CCO MEDELLÍN - Laudo 2017 a 0032 29 de octubre de 2018

CAMARA DE COMERCIO DE MEDELLÍN PARA ANTIOQUIACENTRO DE ÁRBITRAJE

LAUDO ARBITRAL

H.B. FULLER COLOMBIA S.A.S.

CONTRA

CONSTRUCOL. S.A.S.

VIGILADO Ministerio de Justicia y del DerechoCÁMARA DE COMERCIO DE MEDELLÍN PARA ANTIOQUIACENTRO DE ARBITRAJELAUDO ARBITRAL Medellín, veintinueve (29) de octubre de dos mil diez y ocho (2018)Según lo anunciado en Auto No. 23 del 13 de septiembre de 2018, el Tribunal deArbitramento expide el Laudo que se expresa a continuación:

A. 1. TRAMITE DEL PROCESO ARBITRALDemanda e integración del Tribunal.El día 25 de julio de 2017H.B. FULLER COLOMBIA S.A.S., domiciliada enRionegro, identificada con el Nit 800.026.092-2, representada legalmentepor la señora LINA MARÍA GARCÍA MEJÍA, con C.C. 43.828.276, comoparte demandante, a través de apoderado judicial, presentó ante el Centrode Arbitraje de la Cámara de Comercio de Medellín para Antioquia lademanda arbitral, con el fin de que se integrara un Tribunal de Arbitramentoque resolviera las pretensiones formuladas en la misma en contra de lasiguiente persona jurídica, CONSTRUCOL S.A.S., domiciliada en Medellín,identificada con el Nit 811.023.770-4, representada legalmente por el señorJUAN FRANCISCO VELÁSQUEZ VARGAS, con C.C. 71.637.290.Tal petición está fundada en el pacto arbitral, en su modalidad de cláusulacompromisoria, contenida en el CONTRATO DE FIDUCIA MERCANTILIRREVOCABLE DE ADMINISTRACIÓN INMOBILIARIA FIDEICOMISO HBFULLER, suscrito entre las partes del presente proceso arbitral -yFIDUCIARIA CORFICOLOMBIANA S.A.-, celebrado el día 17 de mayo de2013, visible a folio 38 (al reverso) del expediente, cuyo texto es delsiguiente tenor:“Todas las controversias que se deriven del presentecontrato o que guarden relación con éste serán resueltasdefinitivamente por un Tribunal de Arbitramento

quefuncionará de acuerdo con el Centro de Conciliación,Arbitraje y Amigable Composición de la Cámara deComercio de Medellín para Antioquia. El Tribunal sesionaráVIGILADO Ministerio de Justicia y del Derechoen la sede de la Cámara de Comercio de Medellín paraAntioquia y decidirá en derecho.”Las partes de común acuerdo, mediante acta del día 3 de agosto de2017(Cfr. Folios124 y ss del Cuaderno Principal), designaron como árbitrosprincipales alos DoctoresJUAN DAVID POSADA GUTIÉRREZ, SERGIOALBERTO MORA GÓMEZ y JUAN MANUEL FERNANDEZ VELÁSQUEZ,a quienes se le comunicó su designación por parte del Centro y quienes laaceptaron oportunamente, tal como consta en los documentos que obra aFolios 127 y ss del Cuaderno Principal.Adicionalmente, en los actos de aceptaciones de sus cargos, los árbitrosdesignados dieron cumplimiento al deber de información contenido en elartículo 15 de la Ley 1563 de 2012, el cual fue comunicado a las partes talcomo consta en los documentos obrantes a folios 130 y ss del expediente.Integrado debidamente el Tribunal, el Centro de Arbitraje cité'alos árbitros yalos apoderados de las partes para efectos de realizar la audiencia deinstalación del Tribunal (Cfr. Inc. 1% Art. 20 de la Ley 1563 de 2012).

