CCO CALI - Laudo LAUDO ARBITRAL Fundacion Zoologico de Cali Vs Dary Frost de Colombia Ltda 2

1

TRIBUNAL DE ARBITRAMENTO

FUNDACION ZOOLOGICA DE CALI

CONTRA

DARY FROST DE COLOMBIA LTDA.

LAUDO ARBITRAL

Santiago de Cali, treinta (30) de Enero del dos mil doce (2012)

Agotado el trámite legal y estando dentro de la oportunidad temporal y pro cesal para hacerlo, procede el Tribunal de Arbitramento a dictar el Laudo Arbitral que pone fin al proceso arbitral entre FUNDACION ZOOLOGICA DE CALI de una parte, y

de la otra DARY FROST DE COLOMBIA LTDA.

I. ANTECEDENTES

1. La entidad “FUNDACION ZOOLOGICA DE CALI” solicitó, por conducto de apoderado judicial especial, la convocatoria de un tribunal de arbitramento al centro de arbitraje y conciliación de la Cámara de Comercio de Santiago de Cali (Valle del Cauca) y al efecto presentó su demanda contra “ DARY FROST DE COLOMBIA LTDA.” con fundamento en la cláusula compromisoria del CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE ESPACIOS CON DESTINACION COMERCIAL, celebrado entre la FUNDACION ZOOLOGICA DE CALI y la sociedad “DARY FROST DE COLOMBIA LTDA.” de fecha Febrero 21 de 20 08, contenida en la Cláusula DECIMA NOVENA

(visible a folio 010 del cuaderno principal), en los siguientes términos:2

“[…] DECIMA NOVENA. Tribunal De Arbitramento: Todas las diferencias que surjan entre las partes, con ocasión de la celebración, interpretación, cumplimiento o terminación del presente contrato, serán sometidas a la

términos:2

“[…] DECIMA NOVENA. Tribunal De Arbitramento: Todas las diferencias que surjan entre las partes, con ocasión de la celebración, interpretación, cumplimiento o terminación del presente contrato, serán sometidas a la decisión de un Tribunal de Arbitramento, compuesto por un (1) árbitro designado de común acuerdo por las partes, de la lista de los árbitros inscritos en el Centro de Arbitraje y Conciliación Mercantiles de dicha Cámara de Comercio de Cali. Si dentro de un término de diez (10) días hábiles contados a partir de la fecha en que se le notifica a la otra parte el surgimiento del conflicto y la necesidad de integrar el tribunal, no ha e xistido acuerdo en el nombre del árbitro, éste será elegido por la Junta Directiva de la Cámara de Comercio de Santiago de Cali, de acuerdo con el procedimiento que para el efecto tenga diseñado dicho centro de arbitraje. El Tribunal de Arbitramento se suj etará a las disposiciones pertinentes de la ley 446 de 1.998, al Decreto 2279 de 1.989, al Decreto 2651 de 1.991 y al Decreto 1818 de 1.998, así como a las normas de Código de Comercio y del Código de Procedimiento Civil, y a todas aquellas normas que modi fican, derogan, o aclaran las anteriores. El Tribunal funcionará en el Centro de Arbitraje y Conciliación Mercantiles de la Cámara de Comercio de Cali, y su decisión será en derecho, los costos y gastos serán a cargo de la parte vencida. […]”3

en el Centro de Arbitraje y Conciliación Mercantiles de la Cámara de Comercio de Cali, y su decisión será en derecho, los costos y gastos serán a cargo de la parte vencida. […]”3

2. Las parte s acordaron designar por el conducto regular a l árbitro, D octor LIBARDO SANCHEZ GALVEZ , quien aceptó su encargo. O portunamente se instaló el Tribunal haciendo las veces de PRESIDENTE el Doctor LIBARDO SANCHEZ GALVE Z, y nombrada como secretaria a la doctor a MARIA DEL PILAR SALAZAR SÁNCHEZ , quien a su vez aceptó su nombramiento.

Procedieron, previo estudio del cumplimiento de las formalidades de la demanda a ordenar su admisión y correr traslado de la misma al representante legal de “ DARY FROST DE COLOMBIA L TDA.”, quien haciendo las veces de apoderado especial la contestó dentro del término legal previsto proponiendo excepciones de mérito y excepción previa. De éstas se corrió traslado a la parte convocante, quien a su vez las contestó oportunamente.

