Camara de Comercio de Bogota - 154767 TRIBUNAL ARBITRAL ESTEBAN CAMILO RODRIGUEZ DIAZ VS. INGENIERIA PROSPECTIVA SAS de 2025

ESTEBAN CAMILO RODRIGUEZ DIAZ Vs. INGENIERIA PROSPECTIVA SAS

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Tabla de contenido

A. ANTECEDENTES ............................................................................................................... 2

1. Partes Procesales ..................................................................................................................... 2

2. El Contrato origen de las controversias ..................................................................................... 3

3. El Pacto Arbitral ....................................................................................................................... 3

4. Etapa Inicial .............................................................................................................................. 4

5. Las Pretensiones de la Demanda .............................................................................................. 5

6. Hechos ..................................................................................................................................... 5

7. Primera audiencia de trámite, etapa probatoria y alegatos de conclusión ................................ 6

8. Término de duración del proceso ............................................................................................. 6

9. Presupuestos Procesales .......................................................................................................... 7

B. CONSIDERACIONES DEL TRIBUNAL ................................................................................... 8

1. La falta de comparecencia de la convocada al proceso ......................................................... 8

2. El contrato de promesa y sus requisitos. .............................................................................. 9

3. Cumplimiento del cuarto requisito ..................................................................................... 11

4. Sanción legal por el no cumplimiento de requisitos legales ................................................ 19

5. Indexación ......................................................................................................................... 22

6. Costas ................................................................................................................................ 33

7. Juramento Estimatorio ....................................................................................................... 35

8. Conducta Procesal de las partes ......................................................................................... 36

C. Resuelve ........................................................................................................................ 37ESTEBAN CAMILO RODRIGUEZ DIAZ Vs. INGENIERIA PROSPECTIVA SAS

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LAUDO ARBITRAL

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LAUDO ARBITRAL

Bogotá D.C., veinte (20) de mayo de dos mil veinticinco (2025)

Cumplido el trámite legal sin que se advierta causal alguna de nulidad y dentro de la oportunidad para hacerlo, procede el Tribunal Arbitral a proferir el Laudo en derecho que pone fin al proceso promovido por ESTEBAN CAMILO RODRÍGUEZ DIAZ como Parte Convocante, e INGENIERÍA PROSPECTIVA S.A.S, como Parte Convocada, previo un recuento sobre los antecedentes y demás aspectos preliminares del proceso.

A. ANTECEDENTES

1. Partes Procesales

1.1. Parte Convocante

ESTEBAN CAMILO RODRÍGUEZ DIAZ mayor de edad, domiciliado en la ciudad de Bogotá D.C., identificado con cédula de ciudadanía No. 1.019.097.360 de Bogotá, representado por la doctora LUISA MARIA PRIETO BAHOS a quien BLANCA LUCIA DIAZ CELY le otorgó poder especial en calidad de apoderada según consta en los documentos aportados con la demanda y allegados al expediente virtual (Escritura Pública No. 1528 de la Notaria 77 1 y Poder Especial2).

1.2. Parte Convocada

INGENIERIA PROSPECTIVA SAS, sociedad comercial, domiciliada en la ciudad de Bogotá D.C. identificada con el NIT No. 830.107.113-6, según consta en el Certificado

1.2. Parte Convocada

INGENIERIA PROSPECTIVA SAS, sociedad comercial, domiciliada en la ciudad de Bogotá D.C. identificada con el NIT No. 830.107.113-6, según consta en el Certificado de Existencia y Representación Legal expedido por la Cámara de Comercio de Bogotá, que obra en el expediente virtual3.

