CCO BOGOTA - Laudo 137018

TRIBUNAL ARBITRAL de

INVERSIONES EN TRANSPORTE Y MOVILIDAD S.A.S.

INTRANSMOVIL S.A.S., contra

IMPORTADORA DE GRANOS MUNDIAL S.A.S. y

TRANSPORTES LOGISPETROL S.A.S.

LAUDO ARBITRAL

Bogotá D.C., diecinueve (19) de septiembre de dos mil veintitrés (2023) Siendo las ocho de la mañana (8:00 a.m.), sesionó de manera virtual el Tribunal Arbitral integrado por los Árbitros WILLIAM LUGO FORERO

(Presidente), JOSÉ OCTAVIO ZULUAGA RODRÍGUEZ y LUIS ÁLVARO

NIETO BOLÍVAR e IVAN HUMBERTO CIFUENTES ALBADAN

(Secretario), quienes participaron en la audiencia, aprobaron y firmaron el laudo por medios electrónicos, con el fin de dictar el laudo arbitral que dirime las controversias presentadas entre INVERSIONES EN TRANSPORTE Y MOVILIDAD S.A.S. INTRANSMOVIL S.A.S., como parte convocante (en adelante convocante, demandante o Intransmovil) e IMPORTADORA DE GRANOS MUNDIAL S.A.S. y TRANSPORTES LOGISPETROL S.A.S., como parte convocada (en adelante convocadas, demandadas, GRANOS y/o LOGISPETROL).

CAPÍTULO PRIMERO: ANTECEDENTES

I. CONFORMACIÓN DEL TRIBUNAL ARBITRAL Y DESARROLLO

DE SU TRÁMITE.

1. El 31 de mayo de 2022, INVERSIONES EN TRANSPORTE Y

MOVILIDAD S.A.S. INTRANSMOVIL S.A.S., identificada con el Nit.

No. 900.187.360-4, presentó demanda arbitral en contra de IMPORTADORA DE GRANOS MUNDIAL S.A.S. y TRANSPORTES LOGISPETROL S.A.S., identificadas con el Nit. No. 900.069.974-0 y No. 900.272.856-9, respectivamente.

2. La demanda hace referencia al contrato de promesa de compraventa celebrado el 13 de agosto de 2019 entre la convocante como prometiente vendedora y las convocadas como prometientes

compradoras, del inmueble ubicado en la calle 144 No. 148 – 10 de Bogotá, identificado con el folio de matrícula inmobiliaria No. 50N-20460864 de la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Bogotá.

3. Fueron designados como árbitros WILLIAM LUGO FORERO, JOSÉ OCTAVIO ZULUAGA RODRÍGUEZ y LUIS ÁLVARO NIETO BOLÍVAR, quienes adelantaron la audiencia de instalación del Tribunal Arbitral, el 9 de agosto de 2022, eligiendo como presidente a WILLIAM LUGO FORERO y como secretario a IVÁN HUMBERTO CIFUENTES ALBADÁN,

siendo admitida la demanda en esta fecha, mediante el Auto No. 2. Centro de Arbitraje y Conciliación Cámara de Comercio de Bogotá Página 1 de 80 Tribunal Arbitral de

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4. El 10 de agosto de 2022, se remitió por correo electrónico certificado a la parte convocada la notificación del auto admisorio de la demanda.

5. El 12 de agosto de 2022, quedo surtida la notificación del auto admisorio de la demanda, en aplicación del artículo 8 de la Ley 2213 de 2022.

6. El 8 de septiembre de 2022, dentro del término legal, el apoderado de la convocada TRANSPORTES LOGISPETROL S.A.S., presentó contestación a la demanda.

7. El 12 de septiembre de 2022, dentro del término legal, el apoderado de la convocada TRANSPORTES LOGISPETROL S.A.S., presentó demanda de reconvención.

8. El 12 de septiembre de 2022, dentro del término legal, el apoderado de la convocada IMPORTADORA DE GRANOS MUNDIAL S.A.S., presentó contestación a la demanda y demanda de reconvención.

