CCO MEDELLÍN - Laudo VIVIENDAS CIEN POR CIENTO S.A CONTRA CONDOMINIO CAMPESTRE SAN GABRIEL P.H.

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2004 Á OateoTe BAS TOCOLIZACION a AAA JUAN GUILLERMO RIVERA BARGIÁ 7/7” SANDe », Otargada por USOEXCLUSIVONOTARIAHARTAotonozoeroY VICKY“NUMERO: CUABROblica de Colombia, 4 los (30) dfas - Rar cana en efecto Lo; has“ ) de febrero de 2004 de Viviendas ciento por ciento S.A, en‘contra de CONDOMINIO CAMPESTRE SAN. GABRIEL PH. el cualenntiene“295 folios, . los dociumentos de la Cámara de chner-— sustititiva de MARIA RATRICIA LEON contra JEL ¿CONDOMINIO “lean, Leida dicha portacolizacian por: la compareciante: Esuammocaos SESENTA Ysd.66)En la ciudad de Mec Tiny Departamento de: Antioquia, Repú-o TO mmm" ln mes deOctubrrede dos mij/zuatro 42.00 OFROMROSADA, CASTAÑO ¿ Notario, guar ode Hedei1in encargadoConparecis (ern) JUAN SUILLERN RIVERA GARCIA mayor de edad,identificada con Las cédula de ciudadania:Nro. PS de PRIMERO Cue por.este:+ inagpunento pilbLice viene: a. pretocoli-Pa wy. OY Pt fae ie jente. que. contiene.. elPracesnaEL CONDOMINIO CAMPESTRE_SAN GABRIEL PROPIEDAD HORIZONTAL,“a a .el . cual contiene lo siguiente: las copias del acta dei 19 uy" cio del ‘Centro de conciliación Y Arbitraje, la demandaCAMFESTRE SAN GABRIEL OB LH nephe eeSEGUNDO. Se solicita al. señor notario protacolizar

despache del Doctor]- arbitral de VIVIENDAS.€CIEN.N POR CIENTO S.ar contra|

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Apattyteese oh = eh re encima ”Resolución PATO del 17 de diciem33.390, => wee eee eebre de 20038 5VOrechos‘se. Ey“NOEarIaTESs(tendió entproceso arbitral de“viviendas cien por ciento s. a.”contra “condominio campestre san gabriel p. h.” +

LAUDO ARBITRALVIVIENDAS CIEN POR CIENTO SA‘contraCONDOMINIO CAMPESTRE SAN GABRIEL PHMedellín, octubre veintiuno de dos mil cuatroEl presente es el laudo arbitral que desata el litigio existente entre "VIVIENDAS CIENPOR CIENTO S. A., de una parte y “CONDOMINIO CAMPESTRE SAN GABRIEL P. H.”de la otra. ANTECEDENTESLa sociedad Viviendas Cien Por Ciento SA , presentó ante el Centro de Arbitraje yConciliación de la Cámara de Comercio de Medellín el cinco de enero de dos mil cuatro ypor conducto de apoderado legalmente constituido, solicitud para que se conformara unTribunal de Arbitramento que se encargara de dirimir el diferendo existente entre la-peticionaria, de una parte, y el Condominio Campestre San Gabriel PH de la otra, y confundamento en los hechos que así se resumen:1. Que sobre un lote de terreno situado en la ciudad de Medellín, fracción de El Pobladoy con un área aproximada de 52.732,72 mts2 se construyó una urbanizacióndenominada Condominio Campestre San Gabriel PH; |2. Que dicha urbanización está conformada por cuarenta y ocho unidades de viviendadistribuidas en dos etapas, así: treinta y cuatro unidades en la primera y catorceunidades en la segunda, para un total de cuarenta y ocho unidades de vivienda;3. Que mediante escritura pública 713 de abril 23 de 2001 de la notaría 21 de Medellínse efectuó el reglamento de propiedad horizontal de la citada urbanización, figurandocomo otorgante

de fa misma ta Fiduciaria Popular SA, quién actuaba como voceradel Fideicomiso Condominio Campestre San Gabriel ;4. Que en dicho reglamento se dejó expresa constancia que la urbanización seconstruiría por etapas;5. Que en el artículo séptimo del reglamento se advirtió que las previsiones tomadassobre la persona jurídica de la propiedad horizontal y la reglamentación sobre los.órganos de dirección y administración serían aplicables a todas las etapas delcondominio;10.

