CE-05001-23-31-000-1999-03966-01(19749)-2014

IMPUESTO PREDIAL - Hecho Generador / AVALUO CATASTRAL - Tope mínimo de la base gravable del impuesto predial / CATASTRO – Determina las circunstancias particulares de los predios / FORMACION, CONSERVACION Y ACTUALIZACION DE CATASTROS – Etapas en la función catastral para obtener información de los predios / REVISION DE AVALUO CATASTRAL - Procedimiento / AVALUO COMERCIAL DE INMUEBLE – Criterios de valoración / DICTAMEN PERICIAL – El objetivo es verificar hechos que requieren especiales conocimientos de peritos avaluadores que escapan al conocimiento del juez La función catastral es una función pública desarrollada por las autoridades encargadas de adelantar la formación, actualización y conservación de los catastros del país, conforme con el procedimiento previsto en la Ley 14 de 1983, el Decreto Reglamentario No. 3496 de 1983 y la Resolución No. 2555 de 1988 del Instituto Geográfico Agustín CodazziIGAC. El artículo 1º de la Resolución 2555 de 1998 del Instituto Geográfico Agustín Codazzi, vigente para el año 1999, define el catastro como el inventario o censo, debidamente actualizado y clasificado, de los bienes inmuebles pertenecientes al Estado y a los particulares, con el objeto de lograr su correcta identificación física, jurídica, fiscal y económica. (…) [E]l avalúo catastral se establece con los procesos de formación y actualización, para lo que se tienen en cuenta elementos como la ubicación, naturaleza, precio del suelo, servicios públicos, estrato socioeconómico, vías de comunicación, entre

otras variables. Lo anterior implica que el avalúo catastral está condicionado por variables externas y, por tanto, puede cambiar de un año a otro ya que la movilidad y cambios de uso de las urbes son notorios. (…) [E]l propietario o poseedor de un inmueble puede solicitar la revisión del avalúo catastral y demostrar que éste no se ajusta a las características y condiciones del predio, referentes a los límites, tamaño, uso, clase y número de construcciones, ubicación, vías de acceso, clases de terreno y naturaleza de la producción, condiciones locales del mercado inmobiliario y demás información pertinente.

FUENTE FORMAL: RESOLUCION 2555 DE 1988 PROFERIDA POR EL

INSTITUTO GEOGRAFICO AGUSTIN CODAZZI - ARTICULO 1 / RESOLUCION 2555 DE 1988 PROFERIDA POR EL INSTITUTO GEOGRAFICO AGUSTIN CODAZZI - ARTICULO 6 / RESOLUCION 2555 DE 1988 PROFERIDA POR EL INSTITUTO GEOGRAFICO AGUSTIN CODAZZI - ARTICULO 129 / RESOLUCION 2555 DE 1988 PROFERIDA POR EL INSTITUTO GEOGRAFICO AGUSTIN CODAZZI - ARTICULO130 / RESOLUCION 2555 DE 1988 PROFERIDA POR EL INSTITUTO GEOGRAFICO AGUSTIN CODAZZIARTICULO 134 / DECRETO 3496 DE 1983 - ARTICULO 11 / DECRETO 3496 DE 1983 - ARTICULO 12 / DECRETO 3496 DE 1983 - ARTICULO 13 / LEY 14 DE 1983 - ARTICULO 9 / ACUERDO 70 DE 1997 - ARTICULO 30 NUMERAL 3 DEL

