CCO CALI - Laudo Emerson Salazar Niño vs INDICO S.A.S.

TRIBUNAL DE ARBITRAMENTO

EMERSON SALAZAR NIÑO

VS.

INDICO S.A.S.

LAUDO ARBITRAL Santiago de Cali, 29 de marzo de 2017

TRIBUNAL DE ARBITRAMENTO

EMERSON SALAZAR NIÑO vS.

INDICO S.A.S.

LAUDO ARBITRAL Santiago de Cali, veintinueve (29) de marzo de 2017. Cumplido a cabalidad el trámite arbitral y habiéndose agotado cada una de las etapas procesales previstas en la Ley 1563 de 2012 y demás normas concordantes, y no observando causal de nulidad que invalide lo actuado, procede el Tribunal dentro del término legal, a dirimir en derecho el conflicto planteado en las pretensiones sometidas a su consideración, profiriendo la correspondiente decisión de mérito con la cual se pone fin al presente trámite arbitral promovido por EMERSON SALAZAR NIÑO en contra de la

sociedad INGENIERÍA DISEÑO Y CONSTRUCCIÓN $.A.S. - INDICO S.A.S.

CAPÍTULO I.

ANTECEDENTES DEL TRÁMITE ARBITRAL 1.1. ELCONTRATO OBJETO DE LA CONTROVERSIA: El Centro de Conciliación, Arbitraje y Amigable Composición de la Cámara de Comercio de Cali recibió el veintidós (22) de marzo de 2016 la demanda arbitral! incoada por EMERSON SALAZAR NIÑO, a través de apoderado judicial, con base en el CONTRATO DE PROMESA DE COMPRAVENTA PROYECTO SANTANGELO, Suscrifo entre EMERSON SALAZAR NIÑO e INDICO S.A. el 18 de abril de 2011.

1.2. EL PACTO ARBITRAL: El pacto arbitral que sirvió de fundamento para la demanda fue la cláusula compromisoria pactada en el contrato de promesa de compraventa, suscrito entre las partes, el 18 de Abril de 2.011, en su cláusula séptima, que al tenor literal, rezaba así: “.. SEPTIMA.- REGIMEN LEGAL Y DOMICILIO: En caso de controversias las partes se obligan a someter sus diferencias en primera instancia al centro de conciliación de la Cámara de Comercio de Cali. En el evento en que las partes no puedan conciliar sus diferencias en esta primera instancia se obligan a someter sus diferencias a un Tribunal de Arbitramento conformado por tres (3) árbitros nombrados por la Cámara de Comercio de Cali, quienes deberán decidir en derecho. No obstante lo anterior, la presente promesa de compraventa estará sujeta a la inspección, control y vigilancia del departamento de vivienda de planeación municipal en lo que respecta a su competencia. Para todos los efectos legales el domicilio contractual es la ciudad de Santiago de Cali....” Posteriormente en reunión del doce (12) de abril de 2016, realizada en la Cámara de Comercio de Cali, en la cual se elegirían los árbitros, los apoderados de ambas partes, de común acuerdo, procedieron a modificarla, reduciendo el número de árbitros de tres a uno, y fijando un tope de honorarios para el árbitro designado, quedando la nueva Cláusula Compromisoria de la siguiente manera: “En caso de controversia las partes se obligan a someter sus diferencias en primera

