CCO MEDELLÍN - Laudo 2023 A 0007 21 02 2024

TRIBUNAL DE ARBITRAJE PROMOVIDO POR MARIO ARTURO CIRO QUINTERO

EN CONTRA DE CAMILO DE JESÚS BERRIO MUÑETÓN

Radicado Nro. 2023 A 0007 LAUDO ARBITRAL Medellín, 21 de febrero de 2024 Agotadas la totalidad de las actuaciones procesales previstas en el Reglamento General del Centro de Conciliación, Arbitraje y Amigable Composición de la Cámara de Comercio de Medellín para Antioquia, la Ley 1563 de 2012 y demás normas complementarias para la debida instrucción del trámite arbitral, el Tribunal de Arbitraje integrado para dirimir las controversias suscitadas entre MARIO ARTURO CIRO QUINTERO, como parte Convocante, y CAMILO DE JESÚS BERRIO MUNETON, como parte Convocada, profiere el presente Laudo Arbitral en derecho que pone fin al conflicto jurídico que las partes sometieron a su conocimiento, previo recuento sobre los antecedentes y demás aspectos preliminares del trámite.

|. ANTECEDENTES

1. LAS PARTES PROCESALES Y SUS APODERADOS 1.1. La parte convocante es MARIO ARTURO CIRO QUINTERO (en adelante “el Convocante”), persona natural, mayor de edad, identificado con cédula de ciudadanía Nro. 70.904.097 y domicilio en Medellín, Antioquia. 1.2. Laparte convocada es CAMILO DE JESÚS BERRIO MUNETON, (en adelante “el Convocado”), persona

natural, mayor de edad, identificado con cédula de ciudadanía Nro. 2.776.160 y domicilio en Medellín, Antioquia. En este proceso MARIO ARTURO CIRO QUINTERO y CAMILO DE JESÚS BERRIO MUÑETÓN (en adelante “las Partes”) actuaron a través de sus apoderados especiales, a quienes en forma oportuna se les reconoció personería para actuar con fundamento en los poderes que obran en el expediente. En consecuencia, desde ya deja claro este Tribunal de Arbitraje que los presupuestos procesales conocidos como “capacidad para ser parte” y “capacidad para comparecer al proceso” están reunidos a cabalidad.

2. LA CLÁUSULA COMPROMISORIA El pacto arbitral, en su modalidad de cláusula compromisoria, con base en el cual se convocó este Tribunal de Arbitraje se encuentra contenida en el “CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE LOCAL COMERCIAL” de fecha primero (1°) de junio de 2019, la cual literalmente reza: “VIGÉSIMA. Clausula (sic) compromisoria. Las diferencias que ocurran entre las partes con motivo de la interpretación, ejecución y cumplimiento del presente contrato de arrendamiento de inmueble destinado al ejercicio de actividades mercantiles, serán sometidas a la jurisdicción de un Tribunal de Arbitramento designado por el Centro de Arbitraje y Conciliación de la Cámara de Página 1 de 29

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Radicado Nro. 2023 A 0007 Comercio de Medellín para Antioquia, a solicitud escrita de cualquiera de las partes contratantes, que se sujetará a las normas vigentes para el Arbitramento, de acuerdo con las siguientes reglas: a) El Tribunal estará integrado por un (1) árbitro. b) La organización interna del Tribunal se sujetará a las reglas previstas para el efecto porel Centro de Arbitraje y Conciliación de la Cámara de Comercio de Medellin para Antioquia. c) El Tribunal decidirá en derecho. d) El Tribunal funcionará en Medellín, en el Centro de Arbitraje y Conciliación de la Cámara de Comercio de Medellín para Antioquia. En lo no previsto en esta cláusula, se procederá de acuerdo con lo dispuesto en las normas vigentes en el momento de hacerse necesario el Tribunal de Arbitramento. e) Se entiende por parte la persona o grupo de personas que sostengan una misma pretensión”.

