ASOBANCARIA - Pasado, presente y futuro de la financiación de vivienda en Colombia

Pasado, Presente y Futuro de la Financiación de Vivienda en Colombia

Pasado, Presente y Futuro de la Financiación de Vivienda en Colombia

Presidente Ejecutivo Santiago Castro Vicepresidente Técnico Alejandro Vera Director De Vivienda Guillermo Alarcon Profesional Master Maira Pérez Profesional Junior Héctor Barrios Edición Alejandro Vera Guillermo Alarcon Diseño Rodrigo Rieder Impresión TC Impresores Primera Edición, Febrero 2020

ISBN: 978-958-9040-79-9

Derechos de autor reservados © Asobancaria Presentación 7 Prólogo 9 Pasado 15 Capitulo I - Evolución y efectos de la regulación del crédito de vivienda en Colombia 15 Gerardo Hernández Correa Presente 43 Capitulo II - Aporte de la construcción a la economía colombiana en la última década 43 Ángela Fajardo, Daniela Gantiva, Federico Medina, Alejandra Armesto Capitulo III - Política pública de vivienda en la última década 83 Maira Pérez Capitulo IV - Cambios en la estructura del mercado vivienda y en las tendencias del consumidor 109 Galería Inmobiliaria Futuro 137 Capitulo V - La financiación de vivienda: coyuntura y recomendaciones 137 Guillermo Alarcon, Héctor Barrios Capitulo VI - Cobranza: debilidad en el último eslabón en la financiación de vivienda 167 Maira Pérez, Claudia Beltran Presentación La vivienda desempeña un rol fundamental en varios frentes; de una parte se configura como el principal espacio de protección, descanso e interacción familiar, lo que resalta su importancia en términos de bienestar social. A esto se agrega que suele representar el

principal activo en el patrimonio de las personas, por lo cual los avances en acceso son una ganancia directa en términos de equidad. Aun así, en Colombia hay cerca de 500 mil hogares en condiciones de hacinamiento y más de 1 millón de unidades habitacionales que requerirían transformaciones para alcanzar estándares de calidad adecuados. Ello representa claramente un desafío de política pública sobre el que todos debemos seguir trabajando. De otra parte, la vivienda tiene un impacto significativo sobre la actividad económica vía encadenamientos con subsectores como los del cemento, hierro, ladrillo, vidrio y/o madera, a los que termina dinamizando. Es por ello que las autoridades económicas han visto en este sector una herramienta de política contracíclica diseñando, en algunos periodos de nuestra historia, incentivos para impulsarlo y terminar así jalonando el empleo y el crecimiento del PIB. En todo caso, la relación de la vivienda con el entorno macroeconómico va en doble vía, ya que su desarrollo y sana financiación es sensible a parámetros como el de los patrones de ahorro, la estabilidad en los ingresos y la estabilidad de precios. En este sentido, el panorama actual presenta varios elementos que requieren un análisis juicioso. En primer lugar, la recuperación de la economía colombiana, que reportó un incremento del 3,1% real en el PIB acumulado al tercer trimestre de 2019, no se está reflejando en el subsector de edificaciones residenciales y no residenciales que reportó una fuerte contracción de -8,1%. Por el contrario, las cifras de ventas de vivienda nueva vienen mejorando y los últimos datos disponibles sugieren un repunte de 10,5% anual,

