CE-08001-23-31-000-1995-09261-01(22893)-2012

ZONA FRANCA INDUSTRIAL Y COMERCIAL DE BARRANQUILLANaturaleza Jurídica La Zona Franca Industrial y Comercial de Barranquilla fue creada mediante las Leyes 105 de 1958 y 109 de 1985 como un establecimiento público, con personería jurídica y patrimonio propio, adscrito al Ministerio de Desarrollo Económico, de donde se colige que el contrato sub judice, celebrado el 8 de noviembre de 1990 se sujetó a las disposiciones del Decreto 222 de 1983 y, por consiguiente, en su formación, obligaciones y efectos, a las leyes civiles y comerciales en materia de arrendamiento de locales comerciales, salvo en lo relativo a las potestadelas partes convinieron en un contrato de derecho privado de la administración.

FUENTE FORMAL: DECRERO 222 DE 1983

CONTRATO - Facultades excepcionales / FACULTADES EXCEPCIONALESFines. Objeto / FACULTADES EXCEPCIONALES DE LA ADMINISTRACIONDeclaratoria de caducidad del contrato / CONTRATO DE ARRENDAMIENTOSociedad Expominera S.A. y Zona Franca Industrial y Comercial de Barranquilla / TERMINACION UNILATERAL DEL CONTRATO - Procedencia / FACULTADES EXCEPCIONALES - Son de orden público Las cláusulas o facultades excepcionales son prerrogativas que la ley otorga a la administración para que declare la caducidad de los contratos que celebra, los termine, modifique o interprete unilateralmente, cuando estas medidas resulten necesarias para la satisfacción de los intereses generales, comprometidos en la actividad contractual de la administración. El Decreto 222 de 1983 previó que, en

todo contrato distinto de los de compraventa de muebles o de empréstito, se debía incluir forzosamente la facultad de la administración para declarar la caducidad, cuando del incumplimiento de las obligaciones del contratista se deriven consecuencias que hagan imposible su ejecución o causen perjuicios a la entidad (…) el ejercicio de esta prerrogativa exige que la caducidad sea declarada por el jefe de la entidad contratante “… mediante resolución motivada, en la cual se expresarán las causas que dieron lugar a ella” (…)siendo el celebrado un contrato de derecho privado de la administración con cláusula de caducidad, obligatoriamente debía regirse por los principios de terminación, interpretación y modificación unilateral regulados en el Título IV del Decreto 222 de 1983. Por tanto, el Contrato de arrendamiento ZF-0235 de 1990 estaba igualmente sujeto a la facultad excepcional de la administración para declarar su terminación unilateral (…) observa la Sala que al margen de las cláusulas exorbitantes, las partes convinieron en que el no pago del canon daría lugar a la terminación del contrato, mediante decisión judicial. (…) Siendo las facultades excepcionales de orden público, no podía la arrendadora renunciar a la imposición de la caducidad, cuando el cumplimiento del arrendatario permite derivar consecuencias que impidan la ejecución del contrato o se causen perjuicios a la entidad; tampoco a disponer de la facultad de terminación unilateral, cuando razones de interés público sobrevinientes demostraran la inconveniencia para el servicio de mantener la relación.

FUENTE FORMAL: DECRETO 222 DE 1983

DECLARATORIA DE CADUCIDAD DEL CONTRATO - Procedencia aunque se

haya pactado cláusula compromisoria La declaratoria de la caducidad, en tanto comporta el ejercicio de una prerrogativa propia de la administración, procede aunque las partes hubieran pactado cláusula compromisoria, con sujeción a las reglas del debido proceso y durante la ejecución contractual; no así cuando en el incumplimiento resulta comprometida la entidad. Son dos, en consecuencia, las circunstancias que inhiben la competencia de la administración para ejercer su potestad de declarar la caducidad: el vencimiento del plazo de ejecución y el incumplimiento imputable a la acción u omisión de sus agentes. Estando legalmente facultada la Zona Franca Industrial y Comercial de Barranquilla para declarar la caducidad administrativa del Contrato de arrendamiento ZF-035 de 1990, procede entonces analizar la oportunidad para la declaratoria, amén del cumplimiento de las obligaciones contractuales a cargo de la entidad. CONTRATO DE ARRENDAMIENTO - obligaciones del arrendador / REPARACIONES NECESARIAS - Obligación a cargo del arrendador, salvo estipulación en contrario / SOCIEDAD EXPOMINERA S.A. Y ZONA FRANCA INDUSTRIAL Y COMERCIAL DE BARRANQUILLA - Cumplió con las obligaciones impuestas como arrendadora De conformidad con el artículo 1982 del Código Civil, son obligaciones del arrendador las de entregar al arrendatario la cosa arrendada, mantenerla en estado de servir acorde con el fin convenido y librar al arrendatario de toda turbación o embarazo en su uso y goce. La prestación que versa sobre el mantenimiento de la cosa arrendada, a fin de que su deterioro no afecte el goce

