CCO MEDELLÍN - Laudo INDUSTRIAS CADI S.A contra VACUUM COOLING COLOMBIA S.A.S.

TRIBUNAL ARBITRAL PROMOVIDO POR INDUSTRIAS CADI S.A. EN CONTRA DE VACUUM COOLING COLOMBIA S.A.S Radicado No. 2020 A 0008 1 CENTRO DE ARBITRAJE, CONCILIACIÓN Y AMIGABLE COMPOSICIÓN - CÁMARA DE COMERCIO DE MEDELLÍN PARA ANTIOQUIA

LAUDO ARBITRAL En Medellín, a los nueve (9) días del mes de marzo de 2021, siendo las tres y treinta de la tarde (3:30 p.m.), se reunió el Tribunal Arbitral conformado para dirimir en derecho las controversias suscitadas entre INDUSTRIAS CADI S.A. y VACUUM COOLING COLOMBIA S.A.S., integrado por el Árbitro Ricardo Puyo Bustamante, y en calidad de Secretario, Daniel M. Puyo Velásquez, con el fin de proferir el siguiente laudo arbitral, después de haberse surtido en su integridad todas y cada una de las etapas procesales previstas en la Ley 1563 de 2012, y por medio del cual se decide el conflicto planteado en la demanda reformada y en su contestación. I. ANTECEDENTES 1. PARTES Y APODERADOS 1.1. Parte Convocante: Es la sociedad INDUSTRIAS CADI S.A. (en adelante, la “Convocante” o INDUSTRIAS CADI), cuya existencia y representación legal fue debidamente acreditada con el certificado de existencia y representación legal aportado con la demanda; y quien fue representada judicialmente en este proceso por el doctor Hugo Fernando Maya Vásquez como apoderado principal, y por el doctor Daniel Felipe Bedoya Gutiérrez, como apoderado suplente. 1.2. Parte Convocada: Es la sociedad VACUUM COOLING COLOMBIA S.A.S. (en adelante, la “Convocada” o VACUUM COOLING), cuya existencia y representación legal fue debidamente acreditada con el certificado de existencia y representación legal aportado con la demanda; y quien fue representada judicialmente en este proceso por el doctor Alejandro Sanín.TRIBUNAL ARBITRAL PROMOVIDO POR INDUSTRIAS CADI S.A. EN CONTRA DE VACUUM COOLING COLOMBIA S.A.S Radicado No. 2020 A 0008

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2. EL PACTO ARBITRAL El pacto arbitral que da origen al proceso está contemplado en la cláusula vigésima quinta del “CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE ESPACIOS” (el Contrato) celebrado entre las Partes en abril de 2018, en la cual se dispuso: “Cláusula Vigésima Quinta. CLÁUSULA COMPROMISORIA: En caso de que se presenten diferencias entre las Partes con ocasión del desarrollo, terminación, ejecución, del presente contrato, dicha controversia se someterá al procedimiento del Tribunal de Arbitramento, de conformidad con la Ley 446 de 1.998. Dicho Tribunal se regirá por las siguientes normas: (i) Será un Tribunal de Arbitramento sometido al procedimiento, trámite y regulaciones del Decreto 1818 de 1998 y normas que lo modifiquen; (ii) El Tribunal de Arbitramento estará integrado por un (1) Arbitro elegido de común acuerdo por las partes y en caso que no se pongan de acuerdo, será elegido por el Director del Centro de Arbitraje y Conciliación de la Cámara de Comercio de Medellín de una lista que cada una de las partes le envíen con el nombre de cinco candidatos; en el evento en que una de las partes no envíe el citado listado dentro de los cinco días siguientes a la fecha que sea requerido para tal efecto por dicho Centro, el Director seleccionará el Árbitro de la lista que haya sido enviada por la otra parte; (iii) El Tribunal de Arbitramento decidirá en Derecho; (iv) Los costos del Tribunal de Arbitramento serán asumidos por la parte vencida; v) El Tribunal deliberará en las instalaciones del Centro de Arbitraje y Conciliación de la Cámara de Comercio de Medellín.” 3. ANTECEDENTES PROCESALES 3.1. El 13 de abril de 2020, la sociedad INDUSTRIAS CADI presentó a través de correo electrónico demanda ante el Centro de Arbitraje, Conciliación yTRIBUNAL ARBITRAL