3. El diecinueve (19) de Septiembre de dos mil once (2011), a las 9:00 a.m., previa convocatoria a las partes en audiencia anterior, se llevó a cabo la audiencia de conciliación dentro del proceso, en el Centro de Arbitraje y Conciliación de la Cámara de Comercio —que resultó fallida — por lo cual se dispuso continuar el trámite arbitral.

4. En la misma audiencia el árbitro señaló las sumas de honorarios de los miembros del tribunal, así como la partida de gastos de funcionamiento del mismo y se fijó como sede de dicho

trámite arbitral.

4. En la misma audiencia el árbitro señaló las sumas de honorarios de los miembros del tribunal, así como la partida de gastos de funcionamiento del mismo y se fijó como sede de dicho tribunal el centro de arbitraje y conciliación de la Cámara de Comercio de San tiago de Cali. Oportunamente la parte convocante consignó las sumas correspondientes a h onorarios y gastos del tribunal, en atención que a la parte convocada “DARY FROST DE COLOMBIA LTDA.” se le declaró el Amparo de Pobreza, conforme la solicitud realizada por la misma y verificado que reunía los requisitos establecidos por el Artículo 160 y siguientes del Código de Procedimiento civil.4

5. El dieciocho (18) de octubre de dos mil once (2011) se inició la primera audiencia de trámite (Acta número 3, a folios 009, 010 y

011 del cuaderno No.3), en la cual se leyó la cláusula compromisoria del contrato que dio origen al proceso arbitral. Seguidamente el tribunal asumió competenc ia para conocer y fallar en derecho las pretensiones formuladas por la parte demandante en los términos de su demanda , presentada en contra de “ DARY

FROST DE COLOMBIA LTDA.”.

6. La primera audiencia de trámite se terminó el mismo día, dieciocho (18) de oc tubre de dos mil once (2011) , cuando el tribunal profirió el decreto de pruebas.

7. El término de duración del proceso arbitr al es de seis (6) meses contado a partir de la finalización de la primera audiencia de trámite según lo disponen las normas pertinentes.

tribunal profirió el decreto de pruebas.

7. El término de duración del proceso arbitr al es de seis (6) meses contado a partir de la finalización de la primera audiencia de trámite según lo disponen las normas pertinentes.

8. Por lo anterior, es evidente que el tribunal se halla dentro del término legal para proferir el presente laudo.

9. El tribunal sesionó durante el trámite del proceso en cinco (5) audiencias y practicó las pruebas decretadas a solicitud de ambas partes. Agotada la instrucción, en la audiencia del nueve (09) de diciembre del año dos mil once (2011), los apoderados de las partes presentaron sus alegatos de conclusión.

II. PRETENSIONES

La convocante, a través de su apoderado judicial y en su demanda, solicita que mediante laudo arbitral que haga tránsito a cosa juzgada se profieran las siguientes declaraciones y condenas:5

“[…] PRETENSION PRINCIPAL:

PRIMERA. Declárese que la sociedad DARI FROST DE COLOMBIA LIMITADA, carece del derecho a obtener la renovación del contrato de arrendamiento celebrado con la FUNDACION ZOOLOGICA DE CALI, quien se denominó EL ARRENDADOR y la sociedad convocada quien se denominó EL ARRENDATARIO, el día 21 de febrero del año 2008, sobre un espacio con destinación comerc ial, dentro del PARQUE ZOOLOGICO DE CALI, el cual se alindera en el punto primero de los hechos de esta solicitud de convocatoria, en razón del incumplimiento de las obligaciones contractuales, en el pago de los cánones de arrendamiento. SEGUNDA. Como consecuencia de la anterior declaración, declárese

primero de los hechos de esta solicitud de convocatoria, en razón del incumplimiento de las obligaciones contractuales, en el pago de los cánones de arrendamiento. SEGUNDA. Como consecuencia de la anterior declaración, declárese terminado el citado contrato de arrendamiento y ordénese a la sociedad DARI FROST DE COLOMBIA LIMITADA, hacer entrega a la FUNDACION ZOOLOGICA DE CALI, del bien arrendado dentro de los tres días siguientes a l a ejecutoria del laudo con el que se termine el presente proceso arbitral. TERCERA. Condénese a la sociedad DARI FROST DE COLOMBIA LIMITADA, a pagar el valor de los gastos que demande el trámite de este proceso arbitral, lo mismo que las agencias en derecho.

