CCO BAQ - 2022-01- 20 LAUDO GRUPO AEROPORTUARIO DEL CARIBE . Vs YENNY CASTRO MARIN

Page 1 de 14 Tribunal Arbitral Grupo Aeroportuario del Caribe S.A.S. vs Yenny del Socorro Castro Marín

Tribunal de Arbitraje

Grupo Aeroportuario del Caribe S.A.S.

vs

Yenny del Socorro Castro Marín Sede de funcionamiento: Centro de conciliación y arbitraje Cámara de Comercio de Barranquilla Carrera 53 # 106-280 Centro Empresarial Buenavista Tel (5) 3303922

LAUDO ARBITRAL

Distrito Especial, Industrial y Portuario de Barranquilla, veinte (20) de enero de dos mil veintidós (2022).

Surtidas en su totalidad las actuaciones procesales previstas en la Ley 1563 de 2012, así como las del reglamento de arbitraje del Centro de Conciliación y Arbitraje de la Cámara de Comercio de Barranquilla, para la debida instrucción del trámite arbitral, y siendo la fecha señalada para llevar a cabo la audiencia de fallo, el Tribunal de Arbitraje profiere en derecho laudo arbitral en el trámite convocado para dirimir las diferencias surgidas entre el Grupo Aeroportuario del Caribe S.A.S. y Yenny del Socorro Castro Marín.

I.- ANTECEDENTES Y TRÁMITE INICIAL

1.1El objeto de la controversia

El presente Laudo Arbitral resuelve la controversia surgida en relación con el Contrato de arrendamiento de local comercial No. BAQ-AR-017-141 (en adelante, el Contrato) suscrito el 5 de septiembre de 2014, entre la Unidad Administrativa Especial de Aeronáutica Civil y Yenny Castro Marín , y su Otrosí No.1 suscrito el

el Contrato) suscrito el 5 de septiembre de 2014, entre la Unidad Administrativa Especial de Aeronáutica Civil y Yenny Castro Marín , y su Otrosí No.1 suscrito el 15 de abril de 2016, firmado entre Grupo Aeronáutico del Caribe S.A.S.2 y Yenny Castro Marín.

1.2El pacto arbitral

En la cláusula TRIGÉSIMO CUARTA del Otrosí No 1 se estipuló la cláusula compromisoria con el siguiente tenor:

“Las partes acuerdan que todas las controversias derivadas del presente contrato serán resueltas por un tribunal de arbitramento, el cual se sujetará lo siguiente:

a) Los árbitros serán elegidos de común acuerdo por las partes, de la lista del centro de conciliación y arbitraje de la Cámara de Comercio de Barranquilla. A falta de acuerdo serán designados por el director del Centro de Conciliación y Arbitraje de dicha Cámara. b) El Tribunal decidirá en derecho y estará integrado por uno (1) o tres (3) árbitros. Será de tres (3) si la cuantía de las pretensiones supera los 1.000 SMMLV; en los demás casos , incluyendo cuantía indeterminada estará integrado por un solo árbitro. c) El Tribunal de Arbitramento sesionará en el Centro de Conciliación y Arbitraje de la Cámara de Comercio de Barranquilla, sometiéndose a su reglamento”.

1 Mediante este contrato se renovó el contrato de arrendamiento BAQ -AR-003-12 suscrito el 27 de abril de 2012, suscrito entre la Unidad Administrativa Especial de Aeronáutica Civil y Yenny Castro Marín.

1 Mediante este contrato se renovó el contrato de arrendamiento BAQ -AR-003-12 suscrito el 27 de abril de 2012, suscrito entre la Unidad Administrativa Especial de Aeronáutica Civil y Yenny Castro Marín. 2 Cesionario de la Unidad Administrativa Especial de Aeronáutica Civil dentro del contrato de arrendamiento comercial No. BAQ-AR-017-14.Page 2 de 14 Tribunal Arbitral Grupo Aeroportuario del Caribe S.A.S. vs Yenny del Socorro Castro Marín

1.3Designación de los árbitros , instalación del t ribunal, admisión y reforma de la demanda arbitral

Según consta en acta de fecha 18 de junio de 2021 , la designación del árbitro único se realizó por sorteo resultando electo el doctor Jorge Hernán Gil Echeverri como árbitro único principal quien aceptó el cargo.

