CCO BAQ - 2017-03-06 LAUDO CONTEMAQ LIMITADA Vs CONSTRUCCIONES MARVAL S.A

L

REPUBLICA DE COLOMBIA

CÁMARA DE COMERCIO DE BARRANQUILLA

TRIBUNAL DE ARBITRAMENTO

CONTEMAQ LIMITADA contra

CONTRUCCIONES MARVAL S.A.

SEDE: CENTRO DE CONCILIACIÓN Y ARBITRAJE DE LA

CÁMARA DE COMERCTO DE BARRANQUILLA

CARRERA 56 Nº 74 179

TELF (095) 3303922 FAX: (095) 3682270

BARRANQUIUA, COLOMBIA

ACTA Nº 12

En el Distrito Especial, Industrial y Portuario de Barranquilla, el 6 de marzo de 2017 se constituyó en audiencia el Tribunal integrado por el doctor Arnaldo Mendoza Torres ( árbitro único en compañía de la Dra. Sandra Aristizábal Ramírez secretaria quienes se reúnen en presencia de las partes, con el fin de practicar audiencia de alegatos que fuera ordenada en auto No. 11 de fecha 9 de febrero de 2017 Se encuentra presente, el doctor JORGE BOLIVAR BERDUGO, como apoderado de la parte convocante y la doctora INGRID ASTRID HERNANDEZ LUNAS, como apoderada de la parte convocada. Inicia su intervención el Dr JORGE BOLIVAR BERDUGO quien lee sus alegatos y los aporta al expediente. Posteriormente, la doctora INGRID ASTRID HERNANDEZ LUNAS lee sus alegatos y los aporta también al expediente.

AUTO Nº 13

Conforme con lo anterior, procederá el Tribunal a fijar fecha para audiencia de laudo. En consecuencia se,•

TRIBUNAL DE ARBITRAMENTO

CONTEMAQ LIMITADA CONTRA CONTRUCCIONES MARVAL S.A.

RESUELVE

Conforme con lo anterior, procederá el Tribunal a fijar fecha para audiencia de laudo. En consecuencia se,•

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CONTEMAQ LIMITADA CONTRA CONTRUCCIONES MARVAL S.A.

RESUELVE

l. Fijar como fecha el día 17 de marzo 2017 a las 10:00 a.m., para que tenga lugar audiencia de laudo. Tal audiencia se realizará en el Centro de Conciliación y Arbitraje de la Cámara de Comercio de Barranquilla, ubicado en la carrera 56 # 74179. La anterior providencia se notifica en audiencia a las partes. JOR ()1!;-tJfiU¿[ c.c.fifiog Apoderado Contemaq Limitada

RISTIZABAL RAMIREZ

Secretaria IN ,fi.,...,_,,. H ANDEZ LUNAS e.e. s.2 .723 Apoder da Construcciones Marval S.A. Página 2 de 2CJ

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CONTEMAQ LIMITADA contra

CONTRUCCIONES MARVAL S.A.

SEDE: CENTRO DE CONCIUA□ÓN Y ARBITRAJE DE LA

CÁMARA DE COMERCIO DE BARRANQUILLA

CARRERA 56 Nº 74 179

TELF (095) 3303922 FAX: (095) 3682270

BARRANQUILLA, COLOMBIA LAUDO ARBITRAL Distrito Especial, Industrial y Portuario de Barranquilla, 17 de marzo de dos mil diecisiete (2017). Encontrándose surtidas en su totalidad las actuaciones procesales previstas en la ley

BARRANQUILLA, COLOMBIA LAUDO ARBITRAL Distrito Especial, Industrial y Portuario de Barranquilla, 17 de marzo de dos mil diecisiete (2017). Encontrándose surtidas en su totalidad las actuaciones procesales previstas en la ley 1563 de 2012, así como las del reglamento de arbitraje del Centro de Conciliación y Arbitraje de la Cámara de Comercio de Barranquilla, para la debida instrucción del trámite arbitral, y siendo la fecha señalada para llevar a cabo la audiencia de fallo, el Tribunal de Arbitramento profiere en Derecho, el Laudo conclusivo del proceso arbitral convocado para dirimir las diferencias surgidas entre CONTEMAQ LIMITADA Y

CONTRUCCIONES MARVAL S.A.

