CCO MEDELLÍN - Laudo 01 de agosto de 2013 2012 A 052

TRIBUNAL DE ARBITRAMENTO DEL ESTE CENTRO COMERCIAL P.H. CONTRA ACEVEDO‘CRISMATT Y CIA S.C.A y AMAZS.A.S.

AUDIENCIA DE LAUDO ARBITRAL Medellín, primero (1) de agosto de 2013. A las cuatro de la tarde (4:00 p.m.), en las dependencias del Centro deConciliación, Arbitraje y Amigable Composición de la Cámara de Comercio deMedellín para Antioquia, se reunió el Tribunal de Arbitramento para llevar a cabola audiencia de laudo.

Asistieron a la diligencia: Por la parte convocante: El apoderado procesal Dr. SEBASTIAN FIGUEROA ARIAS.

Por la parte convocada: El apoderado procesal Dr. GUSTAVO ADOLFO MARÍNVELEZ, y el representante legal de las sociedades convocadas, señor JUANGUILLERMO ACEVEDO Z.

El árbitro Único dio lectura de las consideraciones más relevantes del laudo y desu parte resolutiva conforme a lo dispuesto por el artículo 154 del decreto 1818 de1998. Acto seguido, se hizo entrega de las siguientes copias auténticas del laudo: 1) Al Dr. SEBASTIAN FIGUEROA ARIAS, apoderado de la parte convocante,segunda copia, sin mérito ejecutivo. 2) AlDr. GUSTAVO ADOLFO MARÍN VÉLEZ, apoderado de la parte convocada,primera copia, con mérito ejecutivo. Respecto del Dr. LUIS OCTAVIO GIRALDO URREGO, apoderado de la coadyuvantese le deja la tercera copia, sin mérito ejecutivo a disposición de éste en el Centrode Arbitraje de la Cámara de Comercio de Medellín.

Todo lo decidido queda notificado en estrados. Agotado el objeto de la audiencia, se laró cerrada a las 4:45 p.m. y se firmapor los que en ella intervinieron. W |om WEJU ARLOS TIAN FIGU RIASArb\tfo\Unico Apoderado Convocante \ A Onn ARNO CyGUSTAVO ADOLFO MARIN V. JUAN GUILLERMO ACEVEDO Z.GUSTAVO A onvocada presentante le nvocaday ACEVEDO CRISMATT Y CIA S.C.A. yAMAZ S.A.S. JUA SADA G.Secr VIGILADO Ministerio de Justicia y del DerechoLAUDO ARBITRAL TRIBUNAL DE ARBITRAMENTO DEL ESTE CENTROCOMERCIAL P.H. CONTRA ACEVEDO CRISMATT Y CIA.S.C.A. y AMAZ S.A.S. Siendo las tres de la tarde (3:00 p.m.), del primero (01) de agosto dedos mil trece (2013), el árbitro único, Juan Carlos Gaviria Gómez, enasocio del secretario Juan David Posada Gutiérrez, profirió el siguientelaudo arbitral que pone fin al proceso promovido por DEL ESTECENTRO COMERCIAL P.H., en contra de ACEVEDO CRISMATT YCIA. S.C.A. Y AMAZ S.A.S. La decisión se profiere en derecho.

CAPITULO PRIMERO

ANTECEDENTES

I, CONVOCATORIA E INTEGRACIÓN DEL TRIBUNAL.

Con fecha ocho (08) de octubre de 2012, la sociedad DEL ESTECENTRO COMERCIAL P.H., presentó ante el CENTRO DECONCILIACIÓN, ARBITRAJE Y AMIGABLE COMPOSICIÓN DE LACÁMARA DE COMERCIO DE MEDELLÍN, solicitud de convocatoria de unTribunal de Arbitramento para que este dirimiera el conflicto que dijotener frente a las sociedades ACEVEDO CRISMATT Y CIA. S.C.A. yAMAZ S.A.S. ., y con invocación de las Cláusulas Primera, Segunda yTercera del contrato de compromiso suscrito entre las partes el 06 deseptiembre de 2012, el cual obra en el folio 221 y reza de la siguienteforma: “PRIMERA. OBJETO: El objeto de este contrato de compromiso es laintegración de un Tribunal de Arbitramento para decidir las diferencias quehan surgido entre la copropiedad DEL ESTE CENTRO COMERCIAL P.H. y lassociedades ACEVEDO CRISMATT Y CIA. S.C.A. Y AMAZ S.A.S. ., con motivo dela ejecución, cumplimiento e interpretación del reglamento de propiedadhorizontal que rige en la edificación DEL ESTE CENTRO COMERCIAL P.H.,contenido en la escritura pública N° 1.672 del 30 de marzo de 2010, otorgadoen la Notaría 25 del Circuito de Medellín. SEGUNDA. INTEGRACIÓN Y CARACTERIZACIÓN DEL TRIBUNAL DEARBITRAMENTO: El Tribunal de Arbitramento constituido en virtud delpresente contrato de compromiso se sujetará a las normas jurídicas vigentespara el arbitramento, particularmente en lo dispuesto en el Decreto 1818 de

