CCO MEDELLÍN - Laudo 09 de mayo de 2013 2012 A 047[1]

CÁMARA DE COMERCIO DE MEDELLÍN PARA ANTIOQUIA

CENTRO DE CONCILIACIÓN Y ARBITRAJE

LAUDO ARBITRAL

RISING SUN INVESTMENTS S.A.S.

Vs.

GRUPO ALMA S.A.S.

VIGILADO Ministerio de Justicia y del Derecho wedeamCÁMARA DE COMERCIO DE MEDELLÍN PARA ANTIOQUIACENTRO DE CONCILIACIÓN Y ARBITRAJELAUDO ARBITRAL Medellín, 9 de Mayo de 2013 Según lo anunciado en auto No. 12 de Abril 16, 2013, el “Tribunal de Arbitramento” expide, el “Laudo” que seexpresa a continuación.

I. ANTECEDENTES Y TRAMITE DEL PROCESO

A. Solicitud de Convocatoria y tramite pre-arbitral

1. En Septiembre 10 de 2012, la sociedad Demandante presentó ante el Centro de Arbitraje y medianteApoderado, la Solicitud de Convocatoria o Demanda Arbitral a fin de que se integrara un Tribunal Arbitralque resolviera las pretensiones formuladas en la Demanda, sustituida integramente mediante escritopresentado el 10 de octubre de 2012 (Cfr. Art. 88 del C.P.C.).

2. Tal petición está fundada en el Pacto Arbitral, en su modalidad de Cláusula Compromisoria, que obra enel contrato de arrendamiento comercial, cláusula vigesimonovena, suscrito entre las partes el díaveintisiete (27) de diciembre de 2011, cuyo tenor es el siguiente:

“VIGÉSIMA NOVENA: CLAUSULA COMPROMISORIA. Cualquier controversia odiferencia que se presente entre Las Partes con ocasión de la interpretación, ejecución,cumplimiento o disolución del presente contrato, se arreglará de manera directa yamistosa entre Las Partes. Si luego de transcurridos quince (15) días desde que una deLas Partes hubiere notificado a la otra de la controversia, ésta no ha podido ser resuelta, Cuaderno No. 1 - Folios 1 a 13. VIGILADO Ministerio de Justicia y del Derechola misma se someterá a la decisión de un Tribunal de Arbitramento conformado por un (1)árbitro designado por la Cámara de Comercio de Medellín. El Tribunal funcionará en laciudad de Medellín, su fallo deberá ser en derecho y su operación se sujetará a las reglasdel Centro de Conciliación y Arbitraje de la Cámara de Comercio de Medellín”. El Centro de Conciliación y Arbitraje de la Cámara de Comercio de Medellín para Antioquia, medianteacta de nombramiento de árbitro por el sistema del sorteo, del día once (11) de octubre de 2012, designócomo árbitro único, a los Drs. Luis Guillermo Rodríguez D'Alleman y Nicolás Henao Bernal, comoprincipal y suplente, respectivamente (Cfr. Folio 152). El Árbitro Luis Guillermo Rodríguez D’Alleman aceptó, mediante correo electrónico del día 11 de octubrede 2012, la designación que la Cámara de Comercio de Medellín para Antioquia le hiciera mediantecomunicación dirigida a él de esa misma fecha, esto es, dentro del término lega!3. De la misma manera elCentro de Arbitraje le comunicó la existencia del proceso arbitral al Ministerio de Justicia y del Derecho —Dirección de Métodos Alternativos de Solución de Conflictos!.

