CC - C782-2004

Sentencia C-782/04

LIBERTAD DE CONFIGURACION LEGISLATIVA EN ACCESO AL DERECHO A LA PROPIEDAD PRIVADAAlcance De conformidad con los artículos 1, 2°, 58 y 150 de la Carta, la potestad del Legislador es amplia para regular y establecer los mecanismos que definan la manera de acceder al derecho a la propiedad privada, así como sus contenidos, transferencia y límites. DERECHO A LA PROPIEDAD PRIVADA-Garantía y condicionamiento de ejercicio PROPIEDAD PRIVADA-Deber de regulación por el Estado DERECHO DE PROPIEDAD-Reserva de ley en regulación PROPIEDAD HORIZONTAL-Evolución y características de las regulaciones legislativas REGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL-Historia de la configuración legal DERECHO A LA PROPIEDAD HORIZONTAL-Definición El derecho a la propiedad horizontal puede definirse como una forma de dominio individual sobre un bien, que se acompaña además del dominio colectivo sobre ciertos bienes denominados comunes, que son necesarios para el ejercicio efectivo del derecho individual. DERECHO DE DOMINIO SOBRE BIENES COMUNESOrigen/DERECHOS PRIVADOS Y COMUNES EN PROPIEDAD HORIZONTAL-Regulación y definición del contenido y límites

BIENES COMUNES EN PROPIEDAD HORIZONTALDefinición

PROPIEDAD PRIVADA Y PROPIEDAD EN COMUN EN REGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL-Convivencia de derechos en cabeza del titular/PROPIEDAD SOBRE BIENES COMUNES-Es accesoria a la titularidad sobre bienes privados

DERECHOS SOBRE BIENES COMUNES-Medición

COEFICIENTES DE COPROPIEDAD EN REGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL-Aspectos que definen COEFICIENTES DE COPROPIEDAD EN REGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL-Definición de criterios por el legislador COEFICIENTES DE COPROPIEDAD EN MATERIA DE EXPENSAS COMUNES-Criterio para establecer el monto LIBERTAD DE CONFIGURACION LEGISLATIVA EN MATERIA DE PROPIEDAD HORIZONTAL-Amplitud El Legislador cuenta con una amplia libertad para regular la propiedad horizontal, por lo que el Congreso puede establecer diferenciaciones en este campo recurriendo a distintos criterios, siempre y cuando no apele a patrones constitucionalmente prohibidos, como la raza o el origen nacional (CP art. 13). Por esas mismas razones, la Corte debe ser en principio respetuosa de las diferenciaciones establecidas por la ley en este campo, precisamente porque en esta materia la propia Carta confiere al Congreso una amplia libertad de configuración. Y es que esta Corte ha destacado, en numerosas oportunidades, que existe una relación inversa entre el grado de libertad que la Carta confiere al Congreso en ciertas materias y la intensidad del control judicial del respeto a la igualdad, la cual podría ser formulada así: “entre mayor es la libertad de configuración del legislador en una materia, más deferente debe ser el control constitucional del respeto de la igualdad, mientras que ese escrutinio judicial debe ser más riguroso cuando el Legislador utiliza criterios o regula esferas en donde su margen de apreciación ha sido restringido por la propia Constitución.” En esas condiciones, como en el presente caso, se trata de un asunto en donde la libertad del

Congreso es amplia, la Corte concluye que el juez constitucional debe ser en principio respetuoso de los criterios y las diferenciaciones del Legislador en este ámbito, las cuáles se entienden constitucionales, salvo que sean manifiestamente irrazonables o vulneren específicos mandatos constitucionales. COEFICIENTES DE COPROPIEDAD EN MATERIA DE RESPONSABILIDAD EN LAS EXPENSAS COMUNESCriterio general de proporcionalidad al área de cada inmueble