CONCEJOMUNICIPAL DE MEDELLIN / ACUERDO 70 DE 1997 - ARTICULO 30

NUMERAL 4 DEL CONCEJOMUNICIPAL DE MEDELLIN / LEY 223 DE 1995ARTICULO 79 PARAGRAFO 1

NOTA DE RELATORÍA: Sobre la función catastral consultar sentencia del Consejo de Estado, Sección Cuarta, del 4 de septiembre de 2003, Exp. 25000-2327-000-2001-0499-01(13429), C.P. Ligia López Díaz; sentencia del Consejo de Estado, Sección Cuarta, del 2 de agosto de 2007, Exp. 25000-23-27-000-200300860-01(15536), C.P. Ligia López Díaz; sentencia del Consejo de Estado, Sección Cuarta, del 8 de noviembre de 2007, Exp. 41001-23-31-000-1999-0127102(15885), C.P. María Inés Ortiz Barbosa; sentencia del Consejo de Estado, Sección Cuarta, del 8 de octubre de 2009, Exp. 25000-23-27-000-2005-0103201(16369), C.P. Hugo Fernando Bastidas Bárcenas; sentencia del Consejo de Estado, Sección Cuarta, del 4 de febrero de 2010, Exp. 25000-23-27-000-200301655-02(16634), C.P. Martha Teresa Briceño de Valencia; sentencia del Consejo de Estado, Sección Cuarta, del 24 de mayo de 2012, Exp. 25000-23-27-000-200800045-01(17715), C.P. Hugo Fernando Bastidas Bárcenas.

CONSEJO DE ESTADO

SALA DE LO CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO

SECCION CUARTA

Consejero ponente: MARTHA TERESA BRICEÑO DE VALENCIA

Bogotá D.C., veintiuno (21) de mayo de dos mil catorce (2014) Radicación número: 05001-23-31-000-1999-03966-01(19749)

Actor: POBLADO COUNTRY CLUB S.A.

Demandado: MUNICIPIO DE MEDELLIN FALLO La Sala decide el recurso de apelación interpuesto por el demandado contra la sentencia del 25 de junio de 2012, proferida por el Tribunal Administrativo de Antioquia – Sala de Descongestión1, mediante la cual accedió a las pretensiones de la demanda.

La parte resolutiva del fallo apelado dispuso: “PRIMERO: DECLARAR la NULIDAD de los siguientes actos administrativos: 1) Resolución No. 812 del 24 de marzo de 1999, proferida por el Director de Catastro Municipal de Medellín, 2) Resolución No. 5607 de julio 12 de 1999, proferida por el Subsecretario de Catastro de Medellín y 3) Resolución SH 18-133 de agosto 6 de 1999 de la Secretaría de Hacienda de Medellín.

SEGUNDO: A título de restablecimiento se ORDENA al Municipio de Medellín que como avalúo catastral se tenga el valor de $21.501.380.000, y en consecuencia, RELIQUIDE el impuesto predial del inmueble ubicado en la Diagonal 28 No. 16-129, matrícula inmobiliaria No. 739551, a partir del primer trimestre de 1999 teniendo

en cuenta la base fijada. Por tanto, se devolverán las sumas pagadas en exceso por parte de la Sociedad Poblado Country Club, si hay lugar a 1 Por auto de 6 de marzo de 2012, el Tribunal Administrativo de Antioquia ordenó la remisión de este proceso a los Despachos de Magistrados en Descongestión, según lo dispuesto en el Acuerdo de Descongestión PSAA9200 y el oficio CSJA-D2-0706 del Consejo Superior de la Judicatura. (fl. 151). ello, en relación con el impuesto predial del inmueble ubicado en la Diagonal 28 No. 16-129, más los intereses corrientes y/o moratorios contados desde la fecha en que hizo el pago y hasta cuando se efectúe la devolución correspondiente, según lo anotado en la parte motiva de esta providencia. […]”2 ANTECEDENTES Poblado Contry Club S.A. es propietaria del predio ubicado en la Diagonal 28 No. 16-129 del barrio Asomadera de la ciudad de Medellín, identificado con matrícula inmobiliaria 000739551. Por Resolución 0004 de 13 de diciembre de 1998, la División de Catastro de la Secretaría de Hacienda de Medellín, actualizó la formación catastral de algunos corregimientos de la zona rural y algunos barrios de la zona urbana del municipio de Medellín, entre ellos, el barrio Asomadera, lugar de ubicación del inmueble3. Como la Administración fijó el avalúo del predio en $31.352.513.0004, el 10 de febrero de 1999, la actora solicitó la revisión del avalúo catastral, toda vez que

