CCO MEDELLÍN - Laudo 06 de agosto de 2014 2013 A 007

LAUDO ARBITRAL TRIBUNAL DE ARBITRAMENTO DE MARÍA JOSEFA CALDERÓN DECADAVID Y OTROS CONTRA LEIDY JOHANA ZULUAGA ARBELAEZ Siendo las dos y treinta de la tarde (2:30 p.m.) del día seis (6) de agosto de dos mil catorce (2014), el árbitro único, abogado Juan Luis Moreno Quijano, en asocio de su secretario, abogado Juan David Posada Gutiérrez, profirió el siguiente laudo arbitral, en derecho, que pone fin al proceso promovido por los señores MARÍA JOSEFA CALDERÓN DECADAVID, FRANCISCO LIBARDO CADAVID CALDERÓN,FRANCISCO RAMIRO CADAVID CALDERÓN, OLGA LUZ CADAVIDCALDERÓN, AMPARO CADAVID CALDERÓN, MARÍA ELENACADAVID DE RESTREPO, ELBA NORA CADAVID CALDERÓN,CARLOS ALFREDO CADAVID CALDERÓN, EDGAR DE JESÚSCADAVID CALDERÓN, FRANCISCO LUIS GUILLERMO CADAVIDCALDERÓN, LILIANA MARÍA URIBE CADAVID y ÁLVARO ANDRÉSCADAVID CALDERÓN, quienes en adelante se denominarán la parte convocante, los convocantes o la parte demandante, contra la señora LEIDY JOHANA ZULUAGA ARBELÁEZ, quien en adelante se denominará la parte convocada, la convocada o la parte demandada. Se precisa que de las personas que integran la parte convocante, el señor ÁLVARO ANDRÉS CADAVID CALDERÓN apenas se vinculó al proceso mediante escrito del 6 de junio de 2014, por lo cual toda

actuación de los convocantes a la cual se haga referencia en el presente laudo anterior a esa fecha fue llevada a cabo por la parte convocante, sin incluir al mencionado señor, quien, sin embargo, ratificó todas las actuaciones de dicha parte al vincularse al proceso.

CAPÍTULO PRIMERO

ANTECEDENTES

I. CONVOCATORIA E INTEGRACIÓN DEL TRIBUNAL Mediante escrito fechado el veintisiete (27) de febrero de 2013, la parteconvocante presentó, ante el CENTRO DE CONCILIACION, ARBITRAJE YAMIGABLE COMPOSICIÓN DE LA CÁMARA DE COMERCIO DE MEDELLÍN,solicitud de convocatoria de un Tribunal de Arbitramento para que este VIGILADO Ministerio de Justicia y del Derechodirimiera el conflicto que esa parte planteó frente a la señora LEIDYJOHANA ZULUAGA ARBELÁEZ, invocando, para el efecto, el pactoarbitral contenido en la cláusula duodécima del contrato de promesa de compraventa suscrita entre las partes del proceso, reconocida ante Notario en cuanto a su contenido y firmas en distintas fechas del mes de julio de 2010, que obra en el folio 18 del cuaderno No, 1, y que a la letra reza: “DUODÉCIMA. CLÁUSULA COMPROMISORIA. Las diferencias queocurran entre las partes con motivo de la interpretación, ejecución ycumplimiento del presente contrato de promesa de compraventa en pago,serán sometidas a la jurisdicción de un Tribunal de Arbitramento designadopor el Centro de Arbitraje y Conciliación de la Cámara de Comercio deMedellín, a solicitud escrita de cualquiera de las partes contratantes, quese sujetará a las normas vigentes para el Arbitramento, de acuerdo a lassiguientes reglas:

a) El Tribunal estará integrado por un (1) árbitro.b) La organización interna del Tribunal se sujetará a las reglas previstaspara el efecto en el Centro de Arbitraje y Conciliación de la Cámara deComercio de Medellín. ,c) El Tribunal decidirá en derecho.d) El Tribunal funcionará en Medellin, en el Centro de Arbitraje yConciliación de la Cámara de Comercio de Medellín. En lo previsto enesta cláusula se procederá de acuerdo con lo dispuesto en las normasvigentes en el momento de hacerse necesario el Tribunal deArbitramento.Se entiende por parte la persona o grupo de personas que sostenganuna misma pretensión.” El Centro de Arbitraje de la Cámara de Comercio de Medellín designó porsorteo como árbitro al abogado Juan Luis Moreno Quijano, quien aceptó suencargo dentro del término previsto en el artículo 15 de la Ley 1563 de 2012.

