CCO MEDELLÍN - Laudo 02 de agosto de 2013 2012 A 031

TRIBUNAL DE ARBITRAMENTO DE JULIANA GONZÁLEZ VALENCIA Y JUAN CAMILOGONZÁLEZ VALENCIA CONTRA MARTHA CECILIA CORREA JARAMILLO Y JOSÉEUCARIS MEDINA BALVÍN AUDIENCIA DE LAUDO ARBITRAL Medellín, dos (2) de agosto de 2013. A las diez de la mañana (10:00 a.m.), en las dependencias del Centro deConciliación, Arbitraje y Amigable Composición de la Cámara de Comerciode Medellín para Antioquia, se reunió el Tribunal de Arbitramento que habráde resolver el litigio promovido por los señores JULIANA GONZÁLEZ VALENCIA yJUAN CAMILO GONZÁLEZ VALENCIA, en su calidad de herederos reconocidosde la señora OLGA LUCÍA VALENCIA CASTAÑO, en contra de los señoresMARTHA CECILIA CORREA JARAMILLO y JOSÉ EUCARIS MEDINA BALVÍN, con elobjeto de proferir el laudo arbitral que pondrá fin a la presente litis. Asistieron además a la audiencia: Por la parte convocante, el apoderado procesal, doctor WILLIAM FLÓREZESTRADA. Por la parte convocada, la señora MARTHA CECILIA CORREA JARAMILLO y elapoderado procesal, doctor JAIME ENRIQUE CEBALLOS RUIZ. El árbitro presidente del Tribunal dio lectura de las consideraciones másrelevantes del laudo y de su parte resolutiva conforme a lo dispuesto por elartículo 154 del decreto 1818 de 1998.

Acto seguido, se les entregó copia auténtica del laudo arbitral a cada parte yal Centro de Arbitraje de la Cámara de Comercio de Medellín. El laudo arbitral expedido en la techa queda notificado en estrados. Por último, se fija el día martes 13 de agosto de 2013 a las 2:30 p.m. pararesolver lo que en derecho corresponda en caso de llegarse a presentar porlas partes solicitud de aclaración o complementación del laudo arbitral. Agotado el objeto de la audiencia, se declaró cerrada a las 10:30 a.m. y sefirma por los que en ella intervinieron. - RAFAEL IGNACIO MORENO Q. LUZ ELENA ÁLVAREZ GUTIÉRREZ/ Arbitro Presidente Árbitro( VIGILADO Ministerio de Justicia y del Derechod ‘ +a Ves FRANCISCO GAVIRIA A. JAIME ENRIQUE CEBALLOS RUIZ‘Arbitro Apoderado Convocada CORREA J.Convocada Apoderado Convocante

ANA\ A

JUAN AVID.POSADA G.Secretario US VIGILADO Ministerio de Justicia y del DerechoLAUDO ARBITRAL

TRIBUNAL DE ARBITRAMENTO DE JULIANA GONZÁLEZ VALENCIAY JUAN CAMILO GONZÁLEZ VALENCIA CONTRA MARTHA CECILIACORREA JARAMILLO Y JOSÉ EUCARIS MEDINA BALVÍN Siendo las diez de la mañana (10:00 a.m.), del dos (2) de agosto de dosmil trece (2013), los árbitros, RAFAEL IGNACIO MORENO QUIJANOpresidente, LUZ ELENA ÁLVAREZ GUTIÉRREZ Y ÁLVARO FRANCISCOGAVIRIA ARANGO, en asocio del secretario JUAN DAVID POSADAGUTIÉRREZ, profirieron el siguiente laudo arbitral que pone fin alproceso promovido por JULIANA GONZÁLEZ VALENCIA Y JUANCAMILO GONZÁLEZ VALENCIA en su calidad de herederosreconocidos de la señora OLGA LUCÍA VALENCIA CASTAÑO en contrade MARTHA CECILIA CORREA JARAMILLO Y JOSÉ EUCARISMEDINA BALVÍN. La decisión se profiere en derecho y de formaunánime.