Audiencia de Instalación, Designación y Posesión del Secretario,Juicio de Admisibilidad, Derecho de Contradicción, ConciliaciónArbitral, Fijación de Gastos y Honorarios y Primera Audiencia deTrámite.Mediante Auto No. 1 del 11de septiembre de 2017, el Tribunal Arbitral seinstaló formalmente, designó como Presidente al Dr. Juan David PosadaGutiérrez y comoSecretario al Dr. Luis Guillermo Rodríguez D'Alleman, fijóel lugar de funcionamientodel Tribunal y reconoció personería alosapoderados de las partes, entre otras cuestiones”.Seguidamente, mediante Auto No.2°, el Tribunal admitió la demandaarbitral, ordenó la notificación personal de la misma y dispuso correr trasladode ella por el término de 20 días a la parte demandada. Posteriormente, el Secretario designado, mediante documentos visibles afolios 148 y ss del expediente, aceptó el cargo y dio cumplimiento al deberde información contenido en el artículo 15 de la Ley 1563 de 2012, el cualfue comunicado a las partes tal como consta en las comunicacionesobrantes a folios 150 y ss del expediente. Cuaderno Principal — Folios 132 y ss.Cuaderno Principal — Folios 141 y ss.Cuaderno Principal — Folios 143 y ss.VIGILADO Ministerio de Justicia y del Derecho10, 1í.

4La parte convocada dio respuesta a la demanda, objetando el juramentoestimatorio y proponiendo excepciones de mérito, entre otras cuestiones, deconformidad con los documentos que obran a folios 152 y ss delexpediente.Posteriormente, mediante Auto No. 5 del 3 de noviembre de 2017, elTribunal posesionó al Secretario designado y dio traslado de la objeción aljuramento estimatorio y de las excepciones de mérito contenidas en lacontestación de la demanda a la parte convocante.La parte convocante se pronunció dentro del término de traslado a que sehizo referencia en el numeral anterior, de conformidad con los documentosque obran a folios 241 y ss del expediente.Posteriormente, dentro de la oportunidad para ello, la parte convocantereformó la demanda, de conformidad con el escrito y anexos que obran afolios 288 y siguientes del expediente.Posteriormente, mediante Auto No. 7°, el Tribunal admitió la reforma a lademanda, ordenó la notificación de la misma y dispuso correr traslado deella por el término de 10 días a la parte demandada.El Tribunal dio el trámite correspondiente a la reforma de la demanda,notificándola electrónicamente a la parte convocada y, posteriormente,dando el traslado correspondiente de las excepciones de mérito y deljuramento estimatorio contenidos en su respuesta a la parte convocante, deconformidad con las providencias y demás documentos obrantes a folios403 y ss del expediente.Posteriormente el Tribunal, mediante auto No. 09 de 18 de enero de 2018,fijó fecha para la audiencia de conciliación”.En audiencia del 2 de febrero de 2018

el Tribunal declaró fracasadatotalmente la audiencia de conciliación prevista en el art. 24 de la Ley 1563de 2012 y, seguidamente, mediante Auto No. 10”, se fijaron los gastos yhonorarios del Tribunal, estableciendo las sumas a cargo de las partes porlos siguientes conceptos:a. Honorarios delos Árbitros y del Secretario;b. Gastos de funcionamiento del Tribunal; yC. Gastos de administración del Centro de Arbitraje.

Cuaderno Principal — Folios 227 y ss.Cuaderno Principal — Folios 401 y ss.Cuaderno Principal ~ Folios 486 y ss.Cuaderno Principal — Fotios 501 y ss.VIGILADO Ministerio de Justicia y del Derecho12. Únicamente la parte convocante consignó, en las oportunidades procesalesde que trata el artículo 27 de la Ley 1563 de 2012, la totalidad de los gastosy honorarios decretados por este Tribunal Arbitral.13. Mediante Auto No.12° de 23 de febrero de 2018, notificado por correoelectrónico a las partes, el Tribunal fijó fecha y hora para fa PrimeraAudiencia de Trámite.14. Mediante Auto No. 13%, proferido en audiencia del 5 de marzo de 2018, elTribunal: i) se declaró competente para conocer y decidir respecto de laspretensiones y excepciones contenidas en la demanda y su contestación; ii)aplicó el art. 10 de la Ley 1563 de 2012, en el sentido que el término deduración del proceso sería de seis (6) meses contados a partir de lafinalización de la primera audiencia de trámite; y tii) ordenó el pago del 50%de los honorarios a los árbitros y al secretario, y el 100% al Centro deArbitraje de la Cámara de Comercio de Medellín (Cfr. Art. 28 Ley 1563 de2012).15. Dentro de esa misma audiencia, y mediante Auto No.14% el Tribunaldecretó los medios de prueba solicitados por las partes (Cfr. Inc. 3 del Art.30 Ley 1563 de 2012), así;“Se decretan todos fos medios de prueba

