CCO MEDELLÍN - Laudo 03 de diciembre de 2012 2010 A 076

CÁMARA DE COMERCIO DE MEDELLÍN PARA ANTIOQUIACENTRO DE CONCILIACIÓN Y ARBITRAJE

LAUDO ARBITRAL

SOCIEDAD OPERADORA DE AEROPUERTOS CENTRO NORTE S.A.-AIRPLAN S.A.-

VS, FLOR ANGELA SIERRA ECHEVERRY Y RAUL EDUARDO LALINDE SIERRA VIGILADO Ministerio de Justicia y del Derechotr CAMARA DE COMERCIO DE MEDELLÍN PARA ANTIOQUIACENTRO DE CONCILIACION Y ARBITRAJELAUDO ARBITRAL Medellin, tres (3) de diciembre de dos mil doce (2012)Según lo dispuesto en el auto de veinte (20) de noviembre de dos mil doce (2012), el Tribunal deArbitramento dicta el Laudo que se expresa a continuación.I. ANTECEDENTES Y TRAMITE DEL PROCESO

A. Solicitud de convocatoria y tramite1. El 21 de diciembre de 2010, SOCIEDAD OPERADORA DE AEROPUERTOS CENTRO NORTES.A. — AIRPLAN S.A., en calidad de demandante, presentó mediante apoderado, ante el Centrode Arbitraje, demanda arbitral contra FLOR ANGELA SIERRA ECHEVERRI Y RAULEDUARDO LALINDE SIERRA!.2. La solicitud de convocatoria está fundada en el pacto arbitral, en su modalidad de cláusulacompromisoria, que obra en el documento denominado por las partes "CONTRATO DEARRENDAMIENTO No. 107802” cuyo tenor es el siguiente:"VIGÉSIMA PRIMERA. CLAUSULA COMPROMISORIA. Toda diferencia o controversiarelativa a este contrato y a su ejecución y tiquidación, se someterá a la decisión deárbitros de acuerdo con el Decreto 2279 de 1989, Ley 446 de 1998, Decreto 1818 de1998 y demás disposiciones complementarias.”3, De conformidad con la ley, el Juzgado 16 Civil del Circuito de Medellin designó por sorteo a losabogados Alberto Acevedo R., como árbitro principal, y Luz Elena Álvarez Gutiérrez, comoárbitro suplente, de la lista de árbitros en derecho civil y comercial del Centro de Conciliacion,

t Cuaderno No. 1 - Folios i a 6. VIGILADO Ministerio de Justicia y del DerechoArbitraje y Amigable Composición de la Cámara de Comercio de Medeilin.2 Sólo la suplenteaceptó dicha designación dentro del término oportuno.$ Previas tas correspondientes citaciones, el Tribunal Arbitral se instaló mediante auto No. 01 enaudiencia celebrada el 25 de octubre de 2011, en la cual se designó como secretario alabogado Luis Guillermo Rodríguez D'Alleman, quien aceptó el cargo y tomó posesión delmismo.4

Trámite InicialMediante auto No. 02 del 25 de octubre de 2011, el Tribunal admitió la demanda arbitral yordenó notificar y correr traslado de la misma a la parte demandada5El apoderado de la parte demandante envío las citaciones para la diligencia de notificaciónpersonal a la demandada?.Como los integrantes de la parte demandada no concurrieron para notificarse personalmentedel auto admisorio, fueron ambos notificados por aviso de conformidad con el procedimientoprevisto en el articulo 315 del C.P.C. Dentro de la oportunidad procesal legal ninguno de losconvocados dio respuesta a la demanda ni propuso excepciones”.Mediante providencia del 15 de mayo de 2012 se llevó a cabo -y fracasó- el intento deconciliación, razón por la cual se procedió a continuar con el proceso arbitral.8También en la misma providencia del 15 de mayo de 20129 se fijaron los gastos y honorariosdel Tribunal, y se establecieron las sumas a cargo de las partes por honorarios y gastos defuncionamiento del Tribunal,La parte demandada no consignó lo correspondiente y la parte demandante consignó, en lasoportunidades procesales del artículo 144 del Decreto 1818 de 1998, la totalidad de los montosdecretados para ambas partes. PEEAwbwty