11. 12. proceso arbitral de“viviendas cien por ciento s. a.”contra “condominio campestre san gabriel p. h.”

Que en el artículo octavo del reglamento se anunció la existencia de disposicionesreglamentarias transitorias relacionadas con la administración y a los factores departicipación en la persona jurídica y en los gastos, normas estas que generanderechos aplicables a futuras unidades de vivienda;Que el reglamento de propiedad horizontal es ley para las partes y por lo mismo nose puede modificar unilateralmente debiéndose conservar los derechos adquiridos;Que el pasado 29 de octubre de 2002 se celebró asamblea extraordinaria decopropietarios en la cual se expuso la necesidad de reformar el reglamento depropiedad horizontal para adecuarlo a la ley 675 de 2001.Que en asamblea general ordinaria. de copropietarios celebrada el día 26 de marzode 2003 se aprobó la reforma del citado reglamento de propiedad horizontal con el finde adecuarlo a la ley 675 de 2001;Que para la época en que se aprobó dicha reforma la sociedad Viviendas Cien porCiento S. A. era propietaria de las unidades residenciales (lotes de terreno)identificadas con los números 16, 24, 32, 34, 37, 40, 41, 45, 46, 47, 48, con laadvertencia de que sobre ellas no existe ninguna construcción;Que de conformidadcon el artículo 10° transitorio det reglamento de propiedadhorizontal, los gastos que se causen en la propiedad horizontal antes de que elcondominio se encuentre totalmente construido seran asumidos por los propietariosde las unidades de vivienda construidas y por partes iguales;Que el artículo 64 del primer reglamento de propiedad horizontal exige la unanimidadde los votos representados en la respectiva reunión de asambiea,

entre otras cosas,para imponer gravámenes extraordinarios;13. Que la administración del condominio adoptó €en forma unilateral la decisión defacturar gastos de administración a aquellos lotes situados en ambas etapas y que nohan sido construidos, apoyando su determinación en la medida adoptada por faasamblea extraordinaria de copropietarios celebrada el día 29 de octubre de 2002,mediante la cual se aprobó adecuar el reglamento de propiedad’ horizontal a la ley675 de 2001;14. Que la escritura que contiene la reforma al reglamento de propiedad horizontal defecha 11 de junio de 2003 fue inscrita en la oficina de registro de instrumentospúblicos el día 23 de julio de 2003;proceso arbitra! de“viviendas cien por ciento s. a.”contra “condominio campestre san gabriel p. h.”

15. Que de conformidad con la decisión de la administración de la copropiedad, lospropietarios de las unidades de vivienda que para la época en que se adoptó dichadeterminación se hallaban en proceso de construcción se encontraron con lasorpresa de ser deudores de cuotas de administración desde el pasado 29 deoctubre de 2002, circunstancia esta que ha impedido la protocolización de sutransferencia por cuanto se requiere para ello del paz y salvo expedido por laadministración;16. Que en forma insistente y reiterada se le ha solicitado a la administración de lacopropiedad que modifique su criterio de cobro a las unidades de vivienda noconstruidas y en especial el cobro retroactivo de las cuotas de sostenimiento delcondominio al 29 de octubre de 2002, ya que la escritura de reforma del reglamentode propiedad horizontal solo fue registrada en la oficina de registro de instrumentospúblicos el día 23 de julio de 2003; | |Con fundamento en lo antes narrado, la peticionaria solicitó que el correspondienteTribunal de Arbitramento hiciera las siguientes declaraciones:“PRIMERA: Se declare por parte de! Tribunal que el Reglamento de PropiedadHorizontal con sus adiciones y reformas del CONDOMINIO CAMPESTRE SANGABRIEL PH es ley para las partes y en consideración a esto debe acatarse.SEGUNDO: Que de conformidad al Reglamento de Propiedad Horizontal se manifestóque la Urbanización se haría por etapas con tiempos constructivos diferentes.TERCERO: Que existe (sic) normas claras en el reglamento que disponen que losgastos de administración serán asumidos por jas UNIDADES DE VIVIENDACONSTRUIDAS y que en consecuencia los

