CCO MEDELLÍN - Laudo 29 de junio de 2011 2007 A 018

— ABOGADOS—A A II 4 0 — 0 — _ E q ATT Medellin, Agosto de 201 1

Doctora: Maria del Pilar Vásquez O.Jefe Unidad de ArbitrajeCentro de Arbitraje - CCMA

10O cmoReferencia: Escritura de Protocolización. CENTRO DE CONCILIACIONARBITRAJEY AMIGABLEcol Posies A Apreciada Doctora: Cordial saludo, Adjunto escritura de protocolización —copiadel expediente arbitral dentrodel proceso de Francisco Gutierrez y otra contra Gilberto Ramírez. Cualquier inquietud con gusto la atenderé. Atentamente, Luis Guillermo Rodríguez D'A.Secretario del Tribunal

CARRERA lA-70 OF.ttED. SAW ro:Mea ee atOMAIMPRESOENJUNIODE2011PORPOLYPRINTEDITORIALLTDA.-NIT830.029.959-5 | TU |954389

NNUMERO 8210TRIBUNAL DE ARBITRAMENTO

Y OTROS ezoMio25100 NotariaGunceCristina N

DE: FRANCISCO EDUARDO GUTIERREZ GIRALDO

ESCRITURA NUMERO: OCHO MIL DOSCIENTOS DIEZEn la ciudad de Medellin, Departamento de Antioquia, Republica deColombia, alos Veinticinco (25) ------- dias del mes de Julio —-——Del año ‘dos mil Once (2011) al Despacho de la Notaría Quince (15) delCírculo Notarial de Medellín, cuyo Notario titular es el doctor JAIME DE J.DUQUE RIVERA, compareció el doctor CAMILO ANDRES MUÑOZ ALVAREZ,mayor de edad, y vecino de Medellin, identificado con la cédula deciudadanía cuyo número aparece en su respectiva firma, quien obraen su propio nombre e interés, manifestó:PRIMERO. Que obrando en la calidad indicadas, presenta para serprotocolizado con la presente escritura el expediente completo de lasdiligencias de arbitraje y conciliación ante el Centro de Arbitraje,Conciliación y Amigable Composición de la Cámara de Comercio deMedellín, enel cual aparece como provocante "ACTOR": FRANCISCOEDUARDO GUTIERREZ GIRALDO y ESTHER URIBE DE GUTIERREZ .-Convocado. GILBERTO DE JESUS RAMIREZ GIRALDO, terminando laactuación con auto emanado del Centro de Conciliación, Arbitraje yAmigable Composición de la. Camara de Comercio de Medellin paraAntioquia, de fecha 29 de Junio del presente año.El expediente consta de un (1) cuaderno con261 folios. ------—---—-SEGUNDO. Que, el suscrito Notario incorpora al protocolo del presenteaño, el citado cuademo que contiene la totalidad del proceso deARBITRAMENTO

de la referencia, para que los interesados soliciten delmismo las copias que crean convenientes.Derechos Notariales$ 27.581 ------------Resolución 11.621 del 22 deDiciembre de 2010, modificada por la Resolución 11.903 del 30 deDiciembre de 2010, IVA: $ 10.125 ------~----Aporte Superintendencia deNotariado y Registro $3.700,00. Cuenta Especial de Notariado $ 3.700.00.--

Se nl PAPEL DE USO EXCLUSIVO DEL PROTOCOLO NOTARIAL . NO TIENE COSTO PARA EL USUARIOAPROBACION Y CONSENTIMIENTO. El compareciente leyó integramenteel contenido de sus declaraciones, lo aprobó, expresó su totalconsentimiento y en constancia de ello firma (n) con el Notario, quien deesta forma también lo aprueba y autoriza. -Se extendió en la hoja de papel notarial número ----—- 13295438 meenaEnmendado? RIVERA DUQUE. Si vale.