instancia al centro de conciliación de la Cámara de Comercio de Cali. En el evento de que las partes no puedan conciliar sus diferencias en esta primera instancia se obligan a someter sus diferencias a un Tribunal de Arbitramento conformado por un (1) árbitro designado por el Centro de Conciliación, Arbitraje y Amigable Composición de la Cámara de Comercio de Cali, quien deberá decidir en derecho. El honorario del árbitro será hasta el 2,25% de la cuantía de la demanda arbitral. No obstante lo anterior, la presente promesa de compraventa estará sujeta a la inspeccion, control y vigilancia del departamento de vivienda de planeación municipal en lo que respecta a su competencia. Para todos los efectos legales el domicilio contractual es la ciudad de Santiago de Cali”. 1.3. LAS PARTES PROCESALES: Obran como sujetos procesales en el presente trámite arbitral, en calidad de demandante el señor EMERSON SALAZAR NIÑO, persona natural, y como demandado, la sociedad INGENIERÍA DISEÑO Y CONSTRUCCIÓN S.A.S. - INDICO S.A.S., persona jurídica. 1.4. CAPACIDAD Y REPRESENTACIÓN: Ambas partes gozan de plena capacidad legal para obrar en el presente proceso y están representadas debidamente por sus apoderados. 1.5. DESIGNACIÓN DE LOS ÁRBITROS: El primero (1%) de abril de 2016, durante la reunión adelantada por el Centro de Conciliación, Arbitraje y Amigable Composición de la Cámara de Comercio de Cali, para presenciar el sorteo público de árbitros que integraría el tr¡bunal, las partes de común

acuerdo solicitaron su aplazamiento, como en efecto se hizo y se fijó para el día doce (12) de abril de 2016. Ante el Centro de Conciliación, Arbitraje y Amigable Composición de la Cámara de Comercio de Cali, en reunión del doce (12) de abril de 2016, los apoderados de ambas partes, de común acuerdo, procedieron a modificar la cláusula compromisoria en los términos transcritos en el numeral 1.2., reduciendo el número de árbitros de tres a uno. En la misma reunión del doce (12) de abril de 2016, el Centro de Conciliación, Arbitraje y Amigable Composición de la Cámara de Comercio de Cali, representado por sus abogadas, mediante sorteo, designó como árbitro único a la doctora MARÍA FERNANDA CARDONA MEJÍA, quien aceptó el nombramiento.

1.6. AUDIENCIAS DEL PROCESO:

1.6.1. AUDIENCIA DE INSTALACIÓN:

El diecisiete (17) de mayo de 2016, tal como consta en el Acta No. 1 de la misma fecha, fue instalado el Tribunal de Arbitramento, habiendo sido designado como Presidente la doctora MARÍA FERNANDA CARDONA MEJÍA, y como Secretaria la doctora CLAUDIA TERESA VANEGAS BECERRA. Se fijó como lugar de funcionamiento del Tribunal y de la secretaría, el Centro de Conciliación, Arbitraje y Amigable Composición de la Cámara de Comercio de Cali, y se reconoció personería a los apoderados de las partes demandante y demandada.

1.6.2. ACTUACIONES INICIALES:

En audiencia del veinticinco (25) de mayo de 2016, contenida en el Acta No. 2 de la misma fecha, mediante Auto No. 3 se declara legalmente posesionada a la secretaria y mediante Auto No. 4, el Tribunal inadmitió la demanda, la cual fue subsanada por la parte demandante, mediante escrito presentado en tiempo oportuno, el dos (2) de junio de 2016. Por Auto No. 7 del dieciséis (16) de junio de 2016, contenido en el Acta No. 4, de la misma fecha, el tribunal admitió la demanda, dispuso la notificación personal de dicho proveído, como en efecto se hizo, y procedió a la entrega de la copia del traslado de la demanda y sus anexos como del escrito de subsanación y sus anexos, y concedió un término de traslado de veinte días a la parte demandada, en cumplimiento de lo dispuesto en el artículo 21 de la Ley 1563 de 2012. Dentro del término legal, la parte demandada contestó la demanda el doce (12) de julio de 2016 y en la misma fecha presentó demanda de reconvención. El dieciocho (18) de julio de 2016, la apoderada de la parte actora presenta escrito de reforma de la demanda. Por Auto No. 11 del 31 de agosto de 2016, contenido en el Acta No. 7, se dispuso por parte del Tribunal, resolver en el momento procesal oportuno lo referente a la contestación de la demanda y a la demanda de reconvención, por cuanto habiéndose