inmuebles cuyo proceso constructivo no estéterminado no podrán ser objeto de cobro, sino hasta que se cumpla la condición.CUARTO: Se declare que en ningún caso una reforma estatutaria al Reglamento dePropiedad Horizontal podrá desconocer DERECHOS ADQUIRIDOS si no se cuenta conla UNANIMIDAD para imponer gravámenes extraordinarios.QUINTO: Se declare que una reforma estatutaria de Reglamento de PropiedadHorizontal solo tiene vigencia hacia el futuro, desde el momento en que se encuentralegalmente registrada en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos y no tendráefectos RETROACTIVOS. |SEXTO: Se declare que el parágrafo transitorio del artículo 64 de la escritura 713 de 23de abril de 2001 y el artículo 10 de la escritura 954 de 26 dejunio de 2003 de la NotaríaSexta son válidos, se encuentran vigentes y deben aplicarse para regir ta participaciónen los gastos de la copropiedad.SÉPTIMO: Que se condene en perjuicios a la demandada.proceso arbitral de“viviendas cien por ciento s. a.”contra “condominio campestre san gabriei p. h.”

OCTAVO: Se condene en costas del proceso y agencias en Derecho”En el mismo Tibelo fueron enunciadas las pruebas de que se haría uso para obtener lademostración de los hechos sobre los cuales se sustentan las pretensiones.El Centro de Arbitraje y Conciliación de la Cámara de Comercio de Medellín recibió elexpediente el pasado diecinueve de enero de dos mil cuatro ya instancias de dichaentidad las partes designaron árbitro en forma legal, recayendo el nombramiento en elabogado Dr. Luis Darío Vallejo O. Aceptado el cargo, nombrado el secretario delTribunal, fue indadmitida la demanda que para precisara y estimara los perjuiciospretendidos. La parte actora se pronunció para desistir de dicha petición. El veinticuatrode marzo del año en curso fue admitida la demanda y se procedió a notificarla aldemandado, quién en su respuesta aceptó algunos de los hechos, negó otros y se opusoa las pretensiones de la parte demandante; igualmente solicitó la práctica de los mediosprobatorios que consideró necesarios para su defensa.El Tribunal señaló audienciapara el día. seis de mayo de dos mil cuatro enla que sellevó a cabo audiencia de conciliación, la misma que fracasó, habiéndose la Corporacióninstalado formalmente.Posteriormente yy en| diligencia realizada el día dieciocho de junio del presente año secelebró la primera audiencia de trámite en la cual el Tribunal al analizar su competenciaprecisó que las pretensiones de la demanda eran susceptibles de transacción y seencontraban comprendidas dentro de la cláusula compromisoria contenida en elreglamento

de propiedad horizontal, la que defi ere la solución de los conflictos a lajusticia arbitral, habiendo adoptado la decisión de asumir conocimiento de la controversiasometida a su decisión. |Fueron practicadas las pruebas pedidas, entre las que se encuentran:a) Declaración de parte rendida porel representante legal de la entidad convocante,Señor Héctor Raúl Alvarez Bb) Versiones rendidas por las testigos Margarita María Carvajal Re lise CandelariadelSocorro Restrepo o | o NNc) Inspección judicial con exhibición de libros del convocado, como prueba desoftConcluido el periodo probatorio se £116 audiencia para alegaciones, la que tuvo lugar el |día veinticinco de agosto de dos mil cuatro. Los apoderados hicieron uso de su derechode intervenir durante el término legal y presentaron escritos que se agregaron al |expediente.proceso arbitral de“viviendas cien por ciento s. a.”contra “condominio campestre san gabriel p. h.”