II. DILIGENCIAS ARBITRALES El Tribunal se instaló en audiencia celebrada el ocho (8) de mayo de dosmil trece (2013), e inadmitió la demanda arbitral.

La parte convocante cumplió con los requisitos exigidos y conforme a ello,el Tribunal procedió a la admisión de la demanda, a la notificación del autoadmisorio y al traslado correspondiente. La convocada replicó en tiempooportuno dicha demanda, oponiéndose a esta y formulando excepcionesde mérito frente a las pretensiones, como aparece más adelante, ypresentó además demanda de reconvención, la cual fue inadmitida. VIGILADO Ministerio de Justicia y del DerechoLa parte convocada cumplió oportunamente las exigencias que hizo elTribunal frente a la demanda de reconvención, y en razón de ello, esta fueadmitida, cumpliéndose con el traslado de la misma, frente a lo cual laparte convocante - reconvenida se opuso y formuló excepciones de mérito.

mérito. El treinta (30) de enero de dos mil catorce (2014) se llevó a caboaudiencia de conciliación, sin que se hubiera llegado a un acuerdo entrelas partes, por lo cual se procedió con la fijación de los gastos y honorarios del proceso. verificada por las partes, en tiempo oportuno, la consignación de la totalidad de los gastos y honorarios del Tribunal, fue celebrada ta PRIMERA AUDIENCIA DE TRÁMITE el veintisiete (27) de febrero dedos mil catorce (2014), audiencia en la cual el Tribunal asumió lacompetencia para procesar y juzgar el asunto sometido a su conocimientoy decretó las pruebas solicitadas. Las pruebas ordenadas se practicaron con sujeción a la ley, con el debidosometimiento a la contradicción de las mismas. Agotado el período probatorio, las partes presentaron sus alegaciones de fondo, en audiencia surtida el veinticinco (25) de abril de dos mil catorce(2014). La convocante adujo que debía accederse a las pretensiones de la demanda, por los motivos y argumentos que más adelante seránsintetizados. La opositora, a su vez, mantuvo su defensa y consideró queno podía elevarse un reclamo como el planteado por la parte convocante,porque no hay un contrato válido que respalde dicha solicitud, pues el contrato de promesa de compraventa celebrado por las partes no cumpliócon lo exigido por el artículo 1611 del Código Civil. Presentados los alegatos, el Tribunal fijó como oportunidad para proferirel fallo el día treinta (30) de mayo de dos mil catorce (2014) a las 11:00

a.m. Sin embargo, en la audiencia que tuvo lugar en esa fecha y hora,decidió el Tribunal que, dada la naturaleza de las pretensiones de la demanda principal y de la demanda de reconvención, así como de lasexcepciones de mérito propuestas, antes de proferir el laudo erapertinente citar de oficio al proceso al señor ÁLVARO ANDRÉS CADAVIDCALDERÓN, en vista de que él era el único promitente vendedor delcontrato sub judice que no se había vinculado al proceso en calidad deconvocante, y que la demanda de reconvención también se habíadirigido contra él. VIGILADO Ministerio de Justicia y del DerechoPor las razones señaladas, la audiencia de fallo fue aplazada y elTribunal citó de oficio al señor ÁLVARO ANDRÉS CADAVID CALDERÓN, para notificarle los autos admisorios de la demanda principal y de la demanda de reconvención; darle traslado de las mismas por el término de ley; darle la oportunidad de pronunciarse sobre tales demandas y sobre las actuaciones surtidas en el proceso; y para permitirle ejercer las facultades de parte, incluida la de solicitar pruebas. Con base en la citación indicada, mediante escrito del 6 de junio de2014, se vinculó al proceso el señor ALVARO ANDRÉS CADAVIDCALDERÓN, por medio de su apoderada general, ALBA NORA CADAVIDCALDERÓN, y debidamente representado por apoderada judicial. En ese escrito, dicha apoderada se dio por notificada de la demanda, del auto admisorio, de la demanda de reconvención, de la admisión y del traslado