CAPITULO PRIMERO

ANTECEDENTES

I. CONVOCATORIA E INTEGRACIÓN DEL TRIBUNAL.

Con fecha treinta y uno (31) de mayo de 2012, JULIANA GONZALEZVALENCIA y JUAN CAMILO GONZALEZ VALENCIA presentaron ante elCENTRO DE CONCILIACIÓN, ARBITRAJE Y AMIGABLE COMPOSICIÓN DELA CÁMARA DE COMERCIO DE MEDELLÍN, solicitud de convocatoria de unTribunal de Arbitramento para que este dirimiera el conflicto que dijerontener frente a los señores MARTHA CECILIA CORREA JARAMILLO Y JOSÉEUCARIS MEDINA BALVÍN, con invocación de la cláusula compromisoriacontenida en la cláusula décima del contrato denominado “promesa decompraventa de un inmueble”, suscrito el 27 de octubre de 2006, el cualobra en el cuaderno No. 1 folios 7 al 14, documento que fue agregadocon la referida solicitud y cuyo texto es el siguiente: “DÉCIMA: CLÁUSULA COMPROMISORIA: Las Diferencias que ocurranentre las partes con ocasión del presente contrato serán sometidas a ladecisión de un Tribunal de Arbitramento que funcionará en la ciudad deMedellín, conformado por 3 árbitros, uno escogido por cada una de laspartes y un tercero por el Centro de Arbitraje y Conciliación a elección de

VIGILADO Ministerio de Justicia y del Derechola parte provocante, lugar donde funcionará dicho Tribunal, el cual estarásometido a los reglamentos que lo regulen y conforme a las leyesColombianas.” De acuerdo a las estipulaciones de la cláusula compromisoria, el 12 dejulio de 2012, mediante sorteo, el Centro de Arbitraje de la Cámara deComercio de Medellín para Antioquia, procedió a la elección del DoctorRAFAEL IGNACIO MORENO QUIJANO como árbitro principal (Folio 47 delcuaderno principal). Las partes, de común acuerdo, modificaron lo contenido en la cláusulacompromisoria, en el sentido de nombrar dos de los tres árbitros decomún acuerdo, en virtud de lo cual designaron a los abogados, ALVAROFRANCISCO GAVIRIA ARANGO y LUZ ELENA ÁLVAREZ GUTIÉRREZ (Folio61 del cuaderno principal). Todos los árbitros aceptaron su encargo dentro del término previsto enel artículo 10 del Decreto 2279 de 1989, Así quedó integrado el Tribunalen debido forma.

II. DILIGENCIAS ARBITRALES El Tribunal se instaló en audiencia celebrada el diez (10) de septiembrede 2012, y admitió la demanda arbitral. Surtido el trasladocorrespondiente, la convocada la replicó en tiempo oportunooponiéndose a las pretensiones, formulando excepciones de mérito ypresentando demanda de reconvención, como aparece más adelante.

Luego del traslado secretarial de las excepciones de mérito a lademandante principal, ésta descorrió el traslado pronunciándose sobrelas mismas.La demanda de reconvención incoada por los convocados fue inadmitida,y habiéndose subsanado y cumplidos los requisitos exigidos por elTribunal, se admitió en audiencia del diecinueve (19) de octubre de2012, cuyo auto fue notificado a la parte convocante, quien le diocontestación oponiéndose a su prosperidad e introduciendo igualmenteexcepciones de fondo. El seis (06) de diciembre de 2012, se llevó a cabo audiencia deconciliación sin lograrse acuerdo autocompositivo del litigio entre las VIGILADO Ministerio de Justicia y del Derechopartes, por lo cual se procedió a la fijación de gastos y honorarios del proceso. Verificada la consignación, en tiempo oportuno, de la totalidad de losgastos y honorarios del Tribunal por las partes del proceso, se realizó laPRIMERA AUDIENCIA DE TRÁMITE el veintitrés (23) de enero de2013, en la que el Tribunal asumió competencia para procesar y juzgarel asunto sometido a su conocimiento, y decretó las pruebas pedidas porlas partes.

