CCO MEDELLÍN - Laudo 20 de noviembre de 2012 2011 A 068

CAMARA DE COMERCIO DE MEDELLÍN PARA ANTIOQUIA

CENTRO DE CONCILIACIÓN Y ARBITRAJE

LAUDO ARBITRAL

SOCIEDAD OPERADORA DE AEROPUERTOS CENTRO NORTE S.A.~AIRPLAN S.A.-

VS.

AGENCIA DE VIAJES SENDEROS LTDA.

VIGILADO Ministerio de Justicia y del DerechoCÁMARA DE COMERCIO DE MEDELLÍN PARA ANTIOQUIA CENTRO DE CONCILIACIÓN Y ARBITRAJE LAUDO ARBITRAL Medellín, veinte (20) de noviembre de dos mil doce (2012) Según lo establecido en el auto de septiembre 25 de 2012, el Tribunal de Arbitramento expide el Laudo que se expresa a continuación.

I. ANTECEDENTES Y TRAMITE DEL PROCESO

A. Solicitud de convocatoria y tramite

1. En noviembre 8 de 2011, la demandante presentó, mediante apoderado, ante el Centrode Arbitraje, demanda arbitral contra AGENCIA DE VIAJES SENDEROS LTDA.!.

2. La solicitud de convocatoria se fundamentó en el pacto arbitral, en su modalidad decláusula compromisoria, que obra en el documento denominado por las partes“CONTRATO DE ARRENDAMIENTO No. 001-04-01-209-40-09” cuyo tenor es el0 siguiente: “VIGÉSIMA. CLAUSULA COMPROMISORIA. Las diferencias que se susciten enrelación con la interpretación, ejecución y cumplimiento de este contrato, seránsometidas a la decisión de un tribunal de arbitramento, conforme a lo previsto porel Decreto 2279 de 1989, Ley 23 de 1991, y las normas vigentes sobre lamateria. Las diferencias serán sometidas a la decisión de un (1) solo árbitrodesignado por la Cámara de Comercio de Medellin, mediante sorteo entre losárbitros inscritos en las listas que lleva esa Cámara.

El árbitro así designado se sujetará a las disposiciones legales colombianas queregulan el arbitramento, según las siguientes reglas:

1. El árbitro deberá ser abogado inscrito.

1 Cuaderno No. 1 - Folios 1 a7. VIGILADO Ministerio de Justicia y del Derecho, $

2. El árbitro se sujetará a las reglas previstas para el efecto por elCentro de Arbitraje de la Cámara de Comercio de Medellín.3. El árbitro decidirá en derecho y aplicará la legislacióncolombiana.4. El árbitro funcionará en la ciudad de Medellin, en el Centro deArbiraje de la Cámara de Comercio de esta ciudad.El árbitro se regirá por las leyes de la República de Colombia.La decisión adoptada por el árbitro tendrá carácter definitivo yobligatorio?”o” El Centro de Conciliación y Arbitraje de la Cámara de Comercio de Medellín para Antioquía, citó a una reunión para el nombramiento, de común acuerdo, del árbitro, peroen dicha reunión las partes decidieron no modificar la cláusula y que fuera el Centro el que nombrara al árbitro únicos, El Centro de Conciliación y Arbitraje de la Cámara de Comercio de Medellin paraAntioquia designó por sorteo a los doctores Luz Elena Álvarez Gutiérrez, como árbitroprincipal, y Humberto Jairo Jaramillo Vallejo, camo árbitro suplente, de la lista de Árbitrosen Derecho Civil y Comercial de la Cámara de Comercio de Medellin.