de la misma; se ratificó en todas las actuaciones procesales de los demandantes, en los hechos, pretensiones, en la solicitud de pruebas y en la práctica de las mismas, así como en los argumentos expuestos en la contestación de la demanda de reconvención y en las excepcionespropuestas contra la misma; y se ratificó, finalmente, en la petición depruebas, la práctica de las mismas y los argumentos expuestos en losalegatos de conclusión. Mediante auto del trece (13) de junio de dos mil catorce (2014), el Tribunal declaró tener por vinculado al proceso como demandante -reconvenido al señor ÁLVARO ANDRÉS CADAVID CALDERÓN; corriótraslado a la parte convocada - reconviniente, por el término de cinco (5)días, del escrito presentado por el mencionado señor; y fijó el día cinco (5) de agosto de dos mil catorce (2014) a las 11:00 a.m. como la oportunidad en la cual se llevaría a cabo la audiencia de fallo. La parte convocada — reconviniente, no se pronunció sobre el mencionado escrito de la parte convocante - reconvenida, pero en escrito del 20 dejunio de 2014 solicitó el aplazamiento de la audiencia de fallo por tener enla fecha prevista para la misma, desde las 8:30 a.m. y durante toda lajornada laboral, una audiencia en un juicio oral, hecho que sustentó concertificado del respectivo Despacho Judicial. En atención a esta solicitud, mediante auto del ocho (8) de julio de dosmil catorce (2014), el Tribunal fijó como oportunidad para proferir elpresente laudo arbitral el día de hoy, seis (6) de agosto de dos mil catorce

(2014), a las dos y treinta de la tarde (2:30 p.m.) Cumplidas todas las etapas procesales, encuentra el Tribunal que se halladentro del término para proferir el presente laudo, habida cuenta de que VIGILADO Ministerio de Justicia y del Derechoel plazo de seis (6) meses legalmente previsto para fallar y/o aclarar, adicionar o corregir el laudo, contado (conforme al artículo 10 de la Ley 1563 de 2012) a partir de la primera audiencia de trámite llevada a cabo el veintisiete (27) de febrero de dos mil catorce (2014), vencería el veintisiete (27) de agosto de dos mil catorce (2014).

III. SÍNTESIS DE LOS HECHOS DE LA DEMANDA INICIAL En el escrito de convocatoria, la parte demandante narra, en resumen, los siguientes hechos que estructuran la litis planteada:

1. Los convocantes celebraron promesa de contrato de compraventa con la señora JOHANA ZULUAGA ARBELÁEZ , sobre los siguientes bienes inmuebles: a) Un lote de terreno, con todas sus mejoras y anexidades, situado en el Municipio de El Retiro, área urbana, identificado con el folio de matrícula inmobiliaria No. 017-3634 de la Oficinade Registro de Instrumentos Públicos del Círculo de La Ceja. b) Una casa de habitación situada en un costado de la plaza

pública, calle Caldas 48, de tapias y tejas, su suelo y solarcorrespondientes, demás mejoras y anexidades, identificado

con el folio de matrícula inmobiliaria 017-1152 de la Oficina deRegistro de Instrumentos Públicos del Círculo de La Ceja. En la cláusula tercera del citado contrato, los convocantes se obligaron a entregar los inmuebles libres de todo gravamen, previo al otorgamiento de la correspondiente escritura de compraventa, obligación que se cumplió a cabalidad, puesto que el respectivo desembargo se registró el 7 de septiembre de2010, según fue acreditado con los respectivos certificados de tradición, anotación No. 5. Según las voces de la cláusula sexta del documento, laescritura contentiva del negocio jurídico se llevaría a cabo en laNotaría Única de la Ceja, entre el 15 y 30 de septiembre de 2010 a las 3:00 p.m., “siempre y cuando la totalidad del precio haya sido pagado”. El precio pactado en el citado contrato fue de $440.000.000,los cuales se pagarían así: VIGILADO Ministerio de Justicia y del Derecho10.