La fecha para el laudo fue dispuesta por medio de auto del! veinticinco de agosto de dosmil cuatro, notificado por estrados a los apoderados de las partes. Y en atención apetición formulada por la convocada, fue fijado el día de hoy para el pronunciamiento derigor. PRESUPUESTOS PROCESALESAntes de entrar a decidir las controversias planteadas, se hace necesario establecer sien el presente proceso arbitral se reúnen a cabalidad los presupuestos procesales, o sealos requisitos indispensables para la validez del proceso, que permitan proferir laudoarbitral de fondo. Para la doctrina, los presupuestos procesales son las condicionesnecesarias para la constitución de la relación jurídica procesal, esto es, exigencias paraque el proceso se inicie, desarrolle y culmine.Según Couture y Devis Echandia, los presupuestos procesales son de varias clases:Los procesales propiamente dichos, que se refieren al ejercicio válido de la acción, talescomo la capacidad jurídica, la capacidad procesal, la investidura del Juez y ausencia decaducidad; los de la admisión de la demanda (jurisdicción, competencia, capacidad ydebida representación del demandado y demanda en forma) y los del normal desarrollodel procedimiento (por medidas previas, no perención, no nulidad, no pleito pendiente).Y hay presupuestos materiales o de la pretensión, que deben reunirse para poder dictarsentencia de fondo, como la legitimación en la causa, el interés para obrar, elcumplimiento del requerimiento y la correcta acumulación de pretensiones. |Todos estos presupuestos están satisfechos en el plenario y no hay causa que invalidelo actuado.

En cuanto al término de duración del Tribunal debe recordarse, como quedó dicho atrás,que la primera audiencia de trámite se surtió el dieciocho de junio de dos mil cuatro.Consiguientemente, este laudo se pronuncia dentro de término hábil para que elTribunal pueda proferirlo, que es, en últimas, el primitivo de seis meses.Se deja sentado que de acuerdo con la cláusula compromisoria pactada por las partes,el laudo que ha de proferirse será en derecho. Lo cual significa que la decisión deberáemitirse con sujeción a las normas positivas, mediante la aplicación de las que reguleny solucionen el conflicto y sin considerar factores. diferentes que en otro sistemapudieran emplearse, como por ejemplo, la equidad, que desde luego es herramientavaliosa como criterio auxiliar de la actividad judicial, según lo manda el artículo 230 de laConstitución Política de 1991 y para lo pertinente el artículo 16 de la ley 446 de 1998.proceso arbitral de“viviendas cien por ciento s. a.”contra “condominio campestre san gabriel p. h.”

PARA RESOLVER SE CONSIDERALuego de interpretar la demanda y su respuesta se precisa que el asunto que componeel conflicto entre las partes y debe atraer la atención del Tribunal apunta a definir si lostitulares del derecho de dominio sobre “bienes privados” no terminados deben o noasumir la carga de contribuir al pago de las expensas comunes necesarias del“CONDOMINIO CAMPESTRE SAN GABRIEL PROPIEDAD HORIZONTAL”, por lo) queel referente legal es el régimen de la propiedad horizontal.Como se sabe, esta forma de dominio cuenta con una reglamentación propiciada porestatutos tales como las leyes 182 de 1948, 16 de 1985 y 428 de 1998, reglamentadasmediante los Decretos 1365 de 1986 y 871 de 1999, y finalmente por la ley 675 dé 2001derogatoria de las anteriores, en vigor “a partir de su publicación” el tres (3) d agosto delmismo año.