1 154767>02_Pruebas>001_Demanda>Pruebas.pdf. pag.64 2 154767>01_Princilapes>Principal_01>002_Poder_20241105.pdf 3 154767>01_Princilapes>Principal_01>002_Representación_Legal_INGENIERIA_PROSPECTIVA_20241105.pdfESTEBAN CAMILO RODRIGUEZ DIAZ Vs. INGENIERIA PROSPECTIVA SAS (Trámite 154767)

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2. El Contrato origen de las controversias

Las diferencias sometidas a conocimiento y decisión de este Tribunal Arbitral tienen origen en el Contrato de Promesa de Compraventa suscrito entre Camilo Esteban Rodríguez Díaz e Ingeniería Prospectiva S.A.S., el 28 de agosto de 2020, cuyo objeto es4:

“LA PROMITENTE VENDEDORA se compromete a transferir a título de vente real y efectiva a favor de EL (LA , LOS) PROMITENTE(S) COMPRADOR (A,ES) y este (os) se obliga (n) a adquirir a aquellas, por el régimen de propiedad horizontal, el derecho de dominio y la prestación que LA PROMITENTE VENDEDORA tiene y ejerce sobre los futuros inmueble(s):- Apartamento(s) número 301, Torre 1 junto con el derecho

el régimen de propiedad horizontal, el derecho de dominio y la prestación que LA PROMITENTE VENDEDORA tiene y ejerce sobre los futuros inmueble(s):- Apartamento(s) número 301, Torre 1 junto con el derecho del uso de los parqueaderos comunes, inmueble que hacen (sic) parte del proyecto de su propiedad denominado KAIROS – LOS PINOS, ubicado en la Diagonal 6 Norte # 3 este – 10 del municipio de Fusagasugá. ”

3. El Pacto Arbitral

En el presente proceso las partes pactaron arbitraje en la Cláusula Décima Séptima del Contrato de Promesa de Compraventa, la cual establece lo siguiente:

“De común acuerdo entre las partes y con plena aceptación de EL (LA) (LOS) PROMITENTE(S) COMPRADORA (A)(ES), toda controversia o diferencia relativa a este contrato, a su ejecución o liquidación, se resolverá por un Tribunal de Arbitramiento (sic) integrado por un árbitro designado por los Directos (sic) del Centro de Arbitramiento (sic), Conciliación y Amigable Composición de la Cámara de Comercio de Fusagasugá. El Tribunal se sujetará en su funcionamiento a las disposiciones legales, al reglamento adoptado por el centro mencionado, funcionará allí y el Árbitro resolverá las diferencias en derecho.”

Si bien la cláusula compromisoria se refiere a la Cámara de Comercio de Fusagasugá, debe entenderse que es la Cámara de Comercio de Bogotá, toda vez que en 4 154767>02_Pruebas>001_Demanda>Pruebas.pdf. pag.87ESTEBAN CAMILO RODRIGUEZ DIAZ Vs. INGENIERIA PROSPECTIVA SAS (Trámite 154767)

4 154767>02_Pruebas>001_Demanda>Pruebas.pdf. pag.87ESTEBAN CAMILO RODRIGUEZ DIAZ Vs. INGENIERIA PROSPECTIVA SAS (Trámite 154767)

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Fusagasugá no hay una Cámara de Comercio independiente sino una sede de la Cámara de Comercio de Bogotá.

Así mismo, por aplicación supletiva del artículo 12 de la Ley 1563 de 2012 que establece que: "El proceso arbitral comenzará con la presentación de la demanda, que deberá reunir todos los requisitos exigidos por el Código de Procedimiento Civil, acompañada del pacto arbitral y dirigida al centro de arbitraje acordado por las partes. En su defecto, a uno del lugar del domicilio de la demandada", debe entenderse que es la Cámara de Comercio de Bogotá la competente para adelantar este caso por el domicilio de la convocada.

4. Etapa Inicial

4.1. El 2 de noviembre de 2024 ESTEBAN CAMILO RODRIGUEZ DIAZ formuló demanda arbitral contra INGENIERIA PROSPECTIVA SAS. 4.2. El 12 de noviembre siguiente, fue designado árbitro el doctor SAMUEL CHALELA ORTIZ mediante sorteo público llevado a cabo por el Centro de Arbitraje y Conciliación de la Cámara de Comercio de Bogotá. 4.3. El 18 de diciembre de 2024 se celebró la audiencia de instalación, en la cual el Tribunal se declaró legalmente instalado y nombró como Secretaria a la doctora LAURA BARRIOS MORALES. De igual forma, fijó como lugar de funcionamiento y