presentado escrito de reforma de la demanda, previamente se decidiría sobre su admisión, inadmisión o rechazo. Por Auto No. 12 del treinta y uno (31) de agosto de 2016, contenido en el Acta No. 7, de la misma fecha, el tribunal admitió la reforma de la demanda arbitral, se dispuso la notificación de la reforma de la demanda a la parte demandada y le concedió un término de traslado de diez (10) días. Igualmente, en el mismo proveído, dado que se solicitaba vincular a ALIANZA FIDUCIARIA S.A. como litisconsorte facultativo, se ordenó citarla personalmente a través de su representante legal para que manifestara su decisión de adherirse o no al pacto arbitral, entidad que dispuso no hacerlo, como lo manifestó en respuesta al oficio No. 004 del 5 de septiembre de 2016, el 8 del mismo mes y año. El 14 de septiembre de 2016, dentro del término legalmente conferido, la parte demandada presenta escrito de contestación a la reforma de la demanda arbitral proponiendo excepciones. De conformidad con lo dispuesto por el artículo 21 de la Ley 1563 de 2012, se ordena correr traslado de las excepciones de mérito propuestas por la demandada, mediante Auto No. 15 del veintiséis (26) de septiembre de 2016, contenido en el Acta No. 8. Igualmente, en la citada providencia se admitió la demanda de reconvención y se ordenó correr traslado de la misma y sus anexos por el término de 20 días. Dentro del término legal, la parte demandada en reconvención contestó la demanda el 31 de octubre de 2016 y propuso excepciones de mérito y de las mismas se corrió

traslado a la demandante en reconvención quien guardó silencio pues no se pronunció al respecto. Mediante Auto No. 16 del veintidós (22) de noviembre de 2017 se tramitó la objeción al juramento estimatorio presentada por la parte demandada en reconvención y se dispuso concederle el término de cinco (5) días para que aportara o solicitara pruebas, providencia que se notificó por correo electrónico a la interesada el 23 del mismo mes y año y frente a la cual descorrió el traslado el 30 siguiente. 1.6.3. AUDIENCIA DE CONCILIACIÓN: El veinte (20) de diciembre de 2016 se llevó a cabo la Audiencia de Conciliación, la que se declaró fracasada ante la falta de acuerdo entre las partes, mediante Auto No. 19 de la misma fecha, contenido en el Acta No. 11. 1.6.4. FIJACIÓN DE HONORARIOS Y GASTOS DEL TRIBUNAL: El veinte (20).de diciembre de 2016 fueron fijados los gastos de funcionamiento y honorarios del Tribunal, mediante Auto No. 20. Sin embargo, en virtud del escrito presentado por la parte actora el veintiséis (26) del mismo mes y año, en el cual solicitaba la modificación de la cuantía de los honorarios señaulados, dado que el pacto arbitral se había cambiado y establecía un porcentaje específico para la tasación de los honorarios, se despachó favorablemente la solicitud mediante Auto No. 21 del veintisiete (27) de diciembre de 2016 en el cual se procedió a dejar sin efecto el Auto No. 20 y a fijar de nuevo los honorarios y gastos del Tribunal.

Dentro del término legal tanto la parte demandante como la parte demandada consignaron el veintinueve de diciembre de 2016 y el dos (2) de enero de 2017, respectivamente, a nombre de la presidente del Tribunal, en Fiduciaria Bancolombia, las sumas señaladas por concepto de honorarios y gastos del Tribunal. 1.6.5. PRIMERA AUDIENCIA DE TRÁMITE Y DECRETO DE PRUEBAS: La primera Audiencia de trámite se realizó el veintiséis (26) de enero de 2017, y quedó registrada en el Acta No. 13 de la misma fecha, audiencia donde el Tribunal, previo análisis de la cláusula compromisoria, la existencia y debida representación de cada una de las partes y las pretensiones formuladas tanto en la demanda reformada como en la demanda de reconvención; se declaró competente para conocer y decidir en derecho todas las controversias de contenido particular, económico y patrimonial presentadas tanto en la demanda incoada por EMERSON SALAZAR NIÑO contra INGENIERÍA DISEÑO Y CONSTRUCCIÓN S.A.S. — INDICO S.A.S., como por INGENIERÍA DISEÑO Y CONSTRUCCIÓN S.A.S. — INDICO S.A.S contra EMERSON SALAZAR NIÑO. Posteriormente mediante Auto No. 25 del mismo mes y año fueron decretadas las pruebas solicitadas por las partes. 1.6.6. AUDIENCIA DE ALEGATOS: Las partes de común acuerdo solicitaron que se les permitiera presentar los alegatos por escrito y expresamente manifestaron que de ser acogida su petición renunciaban a ser oídos en la audiencia de alegatos prevista en el artículo 33 de la Ley 1563 de 2012 por

