CCO CALI - Laudo Fundación Zoologica de Cali Vs Dary Frost de Colombia Ltda

OS

TRIBUNAL DE ARBITRAMENTO

FUNDACION ZOOLOGICA DE CALICONTRADARY FROST DE COLOMBIA LTDA.

LAUDO ARBITRAL Santiago de Cali, treinta (30) de Enero del dos mil doce (2012) Agotado el trámite legal y estando dentro de la oportunidadtemporal y procesal para hacerlo, procede el Tribunal deArbitramento a dictar el Laudo Arbitral que pone fin al procesoarbitral entre FUNDACION ZOOLOGICA DE CALI de una parte, yde la otra DARY FROST DE COLOMBIA LTDA.

I. ANTECEDENTES

1. La entidad "FUNDACION ZOOLOGICA DE CALI” solicitó, porconducto de apoderado judicial especial, la convocatoria de untribunal de arbitramento al centrode arbitraje y conciliación de laCámara de Comercio de Santiago de Cali (Valle del Cauca) y alefecto presentó su demanda contriLTDA.” con fundamento en fCONTRATO DE ARRENDAMIENTO [COMERCIAL, celebrado entre laCALI y la sociedad “DARY FROST

2 “DARY FROST DE COLOMBIAa cláusula compromisoria delYE ESPACIOS CON DESTINACIONFUNDACION ZOOLOGICA DEDE COLOMBIA LTDA.” de fechaFebrero 21 de 2008, contenida en la Cláusula DECIMA NOVENA(visible a folio 010 del cuaderno principal), en los siguientestérminos:“[...] DECIMA NOVENA. Tribunal DeArbitramento: Todas las diferencias que surjanentre las partes, con ocasinterpretación, cumplimiion de la celebración,ento o terminacióndel presente contrato, serán sometidas a ladecisión de un Tribunal de Arbitramento,compuesto por un (1) árbitro designado decomún acuerdo por las flos árbitros inscritos en €artes, de la lista de1 Centro de Arbitrajey Conciliación Mercantiles de dicha Cámara deComercio de Cali. Si dentro de un término dediez (10) días hábiles cofecha en que se le notifintados a partir de laca a la otra parte elsurgimiento del conflicto y la necesidad deintegrar el tribunal, no ha existido acuerdo enel nombre del árbitro, éste será elegido por laJunta Directiva de la Cámara de Comercio deSantiago de Cali, deacuerdo con elprocedimiento que para el efecto tengadiseñado dicho centro dede Arbitramento searbitraje. El Tribunalsujetará a lasdisposiciones pertinentes de la ley 446 de1.998, al Decreto 2279de 1.989, al Decreto2651 de 1.991 y al Decreto 1818 de 1.998, asícomo a las normas de Código de Comercio ydel Código de Procedimiento Civil, y a todasaquellas normas que modifican, derogan, oaclaran las anteriores. El Tribunal funcionaráen el Centro de ArbiMercantiles de la Camaréy su decisión será en ¢gastos serán a cargo de |

traje y Conciliación' de Comercio de Cali,lerecho, los costos ya parte vencida. [...]”2. Las partes acordaron desigárbitro, Doctor LIBARDO SANCHhar por el conducto regular alEZ GALVEZ, quien aceptó suencargo. Oportunamente se instaló el Tribunal haciendo las vecesde PRESIDENTE elnombrada como secretaria a laSALAZAR SÁNCHEZ, quien a suProcedieron, previo estudio del cumla demanda a ordenar su admisiónrepresentante legal de “DARY Fl Doctor LIBARDO SANCHEZ GALVEZ, ydoctora MARIA DEL PILARvez aceptó su nombramiento.plimiento de las formalidades dey correr traslado de la misma alROST DE COLOMBIA LTDA.",quien haciendo las veces de apoderado especial la contestó dentrodel término legal previsto proponexcepción previa. De éstas se corriquien a su vez las contestó oportun

3. El diecinueve (19) de Septiellas 9:00 a.m., previa convocatoanterior, se llevó a cabo la audieproceso, en el Centro de ArbitrajeComercio —que resultó fallida— potrámite arbitral.

