CCO CALI - Laudo Claudia Sofia Arroyave y otros Vs. Fiduciaria Corficolombiana S.A

Cámara de Comercio de Cali Centro de Conciliación A rbitraje y Amigable Composición Tribunal de Arbitramento Claudia Sofía Arroyave y Otros Vs. Fid uciaria Corficolombiana S.A. Vocera y Administradora del Fideicomiso Centro Comercial Jar dín Plaza 2101 Laudo Arbitral - 1Tribunal de Arbitramento Claudia Sofía Arroyave y O tros Vs. Fiduciaria Corficolombiana S.A. Vocera y Administradora del Fi deicomiso Centro Comercial Jardín Plaza 2101 Laudo Arbitral

LAUDO ARBITRAL

Santiago de Cali, diecinueve (19) de Octubre de dos mil nueve (2009)

Agotado el cumplimiento de las etapas procesales pr evistas en las normas que regulan el Arbitramento, mediante el presente L audo Arbitral se desatan las controversias planteadas en la demanda arbitral de CLAUDIA SOFÍA

ARROYAVE GIRALDO, FERNANDO PÉREZ CASTAÑEDA, MARÍA R OSA

TRIVIÑO BRIÑEZ, ARTEMISA LTDA., BROXXO MODA COMPANY S. EN C.,

ARIELA RODRÍGUEZ TAPIERO, OLGA LUCY MORALES VIANA, LETICIA

HOYOS DE GARCÍA, B&T TRADING LTDA., C.I. ANN CHERY

ORTOPÉDICO CHAROL E.U, y VASPORT S.A., contra FIDUC IARIA CORFICOLOMBIANA S.A., Vocera y Administradora del F IDEICOMISO CENTRO COMERCIAL JARDÍN PLAZA 2101 , y en la demanda de reconvención contra CLAUDIA SOFÍA ARROYAVE GIRALDO, FERNANDO

CORFICOLOMBIANA S.A., Vocera y Administradora del F IDEICOMISO CENTRO COMERCIAL JARDÍN PLAZA 2101 , y en la demanda de reconvención contra CLAUDIA SOFÍA ARROYAVE GIRALDO, FERNANDO PÉREZ CASTAÑEDA, MARÍA ROSA TRIVIÑO BRIÑEZ, ARTEMIS A LTDA., BROXXO MODA COMPANY S.EN C., ARIELA RODRÍGUEZ TAPI ERO, OLGA LUCY MORALES VIANA, B&T TRADING LTDA., y C.I. ANN CHERY ORTOPÉDICO CHAROL E.U., sometidas a su decisión en Derecho.

Los conflictos surgidos entre las partes han sido p lanteados a la justicia arbitral, invocando para ello las siguientes cláusu las compromisorias, uniformes en todos los contratos, en los cuales se enumeró como veintitrés:

…“CLAUSULA VIGESIMA TERCERA: CLAUSULA COMPROMISORIA. Las diferencias, reclamaciones o disputas entre ellas, por razón o con ocasión de la Concesión, serán sometidas a un Tribunal de Arbitra mento designado por el Centro de Conciliación y Arbitraje de la Cámara de Comercio de Cali, mediante árbitro único, escogido por sorteo entre los inscritos en dicho Ce ntro.Cámara de Comercio de Cali Centro de Conciliación A rbitraje y Amigable Composición Tribunal de Arbitramento Claudia Sofía Arroyave y Otros Vs. Fid uciaria Corficolombiana S.A. Vocera y Administradora del Fideicomiso Centro Comercial Jar dín Plaza 2101 Laudo Arbitral - 2El Tribunal decidirá en Derecho y se sujetará a las

Administradora del Fideicomiso Centro Comercial Jar dín Plaza 2101 Laudo Arbitral - 2El Tribunal decidirá en Derecho y se sujetará a las disposiciones del derecho sustantivo y procesal de la República de Colombia, en particular del Decreto-Le y 1818 de 1998, de la Ley 446 de 1998, de la Ley 23 de 199 1, del Decreto 2651 de 1991, del Decreto 2279 de 1989 y de las demás que resulten aplicables a la materia.

