CCO MEDELLÍN - Laudo 31 de julio de 2013 2012 A 044

LAUDO ARBITRAL TRIBUNAL DE ARBITRAMENTO DE CAJA DE COMPENSACIÓN FAMILIAR DEANTIOQUIA “COMFAMA” CONTRA P.C.R. SALUD SOCIEDAD ANÓNIMA

SIMPLIFICADA S.A.S.

Siendo las tres de la tarde (3:00 p.m.), del treinta y uno (31) de julio de dos mil trece (2013), el árbitro único, Guillermo Montoya Pérez, en asocio del secretario Juan David Posada Gutiérrez, profiere el siguiente laudo arbitral que pone fin alproceso promovido por la CAJA DE COMPENSACIÓN FAMILIAR DEANTIOQUIA “COMFAMA”, en contra de P.C.R. SALUD SOCIEDAD ANÓNIMASIMPLIFICADA S.A.S. La decisión se profiere en derecho.

CAPITULO PRIMERO

ANTECEDENTES

1, CONVOCATORIA E INTEGRACIÓN DEL TRIBUNAL.

Con fecha veintitrés (23) de agosto de 2012, la CAJA DE COMPENSACIÓNFAMILIAR DE ANTIOQUIA “COMFAMA”, presentó ante el CENTRO DECONCILIACIÓN, ARBITRAJE Y AMIGABLE COMPOSICIÓN DE LA CÁMARA DECOMERCIO DE MEDELLÍN, solicitud de convocatoria de un Tribunal deArbitramento para que este dirimiera el conflicto que dijo tener frente a la sociedadP.C.R. SALUD SOCIEDAD ANÓNIMA SIMPLIFICADA S.A.S, ello con fundamentoen la Cláusula Décima Novena del Contrato de Arrendamiento No. 10259 suscritoel 26 de diciembre de 2007, la cual obra en el folio 18, documento que fueagregado con la referida solicitud y cuyo texto, es el siguiente:

“CLÁUSULA DÉCIMA NOVENA. Cláusula Compromisoria: Cualquierdiferencia que surja entre las partes por razón de los derechos y obligacionesque para las mismas emanan del presente contrato y durante la vigencia yterminación del mismo, que no pudiera dirimirse directamente entre ellas, sesometerá a la decisión de un Tribunal de Arbitramento conformado por un(01) arbitro en caso de que se trate de asuntos de menor cuantía o de tres (3)en el evento de que la cuantía de las pretensiones sea mayor, nombrado(s),de común acuerdo por las partes, escogido(s) de la lista de especialistas delCentro de Conciliación, Arbitraje y Amigable Composición de la Cámara deComercio de Medellín para Antioquía. En caso de no ser posible el acuerdototal entre las partes, estas podrán elaborar una sub-lista de árbitros (de la a ros eeso rr , UM lista general del centro) para que, con base en aquella, el Centro realice ladesignación respectiva por sorteo. Si de esta manera las partes no logrannombrar al (los) árbitro(s) en un plazo de hasta cinco días hábiles contados apartir de la última reunión realizada para el efecto, el (los) árbitro(s) seránombrado por el Centro de Conciliación Arbitraje y Amigable Composición dela Cámara de Comercio de Medellín para Antioquia, por el sistema de sorteode entre sus listas. El procedimiento será el indicado por el Decreto 1818 de1998, y por toda la normatividad vigente sobre la materia, además el falloserá en Derecho y deberá proferirse laudo antes de tres (3) meses, contadosa partir de la primera audiencia de trámite, plazo que podrá ampliarse por losárbitros por otros tres (3) meses más, en atención a la complejidad del asuntosometido a su conocimiento”.

