CE-05001-23-31-000-2008-01204-01-2013

CARACTERISTICAS DEL DICTAMEN PERICIAL - Entidades autorizadas para realizar los avalúos de bienes inmuebles expropiados En virtud de lo anterior, es claro que la “Lonja de Propiedad Raíz de Medellín y Antioquia” es una entidad que se encuentra autorizada para llevar a cabo los avalúos de los bienes objeto de expropiación, ya que está inscrita en la entidad territorial donde se encuentra ubicado el inmueble objeto de expropiación. En cuanto a la metodología valuatoria, se vislumbra que “Francisco Ochoa O. Propiedad RaízAvalúos” solo se limitó a señalar los métodos “Comparativo o de Mercado” y “de Costo o Reposición a Nuevo” junto con sus respectivas nociones o concepciones, sin detallar la forma en que fueron aplicados al caso sub examine; en cambio la “Lonja Propiedad Raíz de Medellín y Antioquia” fue clara en argumentar que había empleado el citado método “Comparativo o de Mercado”, para lo cual había utilizado la información del mercado, consistente en un sondeo general de la oferta, demanda y los negocios reales, datos que fueron ordenados, homologados y verificados, así mismo resaltó que las fuentes utilizadas en dicho análisis fueron por un lado, los estudios y la investigación del mercado, y, por el otro, el Banco de Datos de la Lonja y sus afiliados. En este orden de ideas, se concluye, por un lado, que no le es dado a la autoridad judicial adoptar y aplicar al sub judice métodos valuatorios, sin contar con los conocimientos técnicos sobre la materia ni los estudios de campo necesarios, como ocurrió con el Juzgador de

primer grado, quien realizó operaciones matemáticas que difirieron de los resultados arrojados por los dos dictámenes aquí estudiados; y por el otro, es evidente que la experticia realizada por la “Lonja Propiedad Raíz de Medellín y Antioquia” goza de objetividad, tecnicidad, apoyo investigativo y probatorio, lo que se hace extensivo a los actos administrativos acusados que se fundamentaron en el referido estudio, dando así cumplimiento a los artículos 61 y 67 de la Ley 388 de 1997, contrario a lo observado en el peritaje efectuado por “Francisco Ochoa O. Propiedad Raíz Avalúos”, entidad contratada por la actora, quien no fundamentó la forma en que aplicó las metodologías adoptadas y elevó argumentaciones subjetivas inapropiadas.

FUENTE FORMAL: LEY 388 DE 1997 / DECRETO 2150 DE 1995

NOTA DE RELATORIA: Carácter justo y pleno de las indemnizaciones expropiatorias y falta de técnica en los dictámenes periciales, Consejo de Estado, Sección Primera, sentencia de 14 de mayo de 2009, Rad. 2005-03509, MP. Rafael

E. Ostau de Lafont Pianeta. Quienes deben realizar los dictámenes periciales, Consejo de Estado, Sección Primera, providencia de 17 de marzo de 2011, Rad.

2005-00273, MP. María Elizabeth García González.

CONSEJO DE ESTADO

SALA DE LO CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO

SECCION PRIMERA

Consejera ponente: MARIA ELIZABETH GARCIA GONZALEZ

Bogotá, D.C., siete (7) de febrero de dos mil trece (2013)

Radicación número: 05001-23-31-000-2008-01204-01

Actor: BEATRIZ ELENA FONNEGRA AGUDELO

Demandado: ALCALDIA DE MEDELLIN Referencia: APELACION SENTENCIA Se decide el recurso de apelación oportunamente interpuesto por el Municipio de Medellín, contra la sentencia de 30 de septiembre de 2009, proferida por el Tribunal Administrativo de Antioquia, que accedió a las súplicas de la demanda.

I.- ANTECEDENTES.

I.1.- La señora BEATRIZ ELENA FONNEGRA AGUDELO, a través de apoderada, presentó demanda ante el Tribunal Administrativo de Antioquia, en ejercicio de la acción de nulidad y restablecimiento del derecho, tendiente a obtener la nulidad del precio indemnizatorio contenido en los siguientes actos administrativos: 1ª: Resolución núm. 0315 de 9 de abril de 2008, por medio de la cual “se dispone la expropiación por vía administrativa de una faja de un bien inmueble”, expedida por la Alcaldía de Medellín. 2ª: Resolución núm. 0382 de 9 de mayo de 2008, por medio de la cual se repuso parcialmente la decisión anterior. 3ª: Como consecuencia de lo anterior y a título de restablecimiento del derecho, solicita que se reconozca el precio indemnizatorio solicitado dentro del proceso de expropiación administrativa, es decir, la suma de $1.105.816.414, la cual deberá ser pagada a su favor por parte del Municipio de Medellín. 4ª: Finalmente, pide que se condene en costas al ente territorial demandado.

