BONIVENTO - Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales_Parte2

CONTRATO DE ARRENDAMIENTO "2. Lo que se busca, con acierto jurídico, es evitar la confusión de dos procedimientos civiles que amparan derechos distintos: el del adquiriente de un bien inmueble y el del arrendatario del mismo".

268. Aplicación del artículo 426 (antes 435) del Código de Procedimiento Civil Además del concepto de exequibilidad del antiguo artículo 431, que corresponde al 417 luego de la reforma del Decreto 2282 de 1989, artículo 229, sostienen los procesalistas nacionales que, si bien es cierto que la norma prenombrada, que conserva en esencia la preceptiva anterior, impide la entrega de la cosa al nuevo adquirente, si se cumplen todos los supuestos allí enunciados, para evitar sorpresas al arrendatario, quien no tiene posibilidad de defenderse en el proceso que promueva el adquirente contra su vendedor, también lo es que aquél puede concurrir a demandar al arrendatario, en forma directa, de conformidad con lo establecido en el artículo 426 (antes 435) del Código de Procedimiento Civil, que dice: "Otros procesos de restitución de tenencia. Lo dispuesto en el artículo precedente se aplicará a la restitución de bienes subarrendados, a la de muebles dados en arrendamiento y a la de cualquier clase de bienes dados en tenencia a título distinto de arrendamiento, lo mismo que a la solicitada por el adquirente que no esté obligado a respetar el arriendo".

En realidad, del texto mismo de la norma transcrita se puede sostener que el nuevo adquirente conserva una acción idónea, de tenencia, para obtener la

restitución del inmueble en poder de una tercera persona en calidad de arrendatario. Pero, a nuestro juicio, resulta contradictoria y opuesta a los propósitos del legislador del año de 1970, por cuanto resulta inadmisible que una vez que se lleva a cabo la entrega del bien al nuevo adquirente respetando la tenencia del arrendatario y bajo la consideración de un vínculo jurídico, casi forzoso, entre el adquirente y el arrendatario, pueda, luego, aquél promover por separado una acción de lanzamiento o restitución por no estar obligado a respetar el arriendo. Entonces qué finalidad cumple el artículo 417, si, con todo, ¿puede el adquirente accionar en sentido favorable, con la única diferencia que en este caso el demandado será el arrendatario y no el vendedor? ¿Concederle al arrendatario la oportunidad de defenderse? Ciertamente que resulta inadmisible la posición de la ley de enjuiciamiento en el tratamiento que da a esta materia. La defensa del arrendatario será, en cierto modo, pírrica, puesto que éste se verá compelido judicialmente a hacer la entrega de la cosa al nuevo adquirente, quien, como tal, no está obligado a respetar el arriendo por las consideraciones ya expuestas. 486 EXTINCIÓN DEL DERECHO DEL ARRENDADOR POR EXPROPIACIÓN Y si eso es así, el arrendatario, además de la restitución de la cosa, tendrá que sufragar gastos y costas del proceso respectivo, en detrimento directo de su patrimonio, sin ningún real beneficio, distinto de dilatar la entrega de la cosa arrendada.

O, ¿quizá, para armonizar mejor los fines del precepto en cita, el nuevo adquirente no está amparado en la situación nacida del artículo 426, por cuanto la conformación de un nuevo vínculo jurídico, que se desprende desde el momento de la entrega, le resta posibilidad sustancial al adquirente de reclamar la cosa por estar obligado a respetar el arriendo? Creemos que si nos inclinamos por la afirmativa encontraríamos un desarrollo armónico entre los dos artículos. Empero, inmediatamente surge otra inquietud: reconoce la ley procesal eficacia al principio de la expiración del contrato de arrendamiento por extinción del derecho del arrendador o no? Lógicamente que no, al no poder contar el nuevo adquirente con la posibilidad de obtener la entrega del bien. Y eso, resultaría, tal como lo hemos expresado, anteriormente, atentatorio de esa causal que la ley sustancial establece de expiración del contrato de arrendamiento por extinción del derecho, sobre la cosa, en el arrendador, con la salvedad de aquel contrato de locación que se celebre por escritura pública. Para no desconocer, pues, los alcances sustanciales enunciados de expiración del arriendo por extinción del derecho del arrendador, debemos acoger el criterio de aplicabilidad del artículo 426 para aquella situación derivada de la venta de un inmueble que se encuentra bajo la tenencia de un tercero como arrendatario, con todas las consecuencias que hemos precisado.