Las partes de común acuerdo, modificaron la cláusula compromisoria, en elsentido de dar por agotado el tramite inicial previsto, en lo relacionado con la designación de común acuerdo y convinieron que el árbitro único sería elegido de la lista árbitros del Centro de Arbitraje, por lo cual mediante sorteo, realizado el 17 de septiembre de 2012, se eligió al Doctor Guillermo Montoya Pérez como árbitro principal (Folio 64), quien aceptó su encargo dentro del término previsto en el artículo 10 del Decreto 2279 de 1989. ll. DILIGENCIAS ARBITRALES El Tribunal se instaló en audiencia celebrada el nueve (09) de octubre de 2012, yadmitió la demanda arbitral. Surtido el traslado correspondiente, la convocada lareplicó en tiempo oportuno oponiéndose a las pretensiones, formulado excepciónde mérito y presentando demandan de reconvención, como más adelante seindica. En audiencia del catorce (14) de noviembre de 2012, se admitió demanda dereconvención formulada por la parte convocada, la cual fue notificada a la parteconvocante, quien replicó oponiéndose a su prosperidad. El doce (12) de diciembre de 2012, se llevó a cabo audiencia de conciliación sinlograrse acuerdo entre las partes, por lo cual, se procedió, a la fijación de gastos y honorarios del proceso. Verificada la consignación, en tiempo oportuno, de la totalidad de los gastos yhonorarios del Tribunal por las parte del proceso, se realizó la PRIMERAAUDIENCIA DE TRÁMITE el veinte (20) de febrero de 2013, en la que el Tribunaly 4a

asumió competencia para procesar y juzgar el asunto sometido a su conocimientoy decretó las pruebas pedidas por las partes. Las pruebas ordenadas se practicaron con sujeción a la ley y sometimiento a laplena contradicción de las mismas. Agotado el periodo probatorio las partes presentaron sus alegaciones de fondo, enaudiencia surtida el veintidós (22) de julio de 2013. La convocante -— demandada en reconvención adujo que debía accederse a las pretensiones de la demanda, por los motivos y argumentos que más adelante se sintetizarán. La sociedadresistente, a su vez, mantuvo su defensa y consideró que no podía elevarse un reclamo como el efectuado por la parte demandante, puesto que, entre otros argumentos jurídicos, la ineficacia de la cláusula de terminación unilateral y la renovación del contrato de arrendamiento, conforme a las normas del Código de Comercio. Vencidas las etapas procesales, estima el Tribunal que se encuentra dentro deltérmino para proferir el presente laudo, habida cuenta de que el plazo de tres (3) meses acordado por las partes, contado a partir de la primera audiencia de trámite llevada a cabo el veinte (20) de febrero de 2013 vencería el veinte (20) de mayode 2013, pero como el proceso arbitral estuvo suspendido por 58 días entre el 18 de marzo de 2013 y el 16 de junio de 2013, en razón de la incapacidad médicaacreditada del árbitro único (Folio 387), dicho plazo para fallar se extendió hasta elcatorce (14) de agosto de 2013, razón por la cual, se reitera, se está enoportunidad de dictar el presente laudo.

lll. SÍNTESIS DE LOS HECHOS DE LA DEMANDA PRINCIPAL En el escrito de convocatoria la parte convocante narró, en resumen, los siguientes hechos:

1. Desde 1995 COMFAMA constituyó alianza con EPS SURA (antes SUSALUD),para la atención en salud de la población afiliada a la EPS en el CIS deBELÉN, propiedad de COMFAMA.

2. Para la ejecución de dicho convenio, en 2007 COMFAMA suscribió contrato dearrendamiento con la sociedad PAMELA CASCARDO RAMIREZ Y CIALTDA., (odontóloga PAMELA CASCARDO RAMIREZ), de un local de 41.05M2 dentro de un inmueble de mayor extensión de propiedad de la convocante,denominado CIS Belén, para la prestación de servicios de salud.x

3. En mayo de 2011, COMFAMA y la sociedad PAMELA CASCARDO RAMIREZY CIA LTDA, suscribieron contrato de prestación de servicios de salud oral,para la atención de la población afiliada de EPS SURA.

