CCC - Laudo A-20210831-0833

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CENTRO DE CONCILIACIÓN, ARBITRAJE Y AMIGABLE COMPOSICIÓN

CAMARA DE COMERCIO DE CALI

TRIBUNAL DE ARBITRAJE

OSPINA IDÁRRAGA S.A.S

VS.

GRUPO MAYORISTA S.A.

LAUDO ARBITRAL

CALI, NOVIEMBRE 11 DE 2022.Página 2 de 37

CONTENIDO

1. Antecedentes. 1.1. Partes procesales 1.2. Acuerdo arbitral

2. Trámite de instalación del tribunal arbitral.

3. Trámite arbitral. 3.1. La demanda arbitral. 3.2. Notificación del auto admisorio de la demanda. 3.3. Contestación de la demanda principal. 3.4. La demanda de reconvención. 3.5. Notificación del auto admisorio de la demanda de la demanda de reconvención. 3.6. Contestación de la demanda de reconvención. 3.7. Traslado conjunto de las excepciones y oposiciones. 3.8. Audiencia de conciliación y fijación de gastos del proceso. 3.9. Consignación de los hon orarios y gastos del Tribunal. 3.10. Primera audiencia de trámite. 3.11. Indicación de la cuantía y del juramento estimatorio tanto en la demanda principal como en la de reconvención.

3.12. Audiencias.

Tribunal. 3.10. Primera audiencia de trámite. 3.11. Indicación de la cuantía y del juramento estimatorio tanto en la demanda principal como en la de reconvención. 3.12. Audiencias.

4. Término de duración del proceso.

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Pág. 7 5. 5. Presupuestos Procesales 5.1. Capacidad para ser parte y comparecer al proceso. 5.2. Demandas en forma. 5.3. Competencia del tribunal arbitral. 5.4. Oportunidad para presentar la acción.

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6. La controversia y los problemas jurídicos. 6.1. Introducción. 6.2. Antecedentes fácticos. 6.3. Descripción de las principales cláusulas del contrato de arrendamiento. 6.4. Descripción de las cesiones del contrato de arrendamiento que antecedieron esta disputa. 6.5. Terminación del contrato de arrendamiento y aviso de desahucio. 6.6. Síntesis de la controversia. 6.7. Síntesis de la posición de la parte Demandante. 6.8. Síntesis de la posición de la parte Demandada.

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7. Consideración sobre la demanda principal.

7.1. De la legitimación para desahuciar al arrendatario. 7.2. Análisis acerca de la valide z contractual y legal del desahucio enviado por la parte demandante a la demandada.

7. Consideración sobre la demanda principal.

7.1. De la legitimación para desahuciar al arrendatario. 7.2. Análisis acerca de la valide z contractual y legal del desahucio enviado por la parte demandante a la demandada. 7.3. Análisis acerca de si la demandada cumplió con los requisitos legales para hacerse al derecho de Pág. 16Página 3 de 37

renovación establecido bajo el artículo 518 del Código de Comercio. 7.4. Análisis acerca de si la demandada demostró la configuración de la causal que invocó para el desahucio. 7.5. Conclusiones

8. Consideración sobre la demanda de reconvención.

8.1. Revisión de la causa petendi en la demanda de reconvención. 8.2. Análisis del presunto incu mplimiento del arrendador de sus obligaciones contractuales. 8.3. Incumplimiento de la obligación de mantener la cosa arrendada en estado de conservación necesario para su uso adecuado. 8.4. Incumplimiento de la obligación de librar de turbaciones que impidan el us o y goce de la cosa arrendada. 8.5. Determinación de eventuales perjuicios sufridos por el arrendatario. 8.6. Procedencia del pago o no de la cláusula penal. 8.7. Temeridad y mala fe en el accionar del demandante en reconvención. 8.8. Conclusiones frente a la demanda de reconvención.

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9. Decisión sobre costas procesales.

