CCO CALI - Laudo Caribe S.A. Vs. Exxonmobil de Colombia S.A

1

LAUDO ARBITRAL

TRIBUNAL DE ARBITRAMENTO

CARIBE S.A.

VS

EXXONMOBIL DE COLOMBIA S. A.

Santiago de Cali, cinco (05) de diciembre de dos mi l ocho (2008)

Agotado el trámite y estando dentro de la oportunid ad legal, procede el Tribunal de Arbitramento a dictar el laudo que pone fin al pres ente proceso y resuelve las diferencias surgidas entre la sociedad CARIBE S.A. , como parte convocante y EXXONMOBIL DE COLOMBIA S. A. , como parte convocada

I. DE LA CONTROVERSIA Y SUS ANTECEDENTES

1. La sociedad Caribe Machinery Co. Ltda hoy Caribe S. A., en calidad de Arrendadora, suscribió con la sociedad Esso Colombi ana Limited hoy, Exxonmobil de Colombia S.A., en calidad de arrendataria, un co ntrato de Arrendamiento sobre

un área de terreno de 1.270 m2, del inmueble ubica do en la Calle 5 No. 78 A 69 de la ciudad de Cali; contrato contenido en la Escr itura Pública No.1.576 del 13 marzo de 1.998 de la Notaría Décima de Cali.

En el citado contrato de Arrendamiento, se establec ió en la cláusula DÉCIMA CUARTA: “ Cualquier diferencia o controversia relativa a éste contrato o que surja en desarrollo del mismo, su ejecución, y liquidació n se resolverá por un tribunal de Arbitramento, designado por la Cámara de Comercio d e Cali mediante sorteo entre los árbitros inscritos en las listas que llev a dicha Cámara. El tribunal así

en desarrollo del mismo, su ejecución, y liquidació n se resolverá por un tribunal de Arbitramento, designado por la Cámara de Comercio d e Cali mediante sorteo entre los árbitros inscritos en las listas que llev a dicha Cámara. El tribunal así constituido, se sujetará a lo dispuesto por el Decr eto 2279 de 1989 y las demás disposiciones legales que lo modifiquen o adicionen , de acuerdo con las siguientes reglas: a) El tribunal estará integrado por tres (3 ) árbitros, b) La organización interna del Tribunal se sujetará a las reglas previ stas por el Centro de Conciliación y Arbitraje de la Cámara de Comercio de Cali; c) El Tribunal decidirá en derecho; y d) El tribunal funcionará en la ciudad de Cali en e l Centro de Conciliación y Arbitraje de dicha ciudad.”2

2. La sociedad Caribe S.A., el 14 de diciembre de 2007 , a través de apoderado judicial, solicitó ante el Centro de Conc iliación y Arbitraje de la Cámara de Comercio de Cali, la constitución de un Tribunal de Arbitramento, a fin de dirimir el conflicto suscitado con Exxonmobil de Co lombia S. A., con relación a la terminación del contrato por justa causa.

II. DE LA SÍNTESIS DE LAS CUESTIONES OBJETO DE

CONTROVERSIA.

1. HECHOS EN QUE SE SUSTENTA LA DEMANDA

(Folios 002 a 015, del cuaderno # 1 Principal)

Los hechos de la demanda se resumen de la siguiente manera:

1.1 En marzo 13 de 1998 y mediante la escritura pú blica número 1576 corrida en

(Folios 002 a 015, del cuaderno # 1 Principal)

Los hechos de la demanda se resumen de la siguiente manera:

1.1 En marzo 13 de 1998 y mediante la escritura pú blica número 1576 corrida en la Notaría Décima del Círculo de Cali, se firmó un “Contrato de Arrendamiento” relativo a un bien inmueble urbano (Lote de terreno ) situado en la calle 5ª, carrera 78A-69, en Cali y cuyos linderos se determi nan así: Norte , en 36.53 metros con la carrera 78A. Sur , en 36. 53 metros con parte del lote de la misma manzana de propiedad de “Nacional Constructor a S.A.”. Oriente , en extensión de 80.00 metros con la calle 6ª y Occidente , en extensión de 80.00 metros con la calle 5ª.

