CC - C-483-2024

C-483-24REPÚBLICA DE COLOMBIA

CORTE CONSTITUCIONAL

Sala Plena

SENTENCIA 483 DE 2024

Referencia: expediente D-15.813

Asunto: demanda de inconstitucionalidad en contra de los artículos 50, 51 y 52

(parciales) de la Ley 1676 de 2013, “Por la cual se promueve el acceso al crédito y se dictan normas sobre garantías mobiliares”.

Magistrada ponente: Paola Andrea

Meneses Mosquera

Bogotá, D. C., veinte (20) de noviembre de dos mil veinticuatro (2024)

La Sala Plena en ejercicio de sus competencias constitucionales y de conformidad con los requisitos y trámites previstos por el Decreto 2067 de 1991, profiere la siguiente:

SENTENCIA

Síntesis de la decisión

Norma demanda. La Sala Plena estudió una demanda en contra de los incisos 2 y 6 (parcial) del artículo 50, del artículo 51 y el inciso 1º del artículo 52 de la Ley 1676 de 2013. Estas disposiciones permiten que, (i) en los procesos de reorganización y de validación de acuerdos extrajudiciales de reorganización, los acreedores con garantía real obtengan su pago con cargo al bien sobre el cual se les constituyó tal privilegio, de manera preferente, en vez de tener que esperar al resultado del proceso concursal y, (ii) en los trámites de liquidación, los bienes en garantía de este tipo de acreedores puedan ser excluidos de la masa liquidatoria, en provecho de los acreedores garantizados.

Demanda. El 2 de abril de 2024, el ciudadano Juan Carlos Lancheros Gámez presentó acción pública de inconstitucionalidad en contra de los artículos

masa liquidatoria, en provecho de los acreedores garantizados.

Demanda. El 2 de abril de 2024, el ciudadano Juan Carlos Lancheros Gámez presentó acción pública de inconstitucionalidad en contra de los artículos mencionados, por la presunta vulneración del derecho a la vivienda digna, contemplado en los artículos 51 de la Constitución Política y 11 del Pacto de Derechos Económicos, Sociales y Culturales (PIDESC).

El demandante consideró que las disposiciones atacadas desconocen ese derecho porque favorecen intereses particulares y permiten que los créditos de los acreedores garantizados sean pagados de manera preferente, incluso por encima de los acreedores cuyo crédito surge de la compra de inmuebles paravivienda. A su juicio, esto limita la protección del derecho a la vivienda, en particular sus facetas de acceso y seguridad jurídica de todas las formas de tenencia, circunstancia que cobra mayor relevancia frente a sujetos que adquieren viviendas de interés social y familias con niños y adultos mayores.

Examen de la Corte. La Corte concluyó que la demanda carece de certeza, especificidad, pertinencia y suficiencia puesto que, en primer lugar, el demandante denunció indistintamente los tres artículos pese a que todos tienen contenidos diversos. Tal deficiencia se refleja en que en los procesos de reestructuración y de validación judicial de acuerdos de reestructuración, no hay un escenario de masa patrimonial deficiente y, contrario a lo que plantea el demandante, la preferencia de pago al acreedor garantizado contribuye al interés concursal y, en particular, a que el proyecto inmobiliario llegue a buen término y de esta manera se cumpla con la obligación pactada entre el constructor y los adquirientes de vivienda.

En segundo lugar, en cuanto a los trámites de liquidación, la Sala Plena

interés concursal y, en particular, a que el proyecto inmobiliario llegue a buen término y de esta manera se cumpla con la obligación pactada entre el constructor y los adquirientes de vivienda.

En segundo lugar, en cuanto a los trámites de liquidación, la Sala Plena determinó que la lectura que hace el accionante es descontextualizada y omite que los compradores de vivienda sí cuentan con protecciones y que la obligación del Estado en relación con esta garantía fundamental se perfecciona por medio de (i) la prevención del riesgo que conlleva cualquier tipo de actividad económica y, (ii) la mitigación de los perjuicios que puedan surgir cuando, a pesar de la prevención y por la naturaleza de las transacciones económicas, se materialice un escenario de riesgo, como lo es la liquidación de la empresa constructora.