Cámara de Comercio de Medellín.” 3. ANTECEDENTES PROCESALES 3.1. El 13 de abril de 2020, la sociedad INDUSTRIAS CADI presentó a través de correo electrónico demanda ante el Centro de Arbitraje, Conciliación yTRIBUNAL ARBITRAL PROMOVIDO POR INDUSTRIAS CADI S.A. EN CONTRA DE VACUUM COOLING COLOMBIA S.A.S Radicado No. 2020 A 0008

3 CENTRO DE ARBITRAJE, CONCILIACIÓN Y AMIGABLE COMPOSICIÓN - CÁMARA DE COMERCIO DE MEDELLÍN PARA ANTIOQUIA

Amigable Composición de la Cámara de Comercio de Medellín para Antioquia (en adelante, el “Centro”) en contra de la sociedad VACUUM COOLING COLOMBIA, en conjunto y en lo sucesivo, las “Partes”. 3.2. De conformidad con la cláusula compromisoria contenida en el Contrato, el Centro convocó a las Partes para que procedieran a nombrar árbitro de común acuerdo. No obstante, las Partes no lograron coincidir en un árbitro, por lo que se le solicitó al Centro que procediera al nombramiento del árbitro mediante el mecanismo de sorteo. 3.3. El 2 de julio de 2020 se procedió a realizar el sorteo para el nombramiento de árbitro, en el que resultó elegido como árbitro principal el doctor Ricardo Puyo Bustamante, quien aceptó oportunamente el cargo. 3.4. El 23 de julio de 2020 se instaló el Tribunal y luego de realizado el juicio de admisibilidad de la demanda, decidió, mediante Auto No. 2, inadmitir la demanda y conceder el término de ley para proceder a su subsanación. 3.5. El 27 de julio de 2020, dentro del término legal correspondiente, la Convocante presentó por medio de correo electrónico memorial mediante el cual subsanó los yerros señalados en el Auto No. 2. 3.6. De la demanda arbitral, se corrió el traslado de ley a la parte Convocada. 3.7. El 3 de septiembre de 2020, la Convocada, a través de apoderado judicial, presentó escrito de contestación de la demanda.TRIBUNAL ARBITRAL PROMOVIDO POR INDUSTRIAS CADI S.A. EN CONTRA DE VACUUM COOLING COLOMBIA S.A.S Radicado No. 2020 A 0008

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3.8. El 14 de septiembre de 2020, de forma previa a la audiencia de conciliación de que trata el artículo 24 de la ley 1563 de 2012, la Convocante presentó por correo electrónico memorial mediante el cual reformó la demanda. 3.9. El 23 de septiembre de 2020, mediante Auto No. 6 el Tribunal admitió la reforma a la demanda y le corrió el traslado de ley a la parte Convocada. 3.10. El 13 de octubre de 2020, el apoderado de la Convocada contestó la demanda reformada y propuso excepciones, de las cuales se corrió el traslado correspondiente. 3.11. El 5 de noviembre de 2020 se llevó a cabo la audiencia de conciliación de que trata el artículo 24 de la Ley 1563 de 2012 la cual fue suspendida por solicitud de las partes con el fin de buscar fórmulas de arreglo. La audiencia se continuó el 18 de noviembre de 2020, y en la esa fecha se declaró fallida ante la ausencia de acuerdo conciliatorio entre las partes. A continuación, se profirió el Auto No. 11 mediante el cual el Tribunal fijó el monto de los gastos y honorarios del proceso a cargo de las partes, los cuales fueron íntegramente pagados por la parte Convocante. 3.12. El 14 de diciembre de 2020 se llevó a cabo la Primera Audiencia de Trámite en la que el Tribunal se declaró competente para conocer y resolver en derecho las controversias surgidas entre las partes. 3.13. Así mismo, durante la primera audiencia de trámite, se profirió el Auto No. 13 mediante el cual se decretaron las pruebas que el tribunal encontró que cumplían con los requisitos legales.TRIBUNAL ARBITRAL PROMOVIDO POR INDUSTRIAS CADI S.A. EN CONTRA DE VACUUM COOLING COLOMBIA S.A.S Radicado No. 2020 A 0008