Las pruebas ordenadas se practicaron con sujeción a la ley y fueronsometidas a la plena contradicción de las partes. Agotado el período probatorio, los apoderados presentaron susalegaciones de fondo, en audiencia surtida el once (11) de julio de 2013.La convocante -demandada en reconvenciónadujo que debíaaccederse a las pretensiones de la demanda principal y desestimarsetodo lo pretendido en la demanda de reconvención, por los motivos yargumentos que más adelante se sintetizarán. La parte convocada-reconviniente, a su vez, consideró que no podía elevarse un reclamocomo el efectuado por la parte demandante, puesto que, entre otrosargumentos jurídicos, dijo haberse probado en el plenario elincumplimiento de la promitente vendedora de lo pactado a su cargo enel contrato de promesa de compraventa. Vencidas todas las etapas procesales, encuentra el Tribunal que se halladentro del término para proferir el presente laudo, habida cuenta de queel plazo de seis (6) meses legalmente previsto, contado a partir de laprimera audiencia de trámite, veintitrés (23) de enero de 2013 (artículo103 de la Ley 23 de 1991), finalizaria el veintitrés (23) de julio de 2013.Sin embargo, como durante la diligencia de inspección judicial las partessolicitaron, de mutuo acuerdo, la suspensión del proceso entre el 22 demarzo de 2013 y el 22 de abril de 2013, ambas fechas incluidas, estoes, durante 19 días hábiles, el plazo para fallar se extendió hasta elveintiuno (21) de agosto de 2013, razón por la que se está, como antesse anotó, en oportunidad de dictar este fallo arbitral.

VIGILADO Ministerio de Justicia y del DerechoIII. SÍNTESIS DE LOS HECHOS DE LA DEMANDA PRINCIPAL En el escrito de convocatoria la parte convocante narra, en resumen, lossiguientes hechos que estructuran la litis planteada:

1. Entre la señora OLGA LUCIA VALENCIA CASTAÑO y los señoresMARTA CECILIA CORREA JARAMILLO y EUCARIS MEDINA BALVÍN, el27 de octubre de 2006, se suscribió contrato de promesa decompraventa de un bien inmueble de 9.226,68 M2, ubicado en elmunicipio de Girardota, identificado como el lote número 3 de laparcelación EL LIMONAR.

2. Como precio del inmueble, se estableció la suma de $675.000.000discriminado de la siguiente manera: por las construccionesexistentes en el lote, $175.000.000 y por el terreno, $500.000.000,es decir a razón de $54.191 por metro cuadrado.

3. El 28 de diciembre de 2006, la gobernación de Antioquia registróoferta de compra de una parte del inmueble objeto del contrato depromesa de compraventa y el 16 de enero de 2008 se inició procesode expropiación de 4.242,40 M2, en contra de la señora OLGA LUCIAVALENCIA CASTAÑO.

4. A la fecha los promitentes compradores solo han cancelado$280.000.000 de los $445.103.000 por los 4.984,28 M2 quequedaron en su poder luego de la expropiación realizada por elDepartamento de Antioquia, adeudando a la parte convocante lasuma de $165.103.000.

5. Los promitentes compradores han incumplido, además, con lasobligaciones relacionadas con el pago del impuesto predial y lascuotas de administración, motivo por el cual sobre el inmueble objetodel litigio, recaen dos inscripciones de embargos por dichosconceptos.

6. La señora OLGA LUCIA VALENCIA CASTAÑO falleció el 01 dediciembre de 2011 y ante el incumplimiento de los promitentescompradores, los señores JULIANA Y JUAN CAMILO GONZÁLEZVALENCIA, son los legitimados para ejercer los derechos de dichaseñora, en calidad de herederos de la promitente vendedora.

VIGILADO Ministerio de Justicia y del DerechoIV. PRETENSIONES La parte convocante en vista de lo que expuso en la demanda, solicitó alTribunal despachar favorablemente las siguientes pretensiones: “PRIMERA.- Que la parte conformada por los PROMITENTESCOMPRADORES, y citados a la decisión de este H. Tribunalincumplieron el contrato de Promesa de Compraventa que realizaroncon la señora OLGA LUCIA VALENCIA CASTAÑO como PROMITENTEVENDEDORA, respecto del bien inmueble identificado en el PuntoPrimero de los hechos de este escrito. SEGUNDA.- Que los PROMITENTES COMPRADORES deben a la partecitante, representantes de la PROMITENTE VENDEDORA la suma deCIENTO SESENTA Y CINCO MILLONES CIENTO TRES MIL PESOS($165.103.000) por concepto del pago total del bien inmuebleprometido en venta.