Por definición legal la propiedad horizontal es una“ .. forma especial de dominio, en laque concurren derechos de propiedad exclusiva sobre bienes privados y derechos decopropiedad sobre el terreno y los demás bienes comunes, con el fin de garantizar laseguridad y la convivencia pacífica enlos inmuebles sometidos a ella, así como lafunción social de la propiedad. ”Tal estado de cosas exige del sometimiento al mandato de ley y consiguientemente elsurgimiento de una persona jurídica, lo que amerita la ocurrencia de un negocio jurídicoque propiamente se ocupe de armonizar y garantizar los derechos de los copropietariosy los del “ente moral”.Tal negocio es justamente el “REGLAMENTO DE PROPIEDAD HORIZONTAL”, el quealcanza el nicho de un contrato, cuyo contenido no solo es regulador de la conducta,sino que también expresa una vocación generadora de derechos y obligaciones, a talpunto que en la medida en que concurran los elementos de existencia y validez propiosde los contratos, cobra la fuerza vinculante de la ley y su intangibilidad se impone? .De lo anotadose desprende que para la existencia del Reglamento de PropiedadHorizontal es menester que al lado de los requisitos esenciales propios, obren loscomunesa los contratos, es decir, el consentimiento, objeto, causa y solemnidades. Ypara su validez han de concurrir elementos tales como el consentimiento libre de vicios,1> Ley 675 de 2001, art. 1;2 Ibídem, art. 3. “Definiciones: .....Reglamento de propiedad horizontal: estatuto que regula ttos derechos y obligaciones específicas dde loscopropietarios de un edificio conjunto sometido ai régimen de propiedad horizontal.”;3 Art. 1602 C.C.;proceso arbitral de“viviendas cien por ciento s. a.”contra “condominio campestre san gabriel p. h.”

objeto lícito, causa lícita y capacidad”.Mas, es necesario destacar que en su formación y operancia deben ser tenidos encuenta unos principios que le son propios y lo distinguen de otras relacionescontractuales, como: la “Función social y ecológica de la propiedad”, “Convivenciapacífica y solidaridad social”, “Respeto de la dignidad humana”, “Libre iniciativaempresarial” y “Derecho al debido proceso”, todos de consagración legal.Carácter contractual que no se desdibuja porque obren particularidades tales como queen algunas veces no sea posiblesu libre discusión”, se precise de un contenido mínimo?(determinación de los coeficientes de copropiedad), sean tenidas por no escritas lasdisposiciones que contrarien las normas imperativas”, la ley imponga la solidaridadpasiva", aparezcan determinadas y cualificadas las mayorías”, sea impuesta lainmediata sujeción a la ley nueva".Con todo, se repite, al reglamento de propiedad horizontal le son aplicables, en lopertinente, las reglas y principios atinentes a los contratos, particularmente el queinforma la manera de invalidarlo que se enuncia diciendo: “En derecho, las cosas sedeshacen como se hacen” y que en el artículo 1602 del Código Civil aparece expresado:..., y No puede ser invalidado sino por su consentimiento mutuo....” o por causas legales,agrega.

Si los reglamentos elaborados hasta el momento para someter el “CONDOMINIOCAMPESTRE SAN GABRIEL PROPIEDAD HORIZONTAL” son escrutados a la luz de loanteriormente esbozado, nos encontramos con lo siguiente:A. En el contenido en la escritura pública número 713, pasada ante la Notaría Veintiunade Medellín, el veintitrés (23) de abril de dos mil uno (2001 ), por la “Fiduciaria PopularS.A.”, inscrita en el folio de matrícula inmobiliaria número 001-786626, relativo a laprimera etapa, se advierte el sometimiento al imperio de to dispuesto en la ley 16 de1985 y el Decreto reglamentario 1365 de 1986 y, luego de advertir de manerareiterada que la “construcción se desarrollará por etapas”, cuya ejecución se remiteexclusivamente a la voluntad del propietario inicial, se ocupa en enunciar, primero, la Art. 1502 C.C.;C. N. art. 58;Ley 675 de 2001, art. 2;Escritura pública N° 713 de 23 de abril de 2001, regiamento original;Ley 675 de 2001, art. 5;Ibídem, parágrafo 1;Ley en cita, art. 29;il Ibidem, arts. 45 y 46;12 Ibidem, art. 86;woonDAMA10proceso arbitral de“viviendas cien por ciento s. a.”contra “condominio campestre san gabriel p. h.”