PRETENSION SUBSIDIARIA: PRIMERA. Declárese terminado por incumplimiento de la sociedad convocada, el contrato de arrendamiento celebrado el día 21 de febrero del año 2008, en la ciudad de Cali, sobre un espacio con destinación comercial, dentro del PARQUE ZOOLOGICO DE CALI, el cual se alindera en el punto primero de los hechos de esta solicitud de convocatoria, en donde la FUNDACION ZOOLOGICA DE CALI , actuó como arrendadora y la sociedad DARI FROST DE COLOMBIA LIMITADA, como arrendataria.

SEGUNDA. Como consecuencia de la anterior declaración, ordénese a la sociedad DARI FROST DE COLOMBIA LIMITADA, hacer entrega a la FUNDACION ZOOLOGICA DE CALI, del bien arrendado dentro de los tres días siguientes a la ejecutoria del laudo con el que se termine el presente proceso arbitral. TERCERA. Condénese a la sociedad DARI FROST DE COLOMBIA

entrega a la FUNDACION ZOOLOGICA DE CALI, del bien arrendado dentro de los tres días siguientes a la ejecutoria del laudo con el que se termine el presente proceso arbitral. TERCERA. Condénese a la sociedad DARI FROST DE COLOMBIA LIMITADA, a pagar el valor de los gastos que demande el trámite de este proceso arbitral, lo mismo que las agencias en derecho. […]”.

III. HECHOS

Para una mejor comprensión del tema del debate planteado ante el tribunal se procede a continuación a transcribir los hechos presentados por la Entidad demandante:6

“[…] PRIMERO. La FUNDACION ZOOLOGICA DE CALI, es una entidad sin ánimo de lucro y recibió de la Alcaldía del Munici pio de Santiago de Cali, mediante convenio firmado el firmado el 25 de septiembre de 1991, la administración de toda la zona tradicionalmente conocida como Bosque Municipal, incluida en el área del Restaurante Cali Viejo, ubicado en el Barrio Santa Rita de esta ciudad, alinderado de la siguiente manera: NORTE: Con la carretera al Mar; SUR: con el cerro de los Cristales; ORIENTE: Con el Club de Empresas Municipales y bocatoma de Emcali; OCCIDENTE: Con el Barrio Santa Rita y carretera Santa Rita. El área apróximada del predio es de 190.717 M2, se excluyen de este convenio los terrenos que Invicali ha destinado para reubicar las invasiones que se encuentran próximas a la carretera al Mar.

SEGUNDO. Entre la FUNDACION ZOOLOGICA DE CALI, quien se denominó EL ARR ENDADOR y la sociedad DARI FROST DE

invasiones que se encuentran próximas a la carretera al Mar.

SEGUNDO. Entre la FUNDACION ZOOLOGICA DE CALI, quien se denominó EL ARR ENDADOR y la sociedad DARI FROST DE COLOMBIA LIMITADA, quien se denominó EL ARRENDATARIO, nació a la vida jurídica redactado por este último, el día 21 de febrero del año 2008, un contrato de arrendamiento de espacios con destinación comercial, dentro del PARQUE ZOOLOGICO DE CALI, identificado en el hecho anterior.

TERCERO. La destinación dada al inmueble arrendado, es la de ofrecer por parte de EL ARRENDATARIO, venta a visitantes y turistas de helados y productos complementarios.

CUARTO. En la cláusula tercera se pactó el término de duración del contrato, el cual se convino en TREINTA Y SEIS (36) meses, contados a partir de su firma, con posibilidad de ser prorrogado por períodos iguales o inferiores mediante acuerdo entre las partes, acuerdo que deberá constar por escrito y se incrementará el canon anualmente de acuerdo con el costo de vida.

QUINTO. En la cláusula cuarta, se pactó el valor del contrato fue de DOCE MILLONES DE PESOS, más el IVA, para el primer año, pagadero en doce (12) cánones mensuales de UN MILLON DE PESOS ($1.000.000) más el IVA cada uno. El valor de los dos años siguientes dijeron las partes se incrementaría anualmente dependiendo del incremento anual correspondiente.