11998 y en la Ley 446 de 1998 y funcionará y decidirá bajo las siguientesreglas: 2.1. El Tribunal decidirá en derecho y por lo tanto el árbitro designado deberáejercer la profesión de abogado.2.2. La organización interna del Tribunal se sujetará a las reglas previstas parael efecto por el Centro de Conciliación y Arbitraje de la Cámara de Comerciode Medellín. 2.3. El Tribunal de arbitramento estará integrado por un árbitro único,designado por el Centro de Conciliación y Arbitraje de la Cámara de Comerciode Medellín. El árbitro designado tendrá la potestad de designar al Secretariodel tribunal de arbitramento nombrando como tal a alguno de los abogadosque integran las listas de Secretarios del Centro de Conciliación y Arbitraje dela Cámara de Comercio de Medellín, 2.4. El Tribunal de arbitramento funcionará en la ciudad de Medellín, en lasinstalaciones del Centro de Conciliación y Arbitraje de la Cámara de Comerciode Medellín.

TERCERA. LA CONTROVERSIA JURIDICA A RESOLVER: El Tribunal dearbitramento que se constituya conforme a este contrato de compromisoresolverá la siguiente controversia que se ha presentado entre las partes: 3.1. Determinar si las sociedades ACEVEDO CRISMATT Y CIA. S.C.A. y AMAZS.A.S. en su calidad de arrendadoras de los locales N° 9948 y N° 9950 quehacen parte integrante de la edificación denominada DEL ESTE CENTROCOMERCIAL P.H., han violado o no el régimen de exclusividad comercial o degiro establecido en los artículos 17, 18, 84, Numerales 1, 13 y 15 y Articulo85, Numeral 6 del Reglamento de Propiedad Horizontal que rige en laedificación y que está contenido en la escritura pública N° 1.672 del día 30 demarzo de 2010, otorgada en la Notaria 25 del Circulo de Medellín. 3.2. Consecuencialmente, si el Tribunal finalmente decide que sí se haproducido dicho quebrantamiento del reglamento de propiedad horizontal,disponer y adoptar todas las medidas que fueren pertinentes, orientadas ahacer cesar dicha violación al reglamento de propiedad horizontal que rige laedificación, en especial la obligación de quienes hayan violado dicho estatuto,de abstenerse de seguir desarrollando las actividades de carácter comercialque infrinjan las normas citadas en el numeral anterior y por lo tanto suobligación de cesar su incumplimiento del reglamento en mención.

3.3. Que como consecuencia de la prosperidad o improsperidad de laspretensiones de la solicitud de convocatoria del Tribunal de Arbitramento, secondene a la parte vencida al pago de las costas y agencias en derecho que secausen dentro del trámite del Tribunal de Arbitramento.” Mediante memorial del 29 de octubre de 2012, las partes de comúnacuerdo, modificaron el contrato de compromiso, y acordarondesignar como árbitro único al doctor Juan Carlos Gaviria Gómez(Folio 232), quien aceptó su encargo dentro del término previsto en elartículo 10 del Decreto 2279 de 1989. El 08 de noviembre de 2012, la parte convocante presentó memorialde modificación de la demanda arbitral.II. DILIGENCIAS ARBITRALES El Tribunal se instaló en audiencia celebrada el veintidós (22) denoviembre de 2012, y admitió la demanda arbitral y su modificación.Surtido el traslado correspondiente, la convocada la replicó en tiempooportuno oponiéndose a las pretensiones, formulando excepciones demérito como aparece más adelante. Luego del traslado secretarial de las excepciones de méritoformuladas frente a la demanda, la parte convocada descorrió eltraslado pronunciándose sobre las mismas. El once (11) de febrero de 2013, se llevó a cabo audiencia deconciliación sin lograrse acuerdo entre las partes, por lo cual, seprocedió, a la fijación de gastos y honorarios del proceso. El 11 de marzo de 2013, la sociedad LUTOTANO S.A.S., presentósolicitud de coadyuvancia la parte convocante, en su condición decesionaria de los derechos económicos que le corresponden a laFUNDACIÓN POTRERITOS en el contrato de arrendamiento del local171 de DEL ESTE CENTRO COMERCIAL P.H., contrato dearrendamiento que había sido celebrado con OD COLOMBIA S.A.S.