En audiencia de instalación según acta del 3 de agosto de 2021 , el árbitro único declaró legalmente instalado el Tribunal de Arbitramento, designando como secretario al doctor Alberto Perdomo Pinto, mediante auto notificado en audiencia, el cual quedó en firme.

Por auto No. 2 del mismo 3 de agosto de 2021 , el Tribunal admitió la dema nda arbitral, la cual se notificó en audiencia de la misma fecha.

1.4Demanda arbitral3

1.4.1. Hechos

El contenido fáctico del escrito de demanda se resume en los siguientes apartados:

Entre la Unidad Administrativa Especial de Aeronáutica Civil y Yenny Castro Marín, suscribieron el contrato de arrendamiento de local comercial BAQ -AR-003-12

El contenido fáctico del escrito de demanda se resume en los siguientes apartados:

Entre la Unidad Administrativa Especial de Aeronáutica Civil y Yenny Castro Marín, suscribieron el contrato de arrendamiento de local comercial BAQ -AR-003-12 firmado el 27 de abril de 2012 , en relación a un área para stand o módulo de venta de productos comestibles dentro del aeropuerto Ernesto Cortissoz de Barranquilla, con un término de duración 2 años.

El anterior contrato fue renovado mediante documento denominado No. BAQ-AR017-14 suscrito el 5 de septiembre de 2014 , con un término de duración de 1 año.

Posteriormente, p or virtud de las refacciones y restauración del aeropuerto Ernesto Cortissoz de Barranquilla, surgió la asociación público -privada denominada contrato de concesión No. 003 del 5 de marzo de 2015 para la administración, operación, mantenimiento, explotación comercial, adecuación, modernización del Aeropuerto. Tal acto jurídico comportó la cesión del contrato de arrendamiento objeto de este proceso, en cabeza del concesionario de dicha asociación público-privada, Grupo Aeroportuario del Caribe S.A.S.

Por lo anterior, y como arrendador cesionario, el Grupo Aeroportuario del Caribe S.A.S. suscribió con Yenny del Socorro Castro Marín el Otrosí No. 1 el 15 de abril de 2016, modificando el contrato No. BAQ-AR-017-14 del 5 de septiembre.

La arrendataria, convocada en este trámite, ha venido incumpliendo el pago de los cánones de arrendamiento desde el mes de abril de 2018 hasta la fecha de la

La arrendataria, convocada en este trámite, ha venido incumpliendo el pago de los cánones de arrendamiento desde el mes de abril de 2018 hasta la fecha de la presentación de la demanda arbitral , en cuantía de $62’319.734,00 , correspondiente al c anon fijo pactado, sin el cálculo de la suma variable que depende del valor por ventas, cuya obligación de reportarlo no ha sido cumplida por la arrendataria.

También, ha incumplido la obligación mensual de reembolso de dineros pagados por el arrendador por concepto de servicios públicos domiciliarios en cuantía de $2’186.459,00, y además, ha incumplido la obligación de constituir pólizas de seguros como garantía del cumplimiento del contrato de arrendamiento.

Debido a tales incumplimientos, el concesionario arrendador ha enviado a la convocada varias comunicaciones de terminación del contrato de arrendamiento.

1.4.2. Pretensiones

3 Se encuentra en la subcarpeta Demanda y pruebas que hace parte de la carpeta denominada 2. CONVOCANTE

G. A. del Caribe S.A.S., del expediente electrónico.Page 3 de 14

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Las pretensiones elevadas por la parte convocante en su demanda arbitral, literalmente son las siguientes:

(a) “Declarativas:

1. Se declare que la señora YENNY CASTRO MARIN ya identificada, incumplió el

CONTRATO DE ARRENDAMIENTO N° BAQ-AR-017-14 y su Otrosí N° 1.

