CC - T150-2007

Sentencia T-150/07

CONTRATO DE ARRENDAMIENTO-Falta de pago/CARGA DE LA PRUEBA EN RESTITUCION DE BIEN INMUEBLE ARRENDADO-Es únicamente exigible para el demandado DEBIDO PROCESO EN RESTITUCION DE BIEN INMUEBLE ARRENDADO-Presentación de recibos de pago o consignación como requisito para ser oído en juicio PROCESO DE RESTITUCION DE INMUEBLE ARRENDADOExcepción a la presentación de recibos de pago o consignación de los cánones para ser oído en juicio PROCESO DE RESTITUCION DE BIEN INMUEBLE ARRENDADO-Jurisprudencia de la Corte sobre la inaplicación en casos específicos de las normas del artículo 424 del C. de P. C. Como se puede observar, distintas Salas de Revisión han decidido en diferentes casos inaplicar los numerales 2° y 3° del parágrafo 2 del artículo 424 del Código de Procedimiento Civil, a pesar de que ellos fueron declarados exequibles en sentencias de constitucionalidad de la Corte Constitucional. La inaplicación de esas normas no se decidió con base en la excepción de inconstitucionalidad, sino con fundamento en los principios de justicia y equidad en atención a las especificidades de cada caso. La determinación persigue impedir los posibles excesos que se podrían derivar de la aplicación mecánica de los preceptos a circunstancias cuya especificidad no fue prevista por el legislador. Por eso, se ha definido que el juez debe analizar las características de cada caso para determinar si no

existen razones de peso que ameritarían la inaplicación de las normas en estas circunstancias específicas y excepcionales. Así, se ha establecido que las aludidas normas no pueden ser aplicadas de manera irreflexiva por el juez y que la carga procesal que ellas imponen a los arrendatarios demandados debe ser interpretada de manera restrictiva para no generar cargas excesivas sobre el demandado, todo de acuerdo con las circunstancias específicas del caso que se juzga. ARRENDATARIO DE BUENA FE-Pago de cánones de arrendamiento al arrendador original DEBIDO PROCESO Y DERECHO DE DEFENSA-Inaplicación en casos específicos de las normas del artículo 424 del C. de P. C

Referencia: expediente T-1466638

Acción de tutela instaurada por Edgar Ricardo Giraldo García contra el Juzgado Primero Civil Municipal de Honda

Magistrado Ponente:

Dr. MANUEL JOSÉ CEPEDA

ESPINOSA

Bogotá D.C., dos (2) de marzo de dos mil siete (2007). La Sala Segunda de Revisión de la Corte Constitucional, integrada por los Magistrados Manuel José Cepeda Espinosa, Jaime Córdoba Triviño y Rodrigo Escobar Gil, en ejercicio de sus competencias constitucionales y legales, ha proferido la siguiente SENTENCIA En el proceso de revisión del fallo de tutela proferido por la Sala CivilFamilia del Tribunal Superior de Ibagué, dentro del proceso de tutela instaurado por Edgar Ricardo Giraldo contra el Juzgado Primero Civil Municipal de Honda.

I. ANTECEDENTES

1. El día 1° de septiembre de 2001, el señor Edgar Ricardo Giraldo García

tomó en arrendamiento un local comercial de un inmueble de propiedad de la señora Gloria Cifuentes de Martínez, ubicado en la ciudad de Honda, en la Carrera 12-A N° 12-40, todo de acuerdo con lo convenido en un contrato de arrendamiento fechado el 13 de agosto del mismo año. Dos años después, el 21 de julio de 2003, las partes suscribieron un nuevo contrato, por el término de un año, a partir del 1 de septiembre de 2003, contrato que se prorrogó automáticamente luego del vencimiento del plazo.

2. El día 24 de octubre de 2005, Gloria Cifuentes de Martínez y Álvaro Nicolás Torres Sánchez firmaron un contrato de promesa de compraventa sobre el inmueble en el cual se encuentra el local arrendado al señor García. El inmueble fue identificado así: “Lote de terreno con construcción de dos

locales construidos ubicado en la Carrera 12-A N° 12-48 de Honda, con un área de (125) metros cuadrados inscrito bajo la ficha catastral N° 01-02-1770001-000 y con matrícula inmobiliaria N° 362-10375-76.” En el contrato se dispuso que la promitente vendedora entregaría el inmueble saneado, libre de procesos y embargos. El precio pactado fue de 110 millones de pesos, de los cuales se pagaron 30 millones de pesos al momento de firmar la promesa. El resto se pagaría en el momento de recibir el inmueble, lo cual debía hacerse “en un término de treinta días (noviembre 24 de 2005) a la firma de la respectiva escritura”, en la Notaría Única de Honda.