El Tribunal sesionará en la ciudad de Cali, su orga nización interna se sujetará a las reglas previstas para el efecto por el Centro de Arbitraje y Conciliación de la Cámara de Comercio de esta ciudad. La parte contra la cual se dicte el Laudo Arbitral condenatorio, total o parcial, pagará la totalidad de los gastos, costos, y honorarios del arbitramento respe ctivo.

Quedan excluidas de este procedimiento las acciones judiciales de ejecución y restitución ante la rama judicial, para el cobro de los valores originados en desarrol lo de esta CONCESION, salvo que en el futuro la ley permi ta tramitar este tipo de acciones por el procedimiento arbitral”.

1. ACTUACIONES PREVIAS DEL TRIBUNAL. COMPETENCIA

El Centro de Conciliación, Arbitraje y Amigable Com posición de la Cámara de Comercio de Cali recibió la demanda de CLAUDIA S OFÍA ARROYAVE Y OTROS contra FIDUCIARIA CORFICOLOMBIANA S.A., Vocer a y Administradora del FIDEICOMISO CENTRO COMERCIAL JA RDÍN PLAZA 2101 el día 18 de septiembre de 2008, procediendo a la integración del

OTROS contra FIDUCIARIA CORFICOLOMBIANA S.A., Vocer a y Administradora del FIDEICOMISO CENTRO COMERCIAL JA RDÍN PLAZA 2101 el día 18 de septiembre de 2008, procediendo a la integración del Tribunal, con el suscrito árbitro designado por sor teo.

Este se instaló el día 22 de 0ctubre de 2008, desig nó a la secretaria, recibió el expediente, y siendo competente para ello de confor midad con lo dispuesto por la Corte Constitucional en sentencia C-1038 del 27 de noviembre de 2002, efectuó los trámites preliminares de estudio de la demanda, admisión, traslado, recepción y traslado de la demanda de rec onvención, traslado deCámara de Comercio de Cali Centro de Conciliación A rbitraje y Amigable Composición Tribunal de Arbitramento Claudia Sofía Arroyave y Otros Vs. Fid uciaria Corficolombiana S.A. Vocera y Administradora del Fideicomiso Centro Comercial Jar dín Plaza 2101 Laudo Arbitral - 3las excepciones de mérito de ambas partes y audienc ia de conciliación, en la cual no hubo acuerdo.

Luego, asumió competencia, lo cual hizo mediante au to número 23, de fecha 18 de mayo de 2009; fijó en seis (6) meses el tér mino para dictar el Laudo, estableció el valor de los honorarios del árbitros y la secretaria, y de los gastos de administración, los cuales fueron consign ados dentro del término legal en su totalidad por la parte convocante recon viniente, a quien el Tribunal expidió la certificación del artículo 144 del Decre to 1818 de 1.998, iniciándose

gastos de administración, los cuales fueron consign ados dentro del término legal en su totalidad por la parte convocante recon viniente, a quien el Tribunal expidió la certificación del artículo 144 del Decre to 1818 de 1.998, iniciándose la etapa probatoria.

2. LOS CONFLICTOS PLANTEADOS POR LAS PARTES

En el auto No. 23 de fecha 18 de mayo de 2009, leíd o y notificado en audiencia, habiendo quedado en firme, se estableció la competencia del Tribunal y se resumieron las controversias sometida s a su decisión. El presente Laudo Arbitral se pronunciará sobre ellas, en orden y en la medida en que se plantearon y sustentaron en las pretensio nes de cada demanda y en las correspondientes excepciones de mérito, teni endo en cuenta que la demanda arbitral fue reformada.

