CCO MEDELLÍN - Laudo 5 de agosto de 2014 2013 A 031

00701 PROCESO ARBITRAL CONVOCADO POR GLORIA STELLA CADAVIDGAVIRIA VS. FIDUCIARIA BANCOLOMBIA S.A. COMO VOCERA YADMINISTRADORA DEL FIDEICOMISO P. A. RESERVA DEL TESORO YFAJARDO MORENOY CIA. S.A. Rdo. 2013 A031 Siendo las dos y treinta de la tarde (2:30 p.m.), del cinco (05) de agosto de dos milcatorce (2014), JORGE PARRA BENÍTEZ, Árbitro Único; CARLOS ESTEBANGÓMEZ DUQUE, Secretario, profirieron el siguiente laudo arbitral que pone fin alproceso promovido por GLORIA STELLA CADAVID GAVIRIA en contra de laFIDUCIARIA BANCOLOMBIA S.A. COMO VOCERA Y ADMINISTRADORADEL FIDEICOMISO P. A. RESERVA DEL TESORO Y FAJARDO MORENO YCIA. S.A. La decisión se profiere en derecho.

CAPITULO PRIMERO

ANTECEDENTES

1. CONVOCATORIA E INTEGRACIÓN DEL TRIBUNAL.Con fecha veintitrés (23) de septiembre de 2013, la señora GLORIA STELLACADAVID GAVIRIA presentó ante el CENTRO DE CONCILIACIÓN, ARBITRAJEY AMIGABLE COMPOSICIÓN DE LA CÁMARA DE COMERCIO DE MEDELLÍN,solicitud de convocatoria de un Tribunal de Arbitramento para que dirimiera el conflictoque dijo tener frente a la FIDUCIARIA BANCOLOMBIA S.A. como VOCERA YADMINISTRADORA DEL FIDEICOMISO P. A. RESERVA DEL TESORO YFAJARDO MORENO Y CIA. S.A., y con invocación de la cláusula trigésima séptimadel CONTRATO NUM. 1997 DE FIDUCIA MERCÁNTIL IRREVOCABLE DEADMINISTRACIÓN Y PAGOS DEL PROYECTO INMOBILIARIO RESERVA DELTESORO (fls 18-29), que es del siguiente tenor:“TRIGESIMA SEPTIMA: ARREGLO DIRECTO DECONFLICTOS: En caso de que surjan diferencias entre las partespor razón o con ocasión del presente negocio jurídico serán resueltaspor ellas mediante procedimientos de autocomposición directa talescomo negociación directa o mediación. Para tal efecto las partes100702

dispondrán de treinta (30) días hábiles contados a partir de la fecha + “en que cualquiera de ellas requiera a la otra, por escrito tal sentido,término éste que podrá ser prorrogado de común acuerdo,PARÁGRAFO: Evacuada la etapa de arreglo directo, las diferenciasserán resueltas por un Tribunal de arbitramento, cuyos miembrosserán nombrados por las partes de las listas de árbitros de la Cámarade Comercio de Medellín, y se sujetará en todos sus aspectos a lodispuesto en el decreto 2279 de 1989 y a la Ley 23 de 1991, y demásnormas que modifiquen o complementen las reglas del centro deConciliaciones y Arbitraje Mercantil de la Cámara de Comercio deMedellin. Su fallo será en derecho y los costos del mismo seránasumidos por la parte vencida”De igual manera, en la REUNIÓN PARA NOMBRAMIENTO DE ÁRBITROScelebrada el 29 de octubre de 2013 (fls. 180-181) las partes acordaron:“Las partes estudian las posibilidades y deciden que sea un árbitro elencargado de resolver el conflicto. Así mismo, deciden nombrarlo decomún acuerdo, designación que recae en los siguientes profesionales:ÁRBITRO PRINCIPAL: Jorge Parra Benítez.ÁRBITRO SUPLENTE: Luis Gabriel Botero Peláez. ”Posteriormente, en la audiencia de instalación del Tribunal de Arbitramento celebradael 22 de noviembre de 2013 en el Centro de Conciliación, Arbitraje y AmigableComposición de la Cámara de Comercio de Medellín para Antioquia

