CCO MEDELLÍN - Laudo 10 de diciembre de 2014 2011 A 070

TRIBUNAL DE ARBITRAMENTO DE JULIO HURTADO ARGUELLO Y OTROS CONTRAHOTEL MEDELLÍN ROYAL LTDA. Y COMPLEJO MEDELLIN ROYAL P.HAUDIENCIA DE LAUDO ARBITRALMedellín, diez (10) de diciembre de 2014.A las tres de la tarde (3:00 p.m.), en las dependencias del Centro deConciliación, Arbitraje y Amigable Composición de la Cámara de Comerciode Medellín para Antioquia, se reunió el Tribunal de Arbitramento promovidopor los señores JULIO HURTADO ARGUELLO y OTROS en contra de HOTELMEDELLÍN ROYAL LTDA. y OTRO, con el objeto de proferir el laudo arbitral quepondrá fin a la presente litis.Asistieron a la audiencia:Por la parte convocante: El convocante ÁLVARO GARCÍA NARANJO y losapoderados judiciales doctores NICOLAS HENAO BERNAL y AREAN HERNANDOVELASCO MELO.Por la parte convocada: El doctor ÁLVARO LONDOÑO RESTREPO comoapoderado judicial del COMPLEJO MEDELLÍN ROYAL P.H., el doctor DANILOMAURICIO VERGARA OSPINA, como apoderado judicial de la sociedad HOTELMEDELLÍN ROYAL LIMITADA, el doctor JUAN DAVID PALACIO BARRIENTOS comoapoderado de MARGARITA MEJÍA FLÓREZ y otros, citados al proceso encalidad de litisconsortes necesarios de la parte demandada, y el doctor FELIPEPINEDA CALLE como apoderado de la sociedad ACCIÓN FIDUCIARIA S.A.,citada al proceso

en calidad de litisconsorte necesario de la partedemandada.Y el curador Ad-Litem designado para el presente proceso Dr. MARTÍNGIOVANI ORREGO MOSCOSO.El secretario dio lectura a la parte resolutiva del laudo por solicitud de laspartes conforme a lo dispuesto por el artículo 154 del decreto 1818 de 1998.Acto seguido, se hizo entrega de las siguientes copias auténticas del laudo:1) Alos doctores NICOLÁS HENAO BERNAL, AREAN HERNANDO VELASCOMELO y SOL BEATRIZ CALLE D’ALEMAN, apoderados de la parteconvocante, copia auténtica sin mérito ejecutivo.2) A los doctores ÁLVARO LONDOÑO RESTREPO y DANILO MAURICIOVERGARA OSPINA, apoderados de los convocados, copia auténtica sinmérito ejecutivo.3) Al Dr. JUAN DAVID PALACIO BARRIENTOS como apoderado deMARGARITA MEJÍA FLÓREZ y otros citados al proceso como litisconsortesnecesarios, primera copia con mérito ejecutivo.4) Al Dr. FELIPE PINEDA CALLE como apoderado de la sociedad ACCIÓNFIDUCIARIA S.A. citado al proceso como litisconsorte necesario, primeracopia con mérito ejecutivo.VIGILADO Ministerio de Justicia y del Derecho5) Al Dr. MARTÍN GIOVANI ORREGO MOSCOSO en su calidad de curadorAd — Litem del señor JESUS MARÍA AGUDELO citado al proceso comolitisconsorte necesario, copia auténtica sin mérito ejecutivo.6) Al Centro de Conciliación y Arbitraje de

la Cámara de Comercio deMedellín, copia auténtica sin mérito ejecutivo.Por último, se fija el día lunes 29 de diciembre de 2014 a las 11:00 a.m. pararesolver lo que en derecho corresponda en caso de llegarse a presentar porlas partes solicitudes de aclaración, complementación o corrección dellaudo arbitral.Todo lo decidido queda notificado en estrados.Agotado el objeto de la audiencia, se declaró cerrada a las 3:30 p.m. y sefirma por los que en ella intervinieron.

y UA INwuanieghuos GAVIRIA GOMEZ NICOLAS HENAO ERNALniceÁrbitr Apoderado Convocantes MAY jarAREAN VELASCO MELO ALVARO GARCIA NARANJOApoderado Convocantes Convocante (nya“JUAN DAVID PALACIO B.Apoderado ConvocadosALVARO LONDONO R. 7 CBU, GTDANILO M. VERGARA. . FELIPE PINEDA CALLEApoderado Convoca Apoderado ConvocadoMS ou Sere SMARTÍN GIOVANI ORREGOCurador Ad-Litem \VIGILADO Mihisterio\de Justicia y del Derecho’ LAUDO ARBITRALTRIBUNAL DE ARBITRAMENTO DE JULIO HURTADO ARGUELLO YOTROS CONTRA HOTEL MEDELLÍN ROYAL LTDA. Y COMPLEJOMEDELLÍN ROYAL P.H.