Previas las correspondientes citaciones, el Tribunal Arbitral se instaló mediante Auto No. 01 en audienciacelebrada el día 2 de Noviembre de 2012, donde se designó como secretario al abogado Nicolás HenaoBernal, quien aceptó el cargo y tomó posesión del mismos, Trámite Inicial Mediante Auto No. 02 del 20 de Marzo de 2012, el Tribunal inadmitió la demandada y le confirió a laDemandante un término de cinco (5) días para que subsanara los requisitos exigidos por el Tribunal. Actoseguido, dentro de la misma audiencia, el Tribunal, mediante Auto No. 02, admitió la demanda arbitral,ordenó notificar y correr traslado de la misma a la sociedad Demandadaf. DOu0hawN Cuaderno No. 1 - Folio 20.Cuaderno No. 1 - Folios 154 a 156.Cuaderno No. 1 - Folios 117 y 154.Cuaderno No. 1 - Folios 165 a 167.Cuaderno No. 1 - Folios 167 a 169. VIGILADO Ministerio de Justicia y del DerechoEl Tribunal Arbitral le notificó personalmente el auto admisorio de la demanda al representante legal de lasociedad Demandada, Sr. Ignacio Fernandez Hinojosa, el día 6 de Noviembre de 2012’. La sociedad Demandada, por medio de apoderado judicial, dentro de la oportunidad procesal, le diorespuesta a la demanda el 20 de noviembre de 2012, mediante la proposición de excepciones de fondo yla contestación a la demanda’. El apoderado de la Demandante, mediante escrito presentado el 4 de diciembre de 2012, presentó unareforma a la demanda, y el Tribunal mediante Auto No. 04 del 7 de diciembre de 2012, la admitió yordenó correr traslado de ella a la parte Demandada por el término de cinco (5) días.

El Tribunal Arbitral le notificó personalmente y por estados el auto admisorio de la reforma a la demandaa la Demandada el 20 de Diciembre de 2012. El apoderado de la Demandada el 28 de Diciembre de 2012, dentro de la oportunidad procesal, descorrióel traslado y contestó el escrito de reforma a la demanda!!. El Tribunal, mediante Auto No. 03 del 28 de Noviembre de 201212, corrió traslado a la parte Demandantede las excepciones de fondo o de mérito propuestas por la parte Demandada y contenidas en el escritode contestación a la demanda, quien lo descorrió mediante escrito radicado en el Centro de Arbitraje eldía 4 de Diciembre de 201213, De la misma manera el Tribunal corrió traslado de las excepciones defondo contenidas en el escrito de contestación a la reforma a la demanda, mediante traslado secretarialvisible a folio 260, sin que fuera descorrido por la parte Demandante. 10111213 Cuaderno No. 1 - Folio 171.Cuaderno No. 1 - Folios 172 a 177.Cuaderno No. 1 - Folios 242 a 244.Cuaderno No. 1 - Folios 247 a 252,Cuaderno No. 1 - Folios 253 a 257.Cuaderno No. 1 - Folios 235 a 239,Cuaderno No. 1 - Folio 241. VIGILADO Ministerio de Justicia y del Derecho10. 5 El Tribunal, mediante Auto No. 03 del 28 de Noviembre de 20121, fijó los gastos y honorarios delTribunal, donde se establecieron las sumas a cargo de las Partes por los siguientes conceptos:

a. Honorarios del Árbitro único y del Secretario;b. Gastos de funcionamiento del Tribunal; yc. Gastos de administración del Centro de Arbitraje. Únicamente la parte Demandante, RISING SUN INVESTMENTS S.A.S., consignó, en las oportunidadesprocesales de que trata el artículo 144 del Decreto 1818 de 1998, la totalidad de los gastos y honorariosdecretados para este Tribunal Arbitra!5. El Tribunal, y en virtud de la solicitud que hiciera el apoderado dela Demandante, visible a folio 246 del expediente, expidió el 21 de Enero de 2013, la certificación de quetrata el inciso 2 del artículo 144 del decreto 1818 de 1998, esto es, certificó la no consignación de losgastos y honorarios que le correspondían pagar a la parte Demandada, con el objeto que ésta pudieraobtener el recaudo por la vía ejecutiva y ante los Jueces Civiles del Estado. Mediante Audiencia del 24 de Enero de 201316, se celebró la audiencia de conciliación arbitral y primerade trámite. Así, pues, mediante Auto No, 05 se declaró fracasada la conciliación, motivo por el cual seprocedió a continuar con el Proceso Arbitral?”. Trámite Arbitral