tuvo un incremento del 69.40% respecto al fijado en 1998. Por Resolución 812 de 24 de marzo de 1999, el Municipio rectificó parcialmente la resolución de actualización 0004 de 1998 y fijó el avalúo del inmueble en $23.990.552.000, a partir del primer trimestre de 1999. La Resolución 812 de 1999 fue recurrida en reposición y apelación, porque el avalúo catastral del inmueble debía ser menor al allí fijado. Por Resoluciones 5607 de 12 de julio de 19995 y SH18-133 de 6 de agosto de 19996, que respectivamente, resolvieron la reposición y la apelación, el Municipio confirmó el avalúo. DEMANDA 2 Folios 152 a 159 c.p. 3 Folios 94 a 105 c.p. 4 Folios 16 a 18 c.p. 5 Folios 10 a 12 c.p. 6 Folios 13 a 15 c.p. POBLADO COUNTRY CLUB S.A., en ejercicio de la acción prevista en el artículo 85 del Código Contencioso Administrativo, solicitó7: “1. Que se declare la nulidad de las Resoluciones Nos. 812 del Director de la División de Catastro Municipal, 5607 del Subsecretario de la misma División y SH-18-133 del Secretario de Hacienda Municipal, todos funcionarios del Municipio de Medellín, expedidas en 1999.

2. Que como consecuencia de dicha declaración de nulidad, se ordene el restablecimiento del derecho de la sociedad Poblado Country Club S.A., disponiendo la revisión del avalúo catastral del inmueble situado en la diagonal 28 No. 16-129 de Medellín, identificado con la matrícula

No. 000739551, para fijarlo en la suma de $15.662.756.500. En subsidio, pido que se lo revise de acuerdo con el avalúo que fijen peritos en este proceso.

3. Que la vigencia de la revisión de que da cuenta el numeral anterior se retrotraiga a partir del 1er trimestre del año 1999.

4. Que, en consecuencia, se reliquide el impuesto predial y complementarios a cargo de mi poderdante por el predio de que da cuenta el hecho 1 de esta demanda, tomando como base la revisión del avalúo catastral establecida en la sentencia a partir de dicho primer trimestre del año 1999 y hasta la ejecutoria del fallo.

5. Que se condene al Municipio de Medellín a reintegrarle a la sociedad demandante las sumas pagadas por ella en exceso de la reliquidación de que da cuenta el numeral anterior a partir de 1 trimestre de 1999, con los intereses de ley, según lo que se pruebe dentro del proceso”.

La demandante invocó como normas violadas, las siguientes:  Artículos 13 y 363 de la Constitución Política de Colombia.  Artículos 84 y 85 del Código Contencioso Administrativo.  Artículo 9 de la ley 14 de 1983.  Artículo 30-3 del Acuerdo 70 de 1997. Como concepto de la violación expuso, en síntesis, lo siguiente: De conformidad con los artículos 9º de la Ley 14 de 1983 y 30-3 del Acuerdo 70 de 1997, el propietario o poseedor de un inmueble puede solicitar la revisión del avalúo cuando considere que no se ajusta a las características y condiciones del

