CCO MEDELLÍN - Laudo 11 de febrero de 2011 2010 A 004

TRIBUNAL DE ARBITRAMENTOGLORIA ESTELA ESCOBAR CORREA Y OTROSContraCONJUNTO RESIDENCIAL RINCON DE CASTILLA NUMERO DOS P. H.

LAUDO ARBITRAL Medellín, 11 de febrero de dos mil once GLORIA ELENA ALZATE CARDONA , ciudadana colombiana, abogada, en ejercicio de lainvestidura de Árbitro Única designada por el Centro de Arbitraje y conciliaciónde la Cámara de Comercio de Medellin, según consta en acta denombramientos de 3 de marzo de 2010, una vez agotado el trámite establecidoen el Decreto 1818 de 1998, he llegado al presente LAUDO, adoptado enderecho, con el cual se pone término al conflicto surgido entre los señores VICTORFABRI DIAZ TORRES, OLGA ETELVINA GARCIA DE DIAZ, LUIS EDUARDO BENCARDINOCARPIO, SILVIA ELENA VILLA SANTAMARIA GLORIA STELLA ESCOBAR CORREA,MARIA CECILIA DEREIX DE DUQUE, y JOSE MARCOS DUQUE GAVIRIA, en sus propiosnombres y en calidad de convocantes y el CONJUNTO RESIDENCIAL RINCON DECASTILLA NUMERO DOS P.H., persona jurídica representado legalmente por laseñora AMPARO DEL CARMEN RAMIREZ DE SIERRA, en calidad de parteconvocada, al cual se refiere la presente providencia que recoge el mencionadoacuerdo decisorio, todo en armonía con las atribuciones conferidas por la ley.

CAPITULO |DEL PACTO ARBITRAL Los actos jurídicos en virtud de los cuales este Tribunal obtuvo la potestadjurisdiccional para conocer y resolver el litigio que ahora desata, lo son lascláusulas compromisorias consignadas en el reglamento de propiedad horizontaldel CONJUNTO RESIDENCIAL RINCON DE CASTILLA NUMERO DOS P.H., otorgadoinicialmente por medio de la escritura pública número 1.814 del 28 de Mayo de1.987 de la Notaria 8 de Medellín, reglamento que fue reformado para adecuarsea la ley 675 de 2.001, por medio de la escritura pública número 1130 del 21 deMayo de 2.002 de la Notaría 17 de Medellín, en la cual se pactó cláusulacompromisoria en los siguientes términos:

VIGILADO Ministerio del Interior y de Justicia“ARTICULO 118. TRIBUNAL DE ARBITRAMENTO. Todo conflicto odiferencia que se presente entre los propietarios o entre ellos yusuarios o entre unos y otros con los órganos de administración, conmotivo de la ejecución e interpretación o aplicación del presentereglamento, que no puedan ser solucionadas directamente, seránsometidas a la decisión de un tribunal de arbitramento, integrado porun (1) arbitro, que deberá ser abogado titulado y en ejercicio de susderechos civiles, cuyo nombramiento lo efectuará el Centro deConciliación y Arbitraje de la Cámara de Comercio de Medellín, asolicitud escrita de cualquiera de las partes, que se sujetará a lasnormas vigentes para el arbitramento. El tribunal se reunirá ydeliberará en Medellin y deberá fallar en derecho.La parte contra la cual se dicte un laudo arbitral condenatorio, total oparcial, pagará la totalidad de los gastos, costos y honorarios delarbitramento respectivo.Se excluyen de la justicia arbitral todas las controversias o conflictosrelativos al cobro judicial de las cuotas de participación en gastos.Antes de la integración del Tribunal de Arbitramento, deberá agotarsela instancia de la conciliación por intermedio del mismo Centro deConciliación y Arbitraje de la Cámara de Comercio de Medellín.” CAPITULO IIDE LAS PRETENSIONES FORMULADASA través de demanda presentada el 20 de febrero de 2009, la parte convocantecitó a proceso arbitral a la convocada para que, mediante laudo, se hicieran lasdeclaraciones y se impusieran las condenas que enseguida se copian:

PRETENSION DECLARATIVA: Que se declare que el CONJUNTORESIDENCIAL RINCON DE CASTILLA NUMERO DOS P.H. tiene laobligación jurídica y económica de realizar el mantenimiento, reposicióny reparación de los techos de los apartamentos 1001, 1002, 1003 y1004 de dicha unidad residencial que han sido afectados por comején,por cuanto el reglamento de propiedad horizontal de dicha personajurídica en su artículo 10, expresa que los techos y las separacioneshorizontales entre los pisos son bienes comunes esenciales, lo queimplica que la obligación de custodia, cuidado, reparación, reposición ymantenimiento de los techos, que son bienes de dominio común, recaeen la convocada.PRETENSION SUBSIDIARIA A LA PRETENSION DECLARATIVA:Que en caso de que no prospere la pretensión anterior, se declare queel CONJUNTO RESIDENCIAL RINCON DE CASTILLA NUMERO DOSP.H. tiene la obligación jurídica y económica realizar el mantenimiento,reposición y reparación de los techos de los apartamentos 1001, 1002,1003 y 1004 de dicha unidad residencial, por cuanto el comején queha afectado los techos y las estructuras de madera de dichos bienesde dominio privado se originó en la CUBIERTA del CONJUNTORESIDENCIAL RINCON DE CASTILLA NUMERO DOS P.H., espaciosobre el cual recae una obligación de custodia, cuidado ymantenimiento al ser un bien común esencial de la copropiedad.PRIMERA PRETENSION CONSECUENCIAL A TODAS LASANTERIORES: Que como consecuencia de la prosperidad decualquiera de las anteriores

pretensiones declarativas, se condene alCONJUNTO RESIDENCIAL RINCON DE CASTILLA NUMERO DOSP.H. a pagar a los convocantes a titulo de indemnización por perjuiciosmateriales la suma de SETENTA MILLONES DE PESOS($70.000.000), o la mayor o menor suma que logre demostrarse en elproceso, suma que causará intereses de mora a la tasa máxima legalvigente fijada por la Superintendencia Financiera, calculados desde laVIGILADO Ministerio del interior y de Justiciafecha del fallo hasta el día en que se cancele totalmente la obligaciónpor parte de la convocada; suma de dinero que deberá ser pagada dela siguiente manera:- La suma de DIECISIETE MILLONES QUINIENTOS MIL PESOS($17.500.000) o la mayor o menor suma que logre demostrarse enel proceso, suma que causará intereses de mora a la tasa máximalegal vigente fijada por la Superintendencia Financiera, calculadosdesde la fecha del fallo hasta el día en que se cancele totalmente laobligación por parte de la convocada, para el señor VICTOR FABRIDIAZ TORRES y para la señora OLGA ETELVINA GARCIA DEDIAZ, que son propietarios del apartamento 1001 ubicado en elCONJUNTO RESIDENCIAL RINCON DE CASTILLA NUMERO DOSP.H.- La suma de DIECISIETE MILLONES QUINIENTOS MIL PESOS($17.500.000) o la mayor o menor suma que logre demostrarse enel proceso, suma que causará intereses de mora a la tasa máximalegal vigente fijada por la Superintendencia Financiera, calculadosdesde la fecha del fallo