“Composición y División” del condominio”, después, en el artículo 8° identifica ydelimita los “bienes de dominio particular y exclusivo”; posteriormente”, describe los“Bienes destinados al uso y servicio común de todos los propietarios”. En el artículo26 fue dispuesto que “Teniendo en cuenta que el estimativo de utilización de losbienes afectados al uso común es el mismo para cada unidad de vivienda, seconsideró que los factores de participación en la persona juridica y en los gastos son:iguales para las unidades de vivienda. Por lo tanto, el factor que le corresponde acada unidad de vivienda es de una treinta y cuatroava (1/34) parte.” Pero en elartículo 23 ya se había dispuesto que los gastos serian solo de cargo de lospropietarios de unidades de vivienda construidas y en condiciones de ser entregadas,incluida la “segunda etapa, mandato que es reiterado en el artículo 94. Enconsonancia con tal precepto, la asamblea sólo esta ".... conformada por lospropietarios de los bienes de dominio particular y exclusivo que hacen parte de taetapa o etapas construida(s) y reglamentada(s)”. Cuando se trate de reformar elreglamento o de alterar sensiblemente el uso de los bienes afectados al uso comúnes necesario contar con la aprobación del propletario de los lotes dos y tres en quese proyecta la segunda etapa del condominio"? , todo lo cual incide al precisar elquórum y las mayorías decisorias reguladas.en1 los artículos 59, 63 y 64.Al rompe llama la atención el contenido del parágrafo del numeral TERCERO del'PREÁMBULO, que se repite en el artículo 27 del

reglamento, en cuanto deja a lavoluntad del propietario de los lotes dos y tres la ejecución de la segunda etapa delcondominio, pues, según las voces del artículo 1535 del Código Civil constituye unacondición meramente potestativa que incide en ‘su validez,De bulto se advierte que los factores de participación o coeficientes de copropiedad delos titulares de derecho privado o exclusivo no fueron filados con apego alo dispuesto enlas normas legales vigentes, que remiten “. , al valor del piso o departamento de sudominio. 17 "En la asamblea estos votarán en proporción a los derechos de dominio quetengan sobre dichos bienes.”1986 con ta salvedad de que establece los factores para la fij¡jación del valor: área,, igual criterio acoge el artículo 13 del Decreto 1365 deutilización de los bienés de uso común, entre otros. Será que todas las unidades delcondominio tienen la misma área e idéntico valor? Es de tener en cuenta que foscoeficientes de copropiedad no solo inciden en la participación en los gastos, tambiéndeterminan los derechos para el caso de la liquidación de la copropiedad y el pago de lasindemnizaciones. Por lo demás es de atender a las voces imperativas empleadas por el43 Esc, 713, art. 6;14 Ibidem art. 21;15 ibídem parágrafo del art. 51;16 idem, art. 54, parágrafo transitorio;17 Ley 182 de 1948, art. 4;proceso arbitrai de“viviendas cien por ciento s. 3.”contra “condominio campestre san gabriel p. h.”