predio. 7 Folios 36 a 37 c.p. La demandante demostró que el avalúo catastral fijado por la Administración en $31.352.513.000, no se ajustaba a la realidad económica del predio, razón por la cual la autoridad catastral lo disminuyó a $23.990.552.000. Sin embargo, en la vía gubernativa insistió en que el avalúo comercial del predio era de $21.501.380.000, por lo cual el avalúo rectificado continuaba siendo superior al que correspondía, teniendo en cuenta la política del Municipio de fijar el avalúo catastral en un 50% del valor comercial del predio. Los actos acusados violaron el derecho a la igualdad y desconocieron los principios de equidad, eficiencia y proporcionalidad, pues el avalúo comercial del predio es inferior al avalúo catastral fijado en los actos acusados. Además, como el avalúo catastral incide en la liquidación del impuesto predial, es procedente la devolución del pago en exceso del impuesto, con los intereses de ley, respecto a los trimestres 1° a 3° del año 1999, según las cuentas de cobro que anexó. La Administración incurrió en falsa motivación porque el avalúo catastral rectificado no tuvo en cuenta la realidad del predio, habida consideración de su ubicación, las construcciones levantadas sobre el terreno y la situación económica, entre otros factores. CONTESTACIÓN DE LA DEMANDA El Municipio se opuso a las pretensiones, en los siguientes términos8: En 1998, la demandante avaluó el predio en $18.491.691.000, pues se trataba de

una construcción nueva y estaba terminada en un 80%. Por tanto, se tuvieron en cuenta los costos de producción suministrados por la empresa de construcción, de acuerdo con los parámetros establecidos por el Instituto Geográfico Agustín Codazzi. El avalúo catastral de cada predio se realiza de acuerdo con el avalúo técnico practicado por un profesional adscrito a la Secretaría de Hacienda de Medellín. Este avalúo puede incrementarse hasta en el 100% del valor comercial del bien 8 Folios 53 a 65 c.p. porque no hay norma que limite el avalúo. Sin embargo, en la mayoría de los casos el avalúo predial asignado no supera el 50%. En vigencia de la Ley 223 de 1995, se estableció que el avalúo catastral de los bienes inmuebles urbanos no podría ser inferior al 40% de su valor comercial, por lo que legalmente se limitó el porcentaje mínimo, no el máximo. Mediante el proceso de actualización catastral de 1998 se verificaron los elementos y características del predio de la actora. Como resultado de dicho proceso, por Resolución 0004 de 1998, con vigencia fiscal 1999, se fijó el avalúo catastral del inmueble en $31.325.513.000. Con base en la solicitud de revisión de la demandante, el avalúo en mención se redujo a $23.990.552.000, porque se constató que el puntaje asignado estaba muy alto y se verificaron las características del inmueble. En esas condiciones, no se puede acoger la pretensión de la actora, pues pretende que el avalúo catastral corresponda solo a los costos de construcción. SENTENCIA APELADA El Tribunal accedió a las pretensiones de la demanda, por las razones que se

resumen así9: La petición de revisión del avalúo catastral del predio de la actora fue tramitada oportunamente por el Municipio y aunque la respuesta no fue totalmente favorable a sus intereses, tal actuación no viola los artículos 9º de la Ley 14 de 1983 y 30-3 del Acuerdo 70 de 1997, pues dichas normas no exigen que el resultado deba ser el que considere el contribuyente. No se desconocen los principios de igualdad y equidad porque de acuerdo con el artículo 79 (parágrafo 2º) de la Ley 223 de 1995, no es cierto que el avalúo catastral sea siempre inferior al 50% del avalúo comercial. No existe falsa motivación de los actos acusados, toda vez que se fundamentaron en las competencias atribuidas al Municipio y en las condiciones y características del predio. 9 Folios 152 a 159 c.p. De acuerdo con el parágrafo 2º del artículo 79 de la Ley 223 de 1995, vigente para la época de los hechos, el avalúo catastral de los bienes inmuebles urbanos no podía ser inferior al 40% de su valor comercial. Por tanto, el avalúo catastral debe estimarse entre el 40% y el 100% del valor comercial del bien inmueble. En las pruebas allegadas al expediente se encuentran dos inspecciones oculares realizadas por funcionarios de la Subsecretaría de Rentas, que sirvieron de soporte para la expedición de los actos administrativos, en las que se determinó el avalúo catastral en $23.990.552.000, teniendo en cuenta que el valor comercial del predio oscila entre $40.000.000.000 y $45.000.000.000. Sin embargo, estas

pruebas describen someramente las condiciones del inmueble y señalan que se analizaron unas compraventas de la zona sin precisar cuáles fueron los valores analizados que sirvieron de fundamento para determinar el valor comercial y el avalúo catastral del predio. A su vez, existe un dictamen pericial, que no fue objetado por las partes y constituye la única prueba técnica del valor comercial del inmueble por el año

