CCO BOG - Laudo 3689 FALCON vs INVERSIONES R A RIVERA 05 07 16

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TRIBUNAL ARBITRAL DE FALCON FARMS DE COLOMBIA S.A. CONTRA INVERSIONES R A RIVERA SIERRA Y CÍA S. EN C. L A U D O A R B I T R A L Bogotá D.C., cinco (5) de julio de dos mil dieciséis (2016) Cumplido el trámite legal y dentro de la oportunidad para hacerlo, procede el Tribunal Arbitral integrado por los árbitros LUIS AUGUSTO CANGREJO COBOS (Presidente), FRANCISCO CARLOS JOSÉ ESCOBAR HENRIQUEZ (Quien asistió virtualmente de conformidad con el artículo 23 de la Ley 1563 de 2012) y SERGIO MICHELSEN JARAMILLO, con la secretaría de CARLOS MAYORCA ESCOBAR, a pronunciar el Laudo que pone fin al proceso arbitral entre las partes de la referencia. El presente Laudo se profiere en derecho y de manera unánime; sin embargo, el árbitro Dr. FRANCISCO CARLOS JOSÉ ESCOBAR HENRIQUEZ, hizo algunas aclaraciones a su voto que se anexan al final del texto. I. ANTECEDENTES. 1.- El pacto arbitral: La cláusula compromisoria invocada está contenida en la cláusula décimo tercera del Contrato de Arrendamiento y Opción de Compra de fecha 17 de agosto de 2004 y el 25 de septiembre de 2009, que dispuso: “DECIMO TERCERA: Las diferencias que ocurran entre las partes en relación con la interpretación, ejecución, cumplimiento o terminación del presente contrato, será (sic) resueltas por un tribunal de arbitramento, el cual sesionara

en la ciudad de Santafé de Bogotá. Los árbitros serán designados en su totalidad por la cámara de comercio de Santafé de Bogotá, designación, posesión y ejercicio se adecuara a lo previsto en las normas legales respectivas. Los árbitros que integran el tribunal serán ciudadanos Colombianos en pleno ejercicio de sus derechos y abogados titulados. En lo no previsto en el presente artículo referido a la cláusula compromisoria, las partes se atendrán a las normas legales respectivas.” 2.- Partes Procesales: 2.1.- Parte Convocante:2

FALCON FARMS DE COLOMBIA S.A., sociedad domiciliada en la ciudad de Bogotá, matriculada en la Cámara de Comercio de la misma ciudad, representada por el señor JAIRO ERNESTO SANCHEZ GÓMEZ, en su condición de Gerente. 2.2.- Parte Convocada: INVERSIONES R.A. RIVERA SIERRA Y CIA S. EN C., sociedad domiciliada en la ciudad de Bogotá, matriculada en la Cámara de Comercio de la misma ciudad, representada legalmente por el señor RAUL AMBROSIO RIVERA SIERRA, en su calidad de socio gestor. 3.- Apoderados: Las partes comparecen al proceso arbitral representadas judicialmente por apoderados a quienes en su oportunidad se les reconoció personería en los términos del mandato a ellos conferido. 4.- La demanda arbitral: El 10 de diciembre de 2014 la sociedad FALCON FARMS DE COLOMBIA S.A., presentó a través de apoderado judicial, demanda arbitral para resolver las diferencias surgidas con la sociedad INVERSIONES R.A. RIVERA SIERRA S. EN. C. 5.- Árbitros: Fueron designados por sorteo realizado por la Cámara de Comercio de Bogotá, el día 16 de diciembre de 2014, una vez surtido el trámite de notificación y de revelación de los árbitros el Tribunal quedó finalmente integrado por los doctores LUIS AUGUSTO CANGREJO COBOS, SERGIO MICHELSEN JARAMILLO y FRANCISCO ESCOBAR HENRÍQUEZ. 6.- Instalación y admisión de la demanda: Previas las citaciones surtidas

