CE-05001-23-31-000-2007-00607-01-2014

EXPROPIACION ADMINISTRATIVA – Precio indemnizatorio y precio de adquisición. Métodos para la elaboración de los avalúos. Homogenización del valor de las mejoras y las anexidades. Carga probatoria para desvirtuar el avalúo. los daños y perjuicios que se originan en el acto mediante el cual se decreta la incorporación al dominio público de bienes de propiedad particular presupone indiscutiblemente la obligación de indemnizar de manera previa e integral al afectado, a fin de restablecer el equilibrio roto por la privación patrimonial a la cual se le somete. En efecto, la persona que se ve afectada por la expropiación de un inmueble no debe asumir a título personal un detrimento en su patrimonio, pues es una garantía superior reparar el daño que se le ocasiona con una indemnización completa. Estos artículos permiten diferenciar el llamado precio de adquisición del precio indemnizatorio, pues mientras el primero hace referencia al valor del inmueble, establecido conforme el avalúo que para dichos efectos realiza la entidad correspondiente; el segundo comprende, además de aquel, el daño emergente y el lucro cesante, así como los demás perjuicios que merezcan ser resarcidos para garantizar una indemnización integral. En este orden de ideas, se puede afirmar que el avalúo del inmueble determina el precio de adquisición, de manera que si este no cumple con los requisitos legales que permiten inferir que el valor otorgado fue el resultado de un estudio técnico apropiado, el precio indemnizatorio se verá necesariamente afectado. De lo expuesto se observa que la Corporación Avalúos Asesoría en Desarrollo Urbano avaluó las mejoras y anexidades del bien que poseía la actora en SEIS MILLONES OCHOCIENTOS

TRECE MIL OCHOCIENTOS SESENTA Y CUATRO PESOS ($6.813.864.oo), utilizando los métodos de mercado y residual. Adicionalmente, se advierte que dicha entidad homogenizó el valor de dichas mejoras y anexidades a uno de vivienda de “estrato bajo”, por la dificultad que presentaba realizar un estudio de mercado de ellas. Por lo expuesto encuentra la Sala justificado que la entidad valuadora homogenizara el precio de mercado de las mejoras y anexidades del inmueble ubicado en la Carrera 52 No. 81 F – 09 de Medellín a uno de una vivienda de “estrato bajo”, debido a que en el sector en el que éstas se encontraban ubicadas (barrio Moravia) no se hacían transacciones de inmuebles, pues el área correspondía a una zona deprimida de dicha ciudad. No sobra advertir que en el presente caso la actora incumplió con la carga probatoria que le correspondía para desvirtuar lo afirmado en el avalúo realizado por la Corporación Avalúos Asesoría, al no allegar al proceso “…algunos exhortos indispensables para la prueba pericial materializ[ando] el desistimiento de los exhortos y [d]el dictamen pericial faltante”, tal y como lo hizo saber el a quo en la sentencia de 20 de mayo de 2011.

FUENTE FORMAL: CONSTITUCION POLITICA – ARTICULO 58 / LEY 388 DE 1997 – ARTICULO 62 / DECRETO 1420 DE 1998 – ARTICULO 25 / DECRETO 1420 DE 1998 – ARTICULO 30 / RESOLUCIÓN 762 DE 1998

NOTA DE RELATORIA: Lucro cesante, Consejo de Estado, Sección Primera,

sentencia de 26 de septiembre de 2013, Rad. 2007-00025-01, MP. Guillermo Vargas Ayala; sentencia de 14 de mayo de 2009, Rad. 2005-03509, MP. Rafael E. Osta de Lafont Pianeta.