9. El 20 de octubre de 2022, mediante Auto No. 4, se admitió la demanda de reconvención. 10.El 21 de octubre de 2022, se notificó por correo electrónico certificado

el Auto No. 4 de 20 de octubre de 2022, mediante el cual se admitió la demanda de reconvención (Acta No. 3). 11.El 25 de octubre de 2022, quedo surtida la notificación del auto que admitió la demanda de reconvención, en aplicación del artículo 8 de la Ley 2213 de 2022. 12.El 24 de noviembre de 2022, dentro del término legal, la parte convocada en reconvención presentó contestación a la demanda de reconvención.

13. El 20 de enero de 2023 se adelantó la etapa de conciliación y al fracasar esta, se procedió a la fijación de honorarios y gastos del tribunal arbitral.

14. El 31 de enero de 2023, la parte convocante dentro del término legal, pagó los honorarios y gastos del Tribunal Arbitral que le correspondían.

15. El 9 de febrero de 2023, la parte convocante dentro del término legal, pagó los honorarios y gastos del Tribunal Arbitral que le correspondían pagar a la parte convocada.

16.El 16 de febrero de 2023 (Acta No. 7), se adelantó la primera audiencia de trámite, en la que el Tribunal se declaró competente y decretó las pruebas del proceso.- 17.El 15 de agosto de 2023, la doctora DORIS ACUÑA ACEVEDO, Procurador Judicial II de la Procuraduría 3 Judicial II Para Asuntos Civiles de Bogotá, informó que fue designada para intervenir en el proceso. Centro de Arbitraje y Conciliación de la Cámara de Comercio de Bogotá Página 2 de 80 Tribunal Arbitral de

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No. 137018 18.El 6 de septiembre de 2023 (Acta No. 21), una vez evacuadas las pruebas ordenadas, mediante Auto No. 29 se declaró cerrada la etapa probatoria. 19.El 13 de septiembre de 2023 (Acta No. 22), se adelantó la audiencia de

alegatos de conclusión.

II. LAS CUESTIONES OBJETO DE CONTROVERSIA

A. DEMANDA Y SU CONTESTACIÓN

(i) Pretensiones de la demanda La parte convocante INVERSIONES EN TRANSPORTE Y MOVILIDAD S.A.S. INTRANSMOVIL S.A.S., presentó demanda arbitral, pretendiendo lo siguiente: “(…) Pretensiones De conformidad con los fundamentos fácticos y jurídicos que se exponen en esta demanda, se solicita al Honorable Tribunal conceder las siguientes pretensiones: Primera pretensión principal: Declare la existencia del contrato de promesa de compraventa del lote identificado con matrícula inmobiliaria No. 50N-20460864 celebrado entre Intransmovil y los Promitentes Compradores.

Segunda pretensión principal: Declare que los Promitentes Compradores incumplieron sus obligaciones derivadas del contrato de promesa de compraventa del lote identificado con matrícula inmobiliaria No. 50N-20460864, al no haber realizado los pagos a los que estaban obligados en la forma y plazos pactados.

Tercera pretensión principal: En consecuencia, declare la resolución del contrato de promesa de compraventa del lote identificado con matrícula inmobiliaria No. 50N-20460864 celebrado entre las Partes, por el incumplimiento de las obligaciones por parte de los Promitentes Compradores.

Cuarta pretensión principal: Asimismo, como consecuencia del incumplimiento del contrato de promesa de compraventa del lote identificado con matrícula inmobiliaria No. 50N-20460864 condene a los Promitentes Compradores al pago en favor de

Intransmovil de la cláusula penal pactada por valor de mil trescientos veinte millones de pesos ($1.320.000.000). Pretensión subsidiaria a la cuarta pretensión principal: En subsidio de lo anterior, condene a los Promitentes Compradores al pago en favor de Intransmovil de la suma de seiscientos Centro de Arbitraje y Conciliación de la Cámara de Comercio de Bogotá Página 3 de 80 Tribunal Arbitral de

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No. 137018 sesenta millones de pesos ($660.000.000) por concepto de la cláusula penal pactada luego de habérsele imputado los pagos realizados por éstos en virtud del contrato de promesa de compraventa del lote identificado con matrícula inmobiliaria No. 50N20460864.

Quinta pretensión principal: Condene a los Promitentes Compradores al pago de los intereses moratorios que se causen sobre la suma objeto de las anteriores pretensiones desde la presentación de esta demanda hasta su pago, a la tasa máxima permitida por la ley.

Sexta pretensión principal: Condene a los Promitentes Compradores al pago de las costas y agencias en derecho.”.