de conformidad con lo establecido en la ley, el Tribunal de Arbitraje se instaló el 10 de marzo de 2015, en sesión realizada en las oficinas de la sede Chapinero Centro de Arbitraje y Conciliación de la Cámara de Comercio de Bogotá en donde fijó su sede (Acta No 1), designó presidente al doctor LUIS AUGUSTO CANGREJO COBOS, se inadmitió la demanda y designó como Secretario al doctor CARLOS MAYORCA ESCOBAR, quien fue informado de tal designación y oportunamente la aceptó. Posteriormente la parte Convocante mediante escrito de fecha 16 de marzo de 2015 subsanó la demanda y transcribió en dicho escrito la totalidad de la demanda integrada, el Tribunal mediante auto de fecha 6 de abril de 2015 (Acta No. 2), admitió la demanda. Una vez remitido el citatorio previsto en el artículo 315 del Código de Procedimiento Civil, se realizó el día 1 de julio de 2015 la notificación personal del apoderado de la parte Convocada. 7.-Medidas Cautelares: A solicitud de la Convocante y habiéndose prestado oportunamente la caución señalada por el Tribunal, se ordenó la inscripción de la demanda al folio de matrícula del inmueble objeto de la negociación que se ventila en el presente proceso. 8.- Contestación de la demanda: El día 30 de julio de 2015, dentro del término de ley, el apoderado de la sociedad Convocada, contestó la demanda, presentó excepciones de mérito y solicitó pruebas.3

9.- Traslado de las excepciones: El día 6 de agosto de 2015, se corrió traslado de las excepciones de mérito, el cual se descorrió por el apoderado de la parte Convocante mediante escrito de fecha 13 de agosto de 2015. 10.- Audiencia de Conciliación y fijación de gastos y honorarios: El día 17 de septiembre de 2015 se llevó a cabo la audiencia de conciliación sin que se haya obtenido acuerdo alguno y por ello, se declaró fracasada; a continuación se fijaron por el Tribunal los gastos y honorarios del Tribunal, sumas que fueron pagadas oportunamente y en su totalidad por la parte Convocante, quien solicitó la expedición de la certificación prevista en el artículo 27 de la Ley 1563 de 2012. 11. Primera audiencia de trámite: El día 28 de octubre de 2015, se surtió de conformidad con lo previsto en la ley; en ella, el Tribunal asumió competencia para conocer y decidir en derecho las controversias surgidas entre las partes antes referidas. Igualmente fijó el término de duración del proceso arbitral en seis (6) meses, profirió el auto de decretó de pruebas, señaló fechas para la práctica de las diligencias y así mismo declaró finalizada la primera audiencia de trámite. 12. Instrucción del proceso: 12.1 Prueba documental: Con el valor que la ley les confiere, se agregaron al expediente los documentos aportados por las partes, dentro de los cuales fue aportado por la parte Convocada el dictamen de parte sobre el valor del inmueble objeto de las diferencias. 12.3 Declaraciones de terceros: Fueron

recibidas en audiencia de fecha 18 de noviembre de 2015, las declaraciones de los señores LIBARDO GARCIA ARCINIEGAS, CARLOS EDUARDO BORRERO ARCINIEGAS, ARTURO DE LAS CASAS BUSTAMANTE (Acta No. 9), el día 10 diciembre de 2015, se recibió el testimonio de GERMÁN ANDRÉS ESCOBAR CASTELLANOS decretado de oficio por el Tribunal (Acta No. 10). El apoderado de la parte Convocante presentó desistimiento del testimonio del señor JAIME MAURICIO RESTREPO, el cual fue aceptado por el Tribunal. De igual forma el Tribunal decretó de oficio el testimonio del señor JUAN ANDRÉS ESCOBAR, respecto del cual el apoderado de la parte Convocada, manifestó que desconocía su paradero, razón por la cual el Tribunal prescindió de su práctica. (Acta No. 10). De las transcripciones se corrió traslado a las partes en los términos de ley. 12.4 Interrogatorios de parte: Los interrogatorios de parte de los representantes legales de las partes, fueron practicados el día 17 de noviembre de 2015. (Acta No. 8) De las correspondientes transcripciones se corrió traslado a las partes en los términos de ley. 12.5 Tacha de falsedad: El apoderado de la parte Convocada formuló tacha de falsedad respecto del documento de fecha 25 de septiembre de 2009, para lo cual se decretó el dictamen pericial a cargo de la sociedad ADALID CORP. Del mismo se prescindió de su práctica en virtud de la solicitud presentada por los apoderados de las partes en relación con las manifestaciones realizadas por los testigos y los representantes legales de las partes.4