hasta el día en que se cancele totalmente laobligación por parte de la convocada, para el señor LUIS EDUARDOBENCARDINO CARPIO y para la señora SILVIA ELENA VILLASANTAMARIA, que son propietarios del apartamento 1002 ubicadoen el CONJUNTO RESIDENCIAL RINCON DE CASTILLA NUMERODOS P.H.- La suma de DIECISIETE MILLONES QUINIENTOS MIL PESOS($17.500.000) o la mayor o menor suma que logre demostrarse enel proceso, suma que causará intereses de mora a la tasa máximalegal vigente fijada por la Superintendencia Financiera, calculadosdesde la fecha del fallo hasta el día en que se cancele totalmente laobligación por parte de la convocada, para la señora GLORIASTELLA ESCOBAR CORREA que es propietana del apartamento1003 ubicado en el CONJUNTO RESIDENCIAL RINCON DECASTILLA NUMERO DOS P.H.- La suma de DIECISIETE MILLONES QUINIENTOS MIL PESOS($17.500.000) o la mayor o menor suma que logre demostrarse enel proceso, suma que causará intereses de mora a la tasa máximalegal vigente fijada por la Superintendencia Financiera, calculadosdesde la fecha del fallo hasta el día en que se cancele totalmente laobligación por parte de la convocada, para el señor JOSE MARCOSDUQUE GAVIRIA y la señora MARIA CECILIA DEREIX DEDUQUE, que son propietarios del apartamento 1004 ubicado en elCONJUNTO RESIDENCIAL RINCON DE CASTILLA NUMERO DOSP.H.SEGUNDA PRETENSION CONSECUENCIAL

A TODAS LASANTERIORES: Que como consecuencia de la prosperidad decualquiera las pretensiones declarativas anteriores, se condene alCONJUNTO RESIDENCIAL RINCON DE CASTILLA NUMERO DOSP.H. al pago de las costas y agencias en derecho que se causen dentrodel trámite del presente tribunal de arbitramento.

CAPITULO IllDE LA CAUSA PETENDI Los supuestos de hecho sobre los que se fundamentaron las pretensiones de laparte convocante y las respuestas dadas a aquellos por parte de la entidadconvocada, fueron expuestos como sigue:

VIGILADO Ministerio del Interior y de JusticiaPRIMERO: El señor VICTOR FABRI DIAZ TORRES y la señora OLGAETELVINA GARCIA DE DIAZ, son propietarios del apartamento 1001ubicado en el CONJUNTO RESIDENCIAL RINCON DE CASTILLANUMERO DOS P.H., bien inmueble identificado con el número dematrícula inmobiliaria número 001-479010 según consta en elcertificado de libertad y tradición expedido por la Oficina de Registrode Instrumentos Públicos de MedellinZona Sur.El señor LUIS EDUARDO BENCARDINO CARPIO y la señora SILVIAELENA VILLA SANTAMARIA, son propietarios del apartamento 1002del CONJUNTO RESIDENCIAL RINCON DE CASTILLA NUMERODOS P.H., bien inmueble identificado con matricula inmobiliarianúmero 001-479020 según consta en el certificado de libertad ytradición expedido por la Oficina de Registro de Instrumentos Públicosde Medellin-Zona Sur.La sefiora GLORIA STELLA ESCOBAR CORREA es propietaria deliapartamento 1003 del CONJUNTO RESIDENCIAL RINCON DECASTILLA NUMERO DOS P.H., bien inmueble identificado conmatricula inmobiliaria número 001-479030 según consta en elcertificado de libertad y tradición expedido por la Oficina de Registrode Instrumentos Públicos de Medellín-Zona Sur.La señora MARIA CECILIA DEREIX DE DUQUE y el señor JOSEMARCOS DUQUE GAVIRIA, son propietarios del apartamento 1004 delCONJUNTO RESIDENCIAL RINCON DE CASTILLA NUMERO DOSP.H., bien inmueble

identificado con matricula inmobiliaria número001-0479040 según consta en el certificado de libertad y tradiciónexpedido por la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos deMedellin-Zona Sur.SEGUNDO: En el primer semestre del año 2008, se empezó apresentar un deterioro en los techos y estructuras de madera de losapartamentos ubicados en el piso 10 del CONJUNTO RESIDENCIALRINCON DE CASTILLA NUMERO DOS P.H., particularmente en lostechos de los apartamentos 1001, 1002, 1003 y 1004.Dicho deterioro en los techos tuvo como causa el comején, plaga queafectó seriamente las estructuras de madera de dichos bienesprivados.TERCERO: Según informe de fecha 4 de agosto de 2008 de la firmaCONSTRUSOLUCIONES suscrito por el profesional de la construcciónCARLOS E ARANGO E y solicitado por la administradora de lacopropiedad, el apartamento 1001 del CONJUNTO RESIDENCIALRINCON DE CASTILLA NUMERO DOS P.H. se vio afectado por elcomején en las estructuras de madera en el área de la biblioteca, lasala y del pasillo que conduce a los alcobas dentro del bien privado,deterioros que a la fecha se encuentran presentes.Según informe de fecha 4 de agosto de 2008 de la firmaCONSTRUSOLUCIONES suscrito por el profesional de la construcciónCARLOS E ARANGO E y solicitado por la administradora de lacopropiedad, el apartamento 1002 del CONJUNTO RESIDENCIALRINCON DE CASTILLA NUMERO DOS P.H. recibió afectaciones por elcomején en las estructuras de madera del baño social,