El 24 de Enero de 2013, tuvo lugar la primera audiencia de trámite, en la cual, cumplido lo dispuesto en elartículo 124 (1) de la Ley 446 de 1998%, el Tribunal se pronunció sobre su competencia y, mediante Auto 1415161718 Cuaderno No. 1 — Folios 235 a 239.Cuaderno No. 1 - Folio 265.Cuaderno No. 1 - Folios 264 a 276.Cuaderno No. 1 — Folio 267.El texto completo del art. 124 es:“La primera audiencia de trámite se desarrollará así:1. Se leerá el documento que contenga el compromiso o la cláusula compromisoria y las cuestiones sometidasa decisión arbitral y se expresarán las pretensiones de las partes estimando razonablemente su cuantía. VIGILADO Ministerio de Justicia y del DerechoNo. 06, manifestó ser competente para conocer de las cuestiones puestas a su consideración tanto en laDemanda como en la Contestación (Excepciones), únicamente en lo que se refiera al “CONTRATO DEARRENDAMIENTO COMERCIAL”, suscrito entre las partes el día 27 de diciembre de 2011, en lo que serefiera a su interpretación, ejecución, cumplimiento o disolución; de la misma manera dispuso el pago alÁrbitro y al Secretario del 50% y al Centro de Arbitraje del 100% de los honorarios a elloscorrespondientes?, Acto seguido, a través del Auto No. 072 el Tribunal procedió a tener y decretar como pruebas lasaportadas y solicitadas por las Partes que consideró pertinentes y conducentes, así:

6 1920 a. Documentos:i. Los acompañados en la Demanda.ii. Los acompañados en la contestación a la demanda.iii. Los aportados por ambas partes en la audiencia de conciliación. b. Declaraciones de Parte:i. Al representante legal de la sociedad Demandada.ii. Al representante legal de la sociedad Demandante.

C. Declaraciones de Terceros:i. Solicitados por la Demandante: Claudia Patricia Mufioz Osorio, juan Dario GutiérrezArbeláez, Gloria Isabel Sierra Guevara y Juan Ventura Profitos.

2. El Tribunal resolverá sobre su propia competencia mediante auto que sólo es susceptible de recurso dereposición.3. El Tribunal resolverá sobre las pruebas pedidas por las partes, y las que de oficio estime necesarias.4. Si del asunto estuviere conociendo la justicia ordinaria recibirá la actuación en el estado que se encuentreen materia probatoria y practicará las pruebas que falten, salvo acuerdo de las partes en contrario.5. Fijara fecha y hora para la siguiente audiencia.Parágrafo.- Si el Tribunal decide que no es competente, se extinguirán definitivamente los efectos del pactoarbitral.”Cuaderno No. 1 - Folio 273.Cuaderno No. 1 - Folios 274 a 276.

VIGILADO Ministerio de Justicia y del Derecho3. 7 ii. Solicitados por la Demandada: Leandro Amaya Arango y Jeiber Eduardo MahechaPosso. Las pruebas se practicaron según lo decretado, tal como se detalla a continuación: a. En Febrero 5, 2013?! se practicaron, en su orden, las declaraciones de terceros de los señoresCarla Cristina Carneiro Guevara, Leandro Amaya Arango y Juan Darío Gutiérrez Arbeláez. Laseñora Carneiro Guevara aportó unos documentos para lo cual el Tribunal corrió traslado? deellos a las partes, sin que ninguna de las partes lo descorriera.