que fueron solicitados por la partedemandante, así:1. DOCUMENTAL:Se decretan como pruebas, con el valor individual que fa ley les asigna, losdocumentos enunciados y anexados a la demanda inicial, al pronunciamientorespecto de las excepciones de fondo planteadas frente a la demanda inicial y a lademanda reformada.2. INTERROGATORIO DE PARTE:Se decreta el interrogatorio de parte al representante legal de la parte demandada,solicitado en la demanda inicial y en la demanda reformada.3. TESTIMONIOS:Se decretan los testimonios solicitados en la demanda inicial en efpronunciamiento respecto de las excepciones de fondo planteadas frente a lademanda inicial, en la demanda reformada y en el pronunciamiento respecto delas excepciones de fondo planteadas frente a la demanda reformada, a losseñores GUILLERMO FERNÁNDEZ, AMPARO DEL SOCORRO CARMONA

Cuaderno Principal — Folios 520 y ss.Cuaderno Principal — Folio 531.Cuaderno Principal — Folios 532 y ss.VIGILADO Ministerio de Justicia y del Derecho6TORO, JORGE ANDRÉS MARÍN ROJAS, LAURA MARCELA GÓMEZ ÁLVAREZ,LINA MARÍA GARCÍA MEJÍA, DANNY RAMÍREZ y JOSE MARIO RODRÍGUEZ.Por la parte demandante comuniqueseles su deber de comparecencia a esteTribunal, en los términos del artículo 217 del Código General del Proceso.4. OFICIOS:Se decreta librar los. oficios solicitados por la parte convocante en elpronunciamiento respecto de las excepciones de fondo planteadas frente a lademanda inicial, en la demanda reformada y en el pronunciamiento respecto delas excepciones de fondo planteadas frente a la demanda reformada.Por la Secretaría expidanse los oficios respectivos.No obstante la oposición propuesta por la parte convocada frente a este medio deprueba, el Tribunal lo considera conducente.5. INSPECCIÓN:Se decreta la inspección solicitada por la parte convocante en el pronunciamientorespecto de las excepciones de fondo planteadas frente a la demanda inicial y enla demanda reformada.Frente a la oposición propuesta por la parte convocada frente a este medio deprueba el Tribunal considera, pertinente la prueba.Se decretan todos los medios de prueba que fueron solicitados por la partedemandada, así:1. DOCUMENTAL:Se decretan como pruebas, con el valor individual que la ley les asigna, losdocumentos enunciados y anexados con la contestación de la demanda inicial ycon fa contestación de la

demanda reformada.2. INTERROGATORIO DE PARTE:Se decreía el interrogatorio de parte a la representante legal de la partedemandante, solicitado en la contestación de la demanda inicial y en lacontestación de la demanda reformada.3. DECLARACIÓN DE PARTE:Se decreta la declaración de parte al representante legal de la parte demandada,solicitado en la contestación de la demanda inicial y en la contestación de lademanda reformada.4. TESTIMONIOS:Se decretan los testimonios solicitados en la contestación de la demanda inicial yen la contestación de la demanda reformada, a los señores LUZ MARÍAVIGILADO Ministerio de Justicia y del Derecho7JARAMILLO, FERNANDO GUTIERREZ ZEA, LINA MARIA GONZALEZ yHAMILTON RAMIREZ.Por la parte demandada comuniqueseles su deber de comparecencia a esteTribunal, en los términos del artículo 217 del Código General del Proceso.5. TESTIMONIOS TECNICOS:Se decretan los testimonios técnicos solicitados en la contestación de la demandainicial y en la contestación de la demanda reformada, a los señores LUISGUILLERMO VELÁSQUEZ JARAMILLO y ANA ISABEL ZEA RESTREPO.Por la parte demandada comuniqueseles su deber de comparecencia a esteTribunal, en los términos del artículo 217 del Código General del Proceso.”C. Práctica de Pruebas, Audiencia de Alegaciones y Oportunidad delLaudo Arbitral.1. Las pruebas se practicaron según lo decretado, tal como se detalla acontinuación:a. En audiencia del 6 de abril de 2018 (Cfr. Folios 538 y ss delexpediente),