1999. En dicho dictamen el bien se avaluó comercialmente en $21.501.380.000.

Por tanto, el avalúo catastral fijado en los actos acusados ($23.990.552.000), supera el 100% del valor comercial del predio, y, por ende, no corresponde a la realidad del bien. Además, la cifra del dictamen fue ratificada por un experto inmobiliario y no difiere mucho de los valores que presentó la Administración en avalúos anteriores. En consecuencia, debe tenerse como avalúo catastral, el fijado por los peritos, es decir, $21.501.380.000. Igualmente, con base en este avalúo, la Administración debe reliquidar el impuesto predial a cargo de la actora, a partir del primer trimestre de 1999; determinar el gravamen pertinente y devolver el pago en exceso que se presentare, previas las deducciones a que haya lugar. RECURSO DE APELACIÓN El demandado apeló por las siguientes razones:10 10 Folios 166 a 168 c.p. La Administración actuó conforme con las normas vigentes, en aras de salvaguardar los derechos al debido proceso, defensa y contradicción del contribuyente. Para el año 1999, el avalúo catastral del predio era de $23.990.552.000,

independiente de que el precio del inmueble estuviese por encima o por debajo de este valor, pues el avalúo que fija el Municipio tiene como parámetro el artículo 79 [parágrafo 2] de la Ley 223 de 1995, según el cual el avalúo catastral no puede ser inferior al 40% del valor comercial, sin que exista un límite máximo. El avalúo catastral se determinó con fundamento en las investigaciones de mercado de la zona y su construcción y en la información suministrada por la revista Construdata y por el personal idóneo que elabora los experticios técnicos, con base en los lineamientos y directrices del Instituto Geográfico Agustín Codazzi. El avalúo que acogió el Tribunal no es aceptable porque el inmueble de la actora está ubicado en un sector muy exclusivo de la ciudad y además el dictamen no fija la metodología para llegar a este valor. La metología utilizada por el Municipio es la que permite establecer en el mercado inmobiliario el valor de cada uno de los predios, la cual comprende las etapas de (i) identificación predial, que permite la verificación de los elementos físicos y jurídicos del predio por inspección catastral; (ii) determinación de las zonas homogéneas geoeconómicas, que permite establecer el valor unitario del terreno mediante el análisis de precios del mercado inmobiliario; (iii) determinación de valores unitarios para los diferentes tipos de edificaciones, mediante investigaciones económicas tendientes a establecer el valor por metro cuadrado de las edificaciones, mediante el análisis del mercado inmobiliario y (iv) liquidación de avalúos, que se determina con fundamento en los valores unitarios para la zona geoeconómica, el precio unitario por metro cuadrado del tipo de edificación y

las áreas del terreno y de las construcciones. En esas condiciones, el avalúo catastral del inmueble es superior al determinado por la actora en $15.662.756.500, pues ni siquiera el perito aceptó dicho valor, ya que le asignó uno superior, cercano al definido por el Municipio. ALEGATOS DE CONCLUSIÓN La demandante y el demandado no presentaron alegatos de conclusión11. El Ministerio Público solicitó que se confirme la sentencia por las siguientes razones: El artículo 79 de la Ley 223 de 1995 dispone cómo se determina el valor comercial de inmuebles y señala que el avalúo catastral no puede ser inferior al 40% del avalúo comercial, sin que establezca un límite máximo. Para efectos probatorios son aplicables los artículos 169 y 170 del C.C.A., por lo que si se presenta un dictamen pericial que no fue objetado en la oportunidad procesal respectiva, el juez puede valorarlo. En este caso, el dictamen pericial no fue objetado y el recurso de apelación no era la oportunidad procesal para hacerlo. A su vez, el dictamen fue realizado por expertos y en él se discriminaron los valores correspondientes al inmueble de acuerdo con las características del terreno, construcciones terminadas y parqueaderos. De otra parte, no existen elementos de juicio para afirmar que se presentó error grave en el dictamen, por ausencia o indebida aplicación de una metodología, habida cuenta de que la objeción presentada en el recurso no demuestra una discrepancia entre el valor real del bien y el establecido en el dictamen. CONSIDERACIONES DE LA SALA En los términos del recurso de apelación interpuesto por el Municipio, la Sala