I.2.- La parte actora, en síntesis, fundamentó sus hechos de la siguiente forma: Que en el año 2005 adquirió dos inmuebles identificados con las siguientes matrículas inmobiliarias: 1°) 001-409713, ubicado en la Ciudad de Medellín, en la calle 18 núms. 23-492/576, con un área aproximada de 10.419.oo mts2, por transacción, según consta en la Escritura Pública núm. 822 de 30 de marzo de 2005 de la Notaría Veinte de Medellín; y, 2°) 001-14669, tomado de un lote de mayor extensión, ubicado en la Ciudad de Medellín, con un área aproximada de 1.436, 80 mts2, por compra efectuada a la señora Ana Julia, Luz Amparo Saldarriaga Mesa y Margarita Elena Mesa Vásquez, mediante Escritura Pública Núm. 822 de 30 de marzo de 2005, de la Notaría Veinte de Medellín. Aclaró que esos dos inmuebles fueron objeto de englobe, según consta en la Escritura Pública núm. 822 de 30 de marzo de 2005, de la Notaría antes mencionada. Transcribió en forma detallada los linderos que identifican los inmuebles antes relacionados, cuya área se calcula en 11.856,63 mts2. Señaló que el Departamento Administrativo de Planeación del Municipio de Medellín, expidió la Resolución núm. 273 de 6 de diciembre de 2007, por medio de la cual se declara situación de urgencia en la adquisición de inmuebles para la ampliación de la carretera Las Palmas, quinto tramo, autorizando, en

consecuencia, la expropiación administrativa de algunos bienes. Indicó que posteriormente, mediante Resolución núm. 0125 de 15 de febrero 2008, la entidad territorial demandada le propuso el pago de la faja del inmueble que calculó en 1.444, 45 mts2 y 138, 14 mts2 de área construida, más unas mejoras y una compensación por trámites legales, estipulando como valor de la oferta de compra la suma de $155.441.889. Afirmó que mediante escrito de 8 de abril de 2008, radicado bajo el núm. 200800117841, presentó solicitud de revisión de la oferta de la compra antes mencionada, explicando que para haberse determinado un precio justo, se debió contratar los servicios de la empresa de avalúos Francisco Ochoa o Propiedad Raíz. Argumentó que el Municipio de Medellín en respuesta de lo anterior, indicó que “a fin de atender su requerimiento, el día 11 de abril de los corrientes, se ofició a la lonja de propiedad raíz, solicitando la revisión del avalúo contenido en el informe LPR-AO76-08” Expresó que, posteriormente, la entidad territorial demandada expidió la Resolución núm. 0315 de 9 de abril de 2008, por medio de la cual “se dispone la expropiación por vía administrativa de una faja de un bien inmueble”. Manifestó que en virtud de lo anterior, estando dentro del término legal, presentó recurso de reposición contra la citada Resolución núm. 0315 de 2008, debido a las diferencias encontradas entre el avalúo (áreas determinadas) realizado por la

“Lonja de Propiedad Raíz de Medellín y Antioquia” que integra los actos administrativos controvertidos y el efectuado por la empresa Francisco Ochoa – avalúos-, por ella contratada, que determinó que el bien constaba de un área del lote de 287.51 mts2 y un área construida de 530.62 mts2. Adujo que mediante Resolución núm. 0382 de 9 de mayo de 2008, el Municipio de Medellín repuso parcialmente la mencionada Resolución núm. 0315 de 9 de abril de 2008. Precisó que en el inmueble objeto de expropiación, reside un familiar que se encuentra en estado delicado de salud siendo necesario, en consecuencia, conseguir un lugar donde albergarlo mientras se construyen de nuevo las casas, y, de igual forma, se deberá pagar un vigilante de tiempo completo que cuide el inmueble durante todo el tiempo que dure la obra de la doble calzada variante Las Palmas y de toda construcción de las viviendas. Alegó que se debe considerar que el traslado de los bienes muebles y enseres a otro lugar genera deterioro de estos y un gasto adicional que no se ha estipulado en el precio indemnizatorio de la expropiación por vía administrativa. Señaló que el valor asignado a las construcciones nuevas, incluye el costo directo de construcción más unos costos indirectos de un 35%, que incluyen honorarios de construcción, honorarios de todos los diseños técnicos, impuestos, licencias y expensas, costos financieros, seguros, imprevistos, etc. Explicó que al efectuarse la transferencia de dominio por medio de la expropiación