tado P Mic, AlCAMILO ANDRES MUNOZ ALVAREZC.C.NO. 7 {434K aS6DIRECCION Crr 34 44118 30 Of: 601TEL. 266 402.3

JAIME DE J. RIVERA DUQUENOTARIO QUINCE DE MEDELLINLAUDO ARBITRAL TRIBUNAL DE ARBITRAMENTO entre FRANCISCO ED GUTIERREZ GIRALDO y ESTHER URIBE DE GUTIÉRREGILBERTO DE JESÚS RAMÍREZ GIRALDO 5Ein|]Ó otariaBinculodeHeA los veintinueve (29) días del mes de junio de dos mil once (2811) alas (2:30 p.m.) en las dependencias del Centro de ConciliaciónArbitraje y Amigable Composición de la Cámara de Comercio deMedellín para Antioquia, se reunieron los abogados, LUZ ELENAALVAREZ GUTIÉRREZ y LUIS GUILLERMO RODRIGUEZ D’ALLEMAN,en calidad de árbitro único y secretario, respectivamente, con el fin deemitir el laudo arbitral que pone fin al proceso promovido porFRANCISCO EDUARDO GUTIERREZ GIRALDO Y ESTHER URIBE DEGUTIÉRREZ contra GILBERTO DE JESÚS RAMÍREZ GIRALDO. Ladecisión se profiere en derecho.

CAPITULO PRIMERO

ANTECEDENTES

1. CONVOCATORIA E INTEGRACION DEL TRIBUNAL YDILIGENCIAS ARBITRALES El dos (2) de abril de 2008 se presentó ante los juzgados civiles decircuito de Medellín, por parte de los sefiores FRANCISCO EDUARDOGUTIERREZ GIRALDO y ESTHER URIBE DE GUTIÉRREZ yrepresentados por apoderado idóneo, una solicitud para ladesignación de un árbitro que, mediante los ritos del proceso arbitral,dirimiera un conflicto relacionado con la restitución de un inmueblearrendado. A dicha solicitud se adjuntó, como obra a folios 74 a 77, el escrito de convocatoria, con anexos.

Repartida la petición al Juzgado Tercero Civil del Circuito de Medellín,tras:de varias actuaciones, designada que fue como árbitro laabogada Luz Elena Álvarez Gutiérrez en auto de 16 de marzo de2009, que reposa a folio 49, fue remitido el expediente al Centro deConciliación y Arbitraje de la Cámara de Comercio de Medellín paraAntioquia, cuya jefatura citó oportunamente a las partes, por comunicados de 17 de noviembre de 2010, para audiencia de instalación del tribunal, que tuvo lugar el 30 de noviembre siguiente.En esta ocasión se admitió la demanda, la cual se notificópersonalmente al demandado en igual fecha. La contestación a la demanda (folios 132 a 137) fue oportuna, y fue presentada el 9 de diciembre de 2010. Aceptó algunos hechos y negó otros y se opuso a

las pretensiones del convocante. Surtida audiencia de conciliación, fracasada ésta, se fijaron honorarios y gastos del proceso, en providencia de 20 de enero de 2011, que fueron consignados por ambas partes. La primera audiencia de trámite fue realizada el 17 de febrero de2011, razón por la cual, siendo el plazo legal para dictar este laudo elde seis meses, el mismo se produce con sujeción a dicho término.En aquella audiencia, además, conforme a la ley, se decretaron comopruebas las documentales, por no haber sido solicitadas otras. Entales condiciones, por no ser necesaria la realización de másaudiencias, se fijó la de alegaciones para el 13 de abril de 2011, Tomes.dentro de la cual los apoderados de las partes hicieron juso de suderecho y presentaron sendos escritos con sus argumentos Como se encuentran reunidos los presupuestos proce$adecidir el proceso, pasa el Tribunal a ocuparse del fondo q 5habida cuenta, además, de que la prueba arrimadaa instapartes fue objeto de contradicción y no se observan circ nstancias &