3. SÍNTESIS DE LAS ACTUACIONES SURTIDAS EN LA ETAPA INTRODUCTORIA DEL TRÁMITE ARBITRAL Las actuaciones adelantadas en el presente trámite arbitral fueron, en síntesis, las siguientes:

3.1. 3.2. 3.3. 3.4. El tres (3) de marzo de 2023 el Convocante, actuando a través de su apoderado, presentó Demanda Arbitral para dirimir en derecho las diferencias surgidas con el Convocado relacionadas con el presunto incumplimiento del “CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE LOCAL COMERCIAL” de fecha primero

(1°) de junio de 2019. El 14 de marzo de 2023, mediante sorteo realizado por el Centro de Conciliación, Arbitraje y Amigable Composición de la Cámara de Comercio de Medellín para Antioquia (en adelante “el Centro”), fue designada como árbitro única la abogada MÓNICA MARCELA LOZANO GUZMÁN. Surtido el trámite previsto en la ley para el Deber de Información y previo envío de las citaciones de conformidad con lo establecido en la ley y el reglamento del Centro, el Tribunal de Arbitraje se instaló el 13 de abril de 2023, en audiencia realizada virtualmente por el Centro de Conciliación, Arbitraje y Amigable Composición de la Cámara de Comercio de Medellín para Antioquia, lugar determinado como su sede. En la misma audiencia se inadmitió la demanda y se designó como secretario del Tribunal al abogado JUAN JOSÉ BERNAL GIRALDO, miembro de la lista de secretarios del Centro, quien fue informado de tal designación en audiencia y oportunamente la aceptó en cumplimiento a lo previsto en el artículo 15 de la Ley 1563 de 2012 (Acta Nro. 01). Una vez subsanada, la demanda arbitral fue admitida mediante Auto Nro. 03 (Acta Nro. 02) del 25 de abril de 2023, ordenando correr traslado de ésta al Convocado por el término de 20 días. En la misma fecha el secretario del Tribunal tomó posesión de su cargo al haberse surtido en debida forma el trámite

de su Deber de Información. Página 2 de 29 VIGILADO Ministerio de Justicia y del Derecho3.5. 3.6. 3.7. 3.8. 3.9. 41. 4.2.

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Radicado Nro. 2023 A 0007 La notificación del Auto Admisorio de la demanda arbitral al Convocado se surtió por medios electrónicos el 26 de abril de 2023. El día 15 de mayo de 2023, el apoderado del Convocado presentó en tiempo escrito de contestación de la demanda, en el cual propuso excepciones de mérito, y solicitó y aportó pruebas. En audiencia privada celebrada el 15 de junio de 2023 (Acta Nro. 03), el Tribunal ordenó correr traslado de las excepciones de mérito formuladas por el Convocado en la medida que no copió al Convocante o a su apoderado en el correo electrónico con el que allegó la contestación de la demanda al proceso (Auto Nro. 04); y negó la solicitud de vinculación como litisconsortes necesarios de los señores YEUKERY YOHANA GUTIÉRREZ ÁLVAREZ y DIONEL ALEJANDRO GONZÁLEZ VERA formulada por el apoderado del Convocado (Auto Nro. 05). Dentro de la oportunidad prevista, el Convocante descorrió traslado de las excepciones de mérito