12.6 Oficios: El Tribunal ordenó librar el oficio al Juzgado Civil del Circuito de Funza con el fin de que remitieran copia integra y auténtica del proceso de restitución de inmueble adelantado entre las partes, copia de la misma fue radicada en la secretaría del Tribunal y fue puesta en conocimiento de las partes. 12.7. Prueba de oficio: El Tribunal decretó oficiosamente como prueba que se librara un oficio al Banco Colpatria (Acta No. 11), el cual se respondió por dicha entidad financiera y del mismo se corrió traslado a las partes pronunciándose dentro del traslado del mismo. 12.8. Cierre etapa probatoria. Por auto de fecha 5 de febrero de abril de 2016, al haberse practicado la totalidad de las pruebas, se decretó el cierre de la etapa probatoria y se fijó fecha para surtir la audiencia de alegatos de conclusión para el día 21 de abril de 2016. 12.9. Alegatos de Conclusión. El Tribunal en sesión de 21 de abril de 2016 realizó la audiencia de alegaciones, en la que cada una de los apoderados formuló oralmente sus planteamientos finales y entregó un memorial con el resumen de sus alegatos, los que forman parte del expediente (Acta número 13). 13. Término de duración del proceso. Conforme lo dispuso el Tribunal al asumir competencia, y atendiendo al hecho de que se trata de un trámite en el que se aplica el procedimiento establecido en la ley, el término de duración de este proceso es de seis (6) meses contados a partir de la fecha

de finalización de la primera audiencia de trámite, según lo dispone el artículo 10 de la Ley 1563 de 2012. La primera audiencia de trámite se inició el 28 de octubre de 2015 y finalizó en la misma fecha. Por solicitud de las partes el proceso se suspendió durante las siguientes fechas: -Entre el 21 de noviembre de 2015 y el 9 de diciembre de 2015, ambas fechas inclusive (11 días hábiles) -Entre el 16 de diciembre de 2015 y el 31 de enero de 2016, ambas fechas inclusive (33 días hábiles). -Entre el 1 de junio de 2016 y el 16 de junio de 2016, ambas fechas inclusive (12 días hábiles) En total el proceso se ha suspendido durante 56 días hábiles, con lo cual el término se extiende hasta el 21 de julio de 2016 inclusive, por lo anterior el Tribunal se encuentra dentro de la oportunidad legal para proferir el presente laudo.5