cuanto la ley permite que en el curso de esta las part'es puedan entregar sus alegatos por escrito. Esta petición fue despachada favorablemente por el Tribunal y por ello se autorizó a las partes para entregar sus alegatos finales el veintitrés (23) de febrero de 2017, en la sede del Tribunal como en efecto lo hicieron tanto la demandante como la demandada. 1.6.7. AUDIENCIA DE LECTURA DEL LAUDO: Se fijó mediante Auto No. 26, contenido en el Acta No. 15, como fecha para la lectura del Laudo, el veintinueve (29) de marzo de 2017, a las 4:00 p.m., en la sede del Tribunal, sala No. 1. 1.7. LAS PRUEBAS DECRETADAS Y PRACTICADAS EN EL PROCESO: El nueve (9) de febrero de 2017 (Acta No. 14) se inició la práctica de las pruebas decretadas y en la misma fecha, se cerró el periodo probatorio al declararse concluida la etapa probatoria del proceso arbitral mediante Auto No. 24, por haberse practicado la totalidad de las pruebas. 1.7.1. DOCUMENTALES: Se ordenó tener como pruebas documentales con el valor que la ley les asigne, los documentos aportados por las partes así: 1.7.1.1. PARTE DEMANDANTE: los documentos aportados con la demanda inicial, del 22 de marzo de 2016, en el numeral 4.1, llamado documentales del capítulo de pruebas, que coinciden con los aportados con la reforma de la demanda presentada el 18 de julio de 2016, numeral 5.1. detallados en el capítulo de

pruebas con el nombre de “Documentales”; los documentos aportados con el memorial con el cual se descorrió el traslado de las excepciones propuestas contra la demanda principal, citados en el acápite denominado “PRUEBAS ADICIONALES” (página 22 del escrito), junto con los CD contentivos de los planos; y el documento relacionado con el escrito de contestación de la demanda de reconvención, en el numeral 5.11. (página 17). 1.7.1.2. PARTE DEMANDADA: los documentosáportados con la contestación de la demanda inicial, del 12 de julio de 2016 que coinciden con los relacionados en la contestación de demanda reformada presentada el 14 de septiembre de 2016, y la demanda de reconvención del 12 de julio de 2016, en el capítulo 42 de los dos primeros documentos y en la página 12 del últfmo y los documentos aportados con el escrito de contestación a la objeción del juramento estimatorio, del 30 de noviembre de 2016. 1.7.1.3. Los documentos aportados con el es¿r¡to del 12 de septiembre de 2016 ordenados en el numeral 22 del auto No. 13 del 31 de agosto de 2016, contenido en el Acta No. 7 de la misma fecha, en respuesta al derecho de petición presentado por la parte Demandante. 1.7.2. TESTIMONIALES: Se decretó y practicó la recepción del testimonio del señor FELIPE OCAMPO HERNÁNDEZ. 1.7.3. INTERROGATORIOS DE PARTE: se decretarony practicaron los interrogatorios de las partes demandante y demandada. 10 1.7.4. INTERROGATORIOS DE PARTE: Se ordenó tener como prueba el dictamen pericial

aportado por la parte demandante denom¡nado Avalúo No. 16-259, elaborado por la empresa ANTHONY HALLIDAY BERÓN S.A.S. PROPIEDAD RAÍZ, de fecha 12 de julio de 2016, conforme lo ordena el artículo 228 del Código General del Proceso y se corrió traslado del mismo por el término de tres (3) días, de conformidad con el artículo 31 de la Ley 1563 de 2012, sin que la'parte demandada se pronunciara al respecto. 1.8. TÉRMINO DEL PROCESO ARBITRAL: El término del proceso vence el veintiséis (26) de julio de 2017 por cuanto el veintiséis (26) de enero de 2017 finalizó la primera audiencia de trámite y no hubo suspensiones.

