CCO MEDELLÍN - Laudo 20 de mayo de 2013 2012 A 041

TRIBUNAL DE ARBITRAMENTO

ABS INMOBILIARIA S.A.S. contra GLADIS AMPARO JARAMILLO RAMIREZ Medellín, mayo veinte (20) de dos mil trece (2013) Cumplido el trámite legal y dentro de la oportunidad para hacerlo, procede elTribunal Arbitral a pronunciar el Laudo en derecho que pone fin al proceso -arbitral entre la sociedad ABS Inmobiliaria S.A.S. y la señora Gladis Amparo |Jaramillo Ramírez.

I. -ANTECEDENTES

A. El contrato origen de la controversia

1. La diferencia sometida a conocimiento y decisión de este Tribunal sederiva del "CONTRATO DE PROMESA DE COMPRAVENTA” de fecha 2 deoctubre de 2008.

B. El pacto arbitral

2. A folios 10 a 16 del cuaderno obra el referido contrato de promesa de”.compraventa, y en la cláusula décima séptima (folio 15) se encuentracontenida la cláusula compromisoria cuyo tenor literal es el siguiente: « "DÉCIMA SÉPTIMA: ARBITRAMENTO: Las diferencias que ocurrierenentre las partes, con ocasión del presente contrato, serán sometidas adecisión de (1) un árbitro nombrado por la Cámara de Comercio deMedellín. El árbitro decidirá en derecho; por consiguiente deberá serciudadano colombiano en ejercicio de sus derechos civiles y abogadotitulado. Para efectos de esta cláusula compromisoria, se entiende por“parte” la persona o grupo de personas que sostengan una misma

La VIGILADO Ministerio de Justicia y del Derecho

iA1‘LkTaoeweranAES“a¥Uy .MNAbicanenadeAAiteMeadAOneeaOEuecoteReeSowetoaaeepretensión. En lo no previsto en la presente cláusula, se aplicarán lasnormas vigentes sobre la materia.” _ El trámite inicial La convocatoria del Tribunal Arbitral: El 9 de agosto de 2012, lasociedad ABS Inmobiliaria S.A.S., presentó a través de apoderadajudicial la solicitud de convocatoria de Tribunal Arbitral para resolver la -diferencia surgida con la señora Gladis Amparo Jaramillo Ramírez, conocasión del contrato de promesa de compraventa suscrito entre laspartes el pasado 2 de octubre de 2008 y cuyo objeto era la compra de >dos inmuebles que forman parte del Centro Empresarial Ofix 33 y quese conocen como la oficina 1018 (antes denominada 1002) y elparqueadero 86, ambos identificados con matrículas inmobiliarias 001-0994550 y 001.0994589, respectivamente.

Designación del Árbitro: Fue designado de común acuerdo por laspartes en reunión celebrada el 18 de septiembre de 2012, en lasinstalaciones del Centro de Arbitraje y Conciliación de la Cámara deComercio de Medellín.

Instalación y admisión de la demanda: Previas las citacionescorrespondientes, el Tribunal de Arbitramento se instaló el 30 deoctubre de 2012 en sesión realizada en el Centro de Arbitraje yConciliación de la Cámara de Comercio de Medellín (acta obrante afolios 128 y 129). En la audiencia el Árbitro, quien funge por derechopropio como Presidente del Tribunal, nombró al Secretario, fijó la sededel Tribunal e inadmitid la demanda, requiriéndose a la parteconvocante corregir los defectos advertidos.

Corrección y adición de la demanda: El día 6 de noviembre de 2012la apoderada de la parte convocante presenta escrito en el que corrigey adiciona la demanda (folios 134 a 139).

Admisión de la demanda: En audiencia celebrada el pasado 29 denoviembre de 2012,fue admitida la demanda y se ordenó correrVIGILADO Ministerio de Justicia y del Derecho10.

11.

12. 13. traslado de ella a la parte convocada por el término de diez (10) dias,habiendo sido notificado el apoderado de la parte convocada endesarrollo de la misma diligencia (folio 156).