14. Pretensiones de la parte Convocante. La parte Convocante en la demanda formuló las siguientes pretensiones: “IV. PRETENSIONES Primera pretensión: Se declare que entre las partes se acordó un derecho de opción de compra contenido en el contrato suscrito el 6 de octubre de 1999 y prorrogado el 17 de agosto de 2004 y el 25 de septiembre de 2009. Segunda pretensión: Se declare que INVERSIONES R. A. RIVERA SIERRA S en C ha incumplido la opción de compra pactada con FALCON FARMS DE COLOMBIA S.A. Tercera pretensión: Se ordene a INVERSIONES R.A. RIVERA SIERRA S en C a cumplir con la opción de compra y por lo tanto se le ordene suscribir el correspondiente contrato de compraventa recibiendo como contrapartida el pago del precio acordado. Cuarta pretensión: Se liquide el valor del pago convirtiendo el monto de los dólares pactados a pesos colombianos el día que se debió firmar la correspondiente escritura de compraventa, esto es el 26 de septiembre de 2014. Primera subsidiara de la cuarta pretensión: Como primera pretensión subsidiaria de la cuarta pretensión, se liquide el valor del pago del precio convirtiendo el monto de los dólares pactados a pesos colombianos bajo los parámetros legales que el H. Tribunal considera ajustado a derecho. Quinta pretensión: Se condene a la sociedad R.A. INVERSIONES RIVERA SIERRA S en C a pagar los perjuicios causados a FALCON FARMS DE COLOMBIA S.A. tasado con base en los hechos

18 de esta demanda. Pretensión subsidiaria de las pretensiones tercera, cuarta y quinta: Se ordene pagar a título de indemnización de perjuicios la suma de seis mil quinientos millones de peses ($6.500’000.000.oo), actualizados a la fecha de pago de la condena señalada en el Laudo arbitral. Sexta pretensión: Se condene a la convocada a pagar los gastos y costas de este proceso.” 15. Hechos de la demanda. La parte Convocante fundamenta sus pretensiones en los hechos que relaciona en la demanda, los cuales fueron expresados así: “III. HECHOS6

1. La sociedad convocante es FALCON FARMS DE COLOMBIA S.A., una sociedad comercial cuyo objeto social principal es la exportación de productos agrícolas, mediante la compra, venta y siembra de los mismos. 2. La sociedad convocada y la convocante celebraron el 6 de octubre de 1999 un contrato de arrendamiento sobre una finca de propiedad de la primera ubicada en el Municipio de Madrid (Cundinamarca), con una extensión aproximada de 26 fanegadas y cuyos linderos se encuentran descritos en el mencionado contrato. Al inmueble en cuestión le corresponde el folio de matrícula inmobiliaria número 50C-0293470. 3. En este contrato de arrendamiento, las partes pactaron un derecho de opción de compra sobre el inmueble dado en arrendamiento (cláusula décima). 4. Para tal fin, se acordaron los términos esenciales del futuro contrato de compraventa, esto es, la identificación del inmueble, el precio, la fecha de celebración del contrato prometido así como el día, la hora y la notaria en la cual se correría la correspondiente escritura pública. 5. Las partes acordaron que el tiempo de duración de este contrato era de 5 años contados a partir del 15 de octubre de 1999. El día 17 de agosto de 2004 mi poderdante y la convocada prorrogaron el término de duración del contrato por 5 años más, destacando en el documento de prorroga que todas las cláusulas del contrato se mantendrían iguales. 6. Según comunicación fechada el 25 de septiembre de 2009 FALCON FARMS DE COLOMBIA S.A. envía una

comunicación a la convocada del siguiente tenor: En cuanto a la opción de compra, para el ejercicio de la misma, una vez se comunique por parte de C.I FALCON FARMS DE COLOMBIA S.A que ejerce tal opción, se correría la escritura pública de venta correspondiente el quinto día hábil siguiente al recibo de la comunicación escrita respectiva en la Notaria Sexta del Bogotá, a las 3 de la tarde. Las demás condiciones del contrato de arrendamiento quedaran sin modificación alguna Le rogamos nos comuniquen su respuesta a la presente propuesta a más tardar el próximo 30 de septiembre de 2009". 7. La citada propuesta fue aceptada por el representante legal de la convocada según se aprecia en el texto de la misiva. 8. El valor de opción, es decir, el valor de la futura venta, se pactó en QUINIENTOS VEINTE MIL DOLARES (US$ 520.000.oo). Así, las partes fijaron dicho valor y cada uno asumiría la valorización o desvalorización de los inmuebles. En forma adicional de cara a la futura venta se acordó pagar un canon de arrendamiento superior al valor comercial del mismo. De este modo, la Convocada tendría un beneficio adicional frente a la opción de compra. 9. La convocante inicio la explotación de la finca siempre bajo la premisa de que adquiriría la misma. Además, realizo importantes inversiones que solo se justificarían si el inmueble7