formuladas, absteniéndose de solicitar el decreto de medios de prueba adicionales. El 13 dejulio de 2023 se celebró la audiencia de conciliación de que trata el artículo 24 de la Ley 1563 de 2012 (Acta Nro. 05) la cual fue suspendida para ser reanudada el tres (3) de noviembre de 2023 (Acta Nro. 09), fecha en la cual no fue posible que las partes llegaran a un acuerdo conciliatorio, declarándose, fracasada. En consecuencia, el Tribunal, en la misma oportunidad, fijó las sumas correspondientes a honorarios y gastos que fueron íntegramente pagadas por el Convocante en los plazos correspondientes, tal como consta en el informe rendido por la presidente del Tribunal en audiencia sin presencia de las partes de fecha 28 de noviembre de 2023 (Acta Nro. 10). PRIMERA AUDIENCIA DE TRÁMITE, ETAPA PROBATORIA Y ALEGACIONES FINALES El cinco (5) de diciembre de 2023, se surtió la Primera Audiencia de Trámite, en la cual, después de estudiar el alcance del pacto arbitral respecto de la materia y la capacidad de los sujetos respecto de las diferencias sometidas a arbitraje, y por auto de la misma fecha, el Tribunal se declaró competente para asumir y resolver en derecho el litigio sometido a su conocimiento, providencia que no fuera recurrida por las partes. En la misma audiencia, el Tribunal resolvió sobre las pruebas solicitadas, mediante providencia a través de la cual decretó los medios de prueba que cumplían con los requisitos para ello

y que tampoco tuvo reparo alguno de los apoderados (Acta Nro. 11). En el desarrollo del proceso fueron tenidos como pruebas la totalidad de los documentos aportados por las partes. Página 3 de 29 VIGILADO Ministerio de Justicia y del DerechoTRIBUNAL DE ARBITRAJE PROMOVIDO POR MARIO ARTURO CIRO QUINTERO EN CONTRA DE CAMILO DE JESÚS BERRIO MUÑETÓN Radicado Nro. 2023 A 0007 4.3. En audiencia de fecha 18 de diciembre de 2023, a solicitud de las Partes, se practicaron los interrogatorios de parte de MARIO ARTURO CIRO QUINTERO y CAMILO DE JESÚS BERRIO MUÑETÓN (Acta Nro. 12). 4.4. Por haberse practicado la totalidad de las pruebas, se cerró la etapa probatoria el día nueve (9) de enero de 2024 (Acta Nro. 13), fijando el Tribunal fecha y hora para la audiencia de alegaciones, la cual se celebró el 15 de enero de 2024 (Acta Nro. 14)

5. TÉRMINO DE DURACIÓN DEL PROCESO 5.1. LaPrimera Audiencia de Trámite en este trámite arbitral se surtióy finalizó el día cinco (5) de diciembre de 2023. 5.2. No habiendo las partes señalado término del proceso en la cláusula compromisoria, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 10° de la Ley 1563 de 2012, se fijó un término de seis (6) meses.

5.3. El proceso estuvo suspendido entre los dias 19 de diciembre de 2023 y el ocho (8) de enero de 2024, ambas fechas inclusive, para un total de 12 días hábiles de suspensión. 5.4. Por lo anterior, una vez adicionados los días en los cuales el proceso estuvo suspendido al término con que cuenta el Tribunal para proferir su fallo, el término del presente trámite corre hasta el día 24 de junio de 2024, razón por la cual el presente Laudo Arbitral se profiere en tiempo.

6. PRESUPUESTOS PROCESALES En el presente caso se encuentran plenamente acreditados los denominados presupuestos procesales, dado que la Convocante y Convocada cuentan con capacidad para ser parte y capacidad para comparecer al juicio; además, la competencia del Tribunal se decidió en la Primera Audiencia de Trámite mediante providencia que se encuentra ejecutoriada y sobre la cual no es necesario regresar en esta etapa del proceso.

De igual manera, no observa el Tribunal causal de nulidad u otra irregularidad que afecte la actuación, a lo que debe añadirse la práctica de los diferentes controles de legalidad realizados durante el proceso, en cuya virtud el Tribunal -sin que hubiera habido objeción de las partes— no encontró vicio que afectara el trámite y, por ende, requiriera su saneamiento. Il. CONSIDERACIONES DEL TRIBUNAL A continuación, el Tribunal estudiará los temas puestos a su consideración, así como las peticiones, pretensiones y excepciones presentadas por las partes en relación con los mismos. Página 4 de 29

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1. ANÁLISIS LEGAL PROBATORIO.