De la totalidad de este predio se entregó a título de Arrendamiento, un área aproximada de mil doscientos setenta metros cuadrad os (1.270 mts2) y alinderada conforme se detalla a continuación: Norte , del punto F al G, en 28. 50 metros con el lote de “Caribe Machinery Co. Ltda .”. Sur , del punto D al E, en 28.50 metros con parte del lote de la misma manz ana de propiedad de “Nacional Constructora S. A.”. Oriente , del punto F al D, en 35 metros con el lote de propiedad de “Caribe Machinery Co. Ltda.” y Occidente , del punto E al G, en 38 metros con la calle 5ª.

1.2 El convenio comprendía además del bien raíz ur bano señalado, de propiedad de “La Arrendadora”, las edificaciones, m ejoras, anexidades,

G, en 38 metros con la calle 5ª.

1.2 El convenio comprendía además del bien raíz ur bano señalado, de propiedad de “La Arrendadora”, las edificaciones, m ejoras, anexidades, equipos, instalaciones, muebles y restantes enseres presentes que formaban parte del montaje de una Estación de Servicio para distribución o venta de3 gasolina y artículos adicionales para vehículos en general y las que en el porvenir se plantearan.

1.3 El término de duración del acuerdo se consagró en dieciséis (16) años, contados a partir de la fecha de iniciación del fun cionamiento de la Estación de Servicio.

1.4 Las partes interesadas determinaron como cánon es de Arrendamiento adelantados a cargo de Exxonmobil de Colombia S.A. y en beneficio de Caribe S.A., la entrega de las obras adelantadas por Exxon mobil de Colombia S.A., tasadas globalmente en la suma de trescientos cincu enta millones de pesos ($350.000.000) moneda legal colombiana, más la cant idad de cincuenta y cinco millones de pesos ($55.000.000) moneda legal colombiana, para un valor global de cuatrocientos ocho millones ochocientos t reinta y dos mil setecientos cuarenta y un pesos ($408.832.741) moneda legal col ombiana.

1.5 En el predio arrendado existía, una Estación d e Servicio para venta de gasolina y complementarios con las siguientes mejor as: Techo (Canopy) iluminado en estructura metálica de doscientos vein te metros cuadrados (220 mts2) con su respectiva iluminación. Dieciséis (16) lámparas. Instalaciones eléctricas para el equipo de combustibles. Tres (3) tanques de diez mil galones

mts2) con su respectiva iluminación. Dieciséis (16) lámparas. Instalaciones eléctricas para el equipo de combustibles. Tres (3) tanques de diez mil galones (10.000 gls) y líneas, ambos debidamente contenidos . Pavimento en concreto y andenes (Mil ochenta y nueve metros cuadrados (1. 0 89 mts2)). Cuatro (4) islas de tres metros (3 mts) cada una. Una (1) plan ta eléctrica de cuarenta y cinco kilovatios (45 Klvs). Seis (6) extintores y c uatro (4) exhibidores.

1.6 El acuerdo de Arrendamiento indicado, fue esti pulado inicialmente por documento privado precisado entre las mismas partes contratantes, distinguido con fecha, septiembre 10 de 1997 y, el cual, fue re frendado y confirmado por la escritura pública ya descrita.

1.7 Entre las mismas partes interesadas, se firmó un “Contrato de Comodato”, por el cual, “LA ESSO”, facilitó a título de préstamo u so o Comodato en beneficio de “CARIBE LTDA”, diversos bienes muebles para ser utilizados “exclusivamente en exhibición, almacenamiento, guar da y venta de productos que produzca o distribuya “LA ESSO”, que adquiera d e “LA ESSO” o que se le suministren por cuenta de la misma valor de las ob ras indicadas: Cuatrocientos ocho millones ochocientos treinta y d os mil setecientos cuarenta4 y un pesos ($408.832.741) moneda legal colombiana. Fecha: marzo 23 de