PEEAwbwty Cuaderno No. 1 - Folio 76.Cuaderno No, 1 - Folios 78 y 79.Cuaderno No. 1 - Folios 93 a 97.Cuaderno No, J — Folios 93 a 97.Cuaderno No. 1 - Folios 117 a 124.Cuaderno No. 1 - Folios 125 a 155.Cuaderno No. 1 - Folios 169 y 170.Cuaderno No. 1 - Folios 169 y 170.VIGILADO Ministerio de Justicia y del DerechoTrámite ArbitralEl 12 de junio de 2012 tuvo jugar la primera audiencia de trámite y cumplido lo dispuesto por elartículo 124 de la Ley 446 de 1998,10 el Tribunal, mediante auto No. 6, se pronunció sobre sucompetencia para conocer de los asuntos puestos a su consideración en la demanda.Acto seguido, a través del auto No. 71! el Tribunal procedió a tener como pruebas losdocumentos aportados por la parte demandante y decretar el dictamen pericial solicitado porella, en ausencia de respuesta y petición de pruebas de la parte demandada.El perito nombrado, doctor Gustavo Adolfo Amaya Yepes, se posesionó en audiencia del 17 dejulio de 2012 y rindió su dictamen el 15 de agosto siguiente, sin objeciones.Agotada la etapa probatoria, el 19 de septiembre de 2012, fecha establecida para lasalegaciones. únicamente las presentó la parte demandante, en forma verbal y por escrito. Laparte demandada no acudió a dicha audiencia de alegatos. El Tribunal expidió auto’,señalando fecha para realizar la audiencia de fallo.

Mediante auto del 20 de noviembre, fecha prevista para el fallo, el Tribunal aplazó la decisión yordenó una prueba de oficio, consistente en que la parte convocante aportara en el término decinco días, prueba de las comunicaciones o requerimientos elevados a la parte convocadasobre el reajuste del canon y señaló como nueva fecha para la audiencia de fallo, el 3 dediciembre de 2012.En virtud de la cláusula compromisoria y por no existir término especial pactado en ella, elpresente arbitraje tiene una duración de seis (6) meses%3, contados desde la primera audiencia

19 El texto completo del art. 124 es:“La primera audiencia de trámite se desarrollará asi:1. Se leerá el documento que contenga el compromiso o la cláusula compromisoria y las cuestionessometidas a decisión arbitral y se expresarán las pretensiones de las partes estimandorazonablemente su cuantía.2. El Tribunal resolverá sobre su propia competencia mediante auto que sólo es susceptible derecurso de reposición.3. El Tribunal resolverá sobre las pruebas pedidas por las partes, y las que de oficio estimenecesarias.4. Si del asunto estuviere conociendo la justicia ordinaria recibirá la actuación en el estado que seencuentre en materia probatoria y practicará las pruebas que falten, salvo acuerdo de las partesen contrario.5. Fijara fecha y hora para la siguiente audiencia.Parágrafo.- Si el Tribunal decide que no es competente, se extinguirán definitivamente los efectos detpacto arbitral,”Cuaderno No. 1 - Folios 172 y 173.Cuaderno No. 1 - Folios 262 y 263.Art. 103 ley 23 de 1991: El artículo 19 de decreto 2279 de 1989 quedará asi: “Si en el compromiso oen la cláusula compromisoria no se señalare el término para la duración del proceso, este será de seis(6) meses, contados desde la primera audiencia de trámite,El término podrá prorrogarse una O varias veces, sin que el total de fas prórrogas exceda de seis (6)meses, a solicitud de las partes o de sus apoderados con facultad expresa para ello.VIGILADO Ministerio de Justicia y del DerechoA.

