CCO MEDELLÍN - Laudo 17 de julio de 2012 2011 A 053

CÁMARA DE COMERCIO DE MEDELLÍN PARA ANTIOQUIA

CENTRO DE CONCILIACIÓN Y ARBITRAJE

LauDpo ARBITRAL

EDIFICIO SAN GIORGIO III P.H.

VS.

ABELARDO ANTONIO ANGEL VELEZ JUAN DIEGO PALACIO VELEZ VIGILADO Ministerio de Justicia y del DerechoI. ANTECEDENTES Y TRAMITE DEL PROCESO

A, SOLICITUD DE CONVOCATORIA Y TRÁMITE PRE-ARBITRAL ~

B. TRÁMITE INICIAL A eceenatenetenemennnnnen tne _--4

C. TRÁMITE ARBITRAL a . 6

ll. POSICIONES Y PRETENSIONES DE LAS PARTES ------~

A. DEMANDA PRINCIPAL-——-—- A ncee center ncenn 10

B. CONTESTACIÓN A LA DEMANDA PRINCIPAL

C. DEMANDA DE RECONVENCIÓN AAA nnenenen 13

D. CONTESTACIÓN A LA DEMANDA DE RECONVENCIÓN oracion 14

lil. CONSIDERACIONES DEL TRIBUNAL

A. JUICIO DE VALIDEZ DEL PROCESO - PRESUPUESTOS PROCESALES -—— mmm 16

B. JUICIO DE EFICACIA DEL PROCESO — PRESUPUESTOS MATERIALES erre 17

C. JUICIO SOBRE EL MÉRITO— ELEMENTOS AXIOLOGICOS DE LA PRETENSIÓN == 18

A. EL PROBLEMA JURÍDICO QUE PLANTEA LA DEMANDA PRINCIPAL

8. LAS EXCEPCIONES DE FONDO DE LA DEMANDA PRINCIPAL =--------—- ee 25 €. EL PROBLEMA JURÍDICO QUE PLANTEA LA DEMANDA DE RECONVENCION ~~s++22-----2-------venerannenenennna 30

8. LAS EXCEPCIONES DE FONDO DE LA DEMANDA PRINCIPAL =--------—- ee 25 €. EL PROBLEMA JURÍDICO QUE PLANTEA LA DEMANDA DE RECONVENCION ~~s++22-----2-------venerannenenennna 30

D. LAS EXCEPCIONES PLANTEADAS FRENTE A LA DEMANDA DE RECONVENCION rumana 36

D, A A ccc tcaterneeccecerttnaremtenncrenames sooo8 aaa 37

NA A, SOBRE LAS PRETENSIONES Y EXCEPCIONES DE LA DEMANDA PRINCIPAL: me 38

B. SOBRE LAS PRETENSIONES Y EXCEPCIONES DE LA DEMANDA DE RECONVENCION:----e0r-------000 38

Cc. SOBRE COSTAS DEL PROCESO:

D. SOBRE ASPECTOS ADMINISTRATIVOS: VIGILADO — Ministerio de Justicia y del Derechowe

CAMARA DE COMERCIO DE MEDELLIN PARA ANTIOQUIA

CENTRO DE CONCILIACIÓN Y ARBITRAJE

LAuDo ARBITRAL

Medel! Según lín, 17 de Julio de 2012 lo anunciado en auto No, 16 de Junio 15, 2012, el "Tribunal de Arbitramento” expide, el “Laudo” que se expresa a continuación. L ANTECEDENTES Y TRÁMITE DEL PROCESO Solicitud de Convocatoria y trámite pre-arbitral En Septiembre 1 de 2011, la Demandante presentó ante el Centro de Arbitraje y mediante