b. En Febrero 18, 20132 se practicaron, en su orden, las siguientes pruebas: los testimonios de losseñores Claudia Patricia Muñoz Osorio y Gloria Isabel Sierra Guevara y los interrogatorios de losrepresentantes legales de las partes, señores Ignacio Fernández Hinojosa y Mitchell Tindale. Losseñores Claudia Patricia Muñoz, Gloria Isabel Sierra y Mitchell Tindale aportaron unosdocumentos para lo cual el Tribunal corrió traslado de ellos a las partes, sin que ninguna de laspartes lo descorriera. Asimismo, el Tribunal aceptó el desistimiento que el apoderado de la parteDemandante hiciere de la práctica del testimonio del señor Juan Ventura Profitos. c. En Marzo 19, 201325, el Tribunal practicó el testimonio del señor Jeiber Eduardo Mahecha Possoy corrió traslado% de las transcripciones de las declaraciones de los señores Carla CristinaCarneiro Guevara, Claudia Patricia Muñoz Osorio, Gloria Isabel Sierra Guevara, Juan DarioGutiérrez A., Leandro Amaya A., Ignacio Fernández Hinojosa y Mitchell Tindale, sin que ningunade las partes lo descorriera. 212223242526 Cuaderno No. 1 — Folios 313 a 317.Cuaderno No. 1 - Folio 317.Cuaderno No. 1 - Folios 319 a 325.Cuaderno No. 1 - Folio 324.Cuaderno No. 1 -— Folios 332 a 334.Cuaderno No. 1 — Folio 334. VIGILADO Ministerio de Justicia y del Derecho8

d. En Abril 1, 20137, el Tribunal corrió traslado secretarial de la transcripción de la declaración detercero del señor Jeiber Eduardo Mahecha Posso y ninguna de las partes lo descorrió. Además,fijó fecha para las alegaciones. En Abril 16, 2013, fecha establecida para el efecto, las Partes presentaron versiones escritas de susalegatos, motivo por el cual el Tribunal expidió el Auto No. 1228, señalando fecha para realizar laaudiencia de fallo. En virtud de la cláusula compromisoria, y por no existir término especial pactado en ella, el presenteArbitraje tiene una duración de seis (6) meses? o ciento ochenta dias (180) días calendario contadosdesde la primera audiencia de trámite, sin perjuicio de las suspensiones convencionales o legales que sedieren en el curso del Proceso, bien sea por las Partes directamente o por solicitud de sus apoderadosespeciales. Toda vez que la primera audiencia de trámite se realizó y finalizó en Enero 24, 2013, el término paraconcluir las actuaciones del Tribunal se extinguiría en Julio 24, 2013, motivo por el cual el presenteLaudo es proferido dentro del término legal. 27 29

27 29 Cuaderno No. 1 - Folio 335.Cuaderno No. 1 - Folios 337 y 338.Art. 103 ley 23 de 1991: El artículo 19 de decreto 2279 de 1989 quedará asi: “Si en el compromiso o en lacláusula compromisoria no se señalare el término para la duración del proceso, éste será de seis (6) meses,contados desde la primera audiencia de trámite.El término podrá prorrogarse una o varias veces, sin que el total de las prórrogas exceda de seis (6) meses, a solicitud delas partes o de sus apoderados con facultad expresa para ello.En todo caso se adicionarán al término los días en que por causas legales se interrumpa o se suspenda el proceso”.Concordar con la sentencia del 8 de abril de 1999 del Consejo de Estado, M.P. Juan Alberto Polo, en virtud del cual deciaróNULO el artículo 126 del decreto 1818 de 1998 en el sentido que “el artículo 126 del decreto 1818 de 1998, por cuantoeste último compiló el artículo 19 del decreto extraordinario 2279 de 1989, sin la modificación introducida por el artículo103 de la Ley 23 de 1991, que modificó el artículo 19 del decreto extraordinario 2279 de 1989, y no reproducir el textooriginal de este último artículo citado, pues, al hacerlo, contrarió lo dispuesto en los artículos 166 de la Ley 446 de 1998 y103 de la Ley 23 de 1991”. VIGILADO Ministerio de Justicia y del DerechoPOSICIONES Y PRETENSIONES DE LAS PARTES