(a) “Declarativas:

1. Se declare que la señora YENNY CASTRO MARIN ya identificada, incumplió el

CONTRATO DE ARRENDAMIENTO N° BAQ-AR-017-14 y su Otrosí N° 1.

2. Se declare que YENNY CASTRO MARIN, incumplió con la obligación de realizar el pago por concepto del “valor” o canon de arrendamiento señalado en la Cláusula Sexta “valor y forma de pago” del Otrosí N° 1 al CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

N° BAQ-AR-017-14 .

3. Se declare que YENNY CASTRO MARIN, incumplió con la obligación de realizar el pago por concepto del rembolso de servicios pú blicos señalado en la Cláusula Séptima “servicios” del Otrosí N° 1 al CONTRATO DE ARRENDAMIENTO N° BAQAR-017-14.

4. Se declare que YENNY CASTRO MARIN, incumplió con la obligación de constituir y mantener las garantías señaladas en la Cláusula Octava “garantías” del Otrosí

N° 1 al CONTRATO DE ARRENDAMIENTO N° BAQ-AR-017-14.

5. Se declare que YENNY CASTRO MARIN, incumplió las “obligaciones del arrendatario” señaladas en la Cláusula Décimo Octava del Otrosí N° 1 al CONTRATO DE ARRENDAMIENTO N° BAQ -AR-017-14 en especial las siguientes

obligaciones:

• b) Pagar la respectiva contraprestación, en las condiciones y montos establecidos en el contrato. - c) (…) pagar todas las facturas y/o tarifas de servicios públicos del inmueble objeto de

obligaciones:

• b) Pagar la respectiva contraprestación, en las condiciones y montos establecidos en el contrato. - c) (…) pagar todas las facturas y/o tarifas de servicios públicos del inmueble objeto de arrendamiento.

6. Se declare que s e configuraron varias “causales de terminación anticipada del contrato “por el incumplimiento de la señora YENNY CASTRO MARIN y que se encuentran establecidas en la Cláusula Vigésima Segunda del Otrosí N° 1 al CONTRATO DE ARRENDAMIENTO N° BAQ-AR017-14, en especial las siguientes:

• b) Si dentro de los términos pactados en el contrato la Arrendataria no efectúa el pago del canon de arrendamiento y demás obligaciones pecuniarias a su cargo. - n) Por no constituir o no mantener vigente o no cancelar oportunamente la prima de la póliza de garantía de que trata la cláusula octava del contrato de arrendamiento comercial. - p) Por incumplimiento de cualquiera de las obligaciones especiales surgidas en el contrato y las mencionadas en la cláusula décimo-octava.

7. Se declare que el GRUPO AEROPORTUARIO DEL CARIBE S.A.S tiene derecho a que YENNY CASTRO MARIN realice el pago de la “cláusula penal” regulada en la Cláusula Vigésimo Cuarta del Otrosí N° 1 al CONTRATO DE ARRENDAMIENTO N°

BAQ-AR-017-14.

8. Se declare que el GRUPO AEROPORTUARIO DEL CARIBE S.A.S tiene derecho a que YENNY CASTRO MARIN cancele a su favor los gastos judiciales y honorarios en que incurrió el demandante para lograr la restitución y entrega del bien

8. Se declare que el GRUPO AEROPORTUARIO DEL CARIBE S.A.S tiene derecho a que YENNY CASTRO MARIN cancele a su favor los gastos judiciales y honorarios en que incurrió el demandante para lograr la restitución y entrega del bien inmueble en los términos pactados en la Cláusula Vigésima Sexta del Otrosí N°

1 al CONTRATO DE ARRENDAMIENTO N° BAQ-AR017-14.

(b) Condenas:

1. Que de prosperar la pretensión declarativa 1, 2, 3, 4, 5 y 6 anteriores, se dé por terminado o resuelto el CONTRATO DE ARRENDAMIENTO N° BAQ-AR-017-14.