1999. Este acuerdo se encuentra vigente en la actu alidad.

1.8 Entre las obligaciones a cargo de la sociedad, Exxonmobil de Colombia S.A.,

y un pesos ($408.832.741) moneda legal colombiana. Fecha: marzo 23 de

1999. Este acuerdo se encuentra vigente en la actu alidad.

1.8 Entre las obligaciones a cargo de la sociedad, Exxonmobil de Colombia S.A., La Arrendataria y en desenvolvimiento del acuerdo d el Arrendamiento anotado, se encontraban entre otras, la consagrada en la clá usula Sexta de la misma escritura pública y que textualmente reza: “El arrendamiento del inmueble por parte de LA ESSO, quedará sometido a la condición r esolutoria de que LA ESSO pueda destinar dicho inmueble al desarrollo de su actividad comercial, de acuerdo con la reglamentación sobre uso y destin ación del suelo de la ciudad de Cali. Además se someterá el presente Arre ndamiento a la condición de que a LA ESSO le sean aprobados los fondos neces arios para la construcción y puesta en marcha de la estación de s ervicio que habrá de funcionar en el inmueble”. PARÁGRAFO PRIMERO: “Es e ntendido que la no obtención de los permisos, fondos y demás formalida des señaladas para el libre desarrollo de la actividad comercial de LA ES SO sobre el inmueble, en un término de ciento veinte (120) días calendario cont ados a partir de la fecha de este documento, será considerada como causal de ter minación del presente contrato de arrendamiento y por lo tanto, de los co mpromisos de que trata este documento”.

1.9 La sociedad, Caribe S.A., comenzó a atender y gestionar las actividades comerciales contratadas, con absoluta buena fe y en el entendimiento pleno que Exxonmobil de Colombia S.A., había acatado y a tendido todos los

documento”.

1.9 La sociedad, Caribe S.A., comenzó a atender y gestionar las actividades comerciales contratadas, con absoluta buena fe y en el entendimiento pleno que Exxonmobil de Colombia S.A., había acatado y a tendido todos los lineamientos determinados en el “Contrato de Arrend amiento” señalado, especialmente con el diligenciamiento ante las Auto ridades Municipales de Cali del permiso a conseguirse y a su cargo.

1.10 La Alcaldía de Santiago de Cali mediante Resol ución número A-078 de marzo 10 de 1999, ordenó al señor Harry Kreisberger Knorpel, representante de la sociedad, Caribe S.A., la demolición de una e dificación efectuada irregularmente en el bien raíz urbano situado en la calle 5ª, número 78A-69, Barrio ciudad Capri, en Cali y que es el mismo bien urbano arrendado.

1.11 Caribe S.A. interpuso recurso de Reposición co ntra la providencia mencionada, el 23 de marzo de 1999. El recurso fue rechazado por la Resolución número A-324 de octubre 24 del 2000, dic tada por el Alcalde de5 Santiago de Cali y el Subsecretario de Despacho de Supervisión y Control del Desarrollo Urbano.

1.12 No satisfecha la sociedad, Caribe S.A., insist ió ante la Alcaldía de Santiago de Cali, la revisión de la providencia citada, en d iciembre 18 del 2000.

1.13 La Resolución descrita fue revocada posteriorm ente, por la Resolución número A-436 de diciembre 28 del 2000 proferida por el Alcalde de Santiago de Cali, atendiendo solicitud, de Revocatoria Direc ta (Revisión).

1.13 La Resolución descrita fue revocada posteriorm ente, por la Resolución número A-436 de diciembre 28 del 2000 proferida por el Alcalde de Santiago de Cali, atendiendo solicitud, de Revocatoria Direc ta (Revisión).

1.14 En noviembre 3 del 2006 el Departamento Admini strativo de la Alcaldía de Santiago de Cali, por intermedio del Doctor Alfredo Paya García, Subdirector Ordenamiento Urbanístico de Santiago de Cali, notif icó expresamente al representante legal de la “ESSO CARIBE CAPRI”, la s ociedad, Caribe S.A.: que no se encontró registro alguno sobre el uso del suelo con decisión permitida para proceder a la adquisición de la corr espondiente licencia de construcción y le concede tres (03) días hábiles pa ra aportar copia de dicho documento.