por vía administrativa de la faja del lote requerido por la Alcaldía Municipal para dicho proyecto, se está sufriendo un grave detrimento patrimonial en el precio de venta del inmueble, haciéndolo menos atractivo frente a las leyes de oferta y demanda. Indicó que la demanda de la referencia se fundamenta en lo antes mencionado y en las siguientes observaciones y pruebas: o Las áreas de las construcciones presentan una diferencia notable de 209.53 mts2 (casa 2), que representan un monto de $37.715.400 en el avalúo de la lonja del Municipio de Medellín, y $240.435.675 dentro de las pretensiones de dicha acción, derivadas del avalúo contratado. o El precio fijado por el avalúo de la Lonja de Propiedad Raíz, contratado por el ente demandado, no se compadece con la realidad del precio en el mercado. o Dentro de las consideraciones generales del avalúo realizado por la Lonja de Propiedad Raíz para el Municipio de Medellín, se argumenta: “Oferta y Demanda: Buenas, se observa gran desarrollo de parcelaciones semi campestres, usos comerciales y de servicios sobre vía Las Palmas. Y en cuanto al Futuro y tendencias del sector: Desarrollo residenciales y comercio sobre la doble calzada”. Expresó que el Municipio de Medellín realizó a la demandante el pago de $252.768.040, conforme al avalúo comercial LPR-A076-08-PREDIO CT25 contenido en la Resolución núm. 0382 de 9 de mayo de 2008, por medio del cheque núm. 4698113 del Banco Popular. Adujo que el valor del precio indemnizatorio real corresponde a la suma de

$1.105.816.414, de conformidad con el terreno, la casa 1, la casa 2, la bodega, la ramada, los cercos de alambre y malla, columnas de acceso, muro de acceso casa 1, muro de contención, andén, vía de acceso casa 1, parqueadero asfaltado casa 1, jardineras y andén casa 2. I.3.- En apoyo de sus pretensiones la parte actora adujo la violación de los artículos 58 de la Constitución Política; y 68 y 71 de la Ley 388 de 1997. En síntesis, precisó lo siguiente: Argumentó, que el Municipio de Medellín, violó el artículo 58 de la Carta Política, que dispone que el ordenamiento jurídico nacional preserva la propiedad privada y los derechos adquiridos con arreglo a las leyes civiles. Lo anterior, en conexidad con su preámbulo, que estructura todos los principios constitucionales dentro de un marco jurídico, democrático y participativo, que garantiza un orden político, económico y social. Indicó que, igualmente, se vulneró el artículo 71 de la Ley 388 de 1997, que establece que “contra la decisión de expropiación por vía administrativa procede acción especial contenciosoadministrativa, con el fin de obtener su nulidad y el restablecimiento del derecho lesionado, o para controvertir el precio indemnizatorio reconocido”. Trajo a colación apartes de la sentencia C-059 de 2000: “El instituto de la expropiación descansa sobre tres pilares fundamentales: i) el principio de legalidad fundamento de todo Estado de Derecho, ii) la efectividad del derecho de defensa y del debido proceso del particular que va a ser expropiado y iii) el pago

de una indemnización que no haga la decisión de la administración un acto confiscatorio, expresamente prohibido por el artículo 34 de la C.P., estableciendo como requisitos de dicha extinción varios requisitos entre estos: El pago de una indemnización previa a la expropiación que resarza los perjuicios que se le causen a un particular con la orden de extinción de dominio a favor del Estado. Indemnización que en los términos del Pacto de San José de Consta Rica, artículo 21.2 y la jurisprudencia de esta Corporación (sentencia C-379/96) ha de ser justa, lo que significa que el valor que se fije como indemnización debe ser omnicomprensivo de todos aquellos aspectos que permitan al particular no recibir lesión alguna en su patrimonio por la decisión de expropiación. La justicia de la indemnización, en este contexto, estará garantizada entonces, por la intervención del juez, quien determinará no sólo la procedencia de la expropiación sino la objetividad del valor fijado a modo de pago por la decisión expropiatoria.” Transcribió, igualmente, apartes de la sentencia C-476 de 2007 de la Corte Constitucional, en la que se indicó que: “La expropiación puede ser definida ‘como una operación de derecho público por la cual el Estado obliga a un particular a cumplir la tradición del dominio privado al dominio público’ de un bien en beneficio de la comunidad y mediante una indemnización previa’ Ha señalado igualmente la Corte que en cuanto esta es la limitación más gravosa que puede imponerse sobre el derecho de propiedad legítimamente adquirido, la Constitución rodeó la figura de la