2.1. Demanda Principal

La demanda principal se dirigió por CLAUDIA SOFÍA A RROYAVE GIRALDO,

FERNANDO PÉREZ CASTAÑEDA, MARÍA ROSA TRIVIÑO BRIÑEZ ,

ARTEMISA LTDA., BROXXO MODA COMPANY S. EN C., ARIE LA

RODRÍGUEZ TAPIERO, OLGA LUCY MORALES VIANA, LETICIA HOYOS

DE GARCÍA, B&T TRADING LTDA., C.I. ANN CHERY ORTOPÉ DICO

CHAROL E.U, y VASPORT S.A., contra FIDUCIARIA CORFI COLOMBIANA S.A., Vocera y Administradora del FIDEICOMISO CENTR O COMERCIAL JARDÍN PLAZA 2101, y sometió a decisión arbitral lo s siguientes incumplimientos de la convocada:

S.A., Vocera y Administradora del FIDEICOMISO CENTR O COMERCIAL JARDÍN PLAZA 2101, y sometió a decisión arbitral lo s siguientes incumplimientos de la convocada: a) No se determina en la totalidad de las ofertas m ercantiles, ni clara ni plenamente el Fideicomiso. b) De las ofertas mercantiles presentadas se derivó el “supuesto” Contrato de Concesión una vez suscritas las corresp ondientes órdenes de compra por los convocantes.Cámara de Comercio de Cali Centro de Conciliación A rbitraje y Amigable Composición Tribunal de Arbitramento Claudia Sofía Arroyave y Otros Vs. Fid uciaria Corficolombiana S.A. Vocera y Administradora del Fideicomiso Centro Comercial Jar dín Plaza 2101 Laudo Arbitral - 4c) Los convocantes suscribieron las órdenes de comp ra con la sociedad Central Control S.A., sociedad promotora del proyec to y concedente. d) En los poderes no se determinaba que la Fiduciar ia actuaba como vocera y administradora del Fideicomiso, como lo e stablecen las ofertas. e) Se genera inexistencia por indeterminación del o bjeto cuando el contrato que se deriva de la oferta no es cierto, e s decir, determinado. f) La oferta mercantil y sus órdenes de compra con stituyen un contrato atípico, que al igual que los contratos típicos, de be producir beneficios recíprocos, se les aplica la teoría del abuso del d erecho, cuando bajo apariencia de un contrato atípico se pretende disim ular un típico, en este caso de arrendamiento.

recíprocos, se les aplica la teoría del abuso del d erecho, cuando bajo apariencia de un contrato atípico se pretende disim ular un típico, en este caso de arrendamiento. g) Indeterminación de calidad en la cual actúa la s ociedad Fiduciaria del Valle S.A. hoy Fiduciaria Corficolombiana S.A. h) En el contrato de fiducia (Escritura Pública 210 1 de mayo 26 del 03, Notaria Primera de Cali), no se establecía la facul tad de celebrar contratos de concesión. i) La no existencia del fideicomiso denominado, Fid eicomiso Centro Comercial Jardín Plaza, a la fecha de presentación de las ofertas. j) La no existencia de poder para ofertar por part e de Central Control S.A. k) Mal otorgamiento del poder conferido por FIDUVAL LE S.A a Central Control S.A. l) Inexistencia del Régimen de Propiedad Horizontal . m) Cobro ilegal de la Prima. n) Inconsistencias en la autenticación y reconocimi ento de firmas de algunos convocantes: abuso de la posición dominante de Central Control S.A. o) Extinción del negocio fiduciario por expiración del plazo. p) Cláusula compromisoria abusiva.

2.2. Demanda de Reconvención

La demanda de reconvención se dirigió, en dos memor iales distintos, originados en la circunstancia de la reforma de la demanda principal, contraCámara de Comercio de Cali Centro de Conciliación A rbitraje y Amigable Composición Tribunal de

Arbitramento Claudia Sofía Arroyave y Otros Vs. Fid uciaria Corficolombiana S.A. Vocera y Administradora del Fideicomiso Centro Comercial Jar dín Plaza 2101 Laudo Arbitral