Demanda La Demanda y su Reforma, amén de identificar a las Partes (incluyendo direcciones para notificaciones),acompañar y solicitar el decreto y práctica de pruebas, trae la versión de los hechos relevantes alArbitraje cuya transcripción se presenta a continuación: “1.- El 27 de diciembre de 2011, las sociedades RISING SUN INVESTMENTS S.A.S. yGRUPO ALMA S.A.S., celebraron en calidad de arrendadora y arrendataria respectivamente,un contrato de arrendamiento comercial sobre unos inmuebles ubicados en la Carrera 36 No.9 Sur-74, identificado con las matrícula Inmobiliaria N° 001-91574 y 001-0063365, de laOficina de Registro de Instrumentos Públicos de Medellín, Zona Sur, en donde operaba paraesa época un hotel de propiedad de RISING SUN INVESTMENTS. 2.- De acuerdo a las cláusulas primera y segunda del contrato, el arrendamiento tuvo comoobjeto dos inmuebles y con el único fin de que se continuaran prestando los servicioshoteleros que se ofrecían alli, anteriormente como “Hotel La Casa Medellín” que erapropiedad de RISING SUN INVESTMENTS. A partir del 1 de Enero de 2012, en cumplimientodel contrato, GRUPO ALMA S.A.S. comenzó a administrar y operar el hotel, que pasó dellamarse “Hotel La Casa Medellin” a “Hotel Boutique Alma. 3.- El canon se pactó en 10 millones de pesos más IVA, el cual debía pagarse en los 5primeros días de cada mes, según la cláusula segunda del contrato. El numeral primero de lacláusula decima primera establece la obligación de pagar el canon y la forma de pagarse, ylas cláusulas cuarta y décima tercera regulan los efectos del incumplimiento de pagar elcanon de arrendamiento, que no es otro que la terminación del contrato de arrendamiento encaso de violación de las obligaciones contractuales.

VIGILADO Ministerio de Justicia y del DerechoIgualmente la cláusula tercera dispone en su parágrafo segundo que el arrendatario debeenviar por email o fax copia de la constancia de pago del canon al arrendador. Estas obligaciones han sido incumplidas en la medida en que la arrendataria ha pagado loscánones de marzo y julio fuera del plazo contractual. Además no se ha cumplido con laobligación de enviar por email o fax copia de la constancia del canon al arrendador. Estoúltimo se solicitó varias veces verbalmente y luego se pidió por escrito en comunicaciones del12 de marzo de 2012 y de julio 12 de 2012. Lo anterior constituye un incumplimiento delcontrato. 4.- En virtud del parágrafo tercero de la cláusula tercera el arrendatario se compromete apagar el impuesto predial del inmueble, lo que se reitera en la cláusula decima primera. Losefectos del incumplimiento de la obligación, que es la terminación del contrato, se regulan enla cláusula décima tercera. Esta obligación nunca se ha cumplido. Fue el arrendador quien el 30 de agosto de 2012 pagóesta obligación para no perjudicarse. Esto es un incumplimiento grave del contrato por partede la arrendataria. Incluso en varios correos electrónicos el representante legal de laarrendataria afirma expresamente que no pagará el impuesto predial. EL ARRENDATARIO se comprometió asimismo a enviar la constancia de pago de talesimpuestos al ARRENDADOR, cuando éste así se lo solicite. Se solicitó varias vecesverbalmente y luego se pidió por escrito en comunicaciones del 12 de marzo de 2012 y dejulio 12 de 2012. Lo anterior constituye otro incumplimiento del contrato.

5.- Dentro del concepto o noción de impuestos en el término de gastos inherentes a latenencia del inmueble, que se mencionan en la cláusula décima primera numeral sexto, o enel de servicios comerciales de los que habla la cláusula novena, y en relación directa con elobjeto del contrato de arrendamiento celebrado, se encuentran las obligaciones de hacer los 10 VIGILADO Ministerio de Justicia y del Derechopagos correspondientes a la Organización SaycoAcinpro. Obligación que igualmente esaceptada por el representante legal de la demandada del 12 de marzo de 2012. Igualmente, según el numeral séptimo de la cláusula decima primera, el arrendatario estáobligado a “Obtener y/o renovar todos los permisos y licencias necesarias para poner enfuncionamiento el establecimiento de comercio”. Las obligaciones de pagarle a SaycoAcimpro, bien sea como gastos inherentes a laoperación del hotel, o como obtención del permiso y licencia de Sayco-Acinpro a nombre dela arrendataria para operar el hotel, nunca se han cumplido. Estas facturas continuaronllegando a nombre de la sociedad arrendadora, quien operaba anteriormente el hotel, comose observa en las pruebas documentales, y fue la misma la que canceló estas obligaciones el30 de agosto de 2012 para no verse perjudicada por los incumplimientos de la arrendataria. Esto es un incumplimiento grave del contrato por parte de la arrendataria. EL ARRENDATARIO se comprometió así mismo a enviar la constancia de pago de talesobligaciones al ARRENDADOR, cuando éste asi se lo solicite. Se solicitó varias vecesverbalmente y luego se pidió por escrito en comunicaciones del 12 de marzo de 2012 y dejulio 12 de 2012. Lo anterior constituye otro incumplimiento del contrato.