11. 12. 4.1. $50.000.000, el día de la firma de la promesa de compraventa. 4.2. $190.000.000, pagaderos entre el 15 y el 30 de Julio de 2010. : 4.3. Y los $200.000.000 restantes, pagaderos entre el 15 y el 30 de Julio de 2010.

La promitente compradora solo dio cumplimiento oportuno al pago pactado para el día de la firma del contrato de promesa

compraventa. De la segunda cuota del pago del precio del contrato establecida en $190.000.000, fue pagada la suma de $150.000.000, el 13 de diciembre de 2010. Del valor fijado como última cuota del contrato, establecida en $200.000.000, fue pagada la suma de $70.534.000 el 8 de agosto de 2011, incluyendo $20.534.000 de intereses. A partir del 30 de septiembre de 2010, la promitente compradora se obligó a pagar a favor de los promitentesvendedores un interés del 1% mensual sobre el valor adeudado. Con posterioridad al 8 de agosto de 2011, la promitente compradora no ha pagado suma alguna de dinero ni a título de capital ni de intereses. La promitente compradora, desde el mismo momento que se le hizo entrega del inmueble, procedió a dividirlo en 5 locales, y adarlos en arrendamiento, a razón de un canon mensual total de $4.000.000, lo que le ha representado a dicha parte a la presentación de la demanda, por un lapso de 31 meses, un ingresos total por valor de $124.000.000. Ahora bien, de acuerdo con las fechas y el valor de los abonos realizados por la parte convocada, le correspondería a la parteconvocante, a título de perjuicios, la suma de $53.529.270 por concepto de los cánones de arrendamiento dejados de percibir. Art. 1932 del C.C. La parte convocada adeuda a la fecha de presentación de lademanda las siguientes sumas de dinero:

VIGILADO Ministerio de Justicia y del DerechoPOR CONCEPTO DE CAPITAL: $190.000.000

POR CONCEPTO DE INTERESES: $125.773.696,74

TOTAL ADEUDADO POR CAPITAL

E INTERESES HASTA 28

DE FEBRERO DE 2013 $3 15.775.696,74

13. Mediante la escritura pública Nro. 380 de 29 de septiembre de2010, Alvaro Andrés Cadavid Calderón cedió sus derechos a laseñora Amparo Cadavid Calderón.

IV. PRETENSIONES DE LA DEMANDA INICIAL Con fundamento en los hechos de la demanda, luego de su sustitución y reforma, la parte convocante solicitó al Tribunal despachar

favorablemente las siguientes pretensiones:

"PRINCIPALES

1. Que por incumplimiento de las obligaciones contraídas por la PROMITENTE COMPRADORA, señora JOHANA ZULUAGA ARBELAEZ, se declare LA RESOLUCION DE PROMESA DE CONTRATO DE COMPRAVENTA , celebrado entre los señores

MARIA JOSEFA CALDERON, FRANCISO RAMIRO, FRANCISCO

LIBARDO, OLGA LUZ, ELBA NORA, MARIA ELENA, AMPARO,

LUIS GUILLERMO CARLOS ALFREDO EDGAR DE JESUS y ALVARO ANDRES CADAVID CALDERON Y LILIANA MARIA URISE CADAVID, en calidad de Promitentes Vendedores y la señora JOHANA ZULUAGA ARBELAEZ, en calidad de Promitente Compradora, contrato de fecha 30 de Julio de 2010, en relación con los inmuebles alinderados e

identificados en el hecho primero de esta demanda.

2. Como consecuencia de la anterior declaración se ordene que las cosas vuelvan al estado precontractual, con fas respectivas prestaciones mutuas, así: 2.1 Se ordene a la Promitente compradora, señora JOHANA ZULUAGA ARBELAEZ restituir los bienes objeto de la promesa de compraventa a los promitentes vendedores, dentro de un plazo perentorio de 4 días,posteriores a la ejecutoria de la sentencia que así lo imponga.

