CCO MEDELLÍN - Laudo 2021 A 0068 05 09 2022

TRIBUNAL ARBITRAL

HUGO ALBERTO MARÍN SALAZAR contra

SANDRA MILENA ALVARADO LOPERA Radicado: 2021 A 0068

Centro de Conciliación y Arbitraje de la Cámara de Comercio de Medellín para Antioquia LAUDO ARBITRAL Medellín, 5 de septiembre de dos mil veintidós (2022) Surtida como se encuentra la totalidad de las actuaciones procesales previstas en la Ley 1563 de 2012 para la debida instrucción del trámite arbitral, y siendo la fecha señalada para llevar a cabo la audiencia de fallo, el Tribunal de Arbitraje profiere en derecho el Laudo que pone fin al proceso arbitral convocado para dirimir las diferencias surgidas entre HUGO ALBERTO MARÍN SALAZAR como parte convocante, y SANDRA MILENA ALVARADO LOPERA como parte convocada, en razón del contrato de arrendamiento de establecimiento de comercio celebrado el 1° de octubre de 2019 (en adelante el “Contrato”).I. ANTECEDENTES

1. EL CONTRATO El 19 de octubre de 2019 Hugo Alberto Marín Salazar y Sandra Milena Alvarado Lopera celebraron un contrato de arrendamiento sobre el establecimiento de comercio denominado Hotel Remedios Real, ubicado en el municipio de Remedios, en la dirección circular 8 #17-08/14, con matrícula mercantil número 11061 del 24 de abril de 1991 de la Cámara de

Comercio Magdalena Medio,

2. EL PACTO ARBITRAL.

El pacto arbitral contenido en la cláusula décima del contrato de

arrendamiento suscrito el 1° octubre de 2019 entre Hugo Alberto Marín Salazar y Sandra Milena Alvarado Lopera, establece: “DÉCIMA. SOLUCIÓN DE CONTROVERSIAS. Las diferencias que ocurran entre LAS PARTES con motivo de la interpretación, ejecución y cumplimiento del presente contrato o si sobreviniera cualquier controversia o presunto incumplimiento con ocasión del presente contrato, se someterán al trámite conciliatorio en el Centro de Conciliación de la Cámara de Comercio de Medellín para Antioquia. En el evento de que la conciliación resulte fallida, se obligan a someter sus diferencias a la decisión de un tribunal de arbitraje integrado por un (1) árbitro elegido de común acuerdo por las partes, de la lista que para tal efecto lleve el Centro de Conciliación y Arbitraje de la Cámara de Comercio de Medellín. A falta de dicho acuerdo, las partes delegan expresamente en el director del Centro la3.1. designación, conforme a su reglamento. La organización interna del tribunal se sujetará a los reglamentos previstos para el efecto por el Centro de Conciliación y Arbitraje de la Cámara de Comercio de Medellin. El tribunal funcionará en el Centro de Conciliación y Arbitraje de la Cámara de Comercio de Medellín. El fallo será en derecho". . PARTES PROCESALES Parte Convocante Actúa como convocante HUGO ALBERTO MARÍN SALAZAR, identificado con

cédula de ciudadanía N°. 3.609.950. 3.2.Parte Convocada Actúa como convocada SANDRA MILENA ALVARADO LOPERA, identificada con cédula de ciudadanía N°. 39.282.983,

4. ETAPA INICIAL 4.1.El 14 de octubre de 2021 HUGO ALBERTO MARÍN SALAZAR presentó ante el Centro de Conciliación y Arbitraje de la Cámara de Comercio de Medellín para Antioquia, demanda arbitral en contra de SANDRA MILENA ALVARADO LOPERA con ocasión del contrato al que se ha hecho referencia y en desarrollo de la cláusula compromisoria pactada en el mismo.4.2.

4.3. 4.4. 4.5. 4.6. 4.7. 4.8. 4.9. De conformidad con lo acordado en la cláusula compromisoria, fue designado por sorteo como árbitro el Dr. HENRY VEGA PRECIADO, quien oportunamente aceptó el cargo y cumplió con el deber de información, sin comentarios por las partes. El 29 de noviembre de 2021 tuvo lugar la audiencia de instalación del Tribunal. El 30 de diciembre de 2021 la parte convocada contestó la demanda arbitral. La parte convocante reformó la demanda el 18 de enero de 2022. La parte convocada contestó la demanda reformada el 18 de febrero de 2022. El 1° de marzo de 2022 la convocante se pronunció frente a las excepciones de mérito propuestas por la convocada.