precisa cuál es el avalúo catastral del predio de la actora. La función catastral es una función pública desarrollada por las autoridades encargadas de adelantar la formación, actualización y conservación de los catastros del país, conforme con el procedimiento previsto en la Ley 14 de 1983, 11 Según consta en el informe secretarial del 17 de abril de 2013 – Folio 181 c.p. el Decreto Reglamentario No. 3496 de 1983 y la Resolución No. 2555 de 1988 del Instituto Geográfico Agustín CodazziIGAC12. El artículo 1º de la Resolución 2555 de 1998 del Instituto Geográfico Agustín Codazzi, vigente para el año 199913, define el catastro como el inventario o censo, debidamente actualizado y clasificado, de los bienes inmuebles pertenecientes al Estado y a los particulares, con el objeto de lograr su correcta identificación física, jurídica, fiscal y económica. A su vez, el «avalúo catastral» fue definido por el artículo 6° de la citada resolución, en los siguientes términos: “Artículo 6°. Avalúo Catastral. Sin perjuicio de lo establecido en los artículos 61, 90, 94 d, 101, 102, 114 y 118 de esta resolución, el avalúo catastral consiste en la determinación del valor de los predios, obtenido mediante investigación y análisis estadístico del mercado inmobiliario. El avalúo catastral de cada predio se determinará por la adición de los avalúos parciales practicados independientemente para los terrenos y para las edificaciones en él comprendidos.” Por su parte, las autoridades catastrales tienen a su cargo las labores de

formación, conservación y actualización de los catastros, tendientes a la correcta identificación física, jurídica, fiscal y económica de los inmuebles14. Sobre las etapas de formación, conservación y actualización de los catastros, el Decreto 3496 de 1983, consagra: "Artículo 11.- Formación Catastral. La formación catastral consiste en el conjunto de operaciones destinadas a obtener la información sobre los terrenos y edificaciones en los aspectos físico, jurídico, fiscal y económico de cada predio. La información obtenida se anotará en la ficha predial y en los documentos gráficos, listados y formatos de control estadístico que diseñen las autoridades catastrales. El proceso de formación termina con la resolución por medio de la cual las autoridades catastrales, a partir de la fecha de dicha providencia, ordenan la inscripción en el catastro de los predios que han sido formados y establecen que el proceso de conservación se inicia al día siguiente, a partir del cual, el propietario o poseedor podrá solicitar la revisión del avalúo de acuerdo con el artículo 9º de la Ley 14 de 1983". 12 Ver sentencias de 4 de septiembre de 2003, Exp. 13429, C.P. Ligia López Díaz; 2 de agosto de 2007, Exp. 15536, C.P. Ligia López Díaz; 24 de octubre de 2007, Exp. 15954, C.P. Ligia López Díaz; 8 de noviembre de 2007, Exp. 15885, C.P. María Inés Ortiz Barbosa; 8 de octubre de 2009, Exp. 16369, C.P. Hugo Fernando Bastidas Bárcenas; 4 de febrero de 2010, Exp. 16634, C.P. Martha Teresa Briceño de Valencia; 24 de mayo