TERCERA.-Que se condene a los PROMITENTES COMPRADORES alpago de intereses de mora sobre la suma anterior a partir del 27 deabril de 2007 hasta cuando se cumpla con el pago de la obligación. CUARTA.- Que se condene a los PROMITENTES COMPRADORES alpago de la indemnización pactada por incumplimiento del contrato,por la suma de CIENTO CINCUENTA MILLONES DE PESOS($150.000.000). QUINTA.- Que además se condene a los PROMITENTESCOMPRADORES al pago de las costas generadas en el presenteprocedimiento.”

V. LA CONTESTACIÓN A LA DEMANDA PRINCIPAL La convocada contestó oportunamente la demanda arbitral,pronunciándose sobre los hechos expuestos por la convocante, negandounos, aceptando otros total o parcialmente, oponiéndose a laprosperidad de las pretensiones, y formulando excepciones. Dijo laparte accionada, en resumen, que la promitente compradora fue la queincumplió el contrato, toda vez que no fueron llamados a intervenir enlas negociaciones, en el proceso de expropiación ni en la designación delos peritos, vulnerando sus derechos como poseedores materiales del VIGILADO Ministerio de Justicia y del Derechobien inmueble. Adicionalmente, que producto de la expropiación, y talcomo lo dispone la Ley 1228 de 2008, no ha sido posible ni lo será, elusufructo del bien, por lo que la construcción queda dentro de la zonade la mencionada vía de orden nacional; que es cierto que se pactó quelos gastos serían por cuenta de los promitentes compradores, pero queno han incumplido pues no han podido usufructuar el bien, y que, conrespecto a las cuotas de administración, no han podido disfrutar delinmueble y “no tienen certeza qué les va a quedar”.

Finalmente, manifiesta que dentro del contrato de promesa decompraventa no se discriminó el valor de la venta entre el terreno y laedificación, y que los promitentes compradores han cancelado la sumade $350.000.000. Como excepciones, se propusieron las siguientes: "Contrato no woecumplido”, “Enriquecimiento sin causa” y “Objeto y causa ilícita”.

VI. SÍNTESIS DE LOS HECHOS DE LA DEMANDA DERECONVENCIÓN A su vez, el 24 de septiembre de 2012, la parte convocada presentademanda de reconvención, la cual se resume así:

1. Entre los señores MARTA CECILIA CORREA JARAMILLO y EUCARISMEDINA BALVÍN y la señora OLGA LUCIA VALENCIA CASTAÑO, el 27de octubre de 2006, se suscribió contrato de promesa de compraventael inmueble identificado con matrícula inmobiliaria No. 120-5520 y esemismo día tomaron posesión del mismo y cuya escritura se realizaríaun año después, una vez se hubiera pagado el precio.

2. Los promitentes compradores, cancelaron la suma de $350.000.000,por el inmueble prometido en venta.

3. Inexplicablemente, la señora OLGA LUCIA CASTAÑO VALENCIA noinformó a los promitentes compradores la oferta que realizó laGobernación de Antioquia, ni el trámite del proceso de expropiaciónque sobre el mismo se llevó a cabo en el Juzgado Civil del Circuito deGirardota y que llegó a fallo en primera instancia expropiando4.242,40 M2 del inmueble prometido.

VIGILADO Ministerio de Justicia y del Derecho4. Los promitentes compradores no han podido usar ni gozar el bien,toda vez que, tal como lo dispone la Ley 1228 de 2008, laconstrucción está ubicada en la zona de retiro obligatorio o área dereserva de la doble calzada BelloHatillo, por lo que la misma deberáser demolida.