269. Extinción del derecho del arrendador por expropiación En realidad, el artículo 2018 del Código Civil no consagra otra cosa que el principio de que el interés público prevalece sobre el interés privado o particular.

De ahí que establezca que en caso de expropiación, por motivos de utilidad pública,

se sigan las siguientes reglas: Ia) Se dará al arrendatario el tiempo preciso para realizar las labores principales y coger los frutos pendientes. 2a) Si la causa de la expropiación fuere de tanta urgencia que no dé lugar a ello, o si el arrendamiento se hubiere estipulado por cierto número de años, todavía pendientes a la fecha de expropiación, y así constare por escritura pública, se deberá al arrendatario indemnización de perjuicios por parte de la Nación o por quien haga la expropiación. 3a) Si sólo una parte de la cosa arrendada ha sido expropiada, habrá lugar a la regla del artículo 1988, inciso 3o del Código Civil. 487 ,,U1) CONTRATO DE ARRENDAMIENTO XI • Hay que entender, necesariamente, que éste es uno de los casos de expiración por una causa independiente a la voluntad del arrendador y a cualquier relación de partes. Es el criterio de utilidad pública el que motiva la expiración del arriendo con la consiguiente secuela de la restitución de la cosa arrendada, no en favor del arrendador, sino de la Nación o de la entidad que ordene o decrete la expropiación. De ahí que surja una nueva relación: entre el arrendatario y la entidad de derecho público que hace la expropiación y contra quien deberá promoverse la acción tendiente al pago de los perjuicios que se ocasionen con la expropiación, siempre que el contrato no se encontrare vencido y hubiere sido celebrado por escritura pública. El arrendador nada tiene que ver con la expropiación, por eso su responsabilidad queda completamente marginada de esa nueva situación. Pero, consideremos que si el arrendador, a sabiendas de los trámites de expropiación,

arrienda, sí se obliga frente al arrendatario al pago de los perjuicios, porque en este caso se da por analogía el artículo 2019. Como principio general, dentro de la figura de la extinción del derecho del arrendador, se aprecia que el nuevo adquirente de la cosa arrendada no está obligado a respetar el arriendo pudiendo exigir la restitución del bien antes del vencimiento del contrato. Pues bien: este principio de aceptación preferencial de nuestro cuerpolegal tiene varias excepciones, que están registradas en el artículo 2020 del Código 'Civil, a saber: 1 °) Todo aquel a quien se transfiere el derecho del arrendador por título lucrativo. En este caso no puede el nuevo adquirente exigir la restitución de la cosa arrendada, en atención a que la transferencia es a título gratuito, que le impone el deber de respetar la voluntad del causante o donante, por cuanto se entiende proyectado, de esa manera, el querer del otorgante, que no puede ser desconocida por quien adquirió el derecho sobre la cosa sin contraprestación alguna. Si el tradente arrienda, con anterioridad el bien objeto de transferencia, ese arrendamiento va a producir todos los efectos entre el nuevo adquirente y el arrendatario, obligándose aquél a respetar la voluntad del otorgante, y, consecuencialmente, el arriendo. 2o) Todo aquel a quien se transfiere el derecho del arrendador a título oneroso, si el arrendamiento ha sido contraído por escritura pública,, exceptuados los acreedores hipotecarios. En este caso existe de por medio, una causa onerosa en la relación contractual, que lo diferencia del anterior, pero, igualmente, se está frente a