Apoderado, la Solicitud de Convocatoria o Demanda Arbitral a fin de que se integrara un Tribunal Arbitral que resolviera las pretensiones formuladas en la Demanda’. Tal petición está fundada en el Pacto Arbitral, en su modalidad de cláusula compromisoria, que obra en el Artículo 118 de la escritura pública No. 3.383 del siete (7) de diciembre de 2006, otorgada en la Notaría Vigésima Primera (21) del Circulo Notarial de Medellin, visible a folio 145 del cuaderno principal y cuyo tenor, en lo pertinente, es el siguiente: “ARTÍCULO 118. TRIBUNAL DE ARBITRAMENTO, Todo conflicto o diferencia que sepresente entre los propietarios o entre ellos y usuarios o entre unos y otros con los órganosde administración, con motivo de la ejecución e interpretación o aplicación del presentereglamento, que no puedan ser solucionados directamente, serán sometidas a la decisiónde un tribunal de arbitramento, integrado por un (1) árbitro, que deberá ser abogado tituladoy en ejercicio de sus derechos civiles, cuyo nombramiento lo efectuará el Centro deConciliación y Arbitraje de la Cámara de Comercio de Medellín, a solicitud escrita decualquiera de las partes, que se sujetará a las normas vigentes para el arbitramento. ElTribunal se reunirá y deliberará en Medellín y deberá fallar en derecho. La parte contra lacual se dicte un laudo arbitral condenatorio, total o parcial, pagará la totalidad de los gastos,costos y honorarios del arbitramento respectivo. Se excluyen de la justicia arbitral todas lascontroversias o conflictos relativos al cobro judicial de las cuotas de participación en gastos.Antes de la integración del Tribunal de Arbitramento, deberá agotarse la instancia de laconciliación por intermedio del mismo Centro de Conciliación y Arbitraje de la Cámara de

Comercio de Medellín". Cuaderno No, 1 - Folios 1 a 8. VIGILADO — Ministerio de Justicia y del DerechoEn virtud de lo anterior, el Centro de Conciliación y Arbitraje de la Cámara de Comercio de Medellin para Antioquía designó como árbitro única a la Dra, Sol Beatriz Calle D'Aleman, como árbitro principal, y al Dr. David Humberto Lopez Ospina, como árbitro suplente?. El Centro de Conciliación y Arbitraje de la Cámara de Comercio de Medellin para Antioquia, le comunicó, mediante misiva de Septiembre 12, 2011, la designación a la Dra. Sol Beatriz Calle D'Aleman, quien aceptó el cargo dentro del término legal". De la misma manera el Centro de Arbitraje le comunicó la existencia del proceso arbitral al Ministerio del Interior y Justicia — Dirección de Acceso a la Justicia posteriormente comunicó a las partes demandadas y al apoderado de la demandante, la aceptación del cargo que hiciera el árbitro designado”. Previas las correspondientes citaciones realizadas por el Centro de Arbitraje, el Tribunal Arbitral se instaló mediante Auto No. 01 en audiencia celebrada en Octubre 12, 2011, donde se designó como secretario al Doctor Nicolás Henao Bernal, quien aceptó el cargo y tomó posesión del mismoS. Trámite Inicial Mediante Auto No, 02 de Octubre 12, 2011, el Tribunal admitió la demanda arbitral y ordenó notificar y correr traslado de la misma a los Demandados’. El Tribunal notificó personalmente el auto admisorio de ta demanda a los demandados señores

Abelardo Antonio Angel Vélez y Juan Diego Palacio Vélez en Octubre 12, 20113, Los demandados, a través de su Apoderado, le dieron respuesta a la demanda en Octubre 27, 2011 mediante la contestación a la demanda? y, el co-demandado señor Abelardo Antonio Angel Vélez, presentó Demanda de Reconvención10, Mediante Auto No. 03 de Noviembre 8, 2011, el Tribunal admitió la demanda de reconvención y ordenó notificar y correr trastado de ta misma a la Demandada en reconvencion". El Tribunal notificó personalmente? al apoderado de la Demandada en reconvención Ed. San Giorgio IH! P.H., en Noviembre 8, 2011. n Cuaderno No. 1 — Folio 238.Cuaderno No. 1 - Folios 240 a 242.Cuaderno No. 1 - Folio 237.Cuaderno No. 1 - Folios 244 a 246.Cuaderno No. 1 — Folios 250 a 252.Cuaderno No. 1 ~ Folios 252 a 254.Cuaderno No. 1 - Folios 255 y 256.Cuaderno No. 1 - Folios 257 a 262.Cuaderno No. 2 - Folios 1 a 4.Cuaderno No. 2 - Folios 26 y 27. VIGILADO Ministerio de Justicia y del Derecho10. 11. 12. El apoderado de la demandada en reconvención, Ed. San Giorgio Ili P.H., interpuso recurso de reposicién’ en contra del auto que admitió la demanda de reconvención. El Tribunal, mediante traslado secretarial! fijado en Diciembre 6, 2011, corrió traslado a la parte demandada del