Verificada la consignación en tiempo oportuno, de la totalidad de losgastos y honorarios del Tribunal por las parte del proceso, se realizóla PRIMERA AUDIENCIA DE TRÁMITE el once (11) de marzo de2013, en la que el Tribunal asumió competencia para procesar yjuzgar el asunto sometido a su conocimiento; admitió la solicitud decoadyuvancia y rechazó la solicitud de “complementación a taspretensiones” formuladas por la sociedad LUTOTANO S.A.S.; ydecretó las pruebas pedidas por las partes. Las pruebas ordenadas se practicaron con sujeción a la ley ysometimiento a la plena contradicción de las mismas. Agotado el período probatorio las partes presentaron sus alegacionesde fondo, en audiencia surtida el dieciocho (18) de junio de 2013. Laconvocante adujo que debía accederse a las pretensiones de lademanda, por los motivos y argumentos que más adelante se 3sintetizarán. Las sociedades resistentes, a su vez, mantuvieron sudefensa y consideraron que no podía elevarse un reclamo como elefectuado por la parte demandante, puesto que, entre otrosargumentos jurídicos existe nulidad absoluta por objeto ilícito de lacláusula de exclusividad dispuesta en el contrato. Vencidas las etapas procesales, encuentra el Tribunal que se halladentro del término para proferir el presente laudo, habida cuenta deque el plazo de seis (6) meses legalmente previsto, contado a partirde la primera audiencia de trámite llevada a cabo el once (11) demarzo de 2013 (artículo 103 de la Ley 23 de 1991), vence el once(11) de septiembre de 2013, razón por la cual se está en oportunidadde dictar el presente laudo.

III. SÍNTESIS DE LOS HECHOS DE LA DEMANDA PRINCIPAL En el escrito de convocatoria la parte convocante narra, en resumen,los siguientes hechos que estructuran la litis planteada:

1. La FUNDACIÓN POTRERITOS cedió a titulo gratuito a lasociedad LUTOTANO S.A.S. (arrendador) los derechoseconómicos sobre el local 171 en DEL ESTE CENTROCOMERCIAL P.H., donde se encuentra ubicado el establecimientode comercio denominado OFFICE DEPOT de propiedad de lasociedad OD COLOMBIA S.A.S. . (arrendatario).

2. Dicho contrato de arrendamiento contiene la estipulacióncontractual de exclusividad, la cual consta de la prohibición alarrendador de otorgar a otro diferente al arrendatario, el derechode giro (destino) dentro de la plaza comercial.

3. Igualmente, dentro del reglamento de propiedad horizontal deDEL ESTE CENTRO COMERCIAL (aplicable a propietarios ytenedores), se consagró el derecho de exclusividad de giro(destino) a favor del local 171.4. En junio de 2011, la sociedad OD COLOMBIA S.A.S., arrendatariadel local 171, manifestó a su arrendador LUTOTANO S.A.S., laapertura por parte de la sociedad VECTOR DIGITAL S.A.S. de unestablecimiento de comercio cuyo objeto es violatorio de lacláusula de exclusividad, el cual se encuentra ubicado en loslocales 9948 y 9950 de DEL ESTE CENTRO COMERCIAL.

5. Las sociedades ACEVEDO CRISMATTY CIA. S.C.A. y AMAZS.A.S. son arrendadoras de los locales 9948 y 9950respectivamente, donde actualmente opera el establecimiento decomercio de la sociedad VECTOR DIGITAL S.A.S.