La doctora Luz Elena Álvarez Gutiérrez aceptó dicha designación dentro del término oportuno5 Previas las correspondientes citaciones, el Tribunal Arbitral se instaló mediante auto No.01 en audiencia celebrada en febrero 14 de 2012, donde se designó como secretario alabogado Luis Guillermo Rodríguez D'Alleman, quien aceptó el cargo y tomó posesión delmismo.$ Trámite Inicial Mediante auto No. 02 de febrero 14 de 2012, el Tribunal inadmitió inicialmente lademanda, por falta de identificación plena y clara del inmueble objeto del trámite arbitral,de conformidad con lo prescrito por el artículo 76 del Código de Procedimiento Civil.Cumplido por la parte demandante el requisito exigido, dentro del término legal, conindicación de la dirección completa del local que dio lugar a este proceso, mediante auto oonon Cuaderno No. 1 - Folio 30.Cuaderno No. 1 - Folios 48 y 49.Cuaderno No. 1 - Folio 51.Cuaderno No. 1 - Folio 55.Cuaderno No. 1 - Folios 62 a 66.VIGILADO Ministerio de Justicia y del Derecho>t 4 No. 3 de marzo 5 de 2012, admitió la demanda arbitral y ordenó notificar y correr traslado de la misma a la parte demandada.” El apoderado de la parte demandante envió las citaciones para la diligencia de notificación personal a la demandada?. La parte demandada, a través de su representante legal, en virtud de la citación, se notificó personalmente del auto admisorio de la demanda el dia marzo 26 de 2012.Transcurrido el término legal para su pronunciamiento, el demandado no dio respuesta ala demanda ni propuso excepciones?. Por auto No, 4 de mayo 2 de 2012, notificado porestados, y enviado por correo certificado a la dirección del demandado, se señaló como

fecha para la audiencia de conciliación el dia mayo 15 de 2012. Llevada a cabo la audiencia de conciliación, con la presencia de ambas partes, ésta fracasó y mediante providencia de mayo 15 de 2012, se procedió a continuar con el proceso arbitral,10 En el mismo proveido" se fijaron los gastos y honorarios del Tribunal, y se establecieron las sumas a cargo de las partes por honorarios y gastos de funcionamiento del Tribunal. La parte demandada no consignó lo correspondiente, dentro del término y la partedemandante consignó, en la oportunidad procesal del artículo 144 del Decreto 1818 de1998, la totalidad de los montos decretados para ambas partes. Trámite Arbitral En junio 12 de 2012 tuvo lugar la primera audiencia de trámite y cumplido lo dispuesto enel artículo 124 de la Ley 446 de 1998,12 el Tribunal, mediante auto No. 6 determinó su Cuaderno No. 1 - Folios 62 a 82.Cuaderno No. 1 - Folios 83 a 88.Cuaderno No. 1 — Folio 69.Cuaderno No. 1 — Folios 94 a 96.Cuaderno No. 1 - Folios 94 a 96.El texto completo del art. 124 es:"La primera audiencia de trámite se desarrollará asi:1. Se leerá el documento que contenga el compromiso o la cláusula compromisoria y las cuestionessometidas a decisión arbitral y se expresarán las pretensiones de las partes estimandorazonablemente su cuantia.2. El Tribunal resolverá sobre su propia competencia mediante auto que sólo es susceptible de recursode reposición.3. _ El Tribunal resolverá sobre las pruebas pedidas por las partes, y las que de oficio estime necesarias.VIGILADO Ministerio de Justicia y del Derecho5

competencia para conocer de los asuntos puestos a su consideración en la demanda arbitral.

2. Acto seguido, a través del auto No. 713 el Tribunal procedió a tener y decretar como pruebas los documentos aportados por la parte demandante, en ausencia de respuesta y pruebas de la parte demandada.

3. En julio 17 de 2012, fecha establecida para la audiencia de alegatos, únicamente la parte demandante presentó su alegación en forma verbal y por escrito; la parte demandada no

acudió a dicha audiencia de alegatos. El Tribunal expidió el auto No. 8'4, en el cual señaló la fecha de octubre 3 de 2012, para la audiencia de fallo.

4. En septiembre 12 de 2012, el Tribunal mediante auto No. 9, aplazó la audiencia de fallo, y en su lugar decretó prueba de oficio, consistente en inspección judicial con intervenciónde perito en las instalaciones de las entidades demandante y demandada, a fin de hacer claridad en las fechas de pago de arrendamientos y servicios públicos.