(fls. 200-203) seprecisó en relación con el pacto arbitral:“En este orden de ideas, advierte el árbitro que de conformidad con lareunión para nombramiento de árbitros sostenida el pasadoveintinueve (29) de octubre las partes de común acuerdo decidieronmodificar la cláusula compromisoria, estableciendo que lasdiferencias surgidas entre ellas serían dirimidas por un (1) árbitro, ydesignándolo en el mismo acto.Por lo anterior, y teniendo en cuenta que dicha modificación se llevó acabo sin la comparecencia de los señores Wolfgang Joséf BerhardTheis y David, Saúl, y Diana Roll Vélez, es ratificada en estaaudiencia por las partes, Gloria Stella Cadavid Gaviria, FiduciariaBancolombia S.A. como vocera y administradora del Fideicomiso P.AReserva del Tesoro y Fajardo Moreno y Cía S.A., junto con ladesignación del doctor Jorge Parra Benítez como árbitro único; loanterior con el objeto de que el doctor Parra resuelva lascontroversias surgidas entre Gloria Stella Cadavid Gaviria yFiduciaria Bancolombia S.A. como vocera y administradora delFideicomiso P.A Reserva del Tesoro y Fajardo Moreno y Cia S.A.200703

relacionadas con el Acta de Compromiso firmada el 15 de diciembrede 2005, de que tratan las pretensiones contenidas en la demandapresentada ante el Centro de Conciliación, Arbitraje y AmigableComposición de la Cámara de Comercio de Medellín para Antioquiael pasado veintitrés (23) de septiembre de 2013.”Mediante escrito del 30 de octubre de 2013 y encontrándose dentro del término previstoen el artículo 14 de la Ley 1563 de 2012, el Árbitro Único aceptó su designación comoÁrbitro.

Il. DILIGENCIAS ARBITRALES La instalación del Tribunal tuvo lugar en audiencia celebrada el 22 de noviembre de2013, oportunidad en la cual se dictó auto por medio de inadmisión de la demandaarbitral. El 29 de noviembre de 2013 la parte demandante cumplió con el requisito exigido por elTribunal y por ello el 9 de diciembre de 2013 se admitió la demanda. Surtido el traslado -correspondiente, las convocadas la replicaron en tiempo oportuno oponiéndose a laspretensiones y formulando excepciones de mérito como aparece más adelante.Luego del traslado secretarial de las excepciones de mérito, la parte convocantedescorrió el traslado aportando pruebas documentales y solicitando la práctica de pruebatestimonial.El 13 de febrero de 2014, se llevó a cabo audiencia de conciliación sin lograrse acuerdoentre las partes, por lo cual, se procedió a la fijación de gastos y honorarios del proceso.Verificado que la consignación de la totalidad de los gastos y honorarios del Tribunalfue tempestiva, se realizó la primera audiencia de trámite el 14 de marzo de 2014, en laque el Tribunal asumió competencia para procesar y juzgar el asunto sometido a suconocimiento; y decretó las pruebas pedidas por las partes.Las pruebas ordenadas se practicaron con sujeción a la ley y sometimiento a la plenacontradicción de las mismas.00704 Agotado el periodo probatorio las partes presentaron sus alegaciones de fondo, enaudiencia surtida el 1° de julio de 2014. La convocante adujo que debia accederse a laspretensiones de la demanda, por los motivos y argumentos que más adelante sesintetizarán. La parte demandada, a su vez, mantuvo su defensa y consideró que noexistía razón para que se accediera a las pretensiones de la demanda.

Vencidas las etapas procesales, encuentra el Tribunal que se halla dentro del términopara proferir el presente laudo, habida cuenta de que el plazo de seis (6) meseslegalmente previsto, contado a partir de la primera audiencia de trámite llevada a cabo el14 de marzo de 2014, vence el 14 de septiembre de 2014, razón por la cual se está enoportunidad de dictar el presente laudo.MI. — SÍNTESIS DE LOS HECHOS DE LA DEMANDAEn el escrito de convocatoria la parte convocante narra, en resumen, los siguientes hechosque estructuran la litis planteada:1. Mediante documento privado suscrito el 28 de agosto de 2003 por FAJARDOMORENOY CIA, S.A., WOLFGANG JOSEF BERNHANRD THEIS, JOSEPH E.ROLL AGUDELO, SAUL E. ROLL VÉLEZ, RAOUL DANIEL ROLL VÉLEZ,DAVID ALBERTO ROLL VÉLEZ y DINAH ROLL VÉLEZ en su calidad deFideicomitentes Propietarios, FAJARDO MORENO Y CIA. S.A., comoFideicomitente Promotor, y FIDUBANCOLOMBIA, en su calidad de Fiduciaria,celebraron un contrato de Fiducia Mercantil Irrevocable de administración y pagosdenominado “FIDEICOMISO P.A. RESERVA DEL TESORO”, contrato que seidentifica con el número 1997.

