033 Dic-85 1.254 10,5 5 5 28.008 11.148 -16.861 1.331.443 11.148

Dic-86 1.188 10,6 5 6 28.919 13.525 -15.394 1.520.503 13.525 Dic-87 1.117 10,6 5 6 34.122 16.463 -17.660 1.730.168 16.463 Dic-88 1.042 10,7 4 6 41 .317 20.246 -21.071 1.973.028 20.246 Dic—89 962 10,8 4 7 46.003 24.868 —21.135 2.225.091 24868 Dic—90 878 10,8 4 7 59.493 31.104 —28.389 2.524.063 31.104 Dic-91 789 10,9 3 8 68.858 39.782 -29.075 2.882.516 39.782 Dic—92 694 11,0 3 8 56.061 48.351 -7.711 30654794 48.351 Dic-93 594 11,0 2 9 57.908 57.801 -107 3.116.608 57.801 Dic-94 488 11,1 2 9 64.999 4.634 4.634 3.066.504 69.633 Dic-95 376 11,2 2 10 60.860 26.282 26.282 2.938.836 87.142 Dic-96 258 11.2 1 10 50.804 57.358 57.358 2.483.481 108.162 Dic-97 132 11,3 1 11 27.650 101.200 101.200 1.510.882 128.850

Dic-98 0 11,4 0 11 3.679 154.917 154.917 0 158.596

Fuente: cálculos Asobancaria.

Lacapita/¡Zadóndeinteresesylafinanciaciónde vivienda - ¡5 Cuadro 11 Resumen de amortización Sistema de cuotas fijas mensuales en pesos, que crecen anualmente en una cantidad fija Mes Saldo Cuota Intereses Intereses Abono en pesos en pesos causados pagados a capital Dic-84 1.079.336 148955 22280 22280 —7.385 Dic-85 1.160.820 16.385,1 23.970 23.970 —7.585 Dic-86 1.243.047 18.023,6 25.677 25.677 -7.654 Dic—87 1.324.016 19.825,9 27.363 27.363 -7.537 Dic-88 1.400.949 21.808,5 28.970 28.970 -7.161 Dic-89 1.470.044 23.989,4 30.421 30.421 -6.431 Dic-90 1.526.168 26.388,3 31.612 31.612 —5.224 Dic-91 1.562.458 29.027,1 32.405 32.405 -3.378 Dic-92 1.569.805 31.929,8 32.614 32.614 -684 Dic—93 1.536.196 35.122.8 31.994 31.994 3.128 Dic-94 1.445.861 38.635,1 30.227 30.227 8.409 Dic-95 1.278.185 42.498,6 26.891 26.891 15.607

Dic-96 1.006.308 46.748,5 21.442 21.442 25.307 Dic-97 595.328 51 .423,3 13.169 13.169 38.254 Dic-98 0 56.565.7 1.152 1.152 55.414

Fuente: cálculos Asobancaria

Cuadro 12 Resumen de amortización Sistema de cuotas estables en pesos Mes Saldo Cuota Intereses Intereses Abono en pesos en pesos causados pagados a capital Dic_84 992.923 21 .310,1 20.651 20.651 659 Dic-85 983.864 21.310,1 20.467 20.467 843 Dic-86 972.270 21.310.1 20.231 20.231 1.079 Dic-87 957.428 21310,1 19.929 19.929