el Tribunal modificó y adicionó el decreto de pruebas, dela siguiente manera:“(...JEl Tribunal observa que decretó como testimonios las declaraciones de dos(2) representantes legales de la parte convocante, los señores GUILLERMOLEON FERNANDEZ PEREZ y LINA MARIA GARCÍA MEJÍA, los cuales fueronpedidos como testigos por la parte demandante. No obstante ello, el Tribunalencuentra que por ostentar la calidad de representantes legales no podrá oír aambos en calidad de testigos. Así las cosas, el Tribunal permitirá la declaracióndel señor GUILLERMO LEON FERNANDEZ PEREZ como testigo, por cuanto laparte demandante manifestó que el interrogatorio de parte lo absolvería larepresentante legal principal señora LINA MARIA GARCÍA MEJÍA.Adicionalmente, de oficio permitirá la Declaración de su propia Parte, en aras de laigualdad probatoria teniendo en cuenta que así fue decretado por petición de laparte demandada.En ese orden de ideas el Tribunal RESUELVE:Auto No. 161. Dejar sin efecto el decreto del testimonio de la señora LINA MARIAGARCÍA MEJÍA, por las razones expuestas anteriormente

VIGILADO Ministerio de Justicia y del Derecho82. Decretar de oficio la Declaración de Parte a la representante legal principalde la parte convocante, en la misma fecha en que se vaya a practicar suInterrogatorio de Parte.”b.En audiencia del 22 de mayo de 2018, obrante a folios 737 y ss delexpediente,se practicaron los testimonios y el interrogatorio a JUANFRANCISCO VELÁSQUEZ VARGAS, LINA MARIA DE LASMERCEDES GONZALEZ MONTOYA y GUILLERMO LEONFERNÁNDEZ PÉREZ; el Tribunal dio traslado de los documentosque corresponden al expediente del Tribunal Administrativo deAntioquia (Cfr. Oficio No. 2 del Tribunal); y aceptó los desistimientosde los apoderados de las partes frente a los testimonios técnicos y ala inspección judicial previamente decretados.En audiencia del 25 de junio de 2018, obrante a folios 819 y ss delexpediente, se practicaron los testimonios y el interrogatorio a LINAMARÍA GARCÍA MEJÍA, LUIS FERNANDO GUTIERREZ ZEA yAMPARO DEL SOCORRO CARMONA TORO, y el Tribunal aceptólos desistimientos de los apoderados de las partes frente a lostestimonios pendientes de practicar a dicha fecha.Mediante traslado secretarial del día 29 de junio de 2018, el Tribunalpuso en conocimiento las respuestas a los oficios No. 3 y 7 delTribunal.Mediante traslado secretarial del día 16 de julio de 2018, el Tribunalpuso en conocimiento la respuesta a los oficios del Tribunal por partede la Secretaria

de Planeación del Municipio de Rionegro.En audiencia del13 de septiembre de 2018??el Tribunal dio porconcluida la etapa de instrucción del proceso, levó a cabo laaudiencia de alegatos y efectuó el control de legalidad del mismo”,motivo por el cual el Tribunal expidió el Auto No. 23, señalando fechapara realizar la audiencia de laudo o fallo.2. En virtud de la cláusula compromisoria, y por no existir término especialpactado en ella, el presente Arbitraje tiene una duración de seis (6)