4. Enhonorarios de los miembros del tla misma audiencia el gastos de funcionamiento del misntribunal el centro de arbitraje yComercio de Santiago de Cali. Opcconsignó las sumas correspondieltribunal, en atención que a la palCOLOMBIA LTDA.” se le declaró elsolicitud realizada por la mismérequisitos establecidos por el ArtícuProcedimiento civil.

iendo excepciones de mérito y5 traslado a la parte convocante,amente. mbre de dos mil once (2011), aría a las partes en audienciaencia de conciliación dentro dely Conciliación de la Cámara der lo cual se dispuso continuar el árbitro señaló las sumas deribunal, así como la partida deno y se fijó como sede de dichoconciliación de la Cámara dertunamente la parte convocanteies a honorarios y gastos deltte convocada “DARY FROST DEAmparo de Pobreza, conforme la2 y verificado que reunía loslo 160 y siguientes del Código de5. El dieciocho (18) de octubre de dos mil once (2011) se inicióla primera audiencia de trámite (Acta numero 3, a folios 009, 010 y011 delcompromisoria del contrato quecuaderno No.3), en Seguidamente el tribunal asumió ccen derecho las pretensiones formulelos términos de su demanda, prFROST DE COLOMBIA LTDA.”. .

6. La primera audiencia de trádieciocho (18) de octubre de dotribunal profirió el decreto de pruebé

7. El término de duración delmeses contado a partir de la finalizetrámite según lo disponen las norma

8. Por lo anterior, es evidente qutérmino legal para proferir el presen!

9. El tribunal sesionó durante el |audiencias y practicó las pruebas dpartes. Agotada la instrucción, en |diciembre del año dos mil once (201presentaron sus alegatos de conclusi

II. PRETENSIONES La convocante, a través de sudemanda, solicita que mediante laucosa juzgada se profieran las siguien

— > a cual se leyó la cláusuladio origen al proceso arbitral.mpetencia para conocer y fallardas por la parte demandante enesentada en contra de “DARY mite se terminó el mismo día,mil once (2011), cuando elIS. proceso arbitral es de seis (6)Íición de la primera audiencia des pertinentes. e el tribunal se halla dentro delce laudo. crámite del proceso en cinco (5)ecretadas a solicitud de ambasa audiencia del nueve (09) de1), los apoderados de las parteson. 1 apoderado judicial y en sudo arbitral que haga tránsito a 44tes declaraciones y condenas:“[...] PRETENSION PRINCIPAL:PRIMERA. Declárese que la sociedad DARI FROST DE COLOMBIALIMITADA, carece del derecho a obtener la renovación del contratode arrendamiento celebrado con laFUNDACION ZOOLOGICA DECALI, quien se denominó EL ARRENDADOR y la sociedad convocadaquien se denominó EL ARRENDATARIO, el día 21 de febrero del año2008, sobre un espacio con destinación comercial, dentro delPARQUE ZOOLOGICO DE CALI, elcual se alindera en el puntoprimero de los hechos de esta solicitud de convocatoria, en razóndel incumplimiento de las obligaciones contractuales, en el pago delos cánones de arrendamiento.SEGUNDA. Como consecuencia de la anterior declaración, decláreseterminado el citado contrato de arrendamiento y ordénese a lasociedad DARI FROST DE COLOMBIA LIMITADA, hacer entrega ala FUNDACION ZOOLOGICA DE CALI, del bien arrendado dentrode los tres días siguientes a la ejetermine el presente proceso arbitral.TERCERA. Condénese a la sociedacLIMITADA, a pagar el valor de losde este proceso arbitral, lo mismo qPRETENSION SUBSIDIARIA:PRIMERA. Declárese terminado poconvocada, el contrato de arrenda

cutoria del laudo con el que se1 DARI FROST DE COLOMBIAgastos que demande el trámiteje las agencias en derecho. r incumplimiento de la sociedadmiento celebrado el dia 21 defebrero del año 2008, en la ciudad de Cali, sobre un espacio condestinación comercial, dentro del PARQUE ZOOLOGICO DE CALI, elcual se alindera en el punto primercde los hechos de esta solicitudde convocatoria, en donde la FUNDACION ZOOLOGICA DE CALI,actu6 como arrendadora y laCOLOMBIA LIMITADA, como arrersociedad DARI FROST DEdataria.SEGUNDA. Como consecuencia de la anterior declaración, ordénesea la sociedad DARI FROST DE COLOMBIA LIMITADA, hacerentrega a la FUNDACION ZOOLOGICA DE CALI, del bienarrendado dentro de los tres días sigcon el que se termine el presente prTERCERA. Condénese a la sociedadLIMITADA, a pagar el valor de losde este proceso arbitral, lo mismo