2. Por medio de la escritura pública No. 1019 del 28 de agosto de 2003 de la NotariaTercera de Envigado los fideicomitentes propietarios transfirieron, a título de fiduciaa Fidubancolombia, como vocera del patrimonio autónomo FIDEICOMISORESERVA DEL TESORO, el lote de terreno de mayor extensión con matriculainmobiliaria No. 001-707802, para desarrollar el proyecto inmobiliario Reserva delTesoro.

3. GLORIA STELLA CADAVID GAVIRIA, en su condición de FideicomitentePosterior, y la FIDUCIARIA BANCOLOMBIA S.A., como vocera y administradora400705

del FIDEICOMISO P.A. RESERVA DEL TESORO, y la sociedad FAJARDOMORENO Y CIA S.A., en su calidad de Fideicomitente Promotor-Mandatario,suscribieron en Medellín, el 15 de diciembre de 2005, el acta de compromiso, envirtud de la cual la señora CADAVID GAVIRIA se vinculó al PatrimonioAutónomo FIDEICOMISO P.A. RESERVA DEL TESORO y se obligó a pagaraportes por la suma equivalente a QUINIENTOS MILLONES DE PESOS($500.000.000,00). Como contraprestación a éste aporte, se contrajo por losdemandados la obligación de entregar material y jurídicamente el lote No. 1 quesurgiera del reglamento de propiedad horizontal RESERVA DEL TESORO.Con ocasión del negocio jurídico referido, la demandante entregó la suma deSEISCIENTOS CINCUENTA MILLONES DE PESOS (3650.000.000), los que seencuentra contabilizados según extracto expedido por FAJARDO MORENO Y CIA.S.A., así:

4.1 El 19 de diciembre de 2005: $392.000.000,00.4.2 El 19 de diciembre de 2005: $190.000.000,00.4.3 El 19 de diciembre de 2005: $68.000.000,00.Estos recursos fueron aceptados por la Fiduciaria. También ésta aceptó suadministración como vocera del fideicomiso.El Fideicomitente Promotor FAJARDO MORENO Y CIA. S.A. se comprometió enel acta de compromiso suscrita el 15 de diciembre de 2005 a entregar a lademandante en su calidad de Fideicomitente Posterior el lote No. 1, con un área de2.511,31 mts.2. Basada en el buen nombre y en la experiencia en el sector constructor e inmobiliariode la sociedad FAJARDO MORENO Y CIA. S.A., en el acta de compromisosuscrita, la demandante le otorgó poder a la sociedad FAJARDO MORENO Y CIA,S.A. para que la representara en sus intereses y aspectos técnicos del proyectoRESERVA DEL TESORO ante los órganos de participación contemplados en elcontrato fiduciario.La representación entregada por la demandante a la sociedad FAJARDO MORENOY CIA. S.A. no cumplió con el espíritu del mandato, pues ésta sociedad no510. 11, 12. 13.

14. 00706 representó los intereses de la demandante, ni atendió los aspectos técnicos delinmueble que se comprometió a entregar.

La URBANIZACIÓN RESERVA DEL TESORO P.H. fue sometida al régimen depropiedad horizontal por medio de la escritura pública No. 1853 del 7 de diciembrede 2004 de la Notaria Tercera de Envigado, posteriormente reformada por laescritura pública No. 1986 del 14 de diciembre de 2005 de la Notaria Tercera deEnvigado.