VII. PRETENSIONES DEMANDA DE RECONVENCIÓN La parte convocada-reconviniente, solicitó al Tribunal despacharfavorablemente las siguientes pretensiones: “PRIMERA: Que la señora OLGA LUCIA CASTAÑO VALENCIA, encalidad de promitente vendedora, incumplió el contrato de promesade compraventa suscrito con mis poderdantes, respecto del bieninmueble relacionado en el hecho primero de esta demanda dereconvención.

SEGUNDO: Que los herederos de la señora OLGA LUCIA CASTAÑOVALENCIA, convocados en reconvención, señores JULIANA Y JUANCAMILO CASTAÑO VALENCIA, deben asumir las consecuencias delmencionado incumplimiento.

TERCERO: Que los herederos de la señora OLGA LUCIA CASTAÑOVALENCIA, convocados en reconvención, señores JULIANA Y JUANCAMILO CASTAÑO VALENCIA, deben reconocer y pagar a mispoderdantes la indemnización por incumplimiento establecida en lacláusula novena del contrato de promesa de compraventa.

CUARTO: Que se condene a los herederos de la señora OLGA LUCIACASTAÑO VALENCIA, convocados en reconvención, señores JULIANAY JUAN CAMILO CASTAÑO VALENCIA, a pagar a mis poderdantestodos los perjuicios sufridos como consecuencia del incumplimientodel contrato de promesa de compraventa.

QUINTO: Que se condene a los herederos de la señora OLGA LUCIACASTAÑO VALENCIA, convocados en reconvención, señores JULIANAY JUAN CAMILO CASTAÑO VALENCIA, al pago de las costas y gastosde la presente demanda de reconvención.

SEXTO: Informar del presente tramite de demanda arbitral, alJuzgado Civil del Circuito de Girardota — Antioquia, a efectos de quedando cumplimiento al artículo 456 y siguientes del Código deProcedimiento Civil, se disponga tramitar incidente para que se VIGILADO Ministerio de Justicia y del Derechodetermine por peritos el avalúo del derecho de mis poderdantes, laseñora MARTHA CECILIA CORREA JARAMILLO, identificada con C.C.42.762.137 y el señor JOSE EUCARIS MEDINA BALVIN, identificadocon C,C. 6.223.007, en calidad de POSEEDORES Y PROMITENTESCOMPRADORES del bien inmueble objeto de expropiación.

Para lo pertinente, informar que los dineros producto de laexpropiación se embargaran por cuenta del proceso arbitral.”

VIII. LA CONTESTACIÓN A LA DEMANDA DE RECONVENCIÓN En la contestación de la demanda de reconvención, el demandanteaceptó algunos hechos y negó otros, argumentando que para la fecha desuscripción del contrato de promesa de compraventa, la señora OLGALUCIA VALENCIA CASTAÑO no tenía conocimiento de la oferta realizadapor la Gobernación de Antioquia; solo se enteró de dicha situación al sernotificada de la demanda de expropiación en su contra y para estemomento los convocados ya habían incumplido sus obligacionescontractuales y se estaban planteando fórmulas de arreglo directo paradeshacer el negocio, sin embargo, sí se les informó del trámite de lademanda de expropiación y a ellos les correspondía hacerse parte endicho proceso.

Finalmente, aclara que ta Ley 1228 de 2008, no tiene efectosretroactivos para las construcciones ya realizadas, motivo por el cual lamisma no tiene efectos sobre el inmueble prometido. Como excepción propuso la que denominó "Incumplimiento del contratode promesa de compraventa por los promitentes compradores”.

CAPITULO SEGUNDO

CONSIDERACIONES DEL TRIBUNAL

I. PRESUPUESTOS PROCESALES 1.1. DE VALIDEZ Dada la naturaleza y modalidad en Derecho del presente arbitramento,se debe entrar a analizar los tres elementos constitutivos del debidoproceso, a saber, la competencia del juez, la bilateralidad de la