111. HECHOS Para una mejor comprensión del iel tribunal se procede a continuapresentados por la Entidad demanda! uientes a la ejecutoria del laudooceso arbitral.DARI FROST DE COLOMBIAgastos que demande el trámiteque las agencias en derecho. ‘ema del debate planteado anteción a transcribir los hechosate:e y “[...] PRIMERO. La FUNDACIONentidad sin ánimo de lucro y recibi:Santiago de Cali, mediante converseptiembre de 1991, la admitradicionalmente conocida como Bárea del Restaurante Cali Viejo, ubesta ciudad, alinderado de la sigtcarretera al Mar; SUR: con el cerroel Club de Empresas Municipa

ZOOLOGICA DE CALI, es una9 de la Alcaldía del Municipio delio firmado el firmado el 25 denistración de toda la zonaosque Municipal, incluida en elcado en el Barrio Santa Rita deliente manera: NORTE: Con la:de los Cristales; ORIENTE: Conles y bocatoma de Emcaii;OCCIDENTE: Con el Barrio Santa Rita y carretera Santa Rita. El áreaapróximada del predio es de 190.717 M2, se excluyen de esteconvenio los terrenos que Invicaliha destinado para reubicar lasinvasiones que se encuentran proximas a la carretera al Mar.SEGUNDO. Entre la FUNDACION ZOOLOGICA DE CALI, quien sedenominó EL ARRENDADOR y |a sociedad DARI FROST DECOLOMBIA LIMITADA, quien se denominó EL ARRENDATARIO, nacióa la vida jurídica redactado por este último, el día 21 de febrero delaño 2008, un contrato de arrendamiento de espacios condestinación comercial, dentro delidentificado en el hecho anterior.TERCERO. La destinación dada al

PARQUE ZOOLOGICO DE CALI, inmueble arrendado, es la deofrecer por parte de EL ARRENDATARIO, venta a visitantes yturistas de helados y productos comCUARTO. En la cláusula tercera secontrato, el cual se convino en plementarios.pactó el término de duración delTREINTA Y SEIS (36) meses,contados a partir de su firma, con posibilidad de ser prorrogado porperíodos iguales o inferiores mediante acuerdo entre las partes,acuerdo que deberá constar por escrito y se incrementará el canonanualmente de acuerdo con el costode vida.QUINTO. En la cláusula cuarta, se pactó el valor del contrato fue deDOCE MILLONES DE PESOS, másel IVA, para el primer año,pagadero en doce (12) cánones mensuales de UN MILLON DEPESOS ($1.000.000) más el IVA cadsiguientes dijeron las partes gsdependiendo del incremento anual cca uno. El valor de los dos añose incrementaría anualmenterrespondiente.SEXTO. En la cláusula quinta se acordó que “el canon mensualfijado en la cláusula cuarta del contrato, se pagaría dentro de loscinco primeros días de cada mes”.SEPTIMO. En la cláusula sexta, se |ARRENDADOR y de EL ARRENDA!último el pago del precio convenidoacordados, como se expresa en el nu pactaron las obligaciones de ELTARIO, en especial para esteen las fechas y por los valoresmeral 3, de la citada cláusula.OCTAVO. En la cláusula séptima, se hizo énfasis en la tenencia deEL ARRENDATARIO, sobre el bien arrendado, sin posibilidad alguna

6para este de arrendar o enajenar el área arrendada; en la octavacláusula, se acordó la obligación deEL ARRENDATARIO de efectuarlas reparaciones locativas sobre el bien arrendado; en la novena seestipuló la obligación para EL ARRENDATARIO, de velar por laseguridad del local matería del contrato de arrendamiento; en lacláusula décima, se pactó que el sede EL ARRENDATARIO y el de agueEL ARRENDADOR.rvicio de energía sería de cargoy alcantarillado, por cuenta deNOVENO. En la cláusula decimoprimera, se acordaron las causalesde terminación del contrato.DECIMO. En la cláusula decimoscontrato no podrá prorrogarse autcprevio acuerdo suscrito por las parteUNDECIMO. En la cláusula decimot:EL ARRENDADOR, de realizar inteejecución del contrato previo avisodel informe del interventor; enestablecieron normas de confidenciasu vigencia, prórrogas y aún despué:DUODECIMO. En la decimoquirautonomía de EL ARRENDADOR y serelación laboral o dependencia c(cláusula decimosexta, se recabó so