1.9. LA DEMANDA ARBITRAL Y EL PRONUNCIAMIENTO DE LA DEMANDADA.

La demanda fue presentada el veintiuno (21) de octubre de 2014 y se fundamentó en circunstancias de hecho que posteriormente fueron ratificadas en la reforma de la demanda, presentada el dieciocho (18) de julio de 2016 y que se resumen de la siguiente manera: Desde el 3 de marzo de 2011 el demandante visitó en compañía de su esposa, la sala de ventas del Proyecto Santangello, que promovía la constructora INDICO SAS. Posteriormente, el 18 de abril de 2.011, suscribe un contrato de promesa de compraventa de bien inmueble con la sociedad CONSTRUCTORA INDICO S.A.S., en virtud del cual la sociedad prometiente vendedora se obligaba a transferir al prometiente comprador, el

derecho de dominio y posesión de un apto con un área de 185 metros cuadrados, identificado como el 906 de la Torre 3, 2 parqueaderos y un depósito del proyecto SANTANGELLO ubicado en la Avenida 6 Oeste con calle 5 Oeste de la ciudad de Cali. El valor de los inmuebles, vendidos como cuerpo cierto, ascendía a quinientos siete millones setecientos cincuenta mil pesos moneda corriente ($507.750.000,00), teniendo en cuenta que el valor por metro cuadrado era de dos millones setecientos cuarenta y cuatro mil quinientos noventa y cinco pesos ($2'744.595.00). 11 El contrato de promesa de compraventa tenía espacios en blanco en lo alusivo a las matrículas inmobiliarias de los bienes inmuebles prometidos en venta, los cuales debían ser diligenciados por el promitente vendedor una 'vez se conocieran los números de matrículas. Igualmente, no contaba con la descripción de los linderos especiales, ni con la información de la Notaría, ni la fecha y hora de suscripción de la escritura pública que perfeccionaría el contrato de promesa, ni la identificación de los parqueaderos y el cuarto útil porque el promitente vendedor se obligaba a proyectar y suscribir un otrosí para incluirlos. Como la suscripción del contrato de promesa se hizo en cumplimiento del encargo fiduciario No. 10044038936-1 suscrito con ALIANZA FIDUCIARIA S.A., por ello fue preciso firmar la carta de instrucciones No. 10044038936-1, mediante la cual el señor EMERSON SALAZAR NIÑO designaba al constituyente, INDICO S.A.S., como beneficiario condicionado

de los recursos que se consignaran en la cartera colectiva ALIANZA destinados a adquirir las unidades inmobiliarias del proyecto SANTANGELLO. En esa carta de instrucciones, se establece un cronograma de pagos de la cuota inicial y el saldo del precio que se cancelaria a la entrega del apartamento. Respecto al pago del precio, se acordó que se pagaría una cuota inicial de ciento cincuenta y dos millones trescientos veinticinco mil pesos ($152.325.000,00) y el saldo por la suma de trescientos cincuenta y cinco millones cuatrocientos veinticinco mil pesos ($355.425.000,00) se cancelaría con recursos propios o con el producto de un préstamo bancario, caso en el cual el promitente vendedor debía notificarle al promitente comprador por escrito, para que este procedería a tramitarlo. Los recursos consignados por concepto de cuota inicial fueron trasladados por ALIANZA FIDUCIARIA S.A. a la constructora INDICO S.A.S. el 15 de octubre de 2013. En el mes de octubre de 2.011, como consecuencia de muchas actuaciones judiciales en contra de la Constructora y con fundamento en la Resolución CU3-005583 de marzo 25 de 2.010 (resolución expedida antes de la suscripción de la promesa de compraventa), la constructora modificó el proyecto inicial, lo que implicó un cambio de ubicación de algunas torres. Fue así como el apartamento 906 de la torre 3 perdió uno de sus atractivos como era la vista que tenía, lo cual había motivado al demandante a comprar en el proyecto. Consideró el actor que lo más grave, fue que la constructora INDICO SAS, no