4. A finales del 2011 EPS SURA dio por terminado el convenio con COMFAMA, motivo por el cual, esta última se vio en la obligación de culminar la atención en el CIS de Belén, dejando sin objeto los contratos suscritos con la sociedadPAMELA CASCARDO RAMIREZ Y CIA LTDA.

5. En virtud de lo anterior, el 22 de septiembre de 2011, conforme a lasestipulaciones contractuales, se le informó a la Doctora PAMELA CASCARDORAMIREZ que el contrato.de arrendamiento se daba por terminado a partir del1 de noviembre de 2011, explicando los motivos de dicha terminación.

6. De igual manera, el 17 de noviembre de 2011, se formalizó la terminación delcontrato de prestación de servicios de salud oral, a partir del 21 de diciembre de 2011, explicando igualmente los motivos.

7. Una vez recibida las comunicaciones, la odontóloga PAMELA CASCARDORAMIREZ, por intermedio de apoderado judicial, manifestó su oposición a laterminación de los contratos ya que conforme a las normas del Código deComercio, el Contrato de arrendamiento fue renovado de manera automática.

8. Los incumplimientos por parte de la sociedad PAMELA CASCARDORAMIREZ Y CIA LTDA, radican principalmente, en la negativa por parte de ladoctora PAMELA CASCARDO RAMIREZa restituir el inmueble arrendado, lautilización indebida del mismo y la ocupación de otras áreas diferentes a laarrendada.

9. Actualmente el inmueble se encuentra desocupado por parte de COMFAMA,pues se pretende construir en todo el inmueble de mayor extensión, lo cual noha sido posible, generado múltiples retrasos y perjuicios para COMFAMA.

IV. PRETENSIONES La parte convocante en vista de lo que expuso en la demanda, solicitó al Tribunaldespachar favorablemente las siguientes peticiones: yr?yu

“PRIMERAS PRINCIPALES

1. Que el contrato de arrendamiento celebrado entre COMFAMA y lasociedad “P.C.R. SALUD SOCIEDAD ANÓNIMA SIMPLIFICADA S.A.S”terminó desde el 1 de noviembre de 2011.

2. Que como consecuencia de lo anterior, la citada sociedad deberá hacerrestitución a COMFAMA del bien arrendado en el término que fije elTribunal, de acuerdo con la ley.

PRIMERAS SUBSIDIARIAS

1. Que la sociedad “P.C.R. SALUD SOCIEDAD ANÓNIMA SIMPLIFICADAS.A.S” abusa de su alegado derecho a la renovación del contrato dearrendamiento celebrado con COMFAMA.

2. Que como consecuencia del ejercicio abusivo de ese derecho, se declareterminado el contrato de arrendamiento celebrado y se ordene a lademandada la restitución del inmueble a COMFAMA.

SEGUNDAS SUBSIDIARIAS

1. Que se declare que el contrato de arrendamiento a que se refieren loshechos de esta demanda terminó por haber desaparecido la causa que looriginó

2. Que como consecuencia de la anterior petición, se ordene a lademandada la restitución a COMFAMA del inmueble en el término fijadopor el Tribunal, de acuerdo con la Ley.

TERCERAS SUBSIDIARIAS

4. Que se declare terminado el contrato de arrendamiento a que se refierenlos hechos de esta demanda por el incumplimiento de las obligacionescontractuales y legales de la arrendataria.

2. Que como consecuencia de la anterior declaración, se ordene a lademandada la restitución del inmueble a COMFAMA.

CUARTAS SUBSIDIARIAS

1. Que, con fundamento en el artículo 868 C. de CO., se declare laterminación del contrato de arrendamiento descrito atrás, por lascircunstancias extraordinarias narradas en los hechos de esta demanda,que hacen para COMFAMA excesivamente oneroso la continuación de laejecución de ese contrato.iA