3. El 24 de noviembre de 2005, se protocolizó en la Notaría Única de Honda un “Acta de incumplimiento de contrato de promesa de compraventa.” En las

partes pertinentes del acta se expresa: “(...) CUARTO. El Promitente Comprador señor Álvaro Nicolás Torres Sánchez se presentó a este despacho con la suma de Ochenta Millones de Pesos en efectivo ($80.000.000.00) y la copia de la Promesa de Compraventa, dejando expresa constancia que la señora Gloria Cifuentes de Martínez (...) se hizo presente en la fecha señalada a las 5:30 P.M. “QUINTO. Hago saber al despacho que del certificado de libertad y tradición del inmueble prometido en venta en el contrato de compraventa (sic) se transcribió el número de matrícula inmobiliaria 362-0010375, matrícula que fue cancelada y hoy día en esta Oficina de Registro aparece el inmueble prometido en venta con la matrícula inmobiliaria número 362-0014259 de la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Honda – Tolima, donde consta que sobre este inmueble prometido en venta pesa un gravamen de embargo del bien por el proceso ejecutivo con acción personal adelantado por el Banco de Colombia de Ibagué – Tolima, contra Gloria Cifuentes de Martínez, también es obvio que no se puede dar cumplimiento a lo pactado dentro de la promesa de compraventa por cuanto este bien está perseguido por la Fiscalía General de la Nación de Bogotá D.C., por extinción del dominio y lavado de activos, por lo tanto la promitente compradora (sic) no

dio cumplimiento a cabalidad a la promesa de compraventa del susodicho bien inmueble y dentro de los términos pactados en ella; por los motivos anteriormente expuestos no puedo firmar la correspondiente escritura pública que perfecciona el contrato de compraventa. “SEXTO. La señora Gloria Cifuentes de Martínez (...) manifiesta: Que los señores abogados y el comprador Álvaro Nicolás Torres Sánchez no pueden firmar la escritura porque estoy impedida por enriquecimiento ilícito y que estoy registrada en todas las notarías del país que estoy impedida para vender cualquier inmueble de mi propiedad, por tal motivo no se pudieron correr las escrituras en la Notaría Única de Honda, pero yo me presenté a informarles que ya había cancelado los embargos de BanColombia y el paz y salvo del abogado; ellos me dijeron que no iban a hacer ningún negocio por los impedimentos míos. También me leyeron un oficio remisorio en la Notaría de que estoy en investigación por la Sijin. “NOTA. La señora Gloria Cifuentes de Martínez se presentó a la Notaría a firmar la escritura, pero no se aceptó porque estoy impedida según oficio de la Fiscalía.” La señora Cifuentes se negó a firmar el acta y escribió con su puño y letra, después de las firmas: “Que yo Gloria Cifuentes de Martínez sí puedo firmar la escritura de venta y estuve en la Notaría para firmar la escritura y que ellos no quisieron firmar. El comprador no quiso firmar manifestando que el bien también estaba embargado y yo había cancelado en el banco. “Y que en ningún momento él se presentó con dinero ni con cheque de gerencia. Que en ningún momento vi dinero ni el bulto ni los

billetes de qué denominación eran. “Y afirmo que aquí están los pagos del (...) [ilegible] paz y salvo o constancia para correr la escritura. Dejo el paz y salvo predial y que yo no tengo ninguna investigación en la Fiscalía en mi contra. “Nota: Que el señor Álvaro Nicolás Torres Sánchez se negaron a otorgar la escritura respectiva y no se me recibió para hacerlo. “Por último, el comprador me pedía que le enviara cartas a los inquilinos para que se entendieran hoy con él. “Nota: Yo dije que hiciéramos la escritura pero todo me fue negado, no tuve colaboración. De la Notaría me negaron todo en todo momento.”