6. En virtud del anterior incumplimiento al contrato de arrendamientoy al reglamento de propiedad horizontal, la sociedad ODCOLOMBIA S.A.S. decidió de manera unilateral aplicar la penaprevista en la cláusula 24, consistente en el descuento del 20% delvalor del canon de arrendamiento por cada mes deincumplimiento.

IV. PRETENSIONES La parte convocante en vista de lo que expuso en la demanda, solicitóal Tribunal despachar favorablemente las siguientes pretensiones: "PRETENSIÓN DECLARATIVA: Que se declare que la sociedad ACEVEDOCRISMATT Y CIA. S.C.A. en su calidad de arrendadora del local 9948ubicado en DEL ESTE CENTRO COMERCIAL - PROPIEDAD HORIZONTAL yla sociedad AMAZ S.A.S. en su calidad de arrendadora del local 9950ubicado en DEL ESTE CENTRO COMERCIAL - PROPIEDAD HORIZONTAL,han violado los artículos 17, 18, 84 numerales 1, 13 y 15 y articulo 85numeral 6 del reglamento de propiedad horizontal del Centro Comercialcontenido en la escritura pública número 1672 del día 30 de marzo de2010 de la Notaria 25 del Circulo de Medellín y por lo tanto han incumplidodicho estatuto.

PRIMERA PRETENSIÓN CONSECUENCIAL A LA PRETENSIONDECLARATIVA: Que como consecuencia de la declaración anterior, seordene a la sociedad ACEVEDO CRISMATT Y CIA. S.C.A. en su calidad dearrendadora del local 9948 ubicado en DEL ESTE CENTRO COMERCIAL -PROPIEDAD HORIZONTAL y la sociedad AMAZ S.A.S. en su calidad dearrendadora del local 9950 ubicado en DEL ESTE CENTRO COMERCIAL -PROPIEDAD HORIZONTAL, se abstengan de seguir desarrollando lasactividades de carácter comercial que sean violatorias del los artículos 18,84 numerales 1, 13 y 15 y artículo 85 numeral 6 del reglamento depropiedad horizontal del Centro Comercial contenido en la escriturapública número 1672 del día 30 de marzo de 2010 de la Notaria 25 delCirculo de Medellíny por lo tanto cesen en su incumplimiento del estatutode propiedad horizontal que regula el centro comercial.SEGUNDA PRETENSIÓN CONSECUENCIAL A LA PRETENSIONDECLARATIVA: Que como consecuencia de la prosperidad de lapretensión declarativa, se condene a las sociedades convocadas al pagode las costas y agencias en derecho que se causen dentro del trámite delpresente Tribunal de arbitramento”.

Mediante memorial allegado al Tribunal el 08 de noviembre de 2012,la parte convocante procedió a modificar la demanda en cuanto aalgunos hechos y la primera pretensión consecuencial a la pretensióndeclarativa de la siguiente manera: “PRIMERA PRETENSIÓN CONSECUENCIAL A LA PRETENSIONDECLARATIVA: Que como consecuencia de la declaración anterior, seordene a la sociedad ACEVEDO CRISMATT Y CIA. S.C.A. en su calidad dearrendadora del local 9948 ubicado en DEL ESTE CENTRO COMERCIAL -PROPIEDAD HORIZONTAL, y la sociedad AMAZ S.A.S. en su calidad dearrendadora del local 9950 ubicado en DEL ESTE CENTRO COMERCIAL -PROPIEDAD HORIZONTAL, se abstengan de seguir desarrollando y dedesarrollar en el futuro actividades de carácter comercial que seanviolatorias de los artículos 18, 84 numerales 1, 13 y 15 y articulo 85númeral 6 del reglamento de propiedad horizontal del Centro Comercialcontenido en la escritura pública número 1672 del día 30 de marzo de2010 de la Notaria 25 del Circulo de Medellín y por lo tanto cesen en suincumplimiento del estatuto de propiedad horizontal que regula el centrocomercial”.