Contestación de la demanda: El día 12 de diciembre, encontrándosedentro del término del traslado, el apoderado de la parte convocadacontestó la demanda, propuso excepciones de mérito y solicitópruebas. | Traslado de las excepciones: Este se surtió en audiencia realizada eldía 17 de diciembre de 2012; el pasado 24 de diciembre de 2012 laapoderada de la parte convocante se pronunció frente a dichasexcepciones y solicitó pruebas (folios 210a 214).Audiencia de conciliación y fijación de honorarios: La diligenciafue realizada el pasado 16 de enero de 2013 (folios 216 a 218) nohabiéndose alcanzado acuerdo alguno por las partes en conflicto, razónpor la cual el Tribunal procedió a fijar los gastos y honorarios delpresente proceso, los que fueron cancelados en su totalidad y dentrodel término legal por la parte convocante. | Trámite arbitral

Primera audiencia de trámite: Esta fue realizada el día 18 defebrero de 2013, habiéndose declarado el Tribunal competente paraconocer del conflicto a él planteado y decretando las pruebassolicitadas por las partes (folios 219 a 227) Decreto y práctica de pruebas: fueron decretadas practicadas lassolicitadas por las partes, así:

(i) Prueba documental: Con el valor que la ley les confiere, seagregaron al expediente los documentos aportados por las partes. (ii) Interrogatorios de parte: Fueron practicados en audiencia VIGILADO Ministerio de Justicia y del Derecho14. 15. celebrada el pasado 19 de marzo de 2013 (folios 241 a 252). (iii) Testimonios: De las señoras Miriam Mesa O. y Claudia MariaSuárez M., versiones rendidas en audiencia celebrada el día 19 demarzo de 2013 (folios 253 a 272). Las respectivas transcripcionesse pusieron en conocimiento de las partes sin que ninguna de ellasse hubiese pronunciado. (iv) Exhibición de documentos: Que fueron aportados por la parteconvocante en audiencia celebrada el día 5 de marzo de 2013(folios 236 y 237). | (v) Oficio: Dirigido a Fiduciaria Corficolombiana S.A., el que fue ~respondido el pasado 15 de abril de 213 (folios 273 y 279).

Cierre de la etapa probatoria: Por auto del 19 de marzo de 2013 ypor haberse practicado la totalidad de las pruebas decretadas, seordenó el cierre de la etapa probatoria y se fijó fecha para llevar acabo la audiencia de alegatos de conclusión (folio 240).

Alegatos de conclusión: En audiencia celebrada el pasado 19 de abrilde 2013, el Tribunal Arbitral escuchó a los apoderados de las partes,quienes expusieron sus alegatos de conclusión habiéndolo hecho enescritos que fueron incorporados al expediente (folios 281 ys.s.) ypueden ser sintetizados así: |Alegato de la Convocante Se divide en tres puntos, así: reafirmación de las pretensiones, unaremembranza de los hechos y una semblanza de los aspectosprobatorios que le permite insistir en la necesidad de resolver elcontrato, como consecuencia del incumplimiento de la parteconvocada.

VIGILADO Ministerio de Justicia y del Derecho O”ets16. 17. Alegato de la Convocada Por su parte la convocada enlista los medios de convicción que hansido aducidos por los contendientes, para luego afirmar la imposibilidaden que se encontraba la Promitente Vendedora para otorgar laescritura pública que permitiera el perfeccionamiento del contratoprometido y por ende la justificación de la no presencia en la Notaría -para la aceptación de la correspondiente escritura pública. El término de duración del proceso: Conforme lo dispone la ley, eltérmino de duración de este proceso es de seis (6) meses contados apartir de la fecha en la que se celebró la primera audiencia de trámite,la que se realizó el pasado 18 de febrero de 2013 (folios 219 a 227) ysin que se haya producido suspensión alguna del proceso, razón por lacual el término se extiende hasta el día 18 de agosto de 2013; por lotanto el Tribunal se encuentra dentro de la oportunidad legal paraproferir el presente Laudo.