De conformidad con el artículo 164 del Código General del Proceso: “Toda decisión judicial debe fundarse en las pruebas regular y oportunamente allegadas al proceso. Las pruebas obtenidas con violación del debido proceso son nulas de pleno derecho.” En cuanto a la carga de la prueba, “incumbe probar las obligaciones o su extinción al que alega aquellas o ésta”,', y adicionalmente “Incumbe a las partes probar el supuesto de hecho de las normas que consagran el efecto jurídico que ellas persiguen”?, Los principios de la sana crítica o persuasión racional tienen consagración legal expresa en el artículo 176 del Código General del Proceso, que dispone: “Artículo 176. Apreciación de las pruebas. Las pruebas deberán ser apreciadas en conjunto, de acuerdo con las reglas de la sana crítica, sin perjuicio de las solemnidades prescritas en la ley sustancial para la existencia o validez de ciertos actos. El juez expondrá siempre razonadamente el mérito que le asigne a cada prueba.” Respecto a la autenticidad de las pruebas documentales acompañadas con la demanda y su contestación, el artículo 244 del Código General del Proceso reza: “Es auténtico un documento cuando existe certeza sobre la persona que lo ha elaborado, manuscrito,

firmado, o cuando exista certeza respecto de la persona a quien se atribuya el documento. Los documentos públicos y los privados emanados de las partes o de terceros, en original o en copia, elaborados, firmados o manuscritos, y los que contengan la reproducción de la voz o de la imagen, se presumen auténticos, mientras no hayan sido tachados de falso o desconocidos, según el caso.” Así las cosas, el Tribunal analizará con rigor de conformidad con lo anterior las pruebas allegadas y decretadas, así como la fundamentación de las pretensiones y excepciones presentadas por las partes. En relación con la prueba documental allegada al expediente debe decirse que no fue tachada de falsa, y además fue reconocida por las dos partes (el contrato de arrendamiento suscrito), por tanto, el Tribunal la tiene por auténtica y le da plena validez probatoria, y en tal carácter efectuará su análisis. Las partes solicitaron interrogatorios de parte, los cuales se recibieron por el Tribunal previo el cumplimiento de los requisitos legales, y con la activa participación de sus apoderados. 1 Artículo 1.757 del Código Civil 2 Artículo 167 del Código General del Proceso Página 5 de 29 VIGILADO Ministerio de Justicia y del DerechoTRIBUNAL DE ARBITRAJE PROMOVIDO POR MARIO ARTURO CIRO QUINTERO

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Radicado Nro. 2023 A 0007 No obstante que existen varios sistemas de valoración probatoria, como lo anota la Corte Constitucional en

Sentencia C-202 de 2005°, este Tribunal ha dado cumplimiento al mandato legal contenido en la norma citada, en tanto las decisiones que ha tomado se han fundamentado en un análisis conjunto del material probatorio recaudado.

2. DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.

El contrato de arrendamiento es un contrato típico pues está expresamente consagrado en el ordenamiento legal, consensual dado que no requiere para su perfeccionamiento de solemnidades ni formalidades, bilateral pues supone obligaciones de las dos partes y conmutativo dado que dichas obligaciones son recíprocas y equivalentes. De acuerdo con el Código Civil “El arrendamiento es un contrato en que las dos partes se obligan recíprocamente, la una a conceder el goce de una cosa, o a ejecutar una obra o prestar un servicio, y la otra a pagar por este goce, obra o servicio un precio determinado.” Así pues, el contrato en mención es aquel mediante el cual se pacta el pago de un precio por el uso de un bien, siendo estos elementos estructurales de dicho contrato.