recurso de reposición quien lo descorrió15 en el término legal. El Tribunal mediante Auto No. 05 de Diciembre 20, 20111, repuso parcialmente el auto recurrido e inadmitió la demanda de reconvención ordenándole a la parte demandante en reconvención, cumplir con los requisitos expresados en el auto. El apoderado de la parte demandante en reconvención, subsanó los requisitos exigidos por el Tribunal, mediante escrito radicado en el Centro en Diciembre 23, 201117. El Tribunal mediante Auto No. 06 de Enero 18, 201218, admitió la demanda de reconvención interpuesta por el codemandado Abelardo Antonio Ángel Vélez, decisión que fue recurrida por el apoderado del Edificio San Giorgio III P.H. y previo traslado del recurso de reposición al apoderado de | demandante en reconvención, el Tribunal por Auto No. 07 de Enero 18, 201219, decidió no reponer el auto impugnado. El Tribunal procedió nuevamente a notificar personalmente el auto admisorio de la demanda de reconvención, en Enero 18, 20122, al apoderado especial dei Edificio San Giorgio III P.H. La Demandada en reconvención, Ed. San Giorgio Ill P.H., a través de su Apoderado, le dio respuesta a la demanda reconvencional en febrero 1, 2012 mediante la contestación a la demanda?!. El Tribunal, mediante Auto No. 04 de Diciembre 7, 201122, admitió la reforma a la demanda que el Apoderado del Ed. San Giorgio Ilt PH. hiciera a la demanda principal, corriéndole traslado a

al parte demandada principal por el término de cinco (5) días para que ejercieran el derecho de contradicción. 12 re 14 15 16 v 18 19 20 a 2 Cuaderno No. 2 - Folio 28.Cuaderno No. 2 — Folios 29 a 31.Cuaderno No. 2 - Folio 32.Cuaderno No. 2 - Folio 33.Cuaderno No. 2 - Folios 34 a 38.Cuaderno No. 2 ~ Folios 39 a 199.Cuaderno No. 2 - Folios 200 a 203.Ibidem.Cuaderno No. 2 — Folio 204.Cuaderno No. 2 - Folios 205 a 210.Cuaderno No. 1 - Folios 278 y 279. VIGILADO Ministerio de Justicia y del Derecho6

13. El Tribunal notificó personalmente el auto admisorio de la reforma a la demanda principal, en Diciembre 7, 201123, al apoderado especial de los demandados Abelardo Antonio Ángel y Juan Diego Palacio, quien dentro de ta oportunidad procesal pertinente descorrió el traslado y se pronunció? frente a la reforma. 14, El Tribunal, mediante sendos traslados secretariales fijados el dia Febrero 2, 20122 en la secretaría de la Unidad de Arbitraje, corrió traslado de las excepciones de fondo propuestas por ambas partes en las contestaciones a las demandas, principal y de reconvención, respectivamente, traslados que fueron descorridos por ambas partes”.

15. Mediante Auto No. 07 de Febrero 10, 20122? se fijaron los gastos y honorarios del Tribunal,

donde se establecieron las sumas a cargo de las Partes por los siguientes conceptos: a. Honorarios del Árbitro y del Secretario; b. Gastos de funcionamiento del Tribunal; y fon Gastos de administración del Centro de Arbitraje.

16. Ambas partes, dentro de la oportunidad procesal de que trata el artículo 144 del Decreto 1818 de 1998, consignaron la totalidad de los montos decretados en el auto anterior.28 17. — Mediante audiencia celebrada en Febrero 10, 2012 se llevó a cabo —y fracasó- el intento de conciliación, tal como se observa en el Auto No, 08%; adicionalmente el Tribunal realizó los interrogatorios a las partes y fijó el objeto del litigio y, finalizado lo anterior, procedió a continuar con el Proceso Arbitral.30

C. Trámite Arbitral

1. En Febrero 10, 2012 tuvo lugar la primera audiencia de trámite en la cual, cumplido lo dispuesto en el artículo 124 (1) de la Ley 446 de 19983", el Tribunal se pronunció sobre su competencia y,