(ii) Hechos de la demanda. La parte convocante fundamenta las pretensiones en los siguientes hechos: “A. El contrato de promesa de compraventa

1. El 23 de mayo de 2018, Logispetrol remitió a Intransmovil una

carta de intención de compra del lote de terreno ubicado en la Calle 148 No. 148-10 identificado con matrícula inmobiliaria No. 50N-20460864 (el “Inmueble”), propiedad de esta última.

2. El 13 de agosto de 2019, las Partes celebraron un contrato de promesa de compraventa (el “Contrato”) sobre el Inmueble.

3. En el Contrato, los Promitentes Compradores declararon conocer y aceptar que el Inmueble se encontraba ubicado en una Zona

de Manejo y Preservación Ambiental del Río Bogotá.

4. Las Partes pactaron como precio total por la venta del Inmueble la suma de $6.600.000.000, los cuales serían pagados por los Promitentes Compradores en favor de Intransmovil a través de consignación en la cuenta bancaria de Intransmovil, de la

siguiente forma: a. El 13 de agosto de 2019, por concepto de arras confirmatorias y parte del valor total del inmueble, el valor de $250.000.000. b. El 28 de noviembre de 2019, la suma de $1.350.000.000. c. El 28 de febrero de 2020, la suma de $1.500.000.000. d. El 28 de mayo de 2020, la suma de $1.500.000.000. e. El 28 de agosto de 2020, la suma de $2.000.000.000.

5. Por otro lado, las Partes pactaron acudir el 11 de septiembre de 2020 a las 2:00 pm a la Notaría 17 del Círculo de Bogotá

D.C. para la suscripción de la escritura pública. Esta fecha

podría ajustarse de común acuerdo una vez completado el pago total del precio del Inmueble. Centro de Arbitraje y Conciliación de la Cámara de Comercio de Bogotá Página 4 de 80 Tribunal Arbitral de

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6. En caso de incumplimiento, las Partes pactaron una cláusula penal equivalente al 20% del valor total de la venta, lo que ascendería a la suma de $1.320.000.000.

El Otrosí No. 1

7. El 20 de noviembre de 2019, los Promitentes Compradores solicitaron a Intransmovil hacer una modificación a la forma de pago pactada en el Contrato, manifestando que no había sido posible obtener el recaudo suficiente para cumplir con lo acordado. 8.Intransmovil en buena fe aceptó dicha solicitud de los Promitente Compradores y accedió a la celebración de un otrosí para modificar la cláusula cuarta del Contrato.

9. De esta forma, el 22 de noviembre de 2019, las Partes celebraron el Otrosí No.19, modificando la forma de pago pactada en el Contrato, en los siguientes términos:

a. El 13 de agosto de 2019, por concepto de arras confirmatorias y parte del valor total del inmueble, el valor de $250.000.000. b. El 28 de febrero de 2020, la suma de $410.000.000. c. El 28 de junio de 2020, la suma de $1.000.000.000.

d. El 28 de agosto de 2020, la suma de $4.940.000.000. El Otrosí No. 2

10. No obstante, el 18 de junio de 2020, los Promitentes Compradores comunicaron a Intransmovil que no estaban en capacidad económica de cumplir con la forma de pago acordada por las Partes y modificada mediante el Otrosí No.

1.

11. En consecuencia, Intransmovil accedió nuevamente y de buena fe a modificar la forma de pago pactada mediante la suscripción de un segundo otrosí, no sin antes aclarar que no se seguirían realizando modificaciones a la forma de pago pactada, pues las fechas de pago ya se habían extendido en varias ocasiones en perjuicio de sus derechos e intereses12.