1.15 Por lo anterior, Caribe S.A., presentó ante el organismo estatal mencionado, el documento facilitado en su momento por la socied ad, Exxonmobil de Colombia S.A., contestándosele que ese no era el ce rtificado reclamado para el respectivo uso del suelo, tratándose solamente d e un simple concepto.

1.16 En febrero 19 del 2007, el Subdirector Ordenam iento Urbanístico de Santiago de Cali, volvió a insistir ante la “Estaci ón de Servicio Esso Caribe Capri”, en la exigencia del Concepto de Uso de Suel o, para operar una estación de combustible tipo A, en el bien inmueble ubicado en la calle 5ª, No. 78-69 de la actual nomenclatura urbana de la ciudad de Santiago de Cali.

1.17 Ante las circunstancias en que se encontraba C aribe S.A. remitió a la

78-69 de la actual nomenclatura urbana de la ciudad de Santiago de Cali.

1.17 Ante las circunstancias en que se encontraba C aribe S.A. remitió a la convocada, en mayo 30 de 2007, una comunicación en la que expresaba el incumplimiento del contrato atribuible a Exxonmobil de Colombia S. A., el derecho a dar por terminado el contrato por justa c ausa, y a convocar un tribunal de arbitramento.

1.18 La anterior comunicación tuvo respuesta por pa rte de Exxonmobil de Colombia S. A., el día 8 de junio de 2007 y en ella manifiesta que si se había6 dado cumplimiento a todas y cada una de las obligac iones derivadas del arrendamiento celebrado haciendo referencia a que e l uso del suelo estaba contenido en el oficio No 000018855 del 31 de octub re de 1997, suscrito por el jefe de la División de equipamiento, zonificación y Nomenclatura de la Secretaría de Ordenamiento Urbanístico de la Alcal día de Santiago de Cali; y que no era posible que se apoyaran en una manifesta ción sin sentido legal alguno hecha por un funcionario de la alcaldía para acusar a la compañía de un incumplimiento inexistente y así alegar una just a causa para dar por terminado el contrato, finalmente se expresa su dis posición al diálogo.

1.19 Posteriormente la Subsecretaría de Gobierno Co nvivencia y Seguridad del Municipio de Santiago de Cali”, dictó la Resolución No. SCSC – 4161. l. 21 – 1612 de septiembre 27 del 2007 por medio de la cual sanciona con cuatro salarios mínimos legales mensuales vigentes, equiva lentes a un millón

Municipio de Santiago de Cali”, dictó la Resolución No. SCSC – 4161. l. 21 – 1612 de septiembre 27 del 2007 por medio de la cual sanciona con cuatro salarios mínimos legales mensuales vigentes, equiva lentes a un millón setecientos treinta y cuatro mil pesos ($1.734.000) al establecimiento de comercio ESSO CARIBE que se encuentra funcionando e n la CALLE 5 No. 78A – 69, CARRERA 78A No. 5-30 DEL BARRIO CIUDAD CA PRI, COMUNA 17 DE ESTA CIUDAD, por NO CUMPLIR con los requisito s establecidos en la Ley 232 de 1995 para el legal funcionamiento.

1.20 Ante esta circunstancia y conocedora Caribe S. A., de la multa impuesta, procedió a cancelarla, por el valor de un millón se tecientos treinta y cuatro mil pesos ($1.734.000) moneda legal colombiana.

1.21 Agotadas las instancias extrajudiciales, Carib e S.A. procede a solicitar la convocatoria del Tribunal de Arbitramento consagrad o en la cláusula Decimacuarta de la escritura pública número 1576 de marzo 13 de 1998 de la Notaría Décima del Círculo de Cali.

1.22 La convocatoria del Tribunal de Arbitramento s eñalado, tiene su respaldo en la decisión irrevocable de la entidad social, “Cari be S.A.”, en dar por terminado el “Contrato de Arrendamiento”, que figura en la es critura pública número 1576 de marzo 13 de 1998 de la Notaría Décima del Círcul o de Cali.

1.23 Los perjuicios sufridos por la sociedad, “Cari be S.A.”, han afectado

de marzo 13 de 1998 de la Notaría Décima del Círcul o de Cali.