Tribunal se declaró legalmente instalado y nombró como Secretaria a la doctora LAURA BARRIOS MORALES. De igual forma, fijó como lugar de funcionamiento y secretaría el Centro de Arbitraje y Conciliación de la Cámara de Comerci o de Bogotá, ubicado en la Calle 76 No. 11-52. 4.4. El 20 de diciembre de 2024 la doctora LAURA BARRIOS MORALES aceptó su designación como secretaria y cumplió el deber de información, frente al cual las partes guardaron silencio. La secretaria tomó posesión ante el Tribunal el 16 de enero de 2025. 4.5. El 16 de enero de 2025 el Tribunal admitió la demanda y el 17 de enero siguiente la secretaria notificó en los términos del artículo 8 de la Ley 2213 de 2022, el auto admisorio de la demanda a la convocada, INGENIERIA PROSPECTIVA SAS.

4.6. El 18 de febrero de 2025 se venció el término de traslado de la demanda sin que la parte convocada se manifestara.ESTEBAN CAMILO RODRIGUEZ DIAZ Vs. INGENIERIA PROSPECTIVA SAS (Trámite 154767)

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4.7. El 27 de febrero de 2025 se inició la audiencia de conciliación, la cual el Tribunal declaró fracasada ante la inasistencia injustificada de la convocada. Por consiguiente, en esa misma audiencia, se lleva a cabo a continuación la primera audiencia de trámite.

5. Las Pretensiones de la Demanda

declaró fracasada ante la inasistencia injustificada de la convocada. Por consiguiente, en esa misma audiencia, se lleva a cabo a continuación la primera audiencia de trámite.

5. Las Pretensiones de la Demanda

La Convocante formuló las siguientes pretensiones en la demanda:

Primera: Que se decrete la nulidad absoluta del contrato de Promesa de Compraventa No. 3000 -1301, celebrado entre ESTEBAN CAMILO RODRIGUEZ DIAZ e INGENIERIA PROSPECTIVA S.A.S., el pasado 28 de agosto de 2020 teniendo en cuenta los fundamentos de derecho expuestos en el apartado anterior, así como los hechos y el material probatorio adjunto a la presente demanda.

Segunda: Que en consecuencia de la declaratoria de nulidad del contrato se dejen sin efecto las obligaciones de las partes, y se ordene que las cosas vuelvan a su estado natural antes de la celebración de la promesa de compraventa.

Tercero: En consecuencia de lo anterior INGENIERIA PROSPECTIVA S.A.S., realice la devolución de los valores consignados en parte pago por el demandante, con la respectiva indexación a la fecha de la devolución de acuerdo al artículo 1746 del Código Civil, es decir la suma de TREINTA Y DOS MILLONES DOSCIENTOS CUARENTA Y CINCO MIL NOVENTA Y NUEVE PESOS ($ 32.245.099) MCTE.

“Cuarta: Que se condene a la parte demandada a la cancelación de las costas del proceso”.

6. Hechos

La Parte Convocante fundamenta sus pretensiones en los hechos que relaciona en la demanda a folios 2 a 7 del escrito5, a los cuales el Tribunal, al estudiar los

del proceso”.

6. Hechos

La Parte Convocante fundamenta sus pretensiones en los hechos que relaciona en la demanda a folios 2 a 7 del escrito5, a los cuales el Tribunal, al estudiar los temas materia de decisión, se referirá a cada uno de ellos. 5 154767>01_Princilapes>Principal_01>001_Demanda20241105.pdfESTEBAN CAMILO RODRIGUEZ DIAZ Vs. INGENIERIA PROSPECTIVA SAS (Trámite 154767)

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7. Primera audiencia de trámite, etapa probatoria y alegatos de conclusión

7.1. Primera audiencia de trámite

El 27 de febrero de 2025 se llevó a cabo la primera audiencia de trámite de conformidad con el artículo 30 de la Ley 1563 de 2012. En dicha oportunidad, el Tribunal declaró su competencia para conocer y resolver en derecho las controversias surgidas entre Esteban Camilo Rodríguez Díaz e Ingeniería Prospectiva SAS, derivadas del Contrato de Promesa de Compraventa, con fundamento en la Cláusula Compromisoria contenida en el mismo. Así mismo, el Tribunal fijó el término de duración del proceso arbitral en seis (6) meses.