El 15 de marzo de 2022 se llevó a cabo la audiencia de conciliación, que se declaró fallida, fijándose a continuación mediante Auto No. 7, los costos del proceso, los cuales que fueron consignados integramente por la parte convocante. El 8 de abril de 2022 tuvo lugar la primera audiencia de trámite, en la cual el Tribunal se declaró competente para decidir la controversia sometida a su consideración y se decretaron las pruebas solicitadas por las partes.4.10.La parte convocada aportó periódicamente las constancias de pago de los cánones de arrendamiento de los meses de enero de 2022 hasta agosto de 2022.

5. LAS CUESTIONES LITIGIOSAS SOMETIDAS A ARBITRAJE 5.1. Los Hechos de la Demanda Reformada 5.1.1. La convocante afirma que la convocada incumplió el Contrato.

Sustenta su pretensión de incumplimiento en los siguientes hechos: 5.1.1.1. Que, en contravención de lo establecido en el Contrato!, la arrendataria decidió cambiar parcialmente la destinación del establecimiento de comercio al utilizarlo para (i) la venta, comercialización y distribución de bebidas alcohólicas y al (ii) destinar varias habitaciones del hotel a vivienda familiar (hecho 12 de la demanda). 5.1.1.2. Que, en contravención de lo establecido en el Contrato?, la arrendataria hizo uso de zonas no comprendidas en el Contrato,

tales como la terraza donde está una parte de las habitaciones del primer piso (bloque C) (hecho 14 de la demanda). 5.1.1.3. Que en el inmueble donde opera el establecimiento de comercio se encuentra en estado de grave deterioro por la inobservancia Cláusula 19, parágrafo 12 y Cláusula 52 numeral 72.?Cláusula 11.de la arrendataria de las obligaciones de conservación (hecho 15 de la demanda). 5.1.1.4. Que la arrendataria no puso en conocimiento del arrendador el deterioro de la estructura física del inmueble donde opera el establecimiento de comercio, lo que ha conllevado una afectación mayor del inmueble, llegando a generar inclusive afectaciones a inmuebles vecinos y colindantes, que presentan humedades. Esto, según la demanda, contraviene lo estipulado en el numeral primero de la cláusula 5 del Contrato (hecho 16 de la demanda). 5.1.1.5. Que ante estos incumplimientos, el Arrendador envió a la Arrendataria una comunicación informándole de su decisión de terminar el contrato y solicitar la restitución del establecimiento de comercio con fundamento en lo pactado en la cláusula 9° del Contrato (hecho 17 de la demanda) pero que, pese a lo anterior, la arrendataria no ha restituido el establecimiento de comercio (hecho 19 de la demanda). 5.1.1.6. Que la arrendataria ha incumplido con la obligación de pagar en

forma completa y oportuna el canon de arrendamiento (según detalla en el hecho 20 de la demanda). 5.1.1.7. Que la arrendataria utilizó un pozo de agua que se encuentra en el predio donde está localizado el establecimiento de comercio a pesar de que su uso no estaba autorizado por el Contrato y queCorantioquia restringió su utilización a eventos excepcionales de desabastecimiento de agua. 5.2. Las Pretensiones de la Demanda Principal Reformada

La convocante solicita : (i)

(ii (ii) liv) Que se declare la arrendataria convocada incumplié el Contrato (pretension primera). Que se declare que, en consecuencia, el Contrato se encuentra terminado (pretensión segunda). Que, como consecuencia de lo anterior, se le condene a la restitución inmediata del establecimiento de comercio Hotel Remedios Real, incluido el inmueble en el cual opera (pretensión tercera). Solicita además que se condene a la convocada al pago de los cánones de arrendamiento que se causen durante el proceso y hasta que se efectúe la restitución material solicitada (pretensión cuarta). Adicionalmente, solicita que se condene a la demanda al pago de los servicios públicos asociados al inmueble en el cual opera el establecimiento de comercio y al pago de las costas del proceso.5.3. Contestación a la Demanda Principal Reformada En el escrito de contestación a la reforma, la parte convocada negó haber incumplido el contrato. Concretamente, negó haber dado una destinación