4. El día 30 de noviembre de 2005, Álvaro Nicolás Torres Sánchez y Edgar Ricardo Giraldo García firmaron un contrato de arrendamiento sobre el local comercial que ocupaba el señor García. En la cláusula primera del contrato se

identificó así el inmueble arrendado: “El inmueble es el local N° 1, que está ubicado en la carrera 12ª con Calle 12 contiguo a la nomenclatura urbana N° 12-42 de Honda TO y alinderada así: Por el Norte, con propiedad de Richard Martínez Cifuentes; por el Sur, con propiedad de Álvaro Nicolás Torres Sánchez; por el Oriente, con propiedad de Álvaro Nicolás Torres Sánchez; y por el Occidente, con la carrera 12ª.” Los contratantes acordaron que el canon sería de $500.000.oo, los cuales serían pagados dentro de los primeros cinco (5) días de cada mes.

5. El día cinco (5) de diciembre, el señor García le pagó el primer canon de

arrendamiento al señor Torres. Poco después la señora Cifuentes de Martínez le solicitó al señor García el pago del mismo mes y le exigió que le continuara pagando a ella el importe de los arriendos. De esta manera, el señor García le pagó a la señora Cifuentes de Martínez los cánones de arrendamiento de los meses de enero, febrero y marzo de 2006.

6. El día 8 de marzo de 2006, el señor Torres instauró una demanda de restitución de inmueble contra el señor García, con base en la causal de mora en el pago. En la demanda se manifiesta que el demandado solamente pagó el cánon del mes de diciembre de 2005 y que se encontraba en mora por los meses de enero, febrero y marzo de 2006.

7. El 20 de abril, se presentó la contestación de la demanda. En el escrito, el apoderado reconoce que el señor García firmó el contrato de arrendamiento con el señor Torres. Sin embargo, aclara que lo hizo inducido a engaño por el señor Torres, pues este último le hizo creer que era el nuevo propietario del inmueble: “Es cierto que mi cliente firmó ese contrato con un Señor de nombre ÁLVARO TORRES, pero lo que no es cierto es que mi cliente haya firmado ese contrato con el Señor ÁLVARO TORRES, propietario del local reclamado, eso fue lo que el señor Torres le hizo creer de manera verbal y amenazante un día antes de la firma (29 de noviembre de 2005), diálogo en el cual le manifestó que, si no firmaba, él (Señor Torres), en su calidad de propietario, lo

sacaba de allí (del local que mi cliente ocupa desde el año 2001...), el día 30 de noviembre de 2005 le pasa a mi cliente el citado contrato escrito y firmado por el Señor ÁLVARO TORRES, en el cual se presentaba como propietario del edificio de dos (2) plantas (sin terminar el segundo piso) del cual hace parte el local del negocio que mi cliente ocupa, ya que en los linderos del contrato citado, él se menciona como propietario, colindante por el oriente y sur de construcciones que hacen parte integral del edificio de dos (2) plantas. En estas circunstancias, mi cliente EDGAR RICARDO GIRALDO GARCÍA firmó un contrato con la convicción de hacerlo con el propietario de ese local.” Afirma, entonces, que su poderdante le pagó los cánones de enero a marzo de 2006 a la señora Cifuentes de Martínez “no sólo por ser la propietaria del inmueble, sino por el hecho de que nunca ha entregado en forma material la posesión del predio a ninguna persona.” Por lo tanto, asegura que el contrato de arrendamiento que le firmó al señor Torres “está viciado de nulidad, por la mala fe del arrendador, quien le hizo creer a mi cliente que había comprado el inmueble que es objeto de contrato de arrendamiento, adquisición o compra que no se pudo realizar, como se desprende del Acta N° 009 del día 24 de noviembre de 2005 de la Notaría Única de Honda “ACTA DE INCUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE PROMESA DE COMPRAVENTA.” Por lo tanto, el apoderado propuso las siguientes excepciones de mérito a la