Siendo las tres de la tarde (3:00 p.m.) del día diez (10) de diciembrede dos mil catorce (2014), el árbitro único, abogado Juan CarlosGaviria Gómez, en asocio de su secretario, abogado Juan David PosadaGutiérrez, profirió el siguiente laudo arbitral, en derecho, que pone final proceso promovido por los señores; Mario Monsalve Henao,Gilma Cadavid de Monsalve, Rosa Beatriz Londoño, MarthaEugenia Martínez Romero, Martha Lucia Alcaraz, Claudia LilianaHenao, Diego José Rincón Díaz, María Elsa Díaz de Rincón,Germán Santiago Gómez, María Magdalena Rojas de Vejarano,Janeth Perilla Ramírez actuando en nombre de Jhosymar, Nicolásy Dilton Naranjo Perilla, August Fuerst Grillmayr, AdelheidMaría Zehetner De Fuerst, Julio Roberto Correa Miranda, LauraVictoria Gaviria de la Roche, CORREA MIRANDA & CIA. S. EN C.- JURRUCO & CIA. S. EN C., César Augusto Lobo, Esperanza deLobo, Luis Fernando Castillo Castro en nombre de Juan GabrielCastillo Rojas, Luis Fernando Castillo Castro, María Clara Rojasde Castillo, Luis Fernando Castillo Castro en nombre de JoséFernando Castillo Rojas, José Álvaro Camargo, Yudy AmparoPalencia, Carlos Mario Gaviria Pérez, William de Jesús AgudeloEchavarría, Martha E. Camargo, Esperanza Camargo, JorgeAndrés Castaño, Ángela Hurtado L., Dora Hurtado L., RESTREPOPÉREZ Y CÍA. S. EN C., Jorge Eduardo Muñoz Arbeláez,

LuzHelena Valencia González, Luis Alfonso Barragán Assis, YolandaCatalina Pedraza, Bethsabé Rodríguez de Caro, Paola GarcíaRincón, María Auxiliadora Puig, Juan Carlos Echeverry Puig,Roselina Cristancho Caro, Josué Desiderio Granados Agudelo,Julio Vicente Hurtado Argiiello, María del Carmen Gamba, JulioAntonio Hurtado Gamba, Leopoldina Vargas, Georgina Vargas,Carmen E. Gómez Quintero, Juan Pablo Flórez Vásquez, Juan

VIGILADO Ministerio de Justicia y del Derecho2Pablo Granados Cristancho, Lina María Granados Cristancho,Josué Fabián Granados Cristancho, Álvaro García Naranjo,María Cecilia Gaviria C., Omar Rueda Galvis, Jorge MarioTamayo, Orlando Forero Esguerra, Fabiola Ujueta de Forero,Jorge Mario Gutiérrez, Gladis García Botero, Jorge AlbertoÁlvarez A., Patricia Lucia Giraldo Marulanda en nombre deNadyna del Socorro Giraldo Marulanda, Claudia Liliana Henao,Claudia Liliana Henao, Humberto Esteban Bernal Ceballos, LuzHelena Salazar Hoyos, BERNAL T.C. S.A.S., SURABIENES S.A.,COMERCIALIZADORA DE BIENES N.P. S.A., Juan HumbertoArango, Nohora Romero de Saavedra, MURITO & CIA. S.C.A.,Fabio Torres Gómez en nombre de Cecilia Torres de Madueño,Gilma Arango García en nombre de Germán Arango García,COMERCIALIZADORA LA COLINA E INVERSIONES LA COLINAS.A., INVERSIONES UNIDAS D.J.M. Y CIA S.C.S., Diana M.González, Maria Elena Ortiz Uribe, Hugo Pastor Zuluaga,Mauricio Pinzón Medina, FARO ESCONDIDO S.A., Juan CamiloVélez Martínez, Juliana Martínez Congote, SAMDA Y CIA. S.C.S.,ACEVEDO Y CIA. S.C.A. VIAJES EUPACLA L“ALIANXA, JuanGuillermo Duque C., Elena Moreno de Gaviria y BIENES YPROYECTOS DEL SIGLO VEINTICINCO S.A., quienes en adelante sedenominarán la PARTE CONVOCANTE,