Cuaderno Principal — Folios 965 y ss,

“(...)Con arreglo al artículo 132 del Código General del Proceso, el Tribunal realizó el control defegalidad del mismo pora corregir o sanear los eventuales vicios que configuren nulidades u otrasirregularidades; revisado el expediente encontró que toda la actuación se ha surtido con plena regularidad,sin que se visiumbre hecho o acto alguno que vicie el proceso de nulidad, razón por la cual procederá a fijarfecha para el laudo.(...)”VIGILADO Ministerio de Justicia y dei Derecho9meses contados desde la finalización de la primera audiencia de trámite,sin perjuicio de las suspensiones convencionales o legales que se dieran enel curso del ProcesoToda vez que la primera audiencia de trámite finalizó el día 5 de marzo de2018, han transcurrido a la fecha del presente laudo ciento treinta y nueve(139) días, de los seis (6) meses que tiene como término el Tribunal paraproferir el laudo arbitral. Esto teniendo en cuenta la suspensión del presenteproceso arbitral entre los días 7 de abril de 2018 y 18 de mayo de 2018,ambas fechas inclusive; entre los días 31 de julio de 2018y 14 de agosto de2018, ambas fechas inclusive; y entre los días 14 de septiembre y 25 deoctubre de 2018, ambas fechas inclusive; noventa y nueve (99) días en totalde suspensión. En ese orden de ideas el término del proceso expira el día13 de diciembre de 2018.POSICIONES Y PRETENSIONES DE LAS PARTES.DemandaLa demanda arbitral reformada, además de identificar a las partes(incluyendo direcciones para notificaciones), acompañar y solicitar

eldecreto y práctica de pruebas, trae la versión de los hechos relevantes alArbitraje, cuya transcripción se realiza a continuación:“HECHOS:1. El día 17 de mayo de 2013 entre las sociedades H.B. FullerColombia S.A.S. -en adelante HB Fuller-, Construcol S.A.S.- en adelanteConstrucoly la Fiduciaria Corficolombiana S.A.- en adelante la Fiduciaria-se celebró un contrato de Fiducia Mercantil Irrevocable de AdministraciónInmobiliaria, por el cual se constituyó el Patrimonio Autónomo denominado“Fideicomiso HB Fuller”.2. El negocio jurídico celebrado entre las partes tenía por objeto que laFiduciaria ~en calidad de administradoramantuviera la titularidad jurídica yadministración de los bienes aportados por los Fideicomitentes - un Loteaportado por Construcol y unos Recursos económicos aportados por HB

33 Cfr. Art, 10 de la Ley 1563 de 2012, el cual reza: “Artículo 10. Término. Si en el pacto arbitral no seseñalare término para la duración del proceso, este será de seis (6) meses, contados a partir de lafinalización de la primera audiencia de trámite. Dentro del término de duración del proceso, deberáproferirse y notificarse, incluso, la providencia que resuelve fa solicitud de aclaración, corrección oadición,Dicho término podrá prorrogarse una o varias veces, sin que el total de las prórrogas exceda de seis(6) meses, a solicitud de las partes o de sus apoderados con facultad expreso para ello.Al comenzar cada audiencia el secretario informará el término transcurrido del proceso.”

VIGILADO Ministerio de Justicia y del Derecho10Fullerpermitiendo a Construcol —Fideicomitente Bdesarrollar, por sucuenta y riesgo, con total autonomía administrativa, técnica y financiera, lagerencia y construcción de un edificio (Bodega), el cual, a la liquidación delfideicomiso, la Fiduciaria restituiria a HB Fuller —Fideicomitente A ybeneficiariopara que ésta lo usara como asiento principal de sus negocios.3. El Lote que debía aportar Construcol, se definió en el contrato comoel inmueble resultante del desenglobe que se realizaría de un lote de mayorextensión.4. Para el momento de celebración del contrato, aquel lote de mayorextensión, identificado con número de matricula inmobiliaria 020-43516 de laOficina de Registro de Instrumentos Públicos de Rionegro, pertenecía alSeñor Fabio Iván Orozco Tobón, identificado con cédula de ciudadaníanúmero 534.000.5. El lote de mayor extensión, presentaba originalmente los siguienteslinderos: “por el frente en una extensión aproximada de 121.55 metros, conpropiedad de Manuel Cardona, por el sureste en extensión aproximada de36.02 metros, con propiedad de Manuel Cardona y en extensión aproximadade 136.70 metros con propiedad de Rocío Jaramillo de Cardona, por elsuroeste en extensión aproximada de 43.31 metros con finca Famari y enextensión aproximada de 76.13 metros con la Clínica Las Vegas, por elnoroeste en extensión aproximada de 72.98 metros c propiedad de InésLópez y en extensión aproximada