EXPENSAS COMUNES EN REGIMEN DE PROPIEDAD

HORIZONTAL-Finalidad COEFICIENTES DE COPROPIEDAD EN MATERIA DE CONTRIBUCION EN LAS EXPENSAS COMUNES DEL EDIFICIO O CONJUNTO-Criterio utilizado por el legislador La Ley 675 de 2001 podía optar por establecer como regla para determinar el pago de las expensas comunes un criterio de proporcionalidad al área de cada inmueble, diferente a otros criterios posibles, y conforme al cual a mayor copropiedad individual corresponden mayores erogaciones en gastos comunitarios, bajo el supuesto de la mayor capacidad de contribución en las expensas comunes. Este criterio resulta razonable desde la perspectiva de las atribuciones del legislador, porque desarrolla el derecho a la propiedad horizontal asegurando su viabilidad práctica y responde a los intereses comunitarios que subyacen a este tipo de propiedad. PROPIEDAD HORIZONTAL-Genera derechos sobre unidades inmobiliarias independientes y sobre áreas comunes DERECHO A LA IGUALDAD-Alcance Tal y como lo ha señalado esta Corporación en otras oportunidades, la protección ofrecida por el artículo 13 de la Carta con respecto derecho a

la igualdad, no pretende asegurar a todas las personas un trato exacto e idéntico, dentro de una concepción matemática, sino un reconocimiento de las diferencias que subsisten entre los asociados, al punto de garantizar un trato igual para ellas cuando se encuentren en condiciones relevantemente iguales y una regulación distinta frente a situaciones divergentes. COEFICIENTES DE COPROPIEDAD EN MATERIA DE RESPONSABILIDAD EN LAS EXPENSAS COMUNES-Trato diverso justificado entre propietarios Es plenamente posible para el legislador hacer esa diferenciación entre propietarios conforme a los coeficientes de copropiedad precisamente porque dicha diferenciación está fundada en la existencia de situaciones fácticas diversas, desde un punto claramente relevante, en la medida en que no todos los miembros de una propiedad en régimen horizontal tienen inmuebles que ocupen exactamente la misma área. Y es ese sentido es un trato diverso justificado que el pago de las expensas comunes sea proporcional al área de cada unidad, por cuanto es una regulación que responde a la naturaleza misma del régimen de propiedad horizontal, que articula el dominio privado sobre un bien particular con la copropiedad y comunidad sobre las áreas comunes, que deben ser mantenidas y preservadas. En esas condiciones, y acorde con el principio clásico del derecho, según el cual lo accesorio sigue a la suerte de lo principal, es razonable establecer que las contribuciones al mantenimiento de la propiedad común se funden en características de los inmuebles privados, como lo hace la figura del coeficiente de propiedad, que precisamente se calcula como una proporción entre el área privada y el área total del edificio o del conjunto.

COEFICIENTES DE COPROPIEDAD EN MATERIA DE

RESPONSABILIDAD EN LAS EXPENSAS COMUNES-No es un cobro de lo no debido COEFICIENTES DE COPROPIEDAD EN MATERIA DE CONTRIBUCION EN LAS EXPENSAS COMUNES-Medio adecuado para propósitos constitucionalmente admisibles La opción por este criterio dista de ser arbitraria, pues representa un medio adecuado para lograr al menos dos propósitos constitucionalmente admisibles. De un lado, este criterio de proporcionalidad busca ser más equitativo en la medida en que es razonable asociar que quien tiene una propiedad de mayor área tiene mayor capacidad de pago que el propietario de un inmueble de menor área, cuando ambos se encuentran localizados en un mismo edificio o conjunto. Y en general se ha considerado, con razón, que un criterio equitativo de reparto de las cargas comunes es precisamente distribuirlas conforme a la capacidad de pago de los distintos obligados. De otro lado, esta regulación busca simplificar el manejo administrativo de las expensas comunes y por ello calcula las contribuciones de los distintos propietarios con base en un criterio sencillo, como es el área de cada inmueble.

DERECHO A LA IGUALDAD-Criterio de proporcionalidad/PRINCIPIO DE EQUIDAD VERTICALAlcance/PRINCIPIO DE IGUALDAD EN MATERIA DE

CONTRIBUCIONES TRIBUTARIAS

Referencia: expediente D-5022

Demanda de inconstitucionalidad contra los artículos 3° (parcial) y 25 numeral 3° de la Ley 675 de 2001.

Actor: Humberto Octavio Monroy Pinzón.