de trámite, sin perjuicio de las suspensiones convencionales o legales que se dieren en el cursodel proceso, bien sea por las partes directamente o por solicitud de sus apoderados especiales.Toda vez que la primera audiencia de trámite se realizó y finalizó el 12 de junio de 2012, eltérmino para concluir las actuaciones del Tribunal se extingue el 12 de diciembre de 2012, portanto, el presente Laudo se profiere dentro del término legal.

ll. DEMANDA Y PRETENSIONES

Demanda1. La demanda, además de identificar a las partes (incluyendo direcciones para notificaciones),acompañar y solicitar el decreto y práctica de pruebas, trae la versión de los hechos relevantes alArbitraje cuya transcripción se hace a continuación:“(...) PRIMERO. Entre Establecimiento Público Aeropuerto Olaya Herrera y la señoraFLOR ANGELA SIERRA ECHEVERRI se celebró el 17 de septiembre de 2002, elcontrato de arrendamiento No. 107802, el cual tiene por objeto conceder a titulo dearrendamiento el goce de un lote de terreno donde está construido el hangar identificadocon ei número 50, con un área de doscientos once con cincuenta y seis metroscuadrados (211.56 m2), ubicado en la zona de hangares del Aeropuerto Olaya Herrera,con los siguientes linderos: Norte: con vía de carreteo de aeronaves; Sur: con hangar 49;Oriente: con hangar 51 ; Oeste: con vía de carreteo de aeronaves.SEGUNDO. Las partes pactaron en la cláusula tercera del contrato que el término deduración del mismo seria de un año, contado a partir del 1 de octubre de 2002.TERCERO. El canon de arrendamiento fijado inicialmente en el contrato dearrendamiento fue la suma de CUATROCIENTOS SETENTA Y SEIS MIL CIENTONUEVE PESOS M.L. (5$476,109.00) según la cláusula cuarta del contrato, pagadero pormensualidades anticipadas a partir de la fecha de suscripción del contrato.CUARTO. El Establecimiento Público Aeropuerto Olaya Herrera, mediante comunicacióndel

15 de Julio de 2008, notificó a la arrendataria FLOR ANGELA SIERRA ECHEVERRI,Ja cesión del contrato a la Sociedad demandante AIRPLAN S.A., como consecuencia deque a esta Última se le adjudicó la licitación de la concesión para la administración,operación, explotación comercial, adecuación, modemización y mantenimiento de variosaeropuertos, entre ellos el Olaya Herrera de Medellin.QUINTO. El valor del canon de arrendamiento a la fecha de presentación de estademanda asciende a la suma de OCHOCIENTOS CUARENTA Y CINCO MIL

En todo caso se adicionarán al término los días en que por causas legales se interrumpa o se suspendael proceso”. Concordar con la sentencia del 8 de abril de 1999 del Consejo de Estado, M.P, Juan AlbertoPolo, en virtud del cual deciaró NULO el articulo 126 del decreto 1818 de 1998 en el sentido que “elartículo 126 del decreto 1818 de 1998, por cuanto este último compiló el artículo 19 del decretoextraordinario 2279 de 1989, sin la modificación introducida por el artículo 103 de la Ley 23 de 1991,que modificó el artículo 19 del decreto extraordinario 2279 de 1989, y no reproducir el texto original deeste último artículo citado, pues, al hacerlo, contrarió to dispuesto en tos artículos 166 de la Ley 446 de1998 y 103 de la Ley 23 de 1991”.VIGILADO Ministerio de Justicia y del DerechoSETESCIENTOS VEINTINUEVE PESOS ($845.729,00) más IVA (10%), el cual deberíaser pagado de manera anticipada dentro de los 5 primeros dias de cada mes.SEXTO. Las partes pactaron en la cláusula QUINTA del contrato la forma como sereajustaría el canon de arrendamiento en el evento en el cual se renovara el contrato,aun cuando es preciso advertir, que las circunstancias han cambiado desde e) año 2002,y se hace necesario actualizar ese valor.SEPTIMO, Desde la última renovación ocurrida en este caso, el 1 de octubre de 2010,mi poderdante informó en varias oportunidades a la arrendataria a fin de reajustar elprecio del arrendamiento a valores acordes con las condiciones