CONSEJO DE ESTADO

SALA DE LO CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO

SECCION PRIMERA

Consejera ponente: MARIA CLAUDIA ROJAS LASSO

Bogotá, D.C., cuatro (4) de diciembre de dos mil catorce (2014) Radicación número: 05001-23-31-000-2007-00607-01

Actor: NANCY MARIA LONDOÑO ORTIZ

Demandado: ALCALDIA DE MEDELLIN

Referencia: APELACION SENTENCIA – ACCION DE NULIDAD Y RESTABLECIMIENTO DEL DERECHO Procede la Sala a resolver el recurso de apelación interpuesto por la actora contra la sentencia proferida el 20 de mayo de 2011 por la Sala Segunda de Decisión del Tribunal Administrativo de Antioquia, mediante la cual se negaron las pretensiones de la demanda.

I. ANTECEDENTES

1. LA DEMANDA La ciudadana Nancy María Londoño Ortiz, en demanda presentada el 25 de enero de 2007, solicitó declarar la nulidad de las Resoluciones 1222 de 2006 (24 de agosto) y 1388 de 2006 (19 de septiembre), mediante las cuales el Alcalde de Medellín expropió y ordenó el pago del precio indemnizatorio de “unas mejoras y

anexidades” del inmueble ubicado en la Carrera 52 No. 81 F – 09 de Medellín, del

que era poseedora. 1.1. HECHOS El 28 de junio de 2006 el Alcalde de Medellín expidió la Resolución 848, con el fin de adquirir, a través del procedimiento de expropiación administrativa, “unas mejoras y anexidades” del inmueble ubicado en la Carrera 52 No. 81 F – 09 de Medellín, que poseía Nancy María Londoño Ortiz. Debido a que no se llegó a un acuerdo para la enajenación voluntaria de las “mejoras y anexidades” del inmueble, el Alcalde de Medellín expidió la Resolución 1222 de 2006 (24 de agosto), a través de la cual las expropió y ordenó el pago, a título de precio indemnizatorio, de SEIS MILLONES OCHOCIENTOS TRECE MIL

OCHOCIENTOS SESENTA Y CUATRO PESOS ($6.813.864.oo).

Dentro del término legal la señora Nancy María Londoño Ortiz interpuso recurso de reposición contra la Resolución 1222 de 2006 (24 de agosto), pues no estuvo de acuerdo con la decisión adoptada por el Alcalde de Medellín, ya que consideró que el precio de adquisición debía ser mayor al ofrecido. Mediante Resolución 1388 de 2006 (19 de septiembre) el Alcalde de Medellín confirmó lo decido en la Resolución 1222 de 2006 (24 de agosto).

1.2. LAS PRETENSIONES

La actora pide lo siguiente:

1. Declarar nula la Resolución 1222 de 2006 (24 de agosto), a través de la cual el Alcalde de Medellín expropió “unas mejoras y anexidades” del inmueble ubicado

en la Carrera 52 No. 81 F – 09 de Medellín, y le pagó, a título de precio indemnizatorio, una suma equivalente a SEIS MILLONES OCHOCIENTOS

TRECE MIL OCHOCIENTOS SESENTA Y CUATRO PESOS ($6.813.864.oo).

2. Declarar nula la Resolución 1388 de 2006 (19 de septiembre), a través de la cual el Alcalde de Medellín resolvió el recurso de reposición interpuesto contra la Resolución 1222 de 2006 (24 de agosto), confirmando lo decidido.

3. Condenar a la entidad demandada a pagar la suma de dinero que corresponda por la expropiación de “unas mejoras y anexidades” del inmueble ubicado en la

Carrera 52 No. 81 F – 09 de Medellín, así como las primas y compensaciones ofrecidas en la oferta de compra por enajenación voluntaria, debidamente actualizadas y con los intereses bancarios debidos.

4. Dar cumplimiento a la sentencia en los términos de los artículos 176, 177 y 178

del Código Contencioso Administrativo.