2. Que de prosperar la pretensión anterior, se ordene la restitución del inmueble arrendado de que trata la cláusula primera “Objeto” del CONTRATO DE ARRENDAMIENTO N° BAQ -AR-017-14, en las áreas que actualmente viene ocupando la Demandada ubicadas en el primer piso del área pública del Aeropuerto Internacional Ernesto Cortissoz que cuenta con los siguientes

linderos:

Norte: Colinda con llegadas de equipajes nacional. Sur: Colinda con pasillo de circulación primer piso. Este: pasillo llegadas.

Oeste: Colinda con llegadas de equipajes nacional.

3. Como consecuencia de lo anterior, se haga entrega de las áreas antes señaladas a favor del GRUPO AEROPORTUARIO DE LA CARIBE S.A.S., en su calidad dePage 4 de 14

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Arrendador, actual Concesionario del Aeropuerto Internacional Ernesto

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Arrendador, actual Concesionario del Aeropuerto Internacional Ernesto Cortissoz, en virtud del Contrato de Concesión bajo el esquema APP 003 del 5 de marzo de 2015, celebrado con la Agencia Nacional de Infraestructura “ANI”.

4. Que en caso de no producirse la restitución en el término fijado por su despacho se proceda al lanzamiento del referido inmueble, directamente o por comisionado.

5. Que de prosperar la pretensión declarativa 2 anteriormente citada, se condene a YENNY CASTRO MARIN a pagar a favor del GRUPO AEROPORTUARIO DE LA CARIBE S.A.S., los cánones adeudados, equivalente a la suma de dineros dejados de cancelar desde el mes de abril de 2018, que asciende a la suma de SESENTA Y DOS MILLONES TRESCIENTOS DIECINUEVE MIL SETECIENTOS TREINTA Y CUATRO PESOS ($62.319.734.) y demás que se causen hasta la verificación de entrega efectiva por parte del demandado.

Debemos precisar, que el anterior cálculo obedece única y exclusivamente a la suma fija pactada en el contrato de arredramiento, y NO contempla la suma variable precisamente porque el demandado no reportó el valor de las ventas para hacer este cálculo. Por lo anterior, señor juez, adicionalmente, solicito se CALCULE y ordene el pago de la suma variable dejada de percibir desde el mes de abril de 2018 hasta la verificación de entrega efectiva por parte de la demandada.

6. Que de prosperar la pretensión declarativa 3 anteriormente citada, se condene

CALCULE y ordene el pago de la suma variable dejada de percibir desde el mes de abril de 2018 hasta la verificación de entrega efectiva por parte de la demandada.

6. Que de prosperar la pretensión declarativa 3 anteriormente citada, se condene YENNY CASTRO MARIN a pagar a favor del GRUPO AEROPORTUARIO DE LA CARIBE S.A.S., el valor de los reembolsos por servicios públicos, equivalente a la suma de DOS MILLONES CIENTO OCHENTA Y SEIS MIL CUATROCIENTOS CINCUENTA Y NUEVE PESOS ($2.186.459) y demás que se causen hasta la verificación de entrega efectiva por parte de la demandada.

7. Pido además a su señoría se condene a la Demandada al pago de los intereses causados por la mora en el pago de los cánones de arrendam iento, costas y agencias en derecho; así como también que se libren los respectivos Despachos Comisorios para la práctica de las diligencias de Embargo y Secuestro de bienes muebles y de Restitución del inmueble dado en arriendo comisionando a la o las autoridades administrativas que deban practicar las diligencias de entrega.

8. Que de prosperar la pretensión declarativa 7 anteriormente citada, se condene a YENNY CASTRO MARIN a pagar a favor del GRUPO AEROPORTUARIO DE LA CARIBE S.A.S., el valor de la cláusul a penal que equivale al veinte por veinte (20%) del valor total del contrato.

9. Que de prosperar la pretensión declarativa 8 anteriormente citada, se condene a YENNY CASTRO MARIN a pagar a favor del GRUPO AEROPORTUARIO DE LA CARIBE S.A.S., los valores correspondientes a las costas y agencias en derecho a que haya lugar.

a YENNY CASTRO MARIN a pagar a favor del GRUPO AEROPORTUARIO DE LA CARIBE S.A.S., los valores correspondientes a las costas y agencias en derecho a que haya lugar.