Magistrado Ponente (e):

Dr. RODRIGO UPRIMNY YEPES

Bogotá D.C, dieciocho (18) de agosto de dos mil cuatro (2004). La Sala Plena de la Corte Constitucional, en cumplimiento de sus atribuciones constitucionales y de los requisitos y trámites establecidos en el Decreto 2067 de 1991, ha proferido la siguiente

SENTENCIA

l. ANTECEDENTES En ejercicio de la acción pública de inconstitucionalidad, el ciudadano Humberto Octavio Monroy Pinzón demanda los artículos 3 o (parcial) y 25 numeral 3 o de la Ley 675 de 2001. Cumplidos los trámites constitucionales y legales propios de / los procesos de constitucionalidad, la Corte Constitucional procede a decidir acerca de la demanda de la referencia.

II. TEXTO OBJETO DE REVISIÓN.

A continuación se transcribe el texto de las disposiciones demandadas conforme a su publicación en el Diario Oficial No. 44.509 de 4 de agosto de 2001, y se subrayan los apartes acusados: "LEY 675 DE 2001 (agosto 3) por medio de la cual se expide el régimen de propiedad horizontal (. ..) ARTÍCULO 3o. DEFINICIONES. Para los efectos de la presente ley se establecen las siguientes definiciones: (...) Coeficientes de copropiedad: Indices que establecen la participación porcentual de cada uno de los propietarios de bienes de dominio particular en los bienes comunes del edificio o conjunto sometido al régimen de propiedad horizontal. Definen además su participación en la asamblea de propietarios y la proporción con que cada uno contribuirá en las expensas comunes del edificio o conjunto, sin perjuicio de las que se

determinen por módulos de contribución, en edificios o conjuntos de uso comercial o mixto. (....) ARTÍCULO 25. OBLIGATORIEDAD Y EFECTOS. Todo reglamento de propiedad horizontal deberá señalar los coeficientes de copropiedad de los bienes de dominio particular que integran el conjunto o edificio, los cuales se calcularán de conformidad con lo establecido en la presente ley.

Tales coeficientes determinarán:

1. La proporción de los derechos de cada uno de los propietarios de bienes privados sobre los bienes comunes del edificio o conjunto.

2. El porcentaje de participación en la asamblea general de propietarios.

3. El índice de participación con que cada uno de los propietarios de bienes privados ha de contribuir a las expensas comunes del edifico o conjunto, mediante el pago de cuotas ordinarias y extraordinarias de administración, salvo cuando éstas se determinen de acuerdo con los módulos de contribución en la forma señalada en el reglamento.”

III. LA DEMANDA.

El actor considera que las normas demandadas violan los artículos 2°, 13, 51 Y 58 de la Constitución. El demandante comienza por precisar que a primera vista las normas acusadas respetan el principio de igualdad, al establecer que un inmueble que hace parte de un conjunto cerrado residencial o mixto sujeto al régimen de propiedad horizontal debe contribuir a los gastos comunes de acuerdo al coeficiente de propiedad, que es calculado con base en el área de cada inmueble, pues parece razonable y proporcionado que aquel inmueble que tenga mayor área deba pagar una mayor cuota de administración. Sin embargo, según su parecer, un

examen más atento muestra que la anterior impresión es equivocada, ya que las normas acusadas desconocen el principio de igualdad. La razón, explica el actor, es que las cuotas de administración se dirigen a cubrir los gastos que generan las áreas comunes en personal, aseo, y por otros motivos, como papelería e imprevistos. Y por ello, argumenta el demandante, las normas acusadas desconocen el principio de igualdad por cuanto "todos los residentes del conjunto sin importar el área de su inmueble gozan o disfrutan en igual proporción de los servicios comunes y de administración que se pagan con las expensas comunes a que están obligados .” según su criterio, los inmuebles de mayor existencia “no le causan necesariamente gastos adicionales al conjunto residencial en que se encuentran”, por lo que las normas acusadas son discriminatorias, ya que “la única razón justa para cobrar una mayor expensa a un inmueble de mayor área sería el hecho de que dichos inmuebles le generarán al conjunto mayores costos.” (Las subrayas son del texto original) Debido a lo anterior, el actor considera que las disposiciones acusadas implican que los propietarios de los inmuebles de mayor área deben subsidiar a los propietarios de los inmuebles de menor extensión, lo cual es injustificado porque todos reciben en igual proporción los mismos servicios comunes y de administración. Según su parecer, la regulación compatible con el principio de igualdad es que la ley señale que las cuotas por administración sean idénticas para todos los inmuebles, o eventualmente proporcionadas al gasto que cada inmueble ocasione a la administración, en caso de que uno o varios inmuebles