6.- El parágrafo tercero de la cláusula tercera prescribe que el arrendatario debía pagar laspólizas de seguro con que contaba el inmueble al momento de celebrarse el contrato (las queya tenía adquiridas y vigentes la arrendadora antes de la celebración del contrato dearrendamiento), y que incluían, sin que la enumeración fuese taxativa, los riesgos deincendio, Terremoto, Lluvias e inundaciones y Terrorismo. EL ARRENDATARIO secomprometió así mismo a enviar la constancia de pago de tales pólizas al ARRENDADOR,cuando éste así se lo solicite. Solicitud que se le hizo a través de correo certificado enviado el12 de marzo. 11 VIGILADO Ministerio de Justicia y del DerechoLas pólizas ya las tenía el hotel al momento de la celebración del contrato de arrendamiento,la obligación consistía en que el arrendatario debía renovar estas pólizas, sin embargo estonunca lo hizo el arrendatario. Igualmente en la cláusula decima primera se establece como obligación del arrendatariopagar el valor correspondiente a los seguros. Y en la cláusula décima tercera se enuncia suincumplimiento como causal de terminación del contrato. Por otro lado, y más importante aún, el mismo contrato regula otros riesgos que debíanampararse por medio de contratos de seguro que debía celebrar el arrendatario. Estosriesgos y pólizas eran nuevos y adicionales a los que ya contaba el hotel, y son regulados enla cláusula vigésima octava. El arrendatario ha incumplido con la obligación de adquirir estos seguros. Lo cual es unincumplimiento claramente grave del contrato, Es más grave aun si precisamente estaspólizas buscaban proteger al arrendador de los incumplimientos del arrendatario, los cualescomo se verá, son múltiples y reiterados.

7.- La arrendataria tiene la obligación, en virtud de la cláusula novena, a enviar recibos con laconstancia de pago de servicios públicos a la arrendadora cada vez que esta última losolicite. Se solicitaron varias veces verbalmente y luego se solicitaron por escrito encomunicaciones del 12 de marzo de 2012 y de julio 12 de 2012. Lo anterior constituye unincumplimiento del contrato. 8.- Igualmente se han presentado otros incumplimientos que se constatan en los correoselectrónicos y documentos aportados y se demostrarán con los testigos: la sociedad GRUPOALMA no ha hecho lag reparaciones y mantenimiento adecuado al hotel para conservar laimagen que había ganado antes de la celebración del contrato de arrendamiento, no seestán cumpliendo las pormas sanitarias como se puede ver en el acta de visita de la Alcaldíade Medellín, además se han presentado diferentes problemas con reservar más de las 12 VIGILADO Ministerio de Justicia y del Derechohabitaciones disponibles en el hotel, lo que ha generado múltiples cancelaciones de reservasy traslados de los huéspedes a otros hoteles al momento de arribar al Hotel Alma deMedellín, lo que también ha contribuido a deteriorar progresivamente la imagen del hotel.Todos los anteriores incumplimientos deben afirmarse igualmente en esta demanda.