VIGILADO Ministerio de Justicia y del Derecho2.2 La suma de $ 50'000.000 por concepto de cláusula penal. 2.3 Se condene a fla demandada al pago de $125'775.696.74 por concepto de intereses moratorios liquidados hasta el 28 de Febrero de 2013. 2.4 Los intereses moratorios que se sigan causando hasta a fa fecha en que se restituyan a mis poderdantes los bienes inmuebles. 2.5 Al valor de cánones de arrendamiento dejados de percibir por los demandantes por valor $53.529.270, fiquidados hasta la presentación de la demanda y los que se sigan causando hasta la restitución de fos inmuebles, por tratarse de tenedora de MALA FE. 2.6 Se le condene al pago de gastos y costas de este proceso arbitral. 2.7 Que para efectos de prestaciones mutuas, (devolución del dinero pagado), se ordene a favor de mis poderdantes, LA COMPENSACION del valor de los

rubros de los numerales 2.2 a 2.7 inclusive, adeudados por la demandada a favor de los demandantes.

SUBSIDIARIAS.

3. De considerar el señor Arbitro que no es procedente la Resolución de la Promesa de Contrato celebrado entre los demandantes, como PROMITENTES VENDEDORES y la señora LEIDY JOHANA ZULUAGA como PROMITENTE COMPRADORA, por causa imputable a esta última, solicito, EN FORMA SUBSIDIARIA se hagan las siguientes declaraciones y condenas: 3.1 Que por incumplimiento de las obligaciones contraídaspor la señora LEIDY JOHANA ZULUAGA ARBELAEZ, ensu calidad de PROMITENTE COMPRADORA de losinmuebles de matrículas 017-3634 y 017-1152, se ordene EL CUMPLIMIENO DEL CONTRATO DE PROMESA DE VENTA celebrado entre esta y los señores MARIA JOSEFA CALDERON DE CADAVID, AMPARO, FRANCISCO LIBARDO, FRANCISCO RAMIRO (A NOMBRE PROPIO YDEL SEÑOR LUIS GUILLERMO), EDGAR DE JESUS, OLGA LUZ, MARIA ELENA, CARLOS ALFREDO, ALVARO ANDRES Y ELBA NORA CADAVID CALDERON, así como

LILIANA MARIA URIBE CADAVID.

VIGILADO Ministerio de Justicia y del Derecho3.2Que como consecuencia de la anterior declaración se condene a la demandada LEIDY JOHANA ZULUAGA ARBELAEZ al pago de las siguientes sumas de dinero, a favor de mis poderdantes: 3.3 La suma de $50'000.000 por concepto de cláusula penal.

3.4Se condene a la demandada al pago de $190 “000.000 por concepto de capital adeudado. 3.5 Se condene a la demandada al pago de $125'775.696.74 3.6 3.7 3.8 por concepto de intereses moratorios liquidados hasta el 28 de Febrero de 2013. Los intereses moratorios que se sigan causando hasta la fecha en que se restituyan a mis poderdantes los bienes inmuebles. Al valor de cánones de arrendamiento dejados depercibir por los demandantes por valor de $53 "529.270, liquidados hasta la presentación de la demanda y losgue se sigan causando hasta la restitución de los inmuebles. Se le condene al pago de gastos y costas de este proceso arbitral”.

V. CONTESTACIÓN DE LA DEMANDA La pretensiones. convocada contestó oportunamente la demanda arbitral, pronunciándose sobre los hechos expuestos por la convocante, negando unos, aceptando otros total o parcialmente, o formulando aclaraciones relativas a tales hechos, y oponiéndose a la prosperidad de lasAdemás, propuso varias excepciones de fondo quenominó y sustentó de la siguiente manera: 1."LA NO EXIGIBILIDAD DEL CONTRATO DE PROMESA”. Tiene fundamento en que el contrato redactado por los demandantes, carece de eficacia para impetrar su resolución por incumplimiento. . "FALTA DE LEGITIMACIÓN POR ACTIVA”. Se da por cuanto no todos los titulares de dominio, firmaron el contrato de promesa, esasí como el señor Luis Guillermo, no lo hizo, ni aparece poder alguno