le causen mayor consumo de servicios comunes y de administración a un conjunto residencial o mixto. Por el contrario, considera el demandante, la regulación acusada no sólo afecta el principio de igualdad sino que, además, atenta contra el derecho a la propiedad, pues los dueños de inmueble s de gran extensión deben pagar cuotas de administración excesivas, que desvalorizan la propiedad, pues dificultan su venta o arrendamiento Por último, el demandante recuerda que la sentencia C-522 de 2002 mencionó que el coeficiente de copropiedad era el factor para determinar las expensas comunes o cuota de administración de un bien en propiedad horizontal, pero no existe cosa juzgada, pues dicha providencia no entró a "estudiar la constitucionalidad o inconstitucionalidad de la norma que lo establece( articulo 25 numeral 3), pues esta no había sido demandada, partiéndose del hecho de su presunción de constitucionalidad.

IVINTERVENCIONES

1. Intervención del Ministerio del Interior y de Justicia.

La ciudadana Ana Lucía Gutiérrez Guingue, actuando como apoderada del Ministerio del Interior y de Justicia, interviene en el proceso para defender la constitucionalidad de las normas acusadas. Luego de explicar algunas características de la propiedad horizontal, la interviniente argumenta que "los coeficientes de copropiedad garantizan una adecuada protección de la propiedad privada al ser determinados con base en el área de cada bien de dominio particular, con respecto al área total del edificio o conjunto". Según su parecer, la utilización de este coeficiente "para determinar el valor de las expensas comunes, cumple con la finalidad de definir la participación

porcentual de cada uno de los propietarios de bienes de dominio particular en los bienes comunes del edificio o conjunto y establecer la proporción con que cada propietario debe contribuir a los gastos del conjunto." En ese contexto, añade la ciudadana, la regulación acusada, lejos de desconocer el principio de igualdad, lo desarrolla y reafirma, pues es razonable que los derechos y cargas sobre los bienes comunes sean "proporcionales a la extensión y al precio de las unidades inmobiliarias". Concluye entonces la interviniente: "Con esta formula no se establece ninguna discriminación, como lo manifiesta el actor, por el contrario, se instaura un razonamiento de proporcionalidad y equilibrio para proteger los derechos derivados del dominio patrimonial adquiridos con arreglo al derecho privado. Efectivamente, si todos los propietarios que integran el edificio o conjunto sometidos al régimen de propiedad horizontal tienen la obligación de pagar las cuotas de administración ordinarias o extraordinarias dependiendo del coeficiente de copropiedad que posean, como lo prevén los artículos acusados, no se halla justificado el cargo expresado por el demandante en relación con la existencia de una discriminación y con ello, la vulneración del principio fundamental de la igualdad. Es una consecuencia natural del derecho de dominio, que quien sea titular de un bien privado que tenga mayor porcentaje de propiedad sobre los bienes comunes, mayor incidencia debe representar en el valor de las cuotas ordinarias o extraordinarias inherentes a su administración. " Por último, la ciudadana señala que esos mismos argumentos fueron desarrollados por la sentencia C-522 de 2002.