12. Así, la forma de pago definitiva quedó pactada de la siguiente

manera en el Otrosí No. 2, celebrado el 10 de agosto de 2020: “(1) Un pago inicial, de $250.000.000, el día 13 de agosto de 2019, que se tendrán como arras confirmatorias del presente contrato de promesa de compraventa, los cuales hacen parte del valor total del inmueble materia de esta negociación. (2) Un segundo pago de $410.000.000, el día 28 de febrero de 2020. Centro de Arbitraje y Conciliación de la Cámara de Comercio de Bogotá Página 5 de 80 Tribunal Arbitral de

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No. 137018 (3) Un tercer pago, de $1.000.000.000, el día 16 de marzo de

2021. Los Promitentes Compradores reconocerán y pagarán intereses a partir del 1 de septiembre de 2020, a razón del 0,4% mensual, sobre el valor total de la deuda. es decir sobre la suma de $5.940.000.000, estos intereses suman $23.760.000 mensuales, y serán pagados de manera acumulada el día 16 de marzo de 2021 junto con el saldo aludido en el presente memorial. (4) Un pago final por el saldo, es decir $4.940.000.000, el día 16 de diciembre de 2021. Se reconocerán intereses de mora a partir del 16 de marzo de 2021, del 0,5%% mensual, sobre el valor total de la deuda, es decir la suma de $4.940.000.000, estos intereses suman $24.700.000 mensuales, los cuales se acumularán y serán pagados el día 16 de diciembre de 2021 junto con el saldo aludido en el presente numeral.”

13. Sin embargo, como pasará a exponerse, los Promitentes Compradores también incumplieron los pagos pactados en el

Otrosí No. 2. El incumplimiento de los Promitentes Compradores

14. A pesar de las numerosas extensiones en los plazos acordados por las Partes para el pago del precio del Inmueble, los Promitentes Compradores únicamente realizaron los siguientes pagos en favor de Intransmovil: a. $250.000.000, por concepto de arras confirmatorias. b. $410.000.000, por concepto de precio del Inmueble.

15. Así las cosas, los Promitentes Compradores no cumplieron con el pago del saldo del precio del Inmueble, equivalente a $5.940.000.000, ni de los intereses pactados en el Otrosí No.

2.

16. En consecuencia, las Partes no suscribieron la escritura pública pactada para la venta del Inmueble.

17. Ahora bien, aun cuando los Promitentes Compradores habían manifestado en varias ocasiones sus dificultades para el pago de sus obligaciones, el 4 de marzo de 2021, a pocos días de causarse la cuota acordada por las Partes, trajeron a colación un argumento completamente nuevo para solicitar la suspensión de sus obligaciones, según el cual la caracterización del Inmueble como Zona de Manejo y Preservación Ambiental conllevaba que éste fuese propiedad del Distrito Capital y, por consiguiente, no pudiera ser transferido por Intransmovil.

20. Sin embargo, lo cierto es que los Promitentes Compradores conocían dicha caracterización del Inmueble desde antes de celebrar el Contrato, tal y como puede observarse en la carta de intención de compra remitida a Intransmovil, en la que se señala lo siguiente: Centro de Arbitraje y Conciliación de la Cámara de Comercio de Bogotá Página 6 de 80

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No. 137018 “Hemos recogido mediante la gestión, la información preliminar que muestra la ubicación exacta del predio, el precio de venta,

forma del polígono, status legal y sus afectaciones y calificaciones administrativas, que están establecidas para esa zona, la cual hemos evaluado y nos ha permitido tomar esta decisión.”. 21.Asimismo, esto puede observarse en la comunicación remitida el 21 de junio de 2018 por Logispetrol a Intransmovil en la que señala lo siguiente15: “El vendedor pone a disposición del comprador una información sensible, que pesa sobre el lote de terreno Fontanar del Río hoy Bilbao de Suba, materia de este documento, como son los actos administrativos de la relación jurídica y comercial, que califican el alto impacto, que representan sus limitaciones y prohibiciones, entre una tantas la afectación de la ronda del río, zona de manejo y preservación ambiental (…).”

22. Lo anterior, quedó además plasmado en las consideraciones del Contrato, en los siguientes términos: “SEXTO. Que los “Promitentes Compradores” saben, conocen y aceptan que el lote de terreno objeto del presente contrato, se encuentra en zona de manejo y preservación Ambiental del Río Bogotá (parte restante C.TA según consta en el certificado de Tradición matrícula 50N-20460864).

23. Incluso, en la etapa de negociación del Contrato, Logispetrol presentó un derecho de petición ante la Oficina de Registro de

Instrumentos Públicos de Bogotá D.C para confirmar la ausencia de impedimento para registrar la escritura pública.