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3.14. La etapa probatoria del proceso se surtió el 19 de enero de 2021 y ese mismo día, mediante el Auto No. 15 se declaró cerrado el período probatorio y se fijó fecha para llevar a cabo la audiencia de Alegatos de Conclusión. 3.15. El 17 de febrero de 2021se llevó a cabo la Audiencia de Alegatos en la cual las Partes tuvieron la oportunidad de presentar sus alegaciones finales de manera verbal y escrita. La parte Convocante únicamente presentó alegaciones de forma verbal. La parte Convocada presentó alegaciones de forma verbal y escrita. 3.16. Mediante el Auto No. 16 de esa misma fecha se fijó la audiencia de laudo para el 9 de marzo de 2021 a las 3:30 p.m. 3.17. Finalmente, es de advertirse que la totalidad de este trámite se realizó de manera virtual, en tanto la demanda reformada, su contestación y la totalidad de memorial y autos se enviaron y notificaron en formato digital y por correo electrónico, al tiempo que las audiencias fueron desarrolladas virtualmente a través de la plataforma con la que cuenta el Centro para este efecto. 4. LA DEMANDA REFORMADA 4.1. En la demanda reformada, la Convocante narró una serie de hechos que en su criterio sustentan las pretensiones formuladas, las cuales consistieron en: I. PRIMERA PRETENSIÓN PRINCIPAL: Que se declare y ratifique por parte del tribunal de arbitramento que el contrato de arrendamiento suscrito el 19 de abril de 2018 sobre el inmueble descrito en la cláusula primera de los hechos, terminó el día 4 de abril de 2020, como efecto de laTRIBUNAL ARBITRAL PROMOVIDO POR INDUSTRIAS CADI S.A. EN CONTRA DE VACUUM COOLING COLOMBIA S.A.S Radicado No. 2020 A 0008

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decisión del arrendador y por cumplimiento del termino (sic) inicialmente pactado. II. SEGUNDA PRETENSIÓN PRINCIPAL: Asimismo que se declare la terminación del contrato de arrendamiento suscrito el 19 de abril de 2018 sobre el inmueble descrito en la cláusula primera de los hechos, por el incumplimiento del contrato de parte de VACUUM COOLING COLOMBIA S.A.S., debido al no pago oportuno de los cánones de arrendamiento en aplicación de las cláusulas decima primera y vigésima octava numeral c) del contrato. i. PRIMERA PRETENSION (SIC) SECUNDARIA O CONSECUENCIAL: Que como consecuencia de lo anterior se ordene la restitución inmediata del inmueble descrito en la cláusula primera de los hechos, con todas las mejoras realizadas al mismo y sin lugar a ningún tipo de compensación o pago por las mismas. ii. SEGUNDA PRETENSIÓN SECUNDARIA O CONSECUENCIAL: Que igualmente y a consecuencia del incumplimiento, se condene a la sociedad VACUUM COOLING COLOMBIA S.A.S. al pago de la cláusula penal que equivale a tres cánones de arrendamiento vigentes a la fecha del incumplimiento (4 abril de 2020), de acuerdo con el juramento estimatorio y la cláusula decima séptima del contrato de arrendamiento suscrito. III. TERCERA PRETENSIÓN PRINCIPAL: Que se condene en costas del proceso y agencias en derecho al demandado VACUUM COOLING COLOMBIA S.A.S.TRIBUNAL ARBITRAL PROMOVIDO POR INDUSTRIAS CADI S.A. EN CONTRA DE VACUUM COOLING COLOMBIA S.A.S Radicado No. 2020 A 0008