33 Cuaderno No. 1 — Folio 280.2 Cuaderno No. 1 — Folio 281.28 Cuaderno No. 1 - Folio 282 y Cuaderno No. 2 - Folio 211.6 Cuaderno No. 1 — Folios 283 a 287 y Cuaderno No. 2 - Folios 212 y 213.2 Cuaderno No. 1 ~ Folios 288 a 291.ze Cuaderno No. 1 - Folio 292.2 Cuaderno No. 1 - Folio 296.30 Cuaderno No. 1 - Folio 292 A 296.a El texto completo del art. 124 es:“La primera audiencia de trámite se desarrollará asi:1. Se leerá el documento que contenga el compromiso o la cláusula compromisoria y las cuestiones sometidas adecisión arbitral y se expresarán las pretensiones de las partes estimando razonablemente su cuantía.2. El Tribunal resolverá sobre su propia competencia mediante auto que sólo es susceptible de recurso de reposición. .3. El Tribunal resolverá sobre las pruebas pedidas por las partes, y las que de oficio estime necesarias.4. Si del asunto estuviere conociendo la justicia ordinaria recibirá la actuación en el estado que se encuentre enmateria probatoria y practicará las pruebas que falten, salvo acuerdo de las partes en contrario.5. Fijará fecha y hora para la siguiente audiencia.VIGILADO — Ministerio de Justicia y del Derecho7

mediante Auto No, 09, manifestó ser competente para conocer de las cuestiones puestas a su consideración tanto en la Demanda principal como en la Demanda de Reconvención y en las Excepciones de fondo o de mérito propuestas por ambas partes32. De igual manera dispuso el pago al Árbitro y al Secretario del 50% y al Centro de Arbitraje del 100% de los honorarios a ellos correspondientes.33

2. Acto seguido, a través del Auto No. 10% el Tribunal procedió a tener y decretar como pruebas las aportadas y solicitadas por las Partes que consideró pertinentes y conducentes, asi:

a. Documentos:

1. Los acompañados en la Demanda Principal y en la Demanda de Reconvención; ii Los acompañados en la Contestación a la Demanda de Reconvención y en la Contestación a la Demanda;

b. Declaraciones:

1. Al representante legal de la Demandante principal. ii. A los co-demandados. iii. Los testimonios de Magnolia Quintero Ramirez, Juan Pablo Escobar, Roberto

Correa, Jorge Hernan Jaramillo Peláez, Jairo Humberto Henao, María (Marta) Moncada y Bernardo Díaz Palacio. c. Inspección judicial: Se decretó la inspección judicial a los cuartos útiles Nos. 83 y 84, ubicados en la Calle 18 SUR No, 37 - 99, de Medellin. d. Peritaje. Se decretó una prueba pericial, la cual fue solicitada en la demanda de reconvención. e. Prueba de Oficio. El Tribunal mediante Auto No. 12 de Marzo 28, 2012, decretó, como prueba de oficio,

que el Edificio San Giorgio ill P.H., exhibiera los originales y aporte copia de las actas de los comité de convivencia, del consejo de administración y de la asamblea de copropietarios, de los años 2009 a la fecha.

3. Las pruebas se practicaron según lo decretado, tal como se detalla a continuación:

a. En Marzo 20, 20123 se posesionó el perito Ing. Diter Castrillón Oberndorfer. Adicionalmente, se practicaron, en su orden, las declaraciones de terceros de los señores Magnolia Quintero Martínez, Jairo Humberto Henao, Juan Pablo Escobar Mejía y Jorge Hernán Jaramillo Petáez. En esta audiencia el señor Jorge Hernán Jaramillo Parágrafo.- Si el Tribunal decide que no es competente, se extinguirán definitivamente los efectos del pacto arbitral.”» Cuaderno No. 1 - Folio 300.8 Ibidem.“ Cuaderno No. 1 — Folios 301 a 303. Cuaderno No. 1 - Folios 311 a 317. VIGILADO Ministerio de Justicia y del DerechoPeláez aportó38 unos documentos, respecto de los cuales, el Tribunal mediante Auto No. 11 (Folio 317) corrió traslado a las partes y ninguna lo descorrió. En Marzo 28, 20123? se practicaron, en su orden, las declaraciones de terceros de los señores Marta Cecilia Moncada Pereira y Bernardo Diaz Palacio. Este último aportó unos documentos, respecto del cual, el Tribunal corrió traslado a las partes y ninguna

de fas partes lo descorrió. En Abril 9, 201238 se llevo a cabo la prueba de oficio decretada —exhibición de documentos-40, En Abril 16 20124" el Tribunal accedió a la solicitud de aclaración y complementación del dictamen, fijó honorarios al perito y corrió traslado de las transcripciones de las declaraciones de parte y de terceros. Ninguna de las partes descorrió el traslado de las transcripciones de las declaraciones. La práctica del dictamen pericial fue, como se refiere a continuación:

1. En Marzo 20, 201242, se posesionó el perito designado. ii. En Abril 4, 201243, el perito Diter Castrillón O,, presentó el dictamen pericial y mediante Auto No 13 de Abril 9, 2012,% el Tribunal corrió traslado del mismo. iti. El Apoderado de la parte Demandante en reconvención, mediante escrito de Abril 11, 201245, solicitó aclaración y complementación del dictamen pericial. iv. El Tribunal por Auto No. 13 de Abril 16, 2012, se ordenó la aclaración y complementación del dictamen pericial y se le fijaron los honorarios al perito,
2. En Abril 26, 201246, el perito presentó el escrito sobre las aclaraciones y complementaciones al dictamen pericial solicitadas. vi. En Abril 27, 201247, El Tribunal mediante Auto No. 14, notificado personalmente

a los apoderados de las partes, corrió traslado de la aclaración y complementación presentada por el perito. vii. Ninguno de los apoderados descorrió el traslado conferido en el auto anterior. Cuaderno No.Cuaderno No.Cuaderno No.Cuaderno No.Cuaderno No.Cuaderno No.Cuaderno No.Cuaderno NoCuaderno NoCuaderno NoCuaderno NoCuaderno No. . 3 - Folios4 a 10.. 1 - Folios 319 a 322.. 4 - Folios1 a 6.. 1 - Folios 323 a 325.. 5. Folios 1 a 167.. 1 + Folios 326 a 327.. 1 - Folios 311 y 312.. 4 — Folios 7 a 21,. 1 - Folio 325.. 4 - Folios 22 y 23.. 4 - Folios 44 a 48.. 1 - Folios 328 a 330. VIGILADO Ministerio de Justicia y del Derecho9

4. Mediante Auto No. 15 de Mayo 28, 2012%, el Tribunal cerró la etapa instructiva y fijó fecha para la celebración de la audiencia de alegatos de conclusión.

5. En Junio 15, 201249, fecha establecida para el efecto, las Partes presentaron versiones escritas de sus alegatos%, motivo por el cual el Tribunal expidió el Auto No. 16,5 señalando fecha para realizar la audiencia de fallo.

6. En virtud de la cláusula compromisoria y por no existir término especial pactado en ella, el presente Arbitraje tiene una duración de seis (6) meses”? o ciento ochenta dias (180) días

calendario contados desde ta primera audiencia de trámite, sin perjuicio de las suspensiones convencionales o legales que se dieren en el curso del Proceso, bien sea por las Partes directamente o por solicitud de sus apoderados especiales. Toda vez que la primera audiencia de trámite se realizó y finalizó en febrero 10, 2012, el término para concluir las actuaciones del Tribunal se extinguiria en Agosto 10, 2012, por tanto, el presente Laudo es proferido dentro del término legal. “ Cuaderno No. 1 - Folios 331 a 333.“9 Cuaderno No. 1 - Folios 334 y 335.50 Cuaderno No, 1 - Folios 336 a 361.5 Ibid. Nota No. 49.se Art. 103 tey 23 de 1991:“El artículo 19 de decreto 2279 de 1989 quedará asi: “Si en el compromiso o en la cláusula compromisoria no seseñalare el término para la duración del proceso, éste será de seis (6) meses, contados desde la primera

audiencia de trámite.El término podrá prorrogarse una o varias veces, sin que el total de las prórrogas exceda de seis (6) meses, asolicitud de las partes o de sus apoderados con facultad expresa para ello.En todo caso se adicionarán al término los días en que por causas legales se interrumpa o se suspenda elproceso”. Concordar con la sentencia del 8 de abril de 1999 del Consejo de Estado, M.P. Juan Alberto Polo, envirtud del cual declaró NULO el artículo 126 del decreto 1818 de 1998 en el sentido que “el artículo 126 deldecreto 1818 de 1998, por cuanto este último compiló ef artícuto 19 del decreto extraordinario 2279 de 1989,sin la modificación introducida por el artículo 103 de la Ley 23 de 1991, que modificó el artículo 19 del decretoextraordinario 2279 de 1989, y no reproducir el texto original de este último artículo citado, pues, al hacerlo,contrarió lo dispuesto en los artículos 166 de la Ley 446 de 1998 y 103 de la Ley 23 de 1991”.VIGILADO Ministerio de Justicia y dei DerechoPosiClONES Y PRETENSIONES DE LAS PARTES