5. La inspección judicial se efectuó en septiembre 25 de 2012, en las instalaciones de laspartes, con la intervención de la contadora Gladys Mora Navarro, como perito. En lamisma fecha, mediante auto, se señaló como fecha para la audiencia de fallo, en noviembre 20 de 2012.

6. El dictamen se rindió el 8 de octubre de 2012, del cual se dio traslado a las partes el 12de octubre de 2012, por tres días hábiles, sin pronunciamiento de ninguna de ellas.

7. En virtud de la cláusula compromisoria y por no existir término especial pactado en ella,la duración del presente arbitraje es de seis (6) meses‘, contados desde la primeraaudiencia de trámite, sin perjuicio de las suspensiones convencionales o legales que se

4. — Si del asunto estuviere conociendo la justicia ordinaria recibirá la actuación en el estado que seencuentre en materia probatoria y practicará las pruebas que falten, salvo acuerdo de las partes encontrario.5. Fijara fecha y hora para la siguiente audiencia.Parágrafo.- Si el Tribunal decide que no es competente, se extinguirán definitivamente los efectos del pactoarbitral.”B Cuaderno No. 1 - Folio 98.“4 Cuaderno No. 1 - Folios 99 y 100.15 Art. 103 ley 23 de 1991: El artículo 19 de decreto 2279 de 1989 quedará asi:“Si en el compromiso o en la cláusula compromisoria no se señalare el término para la duración del proceso,éste será de seis (6) meses, contados desde la primera audiencia de trámite.El término podrá prorrogarse una o varias veces, sin que el total de las prórrogas exceda de seis (6) meses, asolicitud de las partes o de sus apoderados con facultad expresa para ello.En todo caso se adicionarán al término los días en que por causas legales se interrumpa o se suspenda elproceso”. VIGILADO Ministerio de Justicia y del Derecho6 dieren en el curso del proceso, bien sea por las partes directamente o por solicitud de sus apoderados especiales.

Toda vez que la primera audiencia de trámite se realizó en junio 12 de 2012, el término

para concluir las actuaciones del Tribunal se extingue en diciembre 12 de 2012, por tanto, el presente Laudo se profiere dentro del término legal.

I. DEMANDA Y PRETENSIONES DE LAS PARTES Demanda La demanda, ademas de identificar a las partes (incluyendo direcciones paranotificaciones), acompañar y solicitar el decreto y práctica de pruebas, trajo la versión de los hechos relevantes al arbitraje cuya transcripción se hace a continuación: “(...) PRIMERO. Entre AIRPLAN SA. y AGENCIA DE VIAJES SENDEROS LTDA. se celebró el08 de abril de 2009, el contrato de arrendamiento No. 001-04-01-209-40-09, e) cual tenia porobjeto conceder a título de arrendamiento el goce del local No. 56, ubicado en el Terminal dePasajeros del Aeropuerto Olaya Herrera de Medellin, con un área aproximada de 11.2 M2,delimitado por los siguientes linderos: Por el norte: con local 55; por el sur: con local 57; por eloriente: con exterior plaza Gardel y por el occidente: con pasillo de circulación.