Al constituirse en propiedad horizontal el proyecto inmobiliario RESERVA DELTESORO, el lote No. 1 fue descrito así: lote No. 1 con casa 101, Carrera 11 No.9Asur-140, ubicado en el sector del Tesoro, fracción del Poblado del municipio deMedellín, en la Urbanización RESERVA DEL TESORO P.H. El lote de terrenotiene un área de 2.511,31 metros cuadrados. Tiene asignada la matriculainmobiliaria No. 001-881548, y el coeficiente de copropiedad asignado es de3,884%, El lote No. 1 no tiene acceso y tampoco tiene la casa que se dice está construidasobre el lote. El 23 de mayo de 2006 se suscribió acta de entrega del lote No. 1 a la señoraGLORIA STELLA CADAVID GAVIRIA.El cargo de impuesto predial sobre el lote No. 1 y la cuota de administración de lacopropiedad se ha cobrado a la demandante con fundamento en la existencia de unacasa en él construida, afectando los intereses económicos de la demandante.En la cláusula segunda del Acta de Entrega del lote No. 1 se acordó, que elbeneficiario recibía el lote como mero tenedor desde la fecha de entrega y hasta elmomento de otorgarse la escritura pública de restitución de beneficio por parte deFidubancolombia. Hasta la fecha de presentación de la demanda no se habíaotorgado la escritura de transferencia del inmueble.En el año 2010 la demandante decidió realizar la construcción de la casa descrita enel reglamento de propiedad horizontal, encontrándose con serias dificultades para la.realización del proyecto, a saber:00707

14.1 De acuerdo con cotización efectuada por la empresa Ingeniería de SuelosVIECO el 18 de febrero de 2010 “... Este lote en particular presenta unaubicación con fuertes pendientes que reposan sobre contenciones engaviones y la existencia de posibles llenos, que se ratificarian con laexploración... ”. 14.2 El lote No. 1 no tiene acceso. 14.3 En el lindero norte del lote No. 1 se encuentra construida la vía de accesodel lote No. 2, sin que se haya constituido una servidumbre.144 FAJARDO MORENO Y CIA. $.A. no ha cumplido con las obligacionesurbanísticas exigidas por el Departamento de Planeación del Municipio deMedellín. 14.5 La construcción de la casa en el lote No. 1 según la licencia de construcciónemitida por la Curaduría Primera Urbana de Medellín, llevaría a incurrir enunos costos exagerados, muy por encima del promedio de las demás casasde la misma urbanización.

15. La parte demandante solicitó la práctica de una audiencia de conciliación prejudicialcon las convocadas, en la cual, luego de varias suspensiones, no fue posible llegar aun acuerdo.16. El Fideicomitente Promotor no ha cumplido la obligación de dar, que comprende laentrega jurídica y física del lote No. 1, pues tal obligación se extiende a la idoneidaddel bien para su uso natural, cuya imposibilidad comporta un incumplimientocontractual.

IV. PRETENSIONESLa parte convocante en vista de lo que expuso en la demanda, solicitó al Tribunaldespachar favorablemente las siguientes pretensiones:00708

“PRETENSIONESConforme a la narración de los hechos, solicito a su Despacho hacer lassiguientes declaraciones:PRIMERA: Declarar LA RESOLUCIÓN : DEL CONTRATODENOMINADO ACTA DE COMPROMISO, suscrito el 15 de diciembrede 2005 entre la señora GLORIA STELLA CADAVID GAVIRIA, en sucondición de FIDEICOMITENTE POSTERIOR, de un lado y, del otro,FIDUCIARIA BANCOLOMBIA S.A. SOCIEDAD FIDUCIARIA, comoVocera y Administradora del Fideicomiso P.A. RESERVA DEL TESOROy la sociedad FAJARDO MORENO Y CIA S.A., en calidad deFIDEICOMITENTE PROMOTOR-MANDATARIO, sobre el lote No. 1 dela URBANIZACIÓN RESERVA DEL TESORO-P.H. en tanto que estaúltima incumplió su primordial obligación de la entrega material delinmueble en condiciones de servir para su destinación natural, debiendolas partes volver a la situación jurídica y fáctica existente a la fecha decelebración del contrato.SEGUNDA: Como consecuencia de la anterior declaración, ordenar aFIDUCIARIA BANCOLOMBIA S.A. SOCIEDAD FIDUCIARIA comoVocera y Administradora del Fideicomiso P.A. RESERVA DEL TESOROy la sociedad FAJARDO MORENO Y CIA S.A., en calidad deFIDEICOMITENTE PROMOTOR-MANDATARIO, la restitución de lasuma de SEISCIENTOS CINCUENTA MILLONES DE PESOS ML.(3650.000.000) pagados a título de precio por la señora GLORIASTELLA CADAVID GAVIRIA.TERCERA:

Ordenar a FIDUCIARIA BANCOLOMBIA S.A. SOCIEDADFIDUCIARIA como Vocera y Administradora del Fideicomiso P.A.‘RESERVA DEL TESOROy la sociedad FAJARDO MORENOY CIA S.A.,en calidad de FIDEICOMITENTE PROMOTOR-MANDATARIO devolverla suma relacionada en la pretensión anterior, debidamente indexadapara la fecha de la restitución.CUARTA: Condenar a las demandadas FIDUCIARIA BANCOLOMBIAS.A. SOCIEDAD FIDUCIARIA como Vocera y Administradora delFideicomiso P.A. RESERVA DEL TESORO y la sociedad FAJARDOMORENOY CIA S.A., en calidad de FIDEICOMITENTE PROMOTOR-MANDATARIO al pago de los perjuicios causados hasta la fecha, a favorde GLORIA STELLA CADAVID GAVIRIA, correspondiente a los pagosefectuados por concepto de impuesto predial al Municipio de Medellín,facturados por FAJARDO MORENO Y CIA S.A. y de cuotas deadministración del Lote No. 1 y casa 101 facturados por la UrbanizaciónRESERVA DEL TESORO —P.H.QUINTA: Que como consecuencia de las anteriores declaraciones, secondene a las Demandadas al pago de las costas del proceso. ”La petición cuarta de la demanda fue precisada por la parte demandante en el escritopresentado el 29 de noviembre de 2013, en los siguientes términos:00709

“Como manifestamos en la pretensión CUARTA, dichos perjuiciosconsisten en los pagos efectuados por concepto de impuesto predial alMunicipio de Medellín, y por de cuotas de administración del Lote No.1 y casa 101. Perjuicios económicos que estimo bajo la gravedad dejuramento que ascienden a la suma de OCHENTA Y CUATROMILLONES NOVECIENTOS NOVENTA Y CINCO MIL CIENTOSESENTA Y CUATRO PESOS M.L. ($84.995.164).”Y. LA CONTESTACIÓN A LA DEMANDALas convocadas contestaron de manera conjunta y oportunamente la demanda arbitral,pronunciándose sobre los hechos expuestos por la convocante, negando unos,admitiendo otros total o parcialmente, oponiéndose a la prosperidad de las pretensiones,y formulando excepciones. Dijo la accionada, en resumen, que desde el comienzo de larelación contractual se habló con claridad de la negociación de un lote de terreno, y queel haber estipulado jurídicamente la existencia de una casa de habitación por contar conuna licencia de construcción valoriza el lote No. 1 y beneficia a la demandante.Adujeron las convocadas que no existe imposibilidad de desarrollar un proyecto deconstrucción de una casa sobre el lote No. 1, y que no se ha suscrito la escritura públicapara perfeccionar el negocio jurídico celebrado sobre el lote No. 1 por falta de voluntadde la parte demandante. Igualmente se adujo en la contestación de la demanda que almomento de suscribir el acta de entrega del lote No. 1 la señora GLORIA STELLACADAVID GAVIRIA lo recibió a entera satisfacción, sin hacer objeción, aclaración uobservación alguna.