expropiación de un conjunto de garantías. Así, según el artículo 58 superior, además de efectuarse mediante sentencia judicial o excepcionalmente por vía administrativa pero sujeta a posterior acción contenciosoadministrativa respecto del precio, la indemnización por expropiación debe ser i)previa ii)fijarse consultando los intereses de la comunidad y del afectado. No puede afirmarse entonces que en caso de la expropiación administrativa el único valor que puede tomarse en cuenta por la administración para efectos de determinar el precio indemnizatorio que se pagará a los propietarios del bien expropiado sea el avalúo comercial en ese sentido, el precio indemnizatorio que efectivamente se pagará por el bien corresponde fijarlo a la administración mediante acto administrativo motivado….” Expresó que, de igual forma, la Corte Constitucional mediante C-1074 de 2002, hizo un amplio análisis de los criterios jurisprudenciales de la expropiación por vía administrativa, sintetizándolos así:  La indemnización debe ser justa, es decir fijada teniendo en cuenta los intereses de la comunidad y del afectado.  La función de la indemnización es, por regla general, de orden reparatoria, es decir que comprende el daño como el lucro cesante. (Folios 1 a 21 del expediente). I.4.- El Municipio de Medellín contestó la demanda y, en síntesis, indicó que los actos acusados no adolecen de vicio alguno, toda vez que el proceso de expropiación administrativa y el valor cancelado por el inmueble en cuestión se llevó a cabo conforme a las normas vigentes en la materia, toda vez que el avalúo realizado por Lonja de Propiedad Raíz de Medellín y Antioquia, sirvió para

determinar el valor comercial de la citada edificación, cumpliéndose con las disposiciones y metodología reguladora. Propuso las siguientes excepciones: “INEPTITUD SUSTANTIVA DE LA DEMANDA POR FALTA DE LOS REQUISITOS FORMALES. FALTA DE PODER.” La hizo consistir en que el poder allegado a la actuación no confirió expresamente la facultad de demandar al Municipio de Medellín, contraviniéndose el artículo 65 del Código de Procedimiento Civil, que prevé que en los poderes especiales, los asuntos se deben determinar claramente, de modo que no pueden confundirse con otros. Agregó que resulta indispensable que en el mandato judicial se señale de manera clara y singularizada la entidad o las entidades contra la cual dirigirá la acción. Precisó que de conformidad con el artículo 143 del Código Contencioso Administrativo, es procedente inadmitir una demanda cuando no se cumple la exigencia del poder como un anexo de la misma (numeral 1º del artículo 77 del Código de Procedimiento Civil). “INEPTITUD SUSTANTIVA DE LA DEMANDA POR FALTA DE REQUISITOS FORMALES.” La hizo consistir en que el artículo 138 del Código Contencioso Administrativo señala que si el acto definitivo fue objeto de recursos en la vía gubernativa “también deberán demandarse las decisiones que lo modifiquen o confirmen…”. Explicó que si bien es cierto que la Resolución 315 de 9 de abril de 2008, fue objeto de agotamiento de la vía gubernativa, también lo es que la misma no fue revocada en su integridad, pues de la lectura del artículo Primero de la Resolución 382 de 9 de mayo de 2008, por medio del cual se resolvió el recurso, decidió

“REPONER PARCIALMENTE, la resolución 0315 del 9 de abril de 2008”. Argumentó que la exigencia consignada en el inciso 2º del artículo 138 del Código Contencioso Administrativo no se cumplió, pues algunas decisiones contenidas en la Resolución núm. 315 de 2008 y que tienen que ver con el asunto en discusión, quedarán vigentes en el eventual caso en que prosperen las súplicas de la demanda. Agregó que, igualmente, continuarían vigentes algunas decisiones de la Resolución núm. 382, que también son motivo de discusión. “FALTA DE CAUSA PARA PEDIR.” La hizo consistir en que la Administración Municipal demandada aplicó a cabalidad las normas que rigen la materia para determinar el valor de la indemnización por la expropiación objeto de debate. (Folios 164 a 169 del expediente).