Los presupuestos procesales y las nulidades sustanciales Observa el Tribunal que ha cumplido con todos los requisitosnecesarios para la validez del proceso arbitral, ya que las actuaciones.procesales se surtieron con la observancia de todas las disposicioneslegales, por lo cual no advierte causal alguna de nulidad y por lomismo puede emitir el Laudo de mérito en derecho. En efecto, de los —documentos aportados al proceso y examinados por el Tribunal seestableció: (i) Demanda en forma: La demanda debidamente corregida Y,adicionada llenó los requisitos exigidos por el artículo 75 del”Código de Enjuiciamiento Civil, razón por la cual el Tribunaladmitió la demanda. oLifaberaitde 5(ii) Competencia: Conforme se advirtió en auto proferido el pasado18 de febrero de 2013, en desarrollo de la primera audiencia detrámite (folios 222 y 223), el Tribunal asumió competencia paraconocer y decidir en derecho las controversias surgidas entre laspartes referidas sin que hubiese habido reparo alguno de laspartes sobre este particular. (iii) Capacidad: Las partes son sujetos capaces para comparecer alproceso y para transigir, toda vez que de la documentación objeto 4de estudio no se desprende restricción alguna; las diferenciassurgidas entre ellas y sometidas a consideración del Tribunal sonde carácter disponible. |

f. Las partes procesales

1. Demandante: ABS Inmobiliaria S.A.S., sociedad domiciliada en elmunicipio de Medellin, conforme al certificado de matriculamercantil expedido por la Cámara de Comercio de Medellín, setrata de una sociedad mercantil constituida mediante documentoprivado de julio 19 de 2006 bajo la denominación de ABSInmobiliaria S.A., habiendo sido transformada en sociedad poracciones simplificada por decisión adoptada por la AsambleaGeneral de Accionistas inscrita en el registro público mercantil elpasado 7 de julio de 2010; su representante legal principal es elseñor Luis Germán Uribe Ortiz y su representante legal suplentees la señora Margarita María Bravo Restrepo, siendo esta últimaquien en representación de dicha sociedad instauró lacorrespondiente demanda. ii. Demandada: Gladis Amparo Jaramillo Ramirez, ciudadanacolombiana, mayor de edad y domiciliada en el municipio deMedellín (folio 250). | iii. Apoderados judiciales: Las partes comparecieron al procesorepresentadas asi: demandante porla doctora Dori Andrea LopezsyriawlladwilpeeesiAaateaaeAONcoesenfeaPRaeein: VIGILADO Ministerio de Justicia y del DerechoÁlvarez; demandada por el doctor David Enrique Gómez Giraldo,titulares de las tarjetas profesionales números 214.121 y 119.400rspectivamente.

, g. Las pretensiones de abs inmobiliaria s.a.s..

18. La parte convocante en la corrección y adición de la demanda fijó suspretensiones así: |

1. DE CARACTER SUSTANCIAL1.1. PRETENSIÓN PRINCIPAL Se dicte laudo Arbitral en derecho declarando la RESOLUCIÓN OTERMINACIÓN DEL CONTRATO DE PROMESA DE COMPRAVENTA celebradoentre la sociedad ABS Inmobiliaria SA, hoy S.A.S., y la Señora GLADISAMPARO JARAMILLO RAMIREZ, el 2 de Octubre de 2.008 porincumplimiento, 1.1.1 Que como consecuencia de las anteriores declaraciones se ordeneel pago de la cláusula penal prevista en la cláusula DécimoSegunda del contrato de promesa de compraventa, equivalente al -10% del valor total del inmueble, o sea $7.443.321 (Sietemillones cuatrocientos cuarenta y tres mil trescientos veinte unpesos ML.) 1.1.2 Se ordene el pago total de los saldos causados a la fecha y losque llegaren a causar a favor de la sociedad ABS INMOBILIARIAS.A.S. por concepto de Impuesto Predial y sus respectivosIntereses liquidados a la tasa máxima autorizada por el Banco dela República. | 1.1.3 Se fije fecha y hora para llevar a cabo la restitución de losinmuebles a la sociedad. ABS INMOBILIARIA S.A.S., previacancelación del contrato de comodato precario suscrito entre laspartes, como accesorio al contrato de promesa de compraventa. 1.1.4 Se fije fecha y hora para realizar la devolución del sado que arrojea favor de la señora GLADIS AMPARO JARAMILLO RAMÍREZ,previa liquidación de los costos que tuviera que reconocer a favor