diferente al inmueble, negó haber utilizado zonas no autorizadas por el Contrato, afirmó que las afectaciones (grietas y fisuras) de la edificación donde opera el hotel se deben a deficiencias de materiales y humedades pero no al mal uso del mismo. No negó la utilización del pozo de agua pero afirma que su uso no estaba prohibido en el Contrato. En lo que se refiere a las pretensiones se opuso a todas ellas y propuso las siguientes excepciones: (i) falta de causa para pedir; (ii) falta de legitimación en la causa; (iii) poder insuficiente, indebida representación y falta de capacidad legal para actuar y (iv) excepción del contrato no cumplido.

6. ACTUACIÓN PROBATORIA SURTIDA EN EL PROCESO 6.1. El 8 de abril de 2022 tuvo lugar la primera audiencia de trámite en la cual se decretaron las pruebas solicitadas por las partes. 6.2. El 18 de abril de 2022 se llevaron a cabo las declaraciones e interrogatorios de parte. En la misma fecha se practicó la exhibición de documentos a cargo de la parte convocada y se recepcionaron las declaraciones testimoniales de los testigos Cristian Mateo Ospina

Chavarría, Wilmar Alexis Mesa Posada, María Cristina Ospina Chavarría y Oscar Rafael Pérez Álvarez.6.3. 6.4, 6.5. 6.6. El 19 de abril de 2022 declararon las testigos Yina Edith Marín Salazar, Eunice Ochoa Martínez, Dubán Andrey García Gil y Luis Fernando Vélez

Vergara. Mediante auto N°. 13 del 19 de abril de 2022 el Tribunal negó la medida cautelar de restitución provisional del inmueble que había sido solicitada por la parte convocante con la presentación de la demanda. La apoderada de la parte convocante presentó recurso de reposición, que fue resuelto mediante auto No. 16 del 18 de mayo de 2022 confirmando la decisión impugnada. El 20 de abril de 2022 la testigo Cristina Ospina radicó memorial con la “respuesta dada por aguas de Asisté a la reclamación que hice debido a los altos consumos del servicio del acueducto” aclarando que esta respuesta se basó en la visita que hicieron los técnicos de Asisté al local comercial que ella ocupa. La presentación del documento fue decretada como prueba de oficio durante la diligencia en la que la testigo, rindió su declaración el 19 de abril de 2022. El 21 de abril de 2022 el Sr. Hugo Marín (convocante) allegó documento con la concesión de aguas subterráneas para el uso del pozo de agua de la estación de servicios contigua al Hotel Remedios Real. Este documento lo envió el Sr. Marín en cumplimiento de lo ordenado por el Tribunal como prueba de oficio dentro de la diligencia de interrogatorio de parte llevada a cabo el 18 de abril de 2022.6.7. 6.8. 6.9. El 10 de mayo de 2022, dentro del término concedido para ello, la apoderada de la parte convocante allegó el dictamen pericial rendido por el ingeniero civil Victor Andrés Caballero Ayala. La

convocada no contradijo el dictamen pericial, absteniéndose de presentar un dictamen pericial de contradicción y/o solicitó interrogar al perito. Sin perjuicio de lo anterior, el Tribunal lo citó a audiencia mediante auto N°. 16 del 18 de mayo de 2022. El 26 de mayo de 2022 tuvo lugar la audiencia en la que el perito fue interrogado por el Tribunal sobre su idoneidad e imparcialidad y frente al contenido de su dictamen. El 1° de junio de 2022, mediante auto N° 18, se puso en conocimiento de las partes la respuesta de la Fiscalía Seccional 110 de Remedios — Antioquia en relación con Prueba por Informe solicitada por la parte convocante, sin pronunciamiento de ninguna de las partes. 6.10. Mediante Auto No. 35 de 28 de septiembre de 2021 se declaró concluido el periodo probatorio, se realizó el control de legalidad y se fijó fecha para le celebración de la audiencia de alegatos.

7. LOS ALEGATOS DE CONCLUSIÓN PRESENTADOS POR LA PARTES Luego de concluida la instrucción de la causa, las partes acudieron a la audiencia de alegatos prevista en el artículo 33 de la Ley 1563 de 2012, que tuvo lugar el 1° de agosto de 2022. En ella hicieron uso de su derecho a exponer sus conclusiones finales, y sólo la apoderada de la parte 10convocante presentó un escrito con la síntesis de su intervención, el cual fue incorporado al expediente.