CAPÍTULO PRIMERO

I.- ANTECEDENTES<

TRIBUNAL DE ARBITRAMENTO CONTEMAQ LIMITADA CONTRA CONTRUCCIONES MARVAL S.A. 1.- El objeto de la controversia.

La controversia que se decide mediante el presente Laudo, tiene como origen las diferencias surgidas con ocasión de los contratos surgidos de la oferta de compraventa No. 98154-002 suscrita por las partes el 30 de septiembre de 2014 y su aceptación de la misma fecha. 2.- El pacto arbitral. El convenio arbitral consignado en la oferta de compraventa que originó el presente proceso arbitral, tiene el siguiente texto: 'CLÁUSULA COMPROMISORIA Las diferencias del contrato que surja con la expedición de la orden de compra, se someterán a decisión arbitral en la ciudad de BARRANQUILLA en el centro de conciliación y arbitraje de la Cámara de Comercio de esa ciudad cuyo fallo será en derecho y se someterá

de compra, se someterán a decisión arbitral en la ciudad de BARRANQUILLA en el centro de conciliación y arbitraje de la Cámara de Comercio de esa ciudad cuyo fallo será en derecho y se someterá tanto en su conformación como en su desarrollo a las reglas internas del respectivo centro. II.- EL TRÁMITE DEL PROCESO ARBITRAL 2.1.- La convocatoria de Tribunal Arbitral Con el lleno-de los requisitos formales y mediante escrito presentado ante el Centro de Conciliación y Arbitraje de la Cámara de Comercio de Barranquilla, la parte demandante, la sociedad CONTEMAQ LIMITAOA, por conducto de apoderado judicial designado para tal fin, presentó el primero (1) de septiembre de 2016, escrito contentivo de la convocatoria a un Tribunal de Arbitramento, con lo que se dio inicio al presente proceso arbitral, dirigiendo sus pretensiones contra la sociedad

CONSTRUCCIONES MARVAL S.A.

Página 2 de 22i o TRIBUNAL DE ARBITRAMENTO CONTEMAQ UMITADA CONTRA CONTRUCCIONES MARVAL S.A. 2.2.- Designación de los árbitros e instalación del Tribunal Segun consta en acta1 del 8 de septiembre de 2016, las partes designaron al doctor Arnaldo Mendoza Torres como ARBITRO UNICO, quien profiere el presente laudo. En audiencia de instalación segun acta2 del 28 de septiembre de 2016, el árbitro designado, declaró legalmente instalado el Tribunal de Arbitramento, designando como secretaria a la doctora Sandra Aristizabal Ramirez, mediante auto notificado en audiencia a las partes el cual quedó en firme. 2.3.- La Demanda Arbitral Mediante auto No. 23 el Tribunal inadmitió la demanda arbitral y concedió el término

secretaria a la doctora Sandra Aristizabal Ramirez, mediante auto notificado en audiencia a las partes el cual quedó en firme. 2.3.- La Demanda Arbitral Mediante auto No. 23 el Tribunal inadmitió la demanda arbitral y concedió el término legal para que fuera subsanada. La parte convocante, con base en lo señalado por el Tribunal, subsanó su demanda oportunamente y posteriormente, mediante acta No. 34 y en auto No. 3 de fecha 7 de octubre de 2016, el Tribunal admitió la demanda arbitral. 2.3.1Los Hechos en que se fundamenta la Demanda Arbitral Los hechos narrados por la parte convocante, se sintetizan así: La empresa CONTEMAQ LIMITADA pagó a CONSTRUCCIONES MARVAL S.A. la suma de $19.100.000, por concepto de 'separación' para la compra de una oficina en el proyecto Centro Empresarial Torres del Atlántico. 1FI. 44 al 45 2FI. 80 a 82 3 Fl. 90 al 92 4 FI. 98 al 100 Página 3 de 22f_ i l

TRIBUNAL DE ARBITRAMENTO

CONTEMAQ LIMITADA CONTRA CONTRUCCIONES MARVAL S.A.