Debe aclararse que si bien el hotel o establecimiento de comercio de GRUPO ALMA esdiferente al hotel que antes de la celebración del contrato operaba la arrendadora, lo cierto esque por las características del contrato, porque estaba en principio pactado para terminar en2 años, y por haber estado por varios años la sociedad arrendadora operando un hotel en eseinmueble, es claro que la arrendataria tenia la obligación de conservar la imagen del hotelanterior y su buen nombre. Es por esta razón que en la cláusula segunda se pactó que eraobligación del arrendatario destinar el inmueble exclusivamente a servicios de hotelería.Además, esto se demuestra claramente con el Certificado de Existencia y Representación dela demandante, en donde se observa claramente que su objeto social es la prestación deservicios hoteleros. El principal interés de la arrendadora, por su objeto social, es que el hotelconservara su imagen y buen nombre. 9.- El último incumplimiento se presentó el 7 de septiembre de 2012. Aunque no quedóplasmado por escrito en el contrato, las partes convinieron que el contrato de arrendamientoimplicaría, con el fin del eficiente manejo del hotel, que la arrendataria no despediría a lostrabajadores que laboraban en el hotel antes de la celebración contrato de arrendamiento. Enla fecha mencionada se incumplió este pacto, en la medida en que el representante legal dela demandada despidió sin justa causa a la señora Carla Cristina Carneiro Guevara, quien esla persona que tiene más conocimiento y experiencia para el manejo del hotel. Este despido,sin justificación alguna válida y razonable, es un incumplimiento al acuerdo verbal entre laspartes sobre las operaciones hoteleras en los inmuebles. Esto se demostrará.

10.- En varios correos electrónicos el representante legal de la demandada acepta losincumplimientos, manifiesta en varias ocasiones su deseo de terminar el contrato y en otrasafirma categóricamente que da por terminado el contrato. Estos correos electrónicos se 13 VIGILADO Ministerio de Justicia y del Derechoadjuntan como pruebas documentales y muestran la clara voluntad de la demandada determinar el contrato y de no cumplirlo. La demandante, inicialmente, no acepta la terminacióndel contrato de arrendamiento, puesto que le ocasionaría grandes perjuicios el incumplimientodel contrato por parte de GRUPO ALMA, lo que ha hecho que este se siga ejecutandoparcialmente, pues todavía se paga el canon pero se incumplen múltiples obligaciones delcontrato. Pero ahora, dada la indiferencia y negativa de GRUPO ALMA frente a losrequerimientos de la demandante en estos primeros 6 meses de ejecución del contrato, se hadecidido demandar su terminación y la indemnización de perjuicios. 11.- Por los anteriores incumplimientos, especialmente los incumplimientos graves que son elno pago del predial, el no pago de Sayco-Acinpro y la no adquisición de seguros decumplimiento, y además por las múltiples manifestaciones de voluntad de la arrendadora deno cumplir con estas obligaciones y de dar por terminado el contrato, se solicita en virtud delas cláusulas quinta, décima tercera y decima séptima del contrato, la terminación del mismo.Por esto fue que se hicieron operar los efectos jurídicos de la cláusula compromisoria(Comunicación del 12 de Julio de 2012).

12.- Se cobra igualmente la cláusula penal pactada en el contrato en la cláusula décimasexta. 13.-En algunos de los correos electrónicos que se aportan, en las comunicaciones del 12 demarzo de 2012, 15 de marzo de 2012, 12 de julio de 2012 y en el correo electrónico del 22 dejulio de 2012, se constata fácilmente que la demandante tuvo que contratar a los abogadosSebastián Velásquez Hoyos y Juan Darío Gutiérrez para asesorar a la arrendadora, enviarcomunicaciones a la arrendataria y darle trámite al procedimiento de notificación deincumplimientos contractuales regulados por el contrato. Por todas estas gestiones deasesoría legal, que iniciaron desde febrero de 2012, los abogados, tal como se puedeevidenciar en las pruebas documentales, y que los testigos corroborarán, cobraron2.000.000 de pesos. Estos son perjuicios que se le ocasionaron a la arrendadora por losincumplimientos de la arrendataria y deben ser indemnizados por la demandada. 14 VIGILADO Ministerio de Justicia y del Derecho14.- El arrendador, en ejercicio de su deber de mitigar el daño, pagó el 30 de agosto de 2012el impuesto predial del inmueble y las deudas con Sayco y Acinpro. De ello se adjunta pruebadocumental y se solicita que se condene como un perjuicio a la sociedad demandante.