II.- FUNDAMENTOS DE LA SENTENCIA APELADA.

El Tribunal Administrativo de Antioquia, mediante sentencia de 30 de septiembre de 2009, accedió a las súplicas de la demanda, con fundamento en los siguientes argumentos: Manifestó que la excepción de “FALTA DE CAUSA PARA PEDIR” se refiriere al fondo del asunto, razón por la cual sería estudiada al momento de analizar el caso concreto. Respecto de la “INEPTITUD SUSTANTIVA DE LA DEMANDA POR FALTA DE LOS REQUISITOS FORMALES. FALTA DE PODER.” Indicó que no tenía vocación de prosperar, por cuanto el poder allegado era suficiente y adecuado para instaurar la demanda de la referencia. Y guardó silencio frente a la

excepción de “INEPTITUD SUSTANTIVA DE LA DEMANDA POR FALTA DE

REQUISITOS FORMALES”.

Aclaró que no haría referencia al área expropiada por cuanto lo que se demandó fue el parágrafo 2º del artículo 1º de la Resolución núm. 382 de 9 de mayo de 2008 y no su parágrafo 1º, el cual corrige el área expropiada y fija los linderos. Expresó que la expropiación administrativa es un mecanismo excepcional mediante el cual el Estado adquiere bienes de propiedad de los particulares con el “objeto de satisfacer el interés público y de cumplir con los fines generales y sociales a favor de la comunidad”, por lo que solo puede recurrirse a ella “para satisfacer fines de ‘utilidad pública’, strictu sensu, y no de empleársela cuando la respectiva necesidad o utilidad pública puede satisfacerse imponiendo otra medida eficaz”. Precisó que el proceso de expropiación de la referencia se llevó a cabo para ampliar la carretera Las Palmas, quinto tramo, la cual hace parte de la proyectada vía rápida al aeropuerto José María Córdova (Túnel MedellínRionegro) como eje básico de conexión. Indicó que dentro del mencionado procedimiento de expropiación, se observó la oferta de compra con los soportes legales y técnicos a fin de que la demandante, si la consideraba conveniente y/o acertada a la realidad negociara directamente con la entidad territorial dentro de los 30 días hábiles siguientes, pues de lo contrario debía iniciarse el procedimiento de expropiación forzosa. Sostuvo que como la oferta no fue aceptada, el Municipio de Medellín profirió la Resolución núm. 0315 de 9 de abril de 2008, en la cual dispuso la expropiación

administrativa y reconoció la suma de $155.441.889 por precio indemnizatorio de la faja del terreno expropiado, equivalente a 1444,35 m2 de lote más 138,14 m2 de construcción. Agregó que contra la decisión anterior, la actora interpuso recurso de reposición, el cual se desató a través de la Resolución núm. 0382 de 2009, por la que se dispuso que el valor del precio de indemnización sería el de la suma de $206.317.500, atendiendo a la corrección del área del lote expropiado, más unas mejoras avaluadas en $46.450.540, para un total de $252.768.040. Precisó que respecto al área construida de la bodega, la ramada y parte de la casa núm. 2, el Municipio mantuvo la posición fundada en la Resolución recurrida, por lo que negó la indemnización solicitada por la actora sobre dichas áreas “construidas”, toda vez que ya habían sido indemnizadas como ándenes. Señaló que de acuerdo con los antecedentes administrativos, el avalúo comercial del terreno expropiado (lote y construcción) perteneciente a la señora BEATRIZ ELENA FONNEGRA AGUDELO, fue efectuado por Lonja de Propiedad Raíz de Medellín el 13 de febrero de 2008, revisado y modificado, en cuanto al área expropiada, el 21 de julio de ese año. Explicó que luego de utilizar un método comparativo o de mercado, consistente en “establecer el valor comercial del bien, a partir del estudio de las ofertas o transacciones recientes, de bienes semejantes y comparables al del objeto de