lo que permite una expectativa en producción más alentadora a futuro. En todo caso, el estudio del sector debe ser minucioso si quiere ser eficaz en el planteamiento de propuestas que contribuyan a su progreso, detectando las debilidades y oportunidades del mismo. Sabemos, por ejemplo, que el segmento de vivienda de interés social (VIS) gana dinamismo, especialmente en el rubro de interés prioritario (VIP), mientras que las ventas de unidades No VIS vienen presentando deterioros en términos de rotación y acumulación de inventarios. En materia de financiación, el panorama también tiene matices. El crédito constructor, que alcanza un saldo de $12,7 billones en las últimas cifras disponibles, viene siendo impactado por la lentitud de las subrogaciones No VIS y en la priorización de la venta del inventario disponible, a la vez que la cartera se ha deteriorado marginalmente, por lo cual hemos realizado las respectivas provisiones manteniendo nuestros estados financieros saludables. En cambio, el crédito de hogares para adquisición de vivienda sigue presentando un comportamiento muy favorable. La cartera para el total de entidades de crédito alcanza ya $80,9 billones al incluir titularizaciones y leasing habitacional, lo que equivale a un crecimiento real anual de 6,6% y un indicador de calidad en 3,4% mejor al del resto del sistema. Aun así, la cartera debería ir reflejando con rezago el desempeño de los cierres financieros 7 en las ventas de vivienda. Por ello se observa una transición hacia créditos VIS donde el papel de los subsidios es fundamental, mientras que el crédito hacia segmentos más altos se ralentiza moderadamente. En todo caso, en este segmento los valores de los créditos

son mucho mayores por lo que su contribución sigue siendo elevada. En medio de este contexto lleno de transformaciones, hemos querido presentar nuestro libro sobre el Pasado, Presente y Futuro de la Financiación de Vivienda en Colombia. Recogemos así una mirada profunda mediante estudios de expertos en cada uno de los temas, buscando visibilizar las lecciones aprendidas y brindar luces explorando sugerencias en el diseño e implementación de la política pública para avanzar con paso firme hacia el futuro. En su orden, comenzamos con un recuento de la crisis de fin de siglo y sus efectos sobre la regulación y el crédito hipotecario en Colombia, desarrollado por Gerardo Hernández, Codirector del Banco de la República, a lo cual sigue un estudio econométrico de encadenamientos desde la Dirección de Estudios Económicos de Asobancaria. También incluimos un recuento de la evolución y funcionamiento de los programas de subsidio elaborado en nuestra entidad, así como un análisis al perfil y tendencias observadas en los nuevos compradores con la encuesta que realiza La Galería Inmobiliaria entre sus clientes. Terminamos presentando reflexiones para el futuro en un capítulo que analiza el comportamiento de las titularizaciones y la financiación a constructores y hogares, y otro sobre la cobranza, que fueron desarrollados en la Dirección de Vivienda de Asobancaria y el Comité de Cartera Judicializada de la Asociación. Esperamos que este libro enriquezca las discusiones de política pública y contribuya al diseño de la misma. Igualmente, es nuestro deseo que apoye e incentive a un mayor conocimiento sobre este importante sector y aporte al desarrollo del mismo en todos sus eslabones: construcción, financiación y acceso real.

Termino agradeciendo la colaboración del Ministro de Vivienda que amablemente ha querido hacer el prólogo de nuestro texto y aprovecho la oportunidad para expresar nuestra disposición y compromiso para trabajar en beneficio de los hogares colombianos. Santiago Castro Gómez Presidente de Asobancaria 8 PRÓLOGO Durante décadas existió un relativo consenso en la literatura económica con respecto a la dicotomía entre crecimiento económico y equidad. En su momento, se afirmaba que una economía debía elegir entre el desarrollo económico y la distribución equitativa del ingreso pues, aunque ambos objetivos eran igualmente deseables, no era posible alcanzarlos de manera simultánea1. Sin embargo, trabajos académicos recientes y copiosa evidencia empírica han demostrado que la teoría del trade-off entre crecimiento y equidad está revaluada y no existe tal dicotomía entre estos dos objetivos de política pública. Como bien lo afirma el premio Nobel de economía Joseph Stiglitz2, las sociedades que son más equitativas suelen tener un mejor desempeño económico. En este sentido, las políticas para lograr sociedades justas y con oportunidades para todos que, a su vez, dinamizan la economía, lejos de implicar una contradicción, se convierten en el más efectivo instrumento de desarrollo. Precisamente, la política de vivienda es una de las mejores herramientas en la consecución de este doble objetivo. Por un lado, permite construir equidad al reducir el déficit habitacional y formalizar la tenencia de vivienda en los grupos poblacionales más vulnerables y, por otro lado, contribuye al crecimiento económico, por sus encadenamientos productivos y su