legislador: “Deberá”?.De otra parte, la normatividad excluye todo derecho de veto, como que en ningún casose requiere de la aprobación de alguien en particular (el propietario de los lotesdestinados al desarrollo de etapas futuras). Las decisiones son adoptadas por lasmayorías formadas con base en los coeficientes de participación por la Asamblea decopropietarios, máxime si se tiene en cuenta que los bienes de dominio privado han sidoenajenados a favor de terceras personas y en esa medida han adquirido un poderdecisorio que correlativamente disminuye el que ostentaba el vendedor.B. Por su parte, la reforma al reglamento de que da cuenta el acto escriturario número1480 ejecutando ante la Notaría Diecisiete del Circulo de Medellín, el once (11) dejunio de dos mil tres (2003), debidamente anotado, fundamentalmente se encamina alograr la sujeción del condominio a tas normas contenidasen la ley 675 de 2001. Depaso elimina toda exención para el pago de las expensas comunes necesarias ymantiene, para todos efectos legales y reglamentarios, el “factor de contribución”igual para todos los copropietarios: “.... una treintay cuatroava (1/34) parte.””.De lo observado en los documentos que obran en el expediente, se desprende que lareforma o adopción del reglamentofue tratada en dos asambleas diferentes: Laextraordinaria celebrada el veintinueve (29) de octubre de dos mil dos (2002), de la queel acta distinguida con el número 005 señala en el orden del dia “6. ModificaciónReglamento Propiedad Horizontal” y

luego obra la memoria de que “...., la Sra.Presidenta puso en consideración la reforma presentada la que fue aprobada porunanimidad.”. Y la ordinaria, de que da cuenta el acta número 006 del veintiséis (26) demarzo de dos mil tres (2003), en la que se lee:"Orden del día:1.7. Aprobación de la Reforma al Reglamento de Propiedad Horizontal del CondominioDesarrollo del orden del día |a) ....7. Aprobación de la reforma del Reglamento de Propiedad horizontal delCondominio: eEstando enterados todos los asistentes y propietarios del Condominio -Campestre San Gabriel de la reforma propuesta para ajustar el Reglamento dePropiedad Horizontal a la nueva ley 675, la Sra., Presidenta puso en consideraciónde los asistentes la reforma en mención; manifestando el Sr. Jairo Hernán Mejíaabogado de Viviendas Cien por Ciento S.A. el no estar autorizado para estaaprobación con su representación, por lo cual se abstiene

18 ¡ey 16 de 1985 art. 4;19 Ley 675 de 2001 art. 25;20 Esc, 1480, art. 8;proceso arbitral de“viviendas cien por ciento s. a.”contra “condominio campestre san gabriel p. h.”

de votar y luego de algunas otras interpretaciones se aprueba la reforma con 20votos a favor equivalente al 76.92% de la asistencia.”Se concluye, que en la primera se informó sobre la necesidad y conveniencia de lareforma para adecuarlaal mandato de la ley 675 de 2001 y en la segunda se produjo laaprobación de la reforma propiamente dicha. No hay razon. para que en dos asambleas,con-cinco (5) meses de intervalo, ocurran sendas aprobaciones de la misma reforma.C. Finalmente el reglamento contenido. en la escritura 954, fechada.en Medellínel —veintiséis (26) de junio de dos mil tres (2003), por la Notaría Sexta, participa de lasmismas características del primeramente expedido, la vocación es la misma, liberar.transitoriamentedel pago.de las expensas comunes. necesariasa los dueñosdeunidades privadasno construidas, solo que se dan dos agravantes: uno, no fueatendidoel cambio que introdujo ta nueva legislación (ley 675 de 2001) y, dos, bajo elpretexto. de introducir una adición.al elaborado mediantela escritura 1480 de once(11) de junio de dos mil tres.(2003) produce una reforma, por si y ante si, en materiade contribución a las expensas comunes para retomar el criterio del primero y sinconsultar a los demás copropietarios.Por tal razón huelga hacer extensivos los comentarios apuntados arriba.De conformidad con las reglas generales, las. normas jurídicas, con independencia de su _origen, se prolongan en el tiempo de manera indefinida y hasta cuando pierdan vigencia,por