Entre CONTEMAQ LIMITADA y CONSTRUCCIONES MARVAL S.A. se suscribió el contrato de compraventa No. 98154-002 con fecha 30 de septiembre de 2014, cuyo objeto fue la promesa de compraventa de la oficina No. 512 del edificio Centro Empresarial Torres de Atlántico. CONSTRUCCIONES MARVAL S.A. se comprometió en el numeral 2 de las obligaciones del Oferente del contrato a 'Entregar el inmueble con los correspondientes servicios

Empresarial Torres de Atlántico. CONSTRUCCIONES MARVAL S.A. se comprometió en el numeral 2 de las obligaciones del Oferente del contrato a 'Entregar el inmueble con los correspondientes servicios públicos con que cuenta esa unidad, conforme la descripción contenida en las Especificaciones Técnicas que forman parte como aneo de esta oferta' Así mismo, se comprometió a entregar la oficina objeto del contrato de compraventa el día 15 de mayo de 2015, 'Quince meses después de la fecha del compromiso la entidad no ha cumplido con su compromiso' A la fecha que se presenta la solicitud de conformación del Tribunal, CONTEMAQ LIMITADA ha pagado a CONSTRUCCIONES MARVAL S.A. la suma de $128.095.870, por concepto de cuota inicial de la oficina prometida en venta en el contrato firmado por las partes. 'Las partes firmantes del CONTRATO DE COMPRAVENTA cuya resolución se demanda, firmaron UNA CLAUSULA PENAL que señala. 'Para garantica el cumplimiento de las obligaciones y deberes obligados del contrato que surja con ocasión de esta oferta, en caso de mora, inejecución, o ejecución parcial de cualquiera de las obligaciones consagradas o derivadas del mismo, la parte que incumplió o se allanó a cumplir tiene derecho a exigir de quien incumplió la suma de $41.100.000, a título de pena, sin perjuicio de que pueda exigir el cumplimiento de la obligación principal y el resarcimiento de los perjuicios que superen la suma de dinero sin necesidad de requerimientos previos o constituciones en mora a los cuales renuncian las partes en su reciproco beneficio' Página 4 de 22l 0

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requerimientos previos o constituciones en mora a los cuales renuncian las partes en su reciproco beneficio' Página 4 de 22l 0 TRIBUNAL DE ARBITRAMENTO CONTEMAQ UMITADA CONTRA CONTRUCCIONES MARVAL S.A. 2,3,2,- Lo que se pretende con la demanda arbitral Las pretensiones elevadas por la parte convocante, literalmente son las siguientes: 'PRIMERO, Que el Tribunal de Arbitramento declare que CONSTRUCCIONES MARVAL S.A. incumplió el CONTRATO DE PROMESA DE COMPRAVENTA firmado con la EMPRESA CONTEMAQ LIMITADA, de la ciudad de Barranquilla el día 30 de septiembre de 2014. SEGUNDO. Que con base en la anterior declaración se declare resuelto el contrato. TERCERO. Con base en lo anterior el Tribunal de Arbitramento de CAMARA DE COMERCIO DE BARRANQUILLA, condene y ordene a la empresa CONSTRUCCIONES MARVAL S.A. devolver a la empresa CONTEMAQ LIMITADA la suma de $128.095.800 (CIENTO VEINTIOCHO MILLONES NOVENTA Y CINCO MIL OCHOCIENTOS PESOS m/I (sic), suma que fue entregada por la convocante a la convocada por concepto de cuota inicial del bien inmueble objeto del litigio. CUARTO, Se condene y ordene a la empresa CONSTRUCCIONES MARVAL S.A. pagar a CONTEMAQ LTDA, la suma de $41.700.00 (CUARENTA Y UN MILLONES SETECIENTOS MIL PESOS M/L) por concepto de aplicación de la CLAUSULA PENAL suscrita en contrato de compraventa, teniendo en cuenta que la empresa