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10. Decisión sobre consecuencias procesales derivadas del

demandante en reconvención. 8.8. Conclusiones frente a la demanda de reconvención.

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9. Decisión sobre costas procesales.

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10. Decisión sobre consecuencias procesales derivadas del juramento estimatorio de ambas demandas.

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11. Parte resolutiva del Laudo Arbitral. Pág. 36Página 4 de 37

OSPINA IDÁRRAGA S.A.S

VS.

GRUPO MAYORISTA S.A.

LAUDO

Santiago de Cali, República de Colombia, once (11) de noviembre de dos mil veintidós (2022).

Agotado el trámite procesal correspondiente, con observancia de los requisitos legales, sin que se advierta causal alguna de nulidad y dentro de la oportunidad para hacerlo, el Tribunal Arbitral profiere en derecho el Laudo Arbitral que finaliza el proceso entre Ospina Idárraga S.A.S. como parte demandante y Grupo Mayorista S.A. como parte demandada.

1. Antecedentes.

1.1. Partes procesales.

Demandante: La parte demandante es la sociedad comercial Ospina Idárraga S.A.S. En lo sucesivo esta providencia se referirá a esta parte como “Ospina Idárraga”.

Esta sociedad igualmente es demandada en reconvención.

Demandada: La p arte demandada es la sociedad comercial Grupo Mayorista S.A. En lo sucesivo, esta providencia se referirá a esta parte como “Grupo Mayorista”.

Esta sociedad igualmente es demandante en reconvención.

1.2. Acuerdo arbitral.

En la cláusula vigésima séptima del contrato de arrendamiento de inmueble

Esta sociedad igualmente es demandante en reconvención.

1.2. Acuerdo arbitral.

En la cláusula vigésima séptima del contrato de arrendamiento de inmueble con destinación comercial, suscrito el día 16 de julio de 2006, objeto de la controversia sometida a decisión de los árbitros, consta la cláusula compromisoria que es del siguiente tenor:

"VIGÉSIMA SÉPTIMA.- CLÁUSULA COMPROMISORIA: Las controversias que ocurran entre las partes, originadas en las obligaciones y derechos emanados del presente Contrato, se resolverán por un Tribunal de Arbitramento conformado por tres (3) árbitros designados por la Cámara de Comercio de Cali, que se sujetará a lo dispuesto en el Decreto 2279 de 1989 y en la Ley 23 de 1991 o las normas que los sustituyan. El proceso arbitral se llevará a cabo de acuerdo con las siguientes reglas: a) La organización interna del Arbitramento se sujetará a l as reglas previstas para el efecto por el Centro de Arbitraje y Conciliación Mercantil de la Cámara de Comercio de Cali. b) Los árbitros decidirán en derecho. c) El Arbitramento funcionará en Cali, en el Centro de Arbitraje y Conciliación Mercantil de la Cámara de Comercio de esta ciudad.

PARAGRAFO: En lo no previsto en este artículo, los árbitros se sujetarán a las disposiciones del Código de Comercio que regulan el Arbitramento Mercantil.”Página 5 de 37

2. Trámite de instalación del tribunal arbitral.

Los Árbitros Santi ago Cruz Mantilla, Jose Vicente Zapata Lugo y Sofía Stroh

disposiciones del Código de Comercio que regulan el Arbitramento Mercantil.”Página 5 de 37

2. Trámite de instalación del tribunal arbitral.

Los Árbitros Santi ago Cruz Mantilla, Jose Vicente Zapata Lugo y Sofía Stroh Kaufman fueron designados por sorteo (archivo No. 3 - Actuación del Centro), a quienes se les comunicó la designación y la aceptaron oportunamente (archivos 5, 5.1, 5.2, 7, 7.1, 7.2, 11, 11.1, y 11 .2 - Actuación del Centro), habiéndose además surtido oportunamente el deber de información sin pronunciamiento alguno de las partes (archivos 5.3, 7.3, 8, 8.1, 9.1, 11.3, 14, 14.1, 15 y 15.1 - Actuación del Centro).