V. LA CONTESTACIÓN A LA DEMANDA Las convocadas contestaron de manera conjunta y oportunamente lademanda arbitral, pronunciándose sobre los hechos expuestos por laconvocante, negando unos, admitiendo otros total o parcialmente,oponiéndose a la prosperidad de las pretensiones, y formulandoexcepciones. Dijo la accionada, en resumen, que si bien el reglamentode propiedad horizontal es aplicable a los propietarios y tenedores, lasmismas no se pueden alejar de los preceptos constitucionales ylegales, en especial el derecho a la libre competencia y la prohibiciónde prácticas comerciales restrictivas. En virtud de lo anterior, lacláusula de exclusividad, se encuentra viciada de nulidad por objetoilícito.

Al respecto propuso las siguientes excepciones de fondo: acuerdorestrictivo de la competencia, nulidad absoluta por ilicitud del objeto yejercicio legítimo a la libre competencia económica.VI. SÍNTESIS DE SOLICITUD DE COADYUVANCIA La sociedad LUTOTANO S.A.S., presentó escrito de solicitud decoadyuvancia respecto de lo pretendido por la parte convocante,reiterando los hechos de la demanda y agregando unos nuevos,afirmando que LUTOTANO S.A.S. en calidad de cesionaria de losderechos económicos derivados del contrato de arrendamiento del local171 ubicado en DEL ESTE CENTRO COMERCIAL (arrendadora), es laúnica perjudicada con los incumplimientos de las sociedadesconvocadas. VIT. COMPLEMENTO DE PRETENSIONES COADYUVANCIA La parte coadyuvante en vista de lo expuesto, solicitó al Tribunalcomplementar las pretensiones de la siguiente manera: “TERCERA PRETENSION CONSECUENCIAL A LA PRETENSIÓNDECLARATIVA: Que como consecuencia de la declaración anterior, seordene a la sociedad ACEVEDO CRISMATT Y CIA. S.C.A. en su calidad dearrendadora del local 9948 ubicado en DEL ESTE CENTRO COMERCIAL -PROPIEDAD HORIZONTAL, y la sociedad AMAZ S.A.S. en su calidad dearrendadora del focal 9950 ubicado en DEL ESTE CENTRO COMERCIAL -PROPIEDAD HORIZONTAL y a la sociedad VECTOR DIGITAL S.A.S. en sucalidad de arrendataria de dichos locales y propietaria del establecimientode comercio que en ellos funciona, se sirvan pagar a la sociedadLUTOTANO S.A.S. los perjuicios materiales de lucro cesante consistentesen la disminución del valor de los cánones de arrendamiento de que fueobjeto y cuyos responsables son los convocados al Tribunal de lareferencia, la que calcula en $144.959,375, conforme al hecho décimosegundo de este documento”

CAPITULO SEGUNDO

CAPITULO SEGUNDO

CONSIDERACIONES DEL TRIBUNAL I, PRESUPUESTOS PROCESALES Las partes que se encuentran en juicio son personas juridicasdebidamente constituidas, con capacidad y habilitación suficiente paradisponer, lo que han acreditado en debida forma en este proceso,estando, además, representadas por sus apoderados judiciales a loscuales se les ha reconocido su calidad para actuar en el presente proceso.La controversia sometida al conocimiento y decisión del Tribunal,planteada en la demanda, es susceptible de ser dirimida por esta vía,acorde con lo previsto en el artículo 115 del decreto 1818 de 1998. La constitución del Tribunal se realizó conforme a la voluntad de laspartes expresada en el contrato de compromiso, y con sujeción a lanormatividad legal vigente para ese momento, Decreto 1818 de 1998. Conforme a lo anterior, no se advierte, ningún vicio procesal queafecte la actuación. Siendo ésta valida, y concurriendo lospresupuestos procesales, puede producirse el fallo, en la manera quefue determinada, esto es, en derecho. Por lo tanto, habrá deproferirse, consecuentemente, un laudo de fondo.

II. LA PRUEBA PRACTICADA La instrucción del proceso agotó los diferentes medios probatoriosinvocados por las partes. A instancia de la parte convocante se recibióel interrogatorio de parte del representante legal de las convocadas elseñor Juan Guillermo Acevedo Zuluaga.