de 2012, Exp. 17715, C.P. Hugo Fernando Bastidas Bárcenas. 13 La Resolución 2555 de 1988 del IGAC fue derogada por la Resolución 70 de 4 de febrero de 2011, expedida por la misma entidad. 14 Artículo 3º de la Ley 14 de 1983 y 1º de Decreto 3496 de 1983. "Artículo 12.- Conservación Catastral. La conservación catastral consiste en el conjunto de operaciones destinadas a mantener al día los documentos catastrales de conformidad con los cambios que experimente la propiedad raíz en sus aspectos físico, jurídico, fiscal y económico. La conservación se inicia al día siguiente en el cual se inscribe la formación o la actualización de la formación en el catastro, y se formaliza con la resolución que ordena la inscripción en los documentos catastrales de los cambios que se hayan presentado en la propiedad raíz". "Artículo 13 - Actualización de la formación catastral. La actualización de la formación catastral consiste en el conjunto de operaciones destinadas a renovar los datos de la formación catastral, revisando los elementos físico y jurídico del catastro y eliminando en el elemento económico las disparidades originadas por cambios físicos, variaciones de uso o de productividad, obras públicas, o condiciones locales del mercado inmobiliario. […] La información obtenida y los cambios encontrados se anotarán en los documentos catastrales pertinentes. El proceso de actualización termina con la resolución por medio de la cual las autoridades catastrales, a partir de la fecha de dicha providencia, ordenan la renovación de la inscripción en el catastro de los predios que han sido

actualizados y establecen que el proceso de conservación se inicia el día siguiente a partir del cual, el propietario o poseedor podrá solicitar la revisión del avalúo de acuerdo con el artículo 9º de la Ley 14 de 1983". De acuerdo con el lineamiento jurisprudencial de esta Sala, el avalúo catastral se establece con los procesos de formación y actualización, para lo que se tienen en cuenta elementos como la ubicación, naturaleza, precio del suelo, servicios públicos, estrato socioeconómico, vías de comunicación, entre otras variables. Lo anterior implica que el avalúo catastral está condicionado por variables externas y, por tanto, puede cambiar de un año a otro ya que la movilidad y cambios de uso de las urbes son notorios15. Ahora bien, el artículo 9º de la Ley 14 de 1983 prevé que “el propietario o poseedor podrá obtener la revisión del avalúo en la Oficina de Catastro correspondiente, cuando demuestre que el valor no se ajusta a las características y condiciones del predio”. 15 Sentencia de 29 de marzo de 2007, Exp. 14738, C.P. Ligia López Díaz. Mediante Acuerdo 70 de 23 de diciembre de 1997, “por medio del cual se expide el estatuto que regula el Impuesto Predial Unificado”16, el Concejo de Medellín adoptó las normas legales y reglamentarias sobre el catastro y en el artículo 30 numerales 3 y 4 señaló que:

“3. REVISIÓN DE LOS AVALÚOS.

El propietario o poseedor podrá obtener la revisión del avalúo en la Oficina de catastro correspondiente cuando demuestre que el valor no

se ajusta a las características y condiciones del predio. El propietario o poseedor podrá presentar la correspondiente solicitud de revisión del avalúo de su predio o mejora a partir del día siguiente al de la fecha de la resolución mediante la cual se inscribe el predio o la mejora en el catastro, acompañándola de las pruebas que la justifiquen.

Parágrafo: Las características y condiciones del predio se refieren a: Límites, tamaño, uso, clase y número de construcciones, ubicación, vías de acceso, clase de terreno y naturaleza de la producción, condiciones locales del mercado inmobiliario y demás informaciones pertinentes.

4. PETICIÓN DE REVISIÓN Los interesados podrán pedir por escrito, ante la respectiva Oficina de Catastro, bien directamente o por conducto de sus apoderados o representantes legales, la revisión del avalúo, con las pruebas de que el valor no se ajusta a las características y condiciones del predio”.