otro evento de respeto del arriendo. El fundamento de esta excepción, está en el hecho de que el contrato tiene una fecha auténtica, pública y cierta, que es conocida por el nuevo adquirente. En esta circunstancia, el artículo 2020, numeral 2o, protege al arrendatario, cuando el contrato se ha celebrado por escritura pública, ya que encierra autenticidad, publicidad y certeza del vínculo contractual. De ahí que el EXTINCIÓN DEL DERECHO DEL ARRENDADOR POR EXPROPIACIÓN Levo adquirente, a título oneroso, deba respetar el arriendo hasta el vencimiento del plazo convenido. El Código Civil colombiano es más exigente, sobre este aspecto, que el derecho lances, por cuanto el Código Civil Francés exige, tan solo en el artículo 1762, me el tercer adquirente debe respetar el arriendo cuando el contrato de irrendamiento tiene una fecha cierta, sin requerir, como en nuestra legislación, le escritura pública y del registro. En Francia es suficiente que se acredite una echa cierta en el contrato e impone la obligación al nuevo adquirente para respetar ¡1 arriendo. Nuestro Código Civil va un poco más allá: no se limita a la certeza y utenticidad del contrato, que se podría lograr por un documento privado, econocido por las partes contratantes, sino que se requiere de escritura pública y el registro en la oficina respectiva. Al hacerse el registro se procura la publicidad, de importancia para que el nuevo dquirente conozca la situación real y jurídica del bien, esto es: al registrarse el ontrato de arrendamiento elevado a escritura pública, implica que acepte,

nplícitamente por lo menos, la relación contractual existente en derredor de la osa comprada. Y si bajo ese conocimiento adquiere un bien afectado por un rrendamiento por escritura pública, está conviniendo en esa especie de gravamen. Inclusive, con base en esta norma, se ha llegado a afirmar y sostener que el )ntrato de arrendamiento, revestido de esa solemnidad de la escritura pública, invierte esta figura o acto jurídico en un derecho real, apartándolo de la naturaleza arsonal que asiste a este negocio. Empero no compartimos esa apreciación: el hecho ; que la ley proteja, de manera especial, el contrato de arrendamiento por strumento público, debidamente registrado, en atención al grado de publicidad y itenticidad que encierra, no quiere denotar que la condición o característica personal :1 arrendamiento sufra modificación o alteración alguna. Es, por tanto, una simple otección legal en favor del arrendatario frente a la posibilidad de disposición del opietario de la cosa arrendada. Por último, frente a este punto de la extinción voluntaria del derecho del rendador, cabe abrir un interrogante: ¿ha sufrido modificación la expiración del ntrato de arrendamiento consagrada en el Código Civil, en atención a lo dispuesto los decretos de congelación? En otras palabras: ¿se puede, con base en estos cretos, afirmar que el nuevo adquirente de un inmueble arrendado deba soportar contrato de arrendamiento, sea por documento privado, verbal o por escritura blica? No lo creemos. Al nuevo adquirente le ampara el pleno derecho para exigir restitución del inmueble arrendado por el vendedor, con excepción de los elevados

¡scrituras públicas y que no se encuentren vencidos. 489 V' '•/:>!)/,:

CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

270. Por sentencia del juez en los casos previstos por la ley Hemos dicho que el contrato de arrendamiento es de ejecución sucesiva, esto es, que las relaciones contractuales se verifican periódicamente y no en un solo momento.

Pues bien, un contrato de arrendamiento puede expirar cuando al juez, bien por incumplimiento de las obligaciones de cualquiera de las partes o por alguna causal de nulidad, se le pide declare la terminación del contrato, que es la misma resolución del contrato, pero que bajo los efectos de la naturaleza del acto jurídico, no puede denominarse como tal. De ahí que el arrendamiento que ha empezado a ejecutarse no se resuelva sino termine; terminación que es declarada por el juez competente, mediante los trámites del proceso correspondiente. Los franceses, en estos casos, hablan de resiliation. Hay quienes sostienen que el artículo 2024 del Código Civil contempla otra causal de expiración del arriendo cuando preceptúa: "Podrá el arrendador hacer cesar el arrendamiento en todo o en parte, cuando la cosa arrendada necesita de reparaciones que en todo o en parte impidan su goce, y el arrendatario tendrá entonces los derechos que le conceden las reglas dadas en el artículo 1986". Pero, realmente, éste no es otro caso qye el de terminación del contrato por sentencia judicial, ya que el arrendador no puede hacer cesar el arriendo, por acto propio o extrajudicialmente, sino mediando un juicio y una sentencia, que con fundamento en lo probado, declare

la expiración o terminación del arriendo. Para ello, el arrendador, dentro del proceso, deberá acreditar los hechos de la demanda, concretamente: que la cosa necesita de reparaciones que en todo o en parte impiden el goce.