En tercer lugar, el demandante olvida que la garantía al derecho a la vivienda no debe confundirse, ni se agota en el derecho a la propiedad, por lo cual la seguridad de la tenencia, como piedra angular de la vivienda digna, puede adoptar diversas formas e implica que todas las personas, aun las que no son propietarias de un inmueble, tengan un lugar para vivir en paz y dignidad.

Decisión. La Corte se declaró inhibida para pronunciarse de fondo sobre la constitucionalidad de los incisos 2 y 6 (parcial) del artículo 50, del artículo 51 y el inciso 1º del artículo 52 de la Ley 1676 de 2013, “por la cual se promueve el acceso al crédito y se dictan normas sobre garantías mobiliarias”, por ineptitud sustantiva de la demanda.

I. ANTECEDENTES

1. Trámite procesal

1. El 2 de abril de 2024, el ciudadano Juan Carlos Lancheros Gámez

sustantiva de la demanda.

I. ANTECEDENTES

1. Trámite procesal

1. El 2 de abril de 2024, el ciudadano Juan Carlos Lancheros Gámez demandó los artículos 50, 51 y 52 (parciales) de la Ley 1676 de 2013[1]. El demandante indica que esas normas vulneran los artículos 51 de la Constitución Política y 11.1 del Pacto Internacional de Derechos Económicos, Sociales y Culturales (PIDESC).

2. Auto de inadmisión. En auto del 6 de mayo de 2024, la magistrada sustanciadora inadmitió la demanda de la referencia, por cuanto no satisfizolos requisitos de claridad, certeza, especificidad, pertinencia y suficiencia.

Adicionalmente, negó la solicitud de medida cautelar de suspensión provisional presentada por el demandante, en tanto consideró que (i) las normas no son manifiestamente inconstitucionales, (ii) el accionante no identificó la posibilidad de que las disposiciones demandadas produjeran efectos irremediables y, (iii) tampoco se probó la eventual afectación al orden institucional ni su impacto en la vigencia de preceptos constitucionales[2]. El 14 de mayo de 2024, dentro del término previsto, el demandante presentó escrito de corrección.

3. Auto de admisión. En auto del 27 de mayo de 2024, la magistrada sustanciadora: (i) admitió la demanda contra los artículos 50, 51 y 52

(parciales) de la Ley 1676 de 2013 por la presunta vulneración de los artículos 51 y 93 de la Constitución, así como del artículo 11 del PIDESC[3]; (ii) fijó en lista el proceso, (iii) corrió traslado a la procuradora general de la Nación; (iv) comunicó el inicio del proceso al presidente de la República, al presidente del Congreso de la República, a los ministros de Hacienda y Crédito Público y de Comercio, Industria y Turismo para que intervinieran si lo consideraban conveniente y, por último, (v) invitó a varias autoridades, entidades, instituciones y agremiaciones para intervenir en este proceso.

2. Norma demandada

4. A continuación, se transcriben los artículos 50, 51 y 52 de la Ley 1676 de

2013 y se subrayan los apartes demandados:

LEY 1676 DE 2013

(agosto 20)

Por la cual se promueve el acceso al crédito y se dictan normas sobre garantías mobiliarias.

EL CONGRESO DE LA REPÚBLICA DE COLOMBIA,

DECRETA:

(…)

Artículo 50. Las garantías reales en los procesos de reorganización. A partir de la fecha de inicio del proceso de reorganización no podrá admitirse ni continuarse demanda de ejecución o cualquier otro proceso de cobro en contra del deudor sobre bienes muebles o inmuebles necesarios para el desarrollo de la actividad económica del deudor y que hayan sido reportados por el deudor como tales dentro de la información presentada con la solicitud de inicio del proceso; con base en esta información se dará cumplimiento al numeral 9 del artículo 19 de la Ley 1116 de 2006.

Los demás procesos de ejecución de la garantía real sobre bienes no necesarios para la

presentada con la solicitud de inicio del proceso; con base en esta información se dará cumplimiento al numeral 9 del artículo 19 de la Ley 1116 de 2006.