egunda, se estableció “que elmáticamente sino que requiereercera, se expresó la facultad derventorías periódicas, sobre laa EL ARRENDATARIO y entregala cláusula decimocuarta, selidad entre las partes, dentro des de terminado este.ita cláusula, se expresó ladescartó la existencia depn EL ARRENDATARIO; en labre la inexistencia de relaciónlaboral entre las partes contratantes y de la obligación de ELARRENDATARIO, de correr con lisalarios, prestaciones sociales, afisistema de seguridad social, forobligaciones de los empleados a suARRENDADOR, de cualquier obligaciDECIMOTERCERO. En la cláusulaprohibición para EL ARRENDATARIcontrato de arrendamiento, sinARRENDADOR.DECIMOCUARTO. En la cláusula dide los lugares de notificación de las ¢DECIMOQUINTO. En la cláusulacláusula compromisoria, entre lastotalidad de las controversias, cointerpretación, cumplimiento o termipermito transcribir:“Serán sometidas a la decisión decompuesto por un (1) árbitro designpartes, de la lista de los árbitros inscConciliación Mercantiles de dicha Cédentro de un término de diez (10) dila fecha en que se notifica a la otra py la necesidad de integrar el tribunanombre del árbitro, este será elegicCámara de Comercio de Santiagoprocedimiento que para el efecto tearbitraje. El Tribunal de arbitramento Q

Q DS gastos que demandenlosiación y pago de aportes aldos de pensiones y demásservicio, dejando indemne a ELón por este concepto.decimosexta, se estableció laO, de ceder la ejecución delautorización expresa de ELecimoctava, se dejó constanciaartes.decimonovena, se pactó lapartes para dar solución a lan ocasión de la celebración,nación del contrato, la cual meun Tribunal de Arbitramento,ado de común acuerdo por lasritos en el Centro de Arbitraje yimara de Comercio de Cali. Sias hábiles contados a partir dearte el surgimiento del conflictoI, no ha existido acuerdo en elo por la Junta Directiva de lade Cali, de acuerdo con elnga diseñado dicho centro dese sujetará a las disposiciones

7pertinentes de la ley 446 de 1988, al Decreto 2279 de 1989, alDecreto 2651 de 1991 y al Decreto 1818 de 1998, así como a lasnormas de Código de Comercio y del Código de Procedimiento Civil,y a todas aquellas normas que modifican, derogan, o aclaran lasanteriores. El Tribunal funcionaráConciliación Mercantiles de la Cámdecisión será en derecho, los costcparte vencida”. |DECIMOSEXTO. El contrato de ar21 de febrero del año 2011, sin quesobre su renovación.DECIMOSEPTIMO. Desde el 14 deFUNDACION ZOOLOGICA DE CALIsociedad DARI FROST DE COLOMBIAno renovar el contrato de arrendamiDECIMOOCTAVO. La sociedadLIMITADA, a través de su entonceslegal de la sociedad doctor ANGEenvió un correo electrónico el día 8de las 10:57 a.m., en donde le €apoderado de la sociedad queCOLOMBIA LIMITADA, NIT890.300.que la sociedad que representusufructuando en las mismas condcelebrado con Uds., el diaestablecimiento de comercio DARI”.La afirmación la sustentó bajo el tituFUNDAMENTOS CONTRACTUALES Yque a continuación transcribo:1. El contrato suscrito es de arreespacio físico dentro del Zooléexpresa para desarrollar actividad Código de Comercio, y por disposcodificación, se rige por el dispues de aeronaves, navesy consecutivos uncomercio,inmueble contendrá derecho a 21