271. Insolvencia o muerte del arrendatario Ni la insolvencia ni la muerte del arrendatario ponen necesariamente fin al contrato de arrendamiento. Sobre el primer aspecto el Código Civil, en el artículo 2026, dice: "La insolvencia declarada del arrendatario no pone fin necesariamente al arriendo... El acreedor o acreedores podrán sustituirse al arrendatario, prestando fianza a satisfacción del arrendador... No siendo así, el arrendador tendrá derecho para dar por concluido el arrendamiento; y le competerá acción de perjuicios contra el arrendatario, según las reglas generales".

Es decir, la insolvencia del arrendatario puede conducir a la cesación del arrendamiento, en el evento de que los acreedores no se interesen en la continuidad del uso de la cosa o no presten fianza a satisfacción del arrendador. La muerte del arrendatario no es causal para declarar la terminación del arrendamiento, por cuanto los herederos proyectan su personalidad y constituyen una continuidad patrimonial, haciéndose cargo, entre otras cosas, del pasivo del causante.

HECHOS POR REPRESENTANTES LEGALES

272. Pacto de no enajenación de la cosa arrendada Si arrendador y arrendatario pactan una cláusula de no enajenación de la cosa arrendada, mientras dura el plazo para el uso y goce, la estipulación no concede otra

prerrogativa distinta a la de permanecer en el arriendo hasta la terminación natural.

En otras palabras: no pierde el arrendador la facultad de disposición que las leyes le otorgan. Simplemente, se deberá respetar el arriendo durante el tiempo convenido.

Así lo dispone el artículo 2022 del Código Civil.

273. Embargo de la cosa arrendada El hecho de sacarse del comercio la cosa arrendada por medio del embargo o del secuestro, no constituye motivo para hacer cesar el arrendamiento; éste subsistirá, operándose, solamente, una sustitución legal de los derechos y obligaciones del arrendador. Si llegare hasta el evento de la adjudicación a los acreedores, tendrá lugar lo dispuesto en el artículo 2023.

274. Necesidad de la cosa arrendada por el arrendador El artículo 2025 del Código Civil establece: "El arrendador no podrá en caso alguno, a menos de estipulación contraria, hacer cesar el arrendamiento a pretexto de necesitar la cosa arrendada para sí". Precisamente, dentro de los casos de excepción a la congelación de que trataba el Decreto 1070 de 1956 y los decretos de congelación, y que ya tuvimos oportunidad de precisar en detalle, encontramos el de la necesidad de la cosa para habitación del propietario o negocio, o para demolerlo para efectuar una nueva construcción, esto indica: entre la norma general del Código Civil y el decreto en cita, hay una abierta oposición. Las reglas ordinarias excluyen la posibilidad, salvo estipulación en contrario, de ponerle fin al arrendamiento pretextando la necesidad de la cosa arrendada por parte del arrendador. En cambio: los decretos referidos, lo

autorizan como modo especial para la expiración del contrato. De conformidad con el criterio que hemos adoptado, corresponde distinguir: los contratos no sometidos al régimen especial de regulación de precios, deben cobijarse bajo los efectos del artículo 2025, esto es, no es dable la exigencia de la cosa arrendada so pretexto de requerirla el arrendador para sí. En cambio, aquellas relaciones contractuales amparadas por la vigencia de los decretos tantas veces mencionados y de la Ley 56 de 1985, sí dan lugar a tal exigencia.

275. Arrendamientos hechos por representantes legales "Los arrendamientos hechos por tutores y curadores, por el padre de familia como administrador de los bienes de su hijo, o por el marido como administrador yj CORPORACIÓN -