Se ordenó oficiar a sociedad OD COLOMBIA S.A.S. para queaportara copia autentica de la correspondencia cruzada con losarrendadores del local 171 y con la sociedad ACEIS LTDA., enrelación con la problemática por la apertura del establecimiento decomercio VECTOR DIGITAL, y copia auténtica de las constancias depago de los cánones de arrendamiento del local 171 de DEL ESTECENTRO COMERCIAL - PROPIEDAD HORIZONTAL desde el mesde junio de 2011. Igualmente, el día 14 de mayo de 2013, se practicó inspección judicialen los locales 171, 9948 y 9950 de DEL ESTE CENTRO COMERCIAL,en la cual igualmente de oficio se recibió por parte del Tribunal ladeclaración de la señora María Cristina Rayo Hoyos.La prueba documental que reposa en el expediente fue arrimada conla demanda, con la respuesta a la misma y la solicitud decoadyuvancia. Dicha prueba fue aportada de forma regular y goza dela autenticidad necesaria para la valoración de su eficacia probatoria. Por otro lado, en audiencia del 11 de abril de 2013 (folio 470), laparte convocada desistió del interrogatorio de parte a farepresentante legal de la convocante, y el apoderado de lacoadyuvante manifestó el desistimiento de la prueba testimonialsolicitada y decretada, solicitudes que fueron admitidas por el Tribunalpor encontrarlas ajustadas a derecho.

Así las cosas, por encontrarse agotada la prueba pedida por laspartes, se declaró cerrada la etapa instructiva del proceso en laaudiencia celebrada el catorce (14) de mayo de 2013.

III. DELOS ALEGATOS DE CONCLUSIÓN Oportunamente los apoderados de las partes y de la coadyuvantepresentaron sus alegatos de conclusión, los cuales se sintetizan así: La parte convocante hizo una relación de los hechos que seencuentran probados dentro del proceso, como la existencia y alcancedel contrato de arrendamiento suscrito entre ALIANZA FIDUCIARIAy OD COLOMBIA S.A.S., la cesión de derechos económicos entre LAFUNDACION POTRERITOS y LUTOTANO S.A.S., al igual que lostérminos y cláusulas del régimen de propiedad horizontal de DELESTE CENTRO COMERCIAL P.H., todas las cuales, agregó elapoderado de la parte convocante, fueron conocidas por lassociedades convocadas.

En cuanto a las excepciones de mérito propuestas por la parteconvocada, alegó que no están llamadas a prosperar, toda vez quepara que exista restricción a la libre competencia, se debe acreditarun acuerdo de voluntades entre dos o más empresas para alterar lacompetencia, situación que no se da en el presente caso, ya que elreglamento de propiedad horizontal de DEL ESTE CENTRO 9COMERCIAL, el cual contiene la cláusula de exclusividad, fueelaborado por la sociedad ACIERTO INMOBILIARIO S.A., gerente.del proyecto constructivo. Finalmente, alega que la exclusividad que consagra la cláusula 18 delreglamento de propiedad horizontal del centro comercial es en favorde un local y no en favor de una persona o establecimiento decomercio determinado, donde lo único que se busca es diversificar laoferta de servicios del centro comercial, motivo por el cual, no seconfigura un conflicto de competencia entre dos o más empresas.

La parte coadyuvante por su parte, reiteró el hecho de que el Tribunalsolo puede pronunciarse sobre los aspectos relacionados con elcontrato de arrendamiento entre la Fundación Potreritos (LUTOTANOcomo cesionaria de los derechos económicos) con OD COLOMBIAS.A.S. Adicionalmente, hace una relación de los hechos que a sujuicio se encuentran probados dentro del proceso como la actividaddesarrollada por VECTOR DIGITAL ia cual es violatoria de artículo 18del reglamento de propiedad horizontal. En cuanto a las excepciones de mérito, LUTOTANO afirma quedeberán ser desestimadas, ya que en el caso concreto, no seconfiguran los elementos para considerar que el artículo 18 delreglamento de propiedad horizontal de DEL ESTE CENTROCOMERCIAL sea una causa impeditiva del acceso al mercado nitampoco de la existencia de un acuerdo restrictivo de loscompetidores en dicho mercando. A su turno, la parte convocada reiteró los puntos de la contestación ala demanda de la siguiente manera: Alega que se encuentra probado la existencia del régimen especial deexclusividad de giro a favor del local 171, consagrada en el contratode arrendamiento y en el reglamento de propiedad horizontal de DELESTE CENTRO COMERCIAL, lo que claramente es contrario a lasnormas constitucionales y legales en la materia, especialmente lorelacionado con la libre iniciativa privada y la libre competenciaeconómica, las cuales constituyen normas de orden público, por lo

10tanto, las cláusulas que consagran dicha restricción se encuentranviciadas de nulidad absoluta por objeto ilícito.