de 117.71 metros con el predio debodegas”.6. Dicho inmueble, fue transferido a la Fiduciaria Corficolombiana S.A,como vocera del Fideicomiso HB Fuller, a título de fiducia mercantil,mediante Escritura Pública n° 1.420 del 19 de junio de 2013 de la NotaríaSéptima de Medellín, aclarada por Escritura n° 1.461 del 11 de julio de lamisma notaría, registradas el 15 de julio de 2013 en la Oficina deInstrumentos Públicos de Rionegro.7. En una parte del lote de mayor extensión, Construcol, en ejerciciodel convenio contractual y de las autorizaciones conferidas por planeaciónmunicipal, efectivamente construyó La Bodega que usaría HB Fuller comoasiento principal de sus negocios, lo que no excluye su incumplimiento delcontrato.8. Mediante Escritura Pública n° 3.495 del 31 de octubre de 2.014 de laNotaría Séptima de Medellín, se subdividió el lote de mayor extensión en doslotes, denominados Lote n° 1 -en el cual se encontraba construida laBodegay Lote n° 2.

VIGILADO Ministerio de Justicia y del Derecho119, El Lote n 1, al cual accedía la Bodega, se le asignó la matrículainmobiliaria No 020-94124 y estaba determinado así:LOTE No 1: faja de terreno situada en el paraje Playa Rica de la veredaSajonía en el municipio de Rionegro del departamento de Antioquia, con unacabida aproximada de VEINTE MIL SETECIENTOS SETENTA METROSCUADRADOS (20.770,00 m2) y que linda así: POR EL NORTE: del punto 1al 2, en una longitud de 121.64 metros, con lote de María Lucila Alzate; POREL ORIENTE: del punto 2 al 13, en una longitud de 191.55 metros, con lotede Rocío Jaramillo de Córdoba; POR EL SUR: del punto 13 al 14, en unalongitud de 40.86 metros, con el Lote 2; POR EL OCCIDENTE: del punto 14al 1, pasando por el 8, 9, 10, 11 y 12, en una longitud de 288.94 metros,con lotes del proyecto Karga Fase il, de nuevo lote de propietariodesconocido y de Manuel Cardona. Perímetro determinado por los puntos 1,2, 13, 14, 8, 9, 10, 11, 12 y 1, punto de partida (Negrilla fuera del textooriginal).10. El Lote n° 1, y la construcción que lo accedía, se encontraba ubicadofísicamente dentro del Centro Ciudad Karga Rionegro Fase Il, pero no hacíaparte de la respectiva Propiedad Horizontal.11. Mediante

la misma Escritura Pública n° 3.495, la Fiduciaria transfirióa título de beneficio el derecho de dominio y la posesión material que tenía yejercía sobre el Lote n° 1, con sus mejoras y anexidades a H.B. FullerColombia S.A.S., es decir, también transfirió la construcción que accedía allote la Bodega que había construido Construcol, identificada con matrículainmobiliaria número 020-94124 de la Oficina de Registro de InstrumentosPúblicos de Rionegro allí construida-. Para la fecha en que se otorgó laEscritura Pública antes citada, HB Fuller Colombia S.A.S. no teníaconocimiento de que existiesen obligaciones pendientes de pago. Por elcontrario, creyó -con base en las obligaciones establecidas en el contrato deFiducia Mercantil irrevocable de Administración Inmobiliariahaber recibidoel inmueble libre de todo gravamen o afectación.12. Como la Bodega no hacia parte de la Propiedad Horizontal delCentro Ciudad Karga Rionegro Fase ll, HB Fuller comenzó a realizar laslabores pertinentes para su integración, tal y como se estableció en elnumeral 10 de fas obligaciones a cargo de Construcol, Literal A, de la etapaoperativa del contrato de Fiducia Mercantil Irrevocable de AdministraciónInmobiliaria", el cual rezaba: :“1. ACARGO DE CONSTRUCOL:[...J"Página 18 del contrato de Fiducia.VIGILADO Ministerio de Justicia y dei Derecho12