3. ELCASO CONCRETO.

El caso que ocupa al Tribunal se centra en el análisis del contrato de arrendamiento de local comercial suscrito entre MARIO ARTURO CIRO QUINTERO (arrendador), y CAMILO DE JESUS BERRIO MUÑETON (arrendatario), y que recae sobre el local comercial ubicado en la Transversal 49 A 59 — 03 de Medellín, identificado con la matrícula inmobiliaria N° 001-921419 celebrado por las partes el primero de junio de 2019.

El contrato tenía una vigencia de doce meses prorrogables, el canon inicial era de 2.300.000 y se pactó un ajuste de manera tal que este ascendió a $3.000.000. 3 CORTE CONSTITUCIONAL. SENTENCIA C 202 DEL 8 DE MARZO DE 2005 M.P. JAIME ARAUJO RENTERÍA. EXPEDIENTE D 5336. “(...)De acuerdo con la doctrina jurídica procesal, en materia de apreciación de las pruebas, es decir, de la actividad intelectual del juzgador para determinar su valor de convicción sobre la certeza, o ausencia de ésta, de las afirmaciones de las partes en el proceso, existen 3 sistemas que son: i) El sistema de íntima convicción o de conciencia o de libre convicción, en el cual se exige Únicamente una certeza moral en el juzgador y no se requiere una motivación de su decisión, es decir, no se requiere la expresión de las razones de ésta. Es el sistema que se aplica en la institución de los llamados jurados de conciencia o jueces de hecho en los procesos penales en algunos ordenamientos jurídicos. ii) El sistema de la tarifa legal o prueba tasada, en el cual la ley establece específicamente el valor de las pruebas y el juzgador simplemente aplica lo dispuesta en ella, en ejercicio de una función que pueda considerarse mecánica, de suerte que aquel casi no necesita razonar para ese efecto porque el legislador ya lo ha hecho por él. Este sistema requiere una motivación, que lógicamente consiste en la demostración de queel valor asignado por el juzgador a las pruebas guarda total conformidad

con la voluntad del legislador. ili) El sistema de la sana crítica o persuasión racional, en el cual el juzgador debe establecer por sí mismo el valor de las pruebas con base en las reglas de la lógica, la ciencia y la experiencia. Este sistema requiere una motivación, consistente en la expresión de las razones que el juzgador ha tenido para determinar el valor de las pruebas, con fundamento en las citadas reglas. (y4 Art 1793 Código Civil. Página 6 de 29 VIGILADO Ministerio de Justicia y del DerechoTRIBUNAL DE ARBITRAJE PROMOVIDO POR MARIO ARTURO CIRO QUINTERO

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Radicado Nro. 2023 A 0007 Encuentra el Tribunal que dentro de lo pactado se estableció de manera expresa que el arrendatario no podría subarrendar ni ceder en todo o en parte el contrato, so pena de terminar el contrato de forma inmediata, sin indemnización y con devolución inmediata del inmueble. En efecto en la cláusula Octava parágrafo primero se señala : En' ningún caso EL ARRENDATARIO, podrá subarrendar o ceder en todo o en parte%écontrato de arrendamiento. En el evento que esto suceda, EL ARRENDADOR podrá dar}terminado válidamente el Contrato en forma inmediata, sin lugar a indemnización lgen favor del ARRENDATARIO y podrá exigir la devolución del Inmueble sin necesidaningún tipo de requerimiento previo por parte del ARRENDADOR.