demanda: - Falta de legitimidad activa y pasiva, por cuanto “el demandante no es propietario del inmueble, condición necesaria para predicar la calidad de arrendador, como quiera que la ENTREGA REAL Y MATERIAL DEL INMUEBLE, que le fue prometido en venta, (...) estaba sujeta a la firma de la escritura de venta, como a la entrega de la suma de OCHENTA MILLONES DE PESOS ($80.000.000.oo), para completar el precio pactado en el contrato de promesa de compraventa (cláusula cuarta del contrato), escritura que finalmente no se suscribió, como consta en el Acta N° 009 del día 24 de noviembre del año 2005, expedida por la Notaría Única de Honda).” - Pago de los cánones que se afirma debe el demandado, como quiera que los cánones de los meses de enero a marzo de 2006 fueron pagados a la señora Gloria Cifuentes de Martínez, la propietaria del local arrendado. - Mala fe del demandante, puesto que “el demandante ha guardado silencio en los motivos que precedieron la suscripción del contrato de arrendamiento aportado como prueba de las pretensiones, contrato sujeto a la condición de que el demandante adquiriera el inmueble que es objeto de la restitución, cuestión que hasta la fecha no ha acontecido, como le fue informado a mi representado por la propietaria el inmueble, cuando le comunico ‘abstenerse de cancelar los cánones que se causen o se lleguen a causar por concepto del contrato de arrendamiento que aún sigue vigente entre nosotros.” - Excepción genérica o innominada (art. 306 del CPC).

Entre los documentos que se anexaron a la contestación de la demanda se encuentran: - copias de los depósitos de arrendamiento para los meses de enero a marzo de 2006, realizados a favor de Gloria Cifuentes de Martínez; - copia de un certificado de matrícula inmobiliaria del local en litigio, expedido el 4 de julio de 2006, en el cual consta que la propietaria del mismo es la señora Gloria Cifuentes de Martínez - copia “del contrato de promesa de compraventa de fecha 24 de octubre del año 2005, suscrito entre Gloria Cifuentes de Martínez, como prometiente vendedora, y Álvaro Nicolás Torres Sánchez, como prometiente comprador del inmueble que es objeto de este proceso.” - Acta número 009 de la Notaría Única de Honda, de fecha 24 de noviembre del 2005, “ACTA DE INCUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE PROMESA DE COMPRAVENTA.” En el escrito se solicita, además, que se reciban distintos testimonios y que se oficie a la Fiscalía Seccional de Honda “para que certifique o informe a este Despacho si en esta Entidad cursa investigación en contra de Gloria Cifuentes de Martínez (...) y/o Álvaro Nicolás Torres Sánchez (...) o de éstos entre sí, en caso afirmativo ¿por qué delito? y ¿si el inmueble de la carrera 12-A N° 12-40 ó 12-48 de Honda hace parte de la investigación?”

8. El 27 de abril de 2006, el Juez Primero Civil Municipal de Honda ordenó correr traslado a la parte demandante del escrito de contestación y las excepciones propuestas.

9. El 2 de mayo de 2006, el apoderado del demandante recurrió el auto del 27

de abril de 2006 y le solicitó al juez que dispusiera que el demandado no podía ser oído dentro del proceso, “por no acreditar el pago de las mensualidades en mora y la que se causó en el trámite del mismo y, por ende, se dicte la sentencia correspondiente.” Recalca que en la contestación de la demanda no se acreditó el pago a su representado de los cánones causados a partir de enero de 2006. Y en relación con la pruebas suministradas por el demandado manifiesta: “Se aporta con la contestación de la demanda los recibos del Banco Agrario de Colombia sección depósito de arrendamientos números (...) del local comercial; en donde aparecen como arrendatario el señor Edgar Ricardo Giraldo García y como arrendador la señor Gloria Cifuentes de Martínez, en los cuales se depositan en cada uno la suma de trescientos setenta y cinco mil pesos ($375.000.00) moneda legal, recibos éstos que no tienen nada que ver con el contrato de arrendamiento que celebró el demandado con mi patrocinado.” Por lo tanto, concluye que “el demandado no dio cumplimiento a los estatuido en el artículo 424, parágrafo 2°, numerales 2° y 3° del Código de Procedimiento Civil, por lo tanto no debe ser oído en el proceso...”