5. Condenar en costas y agencias en derecho a la entidad demandada. 1.3. NORMAS VIOLADAS Y CONCEPTO DE VIOLACIÓN La demandante considera que los actos acusados contrarían los artículos 2, 4, 13, 58, 83, 209 y 315 de la Constitución Política; 61, 67 y 69 de la Ley 388 de 19971; 3 y 4 de la Ley 489 de 19982, y 2 y 20 a 26 del Decreto 1420 de 19983. 1.3.1. Error de Hecho en la motivación de los actos administrativos y

Violación de la Ley Afirma la demandante que los actos acusados están viciados de nulidad, al considerar que la Alcaldía de Medellín cometió un grave error al motivarlos, aceptando como avalúo, de “unas mejoras y anexidades” del inmueble ubicado en la Carrera 52 No. 81 F – 09 de Medellín, un precio desajustado a la realidad, que no tiene como soporte ninguna auditoría técnica. Aunado a lo anterior, sostiene que los actos demandados deben declararse nulos, pues lesionan su derecho de “…propiedad privada, a la justicia que debe regir las relaciones entre el Estado y los particulares, al respeto por el derecho a la igualdad y a que el Estado no abuse de sus competencias y prerrogativas, enriqueciéndose a costa del correlativo empobrecimiento del particular.”.

2. LA CONTESTACIÓN 2.1. El municipio de Medellín se opuso a las pretensiones de la demanda, manifestando que el precio que había pagado por las mejoras del bien ubicado en

la Carrera 52 No. 81 F – 09 de Medellín, se había ajustado a los lineamientos que para el efecto fijaban el Decreto 1420 de 19984 y la Resolución 762 de 1998 (23 de octubre)5. 1 Por la cual se modifica la Ley 9 de 1989, y la Ley 2 de 1991 y se dictan otras disposiciones 2 Por la cual se dictan normas sobre la organización y funcionamiento de las entidades del orden nacional, se expiden las disposiciones, principios y reglas generales para el ejercicio de las atribuciones previstas en los numerales 15 y 16 del artículo 189 de la Constitución Política y se

dictan otras disposiciones 3 Por el cual se reglamentan parcialmente el artículo 37 de la Ley 9 de 1989, el artículo 27 del Decreto-ley 2150 de 1995, los artículos 56, 61, 62, 67, 75, 76, 77, 80, 82, 84 y 87 de la Ley 388 de 1997 y, el artículo 11 del Decreto-ley 151 de 1998, que hacen referencia al tema de avalúos 4 Por el cual el Presidente de la República reglamenta parcialmente los artículos 37 de la Ley 9 de 1989; 27 del Decreto Ley 2150 de 1995; 56, 61, 62, 67, 75, 76, 77, 80, 82, 84 y 87 de la Ley 388 de 1997; y 11 del Decreto Ley 151 de 1998, que hacen referencia al tema de avalúos. 5 Por la cual el Director General del Instituto Geográfico Agustín Codazzi establece la metodología para la realización de los avalúos ordenados por la Ley 388 de 1997. Asimismo, señaló que la responsabilidad derivada de cualquier incoherencia con el valor de las mejoras del inmueble debía ser asumida por la Empresa de Desarrollo Urbano, habida cuenta de que en virtud del convenio interadministrativo 4800001014 de 2005 celebrado con ella, cuyo objeto era el de “administración delegada para la adquisición de predios para la construcción y consolidación de espacios públicos y equipamientos comunitarios, dentro del marco del proyecto de intervención integral de Moravia”, había asumido la función de realizar los avalúos en dicha área.

2.2. La Empresa de Desarrollo Urbano, quien fue llamada en garantía por el municipio de Medellín6, se opuso a las pretensiones de la demanda, señalando que las “mejoras y anexidades” del inmueble ubicado en la Carrera 52 No. 81 F – 09 de Medellín habían sido avaluadas de manera adecuada. En este sentido, indicó que el inmueble referido no cumplía con los requisitos necesarios para enmarcarse dentro de los parámetros que fijaba el Decreto 1420 de 1998 para hacer avalúos, pero que para mitigar el impacto desfavorable de la reubicación de múltiples familias había optado por homologar algunos factores de avalúo en el bien, tales como la “calificación del inmueble por construcción” y la “calificación de la tierra por uso”. Hizo hincapié en que no podía reconocerse un precio indemnizatorio elevado por la expropiación de las mejoras del inmueble, debido a que éste se había edificado de manera ilegal y, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 30 del Decreto 1420 de 1998, no era dable reconocer como valor comercial de un inmueble aquellas obras realizadas sin el lleno de los requisitos legales.