/$V ANDINA «-'-v' DE ALTOS ESTUDIOS a tep | | A l e b j s ]le y p D “ oI nN t A 1 0 0 CONTRATO DE ARRENDAMIENTO de los bienes de su mujer, se sujetarán (relativamente a su duración después de terminada la tutela o curaduría, o a la administración marital o paternal), a los artículos 496 y 1813". Así se pronuncia el artículo 2027 del Código Civil. Sea lo primero aclarar que én cuanto hace a la administración del marido de los bienes de la mujer hay que tenerlo como derogado, en virtud del mandato de la Ley 28 de 1932. En lo demás: los contratos de arrendamiento celebrados por los tutores o curadores sobre los bienes del pupilo o el padre en relación a los bienes del hijo se entiende restringido,

en el tiempo, a los términos del artículo 496 del Código Civil, que preceptúa: "No podrá el tutor o curador dar en arriendo ninguna parte de los predios rústicos del pupilo por más de ocho años, ni de los urbanos por más de cinco, ni por más número de años que los que falten al pupilo para llegar a los veintiuno". En cuanto a los bienes de los hijos es aplicable, también esta norma, por expresa remisión que hace el artículo 37 del Decreto 2820 de 1974: "No podrán los padres hacer donación de ninguna parte de los bienes del hijo, ni darlos en arriendo por largo tiempo, ni aceptar ni repudiar una herencia deferida al hijo, sino en la forma y con las limitaciones impuestas a los tutores y curadores". ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA URBANA lid. Legislación especial de arrendamiento de vivienda urbana Para regular el arrendamiento de vivienda urbana se expidió, luego de muchas discusiones en el Congreso Nacional, la Ley 56 de 1985, con la advertencia reiterada de que este estatuto dejaba al margen de su aplicación los contratos de arrendamiento para oficinas, consultorios, escuelas, etc. que se regirían por el Código Civil y por los decretos dictados desde 1976, ya estudiados, que van desde el 2770 de 1976 hasta el 2221 de 1983 y de locales comerciales que, como se ha dicho, se gobiernan por los artículos 518 a 524 del Código del Comercio. Empero, la Ley 56 de 1985, que distinguía varios grupos de reglas: las pertinentes a la reglamentación del arrendamiento de vivienda (artículos 2 a 19), las de

procedimiento (artículos 23 a 25) y las de autorizaciones (artículo 28), ha sido derogada por la Ley 820 de 2003, en el inciso final del artículo 43:"... Esta ley rige a partir del momento de su promulgación y deroga la Ley 56 de 1985, el artículo 2035 del Código Civil, el artículo 3o del Decreto 2923 de 1977, el artículo 4o del Decreto 2813 de 1978, el artículo 23 del Decreto 1919 de 1986, los artículos 2o, 5o y 8o a 12 del Decreto 1816 de 1990, como también las demás disposiciones que le sean contrarias". La Ley 820 de 2003, entró a regir el 10 de julio del mismo año fecha de su promulgación, y está distribuido su articulado (de 1 a 43) en doce capítulos, a saber:

DE VIVIENDA URBANA O

I. Disposiciones generales. II. Formalidades del contrato de arrendamiento de vivienda urbana. III. Obligaciones de las partes. IV. Prohibición de garantías y depósitos. Capítulo V. Subarriendo y cesión del contrato. VI. Renta del arrendamiento. VII. Terminación del contrato de arrendamiento. VIII. Personas dedicadas a ejercer la actividad de arrendamiento de bienes raíces. IX. Inspección, control y vigilancia en materia de arrendamientos. X. Sanciones. XI. Aspectos procesales. XII. Disposiciones finales. Como es pertinente se tratarán, básicamente, las materias que tienen relación con el contenido sustancial del contrato de arrendamiento.

Precisamente, comenzaba la Ley 56 de 1985, en su artículo 1, con una auténtica

declaración de principio, apoyada en la equidad, y reconociendo "el derecho á la vivienda para la familia colombiana como una obligación del Estado, necesario para la vida y desarrollo económico de la comunidad y ante la necesidad de armonizar el ejercicio del derecho de propiedad y su utilización con el interés social"; pero esta parte no fue incluida en el artículo 1 de la Ley 820 de 2003, que se limita a decir: "La presente ley tiene por objeto fijar los criterios que deben servir de base para regular los contratos de arrendamiento de los inmuebles urbanos destinados a vivienda, en desarrollo de los derechos de los colombianos a una vivienda digna y a la propiedad con función social". Aunque esta ley expresamente no lo dice, ni la anterior, pensamos que por el contenido de la misma, es de orden público, de modo que los contratantes deberán sujetarse al mandato de la Ley 820, por encima del querer o voluntad individual.