del pasillo, lasala y en la biblioteca, pudiéndose afirmar, según dicho informe, quees este el bien de uso privado más afectado por la plaga, afectacionesque a la fecha persisten.Según informe de fecha 4 de agosto de 2008 de la firmaCONSTRUSOLUCIONES suscrito por el profesional de la construcciónCARLOS E ARANGO E y solicitado por la administradora de lacopropiedad, el apartamento 1003 del CONJUNTO RESIDENCIALRINCON DE CASTILLA NUMERO 2 P.H. sufrió daños causados por elcomején en las estructuras de madera del baño social, del pasillo, en lasala, en la biblioteca, en la alcoba número 2, en el vestier y en lacocina, daños que a la fecha persisten.

VIGILADO Ministerio del Interior y de JusticiaSegún informe de fecha 4 de agosto de 2008 de la firmaCONSTRUSOLUCIONES suscrito por el profesional de la construcciónCARLOS E ARANGO E y solicitado por la administradora de lacopropiedad, el apartamento 1004 del CONJUNTO RESIDENCIALRINCON DE CASTILLA NUMERO DOS P.H. tenia afectaciones enalgunas estructuras de madera, que si bien a esa fecha nocomprometían la estabilidad de la construcción, ello no implicaba que amediano plazo dicha situación se revirtiera, como en efecto vienepasando.Es por ello que en dicho informe se colocó la siguiente NOTA:“ NOTA: Cuando nos referimos a áreas no afectadas, son puntos en elque el comején no ha comprometido la-estabilidad de la estructura,mas no implica que no estén afectados por el comején ya que el gradode afectación es muy alto en todos los apartamentos. “ (Negrillasnuestras)La parte final de dicho informe fue concluyente con respecto alproblema en cuestión:“Como se puede observar en el anexo fotográfico, las áreas afectadasson dispersas y generalizadas, lo que obliga para su corrección elcambio de la estructura en madera en general.....”El informe anteriormente mencionado fue complementado con unacotización que presentó la firma CONSTRUSOLUCIONES suscrito porel profesional de la construcción CARLOS E ARANGO E a la señoraGLORIA ESCOBAR, tendiente a la solución del problema queanteriormente se había diagnosticado.TERCERO: Mediante misiva fechada el día 11 de agosto de 2008dirigida al Consejo de Administración del CONJUNTO RESIDENCIALRINCON

DE CASTILLA NUMERO DOS P.H. el señor LUISGUILLERMO TORO DIAZ, otrora propietario del apartamento 1003,solicitó la reparación del techo de dicho apartamento argumentandoque los techos y losas que sirven de cubierta de los bienes privadosson bien comunes esenciales, cuyo mantenimiento y reparación encaso de daños corresponde a la Administración de la Copropiedad,soportando dicha petición en la Ley y en el reglamento de propiedadhorizontal del CONJUNTO RESIDENCIAL RINCON DE CASTILLANUMERO DOS P.H.CUARTO: Por medio de comunicación de fecha 20 de agosto de 2008la Administradora del CONJUNTO RESIDENCIAL RINCON DECASTILLA NUMERO DOS P.H. respondió la carta relacionada en elhecho anterior, manifestando que luego de la inspección ocularrealizada por la firma CONSTRUSOLUCIONES para conocer el estadodel apartamento 1003, se concluyó en el informe de fecha 4 de agostode 2008 realizado por dicha firma, que el apartamento 1003 habíasufrido deterioros por causa del comején que afectó las estructuras demadera.Con base en dicho informe la Administración del CONJUNTORESIDENCIAL RINCON DE CASTILLA NUMERO DOS P.H. manifestóque presentó reclamación para ser dirigida a la sociedad AGRICOLADE SEGUROS S.A. por los daños presentados en el apartamento 1003obteniendo como respuesta preliminar que la póliza solo amparabadaños que tuvieran el carácter de súbito e imprevisto, así mismoinformaron que solicitaron un concepto jurídico al abogado DIEGOMAURICIO SIERRA referente a la responsabilidad