Al respecto propuso las siguientes excepciones de fondo: cobro de lo no debido, buenafe, ausencia de perjuicios y la genérica.CAPITULO SEGUNDOCONSIDERACIONES DEL TRIBUNAL1, PRESUPUESTOS PROCESALESLas partes que se encuentran en juicio son plenamente capaces. Tienen capacidad yhabilitación suficiente para disponer, lo que han acreditado en debida forma en esteproceso, estando, además, representadas por sus apoderados judiciales a los cuales se lesha reconocido su calidad para actuar en el presente proceso.00710 La controversia sometida al conocimiento y decisión del Tribunal, planteada en lademanda, es susceptible de ser dirimida por esta vía, acorde con lo previsto en el artículo1° de la Ley 1563 de 2012. La constitución del Tribunal se realizó conforme a la voluntad de las partes expresada enla cláusula trigésima séptima del CONTRATO NUM. 1997 DE FIDUCIA MERCANTILIRREVOCABLE DE ADMINISTRACIÓN Y PAGOS DEL PROYECTO INMOBILIARIORESERVA DEL TESORO. Conforme a lo anterior, no se advierte, ningún vicio procesal que afecte la actuación.Siendo ésta válida, y concurriendo los presupuestos procesales, puede producirse elfallo, en la manera que fue determinada, esto es, en derecho.Por lo tanto, habrá de proferirse un laudo de fondo.Il. LA PRUEBA PRACTICADALa instrucción del proceso agotó los diferentes medios probatorios invocados por laspartes.

A instancia de la parte convocante se recibió el interrogatorio de parte al representantelegal de FAJARDO MORENO Y CIA. S.A. y a la representante legal de laFIDUCIARIA BANCOLOMBIA.Por solicitud de las convocadas se recibió el interrogatorio de parte a la señora GLORIASTELLA CADAVID GAVIRIA el 25 de marzo de 2014. Este se hizo en forma virtual,por medio de teleconferencia, oportunidad en la cual la demandante exhibió el pasaporteNo. PE 087007 expedido en Medellín el 21 de agosto de 2013 y la cédula de ciudadaníaNo. 32.140.585. La audiencia se practicó con el absoluto respeto al derecho de defensade la demandante, contando con la presencia de su apoderada judicial en todo momento.La demandante reconoció los documentos que obran a folios 33-34 y 90-91 delexpediente, los que le fueron remitidos al correo electrónico duendes@mac.com por suapoderada judicial. 1000711

1000711 La prueba documental que reposa en el expediente fue arrimada con la demanda, con larespuesta a la misma, al descorrer el traslado de las excepciones de mérito formuladas enla contestación de la demanda y como respuesta al oficio librado por el Tribunal.Por otro lado, en la audiencia celebrada el 17 de marzo de 2014 (folios 385-403), serecibió la declaración de los señores SANTIAGO BERMÚDEZ HENAO, ANA MARÍAMÚNERA DE MORENO, MANUELA ECHAVARRÍA VILLEGAS, MARIANAÁNGEL ECHAVARRÍA y VICTORIA EUGENIA RIVERA GAVIRIA, testigospedidos en la demanda arbitral.El Ingeniero GUSTAVO DUQUE VILLEGAS, perito designado en el proceso, rindió eldictamen pericial de acuerdo con lo pedido por los apoderados de las partes (£ls, 493-516). De igual manera, presentó la aclaración y complementación del dictamen pericialen los términos que fueron solicitados por la apoderada de la parte convocante (fls. 676-684). Agotada la práctica de las pruebas pedidas por las partes, se citó a audiencia de alegatosde las partes para el 1° de julio de 2014 a las 2:30 p.m.

IM. DELOS ALEGATOS DE CONCLUSIÓNLos apoderados de las partes presentaron sus alegatos de conclusión, los cuales sesintetizan asi: Adujo la convocante que en el trámite arbitral se había acreditado que existía unincumplimiento del contrato fiduciario, pues la demandante adquirió un lote de terrenocon la potencialidad de ser construido de conformidad con su querer negocial y no unlote de terreno con una casa de habitación como se encuentra descrito en el reglamentode propiedad horizontal de la Urbanización Reserva del Tesoro.A su turno, el apoderado de las convocadas reiteró los puntos de la contestación a lademanda de la siguiente manera:Alegó que no se ha incumplido el acuerdo celebrado con la parte demandante, pues senegoció un lote de terreno, el cual existe jurídica y materialmente. Mencionó asimismoque las condiciones de la topografía del lote No. 1 de la Urbanización Reserva delHi00712 Tesoro son similares a los de toda la unidad. Además, sefialé que el dictamen pericialpracticado en el proceso era claro en establecer que no existía obstáculo para desarrollarun proyecto de construcción de una casa en el referido lote, por lo que pidió queabsolviera a sus representadas de todas las pretensiones de la demanda.