SEGUNDO. Las partes pactaron en la cláusula cuarta del contrato que el término de duración delmismo sería de doce (12) meses, contados a partir del día en que fuera suscrita el acta deentrega, esto es, el día 1 de abril de 2009.TERCERO. Las partes pactaron en la cláusula sexta del contrato el valor del canon dearrendamiento, el cual a la fecha de presentación de esta demanda, asciende a la suma de UNMILLON CUARENTA Y CUATRO MIL PESOS ($1.044.000) más IVA (10%), para un total poreste concepto de UN MILLON CIENTO CUARENTA Y OCHO CUATROCIENTOS MIL PESOS($1.148.400), suma que debería ser pagada de manera anticipada dentro de los 5 primeros díasde cada mes.CUARTO. El 17 de diciembre de 2010 las partes celebraron un otrosi al contrato dearrendamiento 001-04-01-209-40-09 en el cual acordaron que el objeto del contrato seria el localNro. 62, ubicado en el segundo piso del Terminal de Pasajeros del Aeropuerto Olaya Herrera deMedellin, que se encuentra delimitado por los siguientes linderos: Por el norte: con local 61 A; porel sur: con el local 62 A; por el oriente: con muro que lo separa de vacio del hall principal y por eloccidente con el pasillo de circulación.SEXTO.(sic) El día 24 de enero de 2011, mi mandante le envió una comunicación a laarrendataria, AGENCIA DE VIAJES SENDEROS LTDA., mediante la cual le hizo el aviso previoal vencimiento del contrato sobre la intención de

no renovar el contrato de arrendamiento yobtener así la restitución del bien.SEPTIMO. Asi las cosas, el contrato No. ARR — 001-04-01-209-40-09, se terminó desde el 31 demarzo de 2011 sin que la arrendataria haya restituido el local objeto de arrendamiento.OCTAVO. Adicional a lo anterior, el demandado ha incurrido en mora en el pago de lacontraprestación debida dado el uso de los inmuebles en los meses de septiembre y octubre de2011. Estos valores se encuentran reflejados en las facturas FA 133737 y 139951.OCTAVO (sic) Adicionalmente, incurrió en mora en el pago del servicio público de energíacorrespondiente a los meses de agosto y septiembre de 2011. Estos valores se encuentranreflejados en las facturas FA 133737 y 139951.

VIGILADO Ministerio de Justicia y del Derecho7 NOVENO. Como quiera que la parte ha incumplido al no restituir el bien dado en arrendamientopese a que se le avisó previamente la no intención de renovar el contrato de la referencia y queademás no ha efectuado los pagos respectivos por concepto de la ocupación del bien, se acude aesta vía con el fin que sea entregado el bien dado en arrendamiento”. (...)1$ Dentro del cumplimiento de los requisitos exigidos por el Tribunal, en el auto No. 02, la parte convocante aportó la nomenclatura completa del inmueble cuya restitución solicita:- “El local No. 62 ubicado en la Carrera 65 A No, 13 — 157, en el segundo piso del terminalde pasajeros del Aeropuerto O. Herrera de Medellín, cuya área corresponde a 11.6 M2, yse encuentra delimitado por los siguientes linderos: Por el NORTE: Con local 61 A; por el SUR: Con el local 62 A; por el ORIENTE: Con muro que lo separa de vacio del Hall principal y por el OCCIDENTE: Con el pasillo de circulación.” Pretensiones. Apoyada en los hechos anteriores, la demandante presentó pretensiones principales y subsidiarias?. Contestación

Como se expresó anteriormente, la demandada, pese a notificarse personalmente del auto admisorio, no contestó la demanda ni propuso excepciones dentro del término legal oportuno. ll. CONSIDERACIONES DEL TRIBUNAL Juicio de validez del proceso - presupuestos procesales Este Tribunal Arbitral revisó en su totalidad la etapa de procesamiento, con la finalidad deverificar o corroborar la legitimidad del laudo arbitral a dictar o de la norma jurídicaparticular que en este acto procesal se creará, Previo entonces al análisis del fondo de lacontroversia, el Tribunal pone de presente que el proceso reúne los presupuestosprocesales requeridos para su validez y, por ende, para permitir la expedición depronunciamiento de mérito. En razón de dicha revisión, destaca:a. El Tribunal goza de la función jurisdiccional, de manera transitoria, en lostérminos del artículo 116 de la Constitución Politica.