Aparece entonces con claridad que las partes establecieron en el ejercicio de la autonomía de su voluntad que no sería posible ceder ni subarrendar el local comercial arrendado. Se observa que solo estaba permitida la cesión por parte del arrendador, según la cláusula décima : . Fesión. EL ARRENDATARIO faculta AL ARRENDADORa ceder total O parcintrato y declara al cedente del Contrato, es decir al ARRENDADOR, | y ibre_de er responsabilidad como consecuencia de la cesión que haga de este pe En cuanto al pago de servicios públicos se pactó que serían de cargo del arrendatario y lo siguiente: SÉPTIMA. Servicios Públicos: EL ARRENDATARIO pagará oportuna y totalmente losservicios públicos del Inmueble desde la fecha en que comience el arrendamiento hasta larestitución del Inmueble. Si EL ARRENDATARIO no paga los servicios públicos a su cargo, ELARRENDADOR podrá hacerlo para evitar que los servicios públicos sean suspendidos,pudiendo solicitar la yterminación inmediata del contrato de arrendamiento porincumplimiento de ésta obligación. DÉCIMA OCTAVA. Recibos de pago de servicios públicos. EL ARRENDADOR en cualquiertiempo durante la vigencia de este Contrato, podrá exigir del ARRENDATARIO lapresentación de las facturas de los servicios públicos del Inmueble a fin de verificar lacancelación de los mismos. En el evento que el ARRENDADOR llegare a comprobar quealguna de las facturas no ha sido pagada por EL ARRENDATARIO, encontrándose vencidoel plazo para el pago previsto en la factura respectiva, el ARRENDADOR podrá terminar demanera inmediata este Contrato y exigir del ARRENDATARIO el pago de las sumas a quehubiere lugar.

En cuanto a la normatividad aplicable, en el caso bajo análisis se observa que se trata del arrendamiento de local comercial y la destinación del bien dado en arriendo es desplegar la actividad comercial de cafetería, por Página 7 de 29 VIGILADO Ministerio de Justicia y del DerechoTRIBUNAL DE ARBITRAJE PROMOVIDO POR MARIO ARTURO CIRO QUINTERO EN CONTRA DE CAMILO DE JESÚS BERRIO MUÑETÓN Radicado Nro. 2023 A 0007 lo que además de las normas generales que el Código Civil dispone para el contrato de arrendamiento habrá de aplicarse la legislación mercantil. Esta limita la regulación del contrato de arrendamiento a lo señalado en los artículos 518 a 524 del Código de Comercio. El convocante aportó como prueba de la demanda el contrato bajo análisis y el convocado se limitó a afirmar que se atenía al contrato y recibos de pago aportados al proceso. Expresamente el convocado ha reconocido la duración de este, sus prórrogas, el canon, entre otros aspectos del contrato. La parte convocada sin embargo señala que se trató de un contrato de adhesión que se firmó por necesidad y que no leyó el contrato en su totalidad, no tiene copia del mismo y “no tenía clara conciencia de aspectos del contrato”. Menciona también que “es de conocimiento del arrendador convocante que por razones de salud desde el 01 de julio de 2019 el convocado entregó el local en administración a la ciudadana venezolana YEUKERY YOHANA GUTIÉRREZ ÁLVAREZ, con su aceptación expresa o tacita..”

Señala que el contrato se renovó hasta 2022 directamente con la “administradora” señora YEUKERY YOHANA GUTIÉRREZ ÁLVAREZ en una reunión que contó con presencia del aquí convocado. Frente a los incumplimientos señalados por la parte Convocante en cuanto al pago de cánones y el pago de servicios públicos, el Convocado señala que dado que entregó el local en administración no existe tal incumplimiento toda vez que los obligados a dicho pago son los señores YEUKERY YOHANA GUTIÉRREZ ÁLVAREZ y DIONEL ALEJANDRO GONZÁLEZ VERA a quien ella “puso en su lugar’. Señala que esta circunstancia era plenamente conocida y aceptada expresa o tácitamente por el aquí convocado. Frente a sendos requerimientos que acepta el convocado haber recibido por parte del convocante, señala que los “trasladó” a los señores YEUKERY YOHANA GUTIÉRREZ ÁLVAREZ y DIONEL ALEJANDRO GONZÁLEZ VERA quienes son los obligados a los pagos. Debe precisarse que los elementos de todo negocio jurídico son capacidad, consentimiento, objeto y causa licita. En el presente caso de la mera lectura del contrato se colige que i) respecto de la capacidad las partes, tanto el Arrendador señor MARIO ARTURO CIRO QUINTERO como el Arrendatario señor CAMILO DE JESUS BERRIO MUÑETON pueden válida y eficazmente obligarse, ii) en cuanto al consentimiento se observa que hicieron clara y expresa manifestación de su voluntad lo que se evidencia plasmado a lo largo del contenido