VIGILADO Ministerio de Justicia y del Derechode la sociedad convocante y que fueren descontados de dichosaldo, 1.1.5 Se condene a la señora GLADIS AMPARO JARAMILLO RAMIREZ alpago de las costas de este proceso. 1.1.6 En caso de que el Tribunal considere procedente la pretensiónprocesal expuesta más adelante, consistente en la integración dellitisconsorcio, se identifique claramente frente a quién o quienesse producen los efectos del laudo proferido, en relación con laspretensiones formuladas. 1.1.7 Que el laudo proferido preste mérito ejecutivo por las obligacionesde dar y hacer que en él se constituyen AAE1.2. PRETENSIÓN SUBSIDIARIA Se dicte lauro Arbitral en derecho ordenando el CUMPLIMIENTO FORZOSODEL CONTRATO DE PROMESA DE COMPRAVENTA. 2.1.1. Que como consecuencia de las anteriores declaraciones se ordeneel pago de la cláusula penal prevista en la cláusula Décimo Segunda delcontrato de promesa de compraventa equivalente al 10% del valor totaldel inmueble, o sea $7.443.321 (Siete millones cuatrocientos cuarenta ytres mil trescientos veinte un pesos ML.). 2.1.3. (sic) Se ordene el pago total de los saldos causados a la fecha afavor de la sociedad ABS INMOBILIARIA S.A.S. por concepto de deImpuesto Predial y sus respectivos Intereses liquidados a la tasamáxima autorizada por el Banco de la República.

2.1.4. Se condene a la señora GLADIS AMPARO JARAMILLORAMIREZ el pago de las costas de este proceso2. PRETENSIÓN DE CARÁCTER PROCESAL. INTEGRACIÓN DELLITISCONSORCIO CUASINECESARIO Considerando que la siguiente pretensión puede ser de recibo o nopor el H. Tribunal, ésta se formula independientemente con el fin deque cualquier negativa al respecto, no constituya un obstáculo paraque el Tribunal se pronuncie sobre las pretensiones sustanciales'expuestas. alVIGILADO Ministerio de Justicia y del Derecho19. Además, conforme se narró en los hechos descritos anteriormente, Élos derechos del señor DAVID GÓMEZ GIRALDO pueden verse 3afectados con el laudo arbitral, por lo cual respetuosamente solicitosea convocado como litisconsorte cuasi necesario, para que se sirvaratificar la cláusula compromisoria, y haga parte del proceso. De integrarse el litisconsorio, se declare probado el contrato de cesión delos derechos de crédito entre el señor DAVID GÓMEZ GIRALDO en calidadde CEDENTE y la señora GLADIS AMPARO JARAMILLO RAMÍREZ en -£calidad de cesionaria. |

relaciona en la denominada “adición y corrección” de la demanda y alos cuales se referirá el Tribunal al estudiar los temas materia dedecisión; son los siguientes: PRIMERO: El 16 de Mayo de 2.006, las sociedades DESARROLLOSINMOBILIARIOS S.A Y CONSTRUCTORA VITA S.A. celebraron conFIDUCIARIA CORFICOLOMBIAMA . S.A.,- un contrato de fiduciamercantil irrevocable de administración, por el cual dichassociedades actuando en calidad de Fideicomitentes entregaron a lafiduciaria la administración de los recursos provenientes de “laspreventas del proyecto denominado OFIX 33. Posteriormente esassociedades cedieron su posición contractual de Fideicomitentes a lasociedad ABS INMOBILIARIA S.A., hoy S.A.S. El fideicomiso cumpliócon su etapa previa o de preventas y el proyecto se desarrollómediante el esquema de compraventa de cosa ajena, por el cual lasociedad fideicomitente celebraba con los adquirentes de inmueblesen el proyecto, las respectivas promesas de compraventa y laFiduciaria, como vocera del patrimonio autónomo, .ratificaba esasventas con las correspondientes escrituras.

SEGUNDO: Por las preventas, los futuros propietarios consignabanen una cuenta individual de la Fiduciaria. Corficolombiana losrecursos destinados para la adquisición de los inmuebles, mediantela suscripción de una carta de instrucciones y posteriormente la aesociedad ABS INMOBILIARIA cuando se lograra e/ punto de equilibrio E VIGILADO Ministerio de Justicia y del Derechoen las ventas, procedería con la firma de las promesas decompraventa, para consolidar los negocios.