VIGILADO Ministerio de Justicia y del Derecho10 facultando a otro para ello, igual el señor Andrés, vendió sus dos derechos sobre los inmuebles, sin previa autorización para ello de todas las partes, por lo cual la compradora señora AMPARO, no está legitimada para ejercer los derechos de aquel en el contrato. 3. “EL NO CUMPLIMIENTO DE LOS REQUISITOS DE LEY, DEL CONTRATO DE PROMESA ART. 1611”. El contrato de promesa elaborado por los promitentes vendedores, adolece de los requisitos legales, para su exigibilidad, por lo cual es ineficaz, y no puede producir efectos a favor de quien lo elaboró, siendo a su cargo el pago de cualquier perjuicio causado a mi mandante. 4. "MALA FE DE LOS PROMITENTES VENDEDORES”. Por cuanto los promitentes vendedores redactaron el contrato y establecieron las cláusulas a su beneficio, las cuales hicieron imposible finiquitar elcontrato prometido, puesto que no existió fecha cierta para superfeccionamiento. Por lo tanto la interpretación del contrato debe hacerse en contra de quien lo redactó, por su ambigúedad, yconfusión. 5. "BUENA FE DE LA DEMANDADA”. Se traduce en que mi mandante ya aceptó deber $130.000.000, expresados en la contestación a la demanda inicial, no entendiéndose como se pretende en la reforma a la demanda la suma de $190.000.000 sin respaldo probatorio alguno, más grave aún, lo expresado en la demanda y en su adición osustitución, constituye confesión a través de apoderado, lo cual no

puede ser aniquilado con la reforma a la demanda, por ser ello ilegal e improcedente.

VI. SÍNTESIS DE LA DEMANDA DE RECONVENCIÓN En el escrito de la reconvención, la parte demandante narra, en resumen, los siguientes hechos que estructuran la litis planteada:

1. Entre la señora LEIDY JOHANA ZULUAGA ARBELAEZ (Promitentecompradora), y los señores identificados como promitentes

vendedores: FRANCISO RAMIRO, MARIA JOSEFA, CARLOS

ALFREDO, FRANCISO LIBARDO, ALVARO ANDRES, AMPARO,

OLGA LUZ, ELBA NORA, NORA ELENA CADAVID CALDERON, EDAGAR DE JESUS CADAVID CALDERON (Hermanos), y ULINA MARIA URIBE, se celebró un CONTRATO DE PROMESA DE COMPRAVENTA, firmado ante notario entre el 13 y el día 30 dejulio de 2.010, según última firma de la promitente compradora. VIGILADO Ministerio de Justicia y del Derecho2. 11 La promesa de compraventa se celebró sobre dos inmueblesidentificados con matrícula inmobiliaria No. 017-3634 y 017-11562, cuyos linderos están debidamente identificados en las escrituras aportadas por los demandantes en la demanda principal, los cuales se encuentran ubicados en el municipio de El Retiro Ant. Zona urbana. El precio pactado por las partes fue de $440.000.000, pagaderos de la siguiente manera, según cláusula cuarta del contrato: a) La suma de $50.000.000, a la firma del contrato de promesa.

b) La suma de $190.000.000, entre el 15 y el 30 de julio de 2.010. c) La suma de $200.000.000, entre el 15 y el 30 de septiembre de 2.010. Dicho dinero pactado a título de precio del contrato, fue pagado por la demandada, hasta la entrega de $310.000.000, adeudando en la actualidad la suma de $130.000.0000, todo lo cual es aceptado por las parte del litigio. La demandada, no obstante haber cumplido con los pagos pactados, razón por la que le fueron entregados los inmuebles,por los promitentes vendedores, el día 30 de julio de 2.010, nopudo obtener el cumplimiento de la firma de la escritura pública de la promesa de compraventa por las siguientes razones, imputables exclusivamente a los vendedores: 5.1. La existencia de dos contratos de venta adicionales, sobre los mismos predios, vendidos por diferentes personas, y sin facultad para ello, y vendido a diferentes compradores,contratos firmados entre el mes de mayo de 2.010 y juliode la misma anualidad, generando grave confusión y credibilidad en la promitente compradora, ya que no consta en parte alguna que dichos contratos quedaran sin efecto, (Los fueron anexados con la respuesta a la demanda principal). 5.2. No existe la firma, de todos los titulares de dominio de losinmuebles, en el contrato demandado, aportado en lademanda principal, faltando la del señor LUIS GUILLERMO CADAVID CALDERON. 5.3. El señor LUIS GUILLERMO CADAVID, no firmó el contratoaportado en demanda principal, como tampoco otorga