capacidad de generación de empleo y valor agregado. Por esta razón, la vivienda ocupa, desde hace varios años, un lugar privilegiado entre las estrategias de política pública para el desarrollo. Este libro hace un extraordinario esfuerzo por recopilar trabajos de expertos en vivienda en Colombia, incorporando tanto una visión académica del sector como un enfoque práctico del mismo. La estructura del libro, con secciones de pasado, presente y futuro de la vivienda, le permiten al lector hacer un recorrido por las lecciones aprendidas del pasado, el enfoque de las políticas del presente y la evolución reciente del mercado, así como las perspectivas del sector en los próximos años y la hoja de ruta que debería seguir el país para enfrentar los retos que impone la política pública. Gerardo Hernández, Codirector del Banco de la República y ex Superintendente Financiero, comienza presentando, en la primera sección del libro, un balance sobre los hechos que desencadenaron la crisis hipotecaria de finales del siglo pasado, los desafíos enfrentados en ese momento y la respuesta de política por parte de las autoridades económicas. Así mismo, presenta las lecciones aprendidas y las recomendaciones que surgieron de ese episodio y que hoy se mantienen vigentes. Una de las reflexiones centrales del Codirector se enmarca en la estrecha relación que existe entre el mercado de vivienda y la estabilidad financiera, de ahí la importancia de mantener un sector vivienda fuerte para evitar episodios como los de finales del siglo pasado. En su análisis de la crisis destaca cuatro elementos sobre los que hace valiosas consideraciones.

En primer lugar, el rol de la Corte Constitucional y su enfoque para afrontar la crisis. En segundo lugar, la importancia de las medidas macroprudenciales que se adoptaron en su 1 Kuznets, Simon (1955). “Economic growth and income inequality”. American Economic Review 45(1), páginas 1-28; Okun, Arthur (1975). “Equality and Efficiency: The Big Tradeoff”. Brookings Institution Press. 2 Stiglitz, Joseph E. (2017). “The Welfare State in the Twenty First Century”, Working Paper, New York: Roosevelt Institute. Obtenido de http:// rooseveltinstitute.org/welfare-state-twenty-first-century/. 9 momento para reducir la vulnerabilidad económica del país. En tercer lugar, la necesidad de una regulación y supervisión acorde a la realidad. En cuarto y último lugar, la importancia de las políticas para lograr mayor inclusión financiera y su relación con el financiamiento de vivienda. Así, tras reflexionar sobre los aciertos y desaciertos de las respuestas de política, el Codirector expone algunas consideraciones finales que robustecen el sector a la luz de las lecciones aprendidas de la crisis. Estas lecciones son de vital importancia para los diseñadores de política, pues constituyen el punto de partida para avanzar en el proceso constante de construcción de política pública y evitar cometer los mismos errores del pasado. Así mismo, son un insumo fundamental para cualquier actor interesado en el sector de vivienda, pues muchos elementos de este episodio aún definen la dinámica del mercado. En los siguientes capítulos del libro se expone un cuidadoso análisis de la evolución del sector de la construcción, y especialmente de las edificaciones residenciales, así como un recuento de la política de vivienda y la financiación en la última década. Así mismo,

se presenta un completo análisis de las tendencias de los consumidores que demandan vivienda y cómo estas han cambiado en el tiempo. Por último, se exponen algunas consideraciones jurídicas y regulatorias sobre el mercado actual. Precisamente, esta es otra gran virtud de este libro, que realiza un análisis integral del sector vivienda en Colombia. El equipo técnico de Asobancaria elaboró un riguroso estudio sobre la evolución reciente del sector constructor, haciendo un énfasis especial en el subsector de edificaciones residenciales. En particular, resaltan la importancia de esta actividad productiva en la generación de valor agregado y empleo, además de su impacto sobre otros sectores productivos por cuenta de sus múltiples encadenamientos. Adicionalmente, destacan su rol articulador entre el Estado, los hogares, las empresas del sector real y el sector financiero. Es, en efecto, la participación coordinada de todos estos actores la que ha hecho que la política de vivienda colombiana sea, como lo afirma Asobancaria, un referente internacional que ha logrado un sano balance entre el desarrollo económico y el cumplimiento de objetivos sociales. Por otra parte, La Galería Inmobiliaria presenta los resultados de la décima cuarta versión de la “Encuesta de Compradores de Vivienda Nueva”, la cual muestra de manera detallada los factores que inciden en la decisión de comprar vivienda y el perfil de los compradores. Así mismo, expone un recuento de la evolución de las ventas y el cambio estructural de la oferta de vivienda en Colombia. Los cambios en la demanda actual, las trasformaciones demográficas y las preferencias de los nuevos compradores inciden sobre la oferta de vivienda y las características de la misma. A lo anterior se suma que una buena caracterización de la demanda permite crear