2. Intervención del Ministerio de Ambiente, Vivienda y Desarrollo

Territorial. El ciudadano Remberto Quant González, en representación del Ministerio de Ambiente, Vivienda y Desarrollo Territorial, interviene para defender la constitucionalidad de las normas acusadas. Según su parecer, las disposiciones demandadas no desconocen la igualdad, pues el hecho de que las cuotas para el mantenimiento y administración de los bienes comunes sea proporcional al área de los inmuebles es equivalente al caso de los peajes, en los cuales "a mayor tamaño del vehículo mayor valor se paga". El interviniente considera que por esa misma razón es claro que la regulación acusada contribuye a un orden justo, pues busca "el equilibrio en el pago de las expensas con las que se deben contribuir, para el normal funcionamiento y administración de los conjuntos o edificios habitacionales, de acuerdo con el tamaño de la propiedad." Y tampoco existe, según su parecer, afectación al derecho a una vivienda digna, porque de ninguna forma se está "vulnerando el derecho de que los habitantes de este tipo de conjuntos o edificios, gocen de una vivienda en condiciones de dignidad humana”. La ciudadana Marlene Salazar Madero también interviene en representación del Ministerio de Ambiente, Vivienda y Desarrollo Territorial. Según su parecer, las normas acusadas no desconocen la igualdad pues los propietarios de apartamentos de mayor área requieren "más servicios y mayor dedicación por parte de quienes realizan las labores de mantenimiento, por cuanto deben emplear más tiempo horas/hombre en la realización de dichas labores". Además, añade la interviniente, es claro que "a mayor extensión mayor consumo de implementos para el mantenimiento y de servicios tales como agua

y energía", por lo que las normas acusadas desarrollan el principio de igualdad, pues establecen que quienes reciben mayores beneficios sufragan mayores contribuciones, sin que eso signifique que "los inmuebles con más área deban sufragar a los de menor extensión porque precisamente lo que se está es buscando la proporcionalidad tanto del beneficio como del costo".

V. CONCEPTO DEL PROCURADOR GENERAL DE LA NACIÓN.

El Procurador General de la Nación, Edgardo José Maya Villazón, en concepto No. 3526, recibido el 29 de marzo de 2004, solicita a la Corte declarar la constitucionalidad de las normas demandadas. La Vista Fiscal comienza por explicar que los copropietarios tienen la obligación de pagar las cuotas "para atender las expensas comunes del edifico o conjunto, las cuales tienen origen en la administración y la prestación de servicios comunes esenciales para la existencia, conservación y seguridad de los bienes comunes", y por ello, el legislador podía disponer, en uso de su libertad de configuración, que "el coeficiente de propiedad define, entre otras cosas, la proporción con que cada uno contribuirá a las expensas comunes del edificio o conjunto". En tal contexto, el Ministerio Público considera que la regulación acusada no desconoce el principio de igualdad, pues los "propietarios de inmuebles de mayor extensión se encuentran en una situación de hecho distinta a la de los propietarios de inmuebles de menor. extensión que permite al legislador darles un trato diferente". El Procurador, con base en los criterios señalados por la sentencia C-522 de 2002, concluye entonces: "La Corte Constitucional en la sentencia C-522 de 2002 al referirse al

coeficiente de propiedad respecto de las responsabilidades económicas precisó que el primero representa el equilibrio entre derechos y obligaciones para fijar las responsabilidades. económicas. Y agregó que el coeficiente de propiedad como criterio para determinar el voto porcentual, es una garantía del equilibrio entre los derechos patrimoniales y los deberes. En consecuencia, el hecho de que las expensas comunes se determinen en la propiedad horizontal de acuerdo con el coeficiente de propiedad, lejos de transgredir el principio de igualdad lo que hace es preservarlo, ya que la distinta situación de hecho en que se encuentran los propietarios o tenedores de los inmuebles de mayor extensión respecto de los de menor área permite razonablemente imponerles unas cargas distintas a los primeros. La norma acusada tampoco desconoce el derecho a la propiedad privada, pues debe tenerse en cuenta que la propiedad cumple una función social, y que el disfrute de una mayor extensión de terreno siempre ha sido factor generador de mayores cargas, pensemos nada mas en las cargas tributarias."

VICONSIDERACIONES Y FUNDAMENTOS

Competencia.