- 5los convocantes CLAUDIA SOFÍA ARROYAVE GIRALDO, FER NANDO

PÉREZ CASTAÑEDA, MARÍA ROSA TRIVIÑO BRIÑEZ, ARTEMIS A LTDA., BROXXO MODA COMPANY S.EN C., ARIELA RODRÍGUEZ TAPI ERO, OLGA LUCY MORALES VIANA, B&T TRADING LTDA., y C.I. ANN CHERY ORTOPÉDICO CHAROL E.U., y sometió a decisión arbitr al los siguientes incumplimientos de los convocados en reconvención: a) El No pago de la Prima. b) El no mantener la póliza de seguro de todo ries go. c) Abstenerse de efectuar publicidad de terceros. d) No pago de la contraprestación, ni de las expen sas comunes facturadas por la administración, e) No abrir la unidad comercial concesionada en hor arios establecidos por el centro comercial. f) Abstenerse de ceder la tenencia de la unidad com ercial asignada o la explotación comercial a un tercero. g) No participar activamente en campañas promociona les. h) No atender las disposiciones legales del contrat o de concesión.

Contra las demandas se propusieron recíprocamente l as siguientes excepciones de mérito:

2.3. Excepciones Propuestas por Fiduciaria Corficol ombiana S.A. Vocera y Administradora del Fideicomiso Centro Come rcial Jardín Plaza 2101, contra la Demanda Principal.

excepciones de mérito:

2.3. Excepciones Propuestas por Fiduciaria Corficol ombiana S.A. Vocera y Administradora del Fideicomiso Centro Come rcial Jardín Plaza 2101, contra la Demanda Principal.

/head2right Poder insuficiente para demandar

Argumenta el recurrente que no obstante lo dispuest o en el artículo 70 del código de procedimiento civil “… se puede observar que los poderes otorgados a la abogada Clara Isabel Agudelo de Zúñiga, enmarcan claramente su gestión al delimitar las pre tensiones a las que sus poderdantes aspiran…” Esto es, la declaración de inexistencia de la relación contractual del contrato de oferta m ercantil y su correspondiente orden de compra, así como el reinte gro del valor cancelado por los conceptos de: Prima, Renta o Cont raprestaciónCámara de Comercio de Cali Centro de Conciliación A rbitraje y Amigable Composición Tribunal de Arbitramento Claudia Sofía Arroyave y Otros Vs. Fid uciaria Corficolombiana S.A. Vocera y Administradora del Fideicomiso Centro Comercial Jar dín Plaza 2101 Laudo Arbitral - 6Económica, Administración, Intereses, Honorarios de Abogado, Indemnización de Perjuicios por Daño Emergente y Lu cro Cesante.

Afirma el apoderado de la parte convocada reconvini ente que el poder no faculta la abogada Agudelo de Zúñiga para “…pedir la devolución de valores derivados de contratos celebrados entre sus clientes y la Fiduciaria como vocera del aludido fideicomiso, si no por concepto de contrato celebrados entre sus clientes y la Fiducia ria apoderada por

de valores derivados de contratos celebrados entre sus clientes y la Fiduciaria como vocera del aludido fideicomiso, si no por concepto de contrato celebrados entre sus clientes y la Fiducia ria apoderada por Central Control S.A., lo cual, en estricto sentido jurídico, es muy diferente…”

/head2right Todos los convocantes carecen de derecho a solicita r indemnización de perjuicios por haber incumplido gr avemente las obligaciones a su cargo derivadas de los correspond ientes contratos de concesión

• Claudia Sofía Arroyave Giraldo ha incumplido: - En el pago de la prima pactada en el contrato de concesión. - En el pago de la contraprestación mensual. - En el pago de las expensas comunes facturadas por la administración. - Al compromiso de mantener vigente durante el term ino de la concesión una póliza de seguro todo riesgo. - Al compromiso de abrir la unidad comercial conces ionada en el horario establecido por la administración del cent ro comercial Jardín Plaza. - Al compromiso de no hacer publicidad de terceros en la unidad comercial concesionada

• Fernando Pérez Castañeda ha incumplido: - En el pago de la prima pactada en el contrato de concesión. - En el pago de la contraprestación mensual. - En el pago de las expensas comunes facturadas por la administración. - Al compromiso de mantener vigente durante el term ino de la concesión una póliza de seguro todo riesgo. - Al compromiso de abstenerse de ceder la tenencia de la unidad comercial asignada, a la explotación comercial a u n tercero.Cámara de Comercio de Cali Centro de Conciliación A rbitraje y Amigable Composición Tribunal de