VIGILADO Ministerio de Justicia y del Derecho12 poder para el efecto, siendo ineficaz el poder conferido para incoar esta acción, por falta de legitimación por activa. 5.4. El señor ALVARO ANDRES CADAVID CALDERON, no obstante haber firmado el contrato de venta (De la demanda principal), el 14 de julio de 2.010, lo cual lo obligaba a cumplir el contrato sin reparo alguno, vendió sus derechos a la señora AMPARO CADAVID CALDERON, en septiembre de 2.010, (anotaciones 6 y 8 de los certificados de libertad de los predios), faltando al compromiso de la cláusula 9, del contrato, que estípulaque LA CESIÓN de derechos, se hará con la aprobación delas demás partes, donde tampoco se informó a la compradora la novedad. Así las cosas, el contrato de promesa de la demanda principal, redactado por los promitentes vendedores, adolece de eficacia, por cuanto no cumple con los requisitos de ley para su exigibilidad, a la luz del art. 1611 del C.C., ya que no se establece el día cierto en que se perfeccionará el contrato, comolo es la fecha y día, para suscribir la correspondiente escriturapública, dejando la posibilidad de continuar pagando interesesdel 1% sobre el saldo de la deuda (Cláusula cuarta —Parágrafo). Este interés establecido en el contrato, es ilegal, y hace ineficaz el contrato, por cuanto es este el que deja abierto

indefinidamente el negocio, sin la posibilidad de perfeccionarlo, al no pactarse día cierto, y dejando la alternativa de pagar un interés, con lo cual se vislumbra por parte de los vendedores, lano intensión de perfeccionar el contrato, y conformarse con recibir unos intereses, que dejan a la compradora en la incertidumbre frente a la titularidad del dominio a su nombre, por lo cual estos intereses pagados desde el 30 de septiembre de 2.010 a agosto de 2011, deben ser reintegrados, porque el objeto del contrato es el de perfeccionar la compraventa y no el de pagar indefinidamente intereses, interés pagado por un monto de $20.534.000. Ante los incumplimientos de los demandados en reconvención,era y es imposible en la actualidad, elevar escritura pública de compraventa, por cuanto es claro, las irregularidades del contrato elaborado por los mismos vendedores, y la falta de buena fe y transparencia en el negocio. VIGILADO Ministerio de Justicia y del Derecho9. Este incumplimiento de los vendedores en sanear los vicios existentes en el negocio celebrado, han obstaculizado elevar la escritura pública, causando perjuicios notorios a mi mandante, que deben ser reparados por los vendedores, asumiendo de esa forma las consecuencias de la mala fe, en el proceso de venta de los inmuebles, perjuicios que se tasan, bajo juramento, así: a. CLAUSULA PENAL: la suma de $50.000.000, a cargo de la parte incumplida, y a favor de la cumplida.

b. DINERO PAGADO: La devolución del dinero pagado por el negocio celebrado $310.000.000, de cuyo monto no existe controversia y de los cuales se pide su devolución. c. INTERES POR EL DINERO ENTREGADO: Siendo una suma considerable la entrega como pago por el negocio celebrado por mi mandante, pedimos se tasen intereses ai 2.5%, desde la fecha de entrega de este es decir el 30 de julio de 2.010, hasta que se verifique su pago total, interés que es el usado en la actividad comercial, prestado en hipoteca, o en ejercicio de una actividad comercial lícita, o la que determine perito para el efecto. e. PERJUICIOS MORALES: El fracaso en finiquitar el presente asunto, ha generado perjuicios morales a la promitente compradora, que deben ser reparados, siendo estos a causa de la incertidumbre, zozobra, angustia, de tener invertido su patrimonio en un negocio sobre unos inmuebles, de los cuales no tiene siquiera la posesión sino la mero tenencia según cláusulaquinta del contrato de promesa, lo que hace más gravosa su situación, ante el futuro incierto de su dinero, el cual es su único patrimonio, por lo cual se tasan estos perjuicios en la suma de $50.000.000.