LOS CONVOCANTES O LAPARTE DEMANDANTE, contra la sociedad HOTEL MEDELLÍN ROYALLIMITADA y el COMPLEJO MEDELLÍN ROYAL P.H., las que enadelante se denominarán la PARTE CONVOCADA, LA CONVOCADAO LA PARTE DEMANDADA.

De otro lado, se citaron al proceso como litisconsortes necesarios en sucalidad de copropietarios del COMPLEJO MEDELLÍN ROYAL P.H. a lassiguientes personas: ARQUITECTURA Y CONCRETO S.A., JanethMateus Pardo, Carolina Valdés Restrepo, Matías Valdés Restrepo,Camila Valdés Restrepo, Fernando Bravo García, Juan CarlosGómez S., Javier Eduardo Pinilla G., Ramses Eduardo Pinilla G.,Jesús María Agudelo A., Nelly Elena Nossa P., BERNAL & CIAS.C.A., Hernán Dario Gómez J, HACIENDA MAPORILLAL LTDA.,María Clara Rojas de C., Luis Fernando Castillo C., José Fernando

VIGILADO Ministerio de Justicia y del Derecho3Castillo R., Juan Gabriel Castillo R., Orfa Nelly Pasos Moncada,Gloria Elena Restrepo G., Jorge Enrique Mejía Pinzón, GloriaPerdigón de Mejía, INMOBILIARE LTDA,, Francisca Adelaida UribeM., Lía Mira Duque, Catalina del Rio Passos, Rafael Escobar Sierra,Juan Miguel Escobar Sierra, José Alejandro Escobar A., RESTREPOPÉREZ Y CIA LTDA., HACIENDA MAPORILLAL — LTDA.,AGROJARAMILLO LTDA., Javier Vélez González, Luis FernandoVélez G., Germán Eduardo Ramírez C., Martha Lucia Queenny, AnaPatricia Wurden, Josue D. Granados Agudelo, Roselina CristanchoCaro, INVERSIS INMOBILIARIA S.A., Juan Carlos Jaramillo A.,María Teresa Bernal Ceballos, Sergio Gómez Arenas, BeatrizPiedrahita Piedrahita, Nubia Yolanda Acelas F., Julián José De laFuente, Juan Pablo Restrepo Mejía, INMOBILIARIA ATRIUM S.A.,Gloria Cecilia Gallego C., Alexander Rosembusz D., MichaelRosembush D., PROMOTORA ROYAL S.A., Jenny Paola SalazarÁlvarez, Santiago Toro Acelas, Luis Fernando Pineda H., LucíaTeresa Gómez de P., Alois Miguel Gitterle S., Lina María GranadosC., Josué Fabián Granados C., Juan Pablo Granados C., PARRAMAYORGA & CIA S.C.S., Juan Felipe Del Rio Pasos, Luis EduardoMoncada C., Rafael Bueno Román, LEASING BANCOLOMBIA S.A.,Vladimir Valek Mora, Gloria María Ramírez

Correa, Piedad ElenaRamírez C., Margarita María Mejía Flórez, INVERSIONES MORDAZLTDA., Ana María Sierra Pérez, Angélica Elmyra Sierra, MariaIsabel Arango V. y ACCIÓN FIDUCIARIA S.A.De los anteriores litisconsortes necesarios citados y notificados en elproceso, dieron respuesta a la reforma a la demanda e intervinieronmediante apoderado en el proceso, los siguientes: Margarita MejíaFlórez, ARQUITECTURA Y CONCRETO S.A., Alois Miguel GitterleSantamaría, Gloria Restrepo Gallego, Sergio Gómez Arenas,Beatriz Piedrahita Piedrahita, Jenny Paola Salazar Álvarez, PARRAMAYORGA Y CIA S.C.S., Lía Mira de Saldarriaga, María TeresaBernal Ceballos en representación legal de la sociedad MTABS.A.S., Gloria Ramírez, Piedad Ramírez, PROMOTORA ROYAL S.A.,y la sociedad ACCIÓN FIDUCIARIA S.A., los cuales en adelante sedenominarán litisconsortes necesarios.