1. Preparar por su propia cuenta, y lograr el otorgamiento de laescritura pública de modificación al Reglamento de PropiedadHorizontal Centro Ciudad Karga Rionegro Fase 2, constituido porescritura pública número 4342 del 9 de septiembre de 2009, de laNotaría 25 de Medellín, para inicuir el LOTE dentro del Reglamentode Propiedad Horizontal Centro Ciudad Karga Rionegro Fase 2, deacuerdo con el documento Anexo 10: términos de referencia yconseguir que dicha escritura pública sea registrada en la Oficina deRegistro de Instrumentos Públicos del municipio de Rionegro,Antioquia.”121 Es así como, desde el inicio, se estableció que el lote y la bodegaconstruida por Construcol harían parte de la Propiedad Horizontal antescitada. De igual forma, en el Reglamento de la Propiedad Horizontal, esto es,en la escritura pública 4.342 del 9 de septiembre de 2009 de la Notaría 25 deMedellín, se indicó en la consideración cuarta de la segunda etapa’ que:“fulna vez se inicie la construcción de las edificaciones que conforman lasegunda [sic] del centro, la sociedad propietaria procederá a adicionar estereglamento con la determinación del lote donde se levantará la SEGUNDAETAPA, así como los bienes de dominio privado localizados en estas.”12.2 De igual forma se establece la inclusión de la segunda etapa en losparágrafos transitorios de los artículos 80 y 95 del reglamento, entre otros.- Por fo tanto, desde el inicio se contempló y acordó que la etapa 2~ el lote yla bodegaharía parte de la respectiva propiedad Florizontal.123

Prueba de ello es el acta número 8 de la asamblea extraordinaria decopropietarios celebrada el día 2 de agosto de 2014" en la que se discutió,de conformidad con el punto 4° del orden del día, la “fejxplicación delincumplimiento en la inclusión del reglamento de Propiedad Horizontal porparte de ta: empresa CONSTRUCOL SASy la fiduciariaCORFICOLOMBIANA S.A.” En dicha asamblea se manifestó fo siguiente:4.- PRESENTACIÓN DE INFORMESEl señor Danny Ramirez leyó el resumen de toda la gestión que harealizado el Consejo y fa administración con relación a laconstrucción e inclusión de la segunda etapa en el reglamento depropiedad horizontal, este informe se les entregó a todos losasistentes:

“Página 12 de la escritura Pública."En dicha asamblea también se discutieron otros temas relativos a la construcción de lasegunda etapa y a ciertos incumplimientos por parte de Construcol para con laCopropiedad.VIGILADO Ministerio de Justicia y del Derecho13En mayo de 2013, La empresa CONSTRUCOL envió a laadministración una notificación a colindantes, con relación a laconstrucción de la segunda etapa Karga fase 2, en esta notificación[sic] solo decía que se iniciaba la construcción de la segunda etapa.Para esta fecha el Consejo de administración y la administracióndesconocían el proyecto de construcción de la segunda etapa deKarga fase 2. Al señor Juan Francisco Velásquez, representantede la construcción de la segunda etapa, se citó varias veces auna reunión del Consejo para que explicara el proyecto de lasegunda etapa, pero él no asistió. [Cursiva Negrilla y Subrayaajena al texto original].El 27 de junio se hizo una Asamblea Extraordinaria para explicar alos propietarios sobre las conversaciones con la empresaconstructora del proyecto de fa construcción de la segunda etapa, encabeza del señor Juan Francisco Velásquez, también para que laempresa CONSTRUCOL presentara proyecto de construcción de laempresa H.B. FULLER y poder tomar decisiones al respecto.El señor Juan Francisco Velásquez, informó a la asamblea [...]“Después de terminado el proyecto la empresa H.B. Fuller haráparte de Karga fase 2, y su entrada principal será por la porteríade Karga fase 2-1 etapa” [Cursiva Negrilla y Subraya ajena al textooriginal].f-.-]El Consejo de administración reunión