conferido al arrendatario, la satisface el locador con la realización de las reparaciones necesarias, salvo que las partes convengan en modificar su alcance, al tenor de las disposiciones del artículo 1985 de la codificación civil (…) la Sala no duda de que la ejecución de las obras de adecuación de los patios arrendados para que sirvieran a la realización de las actividades portuarias que realizaría el arrendatario, en tanto ajenas a las reparaciones necesarias -aquellas que demandan el mal estado o calidad que amenaza la destrucción o desaparecimiento de la cosa arrendada-, no quedaron comprendidas en la obligación que asumió el arrendador, de mantener los bienes en estado de servir para la destinación pactada, conforme a la ley civil porque, aunado a que ésta no lo establece, las partes no lo convinieron y el arrendatario conocía el estado en que se encontraban los patios, al punto que los recibió a su entera satisfacción, asumiendo su adecuación, sin límite alguno. (…) Establecido como está que i) el Contrato de arrendamiento ZF-035 de 1990 se celebró después de que la sociedad arrendataria fuera autorizada por la Zona Franca como Usuario Operador para realizar las actividades de almacenamiento, cargue, descargue, transporte y exportación del carbón; ii) las obras de adecuación de los espacios para realización de las actividades portuarias tenía que adelantarlas el arrendatario y iii) éste también debía obtener las autorizaciones para la realización de las actividades, huelga concluir que carecen de fundamento las pretensiones, en tanto sustentadas en que la arrendadora incumplió las obligaciones de

mantener la cosa en estado de servir a los fines del arriendo y de librar al arrendatario de perturbación o embarazo en el goce de los espacios arrendados.

FUENTE FORMAL: CODIGO CIVIL - ARTICULO 1982

ACTIVIDADES PORTUARIAS - Concesión / CONCESION - Noción. Definición. Concepto / CONCESION - Ubicación e identificación plena del terreno / Conforme a la Ley 1ª de 1991, la concesión es un requisito habilitante que se otorga a una persona para adelantar actividades portuarias que, una vez obtenida, obliga al beneficiario a adelantar las obras para desarrollar su labor, ajena al contrato de arrendamiento que se convenga o llegue a convenirse para acceder a la tenencia del bien, así fuere para ejecutar aquella. De donde no se entiende por qué el arrendador resultaría obligado a su adecuación, sin que medie convenio previo, al punto que el artículo 9º de la Ley 1ª de 1991 dispuso el otorgamiento de la concesión con sólo precisar la ubicación del terreno que se destinaría al desarrollo contractual. (…) los inmuebles objeto del arrendamiento fueron plenamente identificados por su ubicación, linderos y extensión, elementos que permitían satisfacer los requerimientos que sobre los terrenos exigía la ley 1ª de 1991 de cara a obtener la concesión, en caso de que esta fuera necesaria. (…) las obras de adecuación para que los terrenos sirvieran a los fines de la sociedad arrendataria, no se comprenden en la obligación de efectuar las reparaciones necesarias a cargo del arrendador, ni constituyen una exigencia en orden a la

solicitud y obtención de la concesión de que trata la Ley 1ª de 1991.