3. ALEGATOS DE CONCLUSIÓN 3.1. La actora y el municipio de Medellín reiteraron, respectivamente, los argumentos expuestos en el libelo de la demanda y en la contestación de la misma. 3.2. La Empresa de Desarrollo Urbano guardó silencio. 6 Folios 140 a 142, Cuaderno 1

4. SENTENCIA DE PRIMERA INSTANCIA La Sala Segunda de Decisión del Tribunal Administrativo de Antioquia, mediante

sentencia de 20 de mayo de 2011, negó las pretensiones de la demanda, pues consideró que las resoluciones acusadas se habían proferido cumpliendo con la normatividad legal fijada para el efecto en el Código Contencioso Administrativo y en la Ley 388 de 1997. En efecto, señaló que el municipio de Medellín y la Empresa de Desarrollo Urbano no habían violado la normatividad expuesta por la demandante, pues el avalúo de las “mejoras y anexidades” del inmueble objeto de litigio, ubicado en la Carrera 52 No. 81 F – 09 de Medellín, se había hecho de manera correcta, atendiendo al método residual de precios. En este sentido, indicó que no había lugar a incrementar el valor reconocido a título de precio indemnizatorio, debido a que el inmueble, de propiedad de la actora, no cumplía con las reglamentación urbanística municipal.

5. RECURSO DE APELACIÓN La demandante solicita revocar la sentencia proferida el 20 de mayo de 2011 por la Sala Segunda de Decisión del Tribunal Administrativo de Antioquia, manifestando que existen inconsistencias que permiten desvirtuar la legalidad de los actos acusados.

En este sentido, señala que el Tribunal no valoró pruebas, como el “Índice de Costos” registrados por CAMACOL y CONSTRUDATA, en los que se afirma que el valor de la vivienda “unifamiliar mínimo 1” para la ciudad de Medellín, tal y como era la suya, era de $367.699 por metro cuadrado, independientemente de si la construcción cumplía o no con los requisitos urbanísticos para edificar. Asimismo, afirma que debe pagársele una suma justa de dinero por el inmueble

que se le expropió en la Carrera 52 No. 81 F – 09 de Medellín, pues el método utilizado para realizar la valoración, que fue el de “comparación o mercado”, no contó con los soportes de ley para establecer el precio justo de avalúo.

6. ALEGATOS DE CONCLUSIÓN EN SEGUNDA INSTANCIA 6.1. La actora y el municipio de Medellín guardaron silencio. 6.2. La Empresa de Desarrollo Urbano reiteró los argumentos expuestos en la contestación de la demanda.

II. CONSIDERACIONES DE LA SALA Corresponde a la Sala examinar los argumentos expuestos por la demandante en el recurso de apelación, a los cuales se circunscribirá el análisis en esta instancia, para determinar si es dable o no revocar la sentencia proferida el 20 de mayo de 2011 por la Sala Segunda de Decisión del Tribunal Administrativo de Antioquia.

Al efecto, se advierte que la recurrente argumenta como cargo i) la indemnización indebida de las mejoras y anexidades del inmueble ubicado en la Carrera 52 No. 81 F – 09 de Medellín. Bajo el anterior contexto, pasa la Sala a estudiar el cargo expuesto por la actora en el recurso de apelación.