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4.2. Los hechos que argumentó la Convocante fueron el sustento de su petitum, se pueden sintetizar así: 4.2.1. En primer lugar, la Convocante narra las fechas en la que fue suscrito el Contrato y el objeto sobre el cual versaba el arrendamiento, así como a describir el canon pactado y su forma de pago, detallando posteriormente, cuáles fueron las cuantías para el año 2018 y 2019, según los incrementos pactados por las Partes. 4.2.2. Posteriormente, la Convocante señala el detalle de la facturación de los años 2018 y 2019, indicando que, en su criterio existieron una serie de pago por fuera del término pactado y, en consecuencia, ello, en criterio de la Convocante, supuso un incumplimiento del contrato por parte de la Convocada. 4.2.3. Seguida cuenta, la Convocante trae a alusión la cláusula tercera del contrato en la que se trata el tema de la prórroga contractual y la posibilidad de terminación unilateral mediando el debido preaviso. Lo anterior, con el propósito de señalar posteriormente, una vez más desde su análisis, las actuaciones adelantadas por la Convocante que deben llevar a concluir que el Contrato fue terminado en debida forma por haber mediado el preaviso contemplado en la cláusula ya señalada. 4.2.4. Finalmente, la Convocada reitera las comunicaciones que sus apoderados le remitieron a la Convocada advirtiendo la terminación del contrato, las cláusulas y actuaciones que lo sustentaban, la existencia de una cláusula penal frente al incumplimiento y la negativa de restitución del inmueble por parte de la Convocada.TRIBUNAL ARBITRAL PROMOVIDO POR INDUSTRIAS CADI S.A. EN CONTRA DE VACUUM COOLING COLOMBIA S.A.S Radicado No. 2020 A 0008

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5. LA CONTESTACIÓN A LA DEMANDA REFORMADA En el escrito de contestación de la demanda reformada, la Convocada se opuso a los hechos, a las pretensiones, solicitó el decreto y práctica de pruebas, solicito negar dos de las pruebas solicitadas por la Convocante, enunció los fundamentos de derecho que sirven a su defensa y esgrimió una serie de consideraciones jurídicas y excepciones a lo largo de los diferentes capítulos de su escrito, sin que existiera un capítulo exclusivo dedicado a presentar las excepciones de mérito, o cuando menos a presentarlas bajo un nombre o título que permitiese relacionarlas. 6. LAS PRUEBAS DECRETADAS Y PRACTICADAS Mediante el Auto No. 13, se decretaron las siguientes pruebas: 6.1. Pruebas aportadas y solicitadas por la parte convocante en la demanda reformada: 6.1.1. Documentales: Se incorporaron al proceso las pruebas aportadas con la demanda reformad, con excepción de la prueba documental enumerada como 13 en el capítulo de pruebas documentales, pues estimó el tribunal que la carta allí enunciada no tenía relación con ninguno de los hechos, ni de las pretensiones de la demanda, pues en un proceso en el que se debatió el supuesto incumplimiento de un contrato de arrendamiento, no resultaba conducente ni útil al proceso una comunicación en la que se citaba al arrendatario a que se notificara personalmente dentro de un trámite administrativo ambiental adelantado por CORNARE, mucho menos cuando en ninguna parte del proceso se alegó el incumplimiento del contrato como consecuencia deTRIBUNAL ARBITRAL PROMOVIDO POR INDUSTRIAS CADI S.A. EN CONTRA DE VACUUM COOLING COLOMBIA S.A.S Radicado No. 2020 A 0008