conservó el área inicial del apartamento de 185 metros, sino que la amplió de manera 12 unilateral e inconsulta a 246,42 metros cuadrados, lo que implicaba pagar un mayor valor por el apartamento prometido en venta, con lo cual incumplió. Esta modificación del proyecto inicial se verificó en el mes de octubre de 2011, fecha en que se contaba ya con el diseño definitivo de la torre, razón suficiente para que se elaborara un otrosí para incluir los linderos generales y especiales del apartamento. INDICO SAS también se obligaba a asignar los parqueaderos paralelos, una vez el departamento de diseño entregara los planos definitivos, circunstancia que tampoco cumplió. Debido a que nunca se suscribió el otrosí, INDICO S.A.S. finalmente informó al señor EMERSON SALAZAR NIÑO que daban por terminado el contrato de promesa, motivo determinante para iniciar el proceso arbitral. La demandada procedió a contestar la demanda el doce (12) de octubre de 2016, aceptando algunos hechos, aclarando y negando otros; además, objetó el juramento estimatorio y se opuso a todas las pretensiones de la demanda. Igualmente propuso en su defensa, excepciones de mérito denominadas: Nulidad del contrato de promesa de compraventa suscrita el 18 de abril de 2011; Contrato no cumplido y; Eximente de responsabilidad de la sociedad demandada en el cambio del proyecto inicial por el hecho de un tercero en cumplimiento de una disposición legal. Se dio traslado de la contestación de la demanda y las excepciones de mérito a la parte actora, quien lo descorrió, presentando las razones que en derecho debían llevar a negar

dichas excepciones. 1.9.1. RESUMEN DE HECHOS DE LA REFORMA DE LA DEMANDA: Se tuvieron en cuenta los mismos hechos aducidos en la demanda principal.

1.9.2. PRETENSIONES DE LA REFORMA DE LA DEMANDA.

La parte actora solicitó las siguientes declaraciones y condenas: “3. CAPITULO DE DECLARACIONES Y CONDENAS 13 3.1. Que se ordene a la CONSTRUCTORA INDICO SAS, que diligencie los espacios en blanco del contrato de promesa, como quiera que le ha dado plena validez y efectos al mismo, al modificar la cláusula compromisoria y al presentarla ante la FIDUCIARIA ALIANZA S.A. para solicitar el traslado de los recursos consignados por mi poderdante. Además contaba con la autorización expresa para integrarla otorgada por EL PROMITENTE COMPRADOR y dado que se verificaron los trámites ante las dependencias que se encontraban pendientes a la firma de la promesa. 3.2. Que declare que CONSTRUCTORA INDICO SAS, incurrió en múltiples incumplimientos en las obligaciones derivadas del contrato de promesa de compraventa suscrito entre las partes el 18 de Abril de 2.011. 33 Que se ordene a INDICO SAS, fijar fecha para suscribir la escritura pública de compraventa del apartamento 906 de la torre 3, mediante la cual de cumplimiento a la promesa de contrato de compraventa. 3.4. Que como consecuencia de lo anterior CONSTRUCTORA INDICO SAS, debe ser condenada a resarcir los perjuicios moratorios causados a mi poderdante, el señor

EMERSON SALAZAR NIÑO.

3.5. Que si la CONSTRUCTORA INDICO SAS, se rehusa a cumplir con la obligación de hacer a la cual se comprometió en el contrato de promesa de compraventa, se declare resuelto el mismo y se la condene a pagar perjuicios compensatorios a mi poderdante, quien vio truncadas sus expectativas de adquirir vivienda en planos. 3.6. Que se condene en costas y agencias en derecho a la sociedad convocada.”

4. CAPITULO DE DETERMINACIÓN DE LAS PRETENSIONES 4.1. “PRETENSIÓN PRINCIPAL: Que la sociedad CONSTRUCTORA INDICO SAS., cumpla con la obligación de hacer contenida en el contrato de promesa de compraventa, consistente en la suscripción de la escritura de compraventa del apartamento 906 de la torre 3, con la correspondiente indemnización por perjuicios moratorios.