Previas las citaciones correspondiente s por parte del Centro de Arbitraje y Conciliación de la Cámara de Comercio de Cali, el Tribunal Arbitral se instaló el 26 de octubre del año 2021 (Acta No. 1, archivo 19 del expediente); asumió competencia para adelantar los trámites iniciales del proceso e inadmitió la demanda arbitral mediante Auto No. 2, según consta en el Acta N° 1 mencionada.

En dicha audiencia fue designado como presidente el Árbitro Santiago Cruz Mantilla y como secretaria la Abogada Elizabeth Torrente Cardona, quien aceptó el car go y en la misma audiencia se corrió traslado de su deber de información, sin pronunciamiento alguno por los apoderados de las partes.

Subsanada la demanda, el Tribunal la admitió mediante Auto No. 3 del 5 de

aceptó el car go y en la misma audiencia se corrió traslado de su deber de información, sin pronunciamiento alguno por los apoderados de las partes.

Subsanada la demanda, el Tribunal la admitió mediante Auto No. 3 del 5 de noviembre de 2021 (Acta No. 2, archivo 18 del expediente) y ordenó notificarla y correr traslado de la misma a Grupo Mayorista. En la misma providencia el Tribunal negó el decreto de la medida cautelar solicitada por Ospina Idárraga que fue solicitada con posterioridad a la presentación de la demanda.

3. Trámite arbitral.

3.1. La demanda arbitral.

El 1 de septiembre de 2021 Ospina Idárraga por intermedio de apoderado especial presentó ante el Centro de Conciliación, Arbitraje y Amigable Composición de la Cámara de Comercio de Cali una demanda arbitral con el fin de dirimir sus controversias con Grupo Mayorista, relativas a la terminación del contrato de arrendamiento de inmueble con destinación comercial, suscrito el día 16 de julio de 2006 (Archivo 0 del expediente).

3.2. Notificación del auto admisorio de la demanda.

La secretaria del tribunal, el día 8 de noviembre de 2021, procedió a notificar electrónicamente a Grupo Mayorista el auto admisorio de la demanda arbitral (archivo 21 del expediente).

3.3. Contestación de la demanda principal.

El 7 de diciembre de 2021 Grupo Mayorista contestó la demanda en tiempo, se opuso expresamente a las pretensiones y a los hechos en ella contenidos, propuso excepciones de mérito y pidió pruebas. Grupo Mayorista no objetó el

El 7 de diciembre de 2021 Grupo Mayorista contestó la demanda en tiempo, se opuso expresamente a las pretensiones y a los hechos en ella contenidos, propuso excepciones de mérito y pidió pruebas. Grupo Mayorista no objetó el juramento estimatorio (archivo 27 del expediente).

3.4. La demanda de reconvención.

En la misma fecha en que se contestó la demanda Grupo Mayorista presentó demanda de reconvención (archivo 28 del expediente) en contra de OspinaPágina 6 de 37

Idárraga con la finalidad de que se declare el incumplimiento del contrato de arrendamiento y que se condene en perjuicios al demandado en reconvención.

Para la admisión de la demanda de reconvención, el Tribunal analizó que, si bien bajo el numeral 6 del artículo 384 del Código General del Proceso en el proceso de restitución de i nmueble arrendado es inadmisible la demanda de reconvención, so pena de su rechazo de plano por auto que no admite recursos, esa norma no es aplicable a este caso en cuanto éste es un proceso arbitral que se rige bajo las normas procesales aplicables (el R eglamento de Arbitraje junto con la Ley 1563 de 2012). El artículo 21 de la Ley 1563 de 2012 señala que es procedente la demanda de reconvención pero no las excepciones previas ni los incidentes.