pasara a su propiedad. Las inversiones hechas por mi poderdante en el inmueble supera la suma de SEIS MIL QUINIETOS MILLONES DE PESOS (6.500'000.000.oo) 10. En el año 2010 el sector floricultor, como es de conocimiento del país, atravesó una difícil situación económica que llevo a que un importante número de empresas se reorganizaran bajo los parámetros de la Ley 1116 de 2006. Dentro de las empresas reestructuradas se encuentra mi poderdante, quien hizo importantes esfuerzos para mantener la empresa como unidad productiva, lo que condujo a un acuerdo de reorganización que hoy se encuentra vigente. 11. Pese a la difícil situación de liquidez por la que atravesó FALCON FARMS DE COLOMBIA S.A. continúo pagando el alto canon de arrendamiento. También continúo invirtiendo en el inmueble objeto de la opción de compra considerando la decisión de adquirir el mismo. 12. El pasado 18 de septiembre FALCON FARMS DE COLOMBIA S.A. partiendo del derecho de opción que tiene envió la siguiente comunicación a la convocada: JAIRO ERNESTO SANCHEZ GOMEZ, mayor de edad vecino de esta ciudad identificado como aparece al pie de mi firma, obrando en mi condición de Representante Legal de FALCON FARMS DE COLOMBIA S.A., conforme se demuestra con el Certificado de Existencia y Representación Legal adjunto, en nuestra calidad de ARRENDATARIOS dentro del contrato de arrendamiento suscrito con Ustedes el día 15 de octubre de 1999, prorrogado mediante otrosí firmado el 17 de agosto de 2004, donde se pactó prorrogar el

contrato por 5 años más contados a partir del 6 de octubre de ese mismo año y nuevamente prorrogado por 5 años más mediante documento de fecha 25 de septiembre de 2009, sobre el predio ubicado en el Municipio de Madrid Cundinamarca identificado con los folios de matrícula inmobiliaria Nos. 50C-226528, 50C-228681, 50C-suscrito con Ustedes el día 15 de octubre de 1999, prorrogado mediante otrosí firmado el 17 de agosto de 2004, donde se pactó prorrogar el contrato por 5 años más contados a partir del 6 de octubre de ese mismo año y nuevamente prorrogado por 5 años más mediante documento de fecha 25 de septiembre de 2009, sobre el predio ubicado en el Municipio de Madrid Cundinamarca identificado con los folios de matrícula inmobiliaria Nos. 50C-226528, 50C-228681, 50C-0293470 y de acuerdo a lo establecido en dicho contrato en su Clausula Decima y el Otrosí de fecha 25 de septiembre de 2009, referente a la "opción de compra del predio arrendado", me permito manifestarle que la sociedad que represento le comunica dentro del término establecido en dicha cláusula su decisión de comprar el predio en las condiciones estipuladas en la misma. Por lo anterior, le informamos que haremos efectiva la compra del inmueble en cuestión el quinto (5to.) día hábil siguiente al recibo de la presente comunicación, cuyo soporte será el expedido por la empresa suministradora del servicio de correo certificado contratada por nosotros para tal fin, para lo cual le informamos que estaremos corriendo la correspondiente escritura en la Notaria Sexta (6ta.) del Circulo de Bogotá D. C, ubicada en la Carrera 9 No. 69-31 de esta ciudad a las tres (3:00pm) de la tarde".8