CONSTRUCCIONES MARVALR S.A. INCUMPUO EL CONTRATO DE

por concepto de aplicación de la CLAUSULA PENAL suscrita en contrato de compraventa, teniendo en cuenta que la empresa CONSTRUCCIONES MARVALR S.A. INCUMPUO EL CONTRATO DE COMPRAVENTA, pues debió entregar el inmueble objeto del contrato el día 15 de mayo de 2015, como consta en el documento firmado por las partes. QUINTO. Se condene y ordene a la empresa CONSTRUCCIONES MARVAL S.A. pagar a favor de la empresa CONTEMAQ LTDA, la suma de $44.800.000 (CUARENTA Y CUATRO MILLONES OCHOCIENTOS MIL PESOS M/L), por concepto de intereses causados desde el 15 de mayo de 2015, fecha en que debieron haber entregado el inmueble. QUINTO (sic). Se condene a la empresa CONSTRUCCIONES MARVAL S.A al pago de los gastos y costos administrativos, que determinará el Tribunal, causados por la Constitución y funcionamiento del Tribunal de Arbitramento de la Cámara de Comercio de Barranquilla' Página 5 de 22TRIBUNAL DE ARBITRAMENTO CONTEMAQ LIMITADA CONTRA CONTRUCCIONES MARVAL S.A. 2.4.- Contestación a la demanda arbitral y excepciones de mérito. La demanda arbitral fue notif1cada5 a la representante legal y la apoderada de la parte convocada el 7 de octubre de 2016, quien allegó memorial el 2 de noviembre de 2016. En el escrito de contestación de la demanda6 la parte convocada se opuso a la totalidad de las pretensiones, contestó los hechos en que se fundamentó la demanda, aceptando algunos como ciertos e indicando que otros no lo son y ofreciendo seguidamente explicaciones para cada una de sus manifestaciones.

totalidad de las pretensiones, contestó los hechos en que se fundamentó la demanda, aceptando algunos como ciertos e indicando que otros no lo son y ofreciendo seguidamente explicaciones para cada una de sus manifestaciones. En el mismo escrito de contestación de demanda, el apoderado de la convocada formuló las siguientes excepciones: a) Incumplimiento de la oferta de compraventa por el destinatario. b) Ausencia de causa para demandar c) Mora en el pago de las obligaciones pactadas. d) Mala fe de la parte demandante. e) Genérica. La parte demandada mediante correo electrónico de fecha 19 de noviembre de 2016 dio respuesta a la contestación de la demanda y a las excepciones presentadas por la parte convocada. 2.5.-Fijación de los gastos de funcionamiento y honorarios del Tribunal Arbitral.' Trabada íntegramente la relación jurídica procesal entre las partes, el Tribunal procedió a dictar la providencia por medio de la cual fijó los gastos de funcionamiento 5Fls. 102 6Fls. 105 a 147 Página 6 de 22• ( TRIBUNAL DE ARBITRAMENTO CONTEMAQ LIMITADA CONTRA CONTRUCCIONES MARVAL S.A. y honorarios del Tribunal, después de haber declarado fracasada la audiencia de conciliación. Los gastos de funcionamiento del Tribunal y los honorarios de los integrantes del Tribunal, fueron pagados en su totalidad por la parte convocante. No obstante, mediante acta No. 9 de fecha 27 de enero de 2017, se dejó constancia de la entrega del cheque de gerencia por valor de $8.801.428 por parte del convocado al convocante correspondiente al 50% de lo cancelado de más por ésta.

mediante acta No. 9 de fecha 27 de enero de 2017, se dejó constancia de la entrega del cheque de gerencia por valor de $8.801.428 por parte del convocado al convocante correspondiente al 50% de lo cancelado de más por ésta. 2.6.- Primera Audiencia de Trámiteª El Tribunal de Arbitramento fijó fecha para la primera audiencia de trámite la cual inició el 27 de enero de 2016 y finalizó el 9 de febrero de 2017 En su desarrollo se declaró la competencia del Tribunal mediante auto No. 9 del 27 de enero de 2017 el cual no fue objeto de recursos. Seguidamente y mediante auto Nº 10 de esta última fecha, se resolvió sobre las pruebas solicitadas por las partes. 2,7 - Pruebas practicadas Las pruebas pedidas por las partes y decretadas mediante auto Nº 10 ya mencionado, en el curso de la primera audiencia de trámite, fueron practicadas en su totalidad, con el cumplimiento del debido proceso de la siguiente manera: 7Fls. 175 a 178 8Fls. 192 a 196