3.5. Notificación del auto admisorio de la demanda de la demand a de reconvención.

La secretaria del tribunal, el día 29 de diciembre de 2021, procedió a notificar electrónicamente a Ospina Idárraga el auto admisorio de la demanda de reconvención (archivo 36 del expediente).

reconvención.

La secretaria del tribunal, el día 29 de diciembre de 2021, procedió a notificar electrónicamente a Ospina Idárraga el auto admisorio de la demanda de reconvención (archivo 36 del expediente).

3.6. Contestación de la demanda de reconvención.

El 26 de enero de 2022 Ospina Idárraga contestó en tiempo la demanda de reconvención que le fue notificada, se opuso expresamente a las pretensiones y a los hechos en ella contenidos, propuso excepciones de mérito contra las pretensiones y pidió prueba s. Ospina Idárraga no objetó el juramento estimatorio (archivo 37 del expediente).

3.7. Traslado conjunto de las excepciones y oposiciones.

El día 7 de febrero de 2022 Ospina Idárraga se pronunció oportunamente frente a las excepciones de mérito formuladas r especto de la demanda principal y el día 9 de febrero de 2022 Grupo Mayorista se pronunció oportunamente frente a las excepciones de mérito formuladas respecto de la demanda de reconvención (archivos 38, 38 A al 38H y 39 y 39 A del expediente).

3.8. Audiencia de conciliación y fijación de gastos del proceso.

El día 8 de marzo de 2022 se celebró la audiencia de conciliación, la cual se declaró fallida y, por lo tanto, se dispuso a continuar con el presente trámite arbitral, motivo por el cual el Tribunal fijó l as sumas de gastos y honorarios a cargo de las partes (Acta No. 7, archivo 40 del expediente).

3.9. Consignación de los honorarios y gastos del Tribunal.

arbitral, motivo por el cual el Tribunal fijó l as sumas de gastos y honorarios a cargo de las partes (Acta No. 7, archivo 40 del expediente).

3.9. Consignación de los honorarios y gastos del Tribunal.

Dentro de la oportunidad prevista en el inciso primero del artículo 27 de la Ley 1563 de 2012, las partes efectuaron la consignación de los valores correspondientes a cada una de ellas, de los gastos y honorarios fijados para el funcionamiento de este arbitraje.

3.10. Primera audiencia de trámite.

La primera audiencia de trámite se celebró el 20 de abril de 2022 (acta No. 9). En ella se leyeron la cláusula compromisoria, las pretensiones de la demanda principal y de reconvención, y se asumió competencia para conocer y decidir las cuestiones sometidas por las partes. Así mismo, se fijó el término de duración del proceso arbitral en ocho (8) meses, de conformidad con el artículoPágina 7 de 37

10 del Decreto 491 de 2020 , se resolvió sobre las pruebas solicitadas por las partes y se declaró finalizada la primera audiencia de trámite.

3.11. Indicación de la cuantía y del juramento estimat orio tanto en la demanda principal como en la de reconvención.

En la demanda principal la parte demandante estimó bajo juramento la cuantía de sus pretensiones en la suma de $80.059.186, estimación que no fue objetada por Grupo Mayorista.

En la demanda d e reconvención la parte demandante estimó bajo juramento la cuantía de sus pretensiones en la suma de $126.002.182, estimación que no

objetada por Grupo Mayorista.

En la demanda d e reconvención la parte demandante estimó bajo juramento la cuantía de sus pretensiones en la suma de $126.002.182, estimación que no fue objetada por Ospina Idárraga.

3.12 Audiencias.

El Tribunal sesionó durante este proceso arbitral en 18 audiencias, incluyendo la audiencia de Laudo.

4. Término de duración del proceso.

Según lo dispuesto por l as partes en la cláusula compromisoria y el artículo 10 del Decreto 491 de 2020 , el término de este proceso arbitral es de ocho (8) meses, contado a partir de la te rminación de la primera audiencia de trámite, sin perjuicio de las prórrogas, suspensiones o interrupciones que puedan presentarse en su desarrollo.