277. Definición de arrendamiento de vivienda urbana y servicios conexos y similares Enseguida suministra la Ley 820 de 2003, en el artículo 2, como lo hacía la Ley 56, la definición de contrato de arrendamiento de vivienda como "aquel por el cual dos partes se obligan recíprocamente, la una a conceder el goce total o parcial de un inmueble urbano destinado a vivienda, y la otra a pagar por este goce un precio determinado". En verdad, no difiere la definición que trae la Ley 820 con la que, con criterio general, tiene el Código Civil en el artículo 1973, para la locatio conductio rei. Por eso, somos del parecer de calificarla como innecesaria; apenas hubiera bastado una referencia a la destinación general del

arrendamiento: vivienda urbana. En cambio, los literales a) y b) del artículo 2 de la Ley 820, igual que la Ley 56, contienen aspectos que no están enmarcados en el ordenamiento común, al indicar diversas formas de calificación de servicios, cosas o usos, llamados unos conexos, o sea, los servicios públicos de la vivienda (o domiciliarios como así lo denomina la 493 CONTRATO DE ARRENDAMIENTO ley) que son inherentes al goce del inmueble y a la satisfacción de las necesidades propias de la habitación, y otros adicionales, que no son inherentes al goce del inmueble, pero que pueden ser suministrados por el arrendador, tales como muebles, enseres de casa, televisor, equipo de sonido, etc., es decir, aquellos que están al margen de un aprovechamiento ordinario y que pueden bien convenirse en el contrato o dejarse por fuera de una previsión negocial. La autonomía de las partes para convenir sobre los servicios, cosas o usos adicionales tiene plena aplicación cuando se incluyen en un contrato de arrendamiento estos elementos, sólo que el inciso in fine del artículo 2 impone un límite o recorte a la soberanía privada al consagrar que "En ningún caso, el precio del arrendamiento de los servicios, cosas o usos adicionales podrá exceder de un 50% del precio del arrendamiento del respectivo inmueble". Es decir, cuida la ley que los fines de interés social no se desconozcan o vulneren en la relación obligatoria con la fijación de un precio que exceda del tope que ella misma establece y que se lograría con un incremento desmedido de la renta en lo atinente a estos servicios, cosas o usos.

Cuando se acuerde una prestación por encima del porcentaje indicado, del 50% del precio del arrendamiento, el arrendatario podrá ajustar el precio en los términos impuestos en la norma. Claro está, la actitud del arrendatario no deberá ser caprichosa para alcanzar una disminución de la renta o precio a su cargo, sino conforme con la realidad contractual, porque de ocurrir una desviación de las condiciones del negocio, permitirá al arrendador dar por terminado el contrato, con las consecuencias del caso, por incumplimiento en el pago del precio o renta pactado. El artículo 1 del Decreto Ejecutivo 1816 de 1990, que mantiene vigencia, precisa los calificativos "total y parcial" que mencionaba el artículo 2 de la Ley 56 y que reitera la Ley 820, en cuanto se refieren exclusivamente al área, a los servicios, los usos conexos o adicionales de un inmueble destinado a vivienda, o sea que no es sobre el goce, puesto que el arrendatario puede hacer uso total del inmueble o parte de él en los términos convenidos.

278. Formas de los contratos de vivienda urbana Al señalar las formas del contrato de arrendamiento de vivienda, el artículo 3 de la Ley 820, igual que la Ley 56, sigue la trayectoria normativa del Código Civil en general: "El contrato de arrendamiento para vivienda urbana puede ser verbal o escrito". Es decir, prevalece la caracterización de la consensualidad, pues si no se pacta por escrito no se afecta el contrato en su validez o existencia; sólo que se carece anticipadamente de la prueba del mismo.