9 CENTRO DE ARBITRAJE, CONCILIACIÓN Y AMIGABLE COMPOSICIÓN - CÁMARA DE COMERCIO DE MEDELLÍN PARA ANTIOQUIA un incumplimiento ambiental, de lo que, por lo demás, no podría dar cuenta una simple citación para una notificación personal. 6.1.2. Interrogatorio de parte: Se decretó el interrogatorio al representante legal de la convocada, el señor Mauricio Gleiser Ludmir. 6.1.3. Declaraciones de terceros: Se decretaron los testimonios de María Victoria Urrego Castaño y de Federico Hoyos Ardila. En relación con la declaración solicitada del señor Alejandro Sanín Botero, quien actuó como apoderado de la Convocada, este tribunal negó su decreto y práctica, toda vez que el artículo 209 del Código General del Proceso establece de forma expresa que los abogados no están obligados a declarar sobre aquello que se les ha confiado o ha llegado a su conocimiento con ocasión de su profesión, y habiendo el apoderado de la convocada manifestado su renuencia a la práctica de esta prueba, este Tribunal se abstuvo de decretarla. 6.2. Pruebas aportadas y solicitadas por la parte Convocada: 6.2.1. Documentales: Se incorporaron al proceso la totalidad de pruebas documentales aportadas con la contestación a la demanda reformada. 6.2.2. Interrogatorio de parte: Se decretó el interrogatorio al representante legal de la convocante, el señor Diego Echeverri Wilches. 6.3. Práctica de las pruebas: La práctica de los interrogatorios y de los testimonios decretados se surtió el 19 de enero de 2021.TRIBUNAL ARBITRAL PROMOVIDO POR INDUSTRIAS CADI S.A. EN CONTRA DE VACUUM COOLING COLOMBIA S.A.S Radicado No. 2020 A 0008

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6.4. Cierre de la etapa probatoria: Concluidos los interrogatorios y la rendición de testimonios por parte de terceros, el Tribunal, mediante Auto No. 15, declaró concluida la etapa probatoria. 7. EL TÉRMINO DE DURACIÓN DEL PROCESO Teniendo en cuenta que las Partes no pactaron nada distinto, el término de duración del presente proceso fue inicialmente de seis (6) meses, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 10 de la Ley 1563 de 2012. No obstante, mediante el decreto 491 de 2020, el Gobierno Nacional dispuso ampliar la duración de los procesos arbitrales a 8 meses y permitir su suspensión hasta por 150 días. Para la fecha del laudo, han transcurrido 85 días calendario, el día de hoy inclusive, desde la finalización de la primera audiencia de trámite celebrada el 14 de diciembre de 2020, sin que el proceso haya estado suspendido, con lo cual el laudo se profiere oportunamente. 8. CUMPLIMIENTO DE PRESUPUESTOS PROCESALES Los presupuestos procesales para que el Tribunal pueda realizar el estudio de fondo de la controversia se encuentran reunidos, toda vez que: a) La parte Convocante y la Convocada son plenamente capaces; b) Las partes han pactado libremente dirimir sus controversias mediante un Tribunal de arbitramento; c) La competencia del Tribunal está claramente determinada en el pacto arbitral; d) El Tribunal fue debidamente instalado legalmente, asumió la competencia, garantizó el debido proceso, y no se han observado por parte del Tribunal ni de las Partes causales de nulidad en las actuaciones procesales; e) La demanda cumple con todas las exigencia legales, y f) se consignaron de forma oportuna los honorarios y gastos de este proceso.TRIBUNAL ARBITRAL PROMOVIDO POR INDUSTRIAS CADI S.A. EN CONTRA DE VACUUM COOLING COLOMBIA S.A.S Radicado No. 2020

las exigencia legales, y f) se consignaron de forma oportuna los honorarios y gastos de este proceso.TRIBUNAL ARBITRAL PROMOVIDO POR INDUSTRIAS CADI S.A. EN CONTRA DE VACUUM COOLING COLOMBIA S.A.S Radicado No. 2020 A 0008