IV. JUICIO DE MÉRITO

4.1. OBJETO DE LA CONTROVERSIA

Consideradas las pretensiones consignadas en la demanda y las excepciones propuespor las sociedades convocadas, el objeto de la controversia se centra en determinar siconfiguran los supuestos para declarar un incumplimiento de la denominada acta se tassedecompromiso visible a folios 33 y 34 del expediente, ordenar la devolución de las sumasque fueron pagadas por la demandante, debidamente indexadas y condenarresarcimiento de los perjuicios aducidos por la misma.¿Cuál es la naturaleza, alcance y valor jurídico de dicha acta de compromiso? Estimael Árbitro que la respuesta a este interrogante es previa y necesaria, pues debe antesque nada establecerse si entre las partes hubo un contrato, válido además, comoquiera que en caso contrario no tendría lugar la petición elevada por la accionante.4.2. EL ACTA DE COMPROMISO DE FECHA 15 DE DICIEMBRE DE2005.

Se relató en el hecho tercero de la demanda, aceptado como cierto por lasconvocadas, que la actora suscribió el 15 de diciembre: de 2005 en su condición deFideicomitente Posterior, con la FIDUCIARIA BANCOLOMBIA S.A., como vocera yadministradora del FIDEICOMISO P.A. RESERVA DEL TESORO, y la sociedadFAJARDO MORENO Y CIA S.A., en su calidad de Fideicomitente Promotor-Mandatario, un acta de compromiso, mediante la cual se vinculó al PatrimonioAutónomo FIDEICOMISO P.A. RESERVA DEL TESORO y se obligó a pagar aportes,que ascendieron, de acuerdo con el hecho cuarto, igualmente admitido como cierto porlas personas jurídicas opositoras, a SEISCIENTOS CINCUENTA MILLONES DEPESOS ($650.000.000), recursos destinados a adquirir el lote No. 1 de la Urbanización,con área de 2.511,31 metros cuadrados, bien ése “que surgiera del reglamento de12

alpropiedad horizontal Reserva del Tesoro” y que debería ser entregado material yjurídicamente por los demandados.Dispone el artículo 194 del Código de Procedimiento Civil, que la confesión, con losrequisitos que exige el artículo 195 ibidem, como el relativo a su objeto, a saber, queverse sobre hechos que produzcan consecuencias jurídicas adversas al confesante oque favorezcan a la parte contraria, puede hacerse en la demanda o en la contestación,y conforme al artículo 197 siguiente, por el propio apoderado judicial, en una de esasdos piezas, al presumirse autorización del poderdante.Así las cosas, debe considerar el Tribunal que el documento titulado acta decompromiso efectivamente recogió una negociación entre las partes, en los términosgenerales indicados en los hechos tercero y cuarto de la demanda. La existenciafísica del documento es innegable, dado que el mismo reposa en los folios 33-34 delexpediente y 332-333 (adosado a la contestación a la demanda). Aunque el allegado'lo fue en copia simple y en él constan solamente las firmas de GLORIA CADAVID 00713 (fideicomitente posterior, mandante) y ANDRÉS FAJARDO? (fideicomitente-promotor, mandatario) y no obra la de Fidubancolombia; y a pesar de que en él se dacuenta solamente de aportes por la suma de quinientos millones de pesos($500.000.000), el Tribunal le confiere mérito probatorio —a partir de los artículos

No obstante no ser punto de importancia final, con el fin de dejar de lado como factor para el análisisde la conducta de la parte accionada, se observa que no hay razón en la queja de la actora expresadaentre líneas en el capítulo de pruebas de su libelo (folio 8), de no haber tenido un ejemplar del acta decompromiso sino después de junio de 2012, por haberla solicitado a la fiduciaria y el cual obtuvo conesfuerzo y mediante medios legales (véase declaración de la testigo Mariana Ángel Echavarría, a folio598 y siguientes), siendo ése el arrimado con la demanda. La copia visible a folio 297, de lacomunicación GT-9825-2007 de 5 de diciembre de 2007, que no fue discutida por la demandante,informa el hecho de habérsele entregado ese documento, lo que puede inferirse asimismo de surespuesta a la pregunta 20 del interrogatorio que absolvió, que aparece a folios 641 y 642;“PREGUNTA + 20: Por último, sírvase informar si usted conoce el reglamento de propiedadhorizontal del proyecto RESERVA DEL TESORO y por qué lo conoce, o sea, en caso de que loconozca, por qué lo conoce? CONTESTO: No lo conozco. PREGUNTADA: ¿Nunca se le hapresentado?, ¿nunca se le ha aportado por parte del promotor, o no recuerda que se le haya aportado?CONTESTO: Pues mirá, cuando yo recibía aleún papel relacionado con la casa y con el lote, yo todoeso lo tenía guardado en una caja fuerte, que entraron allá a la casa y me robaron.