2. Que como consecuencia de la anterior declaración, se ordene a lademandada la restitución del inmueble a COMFAMA.”

V. LA CONTESTACIÓN A LA DEMANDA La convocada contestó oportunamente la demanda arbitral, pronunciándosesobre los hechos expuestos por la convocante, negando unos, admitiendo otrostotal o parcialmente, oponiéndose a la prosperidad de las pretensiones, y formulando excepciones. Dijo la accionada, en síntesis, que aceptaba la celebración del contrato de arrendamiento y el de prestación de servicios de saludoral, sin embargo aclara que el contrato de arrendamiento fue suscrito para la prestación de servicios de salud en general, no solo relacionados con COMFAMA, también abarcaba la atención de pacientes particulares. Aclara además que el contrato de prestación de servicios de salud fue suscrito para el objeto de la sociedad PAMELA CASCARDO RAMIREZ Y CIA LTDA. a través de distintosprofesionales a ella vinculados. Niega que ambos contratos estuvieran supeditadosa la alianza de COMFAMA y EPS SURA. Finalmente afirmó que las cláusulas de terminación unilateral, en las cuales se fundamento la sociedad convocante para la finalización de los contratos, constituyen claramente cláusulas abusivas eineficaces a la luz del derecho mercantil.

Al respecto propuso excepción de fondo de INEFICACIA DE LA CLAUSULA DETERMINACIÓN UNILATERAL.

VI. SÍNTESIS DE LOS HECHOS DE LA DEMANDA DE RECONVENCIÓN En el escrito de demanda de reconvención la parte convocada narró, en síntesis loque sigue:

1. El 26 de diciembre de 2007, COMFAMAy la sociedad PAMELA CASCARDORAMIREZ Y CIA LTDA suscribieron contrato de arrendamiento de localcomercial, incluyendo el uso de parqueadero, el aire acondicionado, lavigilancia, el aseo general de la edificación, y el uso general de la sala de espera de pacientes.2. En el mes de diciembre de 2011, COMFAMA comunicó la terminaciónunilateral del contrato e impidió el uso del parqueadero, retiró la vigilancia, noprestó el servicio de aseo ni de aire acondicionado.3. Lo anterior ha representado una disminución sustancial en el goce de la cosaarrendada y un claro incumplimiento del contrato de arrendamiento. yet gosVII. PRETENSIONES DEMANDA DE RECONVENCIÓN La parte convocante en vista de lo que expuso en la demanda de reconvención,solicitó al Tribunal despachar favorablemente las siguientes súplicas: “1Se declare que la suspensión de los servicios indicados en el hechocuarto de esta demanda de reconvención, por parte de la arrendadora, sinque hubiere mediado acuerdo con la arrendataria, ha implicado para esta unadisminución sustancial en el goce de la cosa arrendada.

2Como consecuencia de la declaración precedente, decrétese la rebaja del canon de arrendamiento en un 50% mensual.”

VIH. LA CONTESTACIÓN A LA DEMANDA DE RECONVENCIÓN

La convocante demandada en reconvención contestó oportunamente la demanda de reconvención, pronunciándose sobre los hechos expuestos por la convocada reconviniente, negando unos, admitiendo otros, total o parcialmente, oponiéndose a la prosperidad de las pretensiones. Dijo la accionada en reconvención, enresumen, que la única contraprestación por el pago del canon de arrendamiento,era el uso del local, no hacían parte del contrato los servicios de vigilancia, aseo oaire acondicionado como lo hace ver la parte convocada, dichas áreas hacianparte del inmueble de mayor extensión y los servicios tenían como origen laoperación del CIS BELÉN y era COMFAMA la que asumía los costos.

CAPITULO SEGUNDO

CONSIDERACIONES DEL TRIBUNAL

I. PRESUPUESTOS PROCESALES Las partes que se encuentran vinculadas en la relación jurídica -procesal sonpersonas jurídicas que se hallan debidamente constituidas, acreditadas yrepresentadas por sus apoderados judiciales a los cuales se les ha reconocido su calidad para actuar en el presente proceso.