. El contrato indicado, dado que unes comerciante según definición . El Código Mercantil Contempla treloestablecimientos de comercio. Entque en este caso debemos dar «siguientes de la codificación mercz. El artículo 518 ha estado establetítulo de arrendamiento haya oc la en el Centro de Arbitraje yara de Comercio de Cali, y sus y gastos serán a cargo de larendamiento, se terminó el díalas partes llegaran a un acuerdomes de enero del año 2010, laha venido expresándole a la\ LIMITADA, la determinación deento.DARI FROST DE COLOMBIAapoderado y hoy representanteL MARIA TAMURA KIDOKORO,de abril del año 2011 a la horaexpresó: “ En mi condición dea sociedad DARI FROST DE988-3, me permito comunicarleo ha determinado continuarciones pactadas en el contratode febrero del 2008, el o de HECHOS YLEGALES, en cinco numerales ndamiento de un inmueble ogico de Cali con destinacióncomercial.10 de los extremos del contratodada por el artículo 10 delción del artículo 1° de la mismato por él.s especies de arrendamiento, las inmuebles destinados aonces, no pude quedar duda deiplicacién a los artículos 515 yantil.cido que el "empresario que aupado no menos de dos añosun mismo establecimiento derenovación del contrato al8vencimiento del mismo...”Dari Frost de Colombia Limitada haocupado el inmueble objeto delcumpliendo las condiciones anote. Por otro lado, a pesar de disp«contrarias aespecialmente las cláusulas Décdebe tenerse en cuenta que el a

contrato muchas veces referidodas.bsiciones contractuales que sonlo dispuesto porel artículo 518 ya citado,ma Primer y Décima Segunda,rtículo 524 dispone que “contralas normas previstas en los artículos 518 a 523, no produciránefectos ninguna estipulación de las partes”.Finalizó la comunicación con la sigui:“Por lo anterior, quiero comunicarleFROST DE COLOMBIA LIMITADA qhacer uso de la prerrogativa señalacde Comercio y por tanto continuarerentregado en arrendamiento en lahemos venido haciendo hasta la fectTambién significa lo anterior que el |modificado ya que el contrato no estFinalmente queremos solicitar se siide COLOMBINA ya que contraría, depor la cláusula primera del contrateARRENDADOR SE COMPROMETE /METROS A LA REDONDA”.”DECIMONOVENO. El artículo 5]consagra para el comerciante queaños consecutivos un inmueble corcomercio, el derecho a la renovación ente SOLICITUD,en nombre de la sociedad DARIue es voluntad de la sociedadla por el artículo 518 del Códigomos usufructuando del inmuebles mismas condiciones que losa.canon de arrendamiento no seráipula reajuste alguno.van reubicar el punto de venta2 manera evidente, lo dispuesto» con la que pactamos que “ELANO VENDER HELADOS 1508 del Código de Comercio,ha ocupado no menos de dosun mismo establecimiento dedel contrato al vencimiento delmismo, salvo en los siguientes casos :

1. “CUANDO EL ARRENDATARTO HAYA INCUMPLIDO ELCONTRATO”.

VIGESIMO. La sociedad DARI FROStiene derecho a la renovación del chaber incumplido la cláusula quinta del valor del canon a la FUNDACION 2los primeros cinco primeros días de >T DE COLOMBIA LIMITADA, noontrato de arrendamiento, porel mismo, que lo obliga a pagar"OOLOGICA DE CALI, dentro decada mes. En efecto desde eldía 21 de febrero del año 2008 has!2011, la sociedad arrendataria pa:arrendadora, de la siguiente manera:ta el día 21 de febrero del añoJó el valor de la renta a laFACTURACION DARIFROST ANO 2008MES FACTURADO FACTURA FECHA CG DE DARY FROSTDICIEMBRE CC -2007 10554 02/01/08ENERO CC -2008 10555 25/02/08FEBRERO CC -2008 10695 27/03/08MARZO CC -2008 10810 24/04/08ABRIL CC -2008 10963 15/05/08MAYO CC -2008 10964 18/06/08JUNIO CC -2008 10997 18/07/08JULIO CC -2008 12095 11/08/08CCCC -OCTUBRE 2008 ¡12215 05/12/08CC -NOVIEMBRE _ 2008 | 12460 30/12/08DICI EMBRE CC -2008 12464 29/01/09FACTURACION DARI FROST ANO 2009ENERO2009 CC-12597 24/02/09