del mercado, sinencontrar eco en la arrendataria quién ha guardado completo silencio sobre el particular,OCTAVO. Para ia valoración previa del valor real del canon de arrendamiento de la zonade hangares del Aeropuerto Olaya Herrera de Medellín, la entidad que representocontrató los servicios de la Lonja de Propiedad Raíz de Medellin y Antioquia, avalúo quesirvió de base para determinar el valor mensual que se debía pagar por concepto decanon de arrendamiento del hangar que nos ocupa.NOVENO. Se hace necesaria la determinación o fijación de un nuevo canon dearrendamiento desde el dia 1° de Octubre de 2010, toda vez, que las condicionesespeciales del bien han variado y es necesario un reajuste teniendo en cuenta el estudiotécnico emitido por la Lonja de Propiedad Raiz de Medellin relacionado en el numeralanterior”. (...yB. PretensionesApoyada en lo anterior, la demandante pretende:'5

PRIMERA, Que se decrete la fijación de un nuevo canon mensual de arrendamiento delinmueble individualizado e identificado en el hecho primero de la demanda, y se tengacomo base fa suma de UN MILLON SEISCIENTOS NOVENTA Y DOS MILOCHOCIENTOS PESOS ML. ($1.692.800.} que habrán de pagar solidariamente losSeñores FLOR ANGELA SIERRA ECHEVERRI y RAUL EDUARDO LALINDE SIERRA ala sociedad demandante, a partir del dia 1° de octubre de año 2010 junto con la cuota deadministración pactada en el contrato,SEGUNDA. Si hubiese oposición por parte de los demandados, que el Tribunal fije unnuevo CANON mensual de arrendamiento mediante la intervención de peritoespecialmente designado para el efecto, teniendo como base la suma mencionada en lapretensión anterior con ocasión de avalúo adiunto a la demanda y las circunstanciasdescritas previamente en los hechos.TERCERA. Que se ordene a los demandados a reconocer solidariamente el nuevocanon mensual de arrendamiento a partir del dia 1 de octubre de 2010, fecha en quecomenzó un nuevo período de vigencia de contrato de arrendamiento.CUARTA. Si se opone la parte demandada, se condene al pago de las costasprocesales...) Contestación -$ Cfr. Hechos de la Demanda, Cuaderno No. 1, folios 3 y 4.Cfr, Pretensiones de la Demanda, Cuaderno No. 1 - Folios 4 y 5.VIGILADO Ministerio de Justicia y del Derecho7Como se expresó anteriormente, los demandados, pese a ser notificados por aviso del auto admisorio,no contestaron la demanda ni propusieron excepciones dentro del término legal oportuno.

Il. | CONSIDERACIONES DEL TRIBUNAL A, Juicio de validez del proceso — presupuestos procesales1. Este tribunal arbitral afirma, categóricamente, que el proceso jurisdiccional es fuente de creaciónde una norma jurídica individual, y es por ello por lo que debe realizar la labor de revisar,nuevamente, la etapa de procesamiento, con la finalidad de verificar o corroborar si la fuenteresulta juridicamente legitima, puesto que de ello dependerá la legitimidad del laudo arbitral o dela norma jurídica particular que en este acto procesal se creará. Así pues, previo al análisis delfondo de la controversia, el Tribunal pone de presente que el proceso reúne los presupuestosprocesales requeridos para su validez y, por ende, para permitir la expedición depronunciamiento de mérito,