13. Llegado el día para firmar el correspondiente contrato de compraventa, mi poderdante asistió a la notaria sexta a la hora acordada estando listo para pagar de contado el precio acordado y la convocada no asistió. Por tal razón, el representante de FALCON FARMS DE COLOMBIA S.A. levanto la correspondiente acta de comparecencia. 14. El pasado 1 de octubre la convocada envía una factura correspondiente al canon de arrendamiento de ese mes y una comunicación en que manifiesta que esa sociedad no está interesada en vender el inmueble objeto de la opción, exponiendo una serie de argumentos que no solo desconocen la realidad económica del negocio hecho en el año 1999 y reiterado en los años 2004 y 2009, sino que expone una argumentación jurídica carente de validez y que debatiré en este proceso arbitral. En buena hora los señores árbitros podrán revisar las excusas presentadas por la convocante para no cumplir. 15. El 6 de octubre del año en curso FALCON FARMS DE COLOMBIA S.A. envía una nueva comunicación cuyo objeto era buscar que la convocada cumpliera y así evitar la confrontación que ahora nos ocupa. 16. El 15 de octubre la convocada y la convocante asistieron a la notaria sexta y dejaron sendas constancias, sin suscribirse la correspondiente escritura pese a estar mi poderdante presto a firmar la misma y pagar de contado el precio. 17. Luego de realizar importantes inversiones y pagar un alto canon de arrendamiento, el incumpliendo de la convocada está causando altos perjuicios a FALCON FARMS

DE COLOMBIA S.A. 18. Una vez incumplido el contrato, los perjuicios ascienden a la diferencia de precio que produce la variación de la tasa de cambio del 26 de septiembre de 2014, esto es 2.019,76, la que genera un precio en pesos colombianos de mil cincuenta millones doscientos setenta y cinco mil pesos ($ 1.050'275.000.oo), y la de la fecha en que se suscriba el contrato de compraventa. A la fecha, esta tasa es de 2.304,12, la que fija un precio en pesos colombianos de mil ciento noventa y ocho millones ciento cuarenta y dos mil cuatrocientos pesos ($ 1.198'142.400.oo). Estas Cifras generan una diferencia de ciento cuarenta y siete millones ochocientos sesenta y siete mil doscientos millones de pesos. Mas la diferencia que tales cuantías generan frente a los gastos de notaría y registro. Los perjuicios así tasados superan los ciento cuarenta y ocho millones de pesos. 19. No suscribir el correspondiente contrato de compraventa causa perjuicios a mi poderdantes superiores a los seis mil quinientos millones de pesos ($6.500'000.000.oo), correspondientes al monto de las inversiones hechas en el inmueble.” 16. Excepciones propuestas por la parte Convocada. En el escrito de contestación de la demanda, la parte Convocada propuso como excepciones de fondo: 1. Excepción de contrato no cumplido. 2. Excepción de inexistencia de obligación. 3. Excepción de enriquecimiento sin causa para el comprador.9

4. Excepción de temeridad y mala fe. 17. Audiencia de Laudo. La audiencia de laudo se fijó, mediante auto, para el día 5 de julio de 2016. II. CONSIDERACIONES DEL TRIBUNAL. Procede el Tribunal a proferir la decisión de fondo, previas las consideraciones que se consignan en los siguientes apartes. 1. Presupuestos Procesales y nulidades. El Tribunal encuentra cumplidos los requisitos indispensables para la validez del proceso arbitral ya que las actuaciones procesales se desarrollaron con observancia de las previsiones legales; no se advierte causal alguna de nulidad y, por ello, puede dictar Laudo de mérito, el cual se profiere en derecho. En efecto, de los documentos aportados al proceso y examinados por el Tribunal se estableció: Demanda en forma: La demanda cumplió los requisitos exigidos por el artículo 75 del Código de Procedimiento Civil y normas concordantes, y por ello, en su oportunidad, el Tribunal la sometió a trámite. Competencia: Conforme se declaró por Auto de 28 de octubre de 2015, proferido en la primera audiencia de trámite, el Tribunal asumió competencia para conocer y decidir en derecho las controversias surgidas entre las partes del presente proceso arbitral. Capacidad: Ambas partes son sujetos plenamente capaces para comparecer al proceso y tienen capacidad para transigir, por cuanto de la documentación estudiada no se encuentra restricción alguna al efecto; las diferencias surgidas entre ellas, sometidas a conocimiento y decisión de este Tribunal, son disponibles y; además, por tratarse de un laudo en derecho, han comparecido al proceso por conducto de sus representantes legales y de sus apoderados judiciales, debidamente constituidos y así reconocidos. 2. La Promesa de Contrato. Breve nota antecedente. El Código Civil Colombiano. Como se dijo en aparte anterior, la relación jurídica sustancial que se invoca por la parte