Cfr. Hechos de la Demanda, Cuaderno No. 1, folios 3 Y 4.Cir. Pretensiones de la Demanda, Cuaderno No. 1 - Folios 4 a 6. VIGILADO Ministerio de Justicia y del DerechoEste Tribunal es competente para resolver las pretensiones objeto del litigio.De conformidad con los certificados de existencia y representación legalacompañados en la demanda por la demandante8, la SOCIEDAD OPERADORADE AEROPUERTOS CENTRO NORTE S.A. o -AIRPLAN S.A.— y la AGENCIADE VIAJES SENDEROS LTDA., se deviene que son personas jurídicaslegalmente constituidas y debidamente representadas. Así las cosas, todas ellostienen capacidad para ser parte y capacidad para comparecer al proceso.La parte demandante actuó en el arbitraje por conducto de apoderados judicialesidóneos, lo cual acredita el presupuesto del derecho de postulación.El proceso se adelantó en todas sus fases e instancias con observancia de lasnormas procesales establecidas al efecto y con pleno respeto de los derechos dedefensa y de contradicción de las partes. Respecto a las formas procesales(trámite adecuado y legalidad de las formas) contenidas en el Decreto 1818 de 1998 y demás normas concordantes, el Tribunal actuó conforme a las prescripciones normativas, en primer lugar, en la ley vigente que es, en general, el Decreto —compilador1818 de 1998 y demás normas complementarias; en segundo lugar, a la sentencia C-1038 de 2002, de la Corte Constitucional y, en tercer lugar a la sentencia de la Corte Suprema de Justicia, Expediente T1100122030002004, del diez (10) de febrero de 2005, M. P. Doctor Jaime Alberto Arrubla Paucar. Igualmente concurre el presupuesto de la demanda en forma, puesto que la formulada contiene todos los requisitos establecidos en el artículo 75 y siguientes del Código de Procedimiento Civil y los elementos pretensionales básicos. Juicio de eficacia del proceso — presupuestos materiales de la sentencia. Existe interés para obrar en la parte demandante.Asimismo, verifica el Tribunal que a la fecha de expedición del presente laudo hay ausencia de cosa juzgada, de transacción, de desistimiento, de conciliación,de pleito pendiente o litispendencia y de caducidad de la acción.El Tribunal constató, en la oportunidad procesal correspondiente, que había sidodesignado e instalado en debida forma; que Únicamente la parte demandanteconsignó oportunamente las sumas de dinero que correspondían a ambaspartes, tanto por concepto de gastos como por concepto de honorarios; que las Cuaderno No. 1 - Folios 9 a 15. VIGILADO Ministerio de Justicia y del Derecho9 controversias planteadas eran susceptibles de transacción en la medida en queellas se referian a una diferencia pura y estrictamente contractual y transigible.iv. Existe legitimación en la causa, tanto por activa como por pasiva. En efecto,desde la perspectiva formal se cumple con el presupuesto de legitimación en lacausa por activa y pasiva puesto que la demandante y la demandada son lasmismas personas que figuran como titulares de la relación de derecho sustancialcontenida en el contrato denominado “CONTRATO DE ARRENDAMIENTO No.

001-04-01-209-40-09".

C. Juicio sobre el mérito - elementos axiológicos de la pretensión DE LA RELACIÓN JURÍDICA SUSTANCIAL Entre los folios 16 y 39 del expediente aparece el contrato de arrendamiento No. 001-04-01-209-40-09, suscrito en abril 8 de 2009, celebrado por las partes procesales, cuyo objeto consistió enconceder AIRPLAN S.A., en calidad de arrendador, a la AGENCIA DE VIAJES SENDEROSLTDA., en calidad de arrendataria, desde el 1° de abril de ese año - fecha en la cual se suscribióel acta de entrega-, el goce del local identificado con el número 56 de la Terminal de Pasajerosdel Aeropuerto Olaya Herrera de Medellin, inmueble que posteriormente, mediante otrosi firmadoel 17 de diciembre de 2010, fue sustituido por el local No. 62, ubicado en el segundo piso del citado Terminal de Pasajeros.