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2.7.1Documentales. Al proceso se arrimaron documentos aportados por los apoderados de las partes con la presentación de la demanda, y su contestación. También se arrimaron al expediente documentos en desarrollo de la práctica del interrogatorio de parte. 2.7 .2.- Pruebas de oficio El Tribunal ordenó de oficio, el interrogatorio de parte de los representantes legales de las sociedades demandante y demandada, los cuales fueron practicados el 9 de febrero de 2017

interrogatorio de parte. 2.7 .2.- Pruebas de oficio El Tribunal ordenó de oficio, el interrogatorio de parte de los representantes legales de las sociedades demandante y demandada, los cuales fueron practicados el 9 de febrero de 2017 2.8.- Alegatos de Conclusión. Practicadas las pruebas quedó concluida la instrucción del proceso, por lo que se realizó la audiencia de alegatos de conclusión el día 6 de marzo de 2017 Los apoderados de las partes expusieron oralmente sus alegatos de conclusión y radicaron sendos escritos que recogen sus respectivas intervenciones en audiencia. 3.- Oportunidad para proferir el laudo. El art. 10 de la ley 1563 de 2012 establece: Artículo 10. Término. Si en el pacto arbitral no se señalare término para la duración del proceso, éste será de seis (6) meses, contados a partir de la finalización de la primera audiencia de trámite. Dentro del término de duración del Página 8 de 22. ' TRIBUNAL DE ARBITRAMENTO fiONTEMAQ UMITADA CONTRA CONTRUCCIONES MARVAL S.A. proceso, deberá proferirse y notificarse, incluso, la providencia que resuelve la solicitud de aclaración, corrección o adición. Dicho término podrá prorrogarse una o varias veces, sin que el total de las prórrogas exceda de seis (6) meses, a solicitud de las partes o de sus apoderados con facultad expresa para ello. ( ... )". La cláusula compromisoria del contrato celebrado entre las partes de este proceso, está contenida en la oferta de compraventa suscrita el 3 de septiembre de 2014.

"CLÁUSULA COMPROMISORIA

( ... )". La cláusula compromisoria del contrato celebrado entre las partes de este proceso, está contenida en la oferta de compraventa suscrita el 3 de septiembre de 2014. "CLÁUSULA COMPROMISORIA Las diferencias del contrato que surja con la expedición de la orden de compra, se someterán a decisión arbitral en la ciudad de BARRANQUILLA en el centro de conciliación y arbitraje de la Cámara de Comercio de esa ciudad cuyo fallo será en derecho y se someterá tanto en su conformación como en su desarrollo a las reglas internas del respectivo centro. N La primera audiencia de trámite empezó el 27 de enero de 2016 y terminó el 9 de febrero de 2016. De acuerdo con el art. 10 transcrito, el término de seis (6) meses para proferir el laudo corre a partir de la finalización de la primera audiencia de trámite, por tanto, vencería el 9 de agosto de 2017. CAPÍTULO SEGUNDO CONSIDERACIONES DEL TRIBUNAL Tal como se expresó arriba, la demanda instaurada por la sociedad CONTEMAQ LTDA, incluyó las siguientes pretensiones: "PRIMERO. Que el tribunal de arbitramento declare que CONSTRUCCIONES MARVAL S.A., incumplió el CONTRATO DE PROMESA DE COMPRAVENTA firmado Página 9 de 22TRIBUNAL DE ARBITRAMENTO CONTEMAQ LIMITADA CONTRA CONTRUCCIONES MARVAL S.A. con la EMPRESA CONTEMAQ UMITADA, de la ciudad de Barranqui/la el día 30 de septiembre de 2014. SEGUNDO. Que con base en la anterior declaración se declare resuelto el contrato. TERCERO. Con base en lo anterior el Tribunal de Arbitramento de la CAMARA DE