1. Indemnización indebida de las mejoras y anexidades del inmueble que se

expropió en la Carrera 52 No. 81 F – 09 de Medellín La actora considera que los actos mediante los cuales la administración expropió las “mejoras y anexidades” del inmueble ubicado en la Carrera 52 No. 81 F – 09 de Medellín deben declararse nulos, ya que el valor que fijan, a título de precio

indemnizatorio, no cuenta con los soportes de ley para establecer un precio justo. En este sentido, afirma que existen pruebas en el proceso, como el “Índice de Costos” registrados por CAMACOL y CONSTRUDATA, en donde se puede constatar que el valor de la vivienda “unifamiliar mínimo 1” para la ciudad de Medellín, era de $367.699 por metro cuadrado y no de $272.555 como lo señaló el avalúo. Por su parte el municipio de Medellín y la Empresa de Desarrollo Urbano manifiestan que el avalúo realizado sobre las “mejoras y anexidades” del inmueble se hizo de manera correcta y que no puede reconocerse un mayor valor a título de precio indemnizatorio, debido a que éste se edificó de manera ilegal y, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 30 del Decreto 1420 de 1998, no es dable reconocer como valor comercial de un inmueble aquellas obras realizadas sin el lleno de los requisitos legales. En este orden de ideas, el problema jurídico que debe resolver la Sala en el presente cargo se circunscribe a establecer si el precio indemnizatorio que fijó el municipio de Medellín, a través de la Empresa de Desarrollo Urbano, por las “mejoras y anexidades” del inmueble ubicado en la Carrera 52 No. 81 F – 09 de Medellín fue correcto o no. Empero, antes de examinar el caso concreto es necesario recordar la normativa que regula la manera como debe realizarse el avalúo del precio indemnizatorio en una expropiación administrativa. 1.1. Normatividad que regula la manera como debe realizarse el avalúo del precio indemnizatorio en una expropiación administrativa

El artículo 17 de la Declaración de los Derechos del Hombre y del Ciudadano de 1789, establece que “Siendo la propiedad un derecho inviolable y sagrado, nadie podrá ser privado de ella sino en caso evidente de necesidad pública, debidamente justificada y previa una justa indemnización.” Asimismo, el artículo 21 del Pacto de San José de Costa Rica, relativo a los derechos económicos y sociales, que por virtud de lo dispuesto en el artículo 94 de la Constitución Política de 1991 hace parte del llamado “bloque de constitucionalidad” señala que “ninguna persona puede ser privada de sus bienes, excepto mediante el pago de indemnización justa, por razones de utilidad pública o de interés social y en los casos y según las formas establecidas por la ley”. Se advierte, entonces, que los daños y perjuicios que se originan en el acto mediante el cual se decreta la incorporación al dominio público de bienes de propiedad particular presupone indiscutiblemente la obligación de indemnizar de manera previa e integral al afectado, a fin de restablecer el equilibrio roto por la privación patrimonial a la cual se le somete. En efecto, la persona que se ve afectada por la expropiación de un inmueble no debe asumir a título personal un detrimento en su patrimonio, pues es una garantía superior reparar el daño que se le ocasiona con una indemnización completa. Esta línea de pensamiento ha sido seguida por la Corte Constitucional, quien en sentencia C 153 de 1994 dijo que la indemnización que se paga al propietario del bien que se expropia debe comprender no sólo el valor del bien sino el de “…los daños que sean consecuencia directa e inmediata de la

expropiación”. Precisamente, por ello, señala más adelante que “…la indemnización prevista en el artículo 58 de la Constitución es reparatoria y debe ser plena, ya que ella debe comprender el daño emergente y el lucro cesante que hayan sido causados al propietario cuyo bien ha sido expropiado.”7. No en vano el artículo 62 de la Ley 388 de 1997 señala: “La indemnización que decretare el juez comprenderá el daño emergente y el lucro cesante. El daño emergente incluirá el valor del inmueble expropiado, para el cual el juez tendrá en cuenta el avalúo comercial elaborado de conformidad con lo aquí previsto.” Asimismo, en sentencia de 26 de septiembre de 2013 (M.P. Guillermo Vargas Ayala) esta Sala dijo “…en cuanto el lucro cesante, el avaluador debe verificar las condiciones mismas del inmueble y determinar si se encuentra destinado a actividades productivas o si sobre él recae una afectación que limite temporal o definitivamente los posibles ingresos de los propietarios, sin que dichos valores sean tenidos en cuenta para el avalúo del bien sino para el precio indemnizatorio, todo esto siguiendo las reglas contenidas en el artículo 21 del Decreto 1420 de 1998 y sin perjuicio de que el particular aporte elementos probatorios que demuestren que la cuantía de los daños materiales supere el monto estimado en el avalúo, caso en el cual, deberá incrementarse el quantum de la indemnización.”8. En sentido similar, esta Sala, en sentencia de 14 de mayo de 2009 (M.P. Rafael E.