24. Además, se trata de un argumento infundado, pues la caracterización del Inmueble como Zona de Manejo y

Preservación Ambiental no incide, de ninguna manera, en su dominio por parte de Intransmovil ni en la facultad de su transferencia. De lo anterior se destaca que, la categoría del Inmueble es bien inmueble privado, tanto así que el Distrito grava el Inmueble con impuesto predial, y para el Distrito el uso que tiene el Inmueble es comercial.

25. Tan es así, que el Inmueble no se encuentra incluido en el inventario de bienes de uso público y bienes fiscales de Bogotá e incluso el Departamento Administrativo de Planeación Distrital indicó que “La Zona de Manejo y Preservación Ambiental de la ronda corresponde a una zona de propiedad privada”.

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26. No obstante, para esclarecer cualquier duda al respecto, Intransmovil contrató un estudio de títulos para determinar el estado y naturaleza del Inmueble, el cual concluyó: “De acuerdo al análisis efectuado, se observa que el Inmueble propiedad de Intransmovil está limitado urbanísticamente por encontrarse dentro de la zona de manejo y preservación ambiental del río Bogotá, sin que esto signifique que sea espacio público, de acuerdo a las previsiones del Decreto Nacional 1504 de 1998”.

27. Asimismo, por solicitud de Intransmovil, la Oficina de

Registro de Instrumentos Públicos rectificó el nombre del Inmueble de conformidad con la licencia de urbanismo y construcción, por lo que actualmente el predio se denomina “Zona de Manejo y Preservación Ambiental del Río Bogotá Restante”.

28. Así las cosas, es claro que los Promitentes Compradores incumplieron sus obligaciones derivadas del Contrato y que las razones alegadas para su incumplimiento son absolutamente oportunistas e improcedentes.

29. Por consiguiente, el 17 de marzo de 2021, Intransmovil remitió una comunicación a los Promitentes Compradores indicándoles el incumplimiento de sus obligaciones contractuales, la resolución del Contrato y el cobro de la cláusula penal pactada.

30. Sin embargo, en respuesta a lo anterior, el 18 de marzo de 2021 y nuevamente el 23 de marzo de 2021, los Promitentes Compradores solicitaron a Intransmovil la celebración de un

otrosí No. 3 al Contrato modificando, nuevamente, la forma de pago, con lo cual es evidente que la razón alegada de una supuesta imposibilidad de transferencia del dominio era infundada, al seguir interesados en que la compraventa del Inmueble se realizara.

31. Ante esta situación, el 5 de abril de 2021 Intransmovil reiteró que el Contrato estuvo precedido de suficiente información para los Promitentes Compradores, quienes se encontraban en mora del pago del precio.

32. De todo lo anterior es claro que los Promitentes Compradores incumplieron el Contrato, por lo que la resolución del mismo es procedente, así como la condena a éstos del pago en favor de Intransmovil de la cláusula penal

pactada por las Partes.”. (iii) Contestación de la demanda de IMPORTADORA DE GRANOS

MUNDIAL S.A.S.

Se opuso a las pretensiones de la demanda y propuso las siguientes excepciones de mérito: Centro de Arbitraje y Conciliación de la Cámara de Comercio de Bogotá Página 8 de 80 Tribunal Arbitral de

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No. 137018 a. Imposibilidad legal de transferir el dominio por el promitente vendedor, sustentada de la siguiente manera: “Los predios que hacen parte o se incorporan a las CESIONES TIPO A, son BIENES DE USO PUBLICO conforme lo define Decreto 352 de 2002 Art. 19 literal f; Art. 674 del C.C.; Art. 5° Ley 9 de 1989 La CESIÓN TIPO A., quedó afectada al USO PÚBLICO por el solo señalamiento que el urbanizador hizo en el proyecto urbanístico mediante escritura 1455 de agosto 8 de 2001, así lo ha precisado la H. Constitucional en sentencia C-295 DE 1993. Luego, dicho bien no podía ser objeto de la tramitología maquibélicamente sometido por el urbanizador a que refiere la demanda de reconvención a la cual me remito, lógicamente, con el concurso de la Notaría y la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos Zona Norte, para convertir el predio de uso público en una

ZONA DE MANEJO Y PRESERVACIÓN AMBIENTAL, (…).”.