8. TÉRMINO PARA FALLAR De conformidad con lo previsto en el artículo 10 de la Ley 1563 de 2012,

modificado transitoriamente por el artículo 10 del Decreto Legislativo 491 de 2020 norma vigente al momento de presentación de la demanda, y teniendo en cuenta que en la cláusula compromisoria las partes no pactaron un término para la duración del trámite arbitral, este será de ocho (8) meses contados a partir de la finalización de la primera audiencia de trámite. Se tiene entonces que, al haber concluido la primera audiencia de trámite el día 8 de abril de 2022, el término de ocho (8) meses de duración del proceso vencería el día 8 de diciembre de 2022. Sin embargo, toda vez que las partes solicitaron la suspensión del proceso entre el 12 y el 31 de julio, ambas fechas inclusive, y entre el 2 de agosto y el 4 de septiembre, ambas fechas inclusive, el término de duración del proceso se extiende por 54 días adicionales y vence entonces el 31 de enero de 2023, con lo cual el laudo se profiere oportunamente.

I. CONSIDERACIONES DEL TRIBUNAL 1.- PRESUPUESTOS PROCESALES Encuentra el Tribunal que las actuaciones procesales se desarrollaron 11con observancia de las previsiones legales y no se advierte causal alguna de nulidad ni otra irregularidad que debiera ser saneada.

De los documentos aportados al proceso y examinados por el Tribunal se estableció: Demanda en forma: La demanda reformada cumple con los requisitos exigidos por el artículo 82 del Código General del Proceso y demás normas concordantes, y por ello, en su oportunidad, el Tribunal las sometió a trámite.

Capacidad: Las partes, son sujetos plenamente capaces para comparecer al proceso y tienen capacidad para transigir, por cuanto de la documentación estudiada no se encuentra restricción alguna al efecto; las diferencias surgidas entre ellas, sometidas a conocimiento y decisión por parte de este Tribunal son susceptibles de definirse por transacción y por demás son de libre disposición, han comparecido al proceso por conducto de sus apoderados, debidamente reconocidos.

Competencia: Conforme se declaró por el Tribunal, en el curso de la primera audiencia de trámite, revisado nuevamente el material probatorio se reitera la competencia para resolver las controversias que le han sido planteadas, de conformidad con las consideraciones que se presentan a continuación.

2.- DEL MARCO LEGAL.

Para abordar el punto, es premisa de estudio que el objeto del contrato recae sobre un establecimiento de comercio que fue entregadoa título de arrendamiento y el uso y goce del local comercial, el hotel, en los términos 12del numeral 5°. del artículo 516 del Código de Comercio, en el que funciona. Siendo que el local es un inmueble y que no existe norma imperativa en el Código de Comercio, le son aplicables los pactos entre las partes y de manera integradora las normas sobre arrendamiento previstas en el Código Civil así como demás concordantes, específicamente en relación con la definición de reparaciones y mejoras. Por otra parte, teniendo en cuenta el destino del establecimiento de comercio y por haberse presentado cargos de incumplimiento derivados de su inapropiado uso, nos apoyaremos en las normas que regulan la actividad

hotelera, en particular, la ley 300 de 1996 y demás leyes y decretos complementarios. Un primer acercamiento a la normatividad aplicable a los establecimientos de comercio, nos lleva a reconocer la existencia de normas dispositivas, supletivas e imperativas, correspondiendo a las primeras las derivadas de la potestad de las partes para que sus pactos se conviertan en ley de contrato, como lo indica el articulo 1602 del código civil y el articulo 4°. del código de comercio, éste último con expresa salvedad que dicha prerrogativa solo tiene alcance frente a normas supletivas y costumbres mercantiles. Las normas supletivas tienen una función integradora, cuando la voluntad de las partes no regulé el hito respectivo y cuando tampoco existe un mandato legal que atender. Y por último, las normas de carácter imperativo en las que la voluntad de las partes no pueden estar en contravía de la disposición legal, tal y como lo determina el artículo 524 del Código de c Comercio en relación con lo previsto en los artículos 518 a 523 del mismo estatuto. 13Desde ahora, se reconocerá que en el contrato en ciernes se excedieron las partes al convenir sobre situaciones respecto de las cuales existe norma imperativa, pero que frente al objeto del litigio resulta intrascendente (véase numeral segundo de la cláusula novena). En efecto, en relación con el desahucio del artículo 520 del estatuto mercantil, el pacto relacionado con un preaviso de tres meses, está en clara contravía de dicha norma