• Al compromiso de abstenerse de ceder la tenencia de la unidad comercial asignada, a la explotación comercial a u n tercero.Cámara de Comercio de Cali Centro de Conciliación A rbitraje y Amigable Composición Tribunal de Arbitramento Claudia Sofía Arroyave y Otros Vs. Fid uciaria Corficolombiana S.A. Vocera y Administradora del Fideicomiso Centro Comercial Jar dín Plaza 2101 Laudo Arbitral - 7 -

• María Rosa Triviño ha incumplido: - En el pago de la contraprestación mensual. - En el pago de las expensas comunes facturadas por la administración. - Al compromiso de mantener vigente durante el term ino de la concesión una póliza de seguro todo riesgo. - Al compromiso de abstenerse de ceder la tenencia de la unidad comercial asignada, a la explotación comercial a u n tercero. - Al compromiso de no hacer publicidad de terceros en la unidad comercial concesionada.

• Artemisa Ltda. ha incumplido:

• En el pago de la contraprestación mensual. - En el pago de las expensas comunes facturadas por la administración. - Al compromiso de mantener vigente durante el term ino de la concesión una póliza de seguro todo riesgo. - Al compromiso de no hacer publicidad de terceros en la unidad comercial concesionada.

• Ariela Rodríguez Tapiero ha incumplido: - En el pago de la prima pactada en el contrato de concesión. - Al compromiso de mantener vigente durante el term ino de la concesión una póliza de seguro todo riesgo. - Al compromiso de no hacer publicidad de terceros en la unidad comercial concesionada.

• Olga Lucy Morales Viana ha incumplido:Cámara de Comercio de Cali Centro de Conciliación A rbitraje y Amigable Composición Tribunal de Arbitramento Claudia Sofía Arroyave y Otros Vs. Fid uciaria Corficolombiana S.A. Vocera y Administradora del Fideicomiso Centro Comercial Jar dín Plaza 2101 Laudo Arbitral - 8 -

• En el pago de la prima pactada en el contrato de concesión. - En el pago de la contraprestación mensual. - En el pago de las expensas comunes facturadas por la administración. - Al compromiso de mantener vigente durante el term ino de la concesión una póliza de seguro todo riesgo. - Al compromiso de abrir la unidad comercial conces ionada en el horario establecido por la administración del cent ro comercial Jardín Plaza. - Al compromiso de no hacer publicidad de terceros en la unidad comercial concesionada.

• B & T Trading Ltda. ha incumplido: - En el pago de la contraprestación mensual.

Plaza. - Al compromiso de no hacer publicidad de terceros en la unidad comercial concesionada.

• B & T Trading Ltda. ha incumplido: - En el pago de la contraprestación mensual. - En el pago de las expensas comunes facturadas por la administración. - Al compromiso de mantener vigente durante el term ino de la concesión una póliza de seguro todo riesgo. - Al compromiso de no hacer publicidad de terceros en la unidad comercial concesionada. - Al compromiso de abstenerse de ceder la tenencia de la unidad comercial asignada, o la explotación comercial a u n tercero.

• C. I. Ann Chery Ortopedicos Charol E. U. ha incumplido: - En el pago de la contraprestación mensual. - En el pago de las expensas comunes facturadas por la administración. - Al compromiso de mantener vigente durante el term ino de la concesión una póliza de seguro todo riesgo. - Al compromiso de no hacer publicidad de terceros en la unidad comercial concesionada.