7.2. Etapa probatoria

En la primera audiencia de trámite, el Tribunal profirió el decreto de todas las pruebas solicitadas por la Convocante en la demanda.

Prueba Documental: Con el valor que la ley les confiere, se agregaron al expediente los documentos aportados con la demanda.

pruebas solicitadas por la Convocante en la demanda.

Prueba Documental: Con el valor que la ley les confiere, se agregaron al expediente los documentos aportados con la demanda.

Interrogatorio de Parte: El representante legal de la convocada no asistió a la audiencia programada para adelantar la diligencia de interrogatorio de partes solicitada por la convocante y decretada por el Tribunal, ni tampoco presentó

excusa por su inasistencia (Acta No. 5).

7.3. Alegatos de conclusión

En sesión realizada el 11 de abril de 2025, se llevó a cabo audiencia de alegaciones, en la que la Convocante, quien fue la única parte que asistió a la audiencia, presentó sus alegaciones de conclusión.

8. Término de duración del proceso

Conforme al artículo de la ley 1563 de 2012 el término de duración de este proceso es de seis (6) meses contados a partir de la fecha de finalización de la primera audiencia de trámite, sin perjuicio de prórrogas, suspensiones o interrupciones conforme con lo dispuesto por los artículos 10 y 11 de la Ley 1563

de 2012.ESTEBAN CAMILO RODRIGUEZ DIAZ Vs. INGENIERIA PROSPECTIVA SAS

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La primera audiencia de trámite finalizó el 27 de febrero de 2025 por lo que el término del proceso vence el 27 de agosto de 2025, razón por la cual el Tribunal se encuentra dentro de la oportunidad legal para proferir laudo.

9. Presupuestos Procesales

término del proceso vence el 27 de agosto de 2025, razón por la cual el Tribunal se encuentra dentro de la oportunidad legal para proferir laudo.

9. Presupuestos Procesales

9.1. Las actuaciones procesales se desarrollaron con observancia de las previsiones legales y no se advierte causal alguna de nulidad.

9.2. De conformidad con el numeral 12 del artículo 42 del CGP y el artículo 132 del mismo código, el Tribunal realizó el control de legalidad de la actuación procesal una vez agotada cada etapa procesal y no encontró vicio constitutivo de nulidad ni otra irregularidad que debiera ser saneada. La Convocante manifestó su conformidad al respecto.

9.3. De los documentos aportados al proceso y examinados por el Tribunal se estableció:

• Demanda en forma: La demanda cumple con los requisitos exigidos por el artículo 82 del Código General del Proceso y demás normas concordantes, y por ello, en su oportunidad, el Tribunal la sometió a trámite.

• Capacidad: Las partes son sujetos plenamente capaces para comparecer al proceso y tienen capacidad para transigir, por cuanto de la documentación estudiada no se encuentra restricción alguna al efecto; las diferencias surgidas entre ellas, sometidas a conocimiento y decisión por parte de este Tribunal son susceptibles de definirse por transacción.

• Competencia: Conforme se declaró por Auto de No. 5 del 27 de febrero de 2025, sin que ninguna de las partes formulara recurso, el Tribunal es competente para conocer y decidir en derecho las controversias entre Esteban Camilo Rodríguez Díaz e Ingeniería Prospectiva SAS , con fundamento en la Cláusula Compromisoria contenida en el Contrato de

competente para conocer y decidir en derecho las controversias entre Esteban Camilo Rodríguez Díaz e Ingeniería Prospectiva SAS , con fundamento en la Cláusula Compromisoria contenida en el Contrato de Promesa de Compraventa (Décima Séptima).ESTEBAN CAMILO RODRIGUEZ DIAZ Vs. INGENIERIA PROSPECTIVA SAS (Trámite 154767)

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B. CONSIDERACIONES DEL TRIBUNAL

1. La falta de comparecencia de la convocada al proceso

Según fue señalado en apartados anteriores del presente laudo, y en consonancia con lo que quedó establecido en el acta No 36, aunque la parte Convocada fue legalmente vinculada al trámite arbitral y debidamente notificada del proceso, esta no compareció. Lo anterior se evidencia en múltiples certificados de Rmail que obran en el expediente donde consta el acuse de recibido en el correo electrónico de notificaciones como está registrado en el certificado de existencia y representación legal de la Convocada.