la ocurrencia de fenómenos tales como la derogatoria, abrogación, subrogación odeclaración de inconstitucionalidad en tratándose de la ley. Para el caso de los negociosjurídicos, se dirá que resultan aniquilados por.el agotamiento del objeto, por ta sanción .de la nulidad, la resiliación, terminación o la resolución del mismo.En el caso específico del. “Reglamento de . propiedad . Horizontal” se tiene queadicionalmente pierden vigencia por la liquidación del condominio, por las reformasintroducidas o sencillamente por el sometimiento a los nuevos: mandatos de ley.De conformidad con los documentos que militan en el expediente se tiene que han sidodos (2) los reglamentos que han regido el “Condominio Campestre San Gabriel P.H.”, elúltimo adicionado en lo relativo a la. segunda etapa.El primero de los reglamentos, contenido en la escritura publica '713 del veintitrés (23) deabril de dos mil uno (2001) rigid hasta cuando fue anotado ante la Oficina de Registro deInstrumentos Públicos, el veintitrés (23) de julio de-dos mil tres (2003), el acto escriturario21 FL, 236, C 2;proceso arbitral de“viviendas cien por ciento s. a.”contra “condominio campestre san gabriel p. h.”

número 1480 celebrado ante la Notaría Diecisiete del Circulo de Medellín, el once (11)de junio de dos mil tres (2003), como expresamente es reconocido en el numeralsegundo de la escritura 954 del veintiséis (26) de junio del señalado año”. Tal reforma —pretende la adecuación a lo dispuesto por la ley 675 de 2001 y tiene vocación degeneral, es decir, subroga el original. Téngase presente que desde el tres (3) de agostode dos mil uno (2001) la referida ley empezó a regir los edificios y conjuntos existentes,con independencia de la adecuación de los reglamentos vigentes que resultaronmodificados por las normas imperativas, como las que determinan el quórum y fijan lasmayorías decisorias y sancionando con la ineficacia toda disposición que sea tomada encontrario”.Para el caso de invocar la aplicación del estatuto primigenio, no era necesaria launanimidad de que se dice en el artículo 64%, pues, no se trató de imponer gravámenesextraordinarios, ni de introducir una sensible alteraciónen el uso de los bienes de usocomún. Se ocupó de asignar las contribuciones de los copropietarios al pago de lasexpensas comunes necesarias. Por lo que la norma aplicable es la del numeral 2 delparágrafo del mismo artículo, con tan mala fortuna que traduce un verdadero galimatiasque solo se resuelve mediante la aplicación de la norma general contemplada en elartículo 63, es decir, la reforma podía ser adoptada “..... por la mitad más uno de losvotos que puedan ser emitidos en la reunión respectiva, siempre que haya el quórumdeliberatorio

requerido.””, la mitad más uno del total de los copropietarios, artículo 59.Como cada copropietario tenía una participación de una treinta y cuatroava (1/34) yemitía un voto, el quórum deliberatorio lo formaban dieciocho (18) copropietarios y eldecisorio diez (10). Y votaron por la afirmativa veinte (20) copropietarios. Decisión queno ha sido declarada invalida. Es más, no fue impugnada y en cambio si reconocida,como se dijo arriba.En cambio el acto contenido en la escritura 954, fechada en Medellín el veintiséis (26) dejunio de dos mil tres (2003), por la Notaría Sexta, apunta esencialmente a adicionar elreglamento adoptado por la asamblea de copropietarios en la escritura 1480, para segúnlo expresado en el numeral segundo” y de conformidad con lo establecido en el incisosegundo del artículo 7 de la ley 675 de 2001:b) integrar y determinar los lotes sobre los que se construye la segunda etapa delcondominio y el señalamiento de los títulos de adquisición;c) Describir los bienes de dominio privado que integran ta señalada etapa;22 Fl 151 del c. 1;232 893.1;25 C,1, fl. 93;26 C.1,A. 151;proceso arbitra! de“viviendas cien por ciento s. a.”contra “condominio campestre san gabriel p. h.”

d). Sefialar los bienes de uso comun que :se5 entíegan ¢con esta etapa, ye). Determinar los coeficientes definitivos de cop