SEXTO. En la cláusula quinta se acordó que “el canon mensual fijado en la cláusula cuarta del contrato, se pagaría dentro de los

siguientes dijeron las partes se incrementaría anualmente dependiendo del incremento anual correspondiente.

SEXTO. En la cláusula quinta se acordó que “el canon mensual fijado en la cláusula cuarta del contrato, se pagaría dentro de los cinco primeros días de cada mes”.

SEPTIMO. En la cláusula sexta, se pactaron las obligaciones de EL ARRENDADOR y de EL ARRENDATARIO, en especial para este último el pago del precio convenid o en las fechas y por los valores acordados, como se expresa en el numeral 3, de la citada cláusula.

OCTAVO. En la cláusula séptima, se hizo énfasis en la tenencia de EL ARRENDATARIO, sobre el bien arrendado, sin posibilidad alguna7

para este de arrendar o enajenar el área arrendada; en la octava cláusula, se acordó la obligación de EL ARRENDATARIO de efectuar las reparaciones locativas sobre el bien arrendado; en la novena se estipuló la obligación para EL ARRENDATARIO, de velar por la seguridad del local materia del contrato de arrendamiento; en la cláusula décima, se pactó que el servicio de energía sería de cargo de EL ARRENDATARIO y el de agua y alcantarillado, por cuenta de

EL ARRENDADOR.

NOVENO. En la cláusula decimoprimera, se acordaron las causales de terminación del contrato. DECIMO. En la cláusula decimosegunda, se estableció “que el contrato no podrá prorrogarse automáticamente sino que requiere previo acuerdo suscrito por las partes”. UNDECIMO. En la cláusula decimotercera, se expresó la facultad de

contrato no podrá prorrogarse automáticamente sino que requiere previo acuerdo suscrito por las partes”. UNDECIMO. En la cláusula decimotercera, se expresó la facultad de EL ARRENDADOR, de realizar interventorías periódicas, sobre la ejecución del contrato previo aviso a EL ARRENDATARIO y entrega del informe del interventor; en la cláusula decimocuarta, se establecieron normas de confidencialidad entre las partes, dentro de su vigencia, prórrogas y aún después de terminado este. DUODECIMO. En la decimoquinta cláusula, se expresó la autonomía de EL ARRENDADOR y se descartó la existencia de relación laboral o dependencia con EL ARRENDATARIO; en la cláusula decimosexta, se recabó sobre la inexistencia de relación laboral entre las partes contratantes y de la obligación de EL ARRENDATARIO, de correr con los gastos que demanden los salarios, prestaciones sociales, afiliación y pago de aportes al sistema de seguridad social, f ondos de pensiones y demás obligaciones de los empleados a su servicio, dejando indemne a EL ARRENDADOR, de cualquier obligación por este concepto. DECIMOTERCERO. En la cláusula decimosexta, se estableció la prohibición para EL ARRENDATARIO, de ceder la e jecución del contrato de arrendamiento, sin autorización expresa de EL

ARRENDADOR.

DECIMOCUARTO. En la cláusula decimoctava, se dejó constancia de los lugares de notificación de las partes. DECIMOQUINTO. En la cláusula decimonovena, se pactó la cláusula co mpromisoria, entre las partes para dar solución a la

de los lugares de notificación de las partes. DECIMOQUINTO. En la cláusula decimonovena, se pactó la cláusula co mpromisoria, entre las partes para dar solución a la totalidad de las controversias, con ocasión de la celebración, interpretación, cumplimiento o terminación del contrato, la cual me permito transcribir: “Serán sometidas a la decisión de un Tribunal de Ar bitramento, compuesto por un (1) árbitro designado de común acuerdo por las partes, de la lista de los árbitros inscritos en el Centro de Arbitraje y Conciliación Mercantiles de dicha Cámara de Comercio de Cali. Si dentro de un término de diez (10) días há biles contados a partir de la fecha en que se notifica a la otra parte el surgimiento del conflicto y la necesidad de integrar el tribunal, no ha existido acuerdo en el nombre del árbitro, este será elegido por la Junta Directiva de la Cámara de Comercio d e Santiago de Cali, de acuerdo con el procedimiento que para el efecto tenga diseñado dicho centro de arbitraje. El Tribunal de arbitramento se sujetará a las disposiciones8