10. El día 12 de mayo de 2006, el Juzgado Primero Civil Municipal de Honda decidió reponer el auto que dispuso correr traslado de las excepciones propuestas por la parte demandada y determinó que “el demandado no puede ser oído en el proceso al tenor de lo dispuesto por el art. 424, parágrafo 2° del

C. de P. Civil, por no haber acreditado el pago de los cánones reclamados como adeudados por el demandante en su libelo.” El juez expresa: “(...) si hubo una promesa de compraventa del inmueble entre el demandante y la señora Gloria Cifuentes, el efecto y consecuencia de ese vínculo jurídico sólo puede ventilarse entre estas personas. Y no puede como lo pretende el demandante sacar partido de una situación que le es completamente ajena, para como en este caso darle vida jurídica al anterior contrato de arrendamiento que se tenía con la señora Cifuentes, cuando éste tuvo su virtual aniquilamiento por el consentimiento expresado por el mismo arrendatario al firmar un contrato de arrendamiento sobre la misma cosa con el demandante. “El vínculo de derecho en que consiste toda obligación es la causa determinante de que la parte deudora tenga que dar, hacer o no hacer lo prometido y, además, la causa justificativa del pago. Es en esencia entonces que por este vínculo el acreedor pueda exigir lo que se debe, y el deudor atender la obligación a que se comprometió frente a él. Dicho en otros términos: el acuerdo de voluntades es creador de obligaciones que origina contratos y consecuentemente relaciones jurídicas entre las personas determinadas por la propia autonomía de su voluntad. “Lo anterior pone de resalto que el demandado está compelido a darle cumplimiento al contrato de arrendamiento – mientras haga uso del goce y disfrute de dicho bien – celebrado con el demandante, a despecho de cualquier situación jurídica que pueda abrirse paso frente a otras personas. Lo que ocurra por virtud de actos o negocios jurídicos como el de la promesa de compraventa es

terreno fértil para que la discusión se dé entre estos y no por terceros ajenos a dicho negocio jurídico. “Por tanto, como quiera que el demandado no acreditó con la contestación de la demanda el pago de los cánones reclamados por el demandante conforme al contrato acompañado, según lo informa la Secretaría del Juzgado, y no siendo de recibo las consignaciones que se hicieron por no guardar simetría en cuanto a su valor y acreedor (arrendador), el Juzgado tendrá por no contestada la demanda al tenor del art. 242 parágrafo 2° del código de los ritos...”

11. La parte demandada presentó el recurso de reposición, y en subsidio el de apelación, contra el auto anterior. Para el efecto remitió a la Sentencia T-035 de 2006 de la Corte Constitucional, en la cual se dispuso inaplicar para el caso concreto el numeral 2° del parágrafo 2° del art. 424 del C.P.C. Expuso que se vio en la necesidad de firmar el contrato de arrendamiento con el señor Torres, porque éste le manifestó “que si no lo firmaba procedería a sacarlo del local que él había adquirido, haciéndole firmar un contrato de arrendamiento donde aparecía el local o inmueble como de su propiedad, como se desprende de los linderos consignados en el mismo...”

12. El apoderado de la parte demandante solicitó confirmar el auto del día 12 de mayo. Expresa que desde octubre de 2005 el demandado había sido notificado por la señora Cifuentes de Martínez acerca de la venta del inmueble y de la necesidad de que se entendiera con el nuevo propietario. Aporta copia

de una carta que en este sentido le fue enviada al señor Misael Veloza, otro arrendatario dentro del mismo edificio, con la anotación de que la misma carta le había sido enviada al demandado y a otra persona. La carta, que está fechada el 25 de octubre, reza: “Por medio de la presente, me permito comunicarle que el BIEN donde está ubicado el local que posee en arriendo le fue vendido al señor ALVARO NICOLAS TORRES S., por lo tanto a partir del 30 de noviembre del año en curso, el canon de arrendamiento le será cobrado por el nuevo propietario bajo las normas de Ley y nuevas condiciones de contrato de arrendamiento. “Agradezco toda la colaboración y confianza para con el nuevo propietario.”

13. Mediante providencia del 16 de junio, el Juzgado se negó a reponer el auto. Para empezar, menciona que “legalmente ajustado un contrato se convierte en ley para las partes, quienes por consiguiente quedan obligadas a cumplir las prestaciones acordadas en él.” Luego expresa que la Sentencia T-035 de 2006 de la Corte Constitucional versó sobre una situación en la que “no existe ni existió un contrato de arrendamiento.” Por eso, afirmó que lo allí dispuesto no era aplicable al caso que detenía la atención del Juzgado, por cuanto “existe y brilla con luz propia en el proceso un contrato de arrendamiento debidamente extendido, firmado y reconocido por el propio demandado como evidentemente celebrado con el demandante. No puede jamás llamarse a dudas tal relación. Menos puede alegarse por éste que existan dudas graves y serias de dicho