de la copropiedaden los daños presentados en el apartamento 1003, concepto jurídico enel que se concluyó que apoyado en el articulo 3 de la Ley 675 de 2001,la administración no tenia ninguna responsabilidad en el caso porcuanto se trataba de un daño en un bien de uso privado cuyaresponsabilidad es exclusivamente del propietario del mismo, y no dela copropiedad.

VIGILADO Ministerio del Interior y de JusticiaQUINTO: En carta de fecha 14 de noviembre de 2008 dirigida por larepresentante legal del CONJUNTO RESIDENCIAL RINCON DECASTILLA NUMERO DOS P.H., a los propietarios del apartamento1003, señores LUIS GUILLERMO TORO DIAZ y GLORIA STELLAESCOBAR CORREA, la administración de la copropiedad les reiteróque luego de un estudio de la situación a través de distintosprofesionales, así como de un análisis de la documentación de lapropiedad horizontal habían concluido que la reclamación hecha poraquellos no iba a ser atendida, dado que el techo del apartamento1003 era en definitiva un bien de dominio privado, cuyo mantenimientoy reposición les correspondía directamente a los dueños y no a laadministración del conjunto.SEXTO: La Administración del CONJUNTO RESIDENCIAL RINCONDE CASTILLA NUMERO DOS P.H. pidió al abogado CARLOSEDUARDO HERNANDEZ PEREZ un concepto jurídico sobre los dañosdel techo del apartamento 1003, dicho concepto de fecha 10 denoviembre de 2008 determinó que el bien inmueble objeto de lareclamación es un bien de carácter privado, argumentando “que el cieloraso objeto de la reclamación y que se encuentra deteriorado por lapresencia de comején, constituye el cerramiento superior del polígonode la propiedad de los reclamantes, por lo cual corresponde a un bienprivado cuyo mantenimiento, reposición o cambio corresponde alpropietario del bien de dominio privado”.SEPTIMO: Ante el progresivo deterioro de los techos de losapartamentos 1001, 1002,

1003 y 1004, los propietarios de dichosbienes de uso privado decidieron a través de apoderado judicialconstituido para tales efectos, presentar una solicitud de conciliaciónextrajudicial en derecho ante el Centro de Conciliación y Arbitraje de laCámara de Comercio de Medellin el 9 de julio de 2009.OCTAVO: El día 24 de julio de 2009 se celebró audiencia deconciliación extrajudicial en derecho en el Centro de Conciliación yArbitraje de la Cámara de Comercio de Medellín, audiencia en la queno se logró ninguna clase de acuerdo conciliatorio entre las partes, perocon la que se agotó el requisito de procedibilidad de la solicitud deconvocatoria del tribunal de arbitramento consagrado en el reglamentode propiedad horizontal del CONJUNTO RESIDENCIAL RINCON DECASTILLA NUMERO DOS P.H. en su artículo 118.NOVENO: En carta recibida por la administración del CONJUNTORESIDENCIAL RINCON DE CASTILLA NUMERO DOS P.H. el día 29de septiembre de 2009 se le requirió por parte de los propietarios delos apartamentos 1001, 1002, 1003 y 1004 para que brindara unasolución a la problemática sufrida en los techos e invitándolos a unasolución amistosa, dados los costos que representaría para las parteshacerle frente a un tribunal de arbitramento convocado para dirimir lasdiferencias entre las partes.La anterior invitación fue rechazada por la administración de lacopropiedad mediante misiva de fecha 5 de octubre de 2009argumentando a grandes rasgos que las partes afectadas (techos ycielo rasos) de los apartamentos anteriormente mencionados sonbienes