2009 CC-13306 19/05/09JUNIO2009 CC-13307 25/06/09JULIO2009 CC-13978 23/07/09AGOSTO 2009 | CC-14157 25/08/09SETIEMBRE 2009 |CC-14251OCTUBRE 2009 | CC-14373 07/10/09NOVIEMBRE 2009 |CC-14493 04/01/10DICIEMBRE2009 CC-14610 15/01/10MARZO Se facturo en enero 20102009 CC-14738 | 18/01/10 10FACTURACION DARIFROST AÑO 2010ENERO CC -2010 14738 18/01/10CC -FEBRERO 2010 | 14804 25/03/10MARZO2010 CC.14875 13/04/10ABRIL2010 CC-14979 19/05/10MAYO CC -2010 15086JUNIO CC - 04/08/102010 15184JULIO2010 CC-15466 21/09/10AGOSTO 2010 CC-15855 08/10/10SETIEMBRE 2010 |CC-15952 15/10/10OCTUBRE 2010 |CC-16068 05/11/10NOVIEMBRE 2010 | CC-16160 25/11/10DICIEMBR2010 CC-16286 09/12/10FACTURACION DARI FROST AÑO 2011ENERO2011 CC-16381 12/01/11FEBRERO 2011 | CC-16436 10/02/11MARZO2011 CC-16522 04/03/11ABRIL2011 CC-16650

06/04/11VIGESIMO PRIMERO. Con el comportamiento contractualobservado por la sociedad DARI FRcarece del derecho a la renovaciónen consecuencia habiendo termin:entrega a la FUNDACION ZOOdeclaratoria que así lo ordene enproducirse al término de este proarbitral acordada por las partes.VIGESIMO SEGUNDO. Como puedpago de la renta mensual pactada, (vigésimo, la sociedad DARI FROST Da la FUNDACION ZOOLOGICA DE CAI

¡OST DE COLOMBIA LIMITADA,del contrato de arrendamiento,ado su vigencia, debe hacerLOGICA DE CALI, medianteel laudo arbitral que deberáceso, en vista de la cláusulae observarse por el cuadro dejue se ha señalado en el hechoE COLOMBIA LIMITADA, adeuda_I, los meses de septiembre delaño 2008 y abril del año 2009, lo cual es causal de terminación delcontrato por incumplimiento del pageVIGESIMO TERCERO. La FUNDACIde la obligación.ON ZOOLOGICA DE CALI, paraefectos de la convocatoria al presente tribunal de arbitramento,cumplió a cabalidad con la obligaciónFROST DE COLOMBIA LIMITADA, elnecesidad de integrar el tribunal, norárbitros inscritos en el CENTRO DE de notificar a la sociedad DARIsurgimiento del conflicto y lanbrando el árbitro de la lista deARBITRAJE Y CONCILIACION11MERCANTILES DE LA CAMARA DE COMERCIO DE CALI, por medio dela comunicación enviada a sus oficinas el día 17 de mayo del año2011, la cual no tuvo respuesta dentro de los diez días siguientes alrecibo de la misma, como lo estable;ió la cláusula compromisoria.VIGESIMO TERCERO. Corresponde a Usted señora Directora,iniciar los trámites para el nombraniento del árbitro, que dirimirá elconflicto presentado entre la FUNDACION ZOOLOGICA DE CALI y lasociedad DARI FROST DE COLOMBIA LIMITADA, pues las partesdeterminaron que el tribunal funcionará en el CENTRO DEARBITRAJE Y CONCILIACION MERCANTILES DE LA CAMARA DECOMERCIO DE CALI. [...]”.

IV. CONTESTACION DE LA DEMANDA. EXCEPCIONES DEMERITO y EXCEPCION PREVIA.

Dentro del término legal la socDE COLOMBIA LTDA.” a través deiedad convocada “DARI FROSTsu apoderado especial, contestóla demanda y propuso excepciones de mérito. Igualmente la parteconvocada presentó como ExcepciórPrevia la denominada “FALTADE COMPETENCIA PARA CONOCER DE ESTE ASUNTO”, la cualfue resuelta por el Tribunal miediante Auto No.3 de fechaSeptiembre 19 de 2011, rechazándola de plano por no serprocedente proponerla en el trámitecon el Decreto 1818 de 1998, Artículque nos ocupa de conformidado 141. A continuación se transcribe las Excepciones de Mérito propuestaspor la parte convocada. “[. ]

1. EXCEPCION DE

DE ARRENDAMIENTO PRETENSION DEANTICIPADA, UNILATERALTERMINACIONE ILEGAL, DEL CONTRATO 1.1 Téngase en cuenta que el contrato de arrendamiento, al quealude el actor, fue suscrito el díacomunicaciones que la FUNDACIONDARI FROST DE COLOMBIA LIMITAfechadas los días 13 y 14 de enero dterminación del contrato el día 20 de 21 de febrero del 2008. LasZOOLOGICA DE CALI envía aADA mediante comunicacionesel 2011 señalan como fecha defebrero del 2011.1.2 Pues bien, la FUNDACION ZOOLOGICA DE CALI esgrime comocausal de terminación del contrato evencimiento del mismo el día 12A