pertinentes de la ley 446 de 1988, al Decreto 2279 de 1989, al Decreto 2651 de 1991 y al Decreto 1818 de 1998, así como a las normas de Código de Comercio y del Código de Procedimiento Civil, y a todas aquellas normas que modifican, derogan, o aclaran las anteriores. El Tribunal funcionará en el Centro de Arbitraje y Conciliación Mercant iles de la Cámara de Comercio de Cali, y su decisión será en derecho, los costos y gastos serán a cargo de la parte vencida”.

anteriores. El Tribunal funcionará en el Centro de Arbitraje y Conciliación Mercant iles de la Cámara de Comercio de Cali, y su decisión será en derecho, los costos y gastos serán a cargo de la parte vencida”. DECIMOSEXTO. El contrato de arrendamiento, se terminó el día 21 de febrero del año 2011, sin que las partes llegaran a un acuerdo sobre su renovación. DECIMOSEPTIMO. Desde el 14 del mes de enero del año 2010, la FUNDACION ZOOLOGICA DE CALI, ha venido expresándole a la sociedad DARI FROST DE COLOMBIA LIMITADA, la determinación de no renovar el contrato de arrendamiento. DECIMOOCTAVO. La sociedad DARI FROST DE COLOMBIA LIMITADA, a través de su entonces apoderado y hoy representante legal de la sociedad doctor ANGEL MARIA TAMURA KIDOKORO, envió un correo electrónico el día 8 de abril del año 2011 a la hora de las 10:57 a.m., en donde l e expresó: “ En mi condición de apoderado de la sociedad que la sociedad DARI FROST DE COLOMBIA LIMITADA, NIT890.300.688 -3, me permito comunicarle que la sociedad que represento ha determinado continuar usufructuando en las mismas condiciones pactadas en e l contrato celebrado con Uds., el día 21 de febrero del 2008, el establecimiento de comercio DARI”.

La afirmación la sustentó bajo el título de HECHOS Y FUNDAMENTOS CONTRACTUALES Y LEGALES, en cinco numerales que a continuación transcribo:

1. El contrato s uscrito es de arrendamiento de un inmueble o espacio físico dentro del Zoológico de Cali con destinación

FUNDAMENTOS CONTRACTUALES Y LEGALES, en cinco numerales que a continuación transcribo:

1. El contrato s uscrito es de arrendamiento de un inmueble o espacio físico dentro del Zoológico de Cali con destinación expresa para desarrollar actividad comercial.

2. El contrato indicado, dado que uno de los extremos del contrato es comerciante según definición dada por el artículo 10 del Código de Comercio, y por disposición del artículo 1º de la misma codificación, se rige por el dispuesto por él.

3. El Código Mercantil Contempla tres especies de arrendamiento, la de aeronaves, naves y los inmuebles destinados a establecimientos de comercio. Entonces, no pude quedar duda de que en este caso debemos dar aplicación a los artículos 515 y siguientes de la codificación mercantil.

4. El artículo 518 ha estado establecido que el “empresario que a título de arrendamiento haya ocupado no menos de dos años consecutivos un inmueble con un mismo establecimiento de comercio, tendrá derecho a la renovación del contrato al9

vencimiento del mismo…”Dari Frost de Colombia Limitada ha ocupado el inmueble objeto del contrato muchas veces referido cumpliendo las condiciones anotadas.

5. Por otro lado, a pesar de disposiciones contractuales que son contrarias a lo dispuesto por el artículo 518 ya citado, especialmente las cláusulas Décima Primer y Décima Segunda, debe tenerse en cuenta que el artículo 52 4 dispone que “ contra las normas previstas en los artículos 518 a 523, no producirán efectos ninguna estipulación de las partes”.