privados, citando en apoyo de sus argumentaciones losartículos 7 y 10 del reglamento de propiedad horizontal delCONJUNTO RESIDENCIAL RINCON DE CASTILLA NUMERO DOSP.H. manifestando entre otras cosas al definir los bienes privados losiguiente:“Son bienes privados o de dominio particular los inmueblesdebidamente delimitados como espacios o cubos comprendidos por lasuperficie indicada en los planos, entre el piso y el cielo raso ocubierta, con la altura señalada, funcionalmente independientes depropiedad y aprovechamiento exclusivo, integrantes del ConjuntoResidencial sometido al Régimen de Propiedad Horizontal, con salida a

VIGILADO Ministerio del Interior y de Justiciala vía pública directamente o por pasaje común. “ (negrillas fuera deltexto)Esta primera afirmación contenida en la presente misiva contrario areforzar la posición de la copropiedad en el presente asunto, viene areafirmar las pretensiones de mis poderdantes en este caso, toda vezque define claramente hasta donde se extiende la altura de los bienesprivados, es decir, hasta el cielo raso y lo equipara con el concepto de“cubierta”, que es donde termina el bien privado; y luego lo enfatizaaun mas al decir con la altura señalada “ que es de 2.38 metros talcomo se indica en el reglamento de propiedad horizontal.En conclusión, según lo anteriormente señalado, los apartamentos seextienden en su altura hasta el cielo raso que los cubre,considerándose necesariamente está cubierta como un bien común,pues para estos apartamentos la misma se constituye en su techo ocierre, elemento que según lo define el reglamento de propiedadhorizontal en su artículo 10, es un bien común.(...)Continua en esta misiva la copropiedad manifestando que:“Para cada una de las unidades de dominio privado que integran elconjunto residencial el dominio exclusivo comprende y se ejerce sobrelos siguientes dreas y elementos:“La superficie encerrada dentro de las lineas que unen los puntosmarcados por los números que se relacionan al describir cada bien dedominio exclusivo, el revestimiento que cubre el piso y en general losbienes y accesorios colocados dentro del polígono formado por lasuperficie, el techo que los cubre y las líneas y muros que circundanel perímetro citado.”“Conforme con lo anterior tenemos que los

inmuebles objeto de lareclamación están plenamente identificados como bienes privados, conuna extensión superficiaria cubierta y determinada por el sistema |gráfico, de acuerdo a unos puntos que marcan su perímetro y una ]altura.”En el anterior planteamiento que repite parcialmente lo señalado en elartículo 7 del reglamento de propiedad horizontal, se pretendedesvirtuar el alcance de dicha norma, pues de alguna manera sepretende hacer creer que la altura del apartamento no se extiendehasta el cielo falso como es la realidad en los apartamentos de mispoderdantes, sino que dicha altura se extiende hasta el techo deledificio, con lo que se desvirtúa el señalamiento de 2.38 metros quecorresponde a la altura de dichos inmuebles según el reglamento depropiedad horizontal,Dicho de otra forma: ¿Como se explica según los argumentos de lacopropiedad, que la altura de los apartamentos mencionados seextienda hasta el techo de la copropiedad, cuando el reglamento depropiedad horizontal expresamente señala que la altura es de 2.38metros y el techo de la copropiedad se encuentra a una mayor alturade la anteriormente señalada ?Será entonces que la copropiedad considera, en contra del reglamentode propiedad horizontal, que los apartamentos de mis poderdantes sonde altura variable?La única interpretación armónica y posible es considerar que loscielofalsos de los apartamentos de mis poderdantes son su techo y porlo tanto dichos cielos falsos al tenor del reglamento de propiedadhorizontal, son bienes comunes de la copropiedad cuyo sostenimiento,reparación y reposición le corresponde a esta.(...)VIGILADO Ministerio del Interior y de Justicia\