septiembre de 2014. SEGUNDO. Que con base en la anterior declaración se declare resuelto el contrato. TERCERO. Con base en lo anterior el Tribunal de Arbitramento de la CAMARA DE COMERCIO DE BARRANQUILLA, condene y ordene a la empresa COSTRUCCIONES MARVAL S.A devolver a la empresa CONTEMAQ UMITADA la suma de $128.095.800 (CIENTO VEINTIOCHO MILLONES NOVENTA Y CINCO MIL OCHOCIENTOS PESOS m/I, suma que fue entregada por al convocante a la convocada por concepto de cuota inicial del bien inmueble objeto del litigio. CUARTO. Se condene y ordene a la empresa CONSTRUCCIONES MARVAL S,A, a pagar a CONTEMAQ LTDA, la suma de $44.800.000 (CUARENTA Y CUATRO MILLONES OCHOCIENTOS MIL PESOS M/L}, por concepto de intereses causados desde el 15 de mayo de 2015, fecha en que debieron haber entregado el inmueble. QUINTO. Se condene a la empresa CONSTRUCCIONES MARVAL S.A. al pago de gastos y costos administrativos que determinará el tribunal, causados por la constitución y funcionamiento del Tribunal de Arbitramento de la Cámara de Comercio de Barranquilla ". La sociedad demandada por su parte, al contestar la demanda, se opuso a todas sus pretensiones y propuso las siguientes excepciones: • Incumplimiento de la oferta de compraventa por el destinatario. • Ausencia de causa para demandar. • Mora en el pago de las obligaciones de pago. • Mala fe de la parte demandante, y • La excepción genérica, consistente en que se declare cualquiera que se encuentre probada en el proceso.

• Ausencia de causa para demandar. • Mora en el pago de las obligaciones de pago. • Mala fe de la parte demandante, y • La excepción genérica, consistente en que se declare cualquiera que se encuentre probada en el proceso.

El tribunal admitió su competencia, sobre la base del contenido de la cláusula arbitral, según la cual "Las diferencias del contrato que surja con la expedición de la orden de compra, se someterán a decisión arbitral en la ciudad de BARRANQUILLA en el centro de conciliación y arbitraje de esa ciudad cuyo fallo será en derecho y se someterá tanto en su conformación como en su desarrollo a las reglas internas del respectivo centro"; esto es, en el entendimiento de que la litis no provenía de la oferta de Página 10 de 22• o

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El pago de la cuota inicial tambien aparece listado en la oferta asi: Valor separación: $ 19.100.000. oo, Saldo separación 1: $1.8 00.000.oo y luego 24 cuotas de $6.949.630.oo. Por su parte, la sociedad demandante CONTEMAQ LTDA, suscribió la orden de compraventa, aceptando todos los términos de negociación expresados en la oferta de compraventa. Junto con la oferta se suscribió también por la demandan te, el "FORMATO DE ESPECIFICACIONES TECNICAS DE CONSTRUCCION", Versión 14, de mayo 16 de 2012, en donde se estableció como fecha de entrega estimada, el mes de mayo de 2015, indicándose que la fecha de entrega se definiría a partir de la licencia de construcción y el cumplimiento del punto de equilibrio en ventas.

mayo 16 de 2012, en donde se estableció como fecha de entrega estimada, el mes de mayo de 2015, indicándose que la fecha de entrega se definiría a partir de la licencia de construcción y el cumplimiento del punto de equilibrio en ventas. Todos los documentos a que se_ hace mención, están contenidos en formatos preimpresos preparados por la sociedad demandada. El Tribunal ordenó de oficio, el interrogatorio de los representantes legales de las partes, el cual se cumplió en la fecha y hora establecidas. La representante legal de MARVAL S.A., señora Claudia Avendaño Escarda, preguntada respecto de las condiciones a las que estaba sometido el plazo de entrega del inmue ble en la oferta, señaló que el plazo de mayo de 2015 era un plazo estimado que estaba condicionado a la obtención de la licencia de construcción y a la obtención del punto de equilibrio. Sobre este mismo tema, añadió que la no obtención del punto de equilibrio, indicaba que el proyecto no era viable. El representante legal de la sociedad demandante Sr. Carlos José Archbold Infante, por su parte, al momento de absolver el interrogatorio propuesto por el tribunal, aceptó haber suscrito los documentos mencionados, es decir la aceptación de la oferta y sus anexos y manifestó que con ellos había creído haber celebrado la compraventa. Respecto de los pagos, admitió que al momento de cumplirse el plazo establecidn como fecha de entega estimada, dejó de pagar las cuotas a su cargo con la Página 12 de 22TRIBUNAL DE ARBITRAMENTO CONTEMAQ LIMITADA CONTRA CONTRUCCIONES MARVAL S.A. periodicidad pactada y que luego aceptó una especie de refinanciación de la obligación,