de sus representantes legales y de sus apoderados judiciales, debidamente constituidos y así reconocidos. 2. La Promesa de Contrato. Breve nota antecedente. El Código Civil Colombiano. Como se dijo en aparte anterior, la relación jurídica sustancial que se invoca por la parte actora como fuente de derechos es la denominada “Opción de compra”, inserta en el contrato de arrendamiento ajustado entre las partes respecto de los terrenos de propiedad de la sociedad Convocada, calendado en 6 de Octubre de 199910

y con una vigencia inicial de cinco (5) años; el tenor de la cláusula a que se alude, es el siguiente: “DECIMA. OPCIÓN DE COMPRA: Si a la terminación de este contrato, por vencimiento del término de duración (5 AÑOS), el arrendatario quiere comprarle al arrendador el bien arrendado, el arrendatario estará en la obligación de vendérselo, a un precio que desde ya fijan los contratantes en US $520.000.oo (QUINIENTOS VEINTE MIL DÓLARES), o su equivalente en pesos colombianos al momento de la compra. El arrendador está obligado a respetar esta opción de compra hasta 5 (cinco) días después de la terminación de este contrato, pudiendo disponer libremente de su bien al vencimiento de este plazo, es decir, fecha de vencimiento del contrato (15 de octubre del año 2004) fecha hasta la que se está obligado a respetar la opción de compra (20 de Octubre del año 2004). Esta opción de compra la tiene el arrendatario durante todo el tiempo de duración del contrato, mediante comunicación escrita por parte del arrendatario al arrendador. Formulada por el arrendatario la opción de compra corresponderá al arrendador la respectiva obligación de hacer. (….)” (Negrilla fuera del texto). Como quiera que la opción de compra es especie, ciertamente, de lo que en la doctrina se ha denominado como “Promesa unilateral de contrato”, el Tribunal abordará de manera sucinta el marco legal regulatorio de la promesa de contrato que considera aplicable, para descender al análisis jurídico del contrato debatido. Como antecedente de la consagración inicial del Código Civil Colombiano1

que negaba todo efecto a la promesa, y en cuanto a sus fuentes, es del caso señalar que el Código de Napoleón guardó silencio sobre este punto quedando limitada su regulación a su conformidad con los principios generales sobre eficacia de las convenciones; de otra parte, en las Siete Partidas, con hondas raíces latinas, podía llegar a ser eficaz la promesa como contrato innominado en virtud del cual, por la convención, las partes se prestaban a la celebración de algún contrato. El Señor Bello no se refirió a la promesa de contrato en sus dos primeros proyectos, pero sí en de 1853 que, con algunos retoques, quedó plasmado en el Código Chileno en su artículo 1554, que en su tenor es similar al adoptado luego entre nosotros. La tajante y negativa consagración que quedó reseñada en nota anterior, fue tempranamente modificada por la ley 153 de 1887, artículo 89, que sustituyó el original 1611 del Código Civil, norma sustantiva que de manera general gobierna las PROMESAS DE CONTRATO. La voz autorizada de ALESSANDRI RODRÍGUEZ, en cita que trae el tratadista ALVARO PÉREZ VIVES2, quien al referirse al citado precepto lo hace en los siguientes términos: “La circunstancia de que el artículo 1554 sea una disposición de carácter general nos manifiesta que se aplica a todo contrato de 1 El artículo 1611 del Código Civil establecía que: “La promesa de celebrar un contrato no produce en ningún caso obligación alguna” 2 Pérez Vives, Alvaro. Compraventa y permuta en Derecho Colombiano. Editorial Temis, 1953. Segunda edición, página 42.11