2. En efecto:a. El Tribunal goza de la función jurisdiccional, de manera transitoria, en los términos delArtículo 116 de la Constitución Política.b. El Tribunal es competente para resolver las pretensiones objeto del litigio.C. De conformidad con el certificado de existencia y representación legal acompañado enla demanda por la demandante'®, la SOCIEDAD OPERADORA DE AEROPUERTOSCENTRO NORTE S.A. -AIRPLAN S.A.~, es persona jurídica legalmente constituida ydebidamente representada. Por su parle los demandados, FLOR ANGELA SIERRAECHEVERRI Y RAUL EDUARDO LALINDE SIERRA, son personas naturales, mayoresde edad, con capacidad de goce y ejercicio. Así las cosas, todos ellos tienen capacidadpara ser parte y capacidad para comparecer al proceso.d. La parte demandante actuó en el arbitraje por conducto de apoderados judicialesidóneos, lo cual acredita el presupuesto del derecho de postulación.

i Cuaderno No, 1 — Folios 38 a 41.VIGILADO Ministerio de Justicia y del Derecho8El proceso se adelantó en todas sus fases e instancias con observancia de las normasprocesales establecidas al efecto y con pleno respeto de los derechos de defensa y decontradicción de las partes. Respecto a las formas procesales (trámite adecuado ylegalidad de las formas) contenidas en el Decreto 1818 de 1998 y demás normasconcordantes, el Tribunal se ciñó a las prescripciones normativas, en primer lugar, en laley vigente que es, en general, el Decreto -compilador1818 de 1998 y demás normascomplementarias, en segundo lugar, a la sentencia C-1038 de 2002, de la CorteConstitucional y, en tercer lugar a la sentencia de la Corte Suprema de Justicia,Expediente T-1100122030002004, del diez (10) de febrero de 2005, M, P. Doctor JaimeAlberto Arrubla Paucar.Existe además el presupuesto de la demanda en forma, puesto que contiene todos losrequisitos establecidos en el artículo 75 y siguientes del Código de Procedimiento Civil ylos elementos pretensionales básicos,

Juicio de eficacia del proceso - presupuestos materiales de la sentencia. PpA Existe interés para obrar por parte de la demandante. A la fecha del laudo hay ausencia de cosa juzgada, de transacción, de desistimiento, deconciliación, de pleito pendiente o litispendencia y de caducidad de la acción.El Tribunal constató, en la oportunidad procesal correspondiente, que había sidodesignado e instalado en debida forma; que únicamente la parte demandante consignóoportunamente las sumas de dinero que les correspondían a ambas partes, tanto porconcepto de gastos como por concepto de honorarios; que las controversias planteadaseran susceptibles de transacción en la medida en que ellas se referían a una diferenciapura y estrictamente contractual y transigible.Existe legitimación en la causa, tanto por activa como por pasiva. En el presente caso,desde la perspectiva formal se cumple con el presupuesto de legitimación en la causapor activa y pasiva puesto que la demandante y la demandada son las mismaspersonas que figuran como titulares de la relación de derecho sustancial contenida enel contrato denominado “CONTRATO DE ARRENDAMIENTO No. 107802”.

VIGILADO Ministerio de Justicia y del DerechoC. Juicio sobre el méritoAntes de iniciar el análisis de los hechos y de las pretensiones invocados por la parte demandante,debe el Tribunal considerar que, no obstante haber sido notificados los demandados en debida formadel auto admisorio, éstos no contestaron la demanda ni propusieron excepciones, conducta que losartículos 957 y 249% del Código de Procedimiento Civil disponen evaluar en el ámbito probatorio.Podían los convocados haber discutido los hechos afirmados por la parte actora. No haberlo hecho,entonces, de acuerdo con otras pruebas, puede tener el significado de su aceptación o producir certezade la ocurrencia de esos sucesos. Por ende, el Tribunal en sus conclusiones, habrá de atenerse a loafirmado y probado dentro del proceso, aunque no haya contestado la parte demandada, en razón desu obligación de fallar en derecho, con base en lo probado en el proceso,De la relación contractual da cuenta el “CONTRATO DE ARRENDAMIENTO No. 107802”, mediante elcual el Aeropuerto Olaya Herrera de Medellín, en calidad de arrendador entregó en arrendamiento elhangar 50, con un área de 211.56 metros cuadrados, ubicado en el Aeropuerto Olaya Herrera deMedellin, a la señora FLOR ANGELA SIERRA ECHEVERRI, como arrendataria y a RAUL EDUARDOLALINDE SIERRA, como arrendatario solidario, contrato que empezó a regir desde el 1° de octubre de2002 y que, según narra la demanda, fue posteriormente cedido por el establecimiento arrendador a lademandante.