12A 20 de febrero del 2011. Sin embargde Régimen Político y Municipal, artío olvida la actora que el Códigoculo 59, señala que “e/ primeroy el último día de un plazo de meses o años deberá tener un mismonúmero en los respectivos meses”. Por lo tanto aquí lo que tenemoses la intención o pretensión de la FUNDACIÓN ZOOLOGICA DE CALIde dar por terminado el contratotiempo. de manera arbitraria antes de 1.3 En consecuencia, sin que esto constituya aceptación de que elcontrato de arrendamiento ha cumplido con su vigencia, debeanotarse que la pretensión de terrfebrero del 2011 constituye una decla ley ni la convención han previsto.hasta el 21 de febrero del 2011, ninar el contrato el día 20 deisión abusiva, unilateral, que niEl contrato tendría una vigenciasiempre que la sociedad DARIFROST DE COLOMBIA LIMITADA no hubiera ejercido su derecho a larenovación automática prevista por el Código Mercantil.1,4 Forzoso es entonces que el tribunal declare que la pretensión determinación del contrato de arrendamiento es injusta, ilegal,unilateral y abusiva por lo que se ha de desestimar todas laspretensiones de la demanda.

2. EXCEPCION DE RENOVACION AUTOMÁTICA DELCONTRATO DE ARRENDAMIENTO PREVISTO POR ELCODIGO DEL COMERCIO 2.1 La sociedad DARI FROST DE COLOMBIA LIMITADA ha cumplidocon sus obligaciones contractuales y por lo mismo se haceacreedora al derecho previsto por el artículo 518 y siguientes delCódigo del Comercio. Según las voces de esa norma "el empresarioque a título de arrendamiento haya ocupado no menos de dos añosconsecutivos un inmueble con un mismo establecimiento decomercio, tendrá derecho a lavencimiento del mismo, salvo en losarrendatario haya incumplido el connecesite los inmuebles para su ,establecimiento suyo destinado adistinta de la que tuviera el arrendadebe ser reconstruido con obrasejecutarse sin la entrega o desocupade ruína o para la construcción de un2.2 La FUNDACION ZOOLOGICA DE €excepción a la regla general previstz renovación del contrato alsiguientes casos: 1. Cuando eltrato; 2. Cuando el propietariopropia habitación o para ununa empresa sustancialmentetario; y 3. Cuando el inmueblenecesarias que no puedanción, O demolido por su estadoa obra nueva”.[ALI alega que se cumple con lapor el numeral 1° del artículo518 para dar por terminado el contrato de arrendamiento y portanto no le asiste derecho a mi procurada a que el contrato searenovado. Sin embargo queda claro que DARI FROST DE COLOMBIALIMITADA ha pagado la totalidad delos cánones de arrendamientoprevisto en el contrato de arrendamiento.2.3 Según se desprende delincumplimiento concreto a obligacic¢mismo, ha de declararse que |COLOMBIA LIMITADA tiene derecho

contrato suscrito, no existen contractual alguna. Y, por loa sociedad DARI FROST DEa que se le renueve el contratode arrendamiento al amparo de lo dispuesto por el Código delComercio y, corolario de esta declalas pretensiones de la demanda.3. EXCEPCION DE AMPARO DE 3.1 La sociedad DARI FROST DE COa proceso de reestructuración empredel 2006.3.2 El artículo 21 de la Ley 1116 delART. 21.-Continuidad de con:inicio del proceso de red ratoria, que se desestime todas