promesa, sea que el contrato prometido consista en uno solemne, real o consensual, en un contrato bilateral o unilateral, etc. Todos ellos pueden ser objeto de una promesa, pues el artículo citado no hace distinción al respecto. Luego toda promesa de contrato, cualquiera que sea el contrato prometido, se rige por el artículo 1554; debe, por consiguiente, reunir sus requisitos y producirá los efectos que señala. Y deben conformarse a esta disposición tanto las promesas de contratos civiles como las de los contratos comerciales y mineros, porque no reglamentando este contrato los Códigos de Comercio, ni de Minas debemos recurrir a la regla del artículo1554, que se aplica en todos los casos no legislados por aquellos”. (Negrilla fuera del texto). “Del carácter especial y prohibitivo que tiene el articulo1554 se desprenden consecuencias de más importancia todavía. Debido a este carácter todo contrato de promesa lleva en su contra la presunción de nulidad, ya que solo es válido cuando concurren ciertos requisitos. De ahí que en la duda sobre su validez o nulidad, el Juez debe inclinarse por la segunda. Con este artículo ocurre todo lo contrario de lo que sucede en el Código Francés con la promesa de venta. Mientras entre nosotros, todo contrato de promesa es nulo, a menos que se cumpla tales o cuales requisitos, en Francia, como no existe esta disposición prohibitiva, cualquiera promesa de contrato es válida, porque habiendo libertad de contratar y no existiendo ninguna disposición prohibitiva referente a las promesas, es lógico admitir su validez en cualquiera forma o condiciones que se celebren. Por este motivo, no es posible

aplicar a nuestro Código el criterio de la ley francesa ni la interpretación que de ella se hace, toda vez que entre ambas legislaciones hay un abismo infranqueable, como es el que va de la libertad más absoluta a la prohibición casi absoluta”. (Negrilla fuera del texto). El artículo 89 de la ley 153 de 1887, que subrogó el 1611 del Código Civil, señaló los requisitos que han de concurrir necesariamente para poder predicar la validez del contrato de promesa; estos son: a) Que el contrato conste por escrito; es un contrato solemne que solamente podrá acreditarse con el escrito mismo; b) Que el contrato prometido no sea de aquellos que la ley declara ineficaces; es decir, no solamente amoldarse a las previsiones comunes del artículo 1502 sino que en manera alguna esté prohibido por la ley; c) Que la promesa contenga un plazo o condición que fije la época de la celebración del contrato prometido; desde luego que objeto mismo de la promesa es la celebración del contrato prometido por lo que no debe existir incertidumbre respecto de la celebración de dicho contrato; y, d) Que el contrato prometido se especifique de tal manera que sólo falten la tradición de la cosa o el lleno de las formalidades legales para su perfeccionamiento; en suma, el contrato prometido debe encontrarse contenido en la promesa.12

Respecto del primer requisito, -que el contrato conste por escrito-, observa el Tribunal que de vieja data y atendiendo el carácter mercantil o civil del acto, la jurisprudencia de la Corte Suprema de Justicia en sentencia S-162 de 2000, se ha detenido a su estudio e ilustra el punto, así: “La Corte Suprema de Justicia en sentencia de 13 de noviembre de 19813, optó por la teoría consensualista. Para llegar a la anterior conclusión, la Corporación consideró que como el artículo 861 del Código de Comercio “no reprodujo el art. 89 de la ley 153 de 1887, en punto de las solemnidades requeridas, para la existencia y validez del contrato”, lógicamente se po