que la invaliden o la hagan ineficaz. Para cerrar este apartado, quiere advertir el tribunal que se haescuchado en el proceso al demandado, por la naturaleza especial delproceso arbitral, no obstante que el sub judice versa sobre larestitución de un inmueble arrendado, al cual seria aplicable elarticulo 424 del cédigo de procedimiento civil y por ende la norma queestablece que “Si la demanda se fundamenta en falta de pago, eldemandado no será oído en el proceso sino hasta tanto demuestreque ha consignado a órdenes del juzgado el valor total que deacuerdo con la prueba allegada con la demanda, tienen los cánonesadeudados, o en defecto de lo anterior, cuando presente los recibosde pago expedidos por el arrendador correspondientes a los tresúltimos períodos, o si fuere el caso los correspondientes de lasconsignaciones efectuadas de acuerdo con la ley y por los mismosperiodos, en favor de aquel”. La estructura de la demanda, por unlado, y la forma como se elevó oposición por el demandado, de otro,condujo a tener presente el artículo 4 del código de procedimiento 1 Conforme al cual, “Al interpretar la ley procesal, el juez deberá tener en cuentaque el objeto de los procedimientos es la efectividad de los derechos reconocidospor la ley sustancial. Las dudas que surgen en la interpretación de las normas delpresente Código, deberán aclararse mediante la aplicación de los principiosgenerales del derecho procesal, de manera que se cumpla la garantía constitucional e manecivil, para la efectividad de los derechos reconocidos por la ley sustancial a las partes, y al obedecimiento del artículo 228 de laConstitución Nacional, sobre prevalencia del derecho sustantivo frentea las. formas.

II. SINTESIS DE LOS HECHOS DE LA DEMANDA Y DE LA

CONTESTACIÓN. EXCEPCIONES PROPUESTAS.

La convocatoria se basa en los siguientes hechos:

“Primero: Los señores FRANCISCO EDUARDO GUTIERREZ GIRALDO Y

ESTHER URIBE DE GUTIERREZ, identificados con C.C. N°2.020.341 de Bucaramanga y C.C. N20.157.135 de Bogotá D.C respectivamente, celebraron el día 14 de junio de 2001 un contrato de arrendamientocon el señor GILBERTO DE JESUS RAMIREZ GIRALDO, sobre el inmueble del cual son propietarios ubicado en la Carrera 49 N°52-116 Local N° 257 Pasaje Comercial Boulevard de Junin de Medellínidentificado con matrícula inmobiliaria N° 001-486196, determinado por los siguientes linderos: “por el occidente, con muro, ventana y puerta que los seprara de zona común de circulación; por el norte,con muro mediarnero y columna que los epara del local N 258; por eloriente, con muro medianero que los epara del local No. 256; por elsur, con muro que losepara de zona común de circulación; por elnadir, con losa que lo separa del local N° 139 y zona común deciruclación; por el zenit, con el techo o cubierta general”.Segundo: El contrato de arrendamiento se celebró por un término deDoce meses, contados a partir del 15 de junio de 2001 y hasta el 15

del debido proceso, se respete el derecho de defensa y se mantenga la igualdad delas partes”. ZOde Junio de 2.002 y los arrendatarios se obligaron a p omocanón arrendamiento una suma mensual de Setecientos mil pesos 5 _($700.000=) moneda legal, pago que debían efesanticipadamente dentro de los 10 primeros dias de cada mer su :Cy igualmente se pacto que el valor de las cuotas de adminsitratian-apropiedad horizontal estarían a cargo del arrendatario. NETercero: En la claúsula novena del contrato se pacto qué” “Si alvencimiento del término del presente contrato no se avisare porescrito con antelación de treinta (30) días calendario, el deséo de noprorrogar el contrato, este se prorrogará automaticamente por untérmino igual al inicialmente pactado”, como ha venido sucediendo

hasta el momento.Cuarto: Se pactó en la claúsula decimo primera del contrato que elarrendador podía incrementar el canon en la cuantía pactada según elíndice de precios al consumidor certificado por el DANE más dospuntos porcentuales. Conforme a lo anterior se le hizo saber alarrendatario el respectivo incremento para cada año, al igual que sele informó que a partir del 14 de junio de 2007 se incrementa elcanon de arrendamiento a un valor de Novecientos veinticinco mildoscientos pesos ($925.200=), según la mencionada claúsula.Quinto: El demandado ha incumplido reiterafivamente el contrato dearrendamientio, al punto en que en el 2.005 mi defendido habíacomunicado al arrendatario su voluntad de terminar el contrato por elno pago de los canones de arrendamiento, sin embargo aunque ésteno canceló la totalidad de los cánones adeudados, el contratocontinuo y ha venido incumpliendo la obligación de pagar el canón dearrendamiento en la forma en que se esfipuló en el contrato,adeudando a mi poderdante al momento de presentar la presentedemanda, los canónes correspondientes desde abril hasta la fecha, eigualmente adeuda por concepto de adminisitración las cuotas desde Marzo del 2007, que suman un valor total de Quinientos noventa y .. Cuatro mil seiscietnos treinta pesos ($594.630=). . Sexto: Conforme al paragrafo de la cláusula segunda del contrato dearrendamiento se pacto que “El valor de la cuota de administración dela propiedad horizontal será de cargo del arrendatario”,en este mismo sentido le correspondía al arrendatario pagar las cuotas por el usoexclusivo del area común, que se entienden parte integrante de lascuotas de administración, por prestar un servicio exclusivo a estos