TERCERO: La señora ANA MARÍA FRANCO C., había suscrito unacarta de instrucciones para fiduciaria Corficolombiana el 28 deAgosto de 2.006, tal como consta en las copias adjuntas de la ordeninicial de negocio y la carta de instrucciones, con el fin de separar 2inmuebles en el Centro Empresarial Ofix 33 y que provisionalmentese identificaron como Oficina 1002 y Parqueadero 6 Nivel 4, hoydenominados Oficina 1018 y Parqueadero N° 84 e identificados conlos folios de matricula inmobiliaria Números 001-0994550 para laOficina y 001-0994589 para el -Parqueadero. Por. medio de unescrito, incorrectamente denominado de cesión de derechos debeneficiario de área, que no correspondía a la modalidad de estefideicomiso, la SRA. FRANCO C., le cedió el 12 de Marzo de 2008 alseñor DAVID GÓMEZ GIRALDO, los dineros que se encontraban en elencargo fiduciario abierto a su nombre, tal como consta en la cartade instrucciones dirigida por ella a la Fiduciaria.CUARTO: Una vez cumplidas: por parte de la sociedad ABS, lascondiciones establecidas en la citada carta de instrucciones paraentregar a la constructora” los recursos depositados por lospotenciales compradores en la fiduciaria, se procedió a convocar alseñor DAVID GÓMEZ GIRALDO, en calidad de cesionario de losrecursos depositados por la Sra. Ana María Franco C, para quesuscribiera la promesa de compraventa correspondiente a losinmuebles opcionados; no obstante, en ese momento,

el futurocomprador solicitó que dicha promesa fuera suscrita por quienmanifestó ser la madre de su hijo, la señora GLADIS AMPAROJARAMILLO, toda vez que quería que fuera ella la propietaria delinmueble y que quería cederle los derechos adquiridos con el pagodel precio y la suscripción de la carta de instrucciones de la cual fuecesionario.

QUINTO: Con el consentimiento y tolerancia del señor DAVIDGÓMEZ GIRALDO como prueba de su voluntad de ceder los derechosde crédito a la señora GLADIS AMPARO, se suscribió el 2 de Octubrede 2.008, la promesa de compraventa de cosa ajena, la cual firmóen compañía del cesionario y adicionalmente el acta de entregamaterial de los inmuebles, fue suscrita por ambos: GLADIS AMPAROJARAMILLO y DAVID.GOMEZ GIRALDO, el 11 de Noviembre de 2008,en la cual consta que fueron recibidos a satisfacción por ambosconvocados, a título de comodato, el cual sería cancelado con el VIGILADO Ministerio de Justicia y del Derecho 10 drotorgamiento de la escritura pública respectiva. Sin perjuicio de loanterior, pese a varias solicitudes efectuadas por nuestratramitadora, la Sra. Claudia Suarez M, al señor DAVID GÓMEZ, ésteha sido renuente en formalizar la ' cesión de los derechos por losrecursos depositados en la Fiduciaria. |

SEXTO: El 15 de Octubre de 2008, la sociedad PROMITENTEVENDEDORA, dando cumplimiento a la cláusula - octava de lapromesa de compraventa, relativa al otorgamiento de la escriturapública, se hizo presente a la hora pactada. en la. Notaría 15 deMedellín, por conducto de su representante legal MARGARITA MARIABRAVO RESTREPO, con el fin de dar cumplimiento a la promesa yotorgar debidamente la escritura pública, tal. como consta en el actaNotarial de comparecencia que se adjunta. La señora GladisJaramillo no se presentó, como era lo debido y la escritura públicano se pudo otorgar, ocasionando quese vencieran los paz y salvosde predial y valorización que se presentaron en su momento y elincumplimiento del contrato por la parte convocada. Adicionalmente,cabe aclarar que para la fecha de la escritura, las partes convocadastampoco habían cumplido con todas. las condiciones establecidas enla promesa de compraventa, relativas al pago de la totalidad delprecio y la legalización de la cesión de los recursos y en vista de que |no solicitaron prorroga en el plazo para el otorgamiento, la parteconvocante acudió en cumplimiento . contractual a otorgar laescritura.