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O DE VIVIENDA URB.' \ A j

Asimismo, el artículo 3 dispone que las part'~' deben ponerse de acuerdo al menos acerca de los siguientes puntos: a) Nombre e identificación de los contratantes, b) Identificación del inmueble que se arrienda, cuando sea el caso, así como de las zonas y los servicios compartidos con los demás ocupantes del inmueble, c) Precio y forma de pago, d) Relación de los servicios, cosas o usos conexos y adicionales.. e) Término de duración del contrato, f) Designación de la parte contratante a cuyo cargo esté el pago de los servicios públicos del inmueble objeto del contrato. Como se puede apreciar entre los puntos en que las partes deben ponerse de acuerdo unos son requisitos de la esencia del contrato de arrendamiento, como las partes contratantes (nombre e identificación como allí se dice), la cosa que se arrienda (identificación del inmueble objeto del contrato) y el precio (precio y forma de pago), que de llegar a faltar alguno afectaría la eficacia del contrato y que lo llevaría, si se siguen los criterios prevalecientes en la doctrina patria, a la nulidad del negocio, de conformidad con lo estatuido en el artículo 1740 del Código Civil. Claro está que si los contratantes acuerdan el precio mas no la forma de pago, esta omisión no puede ser entendida como carencia del elemento esencial indicado, sino que se ha de regir, la relación sustancial, por las reglas supletorias de la voluntad de las partes previstas en el artículo 2002 del Código Civil. Lo que, en verdad, atenta contra la validez del contrato es la falta de acuerdo sobre el precio, esto es, que no se haga una manifestación en tal sentido. Algo más: el artículo 2001 del Código Civil encierra

una preceptiva que perfectamente puede ser aplicable en aquellos casos en que entregado el inmueble hubiere disputa acerca del precio, para estarse al justiprecio que se haga por medio de peritos, quienes deberán someterse a los criterios de fijación de la renta o precio señalados en los artículos 18 a 20 de la Ley 820 para establecerlo. En cuanto a los otros puntos incorporados en el artículo 3 hay que entender que no quebrantan los requisitos necesarios para la formación del contrato, esto es, que si se omiten no podrá demandarse la nulidad del negocio. Quizá el propósito de la norma, en esos aspectos, es buscar un mayor acercamiento entre las partes mediante la indicación de pautas para la celebración del contrato.

279. Prohibición de garantías y depósitos en el arriendo de vivienda El artículo 16 de la Ley 820 de 2003, tal como disponía el artículo 4 de la Ley 56 de 1985 y viene regulado así desde 1956, prohibe que eTarrendador exija depósito alguno, bien en dinero efectivo o en otra clase de cauciones reales, para garantizar el cumplimiento por parte del arrendatario de sus obligaciones y evitar, así, que se haga más gravosa la situación prestacional de éste. Tampoco puede estipularse indirectamente ni por interpuesta persona o pactarse en documentos distintos de aquel en que se haya consignado el contrato de arrendamiento o sustituirse por otras

495 CONTRATO DE ARRENDAMIENTO bajo denominaciones diferentes. Esta prohibición tenía y mantiene una consecuencia evidente: el pacto que se celebra sobre este punto es ineficaz, no produce efecto

alguno; por eso no puede afirmarse que el contrato queda viciado, susceptible, por tanto, de invalidarse. No. La ineficacia se contrae a la cláusula que establece el depósito de dinero efectivo o la caución real. La prohibición, entonces, permite al arrendatario negarse a cumplir con esa carga, en el evento de no haberlo hecho, o bien exigir, en caso contrario, la restitución o cancelación de la garantía otorgada. Ante la ineficacia mencionada, la desatención del pacto de depósito o de garantía no puede servir de fundamento o apoyo al arrendador para alegar el incumplimiento del contrato y, por ende, la terminación, por cuanto esa actitud va contra los principios de interés social de la ley que no pueden ni deben desconocerse por la voluntad de uno de los contratantes. Si el arrendador exige depósito o garantía, puede ser sancionado con multa hasta por veinte veces el salario mínimo legal mensual vigente al momento de su imposición, por las entidades territoriales a que se refiere el artículo 32 de la Ley 820 que tienen las fundones de inspección, control y vigilancia de arrendamiento: Alcaldía Mayor de Bogotá D. C, la Gobernación de San Andrés, Providencia y Santa Catalina y las alcaldías de los municipios del país, con destino al Fondo Especial de la Superintendencia de Industria y Comercio, tal como lo dispone el artículo 13 del Decreto 1919 de 1986, que en este punto mantiene vigencia al no disponer la Ley 820 nada en contrario sobre al particular. En la providencia que se imponga la sanción se ordenará al arrendad