De acuerdo con la cláusula cuarta, el plazo de duración del contrato fue pactado en doce meses,como plazo único, no prorrogable automáticamente. Por tanto, originalmente tenía vencimiento en abril 1 de 2010. Se estipuló igualmente, en la cláusula sexta, que el canon de arrendamiento debería ser pagadode manera anticipada, dentro de los primeros cinco dias de cada mes. La renta ascendía, a lapresentación de la demanda, a la cantidad de un millón ciento cuarenta y ocho mil cuatrocientospesos ($1.148.400) mensuales, incluido IVA. Y en el parágrafo cuarto ibídem, se estableció quela mora en el pago daría derecho al arrendador para hacer cesar inmediatamente los efectos delcontrato y exigir judicial y/o extrajudicialmente la restitución inmediata del inmueble.

Convinieron las partes en la cláusula novena, parágrafo primero, que el pago de los serviciospúblicos de acueducto, alcantarillado, energía eléctrica, teléfono, aseo y recolección de basuras,estaria a cargo del arrendatario, quien debería pagarlos mensualmente, previa facturación queVIGILADO Ministerio de Justicia y del Derechovt 10 por tales conceptos le librara la entidad arrendadora y que dicho valor no estaría incluido dentro del canon de arrendamiento. Finalmente, entre las causales de terminación del contrato, se previó como una de ellas en lacláusula décima octava, letra b), la falta de pago por el arrendatario del canon, los serviciospúblicos y demás costos a su cargo, dentro de los plazos establecidos para el efecto (negrillas propias). Por la destinación del inmueble arrendado para agencia de viajes y turismo (artículo tercero delcontrato), es claro que aquél es un local comercial, motivo por el cual el contrato se rige por elCódigo de Comercio, que contiene unas normas precisas para el arrendamiento de localescomerciales, vinculadas al derecho del arrendatario a la estabilidad y a las causales determinación del contrato, principalmente. Empero, otros aspectos básicos del contrato no estánregulados por el ordenamiento mercantil, razón por la cual para determinar su régimen y alcance debe acudirse, por mandato del artículo 822 del referido código, a la normatividad civil. Ahora bien. El Código Civil regula el contrato de arrendamiento a partir del artículo 1973, y lodefine como “un contrato en que las dos partes se obligan recíprocamente, la una a conceder el

goce de una cosa, o a ejecutar una obra o prestar un servicio, y la otra a pagar por este goce, obra o servicio un precio determinado”. Las obligaciones pactadas, dentro del marco legal respectivo, son el derrotero que rige larelación contractual para las partes - de alli que el contrato sea ley para ellas-, quienes seobligan a cumplir lo pactado en el tiempo y forma estipulada; de no ser así, su actuar constituiráincumplimiento, que tendrá diferentes consecuencias, dependiendo de los efectos que el contrato o la ley le otorguen al hecho que lo configure. Vistas las estipulaciones destacadas antes, no duda al Tribunal en afirmar que el contrato queocupa su atención fue válidamente celebrado y goza de eficacia para regir las relaciones entrelas partes procesales, esto es, la relación jurídica surgida entre ellas respecto del arrendamientodel local comercial ya aludido. No se observa, por lo mismo, ninguna circunstancia que permitainferir que en el ejercicio de su autonomía privada los contratantes vulneraron alguna disposiciónsuperior o de orden público, o que se hubieran excedido a través del establecimiento de privilegios a favor de alguno de ellos, que lesionara derechos del otro. VIGILADO Ministerio de Justicia y del Derechoye 11 De tal suerte, no riñe con el ordenamiento que AIRPLAN S.A y AGENCIA DE VIAJESSENDEROS LTDA. hubieran acordado que ésta pagaria a aquella, el monto de la renta y de otros conceptos a que se obligó, dentro de un lapso determinado de cada mes, como es