/head2right Los convocantes pretenden con la acción interpuesta obtener los beneficios económicos que no pudieron obtener por su falta de previsión en la celebración y ejecución de los con tratos de concesión

Presenta como argumento el recurrente que los contr atantes “incumplidos” en su mayoría, “…se vincularon al contrato de concesión sin haber realizado laCámara de Comercio de Cali Centro de Conciliación A rbitraje y Amigable Composición Tribunal de Arbitramento Claudia Sofía Arroyave y Otros Vs. Fid uciaria Corficolombiana S.A. Vocera y Administradora del Fideicomiso Centro Comercial Jar dín Plaza 2101 Laudo Arbitral

Arbitramento Claudia Sofía Arroyave y Otros Vs. Fid uciaria Corficolombiana S.A. Vocera y Administradora del Fideicomiso Centro Comercial Jar dín Plaza 2101 Laudo Arbitral - 9debida diligencia que se espera de un hombre de neg ocios conocedor del mercado…”

/head2right El contrato de concesión concebido para el Centro C omercial Jardín Plaza es de tracto o ejecución sucesiva, y por lo tanto los efectos de su extinción solo pueden producirse hacia futuro

Esta excepción la sustenta en que el derecho del co merciante a usar la unidad comercial, y por tanto la correlativa obliga ción de la concedente de permitir su uso, solo se pueden configurar en la me dida en que el tiempo pase, es decir no son susceptibles de materializars e y cumplirse en un solo instante. En consecuencia no se podrá decretar la d evolución de los dineros ya pagados, ni exonerarlos de pagar los ya causados , por cuanto implicaría para ellos un enriquecimiento sin causa y estarían obteniendo un beneficio económico no asociado a prestación alguna.

/head2right Los convocantes Fernando Perez Castañeda, María Ros a Triviño Briñez, B &T Trading Ltda., carecen de derecho a s olicitar indemnización económica, como quiera que no son l os propietarios de los establecimientos de comercio en el Centro C omercial Jardín Plaza

Para el apoderado de la convocada reconviniente, lo s supuestos daños sufridos por los comerciantes convocantes reconveni dos, se derivan de la explotación de establecimientos de comercio y obede ce a la manera como se concibió el contrato y se administra el Centro Come rcial Jardín Plaza.

sufridos por los comerciantes convocantes reconveni dos, se derivan de la explotación de establecimientos de comercio y obede ce a la manera como se concibió el contrato y se administra el Centro Come rcial Jardín Plaza.

2.4. Excepciones propuestas por Claudia Sofía Arroy ave y otros, contra la demanda de reconvención

/head2right Causal de extinción del negocio fiduciario por venc imiento del plazo pactado

Considera la convocante reconvenida que al quedar e stablecido en la Escritura Pública 2101 del 26 de mayo del 2003, por medio de la cual se constituyó el patrimonio autónomo referenciado en las ofertas mercantiles, una duración del contrato por tres años (cláusula d écima), sin que las partes lo hubieren prorrogado de mutuo acuerdo, tal como q uedó pactado, elCámara de Comercio de Cali Centro de Conciliación A rbitraje y Amigable Composición Tribunal de Arbitramento Claudia Sofía Arroyave y Otros Vs. Fid uciaria Corficolombiana S.A. Vocera y Administradora del Fideicomiso Centro Comercial Jar dín Plaza 2101 Laudo Arbitral - 10negocio fiduciario se extinguió por expiración del plazo, el 25 de mayo de 2006. (Artículo 1.240 del Código de Comercio).

En concepto de la Superintendencia Financiera de C olombia No 2003018295-1 del 23 de mayo de 2003 se afirma que: “extinguido el negocio fiduciario se genera inexorablemente para las parte s la realización de las actuaciones pactadas que conlleven a la materializa ción de dicha extinción,

2003018295-1 del 23 de mayo de 2003 se afirma que: “extinguido el negocio fiduciario se genera inexorablemente para las parte s la realización de las actuaciones pactadas que conlleven a la materializa ción de dicha extinción, vale decir, a lo que normalmente se denomina como e l período de liquidación del contrato fiduciario…” (Anexo No. 15 del memorial de excepciones).

/head2right Existencia de causal para rechazo de plano de la de manda, por falta de jurisdicción y competencia del señor árbitro pa ra conocer la presente convocatoria

De conformidad con lo establecido en la cláusula co mpromisoria quedo expresamente excluido el cobro de los valores origi nados en desarrollo del contrato.

Establece la cláusula compromisoria: “Quedan excluidas de este procedimiento las accione s judiciales de ejecución y restitución ante la rama judicial, para el cobro de los valores originados en desarrol lo de esta CONCESION, salvo que en el futuro la ley permi ta tramitar este tipo de acciones por el procedimiento arbitral”.