VIGILADO Ministerio de Justicia y de! Derecho4 Y a través de curador ad - litem, dio respuesta a la reforma a lademanda e intervino, igualmente, como litisconsote de la partedemandada para resistir exclusivamente la pretensión sexta de lademanda, el señor Jesús María Agudelo Agudelo.CAPÍTULO PRIMEROANTECEDENTES

T. CONVOCATORIA E INTEGRACIÓN DEL TRIBUNAL1.1 Mediante escrito fechado el once (11) de noviembre de 2011, laparte convocante presentó ante el CENTRO DE CONCILIACIÓN,ARBITRAJE Y AMIGABLE COMPOSICIÓN DE LA CÁMARA DECOMERCIO DE MEDELLÍN, solicitud de convocatoria de un Tribunalde Arbitramento para que este dirimiera el conflicto que esa parteplanteó frente al HOTEL MEDELLÍN ROYAL LIMITADA y HOTELROYAL S.A., invocando, para el efecto, el pacto arbitral contenidoen la escritura pública Nro. 4316 del 21 de diciembre de 2007,otorgada en la Notaría 11 del Círculo de Medellín contentiva delReglamento de Propiedad Horizontal del Complejo Medellín RoyalPropiedad Horizontal. Dicha cláusula es del siguiente tenor:“Artículo 123 TRIBUNAL DE ARBITRAMENTO. Todo conflictoo diferencia que se presente entre los propietarios o entre ellosy usuarios o entre unos y otros con los órganos deadministración, con motivo de la ejecución e interpretación oaplicación del presente Reglamento, que no puedan sersolucionadas directamente, serán sometidas a la decisión de unTribunal de Arbitramento, integrado por un (1) árbitro, quedeberá ser Abogado titulado y en ejercicio de sus derechosciviles, cuyo nombramiento lo efectuará el Centro deConciliación y Arbitraje de la Cámara de Comercio de Medellín, asolicitud escrita de cualquiera de las partes que se sujetará a lasnormas vigentes para el arbitramento. El Tribunal se reunirá ydeliberará en Medellín

y deberá fallar en derecho.”El Centro de Arbitraje de la Cámara de Comercio de Medellín designópor sorteo como árbitro al abogado Juan Carlos Gaviria Gómez, quienaceptó su encargo dentro del término previsto en el artículo 10 delDecreto 2279 de 1989.

VIGILADO Ministerio de Justicia y del Derecho11. DILIGENCIAS ARBITRALESEl Tribunal se instaló en audiencia celebrada el veinticinco (25) deenero de dos mil doce (2012), e inadmitió la demanda arbitral.La parte convocante cumplió con los requisitos exigidos y conforme aello, el Tribunal procedió a la admisión de la demanda promovida encontra de la convocada HOTEL MEDELLÍN ROYAL LIMITADA, no asírespecto del HOTEL ROYAL S,A. porque de acuerdo a lo plasmado enel Auto No. 4 del veinte (20) de febrero de dos mil doce (2012), éstano era signataria del pacto arbitral antes aludido y no se le podíanextender los efectos del mismo. En esa misma decisión el Tribunalencontró necesario vincular de oficio al COMPLEJO MEDELLÍNROYAL.

Luego de lo anterior se procedió a la notificación del auto admisorio yal traslado correspondiente. Las convocadas replicaron en tiempooportuno dicha demanda, oponiéndose a esta y formulandoexcepciones de mérito frente a las pretensiones.El dieciocho (18) de mayo de dos mil doce (2012) se presentó reformaa la demanda, la cual fue admitida mediante el Auto No. 8 dictado enla audiencia del veintinueve (29) de junio de dos mil doce (2012),decisión en la que además se ordenó la integración de forma oficiosadel contradictorio con los demás copropietarios del COMPLEJOMEDELLÍN ROYAL P.H. que no tuvieran la calidad de demandantespara que fueran notificados de la reforma a la demanda,particularmente, se pronunciaran sobre las pretensiones sextaprincipal y consecuencial las cuales tenían por finalidad lainaplicabilidad del artículo 26 del Reglamento de Copropiedadcontenido en la Escritura Pública No. 4.312 de diciembre de 2007otorgada ante la Notaría 11 de Medellín.Integrado el contradictorio y notificada la reforma de la demanda, biende forma personal, por aviso o mediante emplazamiento, a todos loslitisconsortes necesarios de la parte pasiva, se fijaron los gastos y VIGILADO Ministerio de Justicia y del Derecho6honorarios del Tribunal, los cuales fueron cubiertos de forma oportunay completa por la parte convocante. Posteriormente la sociedadconvocada, HOTEL MEDELLÍN ROYAL LIMITADA, antes de llevarsea cabo la audiencia de conciliación, reembolsó los valores pagados ensu nombre por fa parte convocante.El día trece (13) de mayo de dos mil catorce (2014) se llevó a cabo laaudiencia de conciliación, sin que se hubiera llegado a un acuerdoentre las partes.