Página 12 de 22TRIBUNAL DE ARBITRAMENTO CONTEMAQ LIMITADA CONTRA CONTRUCCIONES MARVAL S.A. periodicidad pactada y que luego aceptó una especie de refinanciación de la obligación, mediante la cual se le ofreció una rebaja en la cuota mensual sin que hiubiese realizado con posterioridad, abono alguno. Vistas las pruebas documentales y las practicadas de oficio, resultan necesarias algunas reflexiones sobre los pormenores del negocio celebrad o entre las partes: Respecto del punto de equilibrio, aprecia el tribunal que este, es un concetp utilizado dentro de los esquemas de construcción desarrollados mediante la constitución de fiducias inmobiliarias. La fiducia inmobiliaria es un negocio fiduciario cuya finalidad es la "administración de recursos y bienes afectos a un proyecto inmobiliario o a la administración de los recursos asociados al desarrollo y ejecución de dicho proyecto, de acuerdo con las instrucciones señaladas en el contrato"9 El patrimonio autónomo así constituido, se desarrolla a través de una fiducia de preventa, a la cual se vinculan fideicomitentes individuales, para la inversión de sus aportes, durante un término definido en el contrato de fiducia, en el cual el constructor debe alcanzar un punto de equilibrio del proyecto, que corresponde a un porcentaje de ventas también definido previamente, para que, una vez alcanzado este, se entreguen los recursos al constructor para el inicio del proyecto, o en caso contrario, estos se devuelvan a cada aportante con sus rendimientos. La finalidad de estos negocios fiduciarios es entregar a los fideicomitentes individuales unos derechos de área, que finalmente se traducirán en derechos de propiedad sobre el inmueble que pretendían comprar. Es decir, que

rendimientos. La finalidad de estos negocios fiduciarios es entregar a los fideicomitentes individuales unos derechos de área, que finalmente se traducirán en derechos de propiedad sobre el inmueble que pretendían comprar. Es decir, que mediante este procedimiento, el constructor realiza la construcción, financiándola parcialmente con los aportes de los fideicomitentes individuales, los cuales cuentan con la garantía de que los dineros así invertidos, estarán manejados por el patrimonio autónomo quien los entregará al constructor en la medida en que sea necesario para el avance de la construcción, Página 13 de 22TRIBUNAL DE ARBITRAMENTO

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Como quiera que el proyecto objeto de la negociación entre las partes del proceso, no se desarrolló mediante el mecanismo de fiducia, el plazo de entrega del inmueble objeto de la oferta no debía en principio, estafi condicionado a la obtención del punto de equilibrio y, si tal hecho constituía, según afirmó la representnte legal de Marval S.A., un requisito para la viabilidad del proyecto, es claro que la oferta no contenía los elementos esenciales que la docrina y jurisprudencia exigen para que de lugar al nacimiento de un contrato una vez cumplidas las formalidades de este. No obstante, debe aclararse que el recibo de dineros a titulo de cuota inicial, en los terminas señalados en este caso, no alcanza a constituir captación pública de dinero, pues no tiene las caracteristicas que exige la Supfirintendencla Financiera para calificarlo de esa manera. Ahora bien, aun cuando no corresponde al tema litigioso, si cree el tribunal conveniente llamar la atención sobre una práctica que puede inducir al error a quienes