b. Inexistencia de causal para demandar o contrato no cumplido, sustentada de la siguiente manera: “Dentro del tejido contractual de la convención promisoria, no se fijó fecha para perfeccionar el contrato, razón esta más que suficiente, para que no haya forma alguna para obligar su cumplimiento, por cuanto no se puede constituir en mora al incumplido, debido a que no existe el elemento principal para determinar la mora en el cumplimiento de la obligación, que es, la fecha en que debió cumplirse la misma. Ciertamente, en la cláusula quinta del contrato de promesa de compraventa suscrito entre las partes el 13 de agosto de 2019, se fijó la fecha para perfeccionar dicho contrato, esto es, el día 11 de septiembre de 2020 a la hora de las 2:00 P.M. en la notaría 17 de Bogotá; situación que hace viable el contrato, toda vez, que está presente el elemento vital para establecer la mora en el cumplimiento de la obligación. Pero, infortunadamente, dicho pacto, fue novado mediante dos OTRO SÍ, los cuales no gozan de la misma suerte del contrato primigenio, pues, en ninguno de ellos se determina la fecha del cumplimiento de la obligación novada. Dispone el artículo 1611 del Código Civil, subrogado por el Art. 89 de la Ley 153 de 1887 que: “la promesa de celebrar un contrato no produce obligación alguna, salvo que concurran las circunstancias siguientes (…) 3. Que la promesa CONTENGA UN PLAZO o condición QUE FIJE LA ÉPOCA EN QUE HA DE CELEBRARSE EL CONTRATO”. (Mayúsculas y resaltado fuera de

texto.) Ahora bien, si en aras de discusión se llegara a suponer que la fecha de celebración del contrato no fue novada y que la fecha de cumplimiento quedó intacta, no obra en el proceso prueba del accionante de haberse allanado al cumplimiento de la obligación. Así lo precisa el Art. 1609 del C. C., cuando señala: “En los contratos bilaterales ninguno de los contratantes está en Centro de Arbitraje y Conciliación de la Cámara de Comercio de Bogotá Página 9 de 80 Tribunal Arbitral de

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No. 137018 mora dejando de cumplir lo pactado, mientras el otro no lo cumpla por su parte, o no se allana a cumplirlo en la forma y tiempo debidos.” Suposición que no se acompasa con la prueba documental contenida en los parágrafos únicos de los OTROS SÍ del 22 de noviembre de 2019 y 10 de agosto del 2020, mediante los cuales se modificó el contrato primigenio; cuando, en cambio de fijar la hora, fecha y notaría donde se perfeccionaría el contrato, deja en la vaguedad e ineficacia el término de cumplimiento de la obligación al afirmar: “(…) Las partes de común acuerdo podrán ajustar la fecha de la firma de la escritura una vez completado el pago total” c. Genérica Se solicita declarar probada la excepción que en desarrollo del proceso y con el acervo probatorio encuentre probada.

(iv) Contestación de demanda de TRANSPORTES LOGISPETROL S.A.S. Se opuso a las pretensiones de la demanda y propuso las siguientes excepciones de mérito: a. Excepción de contrato no cumplido, se sustenta de la siguiente manera: “Enseña el art. 1609 del C.C. que en “los contratos bilaterales ninguno de los contratantes está en mora dejando de cumplir lo pactado, mientras el otro no lo cumpla por su parte, o no se allane a cumplirlo en la forma y tiempo debidos”. Esa norma de singular relieve en el ámbito de la responsabilidad civil ha tenido fecundos desarrollos conceptuales alrededor de la figura de la mora, que en muchas circunstancias no necesariamente deviene de cualquier incumplimiento de prestaciones contractuales. Así las cosas, la mora es un incumplimiento calificado que produce varias consecuencias jurídicas. La doctrina ha señalado que en esencia la mora tiene tres efectos, a saber:

1. Permite cobrar perjuicios.

2. Hace exigible la cláusula penal.

3. Invierte el fenómeno de la carga del riesgo sobreviniente respecto de la cosa debida.

De contera, cuando emerge un incumplimiento por ambos contratantes de sus prestaciones, ninguno de los dos puede pedir perjuicios, ninguno de los dos puede exigir la clausula penal y de ninguno de los dos se predican las consecuencias específicas sobre el riesgo sobreviniente. Centro de Arbitraje y Conciliación de la Cámara de Comercio de Bogotá Página 10 de 80 Tribunal Arbitral de