Como la primera audiencia de trámite se cumplió el 14 de abril de 2022, y existió un primer periodo de suspensión entre el 13 de julio y el 20 de agosto de 2022 (39 días comunes de suspensión), el término del proceso se extiende hasta 22 de enero de 2023 lo que significa que este Laudo se profiere dentro de la oportunidad legal.

5. Presupuestos procesales.

Antes de entrar a decidir sobre las diferencias surgidas entre las partes, el Tribunal Arbitral procedió a examinar si se reúnen los presupuestos procesales, que son los requisitos necesarios para la validez del proceso y el ejercicio de la facultad de administrar justicia.

5.1. Capacidad para ser parte y comparecer al proceso.

Quienes comparecieron al proceso tienen plena capacidad legal para ser parte en este proceso, además que tienen capacidad procesal para actuar y ejercer

facultad de administrar justicia.

5.1. Capacidad para ser parte y comparecer al proceso.

Quienes comparecieron al proceso tienen plena capacidad legal para ser parte en este proceso, además que tienen capacidad procesal para actuar y ejercer todos los actos adjetivos autorizados por la ley.

Se trata de dos personas jurídicas, debidamente constituidas e inscritas en el registro mercantil, que comparecieron al proceso por conducto de sus apoderados judiciales, debidamente facultados, y a quienes le confirieron poder los representantes legales de las partes.

5.2. Demandas en forma.

Como se resolvió en la etapa precedente, el Tribunal encontró que tanto la demanda principal como la de reconvención, reunieron las distintas exigencias normativas y los requisitos formales establecidos en la normatividad procesal,Página 8 de 37

de ahí que las hubiere admitido y hubiere dado el traslado correspondiente para su contradicción.

Así mismo, no se observó y tampoco se advierte ahora circunstancia alguna que dé lugar a ineptitud de las demandas como tampoco se advierten deficiencias en la formulación de las pretensiones y de la definición de la causa pretendi, que impidieran al Tribunal un pronunciamiento de fondo respecto de estas.

5.3. Competencia del tribunal arbitral.

El artículo 116 de la Constitución Pol ítica1 habilitó expresamente la posibilidad de conferir facultades temporales a los particulares para que, en condición de árbitros, impartieran justicia y ejercieran funciones de naturaleza jurisdiccional. Fue así como se previó constitucionalmente el arb itraje como mecanismo heterocompositivo de solución de conflictos, sobre el cual se precisó en el

árbitros, impartieran justicia y ejercieran funciones de naturaleza jurisdiccional. Fue así como se previó constitucionalmente el arb itraje como mecanismo heterocompositivo de solución de conflictos, sobre el cual se precisó en el artículo 1º de la Ley 1563 de 2012, lo siguiente:

“El arbitraje es un mecanismo alternativo de solución de conflictos mediante el cual las partes defieren a árbitros la solución de una controversia relativa a asuntos de libre disposición o aquellos que la ley autorice.

El arbitraje se rige por los principios y reglas de imparcialidad, idoneidad, celeridad, igualdad, oralidad, publicidad y contradicción.

El laudo arbitral es la sentencia que profiere el tribunal de arbitraje. El laudo puede ser en derecho, en equidad o técnico.”

