CCO - Laudo 140203 NAR Y COMPAÑIA S.A.S VS. ABRAHAM CASALLAS ALEJO y CASALLAS SOLA S.A.S

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Cámara de Comercio de Bogotá Centro de Arbitraje y Conciliación

Laudo Arbitral

Partes:

NAR Y COMPAÑÍA S.A.S – hoy INMUEBLES PALOMAR S.A.SContra

CASALLAS SOLA S.A.S. Y ABRAHAM CASALLAS ALEJO

Tribunal:

CÉSAR AUGUSTO TORRENTE BAYONA – ÁRBITRO ÚNICO

PATRICIA ZULETA GARCÍA - SECRETARIA

TRÁMITE 1402032 | Pá g i n á

ÍNDICE

I. TÉRMINOS DEFINIDOS ____________________________________________________________________ 4

II. ANTECEDENTES Y ASPECTOS PROCESALES ___________________________________________ 6

1. PARTES EN EL PROCESO ARBITRAL _____________________________ 6 1.1. Convocante ___________________________________________________ 6 1.2. Convocada. ___________________________________________________ 6

2. EL PACTO ARBITRAL ________________________________________ 7

3. EL TRÁMITE ARBITRAL _______________________________________ 8

4. LA DEMANDA ARBITRAL Y SU CONTESTACIÓN ___________________ 11 4.1. Circunstancias que rodean la Demanda y su Contestación ______________ 11 4.2. Pretensiones de la Demanda _____________________________________ 16 4.3. Contestación a la Demanda ______________________________________ 18 4.4. Traslado Excepciones de Mérito presentadas por la Convocada __________ 19

5. LA DEMANDA DE RECONVENCIÓN REFORMADA Y SU CONTESTACIÓN _ 19 5.1. Circunstancias que rodean la Demanda de Reconvención Reformada y su contestación. ______________________________________________________ 20

5. LA DEMANDA DE RECONVENCIÓN REFORMADA Y SU CONTESTACIÓN _ 19 5.1. Circunstancias que rodean la Demanda de Reconvención Reformada y su contestación. ______________________________________________________ 20 5.2. Pretensiones de la Demanda de reconvención reformada. ______________ 21 5.3. Contestación a la Demanda de Reconvención ________________________ 23 5.4. Traslado Excepciones de Mérito presentadas en la contestación a la demanda de reconvención. ___________________________________________________ 23

6. LAS PRUEBAS DECRETADAS Y PRACTICADAS ____________________ 24 6.1. Documentales: Las aportadas por las Partes en las diferentes instancias procesales. ________________________________________________________ 24 6.2. Interrogatorio y declaración de parte: Se decretaron y practicaron los siguientes interrogatorios de parte: _____________________________________ 24 6.3. Testimoniales: Se decretó la declaración de las siguientes personas, cuya práctica se ejecutó de la siguiente manera: ______________________________ 25 6.4. Experticias de Parte: Por haber sido presentado oportunamente por la Parte Convocante, se tuvo como prueba la Experticia de Parte elaborada por el ingeniero Carlos Alberto Medina Rodríguez. ______________________________________ 26 6.5. Desistimientos ________________________________________________ 26

7. TÉRMINO DE DURACIÓN DEL PROCESO _________________________ 27

III. CONSIDERACIONES DEL TRIBUNAL ___________________________________________________ 28

1. PRESUPUESTOS PROCESALES ________________________________ 28

2. SOBRE LA EXISTENCIA DEL CONTRATO -LA PRETENSION PRIMERA DE LA DEMANDA ___________________________________________________ 29

3. NATURALEZA DEL CONTRATO Y NORMAS APLICABLES AL CONTRATO DE

ARRENDAMIENTO DE INMUEBLES PARA ESTABLECIMIENTOS DE COMERCIO 31

DEMANDA ___________________________________________________ 29

3. NATURALEZA DEL CONTRATO Y NORMAS APLICABLES AL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE INMUEBLES PARA ESTABLECIMIENTOS DE COMERCIO 31 3.1. Normas Aplicables. ____________________________________________ 31 3.1.1. Contrato De Arrendamiento De Inmuebles Para Establecimientos De Comercio. _______________________________________________________ 333 | Pá g i n á

3.1.2. La Especial Proteccion Para Los Arrendatarios De Inmuebles Que Sirviesen De Locales Comerciales _____________________________________ 34 3.2. La Etapa Precontractual Y La Discusion De Las Clausulas 6 Y 9 Del Contrato 41 3.2.1. Al Suscribir El Contrato, El Arrendatario Conocia El Estado Del Inmueble Y Asi Lo Declaro. El Principio De La Buena Fe Le Impone Consecuencias ________ 44 Fue La Arrendadora Quien Debidamente Asesorada Incluyo La Facultad De Terminacion - ____________________________________________________ 47 3.2.2. La Voluntad De Las Partes Y La Forma Como Quedo Plasmada En El Contrato 47 3.3. La Legalidad De Las Estipulaciones De Las Partes _____________________ 51 3.3.1. La Conducta De Las Partes Frente A Las “Anomalias” Del Inmueble ___ 52 3.3.2. La Naturaleza De Las Anomalias Del Inmueble – El Analisis Del Dictamen Pericial Y Sus Consecuencias ________________________________________ 56 3.4. Sobre La Terminacion Del Contrato De Arrendamiento Como Consecuencia De La Opcion De Terminacion Prevista En Las Clausulas Sexta Y Novena Del Contrato 70 3.4.1. El Analisis De Las Clausulas Sexta Y Novena Del Contrato ___________ 71

La Opcion De Terminacion Prevista En Las Clausulas Sexta Y Novena Del Contrato 70 3.4.1. El Analisis De Las Clausulas Sexta Y Novena Del Contrato ___________ 71 3.4.2. Los Limites A Las Clausulas Que Consagran La Facultad De Terminacion Unilateral _______________________________________________________ 72 3.4.3. Las Normas Aplicables Al Arrendamiento De Inmuebles Para Locales Comerciales _____________________________________________________ 73 3.4.4. El Ejercicio De La Autonomia Privada No Es Absoluto _______________ 75 3.5. El Acuerdo De Reorganizacion Empresarial Frente A Algunos De Los Alegados Incumplimientos. ___________________________________________________ 79 3.5.1. La Competencia ___________________________________________ 79 3.5.2. La Pretension 3.10 Intereses De Mora Sobre El Canon De Arrendamiento 80 3.6. La Pretension 3.10.3. Frente A La Clausula Penal _____________________ 87 3.7. El Incumplimiento Del Contrato Por El Alegado Subarriendo Del Inmueble Sin Previa Autorizacion De La Arrendadora __________________________________ 91 3.8. El Incumplimiento Del Articulo 871 Del Código De Comercio Al Faltar Al Deber De Actuar Con Buena Fe En La Ejecución Del Contrato. _____________________ 96 3.9. La Pretension Novena De La Demanda _____________________________ 97 3.10. Las Pretensiones De Restitucion - Pretension Decima De La Demanda ____ 98 3.11. Pretensiones De La Demanda En Reconvencion Y Sus Excepciones _______ 99

4. OTROS PRONUNCIAMIENTOS DEL TRIBUNAL ___________________ 100 4.1. Conducta de las Partes ________________________________________ 100 4.2. Sobre los Juramentos Estimatorios _______________________________ 101

4. OTROS PRONUNCIAMIENTOS DEL TRIBUNAL ___________________ 100 4.1. Conducta de las Partes ________________________________________ 100 4.2. Sobre los Juramentos Estimatorios _______________________________ 101 4.3. Costas _____________________________________________________ 104

IV. PARTE RESOLUTIVA _____________________________________________________________________ 1064 | Pá g i n á

CENTRO DE CONCILIACIÓN Y ARBITRAJE DE LA CÁMARA DE COMERCIO

DE BOGOTÁ

LAUDO ARBITRAL

Bogotá, 22 de febrero de 2024

El Tribunal Arbitral (el “Tribunal” o “El Tribunal Arbitral”) integrado por el Árbitro único Dr. César Augusto Torrente Bayona, con apoyo de la secretaria Patricia Zuleta García, constituido para dirimir en derec ho las controversias suscitadas entre NAR Y COMPAÑÍA S.A.S -INMUEBLES PALOMAR S.A.S- (“Convocante”) y CASALLAS SOLA S.A.S. y ABRAHAM CASALLAS ALEJO (“Convocadas”), profiere el presente Laudo Arbitral (el “Laudo”), después de haber surtido en su integridad todas las etapas procesales:

I. TÉRMINOS DEFINIDOS

Para efectos de este Laudo, los términos con mayúscula que se mencionarán a continuación tendrán el significado específico que se les haya asignado, salvo que el Tribunal indique lo contrario. Las palabras o términos definidos incluirán el plural correspondiente, si el contexto así lo requiere. Asimismo, las palabras o términos definidos en género masculino incluirán también su forma femenina y viceversa. Con el único propósito de servir como referencia, a continuación se presenta una

así lo requiere. Asimismo, las palabras o términos definidos en género masculino incluirán también su forma femenina y viceversa. Con el único propósito de servir como referencia, a continuación se presenta una tabla con los principales términos definidos:5 | Pá g i n á

Término Definido Significado “Apoderados” Los apoderados judiciales de la Convocante y de la Convocada, reconocidos y actuantes en este Proceso. “Arbitraje” o “Proceso” El presente proceso arbitral. “Árbitro” El Árbitro que conforma el Tribunal. “Audiencia” Cualquier audiencia celebrada en el curso del Arbitraje. “NAR Y COMPAÑÍA ”, “INMUEBLES PALOMAR” o “la arrendadora” Hace referencia a la parte Convocante. “C.C.” Código Civil. “C. Co.” Código de Comercio. “C.G.P.” Código General del Proceso. “Contrato” o “Contrato de Arrendamiento” Contrato de Arrendamiento Comercial suscrito el día 20 de noviembre de 2020, entre NAR Y COMPAÑÍA S.A.S -hoy INMUEBLES PALOMAR S.A.S - como arrendadora, y CASALLAS SOLA S.A. S y ABRAHAM CASALLAS ALEJO como arrendatarios. “CASALLAS SOLA y Abraham Casallas” o “la arrendataria” Hace referencia a la Parte Convocada. “Demanda” Demanda presentada por la Convocante “Contestación de Demanda” Escrito de Contestación de Demanda radicado por la Convocada, incluido la

“la arrendataria” Hace referencia a la Parte Convocada. “Demanda” Demanda presentada por la Convocante “Contestación de Demanda” Escrito de Contestación de Demanda radicado por la Convocada, incluido la contestación a la reforma a la Demanda. “Demanda de Reconvención” Demanda presentada por la Convocada, incluida su reforma.6 | Pá g i n á

II. ANTECEDENTES Y ASPECTOS PROCESALES

1. PARTES EN EL PROCESO ARBITRAL Son partes en el presente proceso arbitral, 1.1. Convocante La parte convocante en este arbitraje es NAR Y COMPAÑÍA S.A.S., sociedad legalmente constituida, identificada con Nit. 900.104.056-4, representada legalmente por Nilze Alexandra Raad Ordoñez , identificada con cédula de

ciudadanía No. 1.136.879.690, según consta en el certificado de existencia y representación legal allegado al expediente 1. Mediante Acta No. 42 del 27 de diciembre de 2022, la Convocante cambió su nombre a INMUEBLES PALOMAR S.A.S., razón por la cual también se hará referencia a ella bajo esa denominación. La Parte Convocante ha comparecido al presente proceso por medio de su Representante Legal y de su apoderado debidamente constituido, según poder que obra en el expediente2 y cuya personería jurídica fue reconocida en Auto No. 1 del 01 de febrero de 20233. 1.2. Convocada La parte convocada está compuesta por las siguientes personas naturales y jurídicas: a. CASALLAS SOLA S.A.S. sociedad legalmente constituida, identificada con

1 del 01 de febrero de 20233. 1.2. Convocada La parte convocada está compuesta por las siguientes personas naturales y jurídicas: a. CASALLAS SOLA S.A.S. sociedad legalmente constituida, identificada con Nit. 900.681.341-2, representada legalmente por Cesar Augusto Casallas Triana, identificado con cédula de ciudadanía No. 79.487.295, según consta en el certificado de existencia y representación legal allegado al expediente4.

1 Véase Expediente Digital: DOCUMENTOS DIGITALIZACIÓN/ 140203/ 01 PRINCIPAL/ PRINCIPAL 01/ 003. CERL_NAR_y_Compañia_S_A_S_ 2 Véase Expediente Digital: DOCUMENTOS DIGITALIZACIÓN/ 140203/ 01 PRINCIPAL/ PRINCIPAL 01/ 002_ Poder_NAR 3 Véase Expediente Digital: 140203_CONTINUIDAD/ 01 PRINCIPAL/ PRINCIPAL 02 (1)/ ACTAS/ ACTA INSTALACION 20230201_CASALLAS 4 Véase Expediente Digital: DOCUMENTOS DIGITALIZACIÓN/ 140203/ 01 PRINCIPAL/ PRI NCIPAL 01/ 004_CERL_Casallas_Sola_S_A_S_7 | Pá g i n á

b. ABRAHAN CASALLAS ALEJO, identificado con cédula de ciudadanía No. 17.081.768.

Los demandados han comparecido al presente proceso por medio de apoderado debidamente constituido, según poderes que obran en el expediente 5 y cuya personería jurídica fue reconocida en Auto No. 3 del 13 de marzo de 20236.

2. EL PACTO ARBITRAL

Este trámite arbitral se inició y desarrolló con sustento en el pacto arbitral que

personería jurídica fue reconocida en Auto No. 3 del 13 de marzo de 20236.

2. EL PACTO ARBITRAL

Este trámite arbitral se inició y desarrolló con sustento en el pacto arbitral que fue suscrito por las Partes en la Cláusula Décimo Novena del “Contrato de Arrendamiento de Local Comercial”7, suscrito el 20 de noviembre de 2020 entre NAR Y COMPAÑÍA S.A.S. -hoy INMUEBLES PALOMAR S.A.S.-, como arrendadora, y CASALLAS SOLAS S.A.S . y ABRAHAM CASALLAS ALEJO como arrendatarios, cláusula del siguiente tenor:

“Si surgiere alguna diferencia, las Partes de forma directa y conciliada intentarán superar la diferencia dentro de los veinte (20) días calendario siguientes a su surgimiento. Vencido este plazo, cualquiera de las Partes podrá dar inicio al arbitraje institucional. En consecuencia, la diferencia, disputa o controversia correspondiente será sometida a la decisión definitiva y vinculante de un tribunal de arbitramento, compuesto de un (1) árbitro designado por el Centro de Arbitraje y Conciliación de la Cáma ra de Comercio de Bogotá, D.C. El tribunal arbitral decidirá en derecho, aplicará las leyes de la República de Colombia a los méritos de la controversia y sesionará en la ciudad de Bogotá, D.C. El arbitraje se desarrollará conforme al Reglamento de Arbitraje previsto para

5 Véase Expediente Digital: 140203_CONTINUIDAD/ 01 PRINCIPAL/ PRINCIPAL 02 (1)/ 005_Poderes_Casallas.

desarrollará conforme al Reglamento de Arbitraje previsto para

5 Véase Expediente Digital: 140203_CONTINUIDAD/ 01 PRINCIPAL/ PRINCIPAL 02 (1)/ 005_Poderes_Casallas. 6 Véase Expediente Digital: 140203_CONTINUIDAD/ 01 PRINCIPAL/ PRINCIPAL 02 (1)/ 001_Acta 2_Nar y Cñia_Casallas_Admite_demanda_reconvencion_20230313_def 7 Véase Expediente Digital: DOCUMENTOS DIGITALIZACION/ 140203/ 02 PRUEBAS/ DEMANDA/ 001_Contrato_Spinning_Center8 | Pá g i n á

el efecto por dicho Centro de Arbitraje y Conciliación se realizará en idioma castellano. Los costos del tribunal arbitral serán asumidos igualmente entre las Partes.”

En el Auto No. 13 de 14 de agosto de 20238, el Tribunal concluyó que dicho pacto arbitral era válido conforme a las leyes vigentes, al haberse suscrito por sujetos con capacidad para ello y por recaer sobre materias contractuales, las cuales por naturaleza son transigibles.

3. EL TRÁMITE ARBITRAL En el presente trámite arbitral se han agotado las diferentes etapas procesales consagradas en la Ley 1563 de 2012, lo que habilita al Tribunal para resolver de

fondo, según se desprende del siguiente recuento:

1. La demanda arbitral fue presentada por el apoderado de NAR Y COMPAÑÍA S.A.S. ante el Centro de Arbitraje y Conciliación de la Cámara de Comercio de Bogotá el 02 de diciembre de 2022.9

2. El 13 de diciembre de 2022, a instancia del sorteo público del Centro de

COMPAÑÍA S.A.S. ante el Centro de Arbitraje y Conciliación de la Cámara de Comercio de Bogotá el 02 de diciembre de 2022.9

2. El 13 de diciembre de 2022, a instancia del sorteo público del Centro de Arbitraje de la CCB, se nombró como árbitro principal al Dr. MAURICIO ZAGARRA CAYÓN y como suplente al Dr. CÉSAR AUGUSTO TORRENTE BAYONA10. Enterado de su designación, el Dr. ZAGARRA CAYÓN declinó su designación11, razón por la cual se le notificó al Dr. TORRENTE BAYONA 12 quien, estando dentro de la oportunidad legal, aceptó la designación y cumplió con el deber de revelación, sin recibir objeciones de las Partes13.

8 Véase Expediente Digital: 140203_CONTINUIDAD/ 01 PRINCIPAL/ PRINCIPAL 2 (1) / ACTAS/ Acta No. 9_Nar_Casallas_Primera_Audiencia_Tramite_0814203_v def 9 Véase Expediente Digital: DOCUMENTOS DIGITALIZACION/ 01 PRINCIPAL/ PRINCIPAL 01/ 007_correo_radicacion_20221205 10 Véase Expediente Digital: DOCUMENTOS DIGITALIZACION /01 PRINCIPAL/ PRINCIPAL 01/ 009_ resultado_sorteo_20221214 11 Véase Expediente Digital: DOCUMENTOS DIGITALIZACION /01 PRINCIPAL/ PRINCIPAL 01/ 011_declinación_20221219 12 Véase Expediente Digital: DOCUMENTOS DIGITALIZACION /01 PRINCIPAL/ PRINCIPAL 01/ 013_notificación_designación 13 Véase Expediente Digital: DOCUMENTOS DIGITALIZACION /01 PRINCIPAL/ PRINCIPAL 01/

12 Véase Expediente Digital: DOCUMENTOS DIGITALIZACION /01 PRINCIPAL/ PRINCIPAL 01/ 013_notificación_designación 13 Véase Expediente Digital: DOCUMENTOS DIGITALIZACION /01 PRINCIPAL/ PRINCIPAL 01/ 014_aceptación_202301109 | Pá g i n á

3. El 1 de febrero de 2023, tuvo lugar la Audiencia de Instalación, en la cual, entre otros asuntos, se admitió la Demanda y se ordenó su notificación a los Convocados14.

4. Estando dentro de la oportunidad legal, los Convocados contestaron la demanda e interpusieron demanda de reconvención, la cual fue admitida

mediante Auto No. 5 de 13 de marzo de 2023 15. Posteriormente las Convocadas reformaron la demanda de reconvención integrándola en un solo texto16, la cual fue admitida mediante auto No. 11 de 26 de junio de 2023 y se ordenó su traslado a la Convocante17.

5. El 17 de julio de 2023, la Convocante y Demandada en reconvención, contestó la demanda de reconvención reformada18 y el 27 de julio de 2023, las Convocadas al descorrer el traslado de las excepciones de mérito propuestas en la contestación de la reforma a la demanda de reconvención, solicitaron pruebas adicionales19.

6. Surtidos los correspondientes términos de traslado, el Tribunal fijó el 12 de mayo de 2023, para llevar a cabo la audiencia de fijación de honorarios.

7. A través del Auto No. 8 de 12 de mayo de 2023 se fijaron los honorarios y gastos correspondientes a este Proceso20. Dentro de la oportunidad legal,

mayo de 2023, para llevar a cabo la audiencia de fijación de honorarios.

7. A través del Auto No. 8 de 12 de mayo de 2023 se fijaron los honorarios y gastos correspondientes a este Proceso20. Dentro de la oportunidad legal, cada parte pagó las sumas a su cargo.

14 Véase Expediente digital: 140203_CONTINUIDAD/ 01 PRINCIPAL/ PRINCIPAL 02 (1)/ ACTAS/ ACTA INSTALACION 20230201_CASALLAS 15 Véase Expediente Digital: 140203_CONTINUIDAD/ 01 PRINCIPAL/ PRINCIPAL 02 (1)/ ACTAS/ Acta 2_Nar y Cñia_Casallas_Admite_demanda_reconvencion_20230313_def 16 Véase Expediente Digital: 140203_CONTINUIDAD/ 01 PRINCIPAL/ PRINCIPAL 02 (1)/ 032_Reforma_demanda_reconvención_20230620 17 Véase Expediente Digital: 140203_CONTINUIDAD/ 01 PRINCIPAL/ PRINCIPAL 02 (1)/ ACTAS/ Acta 7_Nar vs Casallas_admite_reforma_dda_reconvención_20230626 18 Véase Expediente Digital: 140203_CONTINUIDAD/ 01 PRINCIPAL/ PRINCIPAL 02 (1)/ 037_contestacion_reforma_demanda_reconvención_20230717 19 Véase Expediente Digital: 140203_CONTINUIDAD/ 01 PRINCIPAL/ PRINCIPAL 02 (1)/ 039_Casallas_traslado_excepciones_reforma_reconvención_20230727 20 Véase Expediente Digital: 140203_CONTINUIDAD/ 01 PRINCIPAL/ PRINCIPAL 02 (1)/ ACTA/ Acta 4_Honorarios_Nar_Casallas_20230512_def10 | Pá g i n á

20 Véase Expediente Digital: 140203_CONTINUIDAD/ 01 PRINCIPAL/ PRINCIPAL 02 (1)/ ACTA/ Acta 4_Honorarios_Nar_Casallas_20230512_def10 | Pá g i n á

8. El 14 de agosto de 2023, se dio inicio a la Primera Audiencia de Trámite en virtud de la cual el Tribunal expidió el Auto No. 1321 por el cual se declaró competente para conocer del presente asunto. Sin embargo, por medio de Auto No. 1422 se precisó que respecto de la pretensión 3.6. de la demanda inicial, y las pretensiones 3.9 y 3.10 en lo que tienen que ver con la pretensión 3.6. y cualquier otra que se derive o pueda derivarse de la pretensión 3.6, el Tribunal carece de competencia, en virtud de lo dispuesto en la Ley 1116 de 2006.

9. En esa misma d iligencia, el Tribunal decidió negar las medidas cautelares solicitadas por la Convocante, y se resolvió sobre el decreto de las pruebas solicitadas por las Partes y las fechas para su práctica.

10.El periodo probatorio se surtió en once (11) audiencias consignadas en las siguientes Actas:

a. Acta No. 10 del 30 de agosto de 202323 b. Acta No. 11 de 07 de septiembre de 202324 c. Acta No. 12 de 08 de septiembre de 202325. d. Acta No. 13 de 11 de septiembre de 202326 e. Acta No. 14 de 28 de septiembre de 202327. f. Acta No. 15 de 18 de octubre de 202328. g. Acta No. 16 de 02 de noviembre de 202329.

e. Acta No. 14 de 28 de septiembre de 202327. f. Acta No. 15 de 18 de octubre de 202328. g. Acta No. 16 de 02 de noviembre de 202329.

21 Véase Expediente Digital: 140203_CONTINUIDAD/ 01 PRINCIPAL/ PRINCIPAL 02 (1)/ ACTA/ Acta No. 9_Nar_Casallas_Primera_Audiencia_Tramite_0814203_v def 22 Véase Expediente Digital: 140203_CONTINUIDAD/ 01 PRINCIPAL/ PRINCIPAL 02 (1)/ ACTA/ Acta No. 9_Nar_Casallas_Primera_Audiencia_Tramite_0814203_v def 23 Véase Expediente Digital: 140203_CONTINUIDAD/ 01 PRINCIPAL/ PRINCIPAL 02 (1)/ ACTAS/ Acta 10 Nar_casallas_posesión_perito_300823_Vdef 24 Véase Expediente Digital: 140203_CONTINUIDAD/ 01 PRINCIPAL/ PRINCIPAL 02 (1)/ ACTAS/ Acta No. 11_Nar_Casallas_practica_pruebas_230709.docx_vdef 25 Véase Expediente Digital: 140203_CONTINUIDAD/ 01 PRINCIPAL/ PRINCIPAL 02 (1)/ ACTAS/ Acta No. 12_Nar_casallas_practica pruebas.docx_080923_vdef 26 Véase Expediente Digital: 140203_CONTINUIDAD/ 01 PRINCIPAL/ PRINCIPAL 02 (1)/ ACTAS/ Acta No. 13_Nar_Casallas_practica_pruebas_110923_vdef 27 Véase Expediente Digital: 140203_CONTINUIDAD/ 01 PRINCIPAL/ PRINCIPAL 02 (1)/ ACTAS/ Acta No. 14_Nar_Casallas_amplia plazo dictamen_traslado_282923

27 Véase Expediente Digital: 140203_CONTINUIDAD/ 01 PRINCIPAL/ PRINCIPAL 02 (1)/ ACTAS/ Acta No. 14_Nar_Casallas_amplia plazo dictamen_traslado_282923 28 Véase Expediente Digital: 140203_CONTINUIDAD/ 01 PRINCIPAL/ PRINCIPAL 02 (1)/ ACTAS/ Acta No. 15_Nar-Casallas_traslado_dictamen_pericial_181023_vdef 29 Véase Expediente Digital: 140203_CONTINUIDAD/ 01 PRINCIPAL/ PRINCIPAL 02 (1)/ ACTAS/ Acta No. 16_Nar_Casallas_ordena aclarar dictamen_0411202311 | Pá g i n á

h. Acta No. 17 de 15 de noviembre de 202330.

1. Acta No. 18 de 21 de noviembre de 202331.

j. Acta No. 19 de 11 de diciembre de 202332. k. Acta No. 20 de 11 de enero de 202433.

11. El 11 de enero de 2024, se declaró cerrada la etapa probatoria y se fijó el 17 de enero de 2024 para llevar a cabo la audiencia de alegatos de conclusión, en la cual las Partes hicieron sus presentaciones sobre el caso de manera verbal, las cuales, a su vez, allegaron por escrito al expediente.

12.Por último, mediante Auto No 31 , se fijó el 22 de febrero de 2024 para llevar a cabo Audiencia de Lectura de Laudo34.

4. LA DEMANDA ARBITRAL Y SU CONTESTACIÓN

4.1. Circunstancias que rodean la Demanda y su Contestación

A continuación, se presenta una breve referencia a las principales circunstancias

4. LA DEMANDA ARBITRAL Y SU CONTESTACIÓN

4.1. Circunstancias que rodean la Demanda y su Contestación

A continuación, se presenta una breve referencia a las principales circunstancias y hechos previos a la iniciación de este arbitraje, teniendo en cuenta para el efecto la presentación que de ellos hicieron las Partes en la Demanda y en su contestación, las cuales, en lo pertinente, serán objeto de referencia a lo largo de este Laudo.

1. El 20 de noviembre de 2020, entre NAR Y COMPAÑÍA como arrendadora, y CASALLAS SOLA y ABRAHAN CASALLAS como arrendatarios, se suscribió contrato de arrendamiento de local comercial, sobre Inmuebles ubicados en

30 Véase Expediente Digital: 140203_CONTINUIDAD/ 01 PRINCIPAL/ PRINCIPAL 02 (1)/ ACTAS/ Acta No. 17_Nar_Casallas_Traslado A y C dictamen y Fija Fecha_Vdef (15092023) 31 Véase Expediente Digital: 140203_CONTINUIDAD/ 01 PRINCIPAL/ PRINCIPAL 02 (1)/ ACTAS/ Acta No. 18_Nar_Casallas_modifica fecha aud perito_vdef (21112023) 32 Véase Expediente Digital: 140203_CONTINUIDAD/ 01 PRINCIPAL/ PRINCIPAL 02 (1)/ ACTAS/ Acta No. 19_Nar_Casallas_recepción perito_vdef 11122023 33 Véase Expediente Digital: 140203_CONTINUIDAD/ 01 PRINCIPAL/ PRINCIPAL 02 (1)/ ACTAS/ Acta No. 20_Nar_Casallas_Aud perito_Cierre pruebas_vdef_11012024

33 Véase Expediente Digital: 140203_CONTINUIDAD/ 01 PRINCIPAL/ PRINCIPAL 02 (1)/ ACTAS/ Acta No. 20_Nar_Casallas_Aud perito_Cierre pruebas_vdef_11012024 34 Véase Expediente Digital: 140203_CONTINUIDAD/ 01 PRINCIPAL/ PRINCIPAL 02 (1)/ ACTAS/ Acta No. 21_Nar_Casallas_Audiencia_Alegatos_17012024_vdef12 | Pá g i n á

la Calle 93B #13-23 y en la Carrera 13 #93A-45, identificados con los folios de matrícula inmobiliaria No. 50C-240543 y 50C-284240 respectivamente.

2. En los Inmuebles , la arrendadora opera el establecimiento de comercio

llamado Spinning Center Gym.

3. El 2 de diciembre de 2021, por medio de correo electrónico, la arrendataria informó a la arrendadora la existencia de un aparente daño en los inmuebles, razón por la cual el día 22 de diciembre de 2021 las partes inspeccionaron los Inmuebles con la presencia del ingeniero Juan Gabri el

Carreño.

4. El 28 de diciembre de 2021 la arrendadora informó a la arrendataria por correo electrónico que , de acuerdo a la revisión realizada, no existía un daño estructural aparente, e indicó como medida pertinente el restringir el acceso de personas a las áreas afectadas, informando que próximamente se realizarían nuevas inspecciones.

5. El 20 de enero de 2022 se realizó nueva inspección a los i nmuebles por parte del Ingeniero Mauricio Páez, con presencia de las partes . En dicha

se realizarían nuevas inspecciones.

5. El 20 de enero de 2022 se realizó nueva inspección a los i nmuebles por parte del Ingeniero Mauricio Páez, con presencia de las partes . En dicha inspección, se recomendó realizar mediciones topográficas duran te un periodo de seis (6) meses en los inmuebles.

6. Las mediciones se realizaron por el topógrafo Gustavo Tocancipá entre febrero de 2022 y agosto de 2022, cuyos resultados fueron enviados a la arrendataria para su conocimiento.

7. El día 31 de agosto de 2022, representantes de las partes se reunieron con el ingeniero Mauricio Páez y el topógrafo Gustavo Tocancipá, donde fueron expuestos los resultados finales de las mediciones.

8. En dicha reunión el ingeniero Mauricio Páez informó la necesidad de realizar estudios adicionales, e informó que sería necesario realizar reparaciones en el inmueble.13 | Pá g i n á

9. El 24 de octubre de 2022, representantes de las partes se reu nieron de nuevo en uno de los inmuebles. En dicha reunión, los representantes de la arrendadora inf ormaron que no se tenía presupuestado realizar las reparaciones requeridas, razón por la cual la parte arrendataria solicitó , como alternativa, realizar únicamente la nivelación de la terraza.

10. El 31 de octubre de 2022, la arrendataria manifestó su preocupación por los daños en los Inmuebles, informó la ocurrencia de una inundación debido a un aguacero, y solicitó el arreglo inmediato de los daños en el inmueble.

11. En respuesta a dicho correo electrónico , la representante de NAR Y

los daños en los Inmuebles, informó la ocurrencia de una inundación debido a un aguacero, y solicitó el arreglo inmediato de los daños en el inmueble.

11. En respuesta a dicho correo electrónico , la representante de NAR Y COMPAÑÍA manifestó que, al no tener el presupuesto necesario para realizar las reparaciones, tenía la facultad de terminar el contrato por la presencia de daños estructurales en los i nmuebles que no fuero n imputables al arrendatario, atendiendo a las Cláusulas Sexta y Novena del Contrato de arrendamiento , razón por la cual, propuso a la arrendataria entregar los inmuebles el 30 de noviembre de 2022, o antes si era posible.

12. Según la convocante, ante la ausencia de una respuesta formal, el día 10 de noviembre de 2022 envió requerimiento a la arrendataria, en el cual: i. informó haber ejercido la opción de terminación del contrato de acuerdo al numeral 9.11 de la Cláusula Novena del acuerdo; ii. Solicitó formalmente la restitución inmediata de los inmuebles; iii. Manifestó no hacerse responsable por los perjuicios que en adelante pudiesen causarse debido a los defectos estructurales de los i nmuebles; y iv. propuso establecer de mutuo acuerdo una fecha de restitución de los inmuebles que permitiera a la arrendataria retirar los bienes de los establecimientos.

13.El día 15 de noviembre de 2022 se llevó a cabo una reunión entre las partes, en la cual la arrendataria propuso hacerse cargo de las reparaciones estructurales si se permitía extender el término del contrato en 5 años más, para un total de 10 años.

en la cual la arrendataria propuso hacerse cargo de las reparaciones estructurales si se permitía extender el término del contrato en 5 años más, para un total de 10 años.

14. Frente a dicha propuesta, José Alejandro Herrera Carvajal y Jacqueline Beltrán García, como representantes de la arrendadora en dicha reunión,14 | Pá g i n á

manifestaron la necesidad de establecer una propuesta para fijar el aumento del canon de arrendamiento a partir del sexto año, y la necesidad de presentar dicha oferta a la representante legal de NAR Y COMPAÑÍA.

15. El día 18 de noviembre de 2022 se envió correo electrónico por parte de NAR Y COMPAÑÍA a la arrendataria, informando que se había decidido insistir en la terminación del contrato, por lo cual, se reiteró la oferta de conceder hasta el 30 de noviembre de 2022 para que se realizara la restitución de los inmuebles.

16.Según la convocada, a partir de este punto la arrendadora desconoció la negociación que se había llevado a cabo , donde se brindaba una solución en benefi cio de ambas partes, por lo que insistió de forma “ilegal” en solicitar la restitución de los inmuebles.

17. Según la convocante, frente a la falta de respuesta por parte de la arrendataria, el día 23 de noviembre de 2022 se envió nuevo requerimiento de restitución de los inmuebles, manifestando su preocupación ante la falta de respuesta, e informando su intención de inspeccionar los inmuebles para su entrega antes del 25 de noviembre de 2022, de acuerdo con lo establecido en la cláusula Vigésima Segunda del contrato.

de respuesta, e informando su intención de inspeccionar los inmuebles para su entrega antes del 25 de noviembre de 2022, de acuerdo con lo establecido en la cláusula Vigésima Segunda