evidente que, de igual manera, se ajusta a la legislación pertinente, que se hubiera previsto,como se hizo, que el pago lo efectuaria la sociedad arrendataria por consignaciones o transferencias en cuentas de la arrendadora. Un contrato es una norma de derecho de tipo particular, en cuanto vincula a sujetosdeterminados y en la medida en que ellos mismos lo consideran. Sus derechos y obligaciones nacidos del contrato se delimitan por éste, en cuanto no pugnen con preceptos de mayor rango; pero justamente, por ser los mismos contratantes los autores de su propia norma de conducta,pueden de diverso modo, durante la ejecución del contrato, y con ocasión de ésta, entenderlo de otro modo, o variarlo, a veces en forma definitiva, otras sin abandonar ta seriedad y firmeza naturales o propios de los mínimos deberes implicitos en la buena fe con la cual deben actuar. De manera que los hechos que rodean el desarrollo y vida del contrato deben ser examinados por el fallador, para auscultar hasta dónde las partes se sujetaron a la letra del texto convenido,determinar cuándo en verdad lo abandonaron y, en fin, concluir si la tolerancia con la cualllegaron a obrar fue expresión inequivoca de una intención conjunta para modificarlo

sustancialmente. Sobre el particular, expuso la Corte Suprema de Justicia, en sentencia de 4 de septiembre de2000, M.P. José Fernando Ramírez Gómez, expediente No, 5420: “2. Conforme lo tiene precisado la Corporación, cuando el juez asume la tarea dedesentrañar la intención de las partes y el alcance mismo de las cláusulas contractuales,debe hacerlo bajo un análisis integral y sistemático, donde no solamente tenga en cuenta elcontrato como creación jurídica, sino su expresión material, esto es, como manifestación devoluntad. De manera que se debe considerar su naturaleza jurídica, su tipicidad legal, y porsupuesto, el conjunto de sus cláusulas, buscando en ellas un contenido armónico quepropenda por la eficacia de las mismas. Además, para el éxito de esa labor se debeconsultar_la_aplicación práctica dada por las partes, y con ella, el desarrollo_odesenvolvimiento obligacional por sendos contratantes, porque no empece las obligacionesnacer en el momento mismo del perfeccionamiento de su fuente, las partes las modulan,pues muchas veces someten su exigibilidad a plazos y condiciones, lo cual conduce a undesarrollo escalonado que es necesario identificar cronológicamente (subrayas fuera deltexto original).”. Mas recientemente, en el laudo emitido en noviembre 8 de 2012 por el Tribunal arbitraladelantado en la Cámara de Comercio de Medellín para Antioquia, integrado por los árbitrosJorge Parra Benitez, Hernán Fabio López Blanco y Juan Pablo Cárdenas Mejía, para dirimir12

controversias suscitadas entre ADMINISTRADORA DE FONDOS DE PENSIONES YCESANTÍAS PROTECCIÓN S.A. CONTRA EVERIS COLOMBIA LTDA. se expresó en un punto como el enunciado que “La forma como las partes de un contrato lo ejecutan, debe ser considerada, a la luz de labuena fe, como un mecanismo para la delimitación del alcance de las estipulaciones,próximo como es evidente a la interpretación del contrato mismo. Si bien ésta suele ligarsea las oscuridades o contradicciones de las cláusulas del negocio, la obligatoriedad de éstas-y en ello se interpretanpuede depender de la realización en la práctica de los derechos ydeberes de las partes surgidos de su acuerdo, que puede llegar a ser diversa a la que sedesprenda de la letra del pacto, Por esto, y a la luz de la buena fe impropia, se comprende que el artículo 1622 del CódigoCivil disponga, tras de prever que las cláusulas de un contrato se podrán interpretar unaspor otras, dándosele a cada una el sentido que mejor convenga al contrato en su totalidad, opor las de otro contrato entre las mismas partes y sobre la misma materia, que dichainterpretación puede provenir de [...] la aplicación práctica que hayan hecho de ellas ambaspartes, o una de las partes con aprobación de la otra parte.”. LAS PRETENSIONES PRINCIPALES Para el examen particular de las súplicas, considera el Tribunal que es necesario sentar unplanteamiento previo, a saber, que no obstante haber sido notificada la sociedad demandada delauto admisorio de la demanda y en debida forma, no contestó la demanda ni propusoexcepciones, conducta que los artículos 9512 y 24920 del Código de Procedimiento Civil disponenevaluar en el ámbito probatorio. Dentro del sub judice, cobra importancia esa evaluación, enrelación con el incumplimiento alegado por la parte actora.