1.23 Los perjuicios sufridos por la sociedad, “Cari be S.A.”, han afectado evidentemente y de manera incuestionable, el buen n ombre comercial de la entidad social convocante, así como sus intereses m onetarios, pues ésta, ha resuelto dar por concluido el citado acuerdo comerc ial anticipadamente,7 aduciendo una Justa Causa y apoyándose en la cláusu la Sexta del comentado “Contrato de Arrendamiento”.

2. PRETENSIONES DE LA DEMANDA

(Folios 019 a 021 del cuaderno # 1 Principal )

Las pretensiones de la demanda se resumen de la sig uiente manera:

2.1 Declarar la existencia y vigencia del “Contrat o de Arrendamiento” estipulado entre las sociedades, “Caribe Machinery Co. Ltda.”, hoy, “Caribe S.A.” y “Esso Colombiana Limited”, hoy, “Exxonmobil de Colombia S .A.” y firmado el 13 de marzo de 1998 en esta ciudad de Cali.

2.2 Declarar la terminación por incumplimiento del “Contrato de Arrendamiento”, suscrito entre las entidades sociales, “Caribe S. A .”, antes, “Caribe Machinery Co. Ltda.” y “Esso Colombiana Limited”, hoy, “Exxon mobil de Colombia S.A.”, firmado mediante la escritura pública número 1576 d e marzo 13 de 1998 de la Notaría Décima del Círculo de Cali, ante la existen cia de una justa causa atribuible a la sociedad convocada.

2.3 Que como resultado del incumplimiento del “Con trato de Arrendamiento”

Notaría Décima del Círculo de Cali, ante la existen cia de una justa causa atribuible a la sociedad convocada.

2.3 Que como resultado del incumplimiento del “Con trato de Arrendamiento” anotado, se condene a la sociedad, “Exxonmobil de C olombia S.A.”, antes, “Esso Colombiana Limited”, a la cancelación de $2.2 23.366.681, como perjuicios (Lucro Cesante) y que corresponden a las utilidades dejadas de percibir por Caribe S.A., en razón a la resolución del “Contrato de Arrendamiento” descrito y derivada del incumplimien to del mismo e imputable a “Exxonmobil de Colombia S.A.”, antes, “Esso Colombi ana Limited”.

2.4 Que se condene en costas y agencias en derecho , a la sociedad, “Exxonmobil de Colombia S.A.”, antes, “Esso Colombiana Limited” .

3. CONTESTACIÓN DE LA DEMANDA

(Folios 001 al 007, cuaderno # 3 Contestación de la Demanda)

3.1 Respecto de los hechos

El apoderado de la convocada contestó la demanda ac eptando y aclarando algunos hechos, negando otros y ateniéndose a lo qu e resulte probado en otros, con las manifestaciones que se resumen de la siguiente manera:8

3.1.1. Según la convocada, omite la convocante informar al Tribunal que mediante la escritura pública 669 de fecha 4 de may o de 1999, de la Notaría 15ª de Cali, CARIBE S.A., (antes CARIBE MAC HINERY LTDA.) vendió a INVERSIONES INMOBILIARIA DE OCCIDENTE LTDA ., el

mediante la escritura pública 669 de fecha 4 de may o de 1999, de la Notaría 15ª de Cali, CARIBE S.A., (antes CARIBE MAC HINERY LTDA.) vendió a INVERSIONES INMOBILIARIA DE OCCIDENTE LTDA ., el inmueble que arrendó a EXXONMOBIL, según el certifi cado de tradición correspondiente al predio con matrícula inmobiliari a 370-499706, en cuya anotación No. 8 está inscrita la compraventa.

3.1.2. No se ha aportado el documento contentivo del contr ato de Comodato. En cuanto al valor de las obras, no es cierto lo af irmado. Las partes suscribieron el Otrosí de fecha 2 de febrero de 200 1, donde establecieron de manera definitiva en $ 371.776.577 el valor de las obras, que, de acuerdo con lo pactado, constituyó e l pago en especie del canon de arrendamiento.