imperativa. Ahora bien, teniendo en cuenta que dicha previsión sólo es aplicable para cuando la terminación del contrato se derive de las causales 2°. Y 3°. del artículo 518 del Código de Comercio, resulta inaplicable al asunto en comento en tanto la causal de terminación del contrato de arrendamiento objeto del presente proceso, es el incumplimiento de la parte convocada, situación que no está amparado por preaviso alguno a favor del contratante incumplido. Por otra parte, las partes de forma dispositiva determinaron el objeto del contrato, sus prohibiciones, la responsabilidad de las reparaciones y la regulación sobre mejoras del inmueble en el que funciona el establecimiento de comercio, entre otras.

3.- DEL OBJETO DEL PROCESO.

Como se indicó previamente, la litis fijada en el auto de asunción de competencia, determinó que los conflictos derivados de la interpretación, ejecución y cumplimiento del presente contrato O si sobreviniera cualquier controversia o presunto incumplimiento con ocasión 14del presente contrato...” de arrendamiento en ciernes, eran los puntos a resolver en el proceso, para lo cual la convocante acusó como conductas generadoras del presunto incumplimiento, las que se resumen a continuación a) cambiar parcialmente la destinación del establecimiento de comercio al utilizarlo (i) para la venta, comercialización y distribución de bebidas alcohólicas y (ii) al destinar varias habitaciones del hotel a vivienda familiar, b) que hizo uso de zonas no comprendidas en el contrato, tales

como la terraza donde está una parte de las habitaciones del primer piso y el parqueadero que quedaba al lado del hotel, c) que en el inmueble donde opera el establecimiento de comercio se encuentra en estado de grave deterioro por la inobservancia de la arrendataria de las obligaciones de conservación, d) que no puso en conocimiento del arrendador el deterioro de la estructura física del inmueble donde opera el establecimiento de comercio e) el pago incompleta y/o inoportuno del canon de arrendamiento y f) el uso indebido de un pozo de agua que se encuentra en el predio donde está localizado el establecimiento de comercio. Frente a las acusaciones citadas, la parte convocada (i) negó haber dado una destinación diferente al inmueble, (ii) negó haber utilizado zonas no autorizadas por el Contrato, (iii) afirmó que las atectaciones (grietas y fisuras) de la edificación donde opera el hotel se deben a deficiencias de materiales y humedades, pero no al mal uso del mismo y (iv) aunque no negó la utilización del pozo de agua alegó que su uso le fue permitido por el arrendador y que no estaba prohibido en el contrato, proponiendo las respectivas excepciones de mérito. 15Téngase en cuenta que las pretensiones solo son propias de la demanda. Cualquier modificación, ajuste o derivación en el curso del proceso resulta inapropiada e ilegal, por lo que el juzgador solo puede tener en cuenta la pretensión del escrito inicial, so pena de violar el principio del debido

proceso al menoscabar las posibilidades de defensa por modificación de la causa del incumplimiento, durante el transcurso del proceso. Hecha la anterior salvedad, corresponde ahora determinar, si de acuerdo con la evidencia obrante en el proceso, las conductas alegadas en la reforma de la demanda como causales de incumplimiento por parte de la convocada, se encuentran probadas.

4.- DE LA RESPONSABILIDAD PROBATORIA.