contrato, en las situaciones que pretende achacarle, por cuanto si la correspondiente declaración de voluntad se hubiese hecho por causa de la promesa de compraventa celebrada entre el señor Torres Sánchez y la señora Cifuentes de Martínez, es obvio que las situaciones que aparejan uno y otro compromiso arrastran consecuencias diametralmente opuestas, jamás dependientes o comunicantes, dada precisamente la autonomía de la voluntad que impera en cada uno de los contratos y de las relaciones jurídicas entre los sujetos que intervienen en ellos. “Mal hace el demandado al escudarse en un negocio jurídico que le es completamente ajeno como la promesa de compraventa del inmueble en la que no es parte y, peor todavía, aplicar sus consecuencias al contrato de arrendamiento en el cual se produjo un acuerdo de voluntades orientado a propiciar la creación de unas obligaciones sui-generis. “(...) “Puestas así las cosas se tiene que no estamos frente a ninguna duda acerca de la existencia del contrato de arrendamiento. En el proceso obra la prueba documental que da cuenta de la existencia de ese convenio y el demandado admite y acepta su celebración. Mal puede entonces ahora enrostrarle una situación de duda sobre aspectos que le son completamente ajenos, pues en últimas si admitiéramos que el contrato de arrendamiento se hizo bajo el entendido de que entrara el arrendador a ocupar la condición de propietario del bien por virtud de la promesa celebrada con su dueña, a la sazón arrendadora inicial del bien con el mismo demandado, no existe prueba respecto de la nulidad de la resolución por incumplimiento de esa promesa y en consecuencia sus efectos

aún permanecen vivos. “Tampoco estamos en presencia de un caso excepcional del cual pueda pender alguna duda grave que haga trascendente la situación anotada por el arrendatario. Por el contrario, vuelve y se repite, estamos en presencia de un contrato de arrendamiento debidamente celebrado y que produce plenos efectos entre las partes.”

14. Mediante memorial del 27 de junio, el señor García repuso el auto anterior, con el objeto de que fuera modificado o adicionado en el sentido de responder el recurso de apelación que fue presentado en forma subsidiaria. En el escrito se plantea que se presentaba el recurso “con el ánimo de agotar la vía jurisdiccional, para acudir por vía de tutela, al considerar que me están violando el derecho de defensa y el debido proceso que debe observarse en todo juicio y proceso.”

15. El 5 de julio, el Juzgado dictó un auto en el que denegó la concesión del recurso subsidiario de apelación.

16. El día 7 de julio de 2006, el ciudadano Edgar Ricardo Giraldo García instauró una acción de tutela contra el Juez Primero Civil Municipal de Honda. Considera que su decisión del 12 de mayo de 2006, de no oírlo dentro del proceso, quebrantó sus derechos fundamentales al debido proceso, a la defensa y a acceder a la justicia. Por lo tanto, solicita que se dé trámite a la contestación de la demanda y a las excepciones propuestas.

Manifiesta que, a finales de noviembre de 2005, la señora Cifuentes le manifestó que tenía intenciones de vender el inmueble en el cual se encuentra

ubicado su local comercial. Pocos días después, el día 29 de noviembre de 2005, el señor Álvaro Torres se le acercó para informarle que había comprado el inmueble mencionado, “manifestándome que debía firmar un contrato de arrendamiento con él, pues de lo contrario procedería a sacarme, contrato que debía firmar a más tardar al día siguiente 30 de noviembre, en la oficina de su abogado...” Anota que en la minuta del contrato que le fue presentada se podía observar que el local colindaba con propiedad del señor Torres Sánchez, por lo que “deduje o entendí que la persona que me estaba arrendando – Álvaro Nicolás Torres Sánchez – era el propietario del inmueble, lo que resultó no ser cierto...” Por eso, considera que fue asaltado en su buena fe, pues el señor Torres Sánchez “me engañó, me hizo creer que él era propietario del inmueble, para que firmara el contrato de arrendamiento, a sabiendas que días antes – el día 24 de noviembre del 2005 – fecha señalada para firmar la escritura de compraventa del inmueble, ésta no se protocolizó o perfeccionó por los motivos expuestos en el acta N° 009 del día 24 de noviembre del año 2005 de la Notaría Única de Honda (...) aspecto que se está investigando en una de las Fiscalías Seccionales de Honda, cuestión que fue callada u ocultada por el señor Álvaro Nicolás Torres Sánchez cuando me hizo firmar el contrato de arrendamiento, actuando de mala fe, haciéndome creer que era el propietario del inmueble, pretendiendo en esta forma obtener la posesión del mismo...”