Ostau de Lafont Pianeta) señaló: “debe entenderse que la decisión de expropiar un bien del dominio privado, comporta necesariamente la obligación de indemnizar el daño, todo el daño y nada más que el daño, esto es, sin pecar por exceso o por defecto, pues es claro que una indemnización que exceda los límites de lo justo, o que resulte ser parcial o incompleta, se aparta del postulado de justicia consagrado por el constituyente. Así las cosas, toda 7 Corte Constitucional. Sentencia C 153 de 1994 8 Consejo de Estado, Sección Primera. Sentencia de 26 de septiembre de 2013, Rad.: 63001233100020070002501, Actora: María Edilia Jaramillo García, M.P. Guillermo Vargas Ayala indemnización que se torne írrita o injusta ocasiona un menoscabo o desmedro económico al patrimonio de la persona afectada con la expropiación, a quien le asiste el derecho subjetivo de ser indemnizada conforme a la garantía constitucional ya mencionada.”9. Ahora bien, para cumplir con los fines de la indemnización, en los términos anotados en la normativa expuesta, la autoridad administrativa cuenta con mecanismos legales que le permiten fijar el precio indemnizatorio y las condiciones para el pago del mismo. Así lo establecen los artículos 61 y 67 de la Ley 388 de 1997 a cuyo tenor se lee: “Artículo 61. Modificaciones al procedimiento de enajenación voluntaria. Se introducen las siguientes modificaciones al procedimiento de enajenación voluntaria regulado por la Ley 9 de 1989:

El precio de adquisición será igual al valor comercial determinado por el Instituto Geográfico Agustín Codazzi, la entidad que cumpla sus funciones, o por peritos privados inscritos en las lonjas o asociaciones correspondientes, según lo determinado por el Decreto-Ley 2150 de 1995, de conformidad con las normas y procedimientos establecidos en el decreto reglamentario especial que sobre avalúos expida el gobierno. El valor comercial se determinará teniendo en cuenta la reglamentación urbanística municipal o distrital vigente al momento de la oferta de compra en relación con el inmueble a adquirir, y en particular con su destinación económica. La forma de pago del precio de adquisición podrá ser en dinero o en especie, en títulos valores, derechos de construcción y desarrollo, derechos de participación en el proyecto a desarrollar o permuta…” Se subraya y se resalta) “Artículo 67. Indemnización y forma de pago. En el mismo acto que determine el carácter administrativo de la expropiación, se deberá indicar el valor del precio indemnizatorio que se reconocerá a los propietarios, el cual será igual al avalúo comercial que se utiliza para los efectos previstos en el artículo 61 de la presente Ley...” (Se subraya y se resalta) Estos artículos permiten diferenciar el llamado precio de adquisición del precio indemnizatorio, pues mientras el primero hace referencia al valor del inmueble, establecido conforme el avalúo que para dichos efectos realiza la entidad correspondiente; el segundo comprende, además de aquel, el daño emergente y el lucro cesante, así como los demás perjuicios que merezcan ser resarcidos para

garantizar una indemnización integral. 9 Consejo de Estado, Sección Primera. Sentencia de 14 de mayo de 2009, Rad.: 05001233100020050350901, Actor: Walter de Jesús Osorio Ciro, M.P. Rafael E. Ostau de Lafont Pianeta En este orden de ideas, se puede afirmar que el avalúo del inmueble determina el precio de adquisición, de manera que si este no cumple con los requisitos legales que permiten inferir que el valor otorgado fue el resultado de un estudio técnico apropiado, el precio indemnizatorio se verá necesariamente afectado. Sobre el particular los artículos 25 del Decreto 1420 de 199810 y 1 a 4 de la Resolución 762 de 1998 (23 de octubre)11 disponen que para la elaboración de los avalúos a que se refiere la Ley 388 de 1997 debe aplicarse uno de los siguientes métodos, o si el caso lo amerita varios de ellos:

1. El método de comparación o de mercado: Que busca establecer el valor comercial del bien, a partir del estudio de las ofertas o transacciones recientes de bienes semejantes y comparables al del objeto de avalúo. Tales ofertas o transacciones se clasifican, analizan e interpretan para llegar a la estimación del valor comercial.

2. El método de renta o capitalización por ingresos: Que busca establecer el valor comercial de un bien a partir de las rentas o ingresos que puedan obtener el mismo bien o inmuebles semejantes y comparables por sus características físicas, de uso y ubicación, trayendo a valor presente la suma de los probables ingresos o rentas generadas en la vida remanente del bien objeto de avalúo, con una tasa de

capitalización o interés.

3. El método de costo de reposición: Que busca establecer el valor comercial del bien objeto de avalúo estimando el costo total para construir a precios de hoy de un bien semejante al que es objeto de avalúo; restándole la depreciación acumulada y adicionando al valor así obtenido la utilidad.

4. El método residual: Que busca establecer el valor comercial del bien, normalmente para el terreno, a partir de estimar el monto total de las ventas de un proyecto de construcción, acorde con la reglamentación urbanística vigente y de conformidad con el mercado del bien final vendible, en el terreno objeto de avalúo.

Para encontrar el valor total del terreno se debe descontar al monto total de las ventas proyectadas, los costos totales y la utilidad esperada del proyecto 10 Por el cual el Presidente de la República reglamenta parcialmente los artículos 37 de la Ley 9 de 1989; 27 del Decreto Ley 2150 de 1995; 56, 61, 62, 67, 75, 76, 77, 80, 82, 84 y 87 de la Ley 388 de 1997; y 11 del Decreto Ley 151 de 1998, que hacen referencia al tema de avalúos. 11 Por la cual el Director General del Instituto Geográfico Agustín Codazzi establece la metodología para la realización de los avalúos ordenados por la Ley 388 de 1997. constructivo. Es indispensable que además de la factibilidad técnica y jurídica se evalúe la comercial del proyecto o sea la real posibilidad de vender lo proyectado. En suma, esta es la normativa a la que debe acudir la autoridad administrativa para fijar el precio indemnizatorio del bien que es materia de expropiación

administrativa, pues debe garantizar que éste repare de forma plena al perjuicio ocasionado. 1.2. Caso Concreto El artículo 3° de la Resolución 1222 de 2006 (24 de agosto)12 señala que “el valor total de la indemnización [de las mejoras y anexidades del inmueble ubicado en la Carrera 52 No. 81 F – 09 de Medellín] es, conforme al avalúo comercial No. 20060208, del 3 de marzo de 2006, efectuado por “Corporación Avalúos Asesoría en Desarrollo Urbano”, de SEIS MILLONES OCHOCIENTOS TRECE MIL

OCHOCIENTOS SESENTA Y CUATRO PESOS ($6.813.864)”.