Para el caso concreto, los contratantes decidieron de manera expresa detraer sus diferencias del conocimiento y decisión de la justi cia ordinaria provista por el Estado y, en su lugar, mediante la suscripción del pacto arbitral, a manera de cláusula compromisoria, convinieron, en la cláusula vigésima séptima del contrato de arrendamiento de inmueble con destinación comercial suscrito e l día 16 de julio de 2006, que las controversias surgidas emanadas del contrato, serían sometidas a la decisión de árbitros. Reza textualmente dicha cláusula:

"VIGÉSIMA SÉPTIMA.- CLÁUSULA COMPROMISORIA: Las controversias que ocurran entre las partes, ori ginadas en las obligaciones y derechos emanados del presente Contrato, se resolverán por un Tribunal de Arbitramento conformado por tres

"VIGÉSIMA SÉPTIMA.- CLÁUSULA COMPROMISORIA: Las controversias que ocurran entre las partes, ori ginadas en las obligaciones y derechos emanados del presente Contrato, se resolverán por un Tribunal de Arbitramento conformado por tres (3) árbitros designados por la Cámara de Comercio de Cali, que se sujetará a lo dispuesto en el Decreto 2279 de 1989 y en la Ley 23 de 1991 o las normas que los sustituyan. El proceso arbitral se llevará a cabo de acuerdo con las siguientes reglas: a) La organización interna del Arbitramento se sujetará a las reglas previstas para el efecto por el Centro de Arbitraje y Conciliación Mercantil de la Cámara de Comercio de Cali. b) Los árbitros decidirán en derecho. c) El Arbitramento funcionará en Cali, en el Centro de Arbitraje y Conciliación Mercantil de la Cámara de Comercio de esta ciudad.

PARAGRAFO: En lo no previsto en e ste artículo, los árbitros se sujetarán a las disposiciones del Código de Comercio que regulan el Arbitramento Mercantil.”

El pacto arbitral así acordado precisa el alcance de la habilitación que las partes han convenido para que sus controversias, para q ue todas sean

1 Art. 116, Constitución Política: “ La Corte Constitucional, la Corte Suprema de Justicia, el Consejo de Estado, la Comis ión Nacional de Disciplina Judicial, la Fiscalía General de la Nación, los Tribunales y los Jueces, administran Justicia. También lo hace la Justicia Penal Militar. El Congreso ejercerá determinadas funciones judiciales. Excepcionalmente la ley podrá atrib uir función jurisdiccional en materias precisas a determinadas

los Tribunales y los Jueces, administran Justicia. También lo hace la Justicia Penal Militar. El Congreso ejercerá determinadas funciones judiciales. Excepcionalmente la ley podrá atrib uir función jurisdiccional en materias precisas a determinadas autoridades administrativas. Sin embargo no les será permitido adelantar la instrucción de sumarios ni juzgar delitos. Los particulares pueden ser investidos transitoriamente de la función de a dministrar justicia en la condición de jurados en las causas criminales, conciliadores o en la de árbitros habilitados por las partes para proferir fallos en derecho o en equidad, en los términos que determine la ley. ”Página 9 de 37

conocidas por un Tribunal de Arbitraje, pues, en primer lugar, expresa el convenio de renunciar al juez natural o dispuesto por Rama Judicial a cargo del Estado y, en segundo término, concentra o determina las controversias que las partes qui sieron poner en consideración de la justicia arbitral, siendo su libre determinación la que definió las materias sobre las cuales se pronunciará el Tribunal y que en todo tratan asuntos de libre disposición o autorizados por la ley que atienden los límites fijados en el ordenamiento jurídico.

Aunado a lo anterior, las partes comparecieron al proceso con plena aceptación del pacto arbitral. En ningún momento del proceso las partes objetaron o elevaron reproches frente a la competencia del Tribunal o al proc edimiento arbitral seguido por el Tribunal (establecido en el Reglamento del Centro de Conciliación, Arbitraje y Amigable de Composición de la Cámara de Comercio de Cali en concordancia con la Ley 1563 de 2012) .

Las controversias objeto de este proceso tienen contenido patrimonial, son

Conciliación, Arbitraje y Amigable de Composición de la Cámara de Comercio de Cali en concordancia con la Ley 1563 de 2012) .

Las controversias objeto de este proceso tienen contenido patrimonial, son susceptibles de transacción, y las partes son plenamente capaces para transigir y disponer sobre las mismas.