LA LEY 1116

LOMBIA LIMITADA fue admitidasarial al amparo de la ley 1116 2006 ha dispuesto lo siguiente:tratos. Por el hecho delrganización no podrádecretarse al deudor la telningún contrato, incluidosmercantil y encargos fiduciariosde garantía. Tampoco podráadministrativa, a no ser que el rminacion unilateral delos contratos de fiduciacon fines diferentes a losdecretarse la caducidadproceso de declaratoria dedicha caducidad haya sido iniciado con anterioridad a esafecha.Los incumplimientos de obligaciones contractualescausadas con posterioridad 2reorganización, o las distintaobligaciones objeto de dicho traiexigir su terminación, indepehayan ocurrido dichas causales. |3.3 En consecuencia, en brevisimcprovidencia administrativa emanadaSOCIEDADES del 25 de junio del 20;COLOMBIA LIMITADA fue admitidaempresarial al amparo de la ley 111€la terminación de ningún contrato.3.4 La FUNDACION ZOOLOGICA DEunilateral del contrato de arrendafechadas los días 13 y 14 de enero «demandada se encontraba amparada3.5 Debe, entonces, declararse queatacado continúa vigente desestimaactor.

Y inicio del proceso des al incumplimiento demite, podrán alegarse parandientemente de cuando síntesis, dado que mediantede la SUPERINTENDENCIA DELO, la sociedad DARI FROST DEen proceso de reorganización> del 2006, no podrá decretarse CALI pretende la terminaciónmiento según comunicacionesdel 2011, fecha en la que ya lapor la ley 1116 del 2006.el contrato de arrendamientondo todos los pedimentos del

144. EXCEPCION DE FALTA DE COMPETENCIA DEL TRIBUNALDE ARBITRAMENTO. 4.1 El artículo 22 de la Ley 1116 del2006 ha dispuesto lo siguiente:ART. 22.—Procesos de restitución de bienesoperacionalesarrendados y contratos deleasing. A_ partir _de la apertura del proceso dereorganización no podrániniciarse o continuarseprocesos de restitución de tenencia sobre bienesmuebles o inmuebles con los que el deudor desarrollesu objeto social, siempre quela causal invocada fuere lamora en el pago de cánones,precios, rentas o cualquierotra contraprestación correspondiente a contratos dearrendamiento (a) de leasing.

El incumplimiento en el pagó de los cánones causadoscon posterioridad al inicio delproceso podrá dar lugar ala terminación de los contratos y facultará al acreedorpara iniciar procesos ejecutivos y de restitución,procesos estos en los cualesno puede oponerse comoexcepción el hecho de estar tramitándose el proceso dereorganización.4.2 La sociedad DARI FROST DE COLOMBIA LIMITADA desarrolla suobjeto social en el inmueble cuya restitución reclama la FUNDACIONZOOLOGICA DE CALI.4.3 La sociedad DARI FROST DEincumplido con el pago de canon dela vigencia del contrato que sirve de(Véase anexo No. 4)4.4 En consecuencia, no es competepara conocer de procesos de restitarrendados. La norma citada arribaque "no podrán iniciarse o COLOMBIA LIMITADA no haarrendamiento alguno durantebase para esta acción arbitral. nte el tribunal de arbitramentoución de bienes operacionalesno deja dudas cuando precisacontinuarse procesos derestitución de tenencia sobre bier1es muebles o inmuebles...”.4.4 Significa esto, en elementales pavocar el conocimiento de cualquierque no tuviera como pretensión la r alabras, que el tribunal podrálitigio entre las partes siempreestitución de bienes inmueblescuando la causal invocada por la demanda es el incumplimiento delcontrato, y más exactamente la mora en el pago de cánones dearrendamiento.

155. EXCEPCION DEAUSENCIA DEINCUMPLIMIENTO ALEGADO.CAUSAL DE 5.1 La sociedad DARI FROST DE CCLOMBIA LIMITADA ha cumplidocon todas las obligaciones contractuales. No es cierto, como lo alegael demandante, que la sociedad hubiere dejado de pagar cánonesde arrendamiento de los años 2008 y 2009.5.2 Aún en el evento de quefuese cierto, no siéndolo, elincumplimiento de la demandada respecto a su obligación de pagarel precio, téngase en cuenta que esto a lo sumo lo faculta parareclamar su pago dentro delempresarial. proceso de reestructuración 5.3 Sin aceptar incumplimiento alguno por no existir, no puedeperderse de vista que los cánonesdejado de pagar corresponderían a |Abril 2009. de arrendamiento que habríaas vigencias Septiembre 2008 y 5.4 Téngase en cuenta que las causales de terminación del contratode arrendamiento de manera unilateno cancelación por parte del ARRE!Y aquí debe surgir palmariamente dcalidad de prueba que todos los cánc5.5 No se faculta al ARRENDADOR diel simple retardo en e