El día tres (3) de julio de dos mil catorce (2014) culminó la PRIMERAAUDIENCIA DE TRÁMITE. En ella se determinó finalmente lacompetencia parcial del Árbitro, en cuanto que sólo asumiócompetencia para procesar y juzgar las pretensiones primera, quinta,sexta principal y consecuencial y séptima sometidas a suconocimiento, ordenó la devolución del 50% de los honorariosconsignados a su orden y decretó las pruebas solicitadas. Por sutrascendencia para el proceso se transcriben, en lo pertinente, lasconsideraciones efectuadas, asi: 3.24 Al declarar el Tribunal su incompetencia para conocer devarias de las pretensiones formuladas por la parte convocante, seencuentra fundada la solicitud planteada por el apoderado de losconvocantes Humberto Esteban Bernal y BERNAL TC S.A.S.,tendiente a que se reconsideren fos honorarios del árbitro y delsecretario y los gastos del proceso, en coherencia con facompetencia asumida.3.25 Considerando lo antes expuesto y dado que el Tribunalúnicamente conocerá de pretensiones de carácter declarativo, seestima proporcional reducir los gastos (de administración a favorde la Cámara de Comercio) y los honorarios del Arbitro y elSecretario en un 50%, ordenándose consecuencialmente fadevolución a las partes de la suma de $59.446. 704,00. Esta sumase restituirá en iguales proporciones para cada una de las partes,teniendo en consideración que se acreditó que la sociedadconvocada le reembolsó a la parte convocante el valor que éstapagó por aquélla.”Se reitera que en consecuencia el Tribunal asumió competencia,exclusivamente, para procesar y juzgar las pretensiones primeraprincipal, quinta principal, sexta principal y primera consecuencial deésta, y séptima principal de la demanda reformada.

VIGILADO Ministerio de Justicia y del Derecho7Las pruebas ordenadas se practicaron con sujeción a la ley, con eldebido sometimiento a la contradicción de las mismas.Agotado el período probatorio, tas partes presentaron sus alegacionesde fondo, en audiencia surtida el diez (10) de noviembre de dos milcatorce (2014) y se fijó el diez (10) de diciembre de dos mil catorce(2014) a las tres de la tarde (3:00 p.m.) para proferir el presentelaudo arbitral. Cumplidas todas las etapas procesales, el Árbitro se halla dentro deltérmino para proferir el presente laudo, habida cuenta de que el plazode seis (6) meses legalmente previsto para fallar (artículo 103 de laLey 23 de 1991) contado a partir de la culminación de la primeraaudiencia de trámite, tres (3) de julio de dos mil catorce (2014),vencerá el tres (3) de enero de dos mil quince (2015).

III. SÍNTESIS DE LOS HECHOS DE LA DEMANDA INICIAL En el escrito de demanda, una vez reformada, la parte convocantenarró, en resumen, los siguientes hechos que estructuran la litisplanteada:

1. En el año 2005 la empresa Promotora Royal S.A., sociedadsubordinada controlada por HOTELES ROYAL S.A., desarrolló unproyecto inmobiliario consistente en la construcción de un hotelpropio de su cadena en la ciudad de Medellín denominado: HOTELMEDELLÍN ROYAL, actualmente ubicado en esta ciudad deMedellin, en la Carrera 42 No. 5 Sur-130, sector El Poblado.