Si me habían hechoentrega en ese momento, pero es que estamos hablando que eso fue hace casi 8 años. Entonces si yorecibí en ese momento un reglamento y todo, todo lo tenía encarpetado, metido en esa caja fuerte. Depronto si se... (En este estado se interrumpe la comunicación). ------SE REANUDA LAAUDIENCIA. EL TRIBUNAL, ÁRBITRO: ¿En qué punto quedamos? CONTESTO: Sí, estábamosen que les estaba diciendo lo del reglamento. Les estaba diciendo que si el reglamento me loentregaron en algún momento, debía haber estado en la caja fuerte que me robaron. Entonces si me loentregaron, en 8 años ya yo no me acuerdo, porque si se lo llevaron en esa caja, yo no lo volví a ver. Sino me lo entregaron, no, tampoco sé”. Subrayas del Tribunal.? Corresponde a la misma rúbrica del folio 189, otorgamiento de poder, con presentación notarial13252 numeral 3, del Código de Procedimiento Civil y 11 de la Ley 1395 de 2010°- yentiende que en él reposa la memoria del negocio juridico que evidentemente fuecelebrado.

Entendidos los hechos de la demanda y la respuesta a ella, y el marco jurídico que seutilizó para el desarrollo del proyecto inmobiliario Reserva del Tesoro, el acta decompromiso y el carácter asumido por la demandante de fideicomitente posterior,refleja que mediante ese documento. la señora CADAVID GAVIRIA se vinculó alproyecto inmobiliario, para adquirir el inmueble mencionado en el escrito, a saber, ellote No. 1 de la Urbanización.Para el Tribunal, no es jurídicamente posible asegurar que el acta de compromiso fuela negociación misma del inmueble aludido, Su título, al aludir a compromiso, másparece ser una referencia a la seriedad de un pacto y a la necesidad de contar a lamano con una prueba mínima de los derechos y obligaciones nacidos de lanegociación. No hay duda que la adquirente se obligaba a dar una suma de dinero y asu vez tendría el derecho a un bien, por el cual pagaba.Cabe asegurar que el acta de compromiso de 15 de diciembre de 2005, no constituyeun contrato por sí sola, ni solemnidad que perfeccione el que se descubre de ella. Enrealidad, fue la manera de poner por escrito la adhesión de la convocante alfideicomiso RESERVA DEL TESORO, pero no es el negocio jurídico queefectivamente concertaron las partes.

¿Cuál fue éste, entonces? Todo indica que GLORIA STELLA CADAVID GAVIRIA quiso adquirir un bieninmueble, que en el documento se nombró como lote No. 1, de la UrbanizaciónReserva del Tesoro; y que se obligó a pagar un precio por la adquisición, la cualconvino con la demandada FAJARDO MORENO S.A. En su declaración, elrepresentante legal de esta sociedad repitió en varias ocasiones (folios 518, 522, 523,524, 533) que se trató de una venta de ese bien y la propia demandante aceptó haberlocomprado (folio 631, 632, 633). Empero, es necesario en el subjudice averiguar si elnegocio concertado sí tuvo como punto de partida una compraventa —de donde se3 En conceptodel Tribunal y con fundamento en estas disposiciones, puede presumirse la autenticidaddel acta de compromiso. 14

00714desprendería forzosamente identificar si acaso se celebró o debió celebrarse unapromesa de contrato-, porque es verdad de a puño que los actos jurídicos puedencorresponder o no al nombre que las partes les asignan, ser parecidos unos a otros ycomparables y, en fin, producir obligaciones similares. De allí que la labor del juezen la indagación, tanto de la voluntad real, como de su resultado, deba ser desplegadacon más rigurosidad y no limitarse a la simple verificación de los rótulosin