1. Conforme al artículo 241 ordinal 4° de la Constitución, la Corte es competente para conocer de la constitucionalidad de los artículos 3° (parcial) y 25 numeral 3° de la Ley 675 de 2001, ya que se trata de una demanda de inconstitucionalidad en contra de normas que hacen parte de una Ley de la

República. El asunto bajo revisión. 2Las normas acusadas establecen que los distintos inmuebles de un edificio o conjunto sometido al régimen de propiedad horizontal deben contribuir al financiamiento de las expensas comunes mediante el pago de cuotas ordinarias

y extraordinarias de administración, que son proporcionales al coeficiente de propiedad de cada inmueble, el cual depende del área de cada inmueble. El demandante considera que esa regulación desconoce el principio de igualdad y viola el derecho de propiedad. Según su parecer, los inmuebles de mayor extensión no causan necesariamente gastos adicionales al conjunto o al edificio en que se encuentran, pues todos los residentes del conjunto, sin importar el área de su inmueble, gozan en igual proporción de los servicios comunes y de administración. Y por ello, concluye el actor, es discriminatorio cobrar mayores cuotas para las expensas comunes a los inmuebles de mayor extensión, pues todos los residentes reciben en igual proporción los mismos servicios comunes y de administración. Según su parecer, la regulación compatible con el principio de igualdad es que la ley señale que las cuotas por administración sean idénticas para todos los inmuebles, o eventualmente que sean proporcionales al gasto que cada inmueble ocasione a la administración, en caso de que uno o varios inmuebles causen mayor consumo de servicios comunes. Por el contrario, los intervinientes y la Vista Fiscal consideran que la regulación acusada se ajusta a la Carta, pues el Legislador goza de una amplia libertad de configuración en materia de propiedad horizontal, y por ello bien podía establecer que las contribuciones a las expensas comunes de los distintos inmuebles fuera proporcional al área de cada inmueble, ya que se trata de un criterio proporcional y equitativo, según el cual, quienes poseen mayores recursos deben contribuir en forma proporcional a los gastos comunes.

3. Conforme a lo anterior, el problema constitucional que plantea la presente

demanda es si es o no violatorio de la igualdad que las normas acusadas prevean que los inmuebles de un edificio o conjunto deban contribuir a las expensas comunes en proporción a su área, la cual determina su coeficiente de propiedad. Para responder a ese interrogante, la Corte recordará brevemente el alcance de la libertad de configuración del Legislador en materia de propiedad horizontal, para luego examinar si la regulación acusada desconoce o no el principio de igualdad. La libertad de configuración del Legislador en materia de propiedad. 4De conformidad con los artículos 1, 2°, 58 y 150 de la Carta, la potestad del Legislador es amplia para regular y establecer los mecanismos que definan la manera de acceder al derecho a la propiedad privada, así como sus contenidos, transferencia y límites. El artículo 58 constitucional establece, en consecuencia, algunos parámetros concretos para determinar la garantía y configuración normativa de este derecho, como son el reconocimiento a la propiedad privada “con arreglo a las leyes civiles”, la afirmación de la protección de los derechos adquiridos en relación con ella, - en el tránsito legislativo-, y el reconocimiento a la función social y ecológica que tiene la propiedad, como características establecidas por el constituyente al uso, goce y disposición de este derecho. De allí que se pueda asegurar que la Carta reconoce y protege el derecho a la propiedad privada y sólo condiciona su ejercicio y disposición, principalmente, a motivos de utilidad pública1 o de interés social, asegurando en todo caso, ante la existencia de conflictos entre el interés general de la colectividad y el interés

1Corte Constitucional C-522 de 2002 M.P. Jaime Córdoba Triviño particular, la prevalencia del primero (CP art. 58). Con todo, aunque la ley pueda invocar el bienestar general para limitar los derechos de contenido patrimonial, cuando la limitación o extinción del derecho pueda ser valorada económicamente, el afectado deberá ser indemnizado2 conforme a la Carta, salvo en los eventos en que el acceso a la propiedad responda a las contravenciones señaladas en el artículo 34 constitucional, esto es, que el bien haya sido adquirido mediante enriquecimiento ilícito, en perjuicio del Tesoro Público o con grave deterioro de la moral social . Bajo estos supuestos, al legislador le compete, atendiendo a estas disposiciones superiores, definir las características y modalidades de la propiedad, - intelectual, compartida, inmueble, etc.- y las "facultades, obligaciones, cargas y deberes que los propietarios y terceros pueden desarrollar y están, obligados a cumplir"3 con respecto a los bienes que ostentan y al tipo de propiedad que poseen, en cada caso específico. Puede decirse en consecuencia que la propiedad privada conlleva para el Estado un deber de regulación que atienda los intereses privados sin desconocer el interés social, y para los particulares un ejercicio que satisfaga o propenda por satisfacer el interés general4. 5En ese orden de ideas, si bien la regulación de los derechos de propiedad tiene reserva de ley, eso no significa que la potestad reguladora del Congreso no es absoluta, en la medida en que le compete asegurar que el ejercicio de la propiedad sea posible y sus límites o exigencias sean razonables y respetuosas