Recuerda el Tribunal que es deber de los comerciantes mantener actualizada su matrícula mercantil según el artículo 33 del Código de Comercio. En cuanto existe constancia de que la Convocada recibió, en la dirección electrónica que ella misma dispuso en el registro como su dirección de notificaciones, las actas y providencias proferidas, así como las demás actuaciones del presente trámite, debe este Tribunal concluir que la convocada tuvo acceso a estas y se entiende legalmente notificada en los términos de la Ley 2213 de 20227.

proferidas, así como las demás actuaciones del presente trámite, debe este Tribunal concluir que la convocada tuvo acceso a estas y se entiende legalmente notificada en los términos de la Ley 2213 de 20227.

Como consecuencia de lo anterior, en el auto No. 38 el Tribunal tuvo por no contestada la demanda y, en este sentido, deberá aplicar las consecuencias previstas en la Ley ante la no comparecencia.

Según el artículo 97 del Código General del Proceso:

“La falta de contestación de la demanda o de pronunciamiento expreso sobre los hechos y pretensiones de ella, o las afirmaciones o negaciones contrarias a la realidad, harán presumir ciertos los hechos susceptibles de confesión contenidos en la demanda, salvo que la ley le atribuya otro efecto.”

Igualmente, a pesar de ser citada en debida forma para rendir interrogatorio de parte el representante legal de la Convocada no compareció. Al respecto señala el artículo 205 del CGP:

6 154767>01_Princilapes>Principal 01_019 Acta 3 fija fecha.pdf 7 El auto admisorio se notificó vía correo electrónico y su acuse de recibido consta en el cuaderno principal documento 018 8 154767>01_Princilapes>Principal 01_019 Acta 3 fija fecha.pdfESTEBAN CAMILO RODRIGUEZ DIAZ Vs. INGENIERIA PROSPECTIVA SAS (Trámite 154767)

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“La inasistencia del citado a la audiencia, la renuencia a responder y las respuestas evasivas, harán presumir ciertos los hechos susceptibles de prueba

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“La inasistencia del citado a la audiencia, la renuencia a responder y las respuestas evasivas, harán presumir ciertos los hechos susceptibles de prueba de confesión sobre los cuales versen las preguntas asertivas admisibles contenidas en el interrogatorio escrito.

La misma presunción se deducirá, respecto de los hechos susceptibles de prueba de confesión contenidos en la demanda y en las excepciones de mérito o en sus contestaciones, cuando no habiendo interrogatorio escrito el citado no comparezca, o cuando el interrogado se niegue a responder sobre hechos que deba conocer como parte o como representante legal de una de las partes.”

Dado que la parte Convocada se abstuvo de contestar la demanda y no compareció a la audiencia, debe este Tribunal presumir como ciertos los hechos susceptibles de confesión, teniendo en cuenta lo dispuesto en el artículo 166 del CGP según el cual:

“Las presunciones establecidas por la ley serán procedentes siempre que los hechos en que se funden estén debidamente probados.

El hecho legalmente presumido se tendrá por cierto, pero admitirá prueba en contrario cuando la ley lo autorice.”

Por lo tanto, sigue siendo responsabilidad del Tribunal corroborar que los hechos se encuentren debidamente probados revisando con cuidado que la presunción legal no haya sido desvirtuada. Con tal propósito se analizarán los presupuestos de hecho que dan lugar a las pretensiones propuestas en la demanda.

2. El contrato de promesa y sus requisitos.

El contrato de promesa es un contrato preparatorio, principal, bilateral, oneroso, conmutativo y nominado, cuya obligación principal es de hacer. Mediante el mismo,

2. El contrato de promesa y sus requisitos.

El contrato de promesa es un contrato preparatorio, principal, bilateral, oneroso, conmutativo y nominado, cuya obligación principal es de hacer. Mediante el mismo, las partes promitentes se obligan dentro de cierto plazo o condición a celebrar un contrato. Si bien su fin es hacer posible la celebración de un contrato posterior, el contrato de promesa es por sí mismo un contrato independiente y por lo tanto tiene entidad propia y obligaciones, principales y accesorias, diferentes a las del contrato

prometido.ESTEBAN CAMILO RODRIGUEZ DIAZ Vs. INGENIERIA PROSPECTIVA SAS

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Para ser válido el contrato de promesa debe reunir los elementos esenciales consagrados en la ley, sin el estricto cumplimiento de estos no puede producir efectos jurídicos.