De acuerdo con el articulo 167 del C.G.P. es responsabilidad de las partes probar su dicho, lo que de suyo implica el uso de los medios probatorios para cumplir su prometido. La diligencia o la ausencia de esta por las partes pueda tener efectos procesales. Sin perjuicio de lo anterior, consideramos que al juez como director del proceso, le corresponde, en uso de sus poderes, despejar las dudas que la pasividad probatoria de las partes le puedan generar. Este esquema mixto es compatible con el proceso arbitral. El articulo 30 de la ley 1563 de 2012, otorga al árbitro la potestad de decretar pruebas de oficio, dentro del marco del conflicto puesto a su consideración. Como se indicó previamente, la litis fijada en el auto de asunción de competencia determinó que los conflictos derivados de "... la 16interpretación, ejecución y cumplimiento del presente contrato o si sobreviniera cualquier controversia o presunto incumplimiento con ocasión del presente contrato ...” de arrendamiento en ciernes, eran los puntos a resolver en el proceso. En consecuencia, el actuar del árbitro se encuentra

delimitado, estándole prohibido pronunciarse más allá, por otra causa, o en cualquier caso extralimitarse del marco especifico habilitado de las partes. Siendo que en primer lugar el deber de probanza es de los extremos de la litis, es conveniente recordar que la Corte Constitucional en sentencia C 086 de 2016 con ponencia del Dr. Jorge Iván Palacio Palacio, citando a su vez jurisprudencia de la misma autoridad, distinguió entre deberes, obligaciones y cargas procesales en los siguientes términos: “Son deberes procesales aquellos imperativos establecidos por la ley en orden a la adecuada realización del proceso y que miran, unas veces al Juez (Art. 37 C. de P. C.), otras a las partes y aun a los terceros (Art. 71 ib.), y su incumplimiento se sanciona en forma diferente según quien sea la persona llamada a su observancia y la clase de deber omitido (arts. 39, 72 y 73 ibídem y Decreto 250 de 1970 y 196 de 1971). Se caracterizan porque emanan, precisamente, de las normas procesales, que son de derecho público, y, porlo tanto, de imperativo cumplimiento en términos del artículo 6° del Código. Las obligaciones procesales son, en cambio, aquellas prestaciones de contenido patrimonial impuestas a las partes con ocasión del proceso, como las surgidas de la condena en costas que, según lo explica Couture, obedecen al concepto de responsabilidad procesal derivada del abuso del derecho de acción o del derecho de defensa.

17“El daño que se cause con ese abuso, dice, genera una obligación de reparación, que se hace efectiva mediante la condenación en costas". ("Fundamentos del Derecho Procesal Civil", número 130). Finalmente, las cargas procesales son aquellas situaciones instituidas por la ley que comportan o demandan una conducta de realización facultativa, normalmente establecida en interés del propio sujeto y cuya omisión trae aparejadas para él consecuencias desfavorables, como la preclusión de una oportunidad o un derecho procesal e inclusive hasta la pérdida del derecho sustancial debatido en el proceso. Como se ve, las cargas procesales se caracterizan porque el sujeto a quien se las impone la ley conserva la facultad de cumplirlas o no, sin que el Juez o persona alguna pueda compelerlo coercitivamente a ello, todo lo contrario de lo que sucede con las obligaciones; de no, tal omisión le puede acarrear consecuencias desfavorables. Así, por ejemplo probar los supuestos de hecho para no recibir una sentencia adversa". (Subrayado y fuera del texto).”

5.- DE LOS PACTOS DEL CONTRATO.

Se encuentra probadoy sin discusión alguna, que el vínculo de las partes es el contrato de arrendamiento de establecimiento de comercio de fecha primero de octubre de 2019 denominado Hotel Remedios Real. Del primer punto relacionado con el objeto del contrato, está claro que se trata del uso y goce a título de arrendamiento del establecimiento de 18comercio Hotel Remedios Real, el cual presta servicios en la Circular8 No. 17 - 08/14 del municipio de Segovia - Antioquia. Tratándose de una

universalidad jurídica en los términos de los artículos 515 y 516 del Código de Comercio, se entiende que, salvo estipulación en contrario, hacen parte del mismo, los ítems determinados en esta última norma. Por su parte, los contratantes acordaron en la cláusula onceava que haría parte del establecimiento de comercio "... el área ya construida del establecimiento de comercio...” y en el parágrafo primero de la cláusula primera, anunciaron la existencia de un inventario anexo detallado, que sea dicho de paso, no fue aportado por ninguna de las partes al proceso. En relación con las condiciones del inmueble en el que se encuentra el local comercial en el que opera el establecimiento de comercio, expresamente se indicó en la cláusula cuarta y en el parágrafo de la cláusula quinta, que contaba con servicios públicos habilitados, permiso de funcionamiento y licencias autorizadas para funcionar legalmente como establecimiento hotelero. Por otra parte, las partes en la cláusula sexta determinaron de manera detallada, conductas prohibidas al arrendatario y en la cláusula onceava fijaron específicamente que los parqueaderos frente a los locales comerciales, estarían excluidos del uso y goce concedido con el contrato. Respecto de las obligaciones a cargo de las partes y el objeto del litigio, resaltaremos el literal a) de la cláusula quinta que impone al arrendatario el deber de conservación en buen estado en concordancia con la cláusula octava que determina a su cargo el deber de reparación y restitución del