Los demás procesos de ejecución de la garantía real sobre bienes no necesarios para la actividad económica del deudor, podrán continuar o iniciarse por decisión del acreedor garantizado. El juez del concurso podrá autorizar la ejecución de garantías reales sobre cualquiera de los bienes del deudor, en los términos del artículo 17 de la Ley 1116, cuando estime, a solicitud del acreedor garantizado, que los citados bienes no son necesarios para la continuación de la actividad económica del deudor. También procederá la ejecución de los bienes dados en garantía cuando el juez del concurso estime que los bienes corren riesgo de deterioro o pérdida.

[…]Confirmado el acuerdo de reorganización, el acreedor garantizado tendrá derecho a que se pague su obligación con preferencia a los demás acreedores que hacen parte del acuerdo. Si el acreedor garantizado tuviere una obligación pactada a plazo, el pago se realizará en el plazo originalmente pactado y siempre y cuando se pague el monto vencido con anterioridad a la apertura del proceso de reorganización. Igual tratamiento tendrá el acreedor garantizado que accede a que se venda el bien dado en garantía como parte del acuerdo de reorganización.

[…]

Artículo 51. Las garantías reales en los procesos de validación de acuerdos extrajudiciales de reorganización. El tratamiento de las garantías reales en el proceso de reorganización empresarial también se aplicará en el proceso de validación judicial de acuerdos extrajudiciales de reorganización.

Artículo 52. Las garantías reales en los procesos de liquidación judicial. Los bienes en garantía de propiedad del deudor en liquidación judicial podrán excluirse de la masa

de acuerdos extrajudiciales de reorganización.

Artículo 52. Las garantías reales en los procesos de liquidación judicial. Los bienes en garantía de propiedad del deudor en liquidación judicial podrán excluirse de la masa de la liquidación en provecho de los acreedores garantizados o beneficiarios de la garantía siempre y cuando la garantía esté inscrita en el registro de garantías mobiliarias o en el registro que, de acuerdo con la clase de acto o con la naturaleza de los bienes, se hubiere hecho conforme a la ley.

[…]

3. La demanda

5. El demandante sostiene que las normas acusadas son contrarias al derecho fundamental a la vivienda digna porque “permiten que, en contextos de insolvencia empresarial […] de personas naturales o jurídicas dedicadas a la construcción y enajenación de inmuebles destinados a vivienda, los acreedores amparados con garantías reales y/o mobiliarias puedan (i) ejecutar su garantía y (ii) recibir el pago, de manera preferente sobre los promitentes compradores de vivienda, beneficiarios de área o cualquiera que sea su denominación, que siendo acreedores se han hecho parte del proceso y han sido reconocidos en él”[4]. Ello, sin importar si los bienes de la masa concursal resultan suficientes para (i) alcanzar o cumplir el acuerdo (reestructuración empresarial) o, (ii) pagar las acreencias de quienes han comprometido su patrimonio (liquidación).

6. A la luz de lo expuesto, el accionante considera que el legislador “incumplió con su deber constitucional de hacer efectivo el derecho a la

vivienda digna” y tomar medidas apropiadas para asegurar su efectividad, dado que las normas demandadas “favorecen de manera desproporcionada a los acreedores con garantía real o mobiliaria, en detrimento de aquellos cuyos créditos emergen de la necesidad de adquirir vivienda, especialmente en sectores vulnerables y de escasos recursos”[5].

7. Lo anterior porque en su criterio, la Ley 1676 de 2013 estableció “una nueva especie de acreedor […] a quien se le mejoró su expectativa de satisfacción del crédito mediante un régimen de preferencia especial”[6], situación que genera que se “burle la prenda común de todos los acreedores, con excepción de los niños y de los acreedores que la Corte Constitucional preservó en la Sentencia C-145 de 2018”[7].8. En ese orden de ideas, afirma que las disposiciones analizadas desatienden el deber que tiene el Estado de abstenerse de implementar medidas que perjudiquen o menoscaben el derecho a la vivienda digna, por lo que resultan contrarias al artículo 51 de la Constitución política, el cual reconoce el derecho de todas las personas a una vivienda adecuada y, la obligación del Estado de tomar medidas para asegurar su efectividad. Esto, en concordancia con el artículo 11.1 del PIDESC, el cual consagra el derecho de todas las personas a tener un nivel de vida adecuado para sí y para su familia.