5.4. Oportunidad para presentar la acción.

Encuentra el Tribunal que las reclamaciones presentadas tanto en la deman da principal como en la demanda de reconvención fueron oportunas. La demanda principal fue presentada el 1 de septiembre de 2021 apenas 1 mes y 15 días después del 15 de julio de 2021, fecha en la cual, como se verá, Grupo Mayorista se abstuvo de restituir en favor de Ospina Idárraga el bien inmueble arrendado. Así las cosas, el tiempo transcurrido entre la materialización de los hechos que derivaron en la disputa que hoy se resuelve, y la presentación de la demanda están dentro de las normas de caducidad o prescripción aplicables.

6. La controversia y los problemas jurídicos.

6.1. Introducción.

La controversia que genera la atención de este Tribunal se origina en la solicitud de convocatoria presentada por la sociedad Ospina Idárraga en aras de dirimir las cont roversias que manifiesta surgieron con Grupo Mayorista, ambas domiciliadas en la ciudad de Santiago de Cali, Departamento del Valle del Cauca.

El motivo de la disputa planteada por la sociedad Ospina Idárraga se contrae a un contrato de arrendamiento de inmueble con destinación comercial ubicado en la Carrera 7 No. 13 -57 y No. 13 -69 de la referida ciudad. Como se detalla

El motivo de la disputa planteada por la sociedad Ospina Idárraga se contrae a un contrato de arrendamiento de inmueble con destinación comercial ubicado en la Carrera 7 No. 13 -57 y No. 13 -69 de la referida ciudad. Como se detalla más adelante, la parte demandante considera que, a pesar de haber cumplido con la carga contractual de efectuar oportuna, correcta y mot ivadamente el desahucio exigido al tenor de las disposiciones legales vigentes y lo estipulado en el respectivo contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, la parte demandada incumplió con la obligación de restituir el inmueble como lo tenía establecido el acuerdo contractual.

Dado el argumentado incumplimiento, solicita la parte demandante que se declare: (i) la terminación del contrato de arrendamiento suscrito el 15 de julio de 2006 y (ii) el incumplimiento de lo pactado en el contrato de arre ndamiento en cuanto a la restitución del inmueble al vencimiento del contrato, al tiempo que (iii) se condene a la parte demandada a restituir el inmueble, (iv) se ordene la práctica de diligencia de entrega del inmueble arrendado, (v) se condene a la parte demandada en costas y gastos que se origen como consecuencia delPágina 10 de 37

proceso, (vi) se condene a la parte demandada en al pago de perjuicio económicos y materiales derivados del argumentado incumplimiento del contrato y (vii) se condene a la parte demandada a l pago de la suma $74.068.980 equivalente al duplo del canon mensual de arrendamiento como pena pactada por el incumplimiento del contrato de arrendamiento.

contrato y (vii) se condene a la parte demandada a l pago de la suma $74.068.980 equivalente al duplo del canon mensual de arrendamiento como pena pactada por el incumplimiento del contrato de arrendamiento.

Ahora bien, con ocasión de la presentación de la demanda antes indicada, la parte demandada proce dió en término a dar respuesta y excepcionar argumentando que consideraba que la parte demandante no se encontraba legitimada para demandar en atención a que no era la propietaria del inmueble objeto del contrato de arrendamiento. Así mismo, luego de pronu nciarse en relación con los hechos, se opuso a las condenas solicitadas por la parte demandante y presentó como excepciones de mérito las de: (i) carencia de legitimación del demandante para demandar, (ii) invalidez de los documentos de desahucio, (iii) ca rencia de causa para demandar, (iv) mejoras y reparaciones necesarias hechas al inmueble (art. 384 C.G. del P. #4) art. 522 del C. de Co. Indemnizaciones, (v) ausencia de prueba sobre la necesidad de las reconstrucciones que se deben realizar en el local objeto de discusión, y (vi) excepción de mérito de simulación de causal de terminación del contrato de arrendamiento.