locales, pues se trata de un local en la zona de comidas, el cual hace uso de un espacio adicional para la atención de sus clientes, las mismas que el arrendatario no ha cancelado desde septiembre de 2.003, y que han sido cubiertas por mi cliente desde esta fecha y hasta junio de 2.007 por un valor total de Cuatro millones setecientosocho mil quinientos cincuenta y dos pesos ($4.708.552=), como locertifica la administración.Séptimo: El arrendatario en la claúsula sépfima del contrato renuncióexpresamente a los requerimientos para ser constituidos en mora.Octavo: Conforme a la Cláusula décima cuarta del contrato dearrendamiento, se pactó que “Este contrato terminará por laexpiración del plazo inicialmente pactado, o el de una de susprorrogas, o por las causales contempladas en la ley, o por elincumplimiento de alguna de las claúsulas pactadas en el presentecontrato (...)”. En este sentido, constatados los reiteradosincumplimientos en el pago de los canones de arrendamiento, el dia13 de junio de 2.005 se le hizo saber la decisión de cancelar elcontrato de arrendameitno a lo cual se negó mediante escrito que

anexo.Noveno: En la cláusula décima del contrato se pacto ciáusul penal asi |"EL ARRENDATARIO se obliga a favor del arrendador a re congrer elo yinterés máximo legal vigente, sobre los saldos que quedarg ¿dé 5 5cualquier título por razón de obligaciones derivadas de Pra = econtrato, desde el día que se constituya en mora, hasta el día en "se efectue el pago. Como pena se establece el equivalente ztíks (cánones mensuales de por el incumpilmiento a que haya lugar, dec. “cualquiera de las obligaciones en él contenidas, sin perjuicio-de-ta”""- >obligación principal”, asi tenemos que la pena equivale a la suma deDos millones etecientos setenta y cinco mil seiscientos pesos ($2.775.600=).Decimo: En la cláusula Decimo cuarta del contrato de fecha 14 juniode 2001, las partes pactaron cláusula compromisoria para dirimir susposibles conflictos "..como las interpretaciones que de este sederiven, serán sometidas para su solución al Centor de Conciliación yArbitraje de la Camara de Comercio de Medellín, y le serán aplicables :las normas que rigen la materia para su procedimiento como para el :fallo”, razón por la cual se acude a la presente solicitudDécimo primero: El demandado actualmente se encuentra en mora enel pago de la renta mensual del inmueble objeto del contrato dearrendamiento y en los pagos de las cuotas de uso exclusivo de lasareas comunes que hacen parte de la cuota de administración, razón |por la cual los señores FRANCISCO EDUARDO GUTIERREZ GIRALDO yESTHER URIBE DE GUTIERREZ, me han conferido poder para entablarla correspondiente acción.”

Dentro de la oportunidad legal, la parte convocada contestó lademanda arbitral y manifestó frente a los hechos:“AL HECHO PRIMERO: Fue un hecho cierto, mi poderdante ocupa el local relacionado y detallado en dicho hecho, EL QUE HOY EN DÍA SE ENCUENTRA CERRADO.AL HECHO SEGUNDO: Es cierto y así consta en el susodicho contrato,contrato. que acompaño otro contrato de compra de un“establecimiento de Comercio denominado (RESTAURANTE PIZZERIA)‘que tiene la marca «MARCELINO PIZZA Y VINO” compra hecha a lafirma CARDI LTDA, cuyo gerente era el Dr. CARLOS URIBE TORO hermano de uno de los demandantes señora ESTHER URIBE TODO DE GUTIERREZ y en ese momento CARDI LTDA EN LIQUIDACION, en la suma de quince millones de pesos m.! ($15.000.000) cuya firma tanto del establecimiento de comercio como del contrato de arrendamientose efectuaron en la misma hora, el mismo día y con la mismamáquina de escribir por los protagonistas ya mencionados. Es bueno manifestar que el DR, CARLOS URIBE TORO siempre me hable que el focal situado en la canear 49 52-116 Centro Comercial Boulevar de Junin con el #257 era de propiedad de CARDI LTDA y así lo creí puesto que se trataba de dos hermanos muy honorables. Adjuntare