VIGILADO Ministerio de Justicia y del Derechoaudiencia y la legalidad de los actos y procedimientos, los cuales seencuentran satisfechos en el presente proceso. En efecto: 1.1.1. La Competencia. Al tratarse de un proceso arbitral, el ámbito dela competencia, esto es, los linderos dentro de los cuales el árbitropuede actuar válidamente, están dados por la autonomía de las partesal suscribir éstas un pacto arbitral que en sí mismo reviste el carácter deacto habilitante para aquéllos. Esa autonomía no es ilimitada, puesaunque dicha facultad está consagrada en la Constitución, el legisladorle impuso algunos límites como el de la arbitrabilidad del conflicto. En elcaso que se decide, se encuentra que el conflicto es de carácterpatrimonial y transigible, por ende, susceptible de ser dirimido por la víaarbitral y las partes que lo integran son personas naturales concapacidad para transigir, tal y como se concluyó en la primera audienciade trámite. Adicionalmente, la competencia se encuentra limitada por el tiempo,puesto que se extingue con el vencimiento del término para dictar ellaudo. A este respecto, se destaca de nuevo que esta providencia, con lacual se pone fin a la competencia del Tribunal, se pronuncia dentro deltérmino de vigencia del arbitramento. 1.1.2. Bilateralidad de la audiencia. Se refiere al derecho de defensao al derecho de contradicción. Al revisar el trámite arbitral se concluyeque las partes recibieron un igual tratamiento procesal en cuanto a sussolicitudes, petición y práctica de pruebas. A ambas se les garantizó elderecho a la contradicción y se les permitió actuar sin restricciones entodas las etapas propias del proceso arbitral. Igualmente, recibieron lostraslados en la forma y términos previstos por la ley.

1.1.3. Legalidad de actos y procedimientos. En lo atinente a esteelemento, el Tribunal encuentra que el proceso se ajustó, con rigor, altrámite previsto por el legislador, regulado en el Capítulo I del TítuloXXIII del Código de Procedimiento Civil, con las modulaciones que le sonpropias al proceso arbitral. VIGILADO Ministerio de Justicia y del Derecho1.2. DE EFICACIA 1.2.1. Capacidad para ser parte. De la actuación arbitral y de losdocumentos aportados al proceso, examinados por el Tribunal, apareceque las partes están integradas por personas naturales con plenacapacidad para ser parte. 1.2.2. Capacidad para comparecer. La capacidad de las partes paracomparecer de forma directa, y ambas asistidas de abogados a quienesse les reconoció personería para actuar en el proceso. 1.2.3. Legitimación en la causa. En los procesos en los cuales sedebaten cuestiones relativas a un contrato, como el aquí planteado,entre los herederos de la promitente vendedora y los promitentescompradores, deben tenerse como legítimos contradictores a las partescontratantes y a sus herederos, a quienes les asiste el derecho parapretender, para obrar y para resistir, por lo cual se predica estepresupuesto de las partes que concurrieron al trámite arbitral, toda vezque se demostró el fallecimiento de la señora OLGA LUCIA VALENCIACASTAÑO y la calidad de herederos de sus hijos.

1.2.4. Demanda en forma. La demanda y la demanda dereconvención cumplen con los requisitos formales establecidos en lalegislación procesal, tal como se dijo al momento de la admisión deéstas. No se advierte, pues, ningún vicio procesal que afecte la actuación.Siendo ésta válida, y concurriendo los presupuestos procesales, puedeproducirse el fallo, en la manera que fue determinada, esto es, enDerecho. Conforme a todo lo anterior, habrá de proferirse,consecuentemente, un laudo de fondo. II, LA PRUEBA PRACTICADA La instrucción del proceso agotó los diferentes medios probatoriosinvocados por las partes. A instancia de la parte convocante -demandada en reconvenciónse recibió el interrogatorio de parte de laseñora MARTHA CECILIA CORREA JARAMILLO y se ofició a la DobleCalzada Niquía — El Hatillo. VIGILADO Ministerio de Justicia y del DerechoA su vez, a instancia de la parte convocada-demandante enreconvención, se recibió el testimonio del señor GABRIEL JAIMEGONZALEZ BOTEROy el interrogatorio de parte de JULIANA GONZALEZVALENCIA Y JUAN CAMILO GONZALEZ VALENCIA y se ofició alDepartamento de Antioquia y/o HATOVIAL S.A y al Juzgado Civil delCircuito de Girardota. Y como prueba conjunta, se practicó diligencia de inspección judicial conintervención de perito avaluador, el señor FRANCISCO OCHOA OCHOA,quien rindió dictamen pericial, dei cual la parte convocada -demandante en reconvención, solicitó aclaración, la cual fue rendida porel perito en audiencia del 04 de junio de 2013.