En este sentido, a folios 40 a 44 del expediente, obra copia del avalúo de las “mejoras y anexidades” No. 20060208, de 3 marzo de 2006, practicado por la Corporación Avalúos Asesoría en Desarrollo Urbano13, con base en el cual se fijó el valor indemnizatorio señalado. En este documento se lee: “4. CARACTERÍSTICAS DE CONSTRUCCIÓN Número de pisos 1 Salón 1 Comedor 0 Alcobas 0 Baños 1 Cocina Tradicional 0 Cocina Semi-integral 1 Patio 0 Solar 0 Balcón 0 Escaleras 0 Terraza 0 Garaje Sencillo 0 Techo Losa 12 A través de la cual el Alcalde de Medellín, determinó adquirir el inmueble ubicado en la Carrera 52 No. 81 F – 09, mediante el procedimiento de expropiación administrativa. 13 En cumplimiento del Contrato de Consultoría 258 de 27 de enero de 2006, celebrado entre la

Empresa de Desarrollo Urbano y la Corporación Avalúos Asesoría en Desarrollo Urbano, la segunda se comprometió a “realizar los avalúos para la adquisición de inmuebles involucrados en los diferentes convenios interadministrativos suscritos con el municipio de Medellín y otras entidades y los inmuebles propios de la Empresa de Desarrollo Urbano” (Págs. 165 y 166, Cuaderno 1) Paredes Adobe Revocado y Adobe Pintado Estructura Mampostería Pisos Cerámica (…)

7. ASPECTOS JURÍDICOS

(…) Escritura Pública Posesión (…)

9. ESTUDIO DE MERCADO (…) Se homogeniza a vivienda de estrato bajo (…) Valor promedio venta M2 229,685

10. VALORES Construcción Área construida aproximada 25.00m2

Edad (escriba fecha cuando fue construido) 1990 año de construcción Costo directo de construcción actual por m2 229,685 pesos m2 (Construdata) Según Estrato Valor a depreciar 264,138 Costo total construcción por m2 272,555m2 Costo total construcción 6,813,864 pesos Terreno (Método Residual) Área de terreno m2 Venta pesos m2 Costo directo de construcción actual por m2 Construdata Costo m2 del terreno pesos m2 Cuota participación sobre la construcción Coeficiente Costo total del terreno pesos (…) Sumatorias Costo terreno + Construcción (valor inmueble) 6,813,864 Valor del inmueble (letras) Avalúo comercial: Seis millones ochocientos trece mil ochocientos sesenta y cuatro pesos”

(Se resalta y subraya) De lo expuesto se observa que la Corporación Avalúos Asesoría en Desarrollo Urbano avaluó las mejoras y anexidades del bien que poseía la actora en SEIS MILLONES OCHOCIENTOS TRECE MIL OCHOCIENTOS SESENTA Y CUATRO PESOS ($6.813.864.oo), utilizando los métodos de mercado y residual. Adicionalmente, se advierte que dicha entidad homogenizó el valor de dichas mejoras y anexidades a uno de vivienda de “estrato bajo”, por la dificultad que presentaba realizar un estudio de mercado de ellas. En este sentido, es menester destacar que fue necesario homogenizar el valor de las mejoras y anexidades del inmueble ubicado en la Carrera 52 No. 81 F – 09 de Medellín, pues para la época en que se realizó el avalúo no se comercializaban bienes de este tipo en el sector donde se encontraban (barrio Moravia), habida cuenta de que se situaba en “la zona más deprimente de Medellín”. En efecto, ello lo pone de presente el perito valuador, Ruben Franco Medina, en el testimonio de 5 de marzo de 2008, prueba trasladada al presente proceso, al afirmar que por dicha razón en la zona nadie compraba ni vendía inmuebles. “PREGUNTA: Sírvase decir si para la realización del avalúo se tuvo en cuenta precios de ventas de otras propiedades ubicadas en el mismo sector para la misma época. CONTESTÓ: El estudio de mercado de Moravia en esa época no era estudio real porque el precio de un inmueble en determinada época no puede estar sometido a ninguna afectación externa de ningún tipo, ni económico, ni social; y Moravia en

ese momento tenía esas dos afectaciones, la gente sabía que le iban a comprar su propiedad, hasta antes de dos años atrás no se vendía porque no tenía comprador y nadie compraba si no fuera del sector porque es la zona más deprimente de Medellín. Esas dos cosas hacen que no haya una oferta subjetiva de un inmueble y en la metodología de avalúos dice claramente que los métodos utilizados para valorización, que son para el ca