SEPTIMO: Manifiesta la parte convocante, que pese a que en sumomento la escritura de compraventa no se pudo otorgar, en.diferentes ocasiones las señoras CLAUDIA MARIA SUÁREZ MONÁ yMIRYAM MESA OCHOA, (de quienes se solicitó su testimonio comoprueba), encargadas del trámite de escrituración. y del recaudo decartera, respectivamente; citaron. al señor DAVID GÓMEZ, para quelegalizara los aportes que no se habían trasladado en su momento ala señora GLADIS JARAMILLO, cancelara los impuestos prediales quetenían vencidos a la fecha y otorgaran la “escritura públicacorrespondiente, hecho que fue infructuoso y que motiva esteproceso, OCTAVO: El pasado 3 de Octubre de 2012, recibieron las sociedadesABS INMOBILIARIA S.A.S. y FIDUCIARIA CORFICOLOMBIANA S.Apor parte de la cooperativa solidaria multiactiva de abogadosconciliadores y de arbitraje, citación a una audiencia de conciliaciónextrajuicio, convocada por el señor DAVID GÓMEZ G. solicitando el

11otorgamiento de la escritura pública de compraventa a su nombre yaduciendo un incumplimiento de las sociedades citadas. En esteacto, el señor DAVID GOMEZ pretendió desconocer los derechos quese habían consolidado a favor de la señora GLADIS JARAMILLO,aprovechando la informalidad de la. cesión que en algún momentoaceptó de buena fe la sociedad ABS, con el fin de actuar conforme ala voluntad de quien en principio quiso comprar y que se encuentrademostrada con la tolerancia de los actos ejecutados por laPromitente compradora con el fin de adquirir los inmuebles enmención y que jamás fueron desconocidos para él,Adicionalmente, es claro que por la cronología de: los documentosque se suscribieron, lo que el Sr. Gómez G., le: cedió a la Sra.Jaramillo fue un derecho de crédito para cuya cesión no constituyeelemento de la esencia del contrato la formalidad del escrito y esválida entre las partes, independientemente de la notificación aldeudor, la cual solo se exige para que éste identifique a quién ledebe cumplir, es decir, que la formalidad del escrito en este tipo decontratos de cesión constituye un elemento probatorio - “Adprobationem”- y no solemne o “ad solemnitatem” para la existenciadel contrato. Así las cosas la sociedad ABS INMOBILIARIA S.A.S.consideró como única parte contractual a la señora GLADISJARAMILLO y la promesa de compraventa firmada por la sociedad afavor de ella constituye por lo tanto, un acto de notificación de lacesión del crédito por conducta concluyente que solo vino a serimpugnada

por el cedente a estas alturas. del contrato, celebradodesde el 2 de Octubre de 2.008, es decir 4 años después. Durante laaudiencia de conciliación, celebrada ‘en 2 sesiones ante la citadacooperativa de Abogados conciliadores, conforme a las actas que seadjuntan, como nuevas pruebas adquiridas, no se logró el acuerdoconciliatorio por dos razones fundamentales:La no comparecencia de la Sra. Gladis Jaramillo, cuya asistenciahabía sido solicitada por ABS para que el eventual acuerdo se hicieraextensivo a ella yLa temeridad del convocante reflejada en el desconocimiento de losactos solicitados por él, pese a su capacidad intelectual y educativaal ser abogado en ejercicio de la profesión.

VIGILADO Ministerio de Justicia y del Derecho 12 Oa20. 13 Excepciones de mérito propuestas por la parte convocada En la contestación de la demanda, formuló las siguientes excepcionesde mérito (sin numeración):”"INEXISTENCIA DE LAS CAUSALES DEINCUMPLIMIENTO PROPUESTAS”, "INEXISTENCIA DEL NEXO CAUSAL”, .“COMPENSACIÓN DE CULPAS”, “TEMERIDAD Y MALA FE” Y LA ]“GENÉRICA” | |

II. CONSIDERACIONES DEL TRIBUNAL Los presupuestos procesalesComo se ha advertido en el recuento de los antecedentes de laactuación, el Tribunal encuentra satisfechos los requisitosindispensables para la validez del proceso, por lo cual existefundamento jurídico necesario para proferir Laudo.