La prueba documental que reposa en el expediente fue arrimada con lademanda principal, con la demanda de reconvención, con la respuesta alas mismas y con la respuesta a los oficios librados, a excepción deloficio número 1 dirigido a Oficina de la doble calzada Niquía - El Hatillo,así como en la audiencia de interrogatorio de parte, respecto deldocumento que obra a folios 242. Toda la prueba documental fue aportada de forma regular y goza de laautenticidad necesaria para la valoración de su eficacia probatoria. Así las cosas, por encontrarse agotada la prueba pedida por las partes,se declaró cerrada la etapa instructiva del proceso en la audienciacelebrada el veintiuno (21) de junio de 2013.

III. DE LOS ALEGATOS DE CONCLUSIÓN Oportunamente los apoderados de las partes presentaron sus alegatosde conclusión, los cuales se sintetizan así: El apoderado de la parte convocante - reconvenida manifestó que elincumplimiento de la parte convocada no solo en los pagos de laadministración y del predial, sino en el pago de la franja de terreno quele había prometido vender, es lo que genera un claro y notorio incumplimiento.

VIGILADO Ministerio de Justicia y del DerechoAlegó también dicho apoderado que del interrogatorio de parte rendido por doña Martha Cecilia Correa, se desprende que ésta sí sabía de la existencia de la oferta de compra y del proceso de expropiación, por lo que fue decisión y bajo su propio riesgo no ejercer sus derechos como poseedora. Dicha situación es más evidente en la medida en que a los

pocos meses de haberse registrado la oferta de compra, físicamente le quitaron la franja de terreno, es decir, ella tuvo que darse cuenta de tal situación. Finalmente argumentó el apoderado de la parte convocantereconvenida que pese a que ninguna de las partes contratantes asistió a la notaría para la firma de la escritura pública de compraventa, noexistió ningún impedimento para otorgar y registrar válidamente dicha escritura de compraventa, y que la anotación de la oferta de compra parcial del lote en el folio de matrícula inmobiliaria en nada obstaculizaba la suscripción y registro de la misma, como lo pretende hacer ver, al contrario, la parte convocada. En atención a lo anterior, pidió el mencionado apoderado la prosperidad de las pretensiones de la demanda principal y se niegue lo pretendido en la demanda de reconvención. A su turno, la parte convocada - demandante en reconvención reiteró lospuntos de la contestación a la demanda, y de la demanda de reconvención,de la siguiente manera: Afirma que dentro del proceso quedó probada la existencia y validez delcontrato de promesa de compraventa suscrito entre los señores MARTACECILIA CORREA JARAMILLO y EUCARIS MEDINA BALVÍN y la señora OLGALUCIA VALENCIA CASTAÑO el 27 de octubre de 2006, que en ese mismo díase realizó la entrega material del inmueble y que la señora OLGA LUCIA nocompareció el 27 de abril de 2007 a la firma de la escritura.

De igual manera, sostiene que quedó probado dentro del proceso, que losconvocados - demandantes en reconvención-, no fueron tenidos en cuentapara que se les respetaran sus derechos ante la Doble CalzadaVIGILADO Ministerio de Justicia y del DerechoDepartamento de Antioquia ni ante el Juzgado que tramitó el proceso deexpropiación, lo que constituyó una clara violación al contrato de promesa decompraventa, y que en todo la parte convocada - reconviniente siempre haestado dispuesta o allanada a cumplir sus obligaciones contractuales. Con base en lo anterior, solicita desestimar las pretensiones de la demandaprincipal y declarar probadas las excepciones presentadas en la contestación,debiendo acoger el Tribunal de forma adicional las pretensiones de lademanda de reconvención.