instrumentos adecuados de financiación, de ahí la importancia de este tipo de estudios. Desde una perspectiva jurídica, Claudia Beltrán y Maira Pérez hacen un análisis de los riesgos del sector financiero en el sector vivienda, con énfasis en el rol del aparato judicial en la cobranza en los procesos de recuperación de las viviendas. 10 Por último, la Dirección de Vivienda de Asobancaria presenta la evolución de la financiación de vivienda en la última década, tanto desde la óptica de los constructores como desde la visión de los hogares. Se muestran, además, los desafíos que presenta el país en esa materia, como la necesidad de lograr calzar los instrumentos financieros o de formalizar la economía para poder acceder a financiamiento, por poner tan solo un par de ejemplos. Aunque la política de vivienda en Colombia ha avanzado de manera decidida hacia ese doble propósito de lograr crecimiento económico y equidad, aún persisten retos y oportunidades de mejora para fortalecer el sector. La última sección de este libro incorpora una recopilación de iniciativas y propuestas para profundizar el financiamiento de vivienda. Dichas propuestas tienen en cuenta los cuellos de botella que hoy enfrenta el país, como los costos de transacción, la falta de nuevos instrumentos de financiación y de educación financiera o el limitado desarrollo tecnológico. A partir de este diagnóstico, se realizan una serie de recomendaciones y se traza una hoja de ruta para avanzar en la materia. La situación del sector vivienda en Colombia presentada en este libro es la de un sector que ha resultado fortalecido de la crisis hipotecaria de los años noventa y que demanda

una política de vivienda que responda a unas condiciones demográficas, sociales y económicas cambiantes. El Gobierno Nacional es consciente de ello y entiende que para enfrentar las nuevas dinámicas y retos se requiere una política con objetivos claros de largo plazo. Consolidar la de vivienda como una “Política de Estado” es una prioridad de la agenda de política pública. Para ello, se deben tener en cuenta, al menos, tres principios rectores: estabilidad, articulación e integralidad. En cuanto al primer principio, es importante que la política trascienda los periodos de Gobierno, de manera que si un programa funciona debe permanecer en el tiempo. Esta continuidad da buenas señales al mercado, brinda certeza a los inversionistas y constructores e impulsa a las familias a adquirir vivienda, pues tienen la certeza de que contarán con el apoyo del Gobierno Nacional. Esto es importante en un mercado como el de vivienda, que se basa en decisiones a mediano plazo. Un ejemplo de lo que se ha hecho en tal frente es garantizar, mediante un aval fiscal y un CONPES, los recursos y la continuidad de los programas de vivienda hasta el 2025, más allá del periodo de Gobierno. En cuanto al segundo principio, además de la articulación natural que debe existir entre los distintos actores, es necesario que la política de vivienda logre articularse con otras políticas. Por ejemplo, de acuerdo con los lineamientos de ONU Hábitat y los estándares de la OCDE, se requiere que las estrategias de vivienda estén articuladas a las políticas de ciudad y de desarrollo urbano. Colombia trabaja en este frente y ha logrado grandes avances en articulación interinstitucional y de agendas de política pública.