Asimismo, de acuerdo con los artículos 129, 130 y 134 de la Resolución 2555 de 1988 del IGAC, para demostrar que el valor del avalúo catastral o del autoavalúo no se ajusta a las condiciones y características del predio, se estableció libertad probatoria, por lo cual el interesado puede acudir a cualquiera de los medios de prueba establecidos en la ley, como el dictamen de expertos17. 16 Folios 24 a 31 c.p. 17 Artículo 130°. Forma de la Petición de Revisión. Los interesados podrán pedir por escrito, ante la respectiva Oficina de Catastro, bien directamente o por conducto de sus apoderados o representantes legales, la revisión del avalúo, con las pruebas de que el valor no se ajusta a las

características y condiciones del predio. Artículo 134°. Naturaleza de las Pruebas. La petición de revisión deberá apoyarse en pruebas que demuestren que el valor no se ajusta a las características y condiciones del predio, conforme a lo previsto en el Parágrafo del artículo 129. Las demás peticiones deberán fundamentarse en pruebas que acrediten el derecho. Parágrafo 1o. En todo trámite que se adelante ante las autoridades de Catastro, el propietario o poseedor podrá presentar documentos tales como: planos, certificaciones de autoridades administrativas, certificados de entidades financieras, declaraciones extrajuicio, contratos de construcción, aerofotografías, escrituras que comprueben titularidad del dominio o posesión, hechos y existencia de mejoras o desmejoras de construcción, acciones y derechos materializados extrajudicialmente. […]. En consecuencia, el propietario o poseedor de un inmueble puede solicitar la revisión del avalúo catastral y demostrar que éste no se ajusta a las características y condiciones del predio, referentes a los límites, tamaño, uso, clase y número de construcciones, ubicación, vías de acceso, clases de terreno y naturaleza de la producción, condiciones locales del mercado inmobiliario y demás información pertinente. Por su parte, el parágrafo 1° del artículo 79 de la Ley 223 de 1995 impuso a las autoridades catastrales la obligación de formar o actualizar los catastros en todos los municipios del país dentro de períodos de cinco (5) años, para revisar los elementos físicos o jurídicos del catastro, originados en mutaciones físicas,

variaciones de uso o de productividad, obras públicas o condiciones locales del mercado inmobiliario. Y, el parágrafo 2º ibídem, señaló que el avalúo catastral de los bienes inmuebles urbanos no puede ser inferior al cuarenta por ciento (40%) de su valor comercial18. Cabe recordar que a partir de la información catastral, los distritos y municipios pueden obtener los datos que les permiten fijar el impuesto predial. Asimismo, la eficacia del tributo depende de la eficiente y correcta actualización del catastro, comoquiera que el catastro es el punto de partida del proceso del impuesto predial que será tan eficaz como eficiente sea la actualización y objetividad del catastro19. En el caso en estudio, se encuentran probados los siguientes hechos: Por Resolución 4 de 1998, el demandado actualizó la información catastral de algunos corregimientos de la zona rural y algunos barrios de la zona urbana de Medellín, dentro de los cuales estaba el barrio Asomadera, donde se encuentra el predio de la actora. En dicho acto, fijó el avalúo catastral del bien en $31.352.513.00020. El 10 de febrero de 1999, la actora solicitó la revisión del avalúo catastral21, y por Resolución 812 de 24 de marzo de 1999, el Municipio modificó el avalúo catastral 18 El artículo 79 de la Ley 223 de 1995 fue derogado por el artículo 69 de la Ley 863 de 2003. 19 Sentencia del 24 de mayo de 2012, Exp. 17715, C.P. Hugo Fernando Bastidas Bárcenas. 20 Folios 94 a 105 c.p.

21 Folios 16 a 18 c.p. y lo fijó en $23.990.552.000, a partir del primer trimestre de 199922. En vía gubernativa, la Administración mantuvo el avalúo modificado23. En la Resolución 812 de 24 de marzo de 1999, la Administración modificó el