La cesión fue notificada mediante comunicación de julio 15 de 2008, suscrita por elgerente del establecimiento público Olaya Herrera, señor Francisco Javier Saldarriaga Aristizábal, a laarrendataria Flor Ángela Sierra Echeverri.El contrato de arrendamiento lo regula el Código Civil, a partir del artículo 1973, cuando lo define como"un contrato en que las dos partes se obligan reciprocamente, la una a conceder el goce de una cosa, Oa ejecutar una obra o prestar un servicio, y la otra a pagar por este goce, obra o servicio un preciodeterminado”.

No contempla el Código de Comercio noción alguna sobre el arrendamiento, razón por la cual es derecibo la que viene de destacarse. Pero sí consagra algunas normas sobre arrendamiento de localescomerciales, con carácter imperativo, impuesto por el artículo 524, que prescribe que en contra de ellasno producirá efecto ninguna estipulación de las partes.

"ARTÍCULO 95. FALTA DE CONTESTACION DE LA DEMANDA. <Artículo modificado por el artículo 1, numeral 44del Decreto 2282 de 1989. El nuevo texto es el siguiente:> La falta de contestación de la demanda o depronunciamiento expreso sobre los hechos y pretensiones de ella, o las afirmaciones o negaciones contrarias ala realidad, serán apreciadas por el juez como indicio grave en contra del demandado, salvo que la ley leatribuya otro efecto.18 ARTÍCULO 249. LA CONDUCTA DE LAS PARTES COMO INDICIO. El juez podrá deducir indicios de la conductaprocesal de las partes. VIGILADO Ministerio de Justicia y del Derecho10La ausencia de preceptos particulares en la materia, habilita que por la via del artículo 822 de la obramercantil. se apliquen elementos reglamentados de forma general por el ordenamiento civil, Inclusive,puede llegar a ser pertinente la aplicación analógica de éste.Sirve esta antesala para asegurar que la solidaridad que consta en el contrato de autos, por pasiva,ligando a los arrendatarios frente a la sociedad arrendadora, debe ser examinada a la luz de las reglasdel derecho civil, en el sentido de verificar su alcance, en los aspectos relacionados con el objeto delproceso. Pues primeramente se observa que de la cesión del contrato efectuada en 2008, no constaprueba que se hubiera enterado al arrendatario solidario Raúl Eduardo Lalinde Sierra, respecto de quientampoco hay demostración del hecho relativo a la configuración de diferencias por aumento del canonde arrendamiento para el momento de la renovación del contrato.Si bien a tenor del primer inciso

del artículo 888 del Código de Comercio, la cesión de un contrato ha dehacerse por escrito cuando el contrato consta por escrito, se persuade el Tribunal, por los elementos dejuicio que reposan en el expediente (copia de documento de 15 de julio de 2008, folio 12), que dichacesión efectivamente se produjo a favor de la sociedad demandante, cuyo objeto social referido en elcertificado de folio 38 y siguientes, consiste en la explotación comercial de varios aeropuertos, entreellos el Olaya Herrera de Medellín. Adicionalmente, por los mismos elementos de juicio, entiende elTribunal que la notificación surtida de la cesión, mediante el aludido documento de folio 12, fue eficaz yvinculante, pues de no haberlo sido, seguramente los convocados habrían aprovechado el proceso paracontrovertir la cesión, fuera por la forma o por motivos de fondo. De alli que no se reste valor a lacesión, teniéndola por existente, ni a la notificación de la misma, porque se hubiere hecho sólo a uno delos arrendatarios. Precisamente, si el ámbito de lo mercantil exige agilidad en el desarrollo de lasrelaciones juridicas y tal característica la recoge y realza ya la misma legislación civil de suyo más lentaen ejecuciones —en el caso de! arrendamiento de vivienda urbana, en el artículo 7° de la Ley 820 de2003, justamente tratándose de la solidaridad-, no se ve razón para no estimar cumplidas la cesión y lanotificación mismas a todos los arrendatarios con el aviso suministrado a uno de ellos.Dicho con más sencillez: la cesión y la notificación se hace a la parte arrendataria y cuando ésta seintegra por obligados solidarios, para el éxito de los fines del derecho sustancial, basta que sepractiquen con uno de ellos. En tal sentido la solidaridad comunica los efectos propios del acto a losrestantes arrendatarios.