14 Que como quiera que el área definitiva del apartamento 906 de la torre 3 quedo en 246,42 metros cuadrados, que se liquide el área en exceso del apartamento, 61,42 metros al valor del metro cuadrado que se negoció a la fecha de suscripción de la promesa, el 18 de Abril de 2.011, DOS MILLONES SETECIENTOS CUARENTA Y CUATRO MIL QUINIENTOS NOVENTA Y CINCO PESOS MCTE (52'744.595.00). 4.2. PRETENSIÓN SUBSIDIARIA: Que se decrete resuelto el contrato de promesa de compraventa y se ordene el reintegro de la cuota inicial, es decir la suma de CIENTO CINCUENTA Y DOS MILLONES TRESCIENTOS VEINTICINCO MIL PESOS MCTE (5152/325.000.00), en un solo pago, con la correspondiente

indexación liquidada al día de su efectiva cancelación. Que se cancele a título de perjuicios compensatorios una suma de dinero correspondiente al valor de la valorización que tuvo el apartamento de 185 metros cuadrados, ubicado en un noveno piso, inicialmente prometido en venta, calculada desde la fecha de la suscripción del contrato de promesa (Abril 18 de 2.011) hasta la fecha en que se dicte el laudo arbitral.” 1.9.3. EXCEPCIONES DE LA DEMANDADA: La demandada procedió a contestar la reforma de la demanda el catorce (14) de octubre de 2016, aceptando la mayoría de los hechos, aclarando y negando otros; además, objetó el juramento estimatorio y se opuso a todas las pretensiones de la demanda. Igualmente propuso en su defensa, excepciones de mérito denominadas: Nulidad del contrato de promesa de compraventa suscrita el 18 de abril de 2011; Contrato no cumplido y; Eximente de responsabilidad de la sociedad demandada en el cambio del proyecto inicial por el hecho de un tercero en cumplimiento de una disposición legal. Se dio traslado de la contestación de la reforma de la demanda y las excepciones de mérito a la parte actora, quien lo descorrió, presentando las razones que a su juicio en derecho debían llevar a negar dichas excepciones. No se corrió traslado de la objeción al juramento estimatorio en su oporfunídad, sin embargo, al realizar el control de legalidad se decidió acerca de lo acontecido en Auto 26, del diez (10) de marzo de 2017, contenido en el Acta 15 de la misma fecha. La parte demandante interpuso recurso de reposición 15

contra el citado auto, del cual se corrió traslado al convocado quien no se pronunció. Finalmente el Auto fue confirmado. 1.10. DEMANDA DE RECONVENCIÓN: 1.10.1. RESUMEN DE LOS HECHOS: La demanda de reconvención fue presentada el doce (12) de julio de 2016 y se fundamentó en circunstancias de hecho que se resumen de la siguiente manera: El señor EMERSON SALAZAR NIÑO en su calidad de PROMITENTE COMPRADOR y la sociedad INGENIERÍA DISEÑO Y CONSTRUCCIÓN S.A.S., Sigla INDICO S.A.S en su calidad de PROMITENTE VENDEDORA, celebraron un CONTRATO DE PROMESA DE COMPRAVENTA el 18 de abril de 2011, que a juicio de la demandante en reconvención se encuentra viciado de Nulidad, cuyo objeto fue que la constructora se obligaba a vender y el señor Emerson Salazar a comprar mediante la suscripción de un contrato de compraventa por escritura pública en la Notaría 20 del Círculo de Cali, el apartamento 906, junto con 2 garajes y un depósito útil; sin que en la cláusula primera se determinaran e identificaran estos inmuebles del PROYECTO SANTANGELLO con sus números de matrículas inmobiliarias ni se indicara fecha y hora para la suscripción de la escritura correspondiente, por lo cual se ignoró el requisito exigido por el artículo 89-4 de la Ley 153 de 1887. Adicionalmente y pese a que con posterioridad se acordó verbalmente maodificar el contrato de promesa de compraventa, para lo cual se le envío al señor Emerson Salazar