Agrega que le pagó al señor Torres el arriendo del mes de diciembre, pues no quería perder un local que había acreditado durante cinco años de trabajo. Sin embargo, decidió no seguirle pagando, pues la señora Cifuentes fue a cobrarle el canon del mismo mes y le manifestó que ella ni había vendido el inmueble ni había cedido el contrato de arrendamiento, razón por la cual le exigió “que los arrendamientos se los pagara a ella, por ser la propietaria y arrendadora legítima del inmueble, entregándome copia del folio de matrícula inmobiliaria N° 3620014259, donde figura como propietaria.” Recalca que en las Sentencias T-162 de 2005 y T-035 de 2006 la Corte decidió inaplicar para los casos bajo examen el numeral 2 del parágrafo 2 del art. 424 del CPC, “por razones de justicia y equidad que están presentes cuando existen graves dudas respecto de la existencia del contrato de arrendamiento entre el demandante y el demandado.” Considera que esa jurisprudencia es aplicable a su caso, pues en él “existe duda manifiesta en relación con la existencia del contrato de arrendamiento aportado como prueba de las pretensiones, contrato que no nació a la vida jurídica, simplemente porque su arrendador no adquirió el inmueble que arrendaba, haciéndose pasar como propietario del inmueble, con el único propósito que el suscrito firmara el contrato de arrendamiento, amenazándome con sacarme del inmueble si no lo firmaba, engañándome al mostrarme una promesa de compraventa sobre el

inmueble que días atrás se había incumplido...”

17. El 11 de julio, dentro del proceso de restitución, el señor García interpuso el recurso de reposición contra el auto del 5 de julio. En subsidio, solicitó que le fueran expedidas las copias necesarias para tramitar el recurso de queja.

18. En su auto del día 14 de julio de 2006, el Juzgado responde: “Por las mismas razones que se han expuesto en providencias anteriores, no es posible responder el recurso que se presenta, como tampoco la expedición de copias para la queja, puesto que la sanción de no ser oído abarca todos los comportamientos de la parte en el proceso.”

II. SENTENCIAS OBJETO DE REVISIÓN

19. En su sentencia del 21 de julio de 2006, el Juzgado Segundo Civil del Circuito de Honda denegó la tutela impetrada.

Afirma que “una cosa es el contrato de compraventa y otra totalmente diferente el contrato de arrendamiento, en la cual, en el primero, no intervino el arrendatario, por lo cual el mencionado contrato tiene su validez y no se presta para duda alguna.” Por lo tanto, considera que, el demandante “debió consignar los cánones adeudados para ser oído y solicitar la retención de los mismos hasta que se definiera la situación del proceso.” Finalmente, en relación con la sentencia de la Corte Constitucional que menciona el actor de la tutela manifiesta que “en el mencionado caso existe duda respecto al contrato de arrendamiento, además de que ya se había fallado un proceso en las mismas condiciones, por lo que existía cosa juzgada.”

20. En su providencia del 31 de agosto de 2006, la Sala Civil-Familia del Tribunal Superior de Ibagué confirmó la decisión de primera instancia en la tutela.

Manifiesta que la decisión acusada no es de ninguna manera arbitraria, por estar soportada en el numeral 2 del parágrafo 2 del art. 424 del CPC. Anota que si bien “en sede de tutela se ha establecido la posibilidad de inaplicar la norma por razones de equidad, como bien lo menciona el accionante, pero en casos excepcionales, referidos puntualmente a la presencia de una duda razonable sobre la existencia del contrato, que no se da en el caso que aquí se estudia, puesto que el demandante aportó el contrato escrito celebrado con el demandado...” Menciona también que la norma citada del CPC “no violenta las garantías procesales por cuanto el juez conserva la facultad consagrada en el artículo 179 de la norma adjetiva civil para decretar de oficio las pruebas que le permitan llegar al esclarecimiento de la verdad real dentro del proceso, lo que pasaría a ser, en el caso sometido a estudio, más que una potestad discrecional, un deber para con la administr