En cuanto al tercer principio, la política de vivienda debe ser integral y adaptarse a las necesidades de cada país. No todos los hogares requieren una nueva solución de vivienda ni todos requieren un mejoramiento. Algunos desean adquirir vivienda nueva y otros optan por viviendas usadas. Estas opciones no riñen en una adecuada política de vivienda. Así las cosas, la política actual contempla un esquema de subsidios tanto de adquisición 11 como de mejoramiento y arrendamiento, dependiendo de las necesidades particulares de cada hogar. Pero contar con una política de Estado no resulta suficiente. La política de vivienda debe ser flexible para adaptarse a entornos cambiantes y afrontar los retos que impone el mediano y largo plazo. Aunque existen muchos desafíos que enfrentará el sector, sobresalen cuatro que tendrán una incidencia importante en el desarrollo de la vivienda y en el diseño de la política pública en los próximos años. En primer lugar, los cambios demográficos. La composición poblacional de Colombia de hace un par de décadas es muy distinta a la actual y será completamente diferente a la de los próximos lustros. La política de vivienda debe entender esta realidad y adaptarse a los cambios poblacionales. Actualmente, el país afronta un proceso de envejecimiento de su población, de consolidación de los hogares unipersonales, de reducción del tamaño medio del hogar y de adaptación a nuevos fenómenos migratorios. Tales transformaciones implican, necesariamente, una reconfiguración del mercado de vivienda, tanto en la cantidad de soluciones habitacionales, como en el tipo de viviendas y la demanda de infraestructura urbana, espacio público, servicios sociales y equipamientos. Por supuesto, esto tiene grandes implicaciones en el diseño de la política pública.

El segundo reto consiste, como bien se señala en este libro, en profundizar la cartera hipotecaria para que más colombianos puedan acceder a financiamiento. La realidad del país actualmente dista mucho de la exhibida dos décadas atrás, luego de la crisis hipotecaria. Hoy el país cuenta con una regulación financiera sólida, unas condiciones macroeconómicas estables, un modelo de negocio inmobiliario más seguro y una política de vivienda integral, de manera que las condiciones están dadas para lograr un mayor desarrollo de los mercados financieros y de capitales. Aunque el país ha hecho grandes esfuerzos, aún hay mucho camino por recorrer, pues Colombia está muy rezagada con respecto a sus pares de la región y a los países de la OCDE en este frente. En tercer lugar, Colombia enfrenta retos en materia de progresividad de la política social. De acuerdo con un ejercicio realizado por la CEPAL3, la efectividad de la política fiscal sobre la distribución del ingreso ha tenido un leve impacto. Adicionalmente, en el caso de la política de vivienda, la distribución de los subsidios por quintiles de ingreso muestra la necesidad de seguir trabajando por mejorar la focalización. En efecto, de acuerdo con DNP4, solo el 11% de las subvenciones se otorga al 20% de la población más pobre, cifra que es similar a lo que recibe el quintil de mayor ingreso (10%). El Gobierno Nacional, por supuesto, ha venido trabajando en el diseño, formulación e implementación de una política de vivienda más progresiva, que incluye programas y estrategias como “Mi Casa Ya”, “Semillero de Propietarios” y la concurrencia de los subsidios del Gobierno Nacional con los de las Cajas de Compensación Familiar, medidas

con las cuales los hogares de más bajos ingresos están teniendo la posibilidad de acceder a una vivienda. Por último, Colombia enfrenta el desafío de consolidar ciudades ordenadas, funcionales y 3 Comisión Económica para América Latina y el Caribe (CEPAL) y Fundación Internacional y para Iberoamérica de Administración y Políticas Públicas (FIIAPP) (2014). “Los efectos de la política fiscal sobre la redistribución en América Latina y la Unión Europea”. 4 DNP (2018). “Hacia un Nuevo Sistema de Subsidios y Transferencias: Más Justo, Transparente y Eficiente”. 12 productivas. Este cuarto reto se relaciona de manera directa con los tres primeros, pues los cambios demográficos, las necesidades de financiación y la demanda por bienes y servicios inciden en el desarrollo de las ciudades. Si, además, se tiene en cuenta que para el 2050 se esperan aproximadamente trece millones de habitantes urbanos nuevos en las ciudades, los retos en este frente se exacerban. Por lo anterior, el Gobierno Nacional sigue avanzando en la construcción de una política de ciudades, que reconozca la heterogeneidad de los territorios. Esta se basa en cuatro ejes: el fortalecimiento institucional, en cuanto a la generación de capacidades tanto financieras como técnicas y de gestión en las ciudades; la creación de un hábitat sostenible, que va mucho más allá del enfoque ambiental e incorpora aspectos como el espacio público y la dotación de equipamientos sociales; la promoción de un desarrollo urbano ordenado y formal; y la mejora en la infraestructura para la movilidad y la conectividad. Las ciudades colombianas deben ser autónomas, sostenibles, ordenadas y productivas.