Continúa la misiva de la copropiedad señalando que:“En el caso concreto de los inmuebles objeto de reclamación, seencuentran ubicados sus polígonos dentro del plano de seccióntransversal B-B hoja No A12 del edificio Rincón de Castilla Nro. 2 entrelos niveles DECIMO PISO 10°-NIVEL 2592 y el nivel denominadoVIGA DE TECHO-NIVEL 2870, con una altura del bien de dominioprivado de 2.38 metros, lo cual es acorde con lo dispuesto en elreglamento de propiedad horizontal y con la escritura pública deadquisición del inmueble.”“La VIGA DE TECHONIVEL 2870, se ubica a una altura de dospunto treinta y ocho metros (2.38 MTS) metros lineales, quecorresponden a la altura del bien privado (APARTAMENTOS DECIMOPISO), es el cerramiento del polígono de la propiedad de los bienes dedominio privado, en donde se ubica el cielo raso, que corresponde a ladelimitación de la altura y por ende, es un elemento de su propiedad,que no es posible intervenir por la administración.”Nos preguntamos si en este aparte la administración de la copropiedadconcluyó que existen techos privados en el Conjunto Residencial,categoría que no existe en el reglamento de propiedad horizontal.“ En la parte superior a la VIGA DE TECHONIVEL 2870, existe, auna altura de 1.82 metros, otro nivel identificado como SALA DEMAQUINAS Y TANQUES NIVEL 3092, que corresponde a una losa oseparación horizontal entre piso, determinado en el plano A12 de mayode 1986,

del edificio Rincón de Castilla No 2-sección transversal B-B.”“Sobre los apartamentos del décimo piso, solo está el cerramiento delcielo raso privado, por lo que no existe físicamente la viga que esuna zona común de la copropiedad y a continuación sigue el NIVEL3392 o CUBIERTA que corresponde al techo general de lacopropiedad, el cual como bien común esencial corresponde sumantenimiento a la administración de la copropiedad, conforme con lodispuesto en el reglamento y en la ley de propiedad horizontal.”(Negrillas nuestras)(...)“Conforme con el análisis del Reglamento de Propiedad Horizontal, dela escritura pública de adquisición de los inmuebles y de las normasde propiedad horizontal vigentes, nos permitimos concluir que el cieloraso objeto de la reclamación y que se encuentra deteriorado por lapresencia de comején, constituye el cerramiento superior del polígonode la propiedad de los reclamantes, por lo cual corresponde a un bienprivado cuyo mantenimiento, reposición o cambio y obras dedecoración y ornato corresponde al propietario del bien de dominioprivado...”DECIMO: Es pertinente decir que la posición jurídica adoptada por elCONJUNTO RESIDENCIAL RINCON DE CASTILLA NUMERO DOSP.H., es contraria al tenor literal del Reglamento de PropiedadHorizontal y a la Ley 675 de 2001, y no constituye otra cosa diferentea un sofisma de distracción bien elaborado para eludir suresponsabilidad en el presente caso.Mírese, como de manera un tanto contradictoria, la administración dela copropiedad cita los artículos 7 y 10 del reglamento de propiedadhorizontal, normas que claramente concluyen sin lugar a interpretaciónalguna, que los techos

y las separaciones horizontales entre los pisosson bienes de uso común, máxime si se tiene en cuenta que la ley 675de 2.001 en su artículo 3 señala expresamente que:E Se reputan bienes comunes esenciales, el terreno sobre o bajo elcual existen construcciones o instalaciones de servicios públicosbásicos, los cimientos, la estructura, las circulaciones indispensablesVIGILADO Ministerio del Interior y de Justiciapara el aprovechamiento de bienes privados, las instalacionesgenerales de servicios públicos, las fachadas y los techos o losasque sirven de cubiertas a cualquier nivel....” (negrillas nuestras)Por otro lado obsérvese que se pretende decir válidamente que laaltura de los bienes de dominio privado de mis poderdantes ubicadosen el CONJUNTO RESIDENCIAL RINCON DE CASTILLA NUMERODOS P.H. según una especial interpretación del artículo 6 delreglamento de propiedad horizontal de la copropiedad es variable y nosiempre será de 2.38 metros, tal como pretende hacer creer laadministración del edificio, contranando el reglamento de propiedadhorizontal.Igualmente, la administración del CONJUNTO RESIDENCIAL RINCONDE CASTILLA NUMERO DOS P.H., ha fincado su argumentación enque los apartamento del decimo piso se encuentran ubicados en planosentre los niveles DECIMO 10° PISONIVEL 2592 y el niveldenominado VIGA DE TECHO-NIVEL 2870, viga que en el presentecaso no existe, como lo reconoció expresamente la copropiedad en lacarta de fecha 5 de octubre de 2009, por lo que seguidamente del techode los apartamentos lo que existe es el NIVEL