10. Sírvase reconocer personería jurídica al suscrito en calidad de apoderado de la parte Demandante y al Doctor JORGE IVAN MOGOLLON MONTERROSA en su condición de abogado suplente con mis mismas facultades.”

1.5Contestación de la demanda arbitral y excepciones de mérito

La parte convocada, Yenny del Socorro Castro Marín, mediante correo electrónico de 1 de septiembre de 2021 con archivos adjuntos, contestó la demanda arbitral, sin formular excepciones de fondo.

No obstante, en el escrito de contestación de la demanda, la parte convocada se opuso a la totalidad de las pretensiones, contestó los hechos en que se fundamentó la demanda arbitral, aceptó algunos como ciertos e indicó que otros no lo son, otros que no le constan, y ofreció seguidamente explicaciones para cada una de sus manifestaciones.

En escrito separado a la contestación de demanda arbitral, el apoderado de la convocada formuló las excepciones previas de falta de jurisdicción y competencia, y falta de legitimidad en la causa por activa.

1.6Audiencia de conciliación y fijación de los gastos de funcionamiento y honorarios del Tribunal ArbitralPage 5 de 14 Tribunal Arbitral Grupo Aeroportuario del Caribe S.A.S. vs Yenny del Socorro Castro Marín

Trabada íntegramente la relación jurídico procesal entre las partes y tras haber declarado fracasada la audiencia de conciliación, el Tribunal procedió a dictar la

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Trabada íntegramente la relación jurídico procesal entre las partes y tras haber declarado fracasada la audiencia de conciliación, el Tribunal procedió a dictar la providencia por medio de la cual fijó los gastos de funcionamiento y honorarios del trámite arbitral mediante auto No. 5 del 17 de septiembre de 2021.

Los gastos de funcionamiento y los honorarios del Tribunal fueron pagados oportunamente por la parte convocante en la proporción que le correspondía, y además pago por la convocada lo que a esta correspondía luego del vencimiento del término para que la convocada cancelara su parte, sin que lo haya hecho.

II.- ACTUACIÓN PROCESAL

2.1Primera Audiencia de Trámite

El Tribunal fijó fecha para la primera audiencia de trámite, la cual inició y terminó el 2 5 de octubre de 2021 . En dicha audiencia el Tribunal resolvió sobre su competencia y se pronunció respecto de las pruebas pedidas por las partes.

2.2Pruebas

Las pruebas pedidas por las partes y decretadas mediante auto No. 9 en el curso de la primera audiencia de trámite, fueron practicadas de la siguiente manera:

2.2.1Interrogatorio de parte

En audiencia del 4 de noviembre de 20214 se practicó el interrogatorio de Yenny del Socorro Castro Marín, parte convocada.

2.2.2Informes de Fiduciaria Bancolombia S.A.

Solicitada a Fiduciaria Bancolombia la información requerida, al expediente electrónico fue allegado el contrato No. 78625 de fiducia mercantil irrevocable de

2.2.2Informes de Fiduciaria Bancolombia S.A.

Solicitada a Fiduciaria Bancolombia la información requerida, al expediente electrónico fue allegado el contrato No. 78625 de fiducia mercantil irrevocable de administración y pagos celebrado entre Grupo Aeroportuario del Caribe S.A.S. y Fiduciaria Bancolombia, remitido el 24 de noviembre de 2021.

2.3Alegatos de Conclusión

Practicadas las pruebas quedó concluida la instrucción del proceso, por lo que se llevó a cabo la audiencia de alega ciones finales el 20 de diciembre de 2021 que consta en acta de la misma fecha y en la videograbación6 recogida para tal efecto.

IIIOPORTUNIDAD PARA PROFERIR EL LAUDO

La primera audiencia de trámite inició y terminó el 25 de octubre de 2021.