9. En la misma línea, el demandante argumenta que los artículos mencionados incorporan un doble deber por parte del Estado, “[e]n primer lugar, la obligación activa de establecer un marco normativo adecuado para

garantizar el derecho a la vivienda digna y, en segundo lugar, un deber de abstención que […] tiene que ver con el imperativo de no expedir normas que permitan que dicha garantía constitucional sea desconocida o vulnerada. Es decir, es inconstitucional que el Estado adopte medidas que impidan o restrinjan la efectividad de este derecho o que mantenga la vigencia de normas que así lo permitan”[8]. A juicio del accionante, esto adquiere mayor relevancia respecto de personas en situación de debilidad manifiesta, particularmente, “en los casos de operaciones contractuales encaminadas a la compra de vivienda de interés social”[9], pues, en su criterio, los compradores de este tipo de inmuebles “suelen ser personas con escasos recursos económicos que comprometen todo su patrimonio para adquirirla y quienes […] suelen ser personas con debilidad manifiesta”[10].

10. El demandante precisa que “la misma línea argumental que dio lugar a la exequibilidad condicionada de […] los artículos demandados, supone un incumplimiento de los deberes de respeto, garantía y protección a los titulares de la garantía constitucional del derecho a la vivienda digna como derecho fundamental y en particular de aquellos que merecen una protección reforzada”[11] (énfasis en texto original), como lo son los niños, niñas, adolescentes y las personas de edad avanzada.

11. Finalmente, el accionante pide, como pretensión subsidiaria, que se “evalué la posibilidad de reconocer el mismo derecho que tienen los menores de edad y los trabajadores en los términos de la Sentencia C-145 de 2018, a los acreedores que han comprometido su patrimonio para adquirir una vivienda”[12].

4. Intervenciones

de edad y los trabajadores en los términos de la Sentencia C-145 de 2018, a los acreedores que han comprometido su patrimonio para adquirir una vivienda”[12].

4. Intervenciones

12. La Corte recibió diecisiete escritos de intervención[13]. La siguiente tabla sintetiza el sentido de las intervenciones ciudadanas y del concepto de la

procuradora general de la Nación:

Interviniente Solicitud principal Solicitudes subsidiarias1 Ministerio de Comercio, Industria y Turismo Cosa juzgada (arts. 50 y 51) Inhibición (art. 52) Inhibición (arts. 50 y 51), exequibilidad simple y exequibilidad condicionada 2

Juan David Gómez Cosa juzgada (arts. 50 y 51) Inhibición (art. 52) Inhibición (arts. 50 y 51) y exequibilidad simple 3 Superintendencia de Sociedades Inhibición Exequibilidad simple y exequibilidad condicionada 4 Universidad Pontificia Bolivariana Inhibición 5 Ministerio de Vivienda, Ciudad y Territorio Inhibición 6 Instituto Colombiano de Derecho Procesal Inhibición Exequibilidad simple 7 DAPRE Inhibición Exequibilidad simple 8

Academia Colombiana de Jurisprudencia Exequibilidad simple Exequibilidad condicionada 9 Universidad Externado Exequibilidad simple 10 Universidad de la Sabana Exequibilidad condicionada 11 Carlos Andrés Delvasto Inexequibilidad 12 Mónica Moreno Fernández Inexequibilidad 13 Linda Ruiz Sánchez Inexequibilidad 14 Sofía Díaz Vargas Inexequibilidad 15 Daniela Álvarez Cohen Inexequibilidad 16 Universidad del Rosario Inexequibilidad de los artículos 50 y 52 y exequibilidad del artículo 51 Exequibilidad condicionada

13 Linda Ruiz Sánchez Inexequibilidad 14 Sofía Díaz Vargas Inexequibilidad 15 Daniela Álvarez Cohen Inexequibilidad 16 Universidad del Rosario Inexequibilidad de los artículos 50 y 52 y exequibilidad del artículo 51 Exequibilidad condicionada 17 Diana Rivera No presenta solicitud alguna[14] 18 Concepto de la Procuradora General de la Nación Inhibición

4.1. Solicitudes de cosa juzgada

13. Dos intervinientes[15] solicitan que la Sala Plena se esté a lo resuelto en la Sentencia C-145 de 2018, en tanto, en su criterio, se configura el fenómeno de la cosa juzgada constitucional porque la Corte ya se pronunció respecto de los artículos 50 y 51 de la Ley 1676 de 2013, y (i) “no restringió el alcance de su pronunciamiento al contraste con ninguna norma específica”[16] y, (ii) analizó la norma frente a “cualquier sujeto posiblemente afectado por la medida”[17], situación que impide un nuevo juicio de constitucionalidad de estas disposiciones.