2. Concretamente en el mes de Octubre de 2005 se expidió unanálisis estimado de renta mensual de habitación estándar para elHOTEL MEDELLÍN ROYAL. En este documento se expresaba unvalor aproximado de renta mensual y se declaraban tos beneficiosde la inversión, documento que fue presentado a los actuales VIGILADO Ministerio de Justicia y del Derecho8demandantes que encontraron en esta oferta inmobiliaria unaatractiva forma de inversión y de renta de su dinero.La promesa de valor contenida en este análisis de rentabilidadllevó a que los demandantes, personas físicas y jurídicas,decidieran invertir en este proyecto, decisión que se plasmó encontratos de promesa de compraventa de las suites celebradoentre la PROMOTORA ROYAL S.A. y cada uno de los co-propietarios demandantes.Dentro de la minuta de contrato de promesa de compra-ventacelebrada para la adquisición de estos inmuebles se destacan lossiguientes aspectos:

• En el numeral 1.4.2., se determina la liquidación ydistribución que la Fiduciaria debía hacer sobre los bienesinmuebles entregados en fideicomiso: al fideicomisodenominado LOTE HOTEL MEDELLÍN ROYAL se le adjudica elderecho de dominio del lote de terreno en el cual sedesarrolla el proyecto inmobiliario; y al fideicomiso LOTERESTANTE se le adjudica el derecho de dominio del lote deterreno restante para que realice sobre él los actos que leindique PROMOTORA ROYAL S.A., diferentes a loscomprometidos para el desarrollo del proyecto inmobiliario.De esta declaración se observa que las dos unidades_ inmobiliarias son separadas: esto es, el lote de terrenodestinado al HOTEL y el lote restante para otros propósitosdiferentes.- En el numeral 1.4.5., se determina que la Fiduciaria debíasometer al Régimen Legal de Propiedad Horizontal el edificioHOTEL MEDELLÍN ROYAL y el Régimen de Administración yOperación del Hotel, de conformidad con los proyectos que leentregue la PROMOTORA.

VIGILADO Ministerio de Justicia y del Derecho9En el numeral 1.6., se describe que el HOTEL MEDELLÍNROYAL estaría conformado por las siguientes unidades: Unade ellas denominada LOCAL-HOTEL que consta de 13 suitespropiedad de la cadena hotelera. 134 suites de propiedad depersonas físicas y jurídicas. Zonas comunes (recepción,piscina, salones, entre otros).- Se prevé en relación con la conformación física del complejohotelero, que se podría constituir una segunda etapa delproyecto, etapa que hasta la fecha no se ha construido,- En relación con el precio a pagar por cada suite se pactó unprecio por el valor de la misma y un pago adicional de$28 ‘875.000 (veintiocho millones ochocientos setenta y cincomil pesos) "correspondiente al precio de la dotación yequipamento del inmueble mencionado, de la dotación yequipamento de las áreas comunes del hotel y de la puestaen funcionamiento del hotel”.Posteriormente a la realización de la promesa, los demandantesfirmaron la respectiva escritura pública de “restitución en fiduciamercantil” adquiriendo de tal forma la calidad de co-propietariosde las unidades inmobiliarias que hacen parte del edificiodestinado al funcionamiento del HOTEL MEDELLÍN ROYAL.En la promesa de compraventa, numerales 1.6 y 1.7, lapromitente vendedora declara que el edificio HOTEL MEDELLÍNROYAL se sometería al régimen de propiedad horizontal y a unrégimen especial de administración y operación hotelera.El régimen de administración y operación del hotel, tal como loexpresa textualmente el numeral 1.7 del documento de promesasuscrito por los demandantes, está soportado jurídicamente en unsistema de servidumbres, según el cual las unidades privadasdenominadas suites serán gravadas, en calidad de predios

VIGILADO Ministerio de Justicia y del Derecho10.

11. 12. 10sirvientes, con servidumbre de administración y uso a favor de launidad denominada local-hotel.Consecuencia de la imposición antes mencionada, en la escriturapública de transferencia de dominio sobre las suites, cláusulaDECIMO QUINTA se determinó que, con base en la servidumbremencionada, cada co-propietario hacía entrega de la suite a lasociedad HOTEL MEDELLÍN ROYAL LTDA. en calidad deoperadora del hotel y, por ende, de administradora de dicha suite.

La co-propiedad se sujetó al Reglamento de Propiedad Horizontalmediante escritura pública 4316 del 21 de diciembre de 2007otorgada ante la Notaria 11 de Medellín. El reglamento se impusoa los copropietarios como consecuencia de la destinación de sussuites al complejo hotelero y al modelo de servidumbres elegidopor la cadena.