el 13 de mayo nombró a laAbogada Jenny Acero especialista en Propiedad Horizontal, para queella sea la representante de Karga fase 2-1 etapa en el proceso de lareforma del reglamento en cuanto a los coeficientes.”[...]La abogada Jenny Acero informó a la Asamblea que llamó variasveces al señor Juan Francisco para que fa pusiera en contacto con laabogada de la constructora que está haciendo la reforma de foscoeficientes, pero nunca le dieron los datos de la abogada nitampoco se logró el contacto.13. Con el fin de buscar la mejor alternativa para HB Fuller y evitarmayores desgastes, se planteó ante la Asamblea de Copropietarios laposibilidad de constituir una servidumbre de tránsito a través de la referidaCopropiedad, en vez de realizar las gestiones pertinentes para el ingreso“Hoja 56 del acta.Hoja 57 del acta.VIGILADO Ministerio de Justicia y del Derecho14del inmueble a la misma. En virtud de lo anterior, el 29 de diciembre de 2014se suscribió un Otrosí (Otrosí n°. 2) al contrato de Fiducia, donde seconsagró fa obligación de Construcol de acompañar y coadyuvar a H.B.Fuller en el proceso de constitución de la Bodega como un bien de dominioprivado dentro de la copropiedad Ciudad Karga Rionegro Fase Ii P.H., o deotorgamiento de una servidumbre de tránsito a través de la referidacopropiedad, así:“10) Dado que HB FULLER está en proceso de definir el instrumentojurídico mediante el cual tendrá acceso al LOTE, y no está definido siesto

se realizará mediante la modificación del Reglamento dePropiedad Horizontal del Centro Ciudad Karga Rionegro Fase 2,constituido por escritura pública 4342 de 9 de septiembre de 2009,de la Notaría 25 de Medellín, para incluir el LOTE como un bien dedominio privado dentro de la Copropiedad, o si se le otorgaráservidumbre de tránsito a través de la misma , CONSTRUCOLacompañará este proceso y coadyuvará a HB FULLER en todoslos trámites que requiera para instrumentar y perfeccionar elinstrumento jurídico que sea definido por HB FULLERpara estosefectos.” (Cursiva y negrilla fuera del texto original)13.1 Dicha posibilidad quedó evidenciada en el acta número 9 de laasamblea ordinaria de copropietarios celebrada 5 de marzo de 2015, en laque se discutió, según el numeral 6 del orden del día, la “presentación ydiscusión vinculación H.B. FULLER a la copropiedad.” En la citadaasamblea se manifestó:

En el mes de septiembre la abogada Yenny Acero asistió a unareunión para la reforma del reglamento y le informaron que H.B.FULLER no quería pertenecer a Karga fase 2 y que por lo tantosolicitaba una servidumbre de tránsito, esto se hizo en forma verbal.En noviembre el constructor reunió a varios miembros del Consejocon las directivas de H.B. FULLER para manifestar de nuevo que noquerían ser la segunda etapa. [...]El 20 de enero de 2015 la administración recibió la propuesta sobrela servidumbre dirigida a la Asamblea. Como es una decisión quetiene muchas implicaciones legales para la copropiedad, el Consejodecidió contratar al abogado Luis Guillermo Velásquez para emitir elconcepto jurídico sobre fa vinculación de H.B. FULLER a lacopropiedad por medio de la servidumbre. Para emitir este conceptoel abogado solicitó a Planeación de Rionegro varios documentosentre ellos la licencia de construcción, el certificado de concordancia,etc. y hasta la fecha planeación no ha contestado nada, por lo tantoVIGILADO Ministerio de Justicia y dei Derecho13.2 15no se tiene todavía dicho concepto para poder definir si se aprueba ono fa servidumbre de tránsito.f.-]El Consejo de administración recomienda a la Asamblea esperar elconcepto del abogado.”En dicha asamblea se designó a Danny Ramírez como presidentede la reunión, a Amparo Carmona como secretaria y a José Mario Rodríguez,entre otro, como