avalúo”1, se pudo concluir que el valor del metro cuadrado del bien en cuestión variaba si se trataba de lote o de construcción y, respecto a esta última, se le asignó el valor teniendo en cuenta el estado de la misma y se valoraron las mejoras de manera independiente. Adujo que a pesar de que el POT del Municipio de Medellín calificó la zona donde se encuentra el predio de la actora como SE-API-04 (área de protección de la infraestructura) con uso de suelo forestal protector -productor, la construcción expropiada se avaluó comercialmente, teniendo en cuenta que ella fue aprobada por norma anterior. Manifestó que el avalúo allegado con la demanda y el cual fue presentado al Municipio de Medellín, para efectos de que se repusiera el valor comercial dado al terreno expropiado, además de utilizar el método comparativo o de mercado para efectos de realizar el avalúo comercial, utilizó el método de costo o de reposición a nuevo, “toda vez que las construcciones existentes y que desaparecerán a raíz de la construcción de la doble calzada variante Las Palmas se deberán reemplazar por nuevas construcciones”, por lo que no se utilizaron factores de mérito o castigo. 1 Artículo 1º de la Resolución núm. 762 de 1998 “Por la cual se establece la metodología para la realización de avalúos ordenados por la Ley 388 de 1997”. Agregó que el valor asignado a las construcciones nuevas, en aplicación del método en mención “incluye el costo directo de construcción más unos costos indirectos del orden de un 35% que incluyen honorarios de todos los diseños

técnicos (arquitectónicos, hidráulicos, eléctricos, de gas, estudio de suelos, etc.), impuestos, licencias y expensas, costos financieros, seguros, imprevistos, etc.” Expresó que por otro lado, al utilizar el método comparativo o de mercado, la Lonja de Propiedad Raíz concluyó que “el lote es sencillamente comparable con predios del entorno destinados a usos comerciales y a usos residenciales. Puede tomarse como referencia el caso de la parcelación Altos del Poblado, vecina colindante, en la cual existen muchos predios de condiciones y características muy similares”. Precisó que con base en dichos criterios y métodos, se llegó a la siguiente conclusión:

DESCRIPCIÓN CANTIDAD VR. VR.

UNITARIO PARCIAL Terreno 1.731.86 m2 $200.000 $346.372.000 Casa 197.70 m2 $1.147.000.000 $226.860.750 Bodega 4.60 m2 $150.000 $690.000 Ramada 50.95 m2 $405.000 $20.634.750 Casa 2 415.51 m2 $1.147.000.000 $476.797.725 Cerco de alambre 70.13 m2 $300 $21.039 Cerco de malla 17.79 ml $50.000 $889.500 Columnas de 2.00 und $60.000 $120.000 acceso Muros acceso 24.53 ml. $35.000 $858.550 casa 1 Muro de 8.68 ml. $50.000 $434.000 contención Andén 21.84 m2 $50.000 $1.092.000 Vía de acceso 113.43 m2 $60.000 $6.805.800

casa 1 Parqueadero 410.18 m2 $50.000 $20.509.000. asfaltado casa 1 Jardineras 17.51 m2 $30.000 $525.300 Andén casa 2 64.12 m2 $50.000 $3.206.000

TOTAL $1.105.816.414

Sostuvo que según el cuadro anterior, las diferencias entre uno y otro avalúo radican en la delimitación del área a expropiar –tema no estudiado en esta sentenciay en el valor asignado al metro cuadrado, especialmente al terreno, las dos casas y la ramada. Explicó que en el sub examine se debe determinar el valor comercial del terreno, para lo cual el indicado es el método comparativo, pues el valor venal del suelo es el que debe servir de patrón para fijar la indemnización. Pero otra cuestión es la que se origina en la destrucción total o parcial de las edificaciones o su inutilización, cuando ellas desaparecen con ocasión de la obra pública, ya que el propietario conserva el resto del terreno sin ningún tipo de construcción. Señaló que si el propietario que conserva el terreno restante, se ve privado de su casa de habitación o de recreo o de explotación económica, la indemnización debe tener en cuenta el valor de reposición o valor a nuevo, pues otra cosa distinta sería si el dueño fuere privado de la totalidad del lote, en cuyo caso el derecho de usar, gozar y disponer de su propiedad, que pierde en su totalidad, no puede ejercerse por no conservarlo sobre ninguna porción del terreno, a diferencia de lo que ocurre en este proceso. Adujo que en los casos de expropiación administrativa, como en muchos otros,