IV. JUICIO DE MÉRITO 4.1. EL PROBLEMA JURÍDICO PLANTEADO Las pretensiones de las partes se fundamentan en la celebración de uncontrato de promesa de compraventa entre MARTHA CECILIA CORREAJARAMILLO y EUCARIS MEDINA BALVIN, como promitentescompradores, y la señora OLGA LUCÍA VALENCIA CASTAÑO, comopromitente vendedora. (fls 7 a 14 vto).

Como consecuencia del fallecimiento de la señora OLGA LUCÍAVALENCIA CASTAÑO, sus hijos, JULIANA GONZÁLEZ VALENCIA y JUANCAMILO GONZÁLEZ VALENCIA, en calidad de herederos, sucedieron enlos derechos y obligaciones a su señora madre, incluyendo losprovenientes de la promesa de compraventa a que se ha hechoreferencia. Debe aclarar el Tribunal que ellos tienen legitimaciónderivada de la transmisión por el modo sucesión por causa de muerte defos derechos de la señora OLGA LUCÍA VALENCIA CASTAÑO, y que no setrata de una sucesión procesal, como se afirma en el hecho TERCERO dela demanda, lo que es un fenómeno de índole sustancial. En efecto, la sucesión procesal, regulada en el artículo 60 C. de P. C.supondría, para poder aplicarse en este asunto, que en el curso delproceso una parte hubiere fallecido, lo que no ha ocurrido en el presentecaso, puesto que este arbitramento no se inició en vida de la señoraValencia Castaño, ni ella falleció en el curso de este proceso. La promesa de compraventa civil es un contrato solemne -puesto quetiene que constar por escritopor el cual las partes se obligan VIGILADO Ministerio de Justicia y del Derechorecíprocamente a celebrar un determinado contrato, en un plazo, o porel cumplimiento de una condición. Por ello la doctrina lo ha consideradocomo un contrato preparatorio, que está destinado a que las partes sepongan de acuerdo sobre los términos y el contenido del contrato que seobligan a celebrar con posterioridad.

El contrato de promesa de compraventa no existe en el Código CivilColombiano. El artículo 1611 del mismo decía tajantemente: “Lapromesa de celebrar un contrato no produce en ningún caso obligaciónalguna”. Fue la Ley 153 de 1887 la que modificó la anterior disposicióny estableció en el artículo 89 lo siguiente: “La promesa de celebrar un contrato no produce obligación alguna, salvoque concurran las circunstancias siguientes:

1. Que la promesa conste por escrito.

2. Que el contrato a que la promesa se refiere no sea de aquellos que lasleyes declaran ineficaces por no concurrir los requisitos que establece elartículo 1511 (sic) del Código Civil.

3. Que la promesa contenga un plazo o condición que fije la época en queha de celebrarse el contrato.

4. Que se determine de tal suerte el contrato, que para perfeccionarlosólo falte la tradición de la cosa o las formalidades legales. Los términosde un contrato prometido, sólo se aplicarán a la materia sobre que se hacontratado.” Queda derogado el artículo 1611 del Código Civil”.

(La doctrina y la jurisprudencia han reconocido que la cita del artículo1511 del Código Civil que hizo la Ley 153/87 es equivocada, y que elartículo que debió citarse es el 1502 C. C., que es el que establece losrequisitos de validez de las obligaciones).

El contrato de promesa genera obligaciones de HACER, esto es, lacelebración del contrato prometido y, en razón de generarlas paraambas partes, hace que sea un contrato bilateral, lo cual tieneimportantes efectos en la controversia sometida a este Tribunal. VIGILADO Ministerio de Justicia y del DerechoEl contrato de promesa no puede confundirse con el contrato prometido.Acá, el contrato de promesa de compraventa generó principalmentepara las partes la obligación de celebrar la compraventa del inmuebledescrito en su texto. Se trata de una obligación de hacer, El contratode compraventa, a diferencia del de promesa, genera obligaciones dedar: Para el comprador, la obligación de traditar el precio, y para elvendedor, la obligación de transferir el dominio, y de entregar la cosaobjeto del contrato. Es posible y de común ocurrencia que las partes acuerden en el contratode promesa anticipar algunas de las obligaciones que no son inherentesa dicho contrato, sino al contrato prometido. Por ejemplo, que se pacteel pago de una parte del precio de forma anticipada a la celebración dela com