Adicionalmente, encontrándose también en término, la parte demandada presentó demanda de reconvención en contra de la sociedad Ospina Idá rraga, planteando como pretensiones de la misma: (i) que se declare el incumplimiento de la sociedad Ospina Idárraga de las obligaciones del contrato de arrendamiento, (ii) que con base en la declaración anterior se condene a la sociedad Ospina Idárraga al pago del duplo del precio mensual del

incumplimiento de la sociedad Ospina Idárraga de las obligaciones del contrato de arrendamiento, (ii) que con base en la declaración anterior se condene a la sociedad Ospina Idárraga al pago del duplo del precio mensual del arrendamiento vigente al momento del incumplimiento el cual estima en $76.001.182, (iii) que además se declare la obligación de pagar la suma indemnizatoria que determine el dictamen pericial que indica se aportará en el momento oportuno y (iv) que consecuentemente se condene en costas y agencias en derecho a la sociedad arrendadora y demandada en reconvención.

Por su parte, la sociedad Ospina Idárraga, presentó dos excepciones a la demanda de reconvención, titulándo las: (i) carencia de causa para demandar en reconvención y (ii) temeridad y mala fe.

6.2. Antecedentes fácticos.

El contrato de arrendamiento que origina las diferencias entre las partes de este proceso fue suscrito en la ciudad de Santiago de Cali, Valle del Cauca a los quince (15) días del mes de julio del año dos mil seis (2006) documentándose como un Contrato de Arrendamiento de Inmueble con Destinación Comercial. Como arrendadores iniciales del citado contrato figuraban (i) Ruth Sánchez identificada con c édula de ciudadanía número 38.992.988, (ii) Carlos Andrés Mejía Sánchez identificado con cédula de ciudadanía número 94.495.843, (iii) Dora Mercedes Mejía Sánchez identificada con cédula de ciudadanía número 31.572.751 y (iv) María Ruth Mejía Sánchez identificada con cédula de ciudadanía número 38.561.943. Como arrendataria

con cédula de ciudadanía número 31.572.751 y (iv) María Ruth Mejía Sánchez identificada con cédula de ciudadanía número 38.561.943. Como arrendataria al momento de suscripción del citado contrato de arrendamiento figuraba la sociedad Distribuciones Centromoda S.A. identificada con NIT. 900.034692 -8. La dirección definida de los inmue bles objeto de arrendamiento por las partes al momento de entrar en el negocio jurídico fue la Carrera 7 No. 13 -57 y No. 13-69.

Como se detallará más adelante, sostiene la parte demandante que, con fecha efectiva 15 de julio de 2021 terminó el citado cont rato, previo desahucio que argumenta haber efectuado conforme a lo estipulado en el mismo contrato y losPágina 11 de 37

artículos 518 numeral 3 y 520 del Código de Comercio, explicando que el inmueble sería objeto de reconstrucción por lo que debía ser desocupado. En su contestación, la parte demandada Grupo Mayorista plantea, entre otros aspectos, que la parte demandante no tenía legitimación por activa para demandar y que por el contrario el contrato no ha terminado y permanece vigente a la fecha.

6.3. Descripción de las principales cláusulas del contrato de arrendamiento.

En atención al debate jurídico que se presenta ante este Tribunal resulta esencial precisar adicionalmente las principales cláusulas que las partes del pluricitado contrato de arrendamiento tuvieron a bien pactar.

6.3.1. El objeto del contrato, contenido en la cláusula primera del mismo fue definido así:

"PRIMERA.- OBJETO DEL CONTRATO: Mediante el presente contrato LOS

pluricitado contrato de arrendamiento tuvieron a bien pactar.

6.3.1. El objeto del contrato, contenido en la cláusula primera del mismo fue definido así:

"PRIMERA.- OBJETO DEL CONTRATO: Mediante el presente contrato LOS ARRENDADOR