Dado que en el curso del proceso no hubo suspensión de términos de este proceso, y que de conformidad con el artículo 10 de la Ley 1563 de 2012 el termino del arbitraje será seis (6) meses cuando el pacto arbitral no lo señale, como ocurre en este caso, el término de duración del presente trámite vence el 25 de abril de 2022.

IV. CONSIDERACIONES DEL TRIBUNAL

4.1.- LA COMPETENCIA DEL TRIBUNAL

4.1.1 Cuestión previa

En razón a que la parte demandada formuló unas excepciones previas que se consignan más adelante, en memorial separado a la contestación de la demanda,

4 Como puede verse en la videograbación 2021 -11-04 Interrogatorio de Yenny Castro Marín en la subcarpeta

consignan más adelante, en memorial separado a la contestación de la demanda,

4 Como puede verse en la videograbación 2021 -11-04 Interrogatorio de Yenny Castro Marín en la subcarpeta 6Videograbaciones de audiencias, del expediente electrónico. 5 Puede verse en la carpeta 2CONVOCANTE – G. A. del Caribe S.A.S., del expediente electrónico. 6 Carpeta 6Videograbaciones de audiencias, del expediente electrónico.Page 6 de 14 Tribunal Arbitral Grupo Aeroportuario del Caribe S.A.S. vs Yenny del Socorro Castro Marín

considera este Tribunal necesario pronunciarse sobre ellas, pese a haberse declarado su improcedencia por virtud de lo establecido en el artículo 21 de la ley 1563 de 2012, por cuanto el apoderado de la convocada reiteró los mismos argumentos en la audiencia de alegatos, con el fin de dar pleno cumplimiento al derecho de defensa, en especial a lo establecido en el artículo 382 CGP, precepto que dispone que si el Juez encuentra probados los hechos que constituyen una excepción de fondo o de mérito, deberá declararla oficiosamente. Las excepciones previas propuestas por la convocada fueron las siguientes:

“IMPROCEDENCIA DE LA DEMANDA ARBITRAL DE RESTITUCIÓN DE INMUEBLE ARRENDADO POR ESTA VÍA DEL TRIBUNAL DE ARBITRAMENTO SEÑALADO EN LA LEY 1563 DE 2012, numerales 1 y 2 así: por 1. Falta de jurisdicción o de competencia. Y 2. Compromiso o cláusula compromisoria FALTA DE LEGITIMIDAD EN LA CAUSA POR PASIVA POR TENER ENCARGO

competencia. Y 2. Compromiso o cláusula compromisoria FALTA DE LEGITIMIDAD EN LA CAUSA POR PASIVA POR TENER ENCARGO FIDUCIARIO; CONTRATO DE FIDUCIA MERCANTIL, suscrito entre el GRUPO AEROPORTUARIO DEL CARIBE SAS, y FIDUCIARIA BANCOLOMBIA, de obligatoriedad exigido por la AGENCIA NACIONAL DE INFRAESTRUCTURA ANI , para firmar el contrato de concesión 03 del 5 de marzo de 2015 bajo el esquema APP Asociación Público -Privada por los ingresos regulados y no regulados. (Arriendos son No regulados). Numeral 4 del artículo 100 de la ley 1564 de 2012:

4. Incapacidad o indebida representación del demandante o del demandado”.

De suerte que, el Tribunal se pronunciará sobre las referidas excepciones en el mismo orden en que fueron planteadas en consideración a que si propusiera alguna de ellas no resultaran abantes las pretensiones de la demanda.

4.1.2 Improcedencia de la demanda por la vía arbitral

Para fundamentar esta excepción, la parte convocada recalca que el Tribunal de Arbitramento carece de jurisdicción y competencia para conocer de este proceso por supuesta inexistencia del pacto arbitral, consideraciones que se apoyan en los siguientes argumentos:

1. La Sra. Yenny Castro Marín suscribió con la Aeronáutica Civil el contrato de arrendamiento del local comercial en el AEROPUERTO INTERNACIONAL

ERNESTO CORTISSOZ de Barranquilla, número BAQAR003-2012.

2. Posteriormente se suscribió entre las mismas partes el contrato BAQ -ARarrendamiento del local comercial en el AEROPUERTO INTERNACIONAL

ERNESTO CORTISSOZ de Barranquilla, número BAQAR003-2012.