del contrato suscrito, iii) en relación con el objeto es claro que existe un bien sobre el que recae dicho acuerdo o contrato de arrendamiento que es justamente el local comercial descrito en el contrato y iv) finalmente una 5 Art 1502 del Código Civil Requisitos para obligarse. Para que una persona se obligue a otra por un acto o declaración de voluntad, es necesario: 1°) que sea legalmente capaz. 2°) que consienta en dicho acto o declaración y su consentimiento no adolezca de vicio. 3°) que recaiga sobre un objeto lícito. Página 8 de 29 VIGILADO Ministerio de Justicia y del DerechoTRIBUNAL DE ARBITRAJE PROMOVIDO POR MARIO ARTURO CIRO QUINTERO EN CONTRA DE CAMILO DE JESÚS BERRIO MUÑETÓN Radicado Nro. 2023 A 0007 causa consistente en recibir una contraprestación o ánimo lucrativo y por la otra parte el poder usar el bien objeto del contrato. El objeto y la causa son lícitos pues el bien en mención es de libre disposición tal y como se acordó, sin ningún tipo de prohibición o restricción legal que pudiese afectarel contrato estudiado. Finalmente se observa que la causa del negocio jurídico es lícita y real. El Tribunal hace referencia al contrato de adhesión por necesidad más adelante. El análisis de los anteriores elementos se efectúa dado que de conformidad con el artículo 17428 del Código Civil, el juzgador debe declarar de oficio la nulidad del contrato sometido a su conocimiento, cuando aquella

aparezca de manifiesto en el pacto examinado. Así las cosas, y frente al análisis expuesto, no es procedente el uso de la facultad de declaratoria de nulidad absoluta, al no existir ningún vicio manifiesto en el contrato bajo estudio. Por otra parte, el contrato entendido como acto de disposición y ejercicio de la voluntad de las partes contiene elementos esenciales, naturales y accidentales? Los elementos esenciales son aquellos que se relacionan con la propia existencia del negocio jurídico, los de la naturaleza aquellos que se entiende como parte del negocio y son señalados por la ley de manera supletiva y los accidentales como su nombre lo indica aquellos que no afectan la validez ni existencia del contrato pero que son válidamente pactados por las partes. Como ha señalado la jurisprudencia, se identifican en el contrato de arrendamiento los siguientes elementos esenciales: “(...) como elementos esenciales de este tipo negocial: (i.) la existencia de una cosa real, determinada o determinable y susceptible de darse, o un hecho que se debe ejecutar que puede ser la ejecución de una obra o la presentación de un servicio; (ii.) el precio que se obliga a pagar el arrendatario como contraprestación por el goce de la cosa arrendada, la obra a ejecutar o el servicio prestado.” Así pues, en el contrato bajo análisis se encuentran como elementos esenciales la existencia de una cosa real (el local comercial dado en arriendo) que se da en uso y la contraprestación por dicho uso y goce que para el caso que nos ocupa es el canon pactado. © “Art 1742. Obligación de Declarar la Nulidad Absoluta. La nulidad absoluta puede y debe ser declarada por el juez, aún sin petición