15.- Es claro que la sociedad arrendadora, por el incumplimiento de la demandada y por laterminación del contrato, sufrirá un lucro cesante por no recibir hasta diciembre de 2013 todoslos cánones de arrendamiento a los que tiene derecho. La arrendadora, mediantecomunicación enviada a la arrendataria el 12 de julio propuso encontrar una nueva sociedadarrendataria del inmueble para que una vez restituido el inmueble la arrendadora no sufrieralos perjuicios del no pago del canon de arrendamiento, pero frente a esto la arrendataria fueindiferente y no se pronunció al respecto. 16.- En el contrato se reguló, en el parágrafo de la cláusula décima séptima, el cobro deintereses sobre las sumas adeudadas a la demandante en virtud del incumplimiento de lademandada. Esto debe tenerse en cuenta al momento de las respectivas condenas. 17.-El parágrafo primero de la cláusula novena dispone: “PARÁGRAFO PRIMERO. ELARRENDATARIO se obliga a retirar y trasladar del inmueble objeto de este contrato, enforma inmediata, todos los servicios adicionales que contrató en forma directa bajo su cuentay riesgo, una vez que anuncie la terminación del contrato de arrendamiento y entrega materialdel inmueble”Se solicita que una vez se decida la terminación del contrato y se condene alpego de perjuicios, se le ordene a la sociedad demandada la restitución del inmueble deacuerdo a esta cláusula. 18.- El arrendador, en ejercicio de su deber de mitigar el daño, pagó el 20 de octubre de2012 la prima para la renovación del contrato de seguro que amparaba los riesgos descritosen el parágrafo tercero de la cláusula tercera, los cuales debian ser cancelados por elarrendatario. De ello se adjunta prueba documental y se solicita que se condene como unperjuicio a la sociedad demandante. 15

15 VIGILADO Ministerio de Justicia y del Derecho2. 16 (...)30 Apoyado en lo anterior, la Demandante trae las siguientes pretensiones:3!

“[.- PRETENSIONES:A. PRINCIPALES1.- Que se declare que la demandada GRUPO ALMA S.A.S. y RISING SUN INVESTMENTSS.A.S. el 27 de diciembre de 2011 celebraron un contrato de arrendamiento comercial, sobreunos inmuebles ubicados en la Carrera 36 No. 9 Sur — 74, identificados con las matriculainmobiliarias N° 001-91574 y 001-0063365, de la Oficina de Registro de InstrumentosPúblicos de Medellín, Zona Sur.2.- Que se declare que la convocada GRUPO ALMA S.A.S. incumplió sin justa causa elmencionado contrato.3.- Que se decrete la terminación del mencionado contrato por incumplimiento de lademandada GRUPO ALMA S.A.S.4.- Como consecuencia de la anterior declaración que se condene a GRUPO ALMA S.A.S.:a. A pagarle a RISING SUN INVESTMENTS S.A.S. $13.225.072 (TRECE MILLONESDOSCIENTOS VEINTICINCO MIL SETENTA Y DOS PESOS) por el pago del impuestopredial, a titulo de daño emergente. Con los intereses moratorios a la tasa máximalegal certificada por la Superintendencia Financiera, y según el parágrafo de la cláusuladécima séptima, desde el 30 de agosto de 2012.b. A pagarle a RISING SUN INVESTMENTS S.A.S. $2.008.900 (DOS MILLONES OCHOMIL NOVECIENTOS PESOS) por el pago de obligaciones con SAYCO-ACINPRO, atítulo de daño emergente. Con los intereses moratorios a la tasa máxima legalcertificada por la Superintendencia

Financiera, y según el parágrafo de la cláusuladécima séptima, desde el 30 de agosto de 2012.c. A pagarle a RISING SUN INVESTMENTS S.A.S. como daño emergente la cantidad de$2.000.000 (DOS MILLONES DE PESOS), por gastos en abogados a raíz de los

3031 Cfr. Hechos de la sustitución a la Demanda, Cuaderno No. 1, folios 126 a 133.Cfr. Escrito de susti