todos los recibos y contratos de compra lo mismo que los recibos de pago.

AL HECHO TERCERO: por intermedio de la CAMARA DE COMERCIO y mediante los oficios 00084427 — 84730 0112724 y otras comunicaciones me solicitó la restitución del local, argumentandomotivos falsos, SIEMPRE FUI MUY CORRECTO EN LOS PAGOS HASTAQUE EL SEÑOR GUTIERREZ APELO A LAS VIAS DE HECHO PARASACARME DE ALLI, PUEDO CITAR VARIAS:a. En septiembre 7 de 2007, se presento al local y en forma violentame desconectó un congelador y me lo traslado a otra parte fuecuando yo llegue y ya iba con otro FUE CUANDO LE RECLAME Y NOS

237)Sy GINDAMOS A GOLPES. Este mismo día se puso el denuncioen la...Fiscalía, para esto presentt varios testigos los que ciproceso. o 5Dd = b. De ese dia para acá donde me ve me trata de ladrón. | 2 3£ =c. Me empezó a desconectar congeladores y otros proced 2d. POR LAS RAZONES EXPUESTAS EL SUSCRITO DESOCUPG Y? CERREL LOCAL EN EL AÑO DE 2007 y siempre que me increpUN LADRON, le manifiesto que TIENE EL LOCAL A S due yo sogoO 4ORDENES.PERO PRIMERO ME CANCELA LOS PERJUICIOS Y ME DEVGEEVE-EL-——VALOR COMERCIAL QUE DI POR EL, YA QUE EN NINGUN MOMENTOVIOLE EL CONTRATO Y AL CONTRARIO SIEMPREO ANDABA AL DIA ENLOS PAGOS.AL HECHO CUARTO: los incrementos siempre funcionaron hasta quela emprendió contra el arrendatario y mi negocio en el 2007AL HECHO QUINTO: En cuanto a la administración del CentroComercial se encuentra pactada en el contrato puesto que estasnacieron con el decreto 675 en su artículo 23 numeral 4 del año 2001y decreto 1380 de 2002. No olvidar que el contrato fue hecho en el2000 cosa imposible que esta obligación apareciera en el contrato.AL HECHO SEXTO: si la cuota de compensación se impuso en el año2003, como va a ser posible que se hubiera pactado 2001 cuando sefirma el contrato, ESTO CORRESPONDE AL DUEÑO DE LA PROPIEDAD

y esto no fue incluido en el contrato.AL HECHO SÉPTIMO: no es cierto, esto no se pacto en el contrato talcomo se explicó en el punto anterior.AL HECHO OCTAVO: siempre a insistido en el incumplimiento delcontrato, cosa que no es cierta. El 13 de junio de 2005 recibi aviso decancelación del contrato NO OBSTANTE CONTINUE CANCELANDO faNuatatioGa rerUG Lae10 HASTA EL 2007, época en que el señor GUTIERREZ empezó a atacarme con hechos y palabras.

AL HECHO NOVENO: no es cierto que me hubiera constituido en mora, ya que los recibos de pago asilo demuestran cuya lista la hare másdelante. EN EL MOMENTO QUE ME NOTIFICÓ LA CANCELACION DEL: CONTRATO ESTABA LA DIA LAS RENOVACIONES NO SON UNILATERALES. “AL HECHO DECIMO: estoy totalmente que se someta al ARBITRAJE yse apliquen las normas que rigen el contrato.

AL HECHO DECIMO PRIMERO: No me encuentro en mora tal como lo demostraré mas adelante con la relación de los recibos de pago en el momento que en forma UNILATERAL EL ARRENDADOR ME CANCELO EL CONTRATO. En cuanto al pago de las cuotas de uso EXCLUSIVO de las aéreas comunes no están pactadas en el contrato y como sepuede observar EL DECRETO LEY 675 que las creó fue posterior alcontrato y por consiguiente es una obligación del ARRENDADOR Y NO

DEL ARRENDATARIO. ”

III. PRETENSIONES DE LA DEMANDA Las que conciernen al conflicto mismo planteado por los actores, son

las siguientes: "5. Que se DECLARE terminado el contrato de arrendamiento de localcomercial, celebrado el día 15 de junio de 2001 entre los señoresFRANCISCO EDUARDO GUTIERREZ GIRALDO Y ESTHER URIBE DE GUTIERREZ, como arrendadores y el señor GILBERTO DE JESUSRAMIREZ GIRALDO como arrendatario, por incumplimiento en el pagode los cánones de arrendamiento pactados, desde el mes\d 2.006 y hasta la fecha.

6. Que se condene al demandado GILBERTO DE JESUGIRALDO a restituir a los demandantes FRANCISCOGUTIERREZ GIRALDO y ESTHER URIBE DE GUTIERREZ, Elde la la Carrera 49 N° 52-116 Local N° 257 Pasaje ‘Canerciak ce0Egy<3aG

[UNunQWeRedetiQtarh10]rayto=]a Boulevard de Junín de Medellín identificado con matrícula inmobiliariaAMOOMald N° 001—486196, determinado por los siguientes linderos: “por eloccidente, con muro, ventana y puerta que los separa de zona comúnde circulación; por el norte, con muro medianero y columna que losepara del local N° 258; por el oriente, con muro medianero que losepara del local N° 256; por el sur, con muro que lo separa de zona común de circulación; por el nadir, con losa que lo separa del local N°139 y zona común de circulación; por el cenit, con el techo o cubiertageneral”; linderos generales extraídos de la Escritura Publica N° 1555de junio 14 de 2.001, de la Notaría 18 del Círculo de Medellín.8. Que de no efectuarse la entrega, dentro de la ejecutoria de lasentencia Se comisione al funcionario correspondiente para quepractique la diligencia de lanzamiento.

9. Que se condene al demandado GILBERTO DE JESUS RAMIREZGIRALDO al pago de la cláusula penal establecida en la cláusuladécima del contrato que es igual a tres cánones mensuales dearrendamiento equivalente actualmente a la suma de pesos Dosmillones setecientos setenta y cinco mil seiscientos pesos($2.775.600=).

10. Se CONDENE al demandado al pago de las costas y gastos que se originen en el presente proceso.”12

La parte convocada manifestó frente a dichas pretensiones dentro dela oportunidad legal: "5. No es cierto de que al momento del mes de mayo de 2006 hubieraincumplimiento en el pago de los arriendos, a continuación relacionó las consignaciones.

las consignaciones. N° Cuenta banco de w Fecha Paga ValorColombia ESTHER Consignación consignaciónURIBE10873091532 203406146 Agosto 28-2007 Julio $961,52110873091532 203406142 Agosto 27-2007 Junio 2007 $919.50010873091532 211915740 Mayo 14-2007 Mayo 2007 = $919.50010873091532 211915741 Junio 9-2007 Abril 2007 $919.50010873091532 199670955 Marzo 13-2007 Marzo 2007 $919.50010873091832 175459948 Febrero 20-2007 Febrero 2007 $919.50010873091532 180840024 Diciembre 19-2006 Enero 2007 = $9 19.50010873091532 180840023 Diciembre 14-2006 Diciembre 2006 = $9. 19.50010873091532 180840022 Diciembre 14-2006 Noviembre 2006 $919.5001087003091532 187318682 Octubre 10-2006 Octubre 2006 $919.5001087003091532 187318681 Octubre 10-2006 Septiembre 2006 $9 19.5001087003091532 1666654225 Agoto 22-2006 Agosto 2006 $919.5001087003091532 166654226 Julio 22-2006 Julie 2006 $919.5001087003091532 166654224 Agpeto 22-2006 Junin 2006 $817.100FRANCISCO consignacién Fecha Page ValorEDUARDO consignaciónGUTIERREZ1087003041614 172097490 Mayo 15-2006 Mayo 2006 $919.5001087003041614 115673313 Abril 11-2006 Abril 2006 $919.5001087003041614 123608188 Marzo 2006 Marzo 2006 $919.5001087003041614 123608173 Marzo 21-2006 Febrero 2006 = $919.500

SIGUIENDO ESTE MISMO ORDEN, PUEDO ADJUNTAR HACIA ATRÁS HASTA EL ANO 2001 en que arranco el contrato.6. En vista que los demandantes y en especial el señor FRANCISCOEDUARDO GUTIERREZ desde mediados del año 2007 ha venidoejerciendo vias de hecho contra el suscrito decidí DESOCUPAR ElLOCAL y comunicarles a los demandantes que mientras no cancelé los ZAS13 perjuicios, lucros cesante y el COSTO DEL NEGOCIO tal cd mo3pstádemostrado en el contrato de Compra y Arrendamientos 7ENTREGARE EL LOCAL, RETENCION QUE SOLICITARE ENPRESENTE CONSTRATACION. ESPERO QUE SE CONDENE ERDEMANDANTES POR DEMANDA SIN NINGUNA JUSTIFICACIONÉ E E8. No hay necesidad puesto que ya está desocupado pefo eso si aSecterarioGeneral mientras que el Tribunal de Arbitraje toma una decisión EJERCERÉFE -DRECHO DE RETENCION QUE ME AUTORIZA EL CODIGO CIVIL.9. Que se condene a los demandantes por perjuicios ya que no habíamotivo para demandar.10. Que se condene los demandantes a pagar COSTAS Y GASTOS quese originen en el presente proceso.”

IV. LOS ALEGATOS DE CONCLUSIÓN Sucintamente, el apoderado de la parte convocante, en su alegato deconclusión, manifestó:que es claro y quedó demostrado dentro del proceso laexistencia del contrato de arrendamiento entre las partes, cuyaocupación del inmueble objeto del mismo fue confesada por elconvocado en la contestación de la demanda;que la principal causa de la solicitud de terminación delcontrato de arrendamiento es el no pago del canon de

arrendamiento;que los pagos a los que alude el convocado en su contestaciónno son ciertos, que todos los pagos entre enero y mayo de 2006 se hicieron con atrasos; que el convocado no probó sus pagos mediante la exhibición derecibos originales y con la relación de fechas;14 que el convocado no pagó la cuota de administración pactadaen el contrato, ni tampoco las cuotas por uso exclusivo de áreacomún, las cuales han tenido que cubrir los demandantes; que el convocante debe actualmente por su no cumplimiento de - Obligaciones contractuales la suma de $62,251,574;que además el demandado subarrendó el local comercial encontravía de lo pactado en el contrato y,finalmente, que el demandado le cambió la destinación al local arrendado. Por su parte, en resumen, el apoderado de la parte convocada manifestó y solicitó que: se declare terminado el contrato pero por incumplimiento del arrendador, puesto que los recibos de pago aportados señalan lo contrario al no pago oportuno; no aceptó ninguna renovación del contrato desde el año 2007;las cuotas de uso exclusivo del área común no son obligatorias para el arrendatario; quienes deben pagar la cláusula penal y las costas a su representado son los convocantes y,por último alegó el derecho de retención que trae el artículo 26del Decreto Ley 820 de 2003, entre otras manifestaciones.

CAPITULO SEGUNDO CONSIDERACIONES DE! TRIBUNAL El artículo 20 del código de comercio colombiano establece que, paratodos los efectos legales, se consideran mercantiles los actos ycontratos regulados por la ley mercantil. La adquisición de bienes 24para enajenarlos a título oneroso, y su enajenación, sonmercantiles. A su vez, el artículo 25 de la misma obra califid E Grempresa toda actividad económica organizada para la protransformación y circulación de bienes, realizada a través E Eestablecimiento mercantil. Y los artículos 515 y 516 ibidem, dé nenconcepto de establecimiento y disponen qué elementos lo int;entre éstos se cuenta el contrato de arrendamiento del local comercialen que funcione aquél. Por lo visto, el contrato de arrendamiento de un inmueble catalogadocomo local comercial, cuando su destinación corresponde a laejecución de actos que son comerciales, es de naturaleza comercia! y,en consecuencia, debe regirse por la ley comercial. Mas, como éstano consagra definición del contrato, ha de estarse a la del artículo1973 del código civil, que indica: “El arrendamiento es un contrato enque las dos partes se obligan recíprocamente, la una a conceder elgoce de una cosa, o a ejecutar una obra o prestar un servicio, y laotra a pagar por este goce, obra o servicio un precio determinado”. Es el arrendamiento, entonces, un contrato bilateral. Y elincumplimiento por una de las partes da a la otra el derecho de pedirsu terminación, más no su resolución por ser contrato de tractosucesivo. Es lo que regula el artículo 870 del código de comercio, cuando reza:

“En los contratos bilaterales, en caso de mora de una de laspartes, podrá la otra pedir su resolución o terminación, conindemnización de perjuicios compensatorios, o hacer efectiva laobligación, con indemnización de los perjuicios moratorios.”16 Para los fines del análisis que luego se efectuará, importa tambiénsubrayar que de acuerdo con el artículo 523 del código mercantil, elarrendatario. no podrá, sin la autorización expresa o tácita delarrendador, subarrendar totalmente los locales o inmuebles, ni darles,en forma que lesione los derechos del arrendador, una destinacióndistinta a la prevista en el contrato. Pero sí puede subarrendar hastala mitad los inmuebles, con la misma limitación. La cesión del contratoes válida cuando la autorice el arrendador o sea consecuencia de laenajenación del respectivo establecimiento de comercio. Según el artículo 524, “Contra las normas previstas en los artículos518 a 523, inclusive, de este Capítulo, no producirá efectos ningunaestipulación de las partes”. Esto es, a tenor del artículo 897%, lacontravención genera ineficacia del pacto. La ineficacia, desde luego, puede ser parcial, sin afectarse la totalidad del contrato. Con estos antecedentes, el tribunal entiende que el contrato dearrendamiento de 14 de junio de 2001, que consta a folios 79 a 81,firmado por las partes del proceso, es de naturaleza comercial.Aparece en el documento que el acuerdo de voluntades versó sobre elinmueble locaí 257 del Pasaje Comercial Boulevard de Junín, ubicadoen la carrera 49 No. 52-116, Medellín y que se destinó a una actividadcomercial, consistente en procesamiento y venta de pizzas, pastas y

comidas rápidas en general. ? «Cuando en este Código se exprese que un acto no produce efectos, se entenderáque es ineficaz de pleno derecho, sin necesidad de declaración judicial”.17 privado, pero que goza de la presunción de autenticidad, fo a] 9 sgje ;El documento se adjuntó a los autos en original. Es un jdocgmentoo= 2 al artículo 11 de la ley 1395 de 2010”, que adicionó el artídulo 352código de procedimiento civil, Se convino que la duración del contrato sería de un año, ‘i ufcanon de arrendamiento mensual de $700.000. El arrendatario los servicios públicos y la cuota de administración por propiedad horizontal. La cláusula cuarta subordinó el subarrendamiento y la cesión a laautorización del arrendador, con infracción del artículo 523 del códigode comercio. Por lo estudiado, el tribunal estima que esa cláusula esineficaz, sin que ello afecte el resto del contrato. Igualmente, se pactó como cláusula penal (cláusula décima) unasuma equivalente a tres cánones mensuales y que el arrendatariodebería reconocer intereses a la tasa máxima legal, sobre saldos quele quedara a deber, Sobre la duración del contrato, interesa prioritariamente establecer unpunto de partida para el ulterior examen de las pretensiones ydefensas. De acuerdo con el documento que lo contiene, el pacto seextendería por un año, desde 14 de junio de 2001, prorrogable. 3 En cuanto establece que “En todos los procesos, los documentos privadosmanuscritos, firmados o elaborados por las partes, presentados en original o encopia para ser incorporados a un expediente judicial con fines probatorios, sepresumiran auténticos, sin necesidad de presentación personal ni autenticación”,

nl Aebía cubrir aeEA,18 En junio de 2005 los demandantes dijeron dar por terminado el contrato, lo cual no fue aceptado por el accionado. De una y otr