La controversia sometida al conocimiento y decisión del Tribunal, planteada en lademanda principal, en la demanda de reconvención, y en las respuestas a losescritos que las contienen, involucra derechos de índole patrimonial, transigibles,disponibles y renunciables; por ende, la controversia traída al trámite y decisión y25 iox arbitral es susceptible de ser dirimida por esta via, acorde con lo previsto en elartículo 115 del decreto 1818 de 1998. Y finalmente, la constitución del Tribuna! se ha realizado conforme a la voluntad delas partes expresada en el acuerdo arbitral, y con sujeción a la normatividad legalvigente para ese momento, Decreto 1818 de 1998

Conforme a lo anterior, no se advierte, ningún vicio procesal que afecte la actuación. Por tal razón, al concurrir los presupuestos procesales, podrá proferirse, como en efecto se hace, laudo de mérito. li. LA PRUEBA PRACTICADA La instrucción del proceso agotó los diferentes medios probatorios invocados por las partes. A instancia de la parte convocante se recibieron los testimonios de Mauricio Montoya Monsalve, Santos Bladimir Garzón Garzón, Luis Alfonso González Restrepo, Jorge Humberto Gómez, Iván Rodrigo Asuad Mesa, PauloCesar Montoya, Luis Alfonso Marín Morales, Rafael Santiago Zapata, y elinterrogatorio de parte de la representante legal de la demandada — reconviniente, señora Pamela Cascardo Ramírez. Igualmente, se practicó exhibición de los libros, papeles y documentos delcomercio de la sociedad P.C.R. SALUD S.A.S, con intervención del peritocontador - financiero César Mauricio Ochoa Pérez. Ahora bien, respecto de los testimonios de los señores Francisco Marín Jaramillo,Sandra Correa Serna, Luis Javier González Diaz, Francisco Javier FlórezAvendaño, Héctor Mauricio Guerrero Aristizábal, Sergio Enrique Álvarez Sierra,Gustavo Ramirez Rojas, Francisco Ochoa G., y William Darío Velásquez, pese aestar solicitados por la parte convocante - reconvenida y encontrarse decretadospor el Tribunal, éstos no comparecieron a rendir su versión de los hechos. A su vez, a instancia de la parte convocada — demandante en reconvención, serecibieron los testimonios de los señores Jaime Alberto Posso Mendoza, LilianaSoto Múnera, Marta Nelly Ortíz, Gallo, Nicolás Cordero Gutiérrez, María TeresaBerrio y el interrogatorio de parte de la representante legal de la convocante -demandada en reconvención, Lina María Palacio Uribe.

Igualmente, se llevó a cabo prueba pericial por parte del avaluador Álvaro Diego Mesa Duque. yAx Respecto de los testigos solicitados por la parte convocada — reconviniente, asaber, Karla Restrepo Marín y Carlos Muñoz, los cuales fueron decretadosoportunamente, el Tribunal advierte que éstos no comparecieron a rendir sudeclaración. Ahora bien, como prueba conjunta, se realizó la inspección judicial al inmuebleobjeto del litigio, esto es, a las instalaciones de COMFAMA en el otrora CIS deBELEN y de PCR SALUD S.A.S., en la cual se recibieron las declaraciones deClaudia Patricia Ruiz Muñoz, Iván Gonzalo Rodríguez Clavijo, Lina María ÁlvarezDíaz y María Elena Ramírez de Cascardo. La prueba documental que reposa en el expediente fue arrimada con la demanda inicial, la demanda de reconvención y con la respuesta a las mismas. Dicha prueba fue aportada de forma regular y goza de la autenticidad necesaria para la valoración de su eficacia probatoria. Así las cosas, por encontrarse agotada la prueba pedida por las partes, se declarócerrada la etapa instructiva del proceso en la audiencia celebrada el veintidós (22)de julio de 2013.