2. Posteriormente se suscribió entre las mismas partes el contrato BAQ -AR017-2014, mediante el cual se renovó, pero no se prorrogó, el contrato anterior BAQAR003-2012.

3. El contrato BAQ-AR-017-2014 no contiene clausula compromisoria.

4. En el contrato de concesión APP de marzo 3 de 2015 suscrito entre la Aeronáutica Civil y el Grupo de Aeropuertos del Caribe, anexo número 9, se relacionó el contrato de arrendamiento ya terminado número BAQAR003-2012, pero no el contrato nuevo y vigente, BAQ-AR-017-2014.

5. El otrosí al contrato BAQ -AR-017-2014 de fecha de abril 15 de 2016, suscrito entre Yenny Castro Marín y Grupo de Aeropuertos del Caribe, fue unilateralmente impuesto por la convocante.

6. Además, se le indujo a un error a la Sra. Yenny Castro Marín por cuanto la legitimización para suscribir dicha modificación contractual solamente la tenía Fiduciaria Bancolombia como vocera del patrimonio au tónomo de Aeropuertos del caribe.

A todo lo anterior, el Tribunal encuentra que si bien es cierto que entre Yenny Castro Marín y la Aeronáutica Civil se suscribieron, de manera sucesiva, dos contratos de arrendamiento identificados con los número, 003 de 2012 y 017 de 2014, ambos contratos se firmaron sin solución de continuidad, para regular el mismo objeto, entre las mismas partes, y en relación al arrendamiento del mismo

contratos de arrendamiento identificados con los número, 003 de 2012 y 017 de 2014, ambos contratos se firmaron sin solución de continuidad, para regular el mismo objeto, entre las mismas partes, y en relación al arrendamiento del mismo local comercial, por lo que jurídicamente ha de entenderse que ambos negocios juríd icos se refieren a un único y mismo contrato de arrendamiento que se inició mediante el acuerdo BAQ-AR003-2012 , el cual continuó vigente al termino de los dos (2) años previstos como plazo inicial de duración, debiéndose tener como simple modificación del primero, el denominado contrato BAQ ARR 017-2014.Page 7 de 14 Tribunal Arbitral Grupo Aeroportuario del Caribe S.A.S. vs Yenny del Socorro Castro Marín

En efecto, según lo previsto en el artículo 518 del C. Co., en concordancia con el articulo 524 ibidem, no es posible celebrar un nuevo contrato de arrendamiento sobre el mismo local comercial, entre las mismas partes, una vez vencido el término inicial de vigencia de los dos (2) primeros años, pues tal práctica desconocería abiertamente lo previsto en el artículo 518 del C. Co., precepto de orden público, el cual dispone que al cabo de los dos (2) primeros años de arrendamiento sucesivo , sobre el mismo local comercial y en relación al mismo establecimiento de co mercio, el arrendatario adquiere el derecho a seguir explotando el local, en forma indefinida, siempre que cumpla con todas las obligaciones a su cargo, según lo previsto en el contrato:

“Artículo 518. Derecho de renovación del contrato de arrendamiento

El empresario que a título de arrendamiento haya ocupado no menos de dos

que cumpla con todas las obligaciones a su cargo, según lo previsto en el contrato:

“Artículo 518. Derecho de renovación del contrato de arrendamiento

El empresario que a título de arrendamiento haya ocupado no menos de dos años consecutivos un inmueble con un mismo establecimiento de comercio, tendrá derecho a la renovación del contrato al vencimiento del mismo, salvo en los siguientes casos:

1. Cuando el arrendatario haya incumplido el contrato;

1. Cuando el propietario necesite los inmuebles para su propia habitación o para un establecimiento suyo destinado a una empresa sustancialmente distinta de la que tuviere el arrendatario, y

1. Cuando el inmueble deba ser reconstruido, o reparado con obras necesarias que no puedan ejecutarse sin la entrega o desocupación, o demolido por su estado de ruina o para la construcción de una obra nueva”.