de parte, cuando aparezca de manifiesto en el acto o contrato; (...) Cuando no es generada por objeto o causa ilícitos, puede sanearse por la ratificación de las partes (...)" Artículo 1501. Cosas esenciales, accidentales y de la naturaleza de los contratos. Se distinguen en cada contrato las cosas que son de su esencia, las que son de su naturaleza, y las puramente accidentales. Son de la esencia de un contrato aquellas cosas sin las cuales, o no produce efecto alguno, o degeneran en otro contrato diferente; son de la naturaleza de un contrato las que no siendo esenciales en él, se entienden pertenecerle, sin necesidad de una cláusula especial; y son accidentales a un contrato aquellas que ni esencial ni naturalmente le pertenecen, y que se le agregan por medio de cláusulas especiales. $ $C 1905-2019 fecha (Corte Suprema de Justicia - Sala de Casación Civil. MP. Margarita Cabello Blanco) Página 9 de 29 VIGILADO Ministerio de Justicia y del DerechoTRIBUNAL DE ARBITRAJE PROMOVIDO POR MARIO ARTURO CIRO QUINTERO

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Radicado Nro. 2023 A 0007 Respecto de los elementos naturales del contrato se tiene que la responsabilidad del arrendatario es conservar, preservar el inmueble y la del arrendador permitir su uso tranquilo. Es evidente también que como parte de sus obligaciones el arrendador debe mantener el bien en condiciones que permitan su uso tranquilo.

4, AUTONOMÍA DE LA VOLUNTAD E INTERPRETACIÓN CONTRACTUAL.

El negocio jurídico, acto reflejo de la voluntad de las partes en el que éstas disponen y deciden sobre sus intereses y que está destinado a producir efectos en las esferas patrimoniales y extrapatrimoniales de ellas, constituye la manifestación por excelencia del imperio de dicha voluntad, siempre dentro de las limitaciones de ley. En el contrato, especie de negocio jurídico definido como “acuerdo de dos o más partes para constituir, regular o extinguir entre ellas una relación jurídica patrimonial” °, las partes pueden regular su relación, el contenido y alcance de esta, sus obligaciones y expectativas, así como las reglas y jurisdicción que le serán aplicables. La autonomía de la voluntad permite entonces que las partes dentro del ejercicio de sus facultades establezcan casi todos los aspectos del contrato que celebran excepto por las limitaciones de ley y orden público y por lineamientos o normas imperativas de obligatorio cumplimiento. La autonomía de la voluntad, el principio del pacta sunt servandaTM es uno de los fundamentos más importantes de la contratación moderna e implica que el contrato es ley para las partes y que ellas deben acogerse, respetar y regirse por los términos acordados, todo ello dentro del respectivo marco legal. Cuando el fallador debe interpretar todo el contenido contractual debe ceñirse a los parámetros de interpretación contenidos en la legislación civil (artículos 1618 a 1624 del Código Civil), así como a los principios orientadores del régimen contractual. Se ha señalado por la doctrina que: “la calificación, definición o tipificación jurídica consiste en la confrontación entre la situación contractual

particular y la descripción del supuesto fáctico en la norma jurídica, con el propósito de verificar si existe entre ellas correspondencia y determinar los criterios relevantes de su tratamiento jurídico.” 2 Artículo 864 del Código de Comercio 10 Artículos 1602 del Código Civil y 864 del Código de Comercio Página 10 de 29 VIGILADO Ministerio de Justicia y del DerechoTRIBUNAL DE ARBITRAJE PROMOVIDO POR MARIO ARTURO CIRO QUINTERO

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Radicado Nro. 2023 A 0007 Y en cuanto a los pasos que deben seguirse dentro de un procedimiento lógico y jurídico que permita la interpretación del contrato: 1) aplicación de los criterios subjetivos de búsqueda de la común intención, sentido literal interpretación sistemática, restrictiva y extensiva y comportamiento de las partes; 2) aplicación del principio objetivo de buena fe y del criterio interpretativo de los usos, conforme a la razonabilidad y de acuerdo con un procedimiento concomitante de 3)calificación del contrato; 4) interpretación conforme a los criterios objetivos de naturaleza o tipo contractual, conservación de contrato, ambiguitas contra stipulatorem y favor debitoris; 5) integración del contrato con normas imperativas, supletorias, buena fe, uso