3.1.3. Manifiesta la convocada que “las partes expresaron de manera clara y terminante que sólo elevarían el contrato a escritu ra pública en el evento de que consideraran cumplida la condición prevista en la cláusula 6ª, es decir, que todos los permisos estuvieren en regla. Como, evidentemente, todos los permisos y licencias se en contraban listos, CARIBE S.A. y ESSO COLOMBIANA LIMITED (hoy EXXONMOB IL) procedieron a elevar el contrato a escritura públic a. Otra plena y cabal demostración de que CARIBE S.A. consideró en 1998 c umplida la condición establecida en la cláusula 6ª del contrat o de arrendamiento,

procedieron a elevar el contrato a escritura públic a. Otra plena y cabal demostración de que CARIBE S.A. consideró en 1998 c umplida la condición establecida en la cláusula 6ª del contrat o de arrendamiento, se encuentra en la cláusula 5ª de la compraventa de l inmueble arrendado (escritura 669 de 4 de mayo de 1999, Nota ría 15): en ella CARIBE garantiza a la sociedad compradora que “los derechos de dominio y posesión enajenados y radicados sobre el bien inmueble urbano anotado, se encuentran libres de (….) condic iones resolutorias… ”

3.1.4. Afirma la convocada que la convocante está confundi endo contratos; La gestión de que habla es la explotación comercial de la estación de servicio, la cual se desprende de otro contrato (Co modato), no allegado a este contencioso arbitral. De conformidad con lo pactado en la cláusula 15ª, al firmar la escritura pública 1576 de 3 de marzo de 1998,9 de la Notaría Décima de Cali, CARIBE consideró cump lida la condición prevista en la cláusula 6ª.

3.1.5. Según consta en el segundo considerando de la Resol ución A-078, la visita ocular de la Secretaría de Ordenamiento Urba nístico se produjo el 11 de mayo de 1998, es decir, 58 días después de fi rmado el contrato de arrendamiento (escritura pública 1576 de marzo 1 3 de 1998), dentro del plazo de 120 días fijado por el parágrafo prime ro de la cláusula 6ª del contrato como inhabilitante para suscribir el p acto por no

de arrendamiento (escritura pública 1576 de marzo 1 3 de 1998), dentro del plazo de 120 días fijado por el parágrafo prime ro de la cláusula 6ª del contrato como inhabilitante para suscribir el p acto por no cumplimiento de requisitos. La convocante continuó adelante con el contrato pues dejó constancia en la cláusula 15ª qu e elevaba a escritura pública el contrato por entender que se habían llen ado todos los requisitos. Con buen criterio la convocante entendi ó que la visita ocular que se le hizo en mayo de 1998 obedecía a exceso de celo o a desborde en las funciones de los empleados públicos municipales con autoridad en el asunto, y procedió a defenderse con vigor. Es de anotar que en la resolución citada se identifica a CARIBE como responsable de la obra y en la diligencia de descargos el Sr. Harr y Kreisberger asume la responsabilidad, y explica que se cumplió en un tod o con los planos y las especificaciones. El representante legal de la convocante no manifestó a las autoridades de Planeación que exist iese el más mínimo asomo de responsabilidad atribuible a EXXONMOBIL.

3.1.6. Ante una nueva manifestación de atropello y abuso p or parte de las autoridades municipales, es válido esperar que CARI BE (INVERSIONES INMOBILIARIA DE OCCIDENTE LTDA., hoy S .A.) hubiese reaccionado con el vigor y la entereza que demostró entre 1998 y 2000. Según la cláusula 12ª del contrato, es EXXO NMOBIL quien puede declarar la terminación unilateral si el inmu eble por orden de las autoridades no es apto para desarrollar la activida d comercial de

y 2000. Según la cláusula 12ª del contrato, es EXXO NMOBIL quien puede declarar la terminación unilateral si el inmu eble por orden de las autoridades no es apto para desarrollar la activida d comercial de compraventa de combustibles. Dado que tanto EXXONMO BIL como CARIBE (INVERSIONES INMOBILIARIA DE OCCIDENTE LTDA. , hoy S.A.) han considerado que el inmueble sí es apto pa ra adelantar el negocio de venta de combustibles y lubricantes, por contar con todos los permisos, ha continuado el desarrollo pacífico del pacto.