11 CENTRO DE ARBITRAJE, CONCILIACIÓN Y AMIGABLE COMPOSICIÓN - CÁMARA DE COMERCIO DE MEDELLÍN PARA ANTIOQUIA Adicionalmente la totalidad de la actuación del Tribunal se ha ceñido al debido proceso: debidamente notificadas todas las providencias del Tribunal a todas las partes, con lo cual se ha garantizado la publicidad, el derecho de defensa y contradicción de los sujetos procesales. Por consiguiente, reunidos todos los presupuestos procesales y sin que exista causal de nulidad que invalide la actuación, el Tribunal abordará el análisis de fondo de la controversia planteada. II. CONSIDERACIONES Y ANÁLISIS DE FONDO DEL CASO 1. Del Contrato de Arrendamiento. En nuestra legislación, el contrato de arrendamiento se encuentra regulado en los artículos 1973 y siguientes del Código Civil, al igual que parcialmente por el Código de Comercio en sus artículos 518 a 523. Se trata de un contrato bilateral, oneroso, consensual, conmutativo, de tracto sucesivo, principal y nominado; en el cual es esencial el pago de un canon, y la entrega a título de arrendamiento de un bien; pudiendo las partes regular el contenido contractual de forma libre en virtud del principio de la autonomía privado, existiendo pocas normas de carácter imperativo cuando de un contrato arrendamiento de bienes destinados a una actividad comercial o industrial se trata. Dentro de la libertad de configuración de las partes, se encuentran ellas en facultadas las partes de establecer el medio para preavisar su terminación, tal como ocurrió en el presente caso. 2. De las normas aplicables.TRIBUNAL ARBITRAL PROMOVIDO POR INDUSTRIAS CADI S.A. EN CONTRA DE VACUUM COOLING COLOMBIA S.A.S Radicado No. 2020 A 0008

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Habiéndose obligado válidamente las partes, siendo así el contrato ley para estas según lo dispuesto por el artículo 1602 del Código Civil, y al no enmarcarse la discusión en aquello a lo que se refieren las normas imperativas de los artículos 518 a 523 del Código de Comercio; serán las estipulaciones de las partes pactadas en el contrato, junto con las normas de interpretación de los mismos (artículos 1618 a 1624 del Código Civil) las que deberán tenerse en cuenta para dirimir la presente controversia. 3. Problemas jurídicos. En criterio de este tribunal, y según se desprende de las pretensiones, son dos los problemas jurídicos que debe entrar a analizar y que le permitirán resolver el fondo de la controversia planteada entre la Convocante y la Convocada. De un lado, deberá resolverse la pregunta de si el contrato de arrendamiento se terminó por vencimiento del término al haberse surtido la notificación de terminación según lo estipulado en el Contrato y en la legislación, o si, por el contrario, esta no se realizó en debida forma. De otro lado, el segundo problema jurídico que se debe abordar, es si en efecto hubo mora por el pago tardío de los cánones de arrendamiento y, en consecuencia, ello se puede reputar como un incumplimiento de parte de la Convocada que faculta a la Convocante a solicitar la terminación del Contrato. Así las cosas, realiza el Tribunal las siguientes consideraciones frente a cada uno de estos problemas. 4. Consideraciones sobre la terminación del Contrato por notificación del Arrendador. Al respecto en el contrato se pactó:TRIBUNAL ARBITRAL PROMOVIDO POR INDUSTRIAS CADI S.A. EN CONTRA DE VACUUM COOLING COLOMBIA S.A.S Radicado No. 2020 A 0008

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En virtud de lo anterior, y lo obrado en el proceso, se echa de menos la comunicación o notificación escrita enviada a la dirección pactada por las partes. Aunque en el proceso se discutieron puntos como (i) si el arrendatario sabía o no sabía de la venta del inmueble, (ii) que la venta no es causal de terminación, (iii) que en reuniones, Whatsapp u otras conversaciones se le notificó o comunicó la terminación del contrato, (iv) si dichas reuniones o conversaciones fueron anteriores o posteriores a la fecha máxima de preaviso; lo cierto es que ante la claridad de lo pactado en el contrato, mal haría el Tribunal en dejar sin efecto dicha disposición contrariando lo dispuesto por el artículo 1620 del Código Civil, máxime cuando no obra en el expediente constancia del envío de la notificación de terminación a la dirección plasmada en el contrato, así como tampoco quedó plenamente probado el que el arrendatario haya aceptado una forma diferente de notificación a la contractual. 呸呸    &2175$72'($55(1'$0,(172'((6 $&,2 呸ā 呸?   B ?ā   呸 ! ??

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