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No. 137018 Esta breve caracterización, que será abordada con mas profundidad en los alegatos de conclusión, nos lleva a analizar el caso en concreto precisamente desde el cumplimiento o no de las prestaciones asumidas por las partes para derivar de allí si se configura esta excepción, evento que a mi juicio es incontrovertible. En el contrato de promesa de compraventa que es objeto de la acción de resolución que nos convoca, la parte promitente vendedora se obligo a trasferir a titulo de venta a favor de los promitentes compradores, quienes a su vez se comprometieron a adquirir al mismo título, el derecho real de dominio respecto del inmueble ubicado en la calle 144 n 148 10 de la ciudad de Bogotá, identificado con la MI 50N – 20460864 con un área aproximada de 27.552.09 m2. El precio convenido fue de la suma de SEIS MIL

SEICIENTOS MILLONES DE PESOS 6.600.000 M/CTE.

Por su parte, la sociedad promitente vendedora asumió la prestación de hacer, esto es, la obligación de la entrega material y jurídica del inmueble referido, obviamente dejando en claro unas consideraciones, mediante las cuales presuntamente daban a conocer explícitamente la afectación que pesa sobre el bien objeto de ese acto jurídico. Desde ahora es prudente señalar que dentro de las obligaciones inherentes a este linaje de contratos y a la literalidad misma de la clausula decima del documento contentivo de la promesa explícitamente esta parte asume la

obligación de saneamiento ante un eventual gravamen que pueda afectar el derecho de dominio del multinombrado bien, salvo lo indicado en el numeral sexto de las consideraciones de ese contrato. Emerge acá el evento central de esta litis, pues aunque se señale claramente en el referido numeral sexto que los promitentes compradores saben, conocen y aceptan que el lote de terreno objeto del contrato se encuentra en zona de manejo y preservación ambiental del rio Bogotá, también es cierto que si existe sobre ese fundo una cesión tipo A sin duda que por los alcances urbanísticos y normativos de esa figura jurídica simplemente el bien esta fuera del trafico mercantil. En efecto, como se vera la cesión de área no solo es obligatoria a favor de la entidad territorial sino que incuba la imposibilidad dispositiva sobre el bien afectado con ella, pues adquiere la dimensión de inalienable, imprescriptible e inembargable. Esa caracterización tiene profundas implicaciones que en la demanda se tratan de morigerar para mostrar una presunta buena fe en el actuar de los administradores de la promitente vendedora, lo que no es admisible bajo ningún supuesto. En efecto, una cosa es que las partes hayan conocido que el bien se encontraba en una zona de preservación y manejo ambiental y otra muy distinta que el bien este involucrado en una cesión obligatoria, pues las consecuencias jurídicas son bien diversas. Es ahí donde reside el incumplimiento primigenio de las obligaciones de la promitente vendedora, pues el bien, más allá del maquillaje que se le hace en el certificado de tradición y libertad, es objeto de cesión obligatoria y, de contera, no está en

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No. 137018 el ámbito dispositivo, lo que mina inexorablemente la buena fe y socava la existencia misma del acto jurídico porque el mismo recae sobre objeto ilícito. Esta manifestación no es caprichosa pues solo basta con revisar el contenido de la escritura pública 540 del 21 de abril del año 2005 ante la notaría 17 de Bogotá en la que se realiza la segregación de un predio de mayor extensión y en cada una de las franjas en las que se subdivide el inmueble explícitamente como “ZONA DE MANEJO Y PRESERVACION

AMBIENTAL PARTE RESTANTE. VALIDA COMO CESIÓN TIPO A”.

Ahora bien, la cesión tipo en la legislación urbanística consiste en la parte de un predio transferido por el urbanizador de un desarrollo a municipio a título gratuito con destino a zonas verdes, parques y equipamiento comunal público. En otras palabras, las cesiones urbanísticas son en realidad porciones de suelo que tiene el deber de ceder los promotores de una actuación urbanística con destino a la conformación del espacio público, los equipamientos y las vías que permiten darle efectivamente soportes urbanos a un desarrollo inmobiliario. (Pinilla Pineda Juan Felipe. Las cesiones urbanísticas obligatorias en la jurisprudencia Colombiana). La doctrina ha detallado la evolución jurisprudencial en la

interpretación de los alcances normativos de la cesión urbanística en los siguientes términos: “Los Tribunales encargados de la guarda de la Const