De acuerdo ai artículo 146 del Reglamento de PropiedadHorizontal se impuso que la demandada, HOTEL MEDELLÍNROYAL. LTDA., fuera la administradora de la co-propiedad y loserá dado hasta la construcción de la etapa II, la cual no se harealizado, ni se realizará puesto que no se tiene licencia deconstrucción. Se anexa a la demanda copia de la Resolución No.C1-D-1-08-3766 del 13 de marzo de 2009 por la cual la CuraduriaPrimera de Medellín declara desistida la solicitud presentada porACCIÓN FIDUCIARIA S.A. para la construcción del proyectoMedellín Royal Etapa 2.Como parte integral de dicho reglamento se incluyó en el artículo150 el RÉGIMEN DE ADMINISTRACIÓN Y OPERACIÓN DELHOTEL, régimen impuesto a los co-propietarios demandantesbajo el modelo jurídico de una servidumbre de administración.En el mencionado artículo 150 del Reglamento de Co-propiedad seincluyó en el numeral 4.4. la contraprestación económica a favorde los co-propietarios así:

VIGILADO Ministerio de Justicia y del Derecho13.

14. 15. 11"El operador, como contraprestación por el uso de las Unidadesde Dominio Privado que conforman el Establecimiento Hotelero,una vez obtenido el Ingreso Disponible Neto en la formaantes prevista, liquidará el porcentaje fijo del 75% pagándoloa título de canon por uso, a los propietarios de las unidades dedominio privado que lo conforman, incluidas la del mismooperador como propietario del Local Hotel, en proporción a lasáreas de sus respectivas unidades de dominio privado conrelación al área privada total del establecimiento hotelero, estoes, según el coeficiente de participación de cada unidad en elestablecimiento hotelero, establecido en el artículo quinto deeste régimen”.El ingreso neto disponible, acorde con lo expuesto anteriormente yde conformidad con lo establecido en el Reglamento de Co-propiedad, en el numeral 4.2., Artículo 150, es el monto de dineroque resulta de descontar, del total de ingresos de la operaciónhotelera, todos los gastos, costos e impuestos, retenciones,sanciones, acuerdos transacciones, fallos judiciales o arbitrales,multas y demás erogaciones incurridas en el mantenimiento,administración, supervisión y operación del establecimientohotelero.

Consecuencia de lo dispuesto en el Reglamento de PropiedadHorizontal, los rendimientos económicos de los co-propietarios porla destinación de sus inmuebles a la operación del HOTELMEDELLÍN ROYAL, depende del ingreso obtenido por lademandada en la operación del hotel, menos todas lasdeducciones provenientes de la operación (la sociedad HOTELESROYAL S.A. se paga primero) y lo que quede, el ingreso netodisponible, se distribuye así: el 75% para los co-propietarios comocanon de uso y el 25% para la demandada.Los co-propietarios demandantes no son comerciantes del sectorhotelero y al momento de adquirir su inmueble, relacionaron estaforma de obtener el canon por el uso de sus suites, con el cuadroproyectado de remuneración aproximada que les presentó lasociedad PROMOTORA DEL HOTEL ROYAL al momento de ofertarel negocio.

VIGILADO Ministerio de Justicia y del Derecho16. 17. 18. 19. 20. 12También se dispuso, en el mismo artículo 150, numeral 4.2. delReglamento de Copropiedad del Complejo Medellín Rotal P.H., quelos costos y gastos tales como depreciación, amortización de lasdeudas o créditos adquiridos para la dotación y adquisición de lassuites, impuestos, primas de seguros no operacionales, entreotros, corresponden directamente a los propietarios de losinmuebles.En el artículo 146 del Reglamento de Propiedad Horizontal sedispuso lo siguiente:"La sociedad HOTEL MEDELLÍN ROYAL LTDA. ejercerátransitoriamente, a través de quien sea su representante legal,la administración del Complejo Medellín Royal, hasta la fecha enque se construyan e incorporen al presente reglamento lasunidades privadas que integrarán la etapa 2, una vez se realicenlas entregas materiales de los bienes de dominio particular quela conforman”.La Etapa 2 del COMPLEJO MEDELLÍN ROYAL no se ha realizadohasta la fecha y tampoco se tiene licencia de construcción. Seanexa a la demanda copia de la Resolución No. Ci-D-1-08-3766del 13 de marzo de 2009 por la cual la Curaduría Primera deMedellín declara desistida la solicitud presentada por ACCIÓNFIDUCIARIA S.A. para la construcción del proyecto Medellín RoyalEtapa 2.