IV. JUICIO DE MÉRITO 4.1. OBJETO DE LA CONTROVERSIA Teniendo en consideración las pretensiones formuladas por elconvocante y las excepciones propuestas por las sociedadesconvocadas, el objeto de la controversia se centra en determinar siéstas violaron el Reglamento de Propiedad Horizontal de DEL ESTECENTRO COMERCIAL -PROPIEDAD HORIZONTAL al haberarrendado los locales 9948 y 9950 de dicha copropiedad a la sociedadVECTOR DIGITAL S.A.S., lo cual supone un análisis sobre la eficaciaestructural y funcional de las cláusulas reglamentarias que se invocancomo vulneradas. 4.2. HECHOS RELEVANTES DEMOSTRADOS EN EL PROCESO Para efectos de la resolución del objeto del litigio, el Tribunal advierteque se encuentran demostrados en el proceso los siguientes hechos: 4.2.1 Mediante escritura pública Nro. 1.672 del 25 de marzo de 2010de la Notaría Veinticinco del Círculo Notarial de Medellín lasociedad ALIANZA FIDUCIARIA S.A. obrando como voceradel Fideicomiso ADM-DEL ESTE y con fundamento en la Ley675 de 2001 protocolizó el reglamento de propiedad horizontalde “DEL ESTE CENTRO COMERCIAL -PROPIEDADHORIZONTAL” (Fs. 22 a 153).

4.2.2 “DEL ESTE CENTRO COMERCIAL —PROPIEDADHORIZONTAL” adquirió personería jurídica en virtud de laResolución No. 2.770 del 2 de Julio de 2010 expedida por laOficina Jurídica de la Secretaría de Gobierno de la Alcaldía deMedellín (artículo 32 de la Ley 675 de 2001), folio 154.

4.2.3 El conjunto inmobiliario “DEL ESTE CENTRO COMERCIAL -PROPIEDAD HORIZONTAL” comprende unidades de dominioprivado destinadas a locales comerciales (90), consultorios 114.2.4 (58), apartamentos (36), parqueaderos y cuartos útiles(artículos 12 y 14 del Reglamento); y fue concebido para "eldesarrollo de actividades comerciales, mediante el funcionamientoorganizado y permanente de establecimientos de comercio, abiertos alpúblico, por inmuebles destinados a consultorios, apartamentos y aparqueaderos y útiles”. (Artículo 15 del Reglamento). Los inmuebles de dominio particular sobre los que versa estelitigio fueron descritos de la siguiente forma en el Reglamento: "LOCAL No. 9948 (CRA 25 # 3 - 85): Situado en el sótano 1del conjunto inmobiliario DEL ESTE CENTRO COMERCIAL -PROPIEDAD HORIZONTAL, en la ciudad de Medellín,destinado al desarrollo de actividades comerciales, excluyendoel expendio de comidas con cocción en el propio local, con unárea construida aproximada de 59.35 metros cuadrados, unárea privada construida aproximada de 57,88 metroscuadrados y una altura libre aproximada de 5.40 metroslineales. Su área y linderos están determinados por elperímetro marcado con los puntos 257, 256, 258 al 261, 251,250, 262 al 265, 245, 244, 266, 267 y 257, punto de partida,del plano N1 PH 05,

LOCAL N° 9950 (CAR 25 # 3 - 85): Situado en el sótano 1 delconjunto inmobiliario DEL ESTE CENTRO COMERCIAL -PROPIEDAD HORIZONTAL, en la ciudad de Medellín,destinado al desarrollo de actividades comerciales, excluyendoel expendio de comidas con cocción en el propio local, con unárea construida aproximada de 59.35 metros cuadrados, unárea privada construida aproximada de 57,88 metroscuadrados y una altura libre aproximada de 5,40 metroslineales. Su área y linderos están determinados por elperímetro marcado con los puntos del 266 al 281 y 266, puntode partida, del plano N° PH 05”, (F. 35).