4.2. Solicitudes de inhibición

14. Los intervinientes[18] que piden la inhibición argumentan que la demanda carece de certeza, especificidad, pertinencia y suficiencia, como se expone a continuación.

15. En cuanto a la certeza, señalan que el cargo formulado por el demandante

parte de un “análisis descontextualizado, incompleto y asistemático”[19] de las normas acusadas, puesto que, (i) el ámbito de los artículos atacados no se reduce al espectro de los promitentes compradores de vivienda ni al campo de los deudores involucrados en proyectos de construcción de vivienda nueva. Porel contrario, refiere a todo tipo de acreedores y deudores; (ii) la demanda infiere que el Legislador le dio una mayor relevancia al acreedor con garantía real, y por ello, “presupone que los promitentes compradores de vivienda no se encuentran protegidos en el ámbito de las normas acusadas, como acreedores garantizados”[20], circunstancia que no se desprende de las disposiciones demandadas; (iii) no es irrazonable que el Legislador haya previsto un régimen especial para los acreedores garantizados con bienes no necesarios para la actividad económica del deudor. En tal sentido, “la demanda no explica por qué el supuesto trato diferenciado a favor de los acreedores con garantía real es injustificado cuando se le compara con los acreedores promitentes compradores de vivienda”[21]; (iv) en relación con los artículos 50 y 51, el actor olvida que, “los acreedores con garantía real que pueden excluirse son aquellos cuya garantía recae sobre bienes no necesarios para la actividad económica del deudor, y, este no es el caso de las unidades de vivienda para empresas de construcción”[22] y; (v) frente al artículo 52, el demandante omite que el ordenamiento contiene medidas de protección del promitente comprador de unidades de vivienda (artículos 51 y 55 de la Ley 1116 de 2006).

16. Sobre la especificidad resaltan que (i) la demanda no desarrolla

que el ordenamiento contiene medidas de protección del promitente comprador de unidades de vivienda (artículos 51 y 55 de la Ley 1116 de 2006).

16. Sobre la especificidad resaltan que (i) la demanda no desarrolla cuestionamientos específicos en contra de los artículos 50, 51 y 52 (parciales) de la Ley 1676 de 2013, toda vez que la relación que se traza con las normas constitucionales vulneradas es vaga e indirecta, por cuanto supone, sin explicación alguna, que la existencia de un régimen general de prelación de créditos y pagos preferentes, “desconoce el mandato progresivo relacionado con el deber del Estado de asegurar y promover el acceso al derecho a la vivienda”[23]; el actor (ii) no presenta razones a partir de las cuales se derive que las normas demandadas constituyen barreras para el goce efectivo del derecho a la vivienda digna y cuál es la afectación particular frente a menores y personas de la tercera edad, (iii) generaliza los sujetos que posiblemente se verían afectados por las normas atacadas[24], en tanto el grupo de promitentes compradores de inmuebles destinados a vivienda no se conforma únicamente por sujetos en situaciones de vulnerabilidad, también hacen parte de este personas jurídicas y naturales que realizan inversiones en finca raíz, que prefieren ahorrar en bienes inmueble y quienes esperan generar rentas futuras[25] y, (iv) no “desvirtúa que las normas controvertidas inobserven en todos los casos un derecho de naturaleza fundamental”[26].

17. En lo que respecta a la pertinencia, afirman que el actor (i) se limita a formular juicios hipotéticos y las que serían eventuales consecuencias de las normas demandadas; (ii) parte de razones subjetivas y que “no obedecen a