/head2right Las ofertas mercantiles hacen referencia un fideico miso

inexistente

El Fideicomiso Centro Comercial Jardín Plaza 2001, no había nacido a la vida jurídica en las fechas de presentación de las ofertas, en razón a que no se constituyó en la escritura pública No 2101 del 2 6 de mayo de 2003, a pesar de que de él se hace referencia en ella. Dic ho documento corresponde a la constitución del Fideicomiso Lote carrera 100 SJ, denominación que se modificó por el de Fideicomiso Centro Comercial Jar dín Plaza 2101, mediante

pesar de que de él se hace referencia en ella. Dic ho documento corresponde a la constitución del Fideicomiso Lote carrera 100 SJ, denominación que se modificó por el de Fideicomiso Centro Comercial Jar dín Plaza 2101, mediante escritura pública No 2293 del 3 de junio de 2005.Cámara de Comercio de Cali Centro de Conciliación A rbitraje y Amigable Composición Tribunal de Arbitramento Claudia Sofía Arroyave y Otros Vs. Fid uciaria Corficolombiana S.A. Vocera y Administradora del Fideicomiso Centro Comercial Jar dín Plaza 2101 Laudo Arbitral - 11En cuanto al documento privado de fecha 27 de julio de 2004, cita otra escritura, en consecuencia tampoco por dicho docume nto se realizó la modificación legal del nombre del fideicomiso.

Es reiterativa en resaltar la no mención de la nota ria ni la ciudad de la misma cuando se menciona en las ofertas al fideicomiso Ce ntro Comercial Jardín Plaza 2101.

El fideicomiso no esta claramente determinado como lo exige la Superintendencia Financiera

/head2right Cobro de lo no debido. La pretensión del pago de ad ministración no tiene sustento jurídico

Sustenta la excepción en que no existe un reglament o de propiedad horizontal, en consecuencia, como puede el Centro Comercial, cobrar expensas comunes, cuando las cuotas de administraci ón son fijadas conforme a los coeficientes de copropiedad determin ados en el reglamento de propiedad horizontal.

/head2right Ilegalidad en el cobro de la prima

Fundamenta la excepción en la doctrina de la Cámara de Comercio de

conforme a los coeficientes de copropiedad determin ados en el reglamento de propiedad horizontal.

/head2right Ilegalidad en el cobro de la prima

Fundamenta la excepción en la doctrina de la Cámara de Comercio de Bogotá, oficio 1561 de agosto 5 del 94 y en la expo sición de motivos del proyecto de código de 1956, por no estar contemplad a en la ley.

La prima es inherente al establecimiento de comerci o e inseparable del mismo y solo corresponde a quien acredita el local.

El pago de la prima nace del propietario del estab lecimiento de comercio, que después de ejercer actos de comercio para posis ionarlo, cobra una suma de dinero a otro que quiere beneficiarse de este e sfuerzo.

En el punto D literal g de la oferta mercantil se estipula que la unidad comercial otorgada en concesión, no hace parte del establecimiento de comercio.

/head2right Cláusula Compromisoria abusivaCámara de Comercio de Cali Centro de Conciliación A rbitraje y Amigable Composición Tribunal de Arbitramento Claudia Sofía Arroyave y Otros Vs. Fid uciaria Corficolombiana S.A. Vocera y Administradora del Fideicomiso Centro Comercial Jar dín Plaza 2101 Laudo Arbitral - 12Afirma la recurrente que “de la simple lectura de las ofertas mercantiles, se deduce claramente que se trata de un contrato de ad hesión, pre impreso y con ventajas excesivas para el oferente...”.

Se esta frente al abuso del derecho y de la posició n dominante al imponer cláusulas exorbitantes en un contrato de adhesión que no permite

con ventajas excesivas para el oferente...”.

Se esta frente al abuso del derecho y de la posició n dominante al imponer cláusulas exorbitantes en un contrato de adhesión que no permite modificaciones y es claramente inequitativo, deduci endo con las posiciones adoptadas por la Fiduciaria y por Central Control, no es posible obtener respuestas comerciales y contractuales basadas en l a equidad y el respeto, restringiéndose con ello los derechos legales y co ntractuales de los convocantes reconvenidos.