lll. DE LOS ALEGATOS DE CONCLUSIÓN Oportunamente los apoderados de las partes presentaron sus alegatos deconclusión, los cuales se sintetizan asi: La parte convocante — demandada en reconvención, hizo un recuento de loshechos que ambas partes aceptan como ciertos, como la existencia de loscontratos, las comunicaciones mutuas, el cierre del CIS BELÉN entre otros, porotro lado, hace un desglose de las pretensiones de la demanda, reiterando laposición de COMFAMA, en relación a que el contrato de arrendamiento suscritoentre las partes es de carácter civil y por tanto, la comunicación del 22 deseptiembre de 2011 produjo la terminación del contrato. De igual manera alegó que el motivo o causa por el cual se suscribió el contratode arrendamiento desapareció, toda vez que, no fue posible continuar con laatención de los afiliados de EPS SURA, con la cual COMFAMA tenia convenio,provocando el cierre del CIS BELÉN, y por tratarse de un contrato de tractosucesivo, la consecuencia de la extinción de la causa es la terminación del contrato. ysPA ARES US nas e # we También señaló que el contrato debía declararse terminado por el incumplimientode la arrendataria al haber utilizado espacios ajenos al bien arrendado y habercolocado en ellos elementos que no fueron autorizados por la arrendadora.

Y finalmente, manifestó que se le debe dar aplicación a la teoría de la imprevisióny dar por terminado el contrato de arrendamiento, toda vez que es excesivamenteoneroso para COMFAMA la continuación de la relación contractual. En cuanto a la demanda de reconvención, solicitó se desestimará la pretensión dela reducción del canon de arrendamiento manifestando que la subsistencia delcontrato de arrendamiento no es jurídica ni económicamente viable para ningunade las partes, por un lado, los $7.887.000 que representaría para COMFAMA elservicio de vigilancia, aseo y aire acondicionado, para un solo local de uninmueble de mayor extensión, y por otro lado, el $1.093.123 que cancela cadames la sociedad convocada por un local que, como la misma representante legal de la sociedad manifestó, no se encuentra en condiciones de ser utilizado. A su turno, la parte convocada reiteró los puntos de la contestación a la demanda,a la reforma a la demanda y a las objeciones a los dictámenes periciales, de lasiguiente manera: Hizo énfasis en el hecho de que PCR SALUD $.A.S. es una sociedad comercial, yque arrendó el local para ser su establecimiento de comercio y cumplir los fines dela empresa, y no para el ejercicio de una profesión liberal como lo quiere hacer verla parte demandante, por lo tanto, dicho contrato se rige por las normasconsagradas en los artículos 518 a 523 del Código de Comercio, que establececlaramente que las estipulaciones que contrarien las normas relativas al derecho ala renovación y en general a los derechos de protección comercial delestablecimiento de comercio, no producen ningún efecto.

En cuanto a la imposibilidad de las labores que alega el convocante, tal situaciónse presenta, precisamente, porque COMFAMA no cumple sus obligaciones comoarrendador, es más, el perito que rindió dictamen en el presente proceso, a partirde la privación de los servicios y del estado actual del local, prácticamente rebajóa la mitad el canon de arrendamiento. También alegó el apoderado, que en ninguna parte del contrato de arrendamiento,se menciona siquiera el contrato de Sura, por lo tanto, no es cierto que el contratode arrendamiento se hubiera quedado sin causa. A A A A A EE a Eno ie Gry igh, e r Paa Sine ert ERR ain SOSH ora eon Emele RS A A A A RS RADO BR de SI! 22yt Finalmente, se pronunció sobre la onerosidad del contrato alegada porCOMFAMA, a lo cual afirma, que el cierre del CIS no fue una situaciónimprevisible, sino decisión de la propia Convocante, bien pudo aspirar a uncontrato similar con otro prestador de servicio, o con otro promotor de servicios desalud.

IV. — JUICIO DE MÉRITO

A. Procede el Tribunal, en primer lugar, al análisis de cada una de laspeticiones de las pretensiones formuladas en la demanda y lo hará en elmismo orden en que ellas fueron reclamadas.