Finalizó la comunicación con la siguiente SOLICITUD. “Por lo anterior, quiero comunicarle en nombre de la sociedad DARI

las normas previstas en los artículos 518 a 523, no producirán efectos ninguna estipulación de las partes”. Finalizó la comunicación con la siguiente SOLICITUD. “Por lo anterior, quiero comunicarle en nombre de la sociedad DARI FROST DE COLOMBIA LIMITADA que es voluntad de la sociedad hacer uso de la prerrogativa señalada por el artículo 518 del Código de Comercio y por tanto continuaremos usufructuando del inmueble entregado en arrendamiento en las mismas condiciones que los hemos venido haciendo hasta la fecha. También significa lo anterior que el canon de arrendamiento no será modificado ya que el contrato no estipula reajuste alguno. Finalmente queremos solicitar se sirvan reubicar el punto de venta de COLOMBINA ya que contraría, de manera evidente, lo dispuesto por la cláusula primera del contrato con la que pactamos que “EL

ARRENDADOR SE COMPROMETE A NO VENDER HELADOS 150

METROS A LA REDONDA”.” DECIMONOVENO. El artículo 518 del Código de Comercio, consagra para el comerciante qu e ha ocupado no menos de dos años consecutivos un inmueble con un mismo establecimiento de comercio, el derecho a la renovación del contrato al vencimiento del mismo, salvo en los siguientes casos :

1. “CUANDO EL ARRENDATARIO HAYA INCUMPLIDO EL

CONTRATO”.

VIGESIMO. La sociedad DARI FROST DE COLOMBIA LIMITADA, no tiene derecho a la renovación del contrato de arrendamiento, por haber incumplido la cláusula quinta del mismo, que lo obliga a pagar el valor del canon a la FUNDACION ZOOLOGICA DE CALI, dentro de

tiene derecho a la renovación del contrato de arrendamiento, por haber incumplido la cláusula quinta del mismo, que lo obliga a pagar el valor del canon a la FUNDACION ZOOLOGICA DE CALI, dentro de los primeros cinco primeros días de cada mes. En efecto desde el día 21 de febrero del año 2008 hasta el día 21 de febrero del año 2011, la sociedad arrendataria pagó el valor de la renta a la arrendadora, de la siguiente manera:10

FACTURACION DARI FROST AÑO 2008

MES FACTURADO FACTURA FECHA CG DE DARY FROST

DICIEMBRE

2007 CC – 10554 02/01/08 ENERO 2008 CC – 10555 25/02/08

FEBRERO

2008 CC – 10695 27/03/08 MARZO 2008 CC – 10810 24/04/08 ABRIL 2008 CC – 10963 15/05/08 MAYO 2008 CC – 10964 18/06/08 JUNIO 2008 CC – 10997 18/07/08 JULIO 2008 CC – 12095 11/08/08

AGOSTO 2008

CC – 12096 20/10/08

SEP-08

NO HAY PAGO EFECTUADO POR

DARI

OCTUBRE 2008

CC – 12215 05/12/08

NOVIEMBRE 2008

CC – 12460 30/12/08

DICI EMBRE

2008 CC – 12464 29/01/09

CC – 12215 05/12/08

NOVIEMBRE 2008

CC – 12460 30/12/08

DICI EMBRE

2008 CC – 12464 29/01/09

FACTURACION DARI FROST AÑO 2009

ENERO 2009 CC-12597 24/02/09

FEBRERO 2009 CC-12739 27/03/09

ABRIL 2009

NO HAY PAGO EFECTUADO POR

DARI MAYO 2009 CC-13306 19/05/09

JUNIO 2009 CC-13307 25/06/09

JULIO 2009 CC-13978 23/07/09

AGOSTO 2009 CC-14157 25/08/09

SETIEMBRE 2009 CC-14251 07/10/09 OCTUBRE 2009 CC-14373

NOVIEMBRE 2009 CC-14493 04/01/10

DICIEMBRE 2009 CC-14610 15/01/10

MARZO 2009 CC-14738 Se facturo en enero 2010 18/01/1011

FACTURACION DARI FROST AÑO 2010

ENERO 2010 CC – 14738 18/01/10

FEBRERO 2010

CC – 14804 25/03/10

MARZO 2010 CC.14875 13/04/10

ABRIL 2010 CC-14979 19/05/10

MAYO 2010

CC – 15086 04/08/10 JUNIO

2010 CC – 15184 JULIO

ABRIL 2010 CC-14979 19/05/10

MAYO 2010

CC – 15086 04/08/10 JUNIO

2010 CC – 15184

JULIO 2010 CC-15466 21/09/10

AGOSTO 2010 CC-15855 08/10/10

SETIEMBRE 2010 CC-15952 15/10/10

OCTUBRE 2010 CC-16068 05/11/10

NOVIEMBRE 2010 CC-16160 25/11/10

DICIEMBR 2010 CC-16286 09/12/10

FACTURACION DARI FROST AÑO 2011

ENERO 2011 CC-16381 12/01/11

FEBRERO 2011 CC-16436 10/02/11

MARZO 2011 CC-16522 04/03/11

ABRIL 2011 CC-16650 06/04/11

VIGESIMO PRIMERO. Con el comportamiento contractual observado por la sociedad DARI FROST DE COLOMBIA LIMITADA, carece del derecho a la renovación del contrato de arrendamiento, en consecuencia habiendo terminado su vigencia, debe hacer entrega a la FUNDACION ZOOLOGICA DE CALI, mediante declaratoria que así lo ord ene en el laudo arbitral que deberá producirse al término de este proceso, en vista de la cláusula arbitral acordada por las partes. VIGESIMO SEGUNDO. Como puede observarse por el cuadro de pago de la renta mensual pactada, que se ha señalado en el hecho vigésimo, la sociedad DARI FROST DE COLOMBIA LIMITADA, adeuda

VIGESIMO SEGUNDO. Como puede observarse por el cuadro de pago de la renta mensual pactada, que se ha señalado en el hecho vigésimo, la sociedad DARI FROST DE COLOMBIA LIMITADA, adeuda a la FUNDACION ZOOLOGICA DE CALI, los meses de septiembre del año 2008 y abril del año 2009, lo cual es causal de terminación del contrato por incumplimiento del pago de la obligación. VIGESIMO TERCERO. La FUNDACION ZOOLOGICA DE CALI, para efectos de la convocatoria al presente tribunal de arbitramento, cumplió a cabalidad con la obligación de notificar a la sociedad DARI FROST DE COLOMBIA LIMITADA, el surgimiento del conflicto y la necesidad de integrar el tribunal, nombrando el árbitro de la lista de árbitros inscritos en el CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACION12

MERCANTILES DE LA CAMARA DE COMERCIO DE CALI, por medio de la comunicación enviada a sus oficinas el día 17 de mayo del año 2011, la cual no tuvo respuesta dentro de los diez días siguientes al recibo de la misma, como lo estableció la cláusula compromisoria. VIGESIMO TERCERO. Corresponde a Usted señora Directora, iniciar los trámites para el nombramiento del árbitro, que dirimirá el conflicto presentado entre la FUNDACION ZOOLOGICA DE CALI y la sociedad DARI FROST DE COLOMBIA LIMITADA, pues las partes determinaron que el tribunal funcionará en el CENTRO DE

ARBITRAJE Y CONCILIACION MERCANTILES DE LA CAMARA DE

COMERCIO DE CALI. […]”.

IV. CONTESTACION DE LA DEMANDA. EXCEPCIONES DE

determinaron que el tribunal funcionará en el CENTRO DE

ARBITRAJE Y CONCILIACION MERCANTILES DE LA CAMARA DE

COMERCIO DE CALI. […]”.

IV. CONTESTACION DE LA DEMANDA. EXCEPCIONES DE

MERITO y EXCEPCION PREVIA.

Dentro del término legal la sociedad convocada “DARI FROST DE COLOMBIA LTDA.” a través de su apoderado especial, contestó la demanda y propuso excepciones de mérito. Igualmente la parte convocada presentó como Excepción Previa la denominada “FALTA

DE COMPETENCIA PARA CONOCER DE ESTE ASUNTO” , la cual

fue resuelta por el Tribunal mediante Auto No.3 de fecha Septiembre 19 de 2011, rechazándola de plano por no ser procedente proponerla en el tr ámite que nos ocupa de conformidad con el Decreto 1818 de 1998, Artículo 141.

A continuación se transcribe las Excepciones de Mérito propuestas por la parte convocada.

“[…]

1. EXCEPCION DE PRETENSIÓN DE TERMINACION

ANTICIPADA, UNILATERAL E ILEGAL, DEL CONT RATO

DE ARRENDAMIENTO

1.1 Téngase en cuenta que el contrato de arrendamiento, al que alude el actor, fue suscrito el día 21 de febrero del 2008 . Las comunicaciones que la FUNDACION ZOOLOGICA DE CALI envía a DARI FROST DE COLOMBIA LIMITADA mediante comunic aciones fechadas los días 13 y 14 de enero del 2011 señalan como fecha de terminación del contrato el día 20 de febrero del 2011.

1.2 Pues bien, la FUNDACION ZOOLOGICA DE CALI esgrime como

fechadas los días 13 y 14 de enero del 2011 señalan como fecha de terminación del contrato el día 20 de febrero del 2011.

1.2 Pues bien, la FUNDACION ZOOLOGICA DE CALI esgrime como causal de terminación del contrato el vencimiento del mismo el día13

20 de febrero del 2011 . Sin embargo olvida la actora que el Código de Régimen Político y Municipal, artículo 59, señala que “ el primero y el último día de un plazo de meses o años deberá tener un mismo número en los respectivos meses”. Por lo tanto aquí lo que tenemos es la intención o pretensión de la FUNDACIÓN ZOOLÓGICA DE CALI de dar por terminado el contrato de manera arbitraria antes de tiempo.

1.3 En consecuencia, sin que esto constituya aceptación de que el contrato de arrendamiento ha cumplido c on su vigencia, debe anotarse que la pretensión de terminar el contrato el día 20 de febrero del 2011 constituye una decisión abusiva, unilateral, que ni la ley ni la convención han previsto. El contrato tendría una vigencia hasta el 21 de febrero del 2011 , siempre que la sociedad DARI FROST DE COLOMBIA LIMITADA no hubiera ejercido su derecho a la renovación automática prevista por el Código Mercantil.

1.4 Forzoso es entonces que el tribunal declare que la pretensión de terminación del contrato de arrendam iento es injusta, ilegal, unilateral y abusiva por lo que se ha de desestimar todas las pretensiones de la demanda.

2. EXCEPCION DE RENOVACION AUTOMÁTICA DEL

CONTRATO DE ARRENDAMIENTO PREVISTO POR EL

CODIGO DEL COMERCIO

pretensiones de la demanda.

2. EXCEPCION DE RENOVACION AUTOMÁTICA DEL

CONTRATO DE ARRENDAMIENTO PREVISTO POR EL

CODIGO DEL COMERCIO

2.1 La sociedad DARI FROST DE COLOMBI A LIMITADA ha cumplido con sus obligaciones contractuales y por lo mismo se hace acreedora al derecho previsto por el artículo 518 y siguientes del Código del Comercio. Según las voces de esa norma “el empresario que a título de arrendamiento haya ocupado no menos de dos años consecutivos un inmueble con un mismo establecimiento de comercio, tendrá derecho a la renovación del contrato al vencimiento del mismo, salvo en los siguientes casos: 1. Cuando el arrendatario haya incumplido el contrato; 2. Cuando el propietario necesite los inmuebles para su propia habitación o para un establecimiento suyo destinado a una empresa sustancialmente distinta de la que tuviera el arrendatario; y 3. Cuando el inmueble debe ser reconstruido con obras necesarias que no pueda n ejecutarse sin la entrega o desocupación, o demolido por su estado de ruina o para la construcción de una obra nueva”.

2.2 La FUNDACION ZOOLOGICA DE CALI alega que se cumple con la excepción a la regla general prevista por el numeral 1º del artículo 518 para dar por terminado el contrato de arrendamiento y por tanto no le asiste derecho a mi procurada a que el contrato sea renovado. Sin embargo queda claro que DARI FROST DE COLOMBIA LIMITADA ha pagado la totalidad de los cánones de arrendamiento previsto en el contrato de arrendamiento.14

2.3 Según se desprende del contrato suscrito, no existe

renovado. Sin embargo queda claro que DARI FROST DE COLOMBIA LIMITADA ha pagado la totalidad de los cánones de arrendamiento previsto en el contrato de arrendamiento.14

2.3 Según se desprende del contrato suscrito, no existe incumplimiento concreto a obligación contractual alguna. Y, por lo mismo, ha de declararse que la sociedad DARI FROST DE COLOMBIA LIMITADA tiene derecho a que se le renueve el contrato de arrendamiento al amparo de lo dispuesto por el Código del Comercio y, corolario de est