3.1.7. “El contrato, según dice la convocante en varios ap artes de su demanda, sigue vigente. Su ejecución y desarrollo a ctuales son10 normales. Adjunto cuadro ilustrativo de las compras de combustibles de la estación CARIBE en 2005, 2006, 2007 y lo corrido de 2008, para demostrar que la actividad comercial que persigue e l contrato se desarrolla normalmente. La parte que represento ha cumplido y ejecutado el pacto de la mejor buena fe y continuar á haciéndolo hasta la finalización de su vigencia. En caso de que se prod ujese la terminación del convenio a instancias de la parte convocante, t al terminación sería injusta y unilateral, y la convocante tendría que a sumir el pago de los perjuicios pactados. La decisión de dar por termina do unilateralmente el pacto no puede ser tomada exclusivamente por CARIBE , pues la actual propietaria del inmueble, la sociedad INVERSIONES I NMOBILIARIA DE OCCIDENTE LTDA., hoy S.A., está obligada a respetar el arrendamiento, pues el contrato fue pactado por esc ritura pública.”

propietaria del inmueble, la sociedad INVERSIONES I NMOBILIARIA DE OCCIDENTE LTDA., hoy S.A., está obligada a respetar el arrendamiento, pues el contrato fue pactado por esc ritura pública.”

3.1.8. La convocante no asumió ninguna defensa de sus inte reses y/o los de INVERSIONES INMOBILIARIA DE OCCIDENTE LTDA., hoy S. A., ante la nueva evidencia del atropello municipal cometido en 2006-2007. Contrasta esta pasividad con la actitud de defensa activa y vigorosa que asumió CARIBE (INVERSIONES INMOBILIARIA DE OCCIDENT E LTDA., hoy S.A.) entre 1998 y 2000. 3.2 Respecto de las pretensiones (Folio 009-010, del cuaderno # 3, Contestación de l a Demanda).

La convocada se opone y rechaza todas y cada una de las pretensiones, por ser ellas contrarias a derecho. Manifiesta que el c ontrato suscrito entre las partes es válido y se encuentra vigente, anota que la convocante no informó al Tribunal que INVERSIONES INMOBILIARIA DE OCCIDENTE LTDA., hoy S.A., es desde 1999 la propietaria del inmueble. Afirma q ue no existe incumplimiento alguno que pueda ser imputable a EXXONMOBIL; y por ello no pueden existir perjuicios, salvo los daños que se auto-inflija la parte convocante por su propia negligencia y desidia. Quien debe ser condenada al pago de las costas y gastos del proceso arbitral es la parte convocante, por su demanda temeraria y sin sentido.

3.3 Excepciones de mérito

negligencia y desidia. Quien debe ser condenada al pago de las costas y gastos del proceso arbitral es la parte convocante, por su demanda temeraria y sin sentido.

3.3 Excepciones de mérito (Folios 010 a 017, cuaderno # 3, Contestación de la Demanda)

3.3.1 Excepción de falta de integración del listisc onsorcio por activa.11

Fundamentada básicamente en el hecho de que la actu al propietaria del inmueble objeto de este proceso es la sociedad INVE RSIONES INMOVILIARIA DE OCCIDENTE LTDA, de acuerdo con la escritura pub lica No 669 de fecha cuatro de mayo de 1999, de la notaria quinta de Cal i y el certificado de tradición correspondiente a la matricula inmobilia ria No 370-499706, entidad que esta en el deber de respetar el contrato de arr endamiento celebrado por escritura pública y por ende cualquier decisión arb itral relacionada con él la afecta de manera directa.

En lo atinente a esta excepción, como es bien sabid o por las partes, se resolvió mediante auto No. 08 dictado el 20 de mayo de 2008, petición que fue negada por las razones expuestas en dicho proveído y que una vez recurrida por el solicitante fue confirmada mediante auto No. 09 de 2008. Bajo el entendido que el Tribunal ya se pronunció sobre est e tema, no se requiere hacer más precisiones al respecto.