19inmueble en el estado en que fue recibido, salvo el deterioro natural y la responsabilidad sobre las reparaciones locativas. 6.- DE LOS CARGOS DE INCUMPLIMIENTO, LAS EXCEPCIONES Y LA PRUEBA. Estudiaremos a continuación, los incumplimientos indicados en la reforma de la demanda y la carga desplegada para su prueba o refutación, para lo cual en todos los casos indagaremos acerca de la existencia de pacto expreso entre las partes, la existencia de previsión normativa obligatoria y su despliegue probatorio. 6.1. Incumplimiento derivado del cambio parcial en la destinación del establecimiento de comercio. Alega el convocante que el local comercial en donde funciona el establecimiento de comercio fue utilizado por la convocada para (i) la venta, comercialización y distribución de bebidas alcohólicas y (ii) que destina varias habitaciones del hotel a vivienda familiar. Aunque con un origen común, se estudiará cada presunto incumplimiento de forma independiente. 6.1.1. Del incumplimiento derivado de la venta, comercialización y distribución de bebidas alcohólicas. Revisado el contrato en relación con la venta, comercialización y distribución de bebidas alcohólicas, no encontramos que exista pacto especifico de las partes. 20Por otra parte, si bien existen referencias en los interrogatorios atendidos por las partes, las menciones difieren en tanto si se autorizó o no la venta de bebidas alcohólicas en el establecimiento de comercio. En la medida en

que no existe prohibición expresa documentada y los testimonios difieren, debemos verificar si existe previsión normativa que límite dicho servicio en un establecimiento dedicado al servicio de hotelería. El decreto 2395 de 1999 integrado al decreto 1074 de 2015 Unico reglamentario del sector Comercia, Industria y Turismo (artículo 2.2.4.1.4.2), así como el decreto 343 de 2021, habilita la prestación de servicios de gastronómicos, bares y negocios similares a los restaurantes o bares ubicados en establecimientos hoteleros o de hospedaje, sin otro requisito que la inscripción en el registro nacional de turismo. Ahora, le asiste razón a la parte convocante al afirmar que a la convocada confesó en el interrogatorio de parte que vendía cervezas a los clientes mientras esperaban la comida, sin embargo no acreditó previsión contractual o norma especial que prohibiera el expendio de bebida o la necesidad de contar con permiso alguno. Téngase en cuenta que la confesión es indivisible y que lo afirmado por la convocada no puede escindirse para resaltar la aceptación de la convocada de vender licor omitiendo que, en el mismo dicho, era para los “clientes” que se hospedaban en el hotel. Es en el mismo sentido, en que la afirmación del apoderado de la convocada se refiere la venta de cerveza para los “clientes” del hotel. Como soporte probatorio de este presunto incumplimiento, la parte convocante solicita se apliquen los efectos procesales de la renuencia de

21la parte convocada de exhibir documentos, para que se tenga por probado. Sobre el punto, la sana crítica como criterio de evaluación a cargo del juez, debe estudiar además de los medios de prueba, su pertinencia para acreditar lo que se pretende probar y en particular si el hecho pretendido se puede probar por confesión. De manera genérica, la parte convocante solicitó la exhibición de documentos para acreditar todas las causales de incumplimiento. Sin embargo, corresponde detenernos para verificar cuáles de estos incumplimientos pueden ser probados con los documentos a exhibir. Dejando en claro, que el convocado fue renuente a la exhibición, corresponderá evaluar si, en gracia de discusión, lo pedido se hubiera exhibido, podría haberse probado el incumplimiento alegado. Los documentos cuya exhibición se solicitó fueron los comprobantes de pago del canon, los recibos de servicios públicos, los libros contables y el libro de registro de huéspedes. A lo sumo, de manera hipotética, del estudio de los libros contables, se hubiera podido concluir la existencia de una partida específica donde constara la ven