La Demanda Principal 10 La Demanda, amén de identificar a las Partes (incluyendo direcciones para notificaciones), acompañar y solicitar el decreto y práctica de pruebas, trae la versión de los hechos relevantes al Arbitraje cuya transcripción se presenta a continuación: . Existe una unidad residencial denominada EDIFICIO SAN GIORGIO lil P.H., con NIT811.025.379-6, domiciliada en Medellin, constituida conforme a los dictados de ley 16 de 1985mediante la escritura pública 4478 otorgada el 5 de septiembre de 2000 en ta Notaría Doce deMedellin debidamente registrada en todos los folios de matricula inmobiliaria conformantes delconglomerado habitacional. . Al EDIFICIO SAN GIORGIO ¡ll P.H. le fue reconocida su personería juridica por parte delmunicipio de Medellin mediante resolución del día 18 de octubre de 2000. . Es representada por la firma administradora ADMINISTRACIONES INMOBILIARIAS P.H.SAS. constituida por documento privado de fecha .6 de enero de 2009 representada por sugerente OBED DE JESUS CARDONA ALZATE, identificado con la cédula de ciudadania98'645.748. . El reglamento de propiedad horizontal de SAN GIORGIO Ill P.H. esta contenidofundamentalmente en la escritura publica 3383 del 7 de diciembre de 2006, por medio de lacual la copropiedad se acogió a los presupuestos legales de la ley 675 de 2001, igualmentedebidamente registrada en los diversos folios de matricula inmobiliaria de la copropiedad. Entresus normas se encuentra contenida la siguiente:

. Conformado por 47 apartamentos, 70 parqueaderos, 15 de ellos con cuartos útiles y 49 cuartos útiles simples (sin parqueadero). . Conforme al artículo 48 literal O del actual reglamento, los cuartos Útiles Nros. 80 a 95 que porsu área pueden considerarse también como cuartos de hobbies, con destinación a un usorecreativo complementario al uso residencial, no podrán destinarse a despachos profesionaleso asus fabriles, indusiñas y comerciales. . Conforme al artículo 24 del actual reglamento de propiedad horizontal en su aparte final, paraefectos de la determinación de la contribución a las expensas comunes de administración deledificio, se estipuló que el valor del metro cuadrado de los cuartos útiles, y dentro de estos losde hobbies, en equivale al 5% de la ponderación del valor del área cubierta de un metro cuadrado de apartamento. . El señor ABELARDO ANTONIO ANGEL VELEZ, identificado con la cédula de ciudadanía70'555.803 le compró a Gabriel Antonio Gomez Calle y Marta Cecilia Moncada Pereiramediante la escritura publica 4807 del 31 de agosto de 2010 los cuartos útiles Nros. 83 y 84del EDIFICIO SAN GIORGIO lil P.H., identificados con los folios de matricula inmobiliaria 001-787584 y 001-787585 y dicha escritura fue debidamente registrada en los folios de matricula inmobiliaria correspondientes, . El señor ABELARDO ANTONIO ANGEL VELEZ, identificado con la cédula de ciudadania70'555,803 sigue siendo actualmente propietario de los cuartos útiles Nros. 83 y 84 delEDIFICIO SAN GIORGIO fll P.H., tos cuales son colindantes y actualmente están unidos