17. En lo que respecta a la pertinencia, afirman que el actor (i) se limita a formular juicios hipotéticos y las que serían eventuales consecuencias de las normas demandadas; (ii) parte de razones subjetivas y que “no obedecen a proposiciones jurídicas reales”[27], por el contrario, están sustentadas en casos puntales, hipotéticos, supuestos, y frente a sujetos particulares. Por ejemplo, asume que “todos los titulares de créditos de vivienda tienen una familia conformada por menores de edad y personas de edad avanzada”[28]; (iii) sefundamenta en “escenarios hipotéticos o conjeturales, ligados con posibles prácticas abusivas del derecho por parte de las personas naturales o jurídicas dedicadas a la construcción”[29] y omite tener en cuenta que corresponde al juez del concurso aplicar las normas acusadas en cada caso concreto, y, en tal virtud, “las posibles maniobras orientadas a defraudar los derechos de los promitentes compradores de vivienda a través del uso preferencial que otorgan las normas acusadas a favor de los acreedores con garantía real pueden ser objeto de controversia por parte de los interesados”[30].

18. Finalmente, aducen que la falta de certeza, especificidad y pertinencia conlleva a que no se cumpla con el requisito de suficiencia.

4.3. Solicitudes de exequibilidad

19. Ocho intervinientes[31] solicitan la exequibilidad de las normas demandadas, bajo los siguientes argumentos[32].

20. Primero, la Ley 1676 de 2013 y, en particular, las normas en estudio, (i) fueron creadas para promover el acceso al crédito[33], (ii) son expresión de la

demandadas, bajo los siguientes argumentos[32].

20. Primero, la Ley 1676 de 2013 y, en particular, las normas en estudio, (i) fueron creadas para promover el acceso al crédito[33], (ii) son expresión de la facultad del Estado de intervención en la economía, (iii) responden a la libertad de configuración que tiene el Legislador en estos temas y, (iv) persiguen finalidades legítimas como lo son generar mayores oportunidades para el acceso al crédito y promover el sector empresarial porque, al conceder un trato especial al acreedor con garantía real, se incentiva a este tipo de acreedores a crear líneas de financiamiento para las empresas.

21. Segundo, el inciso 2 del artículo 50 de la Ley 1676 de 2013 no aplica en los procesos concursales de las empresas dedicadas a la construcción y venta de inmuebles destinados a vivienda puesto que los activos asociados a este tipo de deudores son bienes necesarios para la operación (inventario de unidades inmobiliarias, maquinaria y equipo, flujos derivados de ventas, entre otros)

[34].

22. Tercero, los procesos de insolvencia se encuentran regulados por la Ley 1116 de 2006, entonces, no puede estudiarse la constitucionalidad de las disposiciones demandadas sin analizar esta norma[35], la cual establece que en estos trámites, todos los activos y pasivos del deudor son vinculados al proceso concursal, en virtud del principio de universalidad[36] y, por lo tanto, todos los

acreedores del deudor, incluidos los que tienen garantías reales, están sujetos a lo que se decida sobre sus obligaciones en dichos procesos[37]. En ese orden de ideas, le corresponde al juez del proceso concursal evaluar cada caso y pronunciarse acerca de la autorización para la ejecución de las garantías.23. En consecuencia, la facultad que le da el inciso 2 del artículo 50 de la Ley 1676 de 2013 al acreedor con garantía real no opera automáticamente, puesto que para la ejecución de garantías reales siempre se debe contar con la autorización del juez competente, quien debe tener en cuenta que se hayan completado las etapas de calificación y graduación de los créditos y aprobación del inventario valorado[38], así como la negociación, celebración y confirmación del acuerdo de reorganización[39]. Solo después de surtidas estas etapas, se levanta la suspensión del cobro y de las ejecuciones, para todos los acreedores (garantizados o no).

24. Cuarto, “los promitentes compradores de inmuebles destinados a vivienda se catalogan como créditos de segunda clase”[40] y, aunque no tienen la prerrogativa de pago directo que tienen los acreedores con garantía real, “pues su crédito consiste en una obligación de hacer dentro del proceso de reorganización para poder adquirir ese derecho de vivienda o la titularidad del bien inmueble”, sí pueden perseguir su pago dentro del proceso concursal, escenario idóneo para reclamar el cumplimiento de ese deber. Por ello, su protección se garantiza a través de los procedimientos previstos en los artículos

51, 52 y 55[41] de la Ley 1116 de 2006[42] y, no les conviene quedar excluidos de los procesos de insolvencia del sujeto constructor, situación que se materializaría si tuvieran la misma prerrogativa que los acreedores con garantía real. Ello, en tanto comparecer al proceso permite que soliciten el cumplimiento de la obligación de hacer[43]. Asimismo, la ley establece de manera clara que los inmuebles destinados a vivienda, respecto de los cuales el deudor hubiere otorgado escritura pública que no estuviere registrada, no forman parte del patrimonio a liquidar.