Desde luego, si se admitiera la practica consistente en que terminados los dos (2) primeros años de vigencia del contrato en relación al mismo local comercial y habiendo sido ocupado por el mismo establecimiento de comercio, se pudiera dar por terminado el arrendamiento, pero de forma sucesiva y sin solución de continuidad, se suscriba entre las mismas partes un nuevo contrato de arrendamiento, tal nuevo acuerdo implicaría dejar sin efectos el principio consistente en que al vencimiento del término de los dos (2) primeros años el arrendatario tiene derecho a continuar en el arrendamiento de inmueble, según lo previsto en el artículo 518 del C. de Co.

No es posible, por tanto, pactar contratos de arrendamiento de locales comerciales con vigencia de dos (2) años, pero suscritos de forma sucesiva entre

inmueble, según lo previsto en el artículo 518 del C. de Co.

No es posible, por tanto, pactar contratos de arrendamiento de locales comerciales con vigencia de dos (2) años, pero suscritos de forma sucesiva entre las mismas partes y con respecto al mismo local y establecimiento comercial, dejando sin ningún efecto el primero, puesto que dicha práctica implica una fórmula ilegal que busca inhabilitarle al arrendatario el derecho que le asiste de continuar con el arrendamiento, una vez vencido los dos (2) primeros años, según lo regulado en artículo 518 del C. de Co. Ciertamente, tal práctica le permitiría al arrendatario invocar el nuevo contrato y dar por terminado unilateralmente el arrendamiento con el preaviso acordado en el con trato y sin que se presente algunas de las causales previstas en el referido precepto, alegando que, según la nueva vigencia, no se han completado los dos (2) años que exige la ley para que el arrendatario tenga derecho a seguir en arrendamiento del local.

Cosa diferente es que, una vez completado el termino mínimo de los dos años cumpliendo los requisitos previstos en el artículo 518, el contrato automáticamente se prolongue en el tiempo, en las mismas condiciones iniciales, mientras el arrendatario esté cumpliendo todas sus obligaciones; y en el evento que durante este “alargue”, se presenten diferencias entre las partes respecto a los nuevos términos que deben regir en el futuro, el articulo 519 C.Co. haya establecido un procedimiento judicial especial para que con la intervención de peritos se establezcan las nuevas condiciones, y por tal razón , se hable de la renovación del contrato. Es obvio que, en esta hipótesis legal, el termino de los

establecido un procedimiento judicial especial para que con la intervención de peritos se establezcan las nuevas condiciones, y por tal razón , se hable de la renovación del contrato. Es obvio que, en esta hipótesis legal, el termino de los dos años iniciales ya se ha cumplido, sin que sea necesario volver a acreditar dicho plazo, cada vez que se proceda a la renovacion judicial o de común acuerdo, respecto del contrato de arrendamiento sobre el local comercial que se ha venido ocupando, desde el contrato inicial.Page 8 de 14 Tribunal Arbitral Grupo Aeroportuario del Caribe S.A.S. vs Yenny del Socorro Castro Marín

En todo caso, siendo práctica ilegal suscribir contratos sucesivos cada dos años, pretendiendo que vuelva a empezar a contarse, nuevamente, el termino de los dos años , por virtud del principio de la conservación del negocio jurídico, entiende este Tribunal que los contratos sucesivos y posteriores no configuran un nuevo contrato de arrendamiento, sino que se deben tener como simples modificaciones u otrosí del primero, circunstancia que fue lo acontecido en el caso de autos.

Conforme a lo anterior, nada importa que en el anexo número 9 del contrato de concesión suscrito entre la Aeronáutica Civil y el Grupo Aeroportuario del Caribe se hubiere relacionado únicamente el contrato BAQ AR 003 -2012 y no el identificado con el numero BAQ AR 017 -2014, puesto que este último se tiene como simple modificación del primero.

En todo caso, para el Tribunal, no existe duda respecto de la validez y existencia del contrato de arredramiento convenido entre convocante y convocada, así se pudiera tratar al negocio jurídi