PRIMERO. Única Petición Principal y Petición Consecuencial de laO Única Principal. Solicita la Convocante que se declare que el contrato de arrendamientoentre Comfama y PCR SaludSociedad Simplificada S.A.S. terminó el 1°de noviembre de 2011 conforme la comunicación de fecha “21 SDT 2011”o “22 SDT 2011” (sic folio 23 del cuaderno principal) donde,unilateralmente y haciendo uso de lo señalado en la Cláusula Tercera delContrato, dio por terminado la relación a partir de la fecha atrás citada.Como petición consecuencial, solicita se ordene la restitución delinmueble. © La parte convocada, al responder la demanda, se opone a la PeticiónÚnica Principal señalando que la cláusula Tercera es ineficaz y que por lotanto no puede servir de fundamento a la petición en comento. Se oponetanto a la Única Petición Principal como a la Consecuencial. La parte Convocante en su memorial de alegaciones sostiene: “COMFAMA considera que el contrato de arrendamientocelebrado es de naturaleza civil y que, por tanto, la cartade 22 de septiembre de 2011 es constitutiva de undesahucio y produjo la terminación de dicho contrato. Existe doctrina y jurisprudencia acerca de que si elejercicio de una profesión liberal, y la odontología lo es, sepresta por una sociedad comercial, no por ello la actividadejercida deja de ser civil, no por ello se configura laexistencia de un establecimiento de comercio y,consecuencialmente, el contrato de arrendamiento de lalocación donde se presta el servicio es de naturaleza civil.

COMFAMA no es un comerciante; en su objeto no está arrendar inmuebles con fines de lucro. En el expedienteestá acreditada la naturaleza jurídica de la demandante, que está lejos de ser un comerciante”. La parte Convocada en su presentación, oral, del alegato de bien probado, señaló: “Hace el alegato una consideración que a mi me resulta0 particularmente graciosa, diciendo que la jurisprudenciay la doctrina ponen en cuestión, discuten acerca de si el ejercicio de profesionales liberales como la odontología constituyen actividades de comercio o no, pero no cita ni la doctrina, ni la jurisprudencia, de tal manera que en eseasunto nos quedó debiendo algo el alegato de conclusión. Lo que si es cierto, absolutamente cierto aquí, es que lasociedad demandada es un comerciante, una sociedadcomercial; que como sociedad comercial está inscrita enla Cámara de Comercio, que como sociedad comercial© paga el impuesto de Industria y Comercio; que comosociedad comercial, esto es, como empresario, dispuso deunos elementos o de un conjunto de bienes precisamentepara realizar los fines que como empresario tiene. Es queese no es el consultorio de un odontólogo, como pretendehacerse ver y como en un principio se intentó hacer ver,pero la fuerza de las circunstancias fue debilitando hastatal punto la tesis, que la hizo desaparecer”. El Tribunal luego de analizar la prueba documental obrante en el proceso,y en especia! el documento que aparece anexo a la demanda (certificadosobre existencia y representación de la convocada), considera que el contrato de arrendamiento, materia de análisis en este proceso, es un claro contrato comercial cuya regulación está consagrada en los artículos 518 a 524 del Código Colombiano de Comercio. A Ste Sgt egetRA A A Pak E a A AE UN A A o iiA

claro contrato comercial cuya regulación está consagrada en los artículos 518 a 524 del Código Colombiano de Comercio. A Ste Sgt egetRA A A Pak E a A AE UN A A o iiA En el local dado en arriendo, la sociedad convocada organizó los bienespara desarrollar su actividad empresarial; estableció “la hacienda”, comolo señala la legislación Italiana; Institución que corresponde al conceptocolombiano de establecimiento de comercio. Es indiscutible la calidad de comerciante de la sociedad convocada y no puede señalarse que la profesión liberal, la odontología, impida tener el ejercicio de PCR Salud S.A.S., como actividad mercantil. La exclusión del numeral 5 del artículo 23 del Código de Comercio aplica a las personas jurídicas individuales”, pero no puede referirse a las personas jurídicas estatutarias, que conforman una empresa, porque aquellas y sus actos encajan en la actividad comercial y se rigen por las reglas de los articulos 20 y 21 del estatuto mercantil. Se impone también resaltar el contenido del artículo 22 del estatuto mercantil: “Art. 22.- Si el acto fuere mercantil para una de laspartes se regirá por las disposiciones de la ley comercial.” Así las cosas, es claro que el Contrato celebrado entre las partes de esteproceso ha de tenerse por un contrato mercantil bajo las luces de losartículos 518 a 524 del Código Mercantil Colombiano. Tal consideraciónlleva al Tribunal ha señalar que no puede invocarse la normativa civil paradar por terminado el contrato de arrendamiento. Por lo tanto la CláusulaTercera, del pacto de arrendamiento, deviene ineficaz conforme las vocesdel artículo 524 del Código Colombiano de Comercio, que manda:

“Art. 524.- Contra las normas previstas en losartículos 518 a 523, inclusive, de este Capítulo, noproducirá efectos ninguna estipulación de las partes.” (1) Art. 2555 del Código Italiano de 1942: “La hacienda es el conjunto de bienesorganizados por el empresario para el ejercicio de la empresa:.(2) Llamadas tradicionalmente personas naturales. yal4)yw B Por lo anotado, las Peticiones, Unica Principal y la Consecuencial de ella,están llamadas a fracasar y así se dirá en la parte resolutiva de este fallo. SEGUNDO. Primera Petición Subsidiaria y Peticionesconsecuenciales de dicha Petición. Solicita_la convocante que se declare que la convocada abusa delDerecho a la Renovación contractual y como consecuencia, solicita sedeclare la terminación del contrato y la restitución del inmueble. La parte convocada, al responder la demanda se opone a la PrimeraPetición Subsidiaria y a las consecuenciales, porque considera que no hay ningún abuso por parte de ella. La parte convocante en su memorial de alegaciones sostiene: “El derecho a la renovación establecido en el artículo 518 C. de C.O. es un derecho subjetivo relativo; no es absoluto, y por tanto tiene que ser ejercido sin contrariar su finalidad. Ese derecho está consagrado en beneficio del empresario, para darle estabilidad a la actividadeconómica que ejerce en un local arrendado. Esevidente que la señora Cascardo no ejerce esederecho conforme a esa finalidad. Prueba de ello esque hace más de un año no atiende pacientes en ellugar y que confesó que la activad que ejercía alli yano se puede realizar en ese lugar”.

La parte convocada en su presentación, oral, del alegato de bienprobado sostiene: “Lo primero que yo tengo que decir es una cosa queno por sabida debería uno dejar de repetir. Loscontratos — dice el artículo 871 — deberán celebrarsey ejecutarse de buena fe, y en consecuenciaobligarán no solo lo pactado expresamente en ellos,sino a todo lo que corresponda a la naturaleza de losmismos, según la ley, la costumbre o la equidad. PP wae ma Ba Sneed ene edaA aE A Nin A O SM y A e gc y Y Ese es el alcance de los contratos. Y entonces ahoraCOMFAMA insiste en que PCR SALUD estaríaabusando de un derecho a la renovación, cuando esevidente, groseramente evidente, que precisamentefueron los modales contractuales repugnantes deCOMFAMA los que pusieron ese establecimiento decomercio en el estado en que hoy se encuentra”. El Tribunal considera, luego de analizar el conjunto de pruebaspracticadas (documental, testimonial y declaraciones de parte), que elcontrato de arrendamiento entre Comfama y PCR Salud S.A.S. estaba llamado a terminarse, conforme lo pactado, el día 30 de enero de 2012. En razón del carácter comercial del contrato, la parte convocada tiene derecho a la renovación porque se dan los presupuestos del artículo 518 del Código de Comercio. No hay prueba alguna que le confiera a la parteconvocante el derecho a dar por terminado el contrato conforme los casos especiales que señala el artículo atrás citado. La parte convocante equivocó el camino que la llevaria a buscar la terminación de contrato

apartándose del deber de renovarlo. No hay prueba de que ellamanifestara, dentro de los plazos de ley, la necesidad del inmueble para su propia habitación o para un establec