En suma, una política de vivienda de Estado con una visión de largo plazo y estrategias progresivas, un mercado hipotecario profundo y eficiente, así como una regulación moderna y ajustada a las nuevas dinámicas, son condiciones necesarias para seguir avanzando en ese doble propósito de lograr crecimiento económico y equidad a través de la vivienda. Espacios de intercambio de conocimiento como este libro enriquecen los debates y el diseño de la política pública de vivienda, la cual debe aprender de las lecciones del pasado, implementar acciones transformadoras en el presente y avanzar en la construcción de un mejor futuro para todos. Jonathan Malagón Ministro de Vivienda, Ciudad y Territorio 13 14 PA S A D O CAPÍTULO I Evolución y efectos de la regulación del crédito de vivienda en Colombia Autor: Gerardo Hernández Correa Codirector Junta Directiva del Banco de la República y ExSuperintendente Financiero (2010-2017). ghernaco@banrep.gov.co Agradezco a Fabio Romero Martínez por su ayuda de siempre. Las opiniones son personales y no comprometen al Banco de la República ni a su Junta Directiva. Introducción La vivienda cumple múltiples roles para las familias, las firmas y los intermediarios financieros. Se constituye en un bien de consumo, una inversión de largo plazo y, a la vez, garantía para los establecimientos de crédito y los hogares. La vivienda depende de factores tales como la disponibilidad de tierra y la planeación urbana, además de mecanismos de financiación adecuados. Desajustes en el mercado de vivienda pueden acrecentar los riesgos de la

economía. El aumento de la carga financiera de los hogares, los niveles de desempleo y el desalineamiento del precio de los inmuebles, inciden directamente en la riqueza de los hogares, el valor de las garantías y aumentan los riesgos de la intermediación financiera para la vivienda. El buen funcionamiento del sistema financiero, al igual que el mercado de vivienda, también depende de un conjunto de elementos que permitan el flujo constante entre captaciones y colocaciones por parte de los intermediarios financieros. En la medida en que se capta dinero del público o de los mercados de capitales y se intermedian los recursos, fricciones creadas en este circuito pueden generar distorsiones que encarecen el costo de los recursos intermediados o impiden que estos lleguen en los montos necesarios para atender la demanda. De ahí que el crédito no solo depende de la tasa de interés que se cobra por los recursos, sino también, entre otros, de la percepción de riesgos de los agentes, la liquidez de la economía, la política monetaria, la regulación y la supervisión financiera y el manejo adecuado de los riesgos por parte de los establecimientos de crédito. Estos factores son especialmente complejos en la financiación de vivienda que, por su naturaleza, requiere que tanto las fuentes como los usos se hagan en un marco que permitan el otorgamiento de crédito a largo plazo y que también dependa de la estabilidad de ingreso de los deudores y garantías adecuadas. Existe suficiente evidencia que muestra una relación estrecha entre el mercado de vivienda y la estabilidad financiera (FMI, 2019). Auges insostenibles en el mercado de vivienda vienen de la mano de crecimientos en el crédito de los hogares y en los niveles de apalancamiento