El contrato de promesa sobre el que recae la controversia es un contrato comercial, pues una de las partes es un comerciante que se dedica habitualmente a la venta de inmuebles y su construcción. En todo caso, para todos los efectos legales siempre son mercantiles “Las empresas de obras o construcciones” según el numeral 15 del artículo 20 del Código de Comercio. Quedó definido entonces que el acto fue mercantil por disposición del artículo 22 del Código de Comercio, porque a una de las partas -La Convocadale son aplicables las normas comerciales.

La promesa comercial está regulada en el artículo 861 del Código de Comercio, según el cual:

“La promesa de celebrar un negocio producirá obligación de hacer. La celebración

Convocadale son aplicables las normas comerciales.

La promesa comercial está regulada en el artículo 861 del Código de Comercio, según el cual:

“La promesa de celebrar un negocio producirá obligación de hacer. La celebración del contrato prometido se someterá a las reglas y formalidades del caso.”

Esta norma se limita a expresar los efectos del contrato de promesa mercantil, pero no señala algún requisito de existencia y validez, como tampoco lo hace ningún otro artículo del mismo estatuto comercial.

En este sentido se debe aplicar el artículo 822 del Código de Comercio, según el cual:

“Los principios que gobiernan la formación de los actos y contratos y las obligaciones de derecho civil, sus efectos, interpretación, modo de extinguirse, anularse o rescindirse, serán aplicables a las obligaciones y negocios jurídicos mercantiles, a menos que la ley establezca otra cosa.”

Por lo tanto, al contrato de promesa mercantil le son aplicables los requisitos del artículo 1611 del Código Civil subrogado por el artículo 89 de la ley 153 de 1887. Si bien hay debate doctrinario en cuanto a la aplicación del numeral primero de mencionado artículo (respecto del cual no existe controversia en este trámite), no cabe duda sobre la aplicabilidad de los demás requisitos contenidos en el susodicho artículo

1611. De antaño la jurisprudencia de la Corte Suprema de Justicia ha señalado:

“Independientemente de la forma de perfeccionar el contrato de promesa mercantil, este debe reunir las condiciones propias de la promesa en general, es decir, losESTEBAN CAMILO RODRIGUEZ DIAZ Vs. INGENIERIA PROSPECTIVA SAS (Trámite 154767)

este debe reunir las condiciones propias de la promesa en general, es decir, losESTEBAN CAMILO RODRIGUEZ DIAZ Vs. INGENIERIA PROSPECTIVA SAS (Trámite 154767)

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requisitos para la existencia y validez de los contratos, el señalamiento de un plazo o condición que fije la época en que ha de celebrarse el contrato prometido y la determinación del contrato prometido, de tal modo que no quede faltando para su perfeccionamiento sino la tradición”9

En este sentido, para que un contrato de promesa comercial surta efectos jurídicos este deberá cumplir con los numerales 2 a 4 del artículo 1611 del Códig o Civil que señala:

“La promesa de celebrar un contrato no produce obligación alguna, salvo que concurran las circunstancias siguientes:

1a.) Que la promesa conste por escrito. 2a.) Que el contrato a que la promesa se refiere no sea de aquellos que las leyes declaran ineficaces por no concurrir los requisitos que establece el artículo 1511 <sic 1502> del Código Civil. 3a.) Que la promesa contenga un plazo o condición que fije la época en que ha de celebrarse el contrato. 4a.) Que se determine de tal suerte el contrato, que para perfeccionarlo solo falte la tradición de la cosa o las formalidades legales.