tiene las caracteristicas que exige la Supfirintendencla Financiera para calificarlo de esa manera. Ahora bien, aun cuando no corresponde al tema litigioso, si cree el tribunal conveniente llamar la atención sobre una práctica que puede inducir al error a quienes desconocen las formalidades especiales propias de algunos negocios jurídicos, al celebrarse estos con semejanzas Importantes con otros que se encuentran de moda dentro de la práctica comercial habitual, sin que por ello alcancen la categoría de costumbre mercantil, en cuanto que no cuentan con la respectiva certificación que para ello exige la ley. En efecto, al hablarse de punto de equilibrio en la negociación y establecerlo como factor determinante del plazo, se confunde el tema con los negocios inmobiliarios realizados a través de fiducia y al no estar presente tal figura, es claro también que la forma de pago establecida en los documentos precontratuales implican la participación del comprador en la financiación del proyecto, sin que cuente con la garantía que implica la existencia del patrimonio autónomo antes nombrado. Según el artículo 854 del Código de Comercio, la oferta o propuesta es el proyecto de negocio jurídico que una persona formula a otra y en tales términos, la H. Corte Suprema de Justicia, al comparar la oferta con la invitación a negociar, considera que la primera de ellas, " ... en cuanto reúna /os requisitos allí previstos, además de ser 9 Superintendencia Financiera. Circular Básica Jurídica CE 029 de 2014. Página 14 de 22' • e TRIBUNAL DE ARBITRAMENTO CONTEMAQ LIMITADA CONTRA CONTRUCCIONES MARVAL S.A. irrevocable, da Jugar el nacimiento del contrato, una vez aceptada por el

Página 14 de 22' • e TRIBUNAL DE ARBITRAMENTO CONTEMAQ LIMITADA CONTRA CONTRUCCIONES MARVAL S.A. irrevocable, da Jugar el nacimiento del contrato, una vez aceptada por el destinatario ... "1º· Ahora bien, respecto del perfeccionamiento del contrato que se supone debe surgir de la oferta, también ha aclarado la Corte " ... que, si se está en presencia de contratos en los que se exija una forma específica para su perfeccionamiento -solemnes o reales-, se deberán cumplir, además, las respectivas formalidades ad substantiam actus o deberá haberse verificado la correspondiente entrega de bienes, en su caso".11 Lo anterior concuerda con lo expresado en el artículo 1501 del Código Civil, según el cual, "Se distinguen en cada contrato las cosas que son de su esencia, las que son de su naturaleza, y las puramente accidentales. Son de la esencia de un contrato aquellas cosas, sin las cuales, o no produce efecto alguno, o degeneran en otro contrato diferente¡ son de la naturaleza de un contrato las que no siendo esenciales en él, se entienden pertenecer/e, sin necesidad de una cláusula especial¡ y son accidenta/es a un contrato aquellas que ni esencial ni naturalmente le pertenecen, y que se le agregan por medio de cláusulas especiales". Así, cuando la Corte habla de formalidades "ad substantiam actus", se refiere precisamente a aquellas cosas que resultan de la esencia de los contratos, sin las cuales, o no producen efecto alguno, o degeneran en otro contrato diferente. De esta manera, resulta imperativo indagar que efectos produce la oferta de contrato, aceptada por el destinatario, cuando no se han cumplido las formalidades ad

cuales, o no producen efecto alguno, o degeneran en otro contrato diferente. De esta manera, resulta imperativo indagar que efectos produce la oferta de contrato, aceptada por el destinatario, cuando no se han cumplido las formalidades ad substantiam actus requeridas para que el contrato, objeto de la oferta, se perfeccione. Surge entonces con claridad, que las partes habían iniciado tratativas encaminadas a la compraventa de un inmueble, pues así lo establecen con claridad los documentos aportados y, por otra parte, resulta ser este el objeto social de la demandada. Por otra 1° CSJ. Casación Civil. Sentencia de abril 4 de 2001. Expediente. 5716. Magistrado Ponente Jorge Antonio Castillo Rugeles. 11 CSJ, Casación Clvil, Sentencia de febrero 26 de 2010, Rad. 2001-00418. Magistrado Ponente Arturo Solarte Rodríguez. Página 15 de 22G

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