VII. PRETENSIONES DE LA DEMANDA DE RECONVENCIÓN Con fundamento en los hechos de la demanda de reconvención, luego del cumplimiento de requisitos, la parte convocada - reconviniente solicitó al Tribunal despachar favorablemente las siguientes

pretensiones: “PRIMERO: Que los demandados en reconvención, como promitentes vendedores de los inmuebles con matrículas N. 017-3634 y 017-11562 de la oficina de registro de La Ceja, INCUMPLIERON, el contrato de promesa de compraventa, suscrito en julio de 2.010. VIGILADO Ministerio de Justicia y del DerechoSEGUNDO: Como consecuencia de la anterior declaración se condene a fos vendedores al pago de fas siguientes: a. CLAUSULA PENAL: En el contrato de promesa, aportado en la demanda principal, se pactó la suma de $50.000.000, a cargo de la parte incumplida, y a favor de la cumplida, como mi mandante es la que ha sufrido las consecuencias de las irregularidades del contrato, imputables a los vendedores, estos deben pagar la cláusula penal, por el monto referido. b. DINERO PAGADO: La devolución del dinero pagado por el negocio celebrado, de cuyo monto no existe controversia, ya que es aceptado por los demandados en reconvención en la adición o reforma a la demanda principal, suma entregada a los promitentes vendedores por valor de $310.000 000, de los cuales se pide su devolución. c. INTERES POR EL DINERO ENTREGADO: Siendo una suma considerable la entrega como pago por el negocio celebrado por mimandante, $310.000.000 pedimos se tasen intereses al 2.5%, desde lafecha de entrega del dinero, es decir, el 30 de julio de 2.010, hasta el20 de septiembre de 2013, fecha de presentación de la demanda dereconvención, interés que es el usado en la actividad comercial,prestado en hipoteca, o en ejercicio de una actividad comercial lícita, o

la que determine perito para el efecto”, el cual ascienden a$296.824.993. (Confróntese cuadro del cumplimiento de requisitos folio 140 del Cuaderno No. 1).“d. REINTEGRO DE LOS INTERESES PAGADOS: Por el Interéspagado sobre el capital de $20.534.000, con un interés de 2.5%causado entre la fecha de entrega del dinero, esto es, el 09 de agostode 2011 y el 20 se septiembre de 2013, fecha de presentación de lademanda de reconvención, suma pagada por la demandante enreconvención, por interés del saldo debido en el negocio causado entre el 30 de septiembre de 2010 y el 08 de agosto de 2011”, suma queasciende a $13.244.434. (Confróntese cuadro del incumplimiento de requisitos folio 141 del Cuaderno No. 1). “e. PERJUICIOS MORALES: El fracaso en finiquitar el presente asunto,ha generado perjuicios morales a la promitente compradora, que deben ser reparados, siendo estos a causa de la incertidumbre, zozobra,angustia, de tener invertido su patrimonio en un negocio sobre unos inmuebles, de los cuales no tiene siquiera la posesión sino la meratenencia según cláusula quinta del contrato de promesa, lo que hacemás gravosa su situación, ante el futuro incierto de su dinero, el cual essu único patrimonio, por lo cual se tasan estos perjuicios en la suma de $50.000.000. VIGILADO Ministerio de Justicia y del DerechoTERCERO: Se condene a los demandados en reconvención al pago de

costas y agencia en derecho.

CUARTO: Indexación de las sumas adeudadas”.

VIII. CONTESTACIÓN DE LA DEMANDA DE LA RECONVENCIÓN La convocante - reconvenida contestó oportunamente la demanda de reconvención, pronunciándose sobre los hechos expuestos por la convocante, negando unos, aceptando otros total o parcialmente, o formulando aclaraciones relativas a tales hechos, y oponiéndose a laprosperidad de l