una propuesta de otrosí, donde se pretendía modificar entre otras la cláusula primera del contrato, el mismo no se suscribió y por ello el contrato de promesa es Nulo.. Concluye la demandante en reconvención que el contrato examinado carece de dos requisitos exigido para su validez y consecuentemente está afectado de nulidad absoluta, conforme al artículo 1741 del Código Civil. Señaló que en la CLAUSULA SEGUNDA se determinó el precio de los inmuebles prometidos en venta en la suma de ($507.750.000) y su forma de pago: una cuota inicial ($152.325.000) que debía pagarse de acuerdo al flujo de pagos acordado, lo cual incumplió el señor Emerson Salazar y el saldo ($335.425.000), con un crédito que el promitente comprador se obligaba a tramitar y obtener ante cualquier entidad financiera, 16 a más tardar 30 días calendario después de la solicitud escrita por parte del promitente vendedor y si no lo hacía incurriría en una multa equivalente a la suma de $40.000,00 diarios por cada día de retraso en la consecución de los documentos requeridos por el banco, en todo caso, pasados 10 días hábiles siguientes a la fecha límite pactada sin que el promitente comprador hubiera reunido los requisitos necesarios para la aprobacíón del crédito, el PROMITENTE VENDEDOR podría resolver de manera unilateral, y sin que mediara decisión judicial alguna, la promesa de compraventa, obligación que también incumplió el señor Emerson Salazar. Señala la Constructora que por una situación ajena a su voluntad, se vio en la obligación de modificar el proyecto inicial, en cumplimiento de lo dispuesto por la Curaduría Tercera

a través de la resolución CU3-005583 de marzo 25 de 2010, acogiéndose siempre a la legalidad urbanística. Situación que le fue puesta en conocimiento al señor Salazar Niño, mediante comunicación escrita de octubre de 2012 y precisamente por ello, INDICO S.A.S a partir de esa fecha, quiso negociar con el señor Salazar Niño para modificar la promesa de compraventa indicando la nueva ubicación de la torre. Finalmente, INDICO S.A.S procedió a notificar por escrito al señor Salazar Niño, el 13 de enero de 2015, su decisión de dar por terminado unilateralmente el contrato de promesa de compraventa, ante el incumplimiento de las obligaciones que el demandado tenía para con el promitente vendedor. De igual manera, mediante comunicación escrita se notificó el 30 de diciembre de 2014 a Alianza Fiduciaria, debido al referido incumplimiento del promitente comprador, que diera por terminado el contrato de vinculación radicado ante ellos bajo el encargo fiduciario No. 10044038936-1.

1.10.2. PRETENSIONES DE LA DEMANDA DE RECONVENCIÓN:

“PRETENSIONES DE LA DEMANDA DECLARATIVA PRETENSIÓN PRINCIPAL PRIMERO.- DECLARAR NULO DE NULIDAD ABSOLUTA el CONTRATO DE PROMESA DE COMPRAVENTA suscrito entre EMERSON SALAZAR NIÑO en su calidad de PROMITENTE COMPRADOR y la sociedad INGENIERÍA DISEÑO Y CONSTRUCCIÓN S.A.S., Sigla INDICO S.A.S. en su calidad de PROMITENTE VENDEDORA celebrado el 18 de abril de 2011 y

descrito en los hechos de la demanda como consecuencia de la indeterminación en las unidades inmobiliarias como cuerpo cierto objeto de contrato y en la fecha de suscripción de la Escritura Pública de Compraventa, lo que lo hace un contrato Nulo a la luz de nuestro ordenamiento jurídico. 17 SEGUNDO.- Como consecuencia de la anterior declaración, disponga la restitución del dinero que ha recibido la sociedad INGENIERÍA DISEÑO Y CONSTRUCCIÓN S.A.S., Sigla INDICO S.A.S., como anticipo del precio, esto es, la suma de 5152.325.000, debidamente indexada. TERCERO.- CONDENAR, como consecuencia de las declaraciones anteriores, a la parte demandada a PAGAR LAS COSTAS Y AGENCIAS EN DERECHO a INDICO S.A.S. PRET