3392 o CUBIERTA quecorresponde al techo general de la copropiedad, bien de uso común,cuyo mantenimiento y cuidado esta a cargo de la Administración delConjunto Residencial.DECIMO PRIMERO: Es preciso decir, que antes del año 2.008 lostechos de los apartamentos 1001, 1002, 1003 y 1004 del CONJUNTORESIDENCIAL RINCON DE CASTILLA NUMERO DOS P.H. no seencontraban afectados por comején, ni por plaga alguna, y que elorigen de dicha plaga se encuentra en la cubierta, sector adyacente alcuarto de maquinas de la copropiedad, lugar en donde se originó elcomején que afecta los techos de los bienes de los convocantes y haafectado los muebles y estructuras de madera al interior de losapartamentos.DECIMO SEGUNDO: Los perjuicios materiales sufridos por losconvocantes son claramente indemnizables, ya que representan unadesmejora patrimonial que impide el disfrute de sus bienes de dominioprivado plenamente, y una imposibilidad de comercialización de losmismos en condiciones de mercado favorables y acordes con larealidad, por lo que es obligación de la Administración del CONJUNTORESIDENCIAL RINCON DE CASTILLA NUMERO DOS P.H. reparar, yhacer mantenimiento de dichos techos, por dos razones:La primera, porque según disposiciones expresas del reglamento depropiedad horizontal, particularmente el artículo 10 del mismo, lostechos y las separaciones horizontales entre los pisos son bienes deuso común.La segunda, por cuanto el comején se originó en un bien de uso comúncuyo mantenimiento y reparación esta

a cargo de la copropiedad, ydadas las características particulares de ese tipo de plagas, el comejénse paso fácilmente a los apartamentos 1001, 1002, 1003 y 1004 depropiedad de los convocantes, causando los perjuicios matenales quese pretenden sean indemnizados en el presente tribunal dearbitramento.Al respecto de la segunda consideración se hace notar que según elartículo 10 del reglamento de propiedad horizontal, son bienescomunes esenciales y por lo tanto su mantenimiento, reparación yreposición corresponde a la propiedad horizontal:Un 3... los muros que separan las áreas de dominio común o aestas con las áreas o unidades de dominio exclusivo. “ (negrillasnuestras)

VIGILADO Ministerio del Interior y de Justicia10CAPITULO IVDE LA RESISTENCIA

La convocada expuso su posición acerca de las peticiones impetradas por laparte actora, en los siguientes términos:“A La PRETENSIÓN DECLARATIVA: NO (sic) OPONEMOS. Deberáresultar probada.El techo o cielo falso del apartamento constituye un elemento depropiedad, mantenimiento y de dominio exclusivo del propietario de launidad de dominio privado conforme lo dispone el artículo 7” delreglamento y por ende su reposición, reparación y mantenimiento lecorresponde a los propietarios del piso décimo. No aplica el artículo 10°enunciado por el accionante, toda vez que éste se refiere a un biencomún —cubierta general de la edificación, que es una obligación de lapersona jurídica en su mantenimiento a través de la administración.A LA PRETENSION SUBSIDIARIA A LA PRETENSION DECLARATIVA:NOS POONEMOS. Deberá resultar probado el hecho del origen delcomején en la cubierta general de la copropiedad que está constituidapor techos en asbesto y cerchas en hierro, elementos estos que no lesda la plaga enunciada.A L