VIGILADO Ministerio de Justicia y del Derecho11No otra puede ser la inteligencia del articulo 228 de la Constitución?9, para casos como éste. Y fa de laregla de interpretación del artículo 4° del Código de Procedimiento Civil, que obliga al juez a tener encuenta “que el objeto de los procedimientos es la efectividad de los derechos reconocidos por la leysustancial”.

Dilucidado lo anterior, puede resolverse lo concerniente a las diferencias por la renovación del contratoentre las partes del proceso. El artículo 519 del Código de Comercio dispone, en relación con el contrato de arrendamiento, que “Lasdiferencias que ocurran entre las partes en el momento de la renovación del contrato de arrendamientose decidirán por el procedimiento verbal, con intervención de peritos”. Ahora bien: conocido es que elderecho a la renovación del contrato de arrendamiento de un local comercial, a tenor del inciso primerodel artículo 518 del citado ordenamiento, surge para “El empresario que a título de arrendamiento hayaocupado no menos de dos años consecutivos un inmueble con un mismo establecimiento de comercio”,a pesar de lo cual, de acuerdo con interpretaciones autorizadas y la práctica comercial y judicial, lostérminos nuevos en que haya de pactarse el contrato, para su continuidad después de los dos añosreferidos, pueden ser propuestos por el arrendador o por el arrendatario, indiferentemente y de allí quelas diferencias que se susciten al respecto, cuando conciernen a un incremento de la renta periódica,suelen plantearse ante el juez por el arrendador.Por tanto, no puede extrañar que la demanda para definir el monto del canon de arrendamiento quedeba regir al tiempo de la renovación, sea incoada por el arrendador. De hecho, podría afirmarse quetal es una situación corriente, frente a la postura quizá explicable desde un punto de vista pragmático-que asume el arrendatario, de mantener una ventaja con un precio menor por el goce del bien.La parte demandada en este proceso, de acuerdo con las constancias del expediente y primeramentepor el documento de contrato mismo, llevaba, al 1° de octubre de 2010, más de dos años (ocho) dehaber celebrado el contrato y de haber ocupado con un mismo establecimiento el local comercialarrendado. De tal suerte, se configuraron los elementos esenciales para el derecho de renovaciónaludido.

La demandante, con mucha antelación al 1° de octubre de 2010, planteó a la parte arrendataria, con lacomunicación del 17 de julio de 2009, suscrita por la gerente de Airplan, señora Sara Inés Ramirez deRestrepo, dirigida a la arrendataria Flor Angela Sierra Echeverri-, un nuevo valor de arrendamiento19 "La administración de justicia es función pública. Sus decisiones son independientes. Las actuaciones seránpúblicas y permanentes con las excepciones que establezca la ley y en ellas prevalecerá el derecho sustancial...”VIGILADO Ministerio de Justicia y del Derecho12mensual, basado en estudio que a su vez, para contar con objetividad, dijo haber contratado con laLonja de Propiedad Raíz de Medellín.