“LOCAL No. 171 (CRA 25 # 3 - 85): Que hace parte delconjunto inmobiliario DEL ESTE CENTRO COMERCIAL -PROPIEDAD HORIZONTAL, en la ciudad de Medellín,destinado al desarrollo de actividades comerciales, incluyendoel expendio de comidas con cocción en el propio local,desarrollado en dos niveles así: Nivel 1, ubicado en el primerpiso, con un área construida aproximada de 1.081,78 metroscuadrados y una altura libre aproximada de 5,00 metroslineales. Su área y linderos están determinados por elperímetro marcado con los puntos 223, 224, 265 al 268, 225 al264 y 223, punto de partida, del plano N° PH 06. Mezanine:Con un área construida aproximada de 284.00 metroscuadrados, un área privada construida aproximada de 271,06metros cuadrados y una altura libre aproximada de 2,80metros lineales. Su área y linderos están determinados por elperímetro formado por las líneas que unen los puntos del 344al 371 y 344, punto de partida, del plano N° PH - 07. Esteinmueble tiene un área construida total de 1.389.00 metroscuadrados y un área privada construida total de 1.352,84metros cuadrados”. (F. 40).

124.2.5. El artículo 16 del Reglamento reguló de manera general ladestinación de los inmuebles de dominio privado, disponiendo: “ARTICULO 16.- NORMA GENERAL SOBRE DESTINACIONES:Los bienes de dominio privado o particular, sólo podrándestinarse al desarrollo de actividades comerciales -incluyendola prestación de servicios financieros y de compañía desegurosmediante la instalación y operación de unestablecimiento de comercio, abierto al público: a consultorios,a apartamentos y a parqueaderos y útiles, respectivamente. Enconsecuencia no podrán destinarse a otros usos distintos talescomo, la producción fabril o industrial. Igualmente en losinmuebles destinados a consultorios no podrán operarestablecimientos comerciales y en los inmuebles destinados aapartamentos no podrán desarrollarse actividades comerciales,o de consultorios u oficinas. El incumplimiento de lasobligaciones especiales indicadas en éste artículo se considerafalta grave y dará derecho a imponer las sanciones pertinentes,sin perjuicio de las indemnizaciones que se originen por elincumplimiento”. (F. 77 VTO.).

4.2.6 El artículo 18 del Reglamento consagró un RÉGIMEN ESPECIALAPLICABLE AL LOCAL No. 171, el cual fue concebido de lasiguiente forma: “ARTICULO 18.- RÉGIMEN ESPECIAL APLICABLE AL LOCAL No.171 DE LA CARRERA 25 N° 3 - 85, DESTINADO ALDESARROLLO DE ACTIVIDADES COMERCIALES: El localidentificado con el N° 3 - 85, DESTINADO AL DESARROLLO DEACTIVIDADES COMERCIALES: El local identificado con el no171 DE LA CARRERA 25 N° 3 - 85, estará sujeto al siguienterégimen especial, que tendrá vigencia, mientras dicho localesté destinado a un establecimiento de comercio dedicado a laventa de productos para oficina y afines, incluyendo pero sinlimitarse, a la venta de artículos para oficina, mobiliario, equipode oficina, computadoras, programas para computadoras,artículos para ingeniería, arquitectura y arte, servicios deteléfono, empaque, almacenamiento, reparación, ventas almayoreo o menudeo, demostración de productos para oficina,entrenamiento a empleados, servicios para oficinas, o cualquierotra actividad relacionada, directa o indirectamente, con laventa de productos para oficina y servicios a negocios: 18.1. Prohibición de destinación: Mientras en el local NO 171esté abierto al público, no podrán desarrollarse en ningún otrofocal de DEL ESTE CENTRO COMERCIAL - PROPIEDADHORIZONTAL, estas actividades, con excepción del local 9901mientras esté destinado a hipermercado o establecimiento decomercio con supermercado en el que se venden algunos delos artículos relacionados con la mencionada destinación y deun establecimiento de comercio destinado a fotocopiado yservicios de anillada que está previsto funcione en alguno o entodos los locales identificados con los números 160, 161, 162,163”. (F. 79 VTO. Y 80).

134.2.7 El artículo 84 del Reglamento consagró algunas obligacionesespecíficas para los propietarios de bienes de dominio privad