Con la documentación que se aportó al expediente se estableció quetanto la sociedad convocante como la parte convocada tienencapacidad para transigir, y las diferencias surgidas entre ellas,sometidas a decisión de este Tribunal, son susceptibles de serresueltas mediante transacción, conciliación o decisión arbitral, acorde -con la ley. | Las diferencias que son objeto de decisión arbitral, descritas en lasrespectivas pretensiones de la demanda, están vinculadas a lacelebración y ejecución de un "CONTRATO DE PROMESA DECOMPRAVENTA”, contenido en documento suscrito por las partes yformalizado en los términos que dará cuenta el examen del Tribunal.

Delimitación de la controversia Se advierte sin discusión alguna, que el petitum planteado en lademanda, ubica la controversia que ahora se decide en el plano de laresponsabilidad contractual, con recíprocas imputaciones deincumplimiento provenientes de las partes contratantes, que concretan14 el objeto del debate a lo siguiente:(i) Determinar si la señora GLADIS AMPARO JARAMILLO RAMÍREZ, encalidad de Promitente Compradora, incumplió las obligacionesasumidas con ocasión de haber suscrito el “CONTRATO DEPROMESA DE COMPRAVENTA” arrimado con la demanda, y (ii) Definir si en caso de que dicho incumplimiento haya ocurrido, seestructura o no un supuesto de responsabilidad contractual quepueda generar las consecuencias deprecadas por la convocante. Hechos relevantes probados Resolver las pretensiones de la demanda y las excepciones propuestascomo mecanismos de defensa, amerita señalar que se encuentranprobados los siguientes hechos:

a. Contrato de promesa de compraventa (fil. 10), en el que lasociedad ABS INMOBILIARIA S.A.S. y la señora GLADIS AMPARO ©JARAMILLO RAMÍREZ acuerdan lo siguiente: (i)Que FIDUCIARIA CORFICOLOMBIANA S.A. celebraría con laPromitente Compradora un. contrato de compraventa ytransferiría el dominio sobre los bienes inmuebles descritosen la cláusula PRIMERA, nomenclados como “Oficina 1002” y“Parqueadero 6 - Nivela 4”, del Centro Empresarial OFIX 33,localizado en la calle 33 No. 80 - 47, del Barrio Laureles, delMunicipio de Medellín; ;Que “La Promitente Vendedora” procuraría la cancelación delgravamen hipotecario que a favor del Banco Red MultibancaColpatria pesaba sobre los inmuebles cuya venta fueprometida, para lo cual "... en el mismo acto jurídico detransferencia de dominio se l presentará para suprotocolización, certificación de la aceptación del acreedor,del levantamiento proporcional del graven [hipotecario] que. VÍGILADO Ministerio de Justicia y del Derecho -15 afecte a la unidad privada objeto del acto” (crf. cláusulaCUARTA); | (iii) Que la escritura pública requerida para el perfeccionamientodel contrato prometido, seria otorgada ante la NotaríaQuince de Medellín, el 15 de octubre de 2008 (cláusulaOCTAVA); | (iv) Que si la entrega de los inmuebles ocurre antes delotorgamiento de la señalada escritura pública, se haría atítulo de “COMODATO PRECARIO” (cláusula NOVENA,parágrafo TERCERO); |(v) Que el impuesto predial “será de cuenta” de La Promitentecompradora desde el momento de la entrega material delinmueble; | 7