de las entidades financieras. Al corregirse el precio se reduce la riqueza de los hogares y se aumenta el riesgo de cartera de las entidades financieras. Si el crédito no se ha otorgado de manera adecuada, la destorcida es sumamente costosa y afecta el canal del crédito y la confianza del sistema financiero y de los inversionistas (Salazar et al, Fedesarrollo, 2012). También hay numerosos trabajos que muestran que en países en donde se evidencia tanto el incremento de la finca raíz como del mercado de crédito se presenta posteriormente una crisis bancaria o una fuerte caída del crecimiento. Esto fue precisamente lo que sucedió en Colombia a finales de los años noventa, y a nivel global en el 2007, afectando fuertemente las economías de los países desarrollados y el sistema financiero internacional. Por las razones anteriores el desarrollo de un adecuado sistema de financiación de vivienda es clave, aunado a la estrecha relación de la construcción con el crecimiento del PIB y del empleo. 16 En Colombia se pueden identificar tres períodos de la financiación del sistema de vivienda en la historia reciente. Uno, primero mediante el desarrollo del sistema de Unidad de Poder Adquisitivo Constante (UPAC), que estableció una política pública coherente para el logro de una mayor oferta y demanda de vivienda. Seguidamente, como resultado de la crisis de fin de siglo y el fuerte impacto en el crédito hipotecario, el sistema UPAC demostró tener problemas estructurales que se exacerbaron con el programa de ajuste de la economía y que llevaron a un nuevo marco regulatorio, la Ley 546 de 1999. Un tercer período que resulta de la aplicación de la citada ley, en el que el crédito hipotecario se ha recuperado

lentamente mientras que el Estado, mediante ayudas presupuestales y exenciones, ha contribuido a su dinámica y desarrollo. Este trabajo se centra en el análisis de los principales factores que impactaron la desaparición del sistema UPAC y la génesis del nuevo sistema de financiación de vivienda, concluyendo con comentarios sobre algunos temas relacionados con la financiación hipotecaria que bien vale la pena analizar. No se revisan los aspectos tributarios, ni las normas expedidas en materia de subsidios para la adquisición de vivienda que son motivo de análisis en otro capítulo de este libro. Auge y crisis del sistema UPAC El sistema UPAC, como se le conoció hasta su desaparición, fue ideado como un sistema integral de financiación de vivienda. Creado en 1972, se constituyó en el pilar del plan de desarrollo “Las Cuatro Estrategias” impulsado por el gobierno de Misael Pastrana Borrero, que buscaba estimular el ahorro privado y canalizarlo a la financiación de la actividad de la construcción, teniendo en cuenta que, con una mayor oferta de crédito a este sector, se impulsaba la economía y el empleo. Para lograr estos objetivos se creó un marco de financiación de vivienda caracterizado por reglas especializadas para su desarrollo: - El ahorro y los préstamos se hacían sobre la base de una unidad de cuenta de valor constante (corrección monetaria) que se reajustaba periódicamente de acuerdo con las fluctuaciones del poder adquisitivo de la moneda, teniendo en cuenta las variaciones de los índices de precios al consumidor para empleados y obreros por parte del DANE. - Los créditos podían cobrar algunos puntos adicionales de interés sobre la corrección

monetaria, pero estos se hacían sobre el valor del principal reajustado. - Se creó un marco institucional que dirigía el sistema de financiación de vivienda con la conformación de la Junta de Ahorro y Vivienda, que tenía como principal función realizar estudios y propuestas al presidente de la República para modificar el UPAC. La Junta tenía como principal función la de calcular mensualmente el valor del UPAC, de acuerdo con la metodología establecida por el gobierno, metodología que desde sus inicios fue materia de innumerables cambios. 17 - Se autorizó la creación de las Corporaciones de Ahorro y Vivienda (CAV) como establecimientos especializados de crédito, con el privilegio de ser las únicas habilitadas para captar y prestar en valor constante. - Se establecieron los instrumentos de captaciones de ahorro (cuentas de ahorro de valor constante y certificados de ahorro de valor constante). Los instrumentos de captación en UPAC, a diferencia de las cuentas de ahorro bancarias que solo podían pagar intereses sobre saldos mínimas trimestrales, pagaban rendimientos diariamente, lo que las hacía más atractivas para los ahorradores. - Se creó el Fondo de Ahorro y V