En dicha misiva, en el párrafo cuarto, se lee: “En desarrollo de dicha tarea la Lonja dictaminó que el“HANGAR NRO. 50" con un área 211.56 debe pagar un canon de arrendamiento equivalente a $8.500por metro cuadrado." Tal parece que la propuesta de la arrendadora no fue respondida por los arrendatarios, pues de haberexistido, quizás la parte actora la habría aportado como prueba. Pero el conjunto de situacionespermite deducir, aún por el solo silencio de los locatarios, creíble por su conducta procesal de no haberreplicado a la demanda, que en efecto desde julio de 2009 hubo diferencias entre las partes por lavariación del canon de arrendamiento.Para el Tribunal, en esa dirección encaja la misiva que reposa a folio 13, suscrita por quien en el cursodel proceso ha llevado representación de la parte accionante, factor que abre paso para admitir que alsuscribiria obraba en efecto en representación de la demandante y que ésta en oportunidades pasadas,invitó a los arrendatarios —por intermedio de la arrendataria solidaria Sierra Echeverria debatir elincremento de la renta. Y, obra a folios 99 a 111 del expediente, un avalúo realizado por la Lonja de Propiedad Raíz deMedellin y Antioquia, de fecha octubre 9 de 2010, en el cual consta, con la correspondientesustentación, que el precio de la renta por el local objeto del contrato de arrendamiento debería ser de$8.000 por metro cuadrado. Por otro lado, en el proceso, a instancias de la parte convocante, se dispuso y practicó un dictamen deperito, para atender a la norma del artículo 519, relacionado el peritaje con los puntos que enseguidase copian y frente a los cuales el experto nombrado emitió el concepto que adelante se transcribe:

“1. Se valorará a precios comerciales equitativos, dadas las condiciones particulares delinmueble al que se refiere el contrato de arrendamiento sobre el lote de terreno en elcual se encuentra construido el hangar No. 50, el valor de canon de arrendamientomensual, antes de costo de administración, para el período comprendido entre el 1 deoctubre del año 2010 y hasta el 1 de octubre del año 2011. Se trata de identificar el bienobjeto del contrato de arrendamiento y dictaminar el canon de arrendamiento entérminos comerciales que el arrendatario debería pagar, dejando a un lado el valor quelas partes habían pactado en el contrato.2. La cifra dictaminada en el numeral anterior será ajustada en el peritaje, año a año, apartir del 1 de octubre del año 2011 y hasta la fecha del dictamen, conforme a lacláusula 5 del contrato de arrendamiento No. 1078-02, según la cual el canon mensualVIGILADO Ministerio de Justicia y del Derecho13se deberá ajustar acorde con lo certificado por el DANE para el IPC del añoinmediatamente anterior incrementado en dos (2) puntos.”.Y señaló el auxiliar:“Teniendo en cuenta la información obtenida anteriormente anotada (sic) los datosrelevantes son los siguientes:2.1. El valor, promedio, del metro cuadrado para arriendo de los cuatro hangares antesmencionados es de $7.964 para el año 2010.Por lo tanto el valor del canon de arrendamiento que debieran pagar los demandadospor el periodo 01 de octubre de 2010 a 01 de octubre de 2011 es de $1.684.863.00.Para el periodo 01 de

octubre de 2011 a 01 de octubre de 2012 el canon dearrendamiento se incrementaría en el IPC del año anterior más 2 puntos, esto es 3.17correspondiente al IPC del 2010 mas 2 puntos para un total de 5.17.En consecuencia el canon de arrendamiento mensual por metro cuadrado seria de$8.376 que para un total de 211.56 metros cuadrados nos da un canon dearrendamiento mensual de $1.772.026.CONCLUSIONSe concluye que el valor que por concepto de arrendamiento mensual pudiese producirel inmueble objeto del dictamen esto es el hangar número 50, en el periodo 01 deoctubre de 2010 a 01 de octubre de 2011 es de $1.684.863, y del periodo de 01 deoctubre de 2011 a 01 de octubre de 2012 es de $1.772.026."Encuentra el Tribunal en la prueba ordenada de oficio y en la aportada por la convocante, ciertassituaciones incomprensibles en el manejo de las diferencias que deben existir entre las partes de uncontrato de arrendamiento, tema fundamental según l