Los términos de un contrato prometido, solo se aplicarán a la materia sobre que se ha contratado.” (subrayado fuera del texto)

Toda vez que la pretensión de la parte Convocante, así como su argumentación tanto

Los términos de un contrato prometido, solo se aplicarán a la materia sobre que se ha contratado.” (subrayado fuera del texto)

Toda vez que la pretensión de la parte Convocante, así como su argumentación tanto en la demanda como en sus alegatos de conclusión, versa sobre el incumplimiento del requisito contenido en el numeral cuarto de la citada disposición, entra el Tribunal a examinar en detalle si el contrato de promesa de compraventa cumple con ella.

3. Cumplimiento del cuarto requisito

La ley es clara al señalar que la promesa debe determinar de tal suerte el contrato prometido que para su perfeccionamiento solamente falte la tradición o las formalidades legales, so pena de no producir efecto alguno.

9 CORTE SUPREMA DE JUSTICIA, Sala Civil. Sentencia del 12 de septiembre de 2000, expediente 5397ESTEBAN CAMILO RODRIGUEZ DIAZ Vs. INGENIERIA PROSPECTIVA SAS (Trámite 154767)

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En los contratos de promesa de compraventa de bien inmueble este requisito ha sido de amplio debate y desarrollo jurisprudencial.

En un principio, la Corte Suprema de Justicia consideró que para que la promesa fuese válida era necesario individualizar el bien inmueble por su cabida y linderos por ser la “manera única de determinar con precisión la cosa objeto de la venta”10 este requisito, sin embargo, ha sido flexibilizado en tanto existen otros medios para lograr la misma identificación:

“se pone en el alindamiento y ubicación del inmu eble como forma cabal de

sin embargo, ha sido flexibilizado en tanto existen otros medios para lograr la misma identificación:

“se pone en el alindamiento y ubicación del inmu eble como forma cabal de identificarlo, sin que ello signifique, agrega ahora la Corte, que no existan hoy por hoy otros medios que, quedando expresados en el texto mismo de la promesa, logren la misma finalidad <identificante>, con lo cual se cumple el propósito de que el bien raíz sobre que versará la compraventa no pueda ser confundido con otro, sin que exista razón para exigir la mención concurrente a todos ellos en la promesa, junto con los que ha venido destacando como obligatorios la jurisprudencia de esta Sala11

En el 2022, la Corte reiteró que no era absolutamente necesario transcribir los linderos en la promesa de compraventa, pero deja claro que sí hace falta determinar las características del bien de forma muy precisa:

“Cabe insistir que la vaguedad no depende de la falta de transcripción de los linderos, pues ese trasunto puede reemplazarse con otras referencias pertinentes, sino del hecho de haber obviado cualquier mención supletoria, que permitiera saber con exactitud qué fue lo que se prometió vender. Dicho de otro modo, debe descartarse que la anulación del contrato obedeciera al hecho de no haberse reproducido el alinderamiento de los locales, pues esa solución obedeció a la absoluta imprecisión con la que los estipulantes describieron el objeto del contrato prometido. (…) si bien no puede afirmarse que sea imperativo transcribir los linderos de los bienes prometidos en venta o en permuta, sí resulta necesario que sus características se determinen de forma muy precisa, lo que impone aludir a un

(…) si bien no puede afirmarse que sea imperativo transcribir los linderos de los bienes prometidos en venta o en permuta, sí resulta necesario que sus características se determinen de forma muy precisa, lo que impone aludir a un 10 CORTE SUPREMA DE JUSTICIA, Sala Civil. Sentencia del 12 de agosto de 1925, G.J. XXXI, pp. 304-306. 11 CORTE SUPREMA DE JUSTICIA, Sala Civil. Sentencia del 14 de enero de 2015, SC004-2015ESTEBAN CAMILO RODRIGUEZ DIAZ Vs. INGENIERIA PROSPECTIVA SAS (Trámite 154767)

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número de rasgos suficiente para distinguir con certeza la heredad que se transferirá en el futuro de cualquiera otra”12

En suma, para que el contrato de promesa de compraventa de bien inmueble sea válido resulta necesario que en este se determine el inmueble y sus características de tal forma que este no pueda ser confundido con otro; esto es, donde la voluntad de las partes de comprar un bien inmueble en específico, como cuerpo cierto que es, sea clara.

Es claro entonces el nivel de exigencia que le ha asignado la jurisprudencia al cuarto requisito del artículo 1611 del Código Civil, por lo cual entra el