En el artículo 150 del reglamento, régimen de administración yoperación del hotel, en la cláusula segunda, numeral 2.1., sedispuso lo siguiente:“El establecimiento hotelero será operado y administrado por elpropietario de la unidad de dominio privada denominada focai-hotel y del establecimiento de comercio en principio denominadoHOTEL MEDELLIN ROYAL, o por quien este designe, quien enadelante se llamará el operador”.Derivado del reglamento impuesto a los co-propietariosdemandantes, no sólo porque el reglamento no es objeto dediscusión negocial sino por la figura elegida para ejercer dichaadministración: una servidumbre, la sociedad HOTEL MEDELLÍNROYAL LTDA., subordinada de la matriz y controlante HOTELESVIGILADO Ministerio de Justicia y del Derecho21. 22. 23. 24. 25.

22. 23. 24. 25. 13ROYAL S.A., ha venido realizando la operación delestablecimiento de comercio tal como le corresponde y al mismotiempo la administración de la co-propiedad.La demandada, HOTEL MEDELLÍN ROYAL LTDA., en calidad deadministradora, toma las decisiones que le corresponden ypresenta los resultados de la operación hotelera en las reunionesde co-propietarios que convocan (mal llamadas asambleas),actuando no sólo en condición de administradora sino también encalidad de co-propietaria de lo que se denomina el Local-Hotel desu propiedad, conformada por las suites que se establecen en elReglamento de Propiedad Horizontal del COMPLEJO MEDELLÍNROYAL P.H.En el reglamento de co-propiedad impuesto a los co-propietariosse determinó en el parágrafo del artículo 75 lo siguiente:"El operador del establecimiento hotelero representará en laasamblea general de propietarios a los propietarios de las suitesque se hallen ausentes y no hayan conferido póder especial a untercero, representación que se dará de pleno derecho por elsimple hecho de la asistencia del operador, o del representantelegal del mismo, si este fuere una persona jurídica, o por suapoderado”.Consecuencia de esta circunstancia, la demandada HOTELMEDELLÍN ROYAL LTDA., en calidad de operadora, representaen todas las “asambleas” a los co-propietarios ausentes y, porende, toma decisiones sobre su propia gestión.En la determinación de los coeficientes de la co-propiedad, artículo26 del Reglamento, se incluyó el cálculo de coeficientes sobre laEtapa 2, que aún no se encuentra construida ni tiene licencia deconstrucción.Dentro de los gastos y costos directos que se tienen en cuenta almomento de calcular el ingreso disponible neto con base en el quese calcula el canon a favor de los co-propietarios demandantes, lademandada incluye los siguientes rubros;

VIGILADO Ministerio de Justicia y del Derecho14Dotación del hotel. Se solicitó a cada co-propietario una sumaaproximada de veintiocho millones de pesos para dotación desus respectivas suites o inmuebles para la operación hotelera.Esta obligación a cargo de los co-propietarios se plasmó en elcontrato de promesa y escritura, y fue pagado por los co-propietarios. No obstante cada co-propietario pagó la suma dedinero antes indicada, la demandada efectuó un crédito deseiscientos millones de pesos ($600°000.000) para cubrircapital de trabajo del hotel y dotación de zonas comunes.- Regalías. La sociedad HOTELES ROYAL S.A., controlante deHOTEL MEDELLÍN ROYAL LTDA., cobra a ésta empresa unaregalía del 3.75% sobre el valor de los ingresos obtenidos poruso de la marca ROYAL y por recibir el knowhowadministrativo, contable y técnico en la operación del hotel.- Servicios compartidos. La sociedad HOTELES ROYAL S.A.cobra adicionalmente al HOTEL MEDELLÍN ROYAL LTDA. (aguien controla administrativamente) un valor mensual porservicios contables, administrativos y financieros provenientesde la operación hotelera.- Los llamados servicios compartidos constituye un modeloimpuesto por la sociedad HOTELES ROYAL S.A., que no seobserva en otros operadores hoteleros dentro del mercado.Usualmente dentro de la regalía que se cobra por uso de lamarca, se incluye el valor de los servicios de administración deta co-propiedad.

26. Los rubros antes relacionados ingresan directamente a la sociedadHOTELES ROYAL S.A., que se paga así misma los gastos ycostos que se generan con