25. Quinto, el demandante omite que la reorganización del constructor no implica per se la parálisis del proyecto inmobiliario[44]. Por ello, “si el estado de la obra lo permite, se podría cumplir con la transferencia de la unidad inmobiliaria al adquiriente […], en los demás casos, si el constructor sigue desarrollando la obra, habrá de esperarse hasta su culminación y, si ya no puede cumplir, por ejemplo, porque el constructor se encuentra en liquidación, procede devolver los anticipos recibidos como parte del precio”[45]. En esa línea, el inciso 6 del artículo 50 de la ley demandada[46], al permitir el pago preferente del crédito constructor, privilegia el cumplimiento de las obligaciones a favor de los adquirientes de vivienda, puesto que contribuye a que las obras finalicen y, en consecuencia, se liberen las unidades inmobiliarias, lo cual asegura que se cumpla con (i) las obligaciones de hacer

(escriturar y transferir propiedad a los adquirientes) y, (ii) el pago al acreedor hipotecario.

26. Sexto, el sistema de prelación de créditos establecido por el Código Civil

(escriturar y transferir propiedad a los adquirientes) y, (ii) el pago al acreedor hipotecario.

26. Sexto, el sistema de prelación de créditos establecido por el Código Civil distingue entre privilegios generales y especiales. Los generales refieren a que“la prerrogativa recae sobre todo el patrimonio del deudor”[47], mientras que los especiales recaen sobre bienes particulares, como es el caso de la prenda, la hipoteca y las garantías mobiliarias. Los segundos, implican que este tipo de créditos se atienden “de manera previa a las acreencias que están en una clase preferente”[48]. Ahora bien, los promitentes compradores, como se mencionó anteriormente, se encuentran ubicados en la segunda clase del sistema de prelación de créditos[49], es decir, son acreedores generales. En ese sentido, el problema no sería la Ley 1676 de 2013, sino el sistema de prelación de créditos, el cual ha sido avalado por la Corte Constitucional, por lo que la demanda no tendría vocación de prosperar[50].

27. Séptimo, la norma no vulnera el derecho a la vivienda porque la promesa de compraventa no otorga título de dominio, entonces, no podría hablarse de una protección de todas las formas de tenencia, puesto que ese negocio jurídico, de ninguna manera implica tenencia del bien.

4.4. Solicitudes de exequibilidad condicionada

28. Cinco intervinientes[51] pretenden la declaratoria de exequibilidad condicionada de las normas bajo los siguientes argumentos.

29. La Universidad de la Sabana manifiesta que los artículos demandados “pueden ser interpretados de manera que los derechos de los propietarios sean respetados y garantizados preferentemente en los procesos de reorganización,

condicionada de las normas bajo los siguientes argumentos.

29. La Universidad de la Sabana manifiesta que los artículos demandados “pueden ser interpretados de manera que los derechos de los propietarios sean respetados y garantizados preferentemente en los procesos de reorganización, siempre que los bienes restantes del deudor aseguren el pago de los demás acreedores. Esta interpretación no solo es coherente con la Constitución, sino que también protege los derechos fundamentales y promueve la estabilidad económica y social”[52].

30. Por otra parte, el Ministerio de Comercio, Industria y Turismo y la SuperSociedades[53] solicitaron declarar la exequibilidad condicionada de las normas demandadas, “de acuerdo con las características propias de los promitentes compradores de ese tipo de bienes, así como de los acreedores que de este tipo cuenten con escritura pública por registrar”[54].

31. La Academia Colombiana de Jurisprudencia[55], resaltó la posibilidad de que el alto tribunal extienda el condicionamiento efectuado en la Sentencia C-145 de 2018 a “las personas naturales que hayan pagado a empresas promotoras, constructoras, bancos o sociedades fiduciarias por adquisición de vivienda de interés social”, de forma que se avance en la construcción del Estado Social de Derecho. Además, recomendó que se exhorte al Gobierno Nacional para que refuerce la vigilancia, inspección y contr