La parte convocante formuló las siguientes pretensiones principales: PRIMERA. Que el contrato de arrendamiento celebrado entre AIRPLAN S.A y la AGENCIADE VIAJES SENDEROS LTDA, identificado con No. 001-04-01-209-40-09, se terminó desdeel 31 de marzo de 2011 en virtud del preaviso efectuado a la entidad demandada donde seindica expresamente la intención de no renovar el contrato de arrendamiento. SEGUNDA. Que como consecuencia de la terminación de dicho contrato, se ordene a laAGENCIA DE VIAJES SENDEROS LTDA, dentro del término establecido en la sentencia,restituir el inmueble descrito en el hecho quinto del libelo, consistente en el local No. 62,ubicado en el segundo piso del Terminal de Pasajeros del Aeropuerto Olaya Herrera deMedellín, so pena de realizarse el desalojo mediante autoridad competente. ARTÍCULO 95. FALTA DE CONTESTACION DE LA DEMANDA. La falta de contestación de la demanda o depronunciamiento expreso sobre los hechos y pretensiones de ella, o las afirmaciones o negaciones contrarias a larealidad, serán apreciadas por el juez como indicio grave en contra del demandado, salvo que la ley le atribuya otroefecto.20 ARTÍCULO 249. LA CONDUCTA DE LAS PARTES COMO INDICIO. El juez podrá deducir indicios de la conductaprocesal de las partes. VIGILADO Ministerio de Justicia y del Derecho13

TERCERA. Si se opone la demandada, será condenada en costas. En apoyo de su pedido, apuntó la demandante en el escrito de demanda, que: “SEXTO. El dia 24 de enero de 2011, mi mandante le envió una comunicación a laarrendataria, AGENCIA DE VIAJES SENDEROS LTDA., mediante la cual le hizo el avisoprevio al vencimiento del contrato sobre la intención de no renovar el contrato dearrendamiento y obtener asi la restitución del bien. SEPTIMO. Asi las cosas, el contrato No. ARR — 001-04-01-209-40-09, se termind desde el31 de marzo de 2011 sin que la arrendataria haya restituido el local objeto dearrendamiento. NOVENO. Como quiera que la parte ha incumplido al no restituir el bien dado enarrendamiento pese a que se le avisó previamente la no intención de renovar el contrato dela referencia y que además no ha efectuado los pagos respectivos por concepto de laocupación del bien, se acude a esta vía con el fin que sea entregado el bien dado enarrendamiento”. Como ya se puso de presente, conforme a la cláusula cuarta del contrato, se acordó un plazo único de duración de doce meses, el cual no se prorrogaria automáticamente, en tanto seconvino que la continuación del convenio sería expresa. Por ende, iniciado et contrato en abril 1 de 2009, vencía en abril 1 de 2010, fecha en la cual debió expirar en caso de no disponerse otra

cosa en forma conjunta por las partes. No existe en el expediente, ni se halló en la inspección judicial practicada de oficio, comunicación alguna, escrita, cruzada entre las partes, que hubiera sido librada al vencimiento del plazo primeramente pactado, es decir, 1 de abril de 2010, de la cual se evidenciare la intención deprorrogarlo o la de terminarlo. En cambio, varios meses después de esa época, más exactamente en diciembre 17 de 2010, mediante otrosi suscrito por las dos partes, variaron éstas el objeto del contrato, local 56, por el local 62. De otro lado, obran en el proceso, arrimadas en cumplimiento de pruebas decretadas de oficio,copias de las facturas emitidas por la sociedad demandante para el cobro de las cuotasmensuales a que tenía ella derecho, por los meses de marzo, abril y mayo de 2010 y copias detos recibos de pago elaborados por la convocante, por los mismos conceptos y períodos. ¿Qué significado, ent