3.3.2 Ausencia de daño. Inexistencia de la acción i ndemnizatoria ejercida en la demanda

En resumen, la parte convocada para fundamentar ést a excepción, arguye que Exxonmobil obtuvo todos los permisos requeridos para la puesta en

en la demanda

En resumen, la parte convocada para fundamentar ést a excepción, arguye que Exxonmobil obtuvo todos los permisos requeridos para la puesta en funcionamiento de la estación de servicio y que por tanto estando todo en regla no existe daño alguno y por ende no puede declarars e a la parte convocada como responsable de este, puesto que el contrato se ha venido desarrollando normalmente desde el año 1998. Frente a este argumento, el Tribunal basado en las pruebas, entrará a analizar si le asiste la razón o no a la parte convocante cu ando afirma que los arrendatarios del inmueble, convocados a éste proce so arbitral, no cumplieron con lo exigido en la cláusula sexta del contrato de arrendamiento contenido en la Escritura Pública No. 1576 de marzo 13 de 1998, respecto de la reglamentación sobre uso y destino del suelo.

3.3.3 Contrato plenamente vigente

Esta excepción, si así puede llamársele, parte del señalamiento que hace el convocado en cuanto a que el contrato que es objeto de este proceso se12 encuentra vigente y por lo tanto si el actor quiere darlo por terminado de manera unilateral, acarreará con las sanciones prev istas en dicho documento.

Por lo dicho, para el Tribunal es meridianamente cl aro que las partes que conforman la litis, celebraron un contrato de arren damiento el cual se encuentra vigente, pues es precisamente a través de este proceso arbitral que habrá de determinarse si las alegaciones de la part e actora constituyen o no fundamento suficiente para declarar la terminación del contrato por incumplimiento de la convocada.

3.3.4 Cobro de lo no debido

habrá de determinarse si las alegaciones de la part e actora constituyen o no fundamento suficiente para declarar la terminación del contrato por incumplimiento de la convocada.

3.3.4 Cobro de lo no debido

Indica la parte convocada que las pretensiones inco adas deben ser negadas por cuanto de su pretensión indemnizatoria se despr ende un cobro de lo no debido, aspecto que igualmente se dilucidará tras apreciar las pruebas practicadas.

3.3.5 Incumplimientos contractuales de Caribe S.A.

Cimentada en la violación frente a lo pactado en l a estipulación décimo tercera del contrato, según la cual “el arrendador concede irrevocablemente en favor de la ESSO, derecho de opción en iguales condicione s con otros proponentes, para que la ESSO o la persona que eventualmente le suceda, bien por transformación, venta, fusión o cualquiera otra ope ración, compre la totalidad o parte del inmueble objeto del presente contrato de arrendamiento”, violación que alega surge por cuanto Caribe S.A., vendió el i nmueble a un tercero sin informarle nada al arrendatario, aportando las prue bas documentales para acreditarla. Afirma igualmente que Caribe ha asumid o una actitud de incumplimiento de obligaciones, patentizada en la c arta que Exxonmobil a enviado a varias estaciones de servicio, recordándo les que por exigencia del Decreto 4299 de 2005 se debe de obtener certificado de conformidad con destino al Ministerio de Minas y Energía, contestan do dicho oficio fundamentando en el incumplimiento de nueve requisi tos legales en la supuesta falta de uso del suelo.

destino al Ministerio de Minas y Energía, contestan do dicho oficio fundamentando en el incumplimiento de nueve requisi tos legales en la supuesta falta de uso del suelo.

III. DESARROLLO DEL TRÁMITE ARBITRAL

1. INSTALACIÓN13

1.1. La Cámara de Comercio, en reunión celebrada el 11 d e enero de 2008 (folios 093 a 096 cuaderno # 1 Principal), mediante sorteo designo como árbitros a los Doctores LUZ MARIELA SÁNCHEZ LADINO, HUMBERTO

BUENO CARDONA Y ÁLVARO PÍO RAFFO PALAU.

1.2. El 25 de enero del año 2.008, tal como aparece en e l Acta No. 01, (folio 0