fisicamente. VIGILADO Ministerio de Justicia y del Derecho10. 11. 12. 13. 14. 15. 16. 17. Desde la adquisición del inmueble y su consecuencial llegada al edificio ef citado ANGELVELEZ manifestó su intención de dar a los cuartos útiles con posibilidad de utilizacióncomo “de hobbies” adquiridos una utilización diferente. Con ocasión de ello; porcomunicaciones del 7 de octubre y 13 de noviembre de 2010 la administración le dirigió aladquirente una comunicación poniéndole de presente los usos permitidos y los restringidos. El señor ABELARDO ANTONIO ANGEL VELEZ, resolvió inconsuitamente darle a los cuartosútiles referidos una destinación diferente a la permitida en el reglamento de propiedadhorizontal y la ley ofreciéndolos al publico en arriendo como si fueran “un apartaestudio”,que jurídicamente no lo son. El señor ABELARDO ANTONIO ANGEL VELEZ hizo caso omiso de estas prevenciones yanunció en los avisos clasificados del diario “El Colombiano" del dia 19 de noviembre de 2010"que tenía para arrendar un apartaestudio en EDIFICIO SAN GIORGIO Il P.H. de 41 metroscuadrados, cuando alli no hay “apartaestudios”. Con ocasión de ello la administración el día 29 de noviembre de 2010 le entregó una nuevacomunicación advirtiéndole que el tema habia sido consultado con la asesora legal Dra. MónicaMartinez quien reiteró fa imposibilidad jurídica de darle estos inmuebles usos diferentes alpermitido por disposiciones legales, estatutarias y urbanísticas.

En contravía de to explicado, el 4 de diciembre de 2010 el señor ABELARDO ANTONIOANGEL VELEZ resolvió entregarle la tenencia material de estos inmuebles a su empleado elseñor JUAN DIEGO PALACIO VELEZ, identificado con la cédula de ciudadanía 70'119.952,“para que habite, realice mejoras, cuide y proteja estos cuartos útiles" quien desde eseentonces, y hasta la presente fecha, reside en tales cuartos inmuebles. La persona jurídica que represento acudió ante las autoridades de policía a pedir protecciónpero le manifestaron no ser competentes para intervenir en estas controversias. A pesar deelto, la. funcionaria de la inspección realizó el 3 de febrero pasado un intento conciliatorio conresultados infructuosos por parte de los convocados al no desistir de darle a los inmuebles talindebida destinación, El EDIFICIO SAN GIORGIO lil P.H., a través de su órgano competente, como lo es el Consejode Administración, inició un tramite legal de imposición de sanciones por incumplimiento deobligaciones no pecuniarios contra los señores ABELARDO ANTONIO ANGEL VELEZ y JUANDIEGO PALACIO VELEZ, que se les notificó el 11 de febrero de 2011 y ante la falta depresentación de descargos o justificación de su proceder culminó con la imposición de unas

sanciones pecuniarias contra estos. La copropiedad tiene interés en que cesen las conductas violatorias del reglamento referidasen que han incursionado los citados y que indemnicen los perjuicios que se hayan ocasionadoy hacia el futuro se sigan causando con su proceder. Mi representada ha tenido que incurrir en gastos con ocasión de la conducta de losdemandados que es objeto de esta acción de aproximadamente SEIS MILLONES DE PESOSMLL. ($6.000.000) representada fundamentalmente en los honorarios profesionales de abogadoobligados a pagar como suma fija al suscrito (diez salarios mínimos legales mensuales) gastosde la audiencia de conciliación de DOSCIENTOS CINCUENTA Y SIETE MILDOSCIENTOSTREINTA Y CUATRO PESOS MLL. ($257. 234) y obtención de documentosrequeridos para iniciar su defensa legal tales como escrituras planos y fotocopias poraproximadamente TRESCIENTOS MIL PESOS MLL. ($300.000) más. Tal estimacióneconómica se hace bajo la aravedad del juramento. El pasado 26 de mayo la Secretaria de Planeación Municipal de Medellin a través de sufuncionaria arquitecta Gloria Elena Montoya, al resolver un derecho de petición que lacopropiedad le formulara referente a la posibilidad que tienen los copropietarios y ocupantes decuartos Útiles de cambiarles su destinación para vivienda y negó categóricamente esta posibilidad, En el artículo 118 del reglamento de propiedad horizontat existe una cláusulacompromisoria consistente en que los conflictos o las controversias que se presenten entrelos copropietarios, o entre ellos y usuarios, o entre unos y otros con los órganos deadministración por problemas de ejecución, interpretación o aplicación del reglamento serán 11

11 VIGILADO Ministerio de Justicia y del Derechodirimidos por un (1) árbitro designado por el Centro de Conciliación y Arbitraje de la Cámarade Comercio de Medellin. Allí mismo se consagra que para acudir al mismo se deberá agotarla instancia de la conciliación ante el mismo centro.