del núcleo esencial de este derecho. Bajo tales supuestos, es plenamente posible que el Legislador decidida estructurar el acceso a la propiedad privada, mediante mecanismos específicos que permitan su consolidación y ejercicio, acorde con las necesidades históricas. Tal potestad es propia de sus competencias constitucionales, por lo que sólo limitaciones desproporcionadas o irrazonables, o abiertamente contrarias a derechos fundamentales concretos, pueden ser consideradas reprochables, en vista del amplio margen de configuración del Congreso en materia económica y patrimonial. 6Las consideraciones precedentes son plenamente aplicables a la llamada propiedad horizontal. En anterior oportunidad, esta Corte tuvo la ocasión de establecer y aclarar qué tipo de regulación rige este derecho y qué características históricas le han sido impresas por parte del legislador. Por ser importante para determinar hasta que punto son razonables o no las disposiciones demandadas, la Corte recuerda brevemente la evolución y características de las regulaciones legislativas relativas a la propiedad horizontal. El régimen de propiedad horizontal 7La sentencia C-488 de 2002, M.P. Alvaro Tafur Galvis, realizó un exhaustivo análisis sobre la historia de la configuración legal en materia de propiedad 2Corte Constitucional C-488 de 2002 M.P. Alvaro Tafur Galvis Corte Constitucional Sentencia C-374 de 1997 M.P. José Gregorio Hernández 3Corte Constitucional Sentencia C-488 de 2002 M.P. Alvaro Tafur Galvis 4Corte Constitucional Sentencia C488 de 2002 M.P. Alvaro Tafur Galvis horizontal para concluir, con respecto a la regulación establecida por el

legislador antes de la actual ley 675 de 2001, lo siguiente: i) El régimen de propiedad horizontal surgió como una necesidad social producto de los sucesos del 9 de abril de 1948, que llevaron a la expedición de la Ley 182 de 1948, para asegurar el acceso a la propiedad inmueble a un mayor número de personas. El artículo 2° de ese cuerpo normativo estableció que un inmueble podía ser separado en unidades independientes, de manera tal que un propietario podía ser considerado dueño exclusivo de su piso o departamento y comunero en los bienes afectados al uso colectivo. ii) Este derecho a la propiedad horizontal estuvo regulado además por la ley 16, de 1985, norma que, fuera de reconocer en cada copropietario un derecho sobre la unidad privada e independiente y un derecho de igual naturaleza sobre los bienes comunes, - pero inalienable, indivisible e inseparable del primero-, condicionó la constitución de este régimen, al otorgamiento de la escritura pública que contenía el reglamento relativo a los límites al ejercicio de propiedad común y la responsabilidad de las expensas comunes, garantizando el sometimiento de los copropietarios y terceros al mismo. Así, conforme a esta norma y al reglamento establecido, una persona jurídica creada para ese fin, podía conducir la administración de los bienes comunes. iii) Acorde con las leyes 182 de 1948 y 16 de 1985, en consecuencia, fueron considerados como bienes comunes los necesarios para la existencia, seguridad y conservación del edificio, así como las áreas que permitan a todos y cada uno de los propietarios el uso y goce de su piso o departamento. El origen del pago

de expensas surgió igualmente por la ley, mientras que el de las obligaciones pecuniarias extraordinarias, se gestó principalmente en los acuerdos de las asambleas de copropietarios, cuyo funcionamiento y régimen se reguló conforme a lo previsto en el Decreto 1365 de 1986. En materia de expensas comunes, el artículo 5 de la ley 182 de 1948, modificado por el artículo 7° de la ley 16 de 1985, expresamente señala que “cada propietario deberá contribuir a las expensas necesarias a la administración, conservación