Es ejemplo de lo afirmado lo establecido en el párr afo dos de la Cláusula Cuarta, las Cláusulas Quinta, Sexta Séptima y Octa va, Décima, Décima Primera, Décima Segunda de las ofertas suscritas po r los convocantes reconvenidos.

Es de la esencia del arbitramento, como mecanismo a lterno de solución de conflictos, que sea el resultado del acuerdo de vol untades. En este caso, los convocantes reconvenidos se ven en la obligación de comparecer a un Tribunal de Arbitramento sin contar con los recurs os para ello, todo por la imposición de esta clausula compromisoria, introduc ida y redactada de modo unilateral, imposibilitando el derecho de acudir a la justicia ordinaria.

/head2right Inexistencia de la obligación por ausencia de una d e sus fuentes conjuntas

Bajo lo preceptuado por el artículo 1.494 del códig o civil, concluye la apoderada de los convocantes reconvenidos que “si no existe reglamento de propiedad horizontal no existen obligaciones por tanto, no existe incumplimiento”. Afirma que en la oferta mercantil y su correspon diente

apoderada de los convocantes reconvenidos que “si no existe reglamento de propiedad horizontal no existen obligaciones por tanto, no existe incumplimiento”. Afirma que en la oferta mercantil y su correspon diente orden de compra de servicios se determina una fuen te conjunta de obligaciones al incluir la conjunción y al citar el reglamento de propiedad horizontal enlazándolo con el reglamento interno d e Jardín Plaza, señalando los ítems en donde se plantea lo anterior en las of ertas: .- al definir el reglamento interno del Centro Comercial; .- en el p unto C. definiciones; .- en el punto D, Consideraciones, literal j, literal I; otras obligaciones , numerales 3, 28, 29, 31, parágrafo dos, cláusula decima terce ra.Cámara de Comercio de Cali Centro de Conciliación A rbitraje y Amigable Composición Tribunal de Arbitramento Claudia Sofía Arroyave y Otros Vs. Fid uciaria Corficolombiana S.A. Vocera y Administradora del Fideicomiso Centro Comercial Jar dín Plaza 2101 Laudo Arbitral - 13Afirma la excepcionante que la fuente conjunta de obligaciones son el Reglamento de Propiedad Horizontal y el Reglamento Interno, y al faltar uno de ellos, no nacen las obligaciones.

/head2right Contrato no cumplido

Argumenta la recurrente, que un contrato es un acu erdo de voluntades que genera derechos y obligaciones para las partes.

Conforme a lo preceptuado en el artículo 1.609 del código civil, de las excepciones propuestas se deduce el incumplimiento de la parte reconviniente desde el inicio de la relación contra ctual en cuanto a lo siguiente:

Conforme a lo preceptuado en el artículo 1.609 del código civil, de las excepciones propuestas se deduce el incumplimiento de la parte reconviniente desde el inicio de la relación contra ctual en cuanto a lo siguiente:

1. Carencia de personalidad para contratar de Centr al Control S.A.

2. La no determinación plena y clara del patrimonio autónomo.

3. La no constitución en propiedad horizontal, con las implicaciones que esto conlleva frente al establecimiento de obligaci ones.

4. Ofertar encontrándose el patrimonio autónomo inm erso en causal de extinción.

Quedan entonces delimitados los temas sobre los cua les se pronunciará el Tribunal mediante el presente Laudo Arbitral.

2.5. Alegatos de Conclusión

Cumplida la instrucción del proceso arbitral al hab erse practicado todas las pruebas decretadas por el Tribunal mediante Auto No . 25 del 18 de enero de 2009, y en consecuencia agotado el período probator io, no habiendo pruebas por practicar ni trámites pendientes para su contr adicción, ni de ninguna otra naturaleza, el Tribunal citó para audiencia de aleg aciones finales, la cual se efectuó el día 15 de Septiembre de 2009.

En dich