18. El pasado 31 de marzo se celebró la audiencia de Conciliación extrajuicio establecida en elreglamento de propiedad horizontal como presupuesto necesario para hacer afectiva lacláusula compromisoria, la que se materializó con la presencia del Dr. Mauricio Zapata Lopezcomo conciliador y con los aquí demandados, la que igualmente tuvo unos resultadosinfructuosos ya que estos últimos insisten en mantener el uso actual a los cuartos de hobbiesexplicados.

19. No obstante la presencia de la clausula compromisoria en el reglamento de propiedadhorizontal, siendo ésta cláusula algo accesorio a un contrato de principal de adhesión, siendoel codemandado ABELARDO ANTONIO ANGEL VELEZ relativamente recién adquirente debienes en el edificio y no aparecer claro ni expreso la manifestación de acogimiento de él ni delseñor JUAN DIEGO PALACIO VELEZ a los términos de la referida clausula compromisoria seles demandó ante la justicia ordinaria, y el propietario, no el ocupante que respondióextemporaneamente, vía reposición invocó la falta de competencia de la titular del despacho yla Señora Juez 28 Civil Municipal de Medellin, piloto de Oralidad, al desatar el recurso, porprovidencia de fecha 18 de agosto de 2011, acogió tal argumentación declarándoseincompetente para avocar conocimiento mediando una cláusula compromisoria.

20. El EDIFICIO SAN GIORGIO Ill P.H. me confirió poder para iniciar esta acción judicial contra losseñores ABELARDO ANTONIO ANGEL VELEZ y JUAN DIEGO PALACIO VELEZ.

2. Apoyada en lo anterior, la Demandante trae las siguientes pretensiones:54 “Solicito a la Señora Arbitro se sirva pronunciarse sobre las siguientes peticiones:1. Que se declare que los señores ABELARDO ANTONIO ANGEL VELEZ y JUAN DIEGOPALACIO VELEZ, ambos mayores de edad y domiciliados en Medellín, identificado con lacédula de ciudadanía 70.555.803 y 70.119.952 no le están dando a los cuartos útiles Nros, 83y 84 del EDIFICIO SAN GIORGIO III P.H., identificados con los folios de matricula inmobiliaria001-787584 y 001-787585, de los cuales el primero es el propietario y el último su ocupantecorno sitio de vivienda ordenado o autorizado por aquél, no le están dando a tales inmuebles ladestinación legal de conformidad con el reglamento de propiedad horizontal y la normatividadlegal vigente y se les ordene dejar de hacerlo.

2. Que se ordene a los demandados que cesen en el referido propósito y que indemnicen fosperjuicios ocasionados que se estiman bajo la gravedad del juramento_ en la suma de SEISMILLONES DE PESOS ($6.000.000).

3. Que se condene en costas y demás gastos del proceso.

B. Contestación a la demanda principal En la contestación de la demanda y su reforma, el Apoderado de los Demandados procedió como

sigue:

1. Dio respuesta a los hechos de la demanda, precisando su versión de lo acontecido, manifestando que no se admiten algunos, otros se admiten, otros parcialmente ciertos, otros no es un hecho y negando otras®.

a Cfr. Hechos de la Demanda, Cuaderno No. 1, folios 1 a 4 y reforma a la demanda, Folio 276.ss Cfr. Pretensiones de la Demanda, Cuaderno No. 1 — Folio 4 y reforma a la demanda, Folio 276. a Cuaderno No. 1 - Folios 257 a 259 y 281.VIGILADO Ministerio de Justicia y del Derecho2. 13 Asimismo, propuso y denominó como las Excepciones de fondo o de mérito, las que a continuación se expresans®;

1. Violación al debido proceso; ii. Compensación de culpas; iti. Cobro de lo no debido; iv. Prescripción; y
2. Falta dé causa para pedir suma alguna.

Con fundamento en la contestación y las referidas Excepciones, el Apoderado de los Demandados se opuso a todas las pretensiones y solicitudes formuladas en la Demanda. Finalmente, el Apoderado de los Demandados, acompañó las pruebas documentales anunciadas en la Contestación y solicitó la práct