rige el principio de la reparación integral, por lo que estimó que en el caso concreto, podría aplicarse el método comparativo para avaluar el terreno no construido y, el de reposición a nuevo, para determinar el valor de las casas y la ramada, como se hizo en el avalúo realizado por la firma Francisco OchoaPropiedad Raíz-. Manifestó que, por el contrario, la Lonja solo utilizó el método comparativo sobre la base de la “venta”, según el documento obrante a folios 180 a 182. Sin embargo, se advierte que en la declaración de la señora Isabel Sierra Rodríguez, persona que participó en la realización del avalúo presentado por la Lonja, expuso que “se utilizó el método comparativo de mercado como el más apropiado para la valoración del lote y el método del costo de reposición menos la depreciación por edad y estado de conservación para las construcciones y mejoras por edad y estado de conservación para las construcciones y mejoras reportadas en la ficha de afectación predial”. Resaltó que no obstante la inconsistencia mencionada, si el método de reposición a nuevo fue el utilizado por la Lonja para realizar el avalúo de las construcciones expropiadas a la actora, no podía aplicar, como dice que lo hizo, la depreciación por edad y estado de conservación, toda vez que de lo que se trata es de reponer la totalidad de un bien destruido y no, simplemente de avaluarlo comercialmente, como si fuera a enajenarse voluntariamente. Afirmó que respecto a la aplicación del método comparativo o de mercado, el avalúo presentado con la demanda no cumple con los requisitos establecidos en el artículo 10 de la Resolución núm. 762 de 1998, por cuanto el avalúo simplemente

concluyó que “el lote es sencillamente comparable con predios del entorno destinados a usos comerciales y a usos residenciales. Puede tomarse como referencia el caso de la parcelación Altos del Poblado, vecina colindante en la cual existen muchos predios de condiciones y características similares”. Agregó que en ningún momento hace referencia ni aporta informe de las transacciones efectuadas en el sector para efectos de asignarle el valor comercial al bien expropiado, pues únicamente señala la “parcelación Altos del Poblado”, de la cual no se sabe nada acerca de sus características (ubicación, acceso, construcción, destinación, servicios públicos, estrato, etc.), por lo que no puede deducirse su similitud con el predio expropiado. Indicó que la impugnación de un acto de expropiación tiene el propósito de desvirtuar el valor asignado al predio en virtud a la presunción de legalidad; en dicho sentido la parte actora tiene la carga de demostrar que el avalúo oficial es el equivocado. En este orden de ideas, como quiera que en el sub lite no se desvirtuó tal valor, el metro cuadrado del terreno seguirá siendo de $60.000 para un total de $103.899.600, tal y como lo determinó el avalúo realizado por la Lonja de Propiedad Raíz de Medellín. Consideró que no obstante lo anterior, cosa distinta ocurre con el valor a indemnizar por la reconstrucción o reposición a nuevo de las edificaciones (dos casas y una ramada), que es claro, deben reconstruirse en virtud de la ampliación de las vías Las Palmas, razón por la cual, en aplicación al principio de reparación

integral y del método de reposición a nuevo, deben ser pagadas en su totalidad, teniendo como base para su avalúo lo que costaría hacerlas de nuevo, sin aplicar el factor de depreciación o castigo, en vista de que, ellas fueron totalmente destruidas. Precisó que el valor asignado por el Municipio de Medellín a las aludidas construcciones deberá ser reajustado en aplicación al método de reposición a nuevo. Explicó que de conformidad con los factores determinados por el dictamen rendido por el señor Francisco Ochoa, el valor asignado a cada una de las construcciones, el año del avalúo -2008-, el sector donde se encuentra el bien, las edificaciones así como la porción del terreno no expropiado, las calidades particulares del avaluador y los fundamentos del avalúo, se tuvieron en cuenta así:

DESCRIPCIÓN UNIDAD CANTIDAD VR. VR.

UNITARIO PARCIAL Casa 1 M2 197.70 $1.147.500 $226.860.750

Casa 2 M2 205.98 $1.147.500 $236.362.050 Ramada M2 36.03 $405.000 $14.592.150

TOTAL $477.814.950

Adujo que para efectos de calcular el valor total de la indemnización por la expropiación administrativa a la demandante, se sumaron los valores asignados por el Municipio de Medellín al terreno ($103.899.600), a la bodega ($627.000) y a las mejoras ($46.450.540) con el valor antes señalado de las dos casas y la ramada ($477.814.950), de la siguiente manera: