CCO MEDELLÍN - Laudo 30 de septiembre de 2014 2012 A 002

TRIBUNAL DE ARBITRAMENTO DE TERMINALES DE TRANSPORTE DE MEDELLÍNS.A CONTRA. EDGAR TOBON URIBERdo. 2012 A 002Medellín, treinta (30) de septiembre de dos mil catorce (2014)AUDIENCIA DE LAUDO ARBITRALEn la fecha, a las nueve de la mañana (9:00 a.m.), oportunidad previamente señaladay notificada a las partes, se constituyó el Tribunal en audiencia pública con el objeto decelebrar la audiencia de laudo arbitral.Preside la audiencia el Árbitro Único y asisten a ella los apoderados de las partes, elseñor Procurador 32 Judicial 2 Administrativo de Medellín y el Secretario.El Secretario del Tribunal dio lectura de las consideraciones más relevantes del laudoy de su parte resolutiva conforme a lo dispuesto por el Art. 154 del Decreto 1818 de1998.Acto seguido, se les entregó las auténticas del presente laudo al apoderado de laparte convocada, primera copia con mérito ejecutivo. Y al apoderado de la parteconvocante y al Agente del Ministerio Público copias autenticas.El laudo arbitral expedido en la fecha queda notificado en estrados.Agotado el objeto de la audiencia, se declaró cerrada a las 9:30 a.m. y se firma por losque en ella intervinieron.Árbitro,»S )Fernando Ossa Ar cbApoderados, Leone! Urrego Román Castaño Ochoa Ministerio Público,

man Dariositi LizcanoSecretario, —abeVIGILADO — Ministerio de Justicia y del DerechoLAUDO ARBITRAL TRIBUNAL DE ARBITRAMENTO. TERMINALES DE TRANSPORTE DEMEDELLIN S.A. - EDGAR TOBON URIBE Medellín, treinta de septiembre de dos mil catorce.Procede el Tribunal de Arbitramento integrado para dirimir el conflicto existenteentre la TERMINALES DE TRANSPORTE DE MEDELLIN S.A. y el Dr. EDGARTOBON URIBE, a proferir el correspondiente laudo, en la audiencia que fuepreviamente señalada.

i.- PRELIMINARES:

La sociedad TERMINALES DE TRANSPORTE DE MEDELLIN S.A. Presentó,ante la Cámara de Comercio de Medellín, solicitud de convocatoria dearbitramento para que, conforme a la cláusula compromisoria pactada en elcontrato que entonces invocó, se procediera a designar un árbitro que dirimierala controversia, que en el mismo escrito describió, existente entre la peticionaria yel señor Edgar Tobón Uribe.La Cámara de Comercio de Medellín, por medio de su Centro de Arbitraje yConciliación, adelantó la etapa prearbitral y designó como árbitro al abogadoFernando Ossa Arbeláez. El nombramiento correspondió a la misma Cámara porno haber hecho la designación las partes, todo lo cual lo informa el expediente.Il.- EL CONFLICTO:Narra el escrito introductor presentado por la sociedad convocante y comosustento de las pretensiones que se invocan para que sean acogidas por elTribunal de Arbitramento, lo que enseguida, de manera sintética como lo mandael artículo 304 del C. de P. Civil, se presenta, yque tiene importanciasignificativa para comprender a cabalidad lo que en este laudo se resuelve:Mediante contrato escrito la sociedad convocante dio en arrendamiento a EdgarTobón Uribe y Diva Cecilia Tobón González un local comercial que se describeasí:VIGILADO Ministerio de Justicia y del Derecho I"Inmueble perteneciente a la Terminal de Transporte del Norte de Medellín, localNo. 109-F. en el segundo piso, comprende un salón con un área (40.32 M2); uncuarto de 6.93 M2 y una bodega de

(4.56M2). El local 110-F en el tercer piso, conun área (92.40m2): todos ubicados en la Estación Férrea que linda “por loscostados con propiedad de la parte arrendadora”.Posteriormente, mediante otrosí (RENOVACIÓN) del 24 de noviembre de 2003,suscrito por la arrendadora y por EDGAR TOBON URIBE, como arrendatario, sepactó:

"Objeto del contrato: El arrendatario continuará ocupando en arrendamiento ellocal 319 (antes 110-F) con un área de 90.40 metros, ubicado en el tercer nivel dela Estación Férrea y hace entrega al arrendador del local 227. (Antes 109-F) conun área de 40.32M2, un cuarto de 6.96M2 y una bodega de 4.56 M2, todos estosubicados en el segundo piso de la Estación Férrea”.Como consecuencia de una auditoría realizada por la Contraloría de Medellín,como quiera que los bienes mencionados son constitutivos de recursos públicos,la entidad de vigilancia dejó como observación —Pronunciamiento Fiscal de laContraloría General de Medellin, catendado 10 de Diciembre de 2011que nohabía criterios técnicos claros en la fijación de los cánones de arrendamiento delos locales y bienes en general de Terminales de Transporte de Medellín S.A.Según la experticia realizada por la Lonja, por medio de la firma VALORAR S.A, elbien dado en arrendamiento tiene un valor comercial de SEISCIENTOSSETENTA Y NUEVE MILLONES ($679.000.000) DE PESOS, y conforme almismo avalúo, ese bien debe generar una renta a favor de Terminales DeTransporte de Medellín S.A, de ($6.377.559,00), que equivale el 0.93% del valorcomercial del inmueble.Con fundamento en las consideraciones que en parte se transcriben, fa sociedadarrendadora demandó al doctor Tobón Uribe en orden a que por el Tribunal seestableciera un nuevo canon de arrendamiento que estuviese conforme con lasobservaciones de la Contraloría

Municipal de Medellín y para ello, a mas deanexar con la demanda el avalúo practicado por la Lonja de Propiedad Raíz deMedellín, pidió dentro del proceso una valoración, por perito, de! arrendamientodel bien para que sirviera como base al señalamiento que solicita que se haga porparte del Tribunal de Arbitramento.VIGILADO Ministerio de Justicia y del Derecho 2Las pretensiones fueron concretadas por la parte demandante así:“La pretensión Principal va encaminada a obtener por decisión en derecho, que sedeclare el monto del canon de arrendamiento que debe pagar el convocadoEDGAR TOBON URIBE, por razón del contrato N 823 DE 1993, susmodificaciones y otrosí, atendiendo al requerimiento Fiscal, es decir, el valor delcanon de arrendamiento a pagar por mes, que se sufragará cargo del arrendatario,de manera anticipada dentro de los cinco primeros días de cada periodo mensual:por valor de SEIS MILLONES TRESCIENTOS SETENTA Y SIETE MILQUINIENTOS CINCUENTA Y NUEVE ($6.377.500.00 PESOS MIL. Es decir, conbase en la proporción que lo determino al avalúo proferido por la lonja dePropiedad Raíz (Valores S.A.) como quedó específicamente dicho en el hechoquinto (5°) de la demanda.“Que dicho valor, por canon mensual, lo pague el arrendatario, de maneraretroactivo al momento en que se presentó la demanda, es decir, desde cuando sesolicitó reabrir el proceso con su presentación ante el centro de conciliación yArbitraje de la Cámara de Comercio de Medellín para Antioquia, para lo cual setomará en

cuenta la fecha en que se hizo el pago de los GASTOSADMINISTRATIVOS, tal y como quedó acreditado en el expediente”lilEl RITODEL ARBITRAMENTOLa cláusula compromisoria que invocó la parte provocante está consagrada enel contrato al que aquí se ha hecho referencia, y tiene el siguiente texto:“CLAUSULA COMPROMISORIA: Las partes acuerdan que las diferencias quePUEDAN PRESENTARSE en el desarrollo del presente contrato, por motivos deinterpretación y cumplimiento, y en general, toda circunstancia que requiera unadecisión judicial se someterá al fallo inapelable y obligatorio de un tribunal dearbitramento el cual decidirá definitivamente y en derecho. Este Tribunal seranombrado por la Cámara de Comercio de Medellín a solicitud de cualquiera de laspartes”.El Tribunal asumió competencia para conocer del proceso arbitral, como apareceen la providencia dictada en la primera audiencia de trámite.

VIGILADO Ministerio de Justicia y del Derecho 3La demandada se opuso a las pretensiones deducidas por la provocante e invocólas excepciones que denominó como aparecen el respectivo escrito de réplica a lademanda.

Fueron practicadas las pruebas que las partes solicitaron. Luego se escuchó aestas en alegaciones finales. Es el momento de proferir el laudo y el Tribunalse encuentra en tiempo hábil para hacerlo conforme se estipula en el artículo 126del Decreto 1818 de 1998 y ya que no han transcurrido aun los seis meses quees el tiempo en el que los árbitros pueden ejercer su función jurisdiccional.Como se dijo, las partes presentaron sus alegatos e insistieron en sus respectivospuntos de vista. La demandante reiteró su pretensión con fundamento en loexpuesto en la demanda y con apoyo en la prueba pericial. El demandado arguyó,entre otras razones, para que se desestimaran las pretensiones, que no se habíaajustado la petición de aumento del canon a la forma prescrita por el Código deComercio. Y el señor Procurador que ha intervenido en el proceso como agentedel Ministerio Público, anotó en su alegato:"En el presente caso y de las pruebas arrimadas al expediente se puede observarque el vencimiento del contrato de arrendamiento es el día 15 de septiembre decada año y por consiguiente su renovación es al día siguiente, es decir, el 16 deseptiembre, igualmente está probado que la solicitud de aumento del canon en elpresente caso, se hizo por fuera del término antes anotado, es decir, antes de larenovación del contrato por lo que es extemporánea.” Y agrego: "Si bien es ciertole puede asistir razón a la parte convocante para aumentar el canon dearrendamiento basado en el avalúo del bien inmueble, solo podía solicitar dichoaumento al momento de la renovación del contrato

de arrendamiento del localcomercial y no en cualquier tiempo, por lo que para éste Agente Ministerial, laspretensiones de la parte convocante no están llamadas a prosperar”.Los presupuestos procesales están satisfechos y también los exigidos para unasentencia de fondo. Las partes son capaces y su representación se acreditóplenamente; la competencia del Tribunal quedó definida, como atrás se dijo. Nose advierte, de otro lado, causal alguna de nulidad que invalide la actuación.

¡V.- CONSIDERACIONES DEL TRIBUNAL La parte demandante es una sociedad de economía mixta. Esta clase desociedades se constituyen con aportes estatales y de capital privado y se sujetanVIGILADO Ministerio de Justicia y del Derecho 4a las reglas del derecho privado y a la jurisdicción ordinaria, salvo disposición legalen contrario, como lo señala el Art. 461 del Código de Comercio. Son sociedadesde comercio sujetas al derecho mercantil, con las limitaciones expresas que laConstitución y la ley establezcan. Pueden constituirse bajo cualquiera de lasformas de sociedad previstas en el Código de Comercio. Con este criterio seestudia la demanda y se profiere el laudo. El demandado es un apersona natural. El contrato es de arrendamiento que, conforme al código civil, es bilateral en elque ambas partes se obligan recíprocamente, la una a conceder el goce de unacosa y la otra a pagar por este goce un precio determinado. De acuerdo con el código de comercio, a cuyo régimen están sometidas tambiénlas partes dada la naturaleza de ambas, indica que el arrendatario que ocupe pormás de dos años un mismo inmueble destinado a establecimiento de comercio,tiene derecho a la renovación del contrato. Establece, además, que en caso deexistir diferencias en el momento de la renovación, estas se dirimirán judicialmente(artículos 518 y 519 del C. de Co.). La pretensión principal de la demandante va encaminada a obtener, por decisiónen derecho, que se declare el monto del canon de arrendamiento que debe pagarel convocado EDGAR TOBON URIBE, por cada periodo mensual. Y a que se fijela época desde la cual se hace exigible el nuevo valor de la renta delarrendamiento.

Diríase entonces, que las diferencias que existen entre las partes, por cuanto nose ha pretendido la terminación del contrato de arrendamiento, consisten en lafijación de la renta mensual que debe pagar el arrendatario al arrendador paraque aquel pueda seguir disfrutando del bien en la forma como se garantiza suderecho por el código de comercio y a la fecha desde la cual debe regir el nuevocanon. Y que, al no existir acuerdo sobre un nuevo precio diferente al que vienerigiendo las relaciones contractuales, la forma de zanjar las diferencias es la delarbitraje toda vez que las partes pactaron, al celebrar el contrato, esta singularmanera de solucionar los conflictos que entre ellas se presentaren.

Procede entonces el Tribunal a considerar la petición de la fijación de un nuevocanon de arrendamiento.

Se tiene: VIGILADO Ministerio de Justicia y del Derecho 5a) Que el arrendamiento es un contrato bilateral en el que las partes contratantesse obligan recíprocamente (art. 1496 C. Civil) y, por ser, además, conmutativo yde tracto sucesivo, las prestaciones recíprocas tienden a mantener simetría porla correlatividad de las obligaciones que surgen de la convención y a conservar suvigencia mientras no surjan circunstancias relevantes que hagan necesario, paraproteger la conmutatividad y la propia armonía y paridad en la relación, queocurran variaciones acordadas por las partes o impuestas por el juez.b) Que el contrato es ley para las partes y no es dado al juez inmiscuirse en eseordenamiento particular sin que se invoquen circunstancias excepcionales ysobrevinientes, menos aún si son los propios contratantes los que, previendo,como en el caso que ahora se juzga, la natural desvalorización de la moneda,establecen una forma específica de mantener la simetría que las partesapreciaron en el momento de celebrar el contrato. Conformado un contratobilateral mediante el acuerdo de voluntades, no hay posibilidad de deshacerlo o demodificarlo sino en la misma forma, esto es, con el concurso de quienes foperfeccionaron. c) Que la jurisprudencia y la doctrina han sido reiterativas en indicar que debemantenerse el equilibrio financiero de los contratos cuando estos son de ejecuciónsucesiva. La reciprocidad de las prestaciones y la equivalencia económicaposibilita que se ajusten aquellas a los fenómenos económicos resultantes delnatural devenir de la economía del país.

d) Que las partes pueden prever -como lo establecieron en el contrato y comoresulta en muchas ocasiones recomendable-, un método o una fórmula que seajuste a dichos fenómenos económicos de la devaluación y de la pérdidaadquisitiva de la moneda, indicando cómo se fija un nuevo precio del arriendo altérmino de la inicial vigencia del contrato y cuando llegue el momento de laprórroga del mismo.

e) Que la sociedad Terminales de Transporte S. A. y el arrendatario Tobón Uribe,acordaron expresamente en el contrato de arrendamiento que, mientras esteestuviere vigente, el precio del arriendo se ajustaría a la cantidad que indicare elindice de Precios al Consumidor mas tres puntos. De esa manera alejaron laposibilidad de alguna diferencia futura, por lo menos de aquellas derivadas de losfenómenos económicos naturales del desarrollo de la economía. Y, obviamente,VIGILADO Ministerio de Justicia y del Derecho 6ese pacto tiene que respetarse, tanto porque el contrato es ley para las partescomo porque solo, en presencia de circunstancias excepcionales, podríaeventualmente un juez adentrarse, para modificarlo, en un acuerdo bilateralcelebrado válidamente, y siempre que se acreditaran, fehacientemente, laocurrencia de esas especiales circunstancias que exigirian volver al equilibrioque las partes encontraron al momento de celebrar la respectiva convención.El índice de precios al consumidor (IPC) mide la evolución del costo promedio deuna canasta de bienes y servicios representativa del consumo final de los hogares,expresado en relación con un período base. La variación porcentual del IPC entredos periodos de tiempo representa la inflación observada en dicho lapso y elcálculo respectivo lo verifica el Departamento Nacional de Estadística -DANE-.f) Que el artículo 1.602 del Código Civil establece que "todo contrato legalmentecelebrado es una ley para los contratantes, y no puede ser invalidado sino por suconsentimiento mutuo o por causas legales”, y por esta razón el Tribunalconsidera que el contrato de arrendamiento está vigente en las mismascondiciones que fueron pactadas

al momento de celebrarse por las partes.El clásico principio pacta sunt servanda es recogido por el artículo 1197 del C. Civilpara mantener la inmutabilidad de los contratos como norma general fundamental,de tal manera que lo que lo que se ha pactado debe cumplirse ineludiblemente talcomo fue convenido porque ninguno de los contratantes puede, sin ocurrir elmutuo disenso, alterar o modificar el contrato unilateralmente.El camino judicial escogido resulta absolutamente improcedente para que seobligue a una parte a modificar un acto jurídico que se presume válido yobligatorio. De acceder a la petición se estaría conculcando el principio deobligatoriedad de los contratos consagrado en los Arts. 1602 y 1603 c.c. y no esposible obtener por la vía judicial una manifestación de voluntad contractual donderige el principio de la autonomía de la voluntad.Si las condiciones o situaciones de hecho existentes al momento del contratovarian sustancialmente, como se ha dicho atrás, de suerte que se presente unnotorio desequilibrio que daría lugar a un enriquecimiento de una de las partes acosta de los intereses de la otra parte, es posible la revisión del contrato y lafijación, para el futuro, de condiciones que restablezcan la estabilidad y elequilibrio quebrantado. Ante una pretensión concreta fundamentada en laVIGILADO Ministerio de Justicia y del Derecho 7ocurrencia de ese rompimiento de la correspondencia o del equilibrio de lasprestaciones mutuas es posible que la jurisdicción vuelva por la normalizacióneconómica rota. Pero no solo deben acreditarse los hechos que se invoquen, sinoformularse la pretensión precisamente sobre el fundamento de esas

específicascircunstancias. No podría el juez, en todo caso, variar la causa pretendi si no seha formulado la pretensión con base en esa ocurrencia prevista expresamente porel artículo 868 del Código de Comercio.Es necesario que se establezca una estrecha compenetración entre el petitum y lacausa pretendí descompuesta en sus dos elementos, el histórico y el jurídico. Elprimero dice relación a los hechos sobre los cuales debe girar el debate procesal,y el segundo sobre el fundamento de derecho y el reclamo que se hace a lajurisdicción, todo lo cual debe formularse claramente y de manera inequívoca,desde la demanda. Ninguna de las circunstancias extraordinarias, de las que atrásse enuncian, aparece en el fundamento de la petición, vale decir, del petitum. Yno puede sustentarse una sentencia en hechos que no se afirman en la demanda.Con relación a las excepciones, el Tribunal estima que, como lo tiene establecidola doctrina sobre la naturaleza de aquellas y sobre su estructura procesal, sufundamento se basa en hechos nuevos introducidos al proceso por la partedemandada y que, de acuerdo con la ley sustancial impiden el surgimiento de larelación que se debate o la extinguen o modifican. Y, entonces, cuando laspretensiones no están llamadas a prosperar, no hay lugar a pronunciarseexpresamente sobre los medios exceptivos, puesto que, en ese caso, lo que seimpone es la desestimación de aquellas o la absolución de la demandada.Lo que plantea el Ministerio Público respecto de la extemporaneidad de la peticiónde reajuste del canon de arrendamiento es un hecho que configuraría unaexcepción perentoria temporal denominada

por la doctrina como "petición antes detiempo" que afecta la pretensión de suerte de no permitir su acogimiento pero quepermitiría invocar nuevamente aquella cuando se salvare el inconvenienterespectivo. Empero, este medio de enervamiento no puede ser estudiado a fondoni por lo mismo puede declararse próspero precisamente por lo advertido en epárrafo anterior, es decir, que las excepciones solo se consideran cuando lapretensión estaría llamada a prosperar, lo que no ocurre en el caso que ahora sedecide.

VIGILADO Ministerio de Justicia y del Derecho 8Las costas correrán de cuenta de la convocante como lo dispone el artículo 391del C. de P.Civil. V.- PARTE RESOLUTIVACon fundamento en lo expuesto, el Tribunal de Arbitramento convocado paradirimir las controversias surgidas entre TERMINALES DE TRANSPORTE DEMEDELLIN S.A. y EDGAR TOBON URIBE, administrando justicia en nombre dela República de Colombia y por autoridad de la ley, FALLA Se deniega la petición formulada en el escrito por el cual se convocó elarbitramento y, consiguientemente, no hay lugar a fijar un nuevo valor de la rentadel arrendamiento sobre el inmueble que a este título le entregó la convocante alconvocado. Por sustracción de materia no se hace pronunciamiento alguno sobrela oportunidad del pago de una nueva renta.

Se condena a la provocante del arbitramento, Terminales de Transporte deMedellín S.A. a pagar las costas del proceso arbitral, las cuales se liquidan asi:a) Por honorarios de árbitro y de secretario, la suma de cuatro millones cientosesenta y seis mil ochocientos veintitrés ($4.166.823.00).b) Por gastos del arbitramento la cantidad quinientos mil pesos m. ($500.000.00).c) Por derechos de la administración del arbitramento la suma de un ochocientoscinco mil quinientos ochenta y nueve pesos m. |. ($ 805.589.00).d) Por concepto de honorarios periciales la suma de trescientos mil pesos m. |.($300.000.00).e) Por concepto de agencias en derecho la suma de cuatro millones quinientosmil pesos m.| ($4.500 .000.00).f) Se protocolizara el expediente en una de tas notarías del Círculo de Medellin yse rendirán cuentas de los gastos ocasionados por el trámite del arbitramento.g) Se expedirán sendas copias del laudo con destino a las partes, con lasconstancias respectivas. VIGILADO Ministerio de Justicia y del Derecho 9fe.SIA. Este laudo queda notificado en estrados. VIGILADO Ministerio de Justicia y del Derecho10