(vi) Una cláusula penal por un equivalente al diez por ciento(10%) del precio del contrato (Cláusula DÉCIMA SEGUNDA); |Contrato de comodato precario, suscrito el 6 de octubre de2009 (fl. 20), por la señora GLADIS AMPARO JARAMILLORAMÍREZ, que sirvió para regular la tenencia de la oficina 1018 yel parqueadero 84, del Centro Empresarial OFIX 33, que al indicarque está alinderada “Por encima, con losa común que la separadel piso décimo; y por debajo, con la losa común que la separadel piso octavo.” (Negrillas agregadas), hace pensar que estáubicada en el piso nueve; _El acta de entrega de inmuebles Centro Empresarial Ofix 33propiedad horizontal (fl. 17), da cuenta de haber ocurrido elhecho “el dia11 del mes de noviembre del año 2008” yevidencia la ostensible confusión en el manejo del tema, como quese empieza indicando que recibe el señor David Gómez Giraldo,como Promitente Comprador, y termina firmando como "EL VIGILADO _ Ministerio de Justicia y del Derecho16 INTERVENTOR”, mientras que la señora JARAMILLO RAMÍREZ ,quien no ha sido referenciada antes, lo hace como "PromitenteCompradora”; En el Acta de comparecencia número 036 (fl. 21), extendidapor el señor Notario Quince de Medellín, el “día QUINCE (15) DEOCTUBRE DEL AÑO DOS MIL OCHO (2008)”, se da fe de losiguiente: (i) (ii) (iii) (iv)

(i) (ii) (iii) (iv) La concurrencia, en la fecha, dela doctora MARGARITAMARIA BRAVO RESTREPO, “(...),. en su calidad dePROMITENTE VENDEDORA CON EL OBJETO DE ALLANARSEA CUMPLIR CON UNOS CONTRATOS DE PROMESA DECOMPRAVENTA que en tal calidad tiene(n) suscrito con el(los) (las) señor (es) (a) (as) (..) 8),- GLADIS AMPARO —JARAMILLO RAMIREZ, OFICINA NUMERO 1018,PARQUEADERO NUMERO 84 NIVEL 4 CON MATRICULAINMOBILIARIA NUMERO 001-334550 Y 001-0994589 (sic)”; Igualmente, que presentó la siguiente documentación: "1% CONTRATOS DE PROMESA DE COMPRAVENTA.2°. FOTOCOPIA DE LA CEDULA DE.CIUDADANIA LAMINADA _ . . eNUMERO 43.050.273 © CORRESPONDIENTE A LAREPRESENTANTE LEGAL DE LA PROMITENTE VENDEDORA, -MARGARITA MARIA BRAVO RESTREPO. |3°, PAZ Y SALVO POR IMPUESTO PREDIAL YVALORIZACIÓN, VALIDO HASTA EL TREINTA Y UNO DEDICIEMBRE DE 2008.”; Acredita que la promitente compradora, señora GLADISAMPARO JARAMILLO RAMÍREZ, no compareció a la Notaría; Guarda silencio, el señor Notario, sobre la presentación de lacertificación de la aceptación del acreedor, Banco Red

VIGILADO Ministerio de Justicia y del Derecho17 Multibanca Colpatria, para el levantamiento proporcional delgraven hipotecario que afecta a las unidades privadas objetodel acto. Lo que necesariamente constituye evidencia de nohaberlo exhibido, como era su obligación; (v) No hace ninguna referencia a FIDUCIARIACORFICOLOMBIANA S.A., lo que evidencia que no concurriópara la ocasión y el efecto propuesto. La generación de un estado de cuenta a cargo de la señoraJARAMILLO RAMÍREZ, por concepto de impuestos prediales de losseñalados inmuebles, está evidenciada con la Carta de cobrofechada el 30 de abril de 2012 (fl. 28);

Los documentos de cobro (facturas) expedidos por elMunicipio de Medellín (fls. 30 a 85), dicen de la causación delimpuesto predial unificado correspondiente a los inmuebles demarras, entre otros, a cargo de FIDUCIARIA CORFICOLOMBIANAS.A.; Las copias autenticadas de las escrituras públicas números11.721 y 12.606, pasadas ante la Notaría 15 de Medellín, el 25de septiembre y 14 de octubre de 2008, respectivamente (fl. 175y s.s.), señalan inequívocamente la ocurrencia de sendos actos decorrección o aclaración del Reglamento de PropiedadHorizontal, contenido en la memoria pública número 10.269 de lamisma Notaría y datada el 28 de agosto de 2008, especificamenteen materia de linderos de los inmuebles de derecho privado yparticularmente de las oficinas 1002 y 1018;El certificado de tradición y libertad del bien inmuebleinscrito en el folio de m