FUENTE FORMAL: LEY 1 DE 1991 - ARTICULO 9

CONTRATO DE ARRENDAMIENTO - Obligaciones del arrendatario / ARRENDAMIENTO - Contrato sinalagmático perfecto / CONTRATO DE ARRENDAMIENTO - Obligación de cancelar los cánones de arrendamiento / EXIGENCIA DE CUMPLIMIENTO O RESOLUCION DEL CONTRATO - Cuando el arrendatario incumple con el pago de la renta convenida El arrendatario es obligado al pago del precio o renta, de conformidad con el artículo 2000 del Código Civil. Siendo el arrendamiento un contrato sinalagmático perfecto, las obligaciones nacen recíprocamente desde su perfeccionamiento; el precio se constituye en la contraprestación a cargo del arrendatario por el goce que le concede el arrendador y legalmente no está sometido a condición distinta que la resolutoria tácita prevista en el artículo 1546 ibídem, a cuyo tenor se faculta al arrendador para optar por exigir el cumplimiento o la resolución del contrato, con indemnización de perjuicios, cuando el arrendatario no paga la renta convenida. El material que obra en el expediente da cuenta de que las partes convinieron en el pago de un precio determinado a partir de dos componentes: una parte variable, a liquidar en proporción al valor CIF de la mercancía almacenada y otra parte fija, estipulada como un valor mínimo mensual por cada metro cuadrado de espacio entregado al arrendatario, que se causaría con independencia de la realización de las actividades portuarias. Igualmente, que el arrendatario liquidaría y pagaría el

precio al vencimiento de cada semestre.

FUENTE FORMAL: CODIGO CIVIL - ARTICULO 1546 / CODIGO CIVILARTICULO 2000

INCUMPLIMIENTO DEL CONTRATO - Consecuencias / DECLARATORIA DE CADUCIDAD ADMINISTRATIVA DEL CONTRATO - Procedencia por incumplimiento del contratista De conformidad con las disposiciones del artículo 62 del Decreto 222 de 1983 y lo convenido por las partes en la cláusula decimoctava, la Zona Franca Industrial y Comercial de Barranquilla estaba facultada para declarar la caducidad administrativa del Contrato ZF-035 de 1990, una vez establecido que del incumplimiento se derivaban consecuencias que imposibilitaban la ejecución, causando perjuicios a la entidad e impidiendo el desarrollo correcto y eficiente del objeto convenido. (…) Además, el acervo probatorio ofrece convicción a la Sala en cuanto a que, antes de declarar la caducidad, la administración aguardó tres semestres a que el arrendatario pagara los cánones exigibles y durante más de cuatro meses, desde el 24 de julio hasta el 24 de noviembre de 1992, lo requirió periódicamente -en tres oportunidades-, para el cumplimiento de la obligación, desde el perfeccionamiento del contrato. Sin éxito, en cuanto la arrendataria arguyó en su defensa, inexistencia de su obligación de pagar e indisposición a allanarse a los requerimientos.

FUENTE FORMAL: DECRETO 222 DE 1983 - ARTICULO 62

DECLARATORIA DE CADUCIDAD ADMINISTRATIVA DEL CONTRATOObservancia del debido proceso No encuentra la Sala razón para concluir la inobservancia del debido proceso en

que la actora funda sus pretensiones, si se tiene en cuenta que la administración i) requirió válidamente al arrendatario expresándole los hechos constitutivos de su incumplimiento, ii) sustancialmente le garantizó el derecho a ejercer su defensa, iii) no actuó con premura, considerando que el arrendatario se mantuvo reticente por más de un año y medio, a pesar de haber renunciado a los requerimientos para su constitución en mora –cláusula séptima-, v) aguardó durante cuatro meses, contados desde el primer llamado de atención, a que el arrendatario hiciera el pago y iv) valoró razonablemente los hechos constitutivos del incumplimiento, así como los argumentos que el arrendatario adujo en su defensa. CONTRATO DE ARRENDAMIENTO - Zona Franca Industrial y Comercial De Barranquilla y Sociedad Expominera S.A. / DECLARATORIA DE CADUCIDAD ADMINISTRATIVO DEL CONTRATO - El objeto contractual se ejecutó y los cánones de arrendamiento se causaron / PAGO DE LOS CANONES DE ARRENDAMIENTO - La Sociedad Expominera S.A incumplió este requisito / DECLARATORIA DE CADUCIDAD ADMINISTRATIVO DEL CONTRATOProcedencia Demostrado está también que el objeto contractual efectivamente se ejecutó, desde el 21 de noviembre de 1990 -cuando se perfeccionó el contrato ZF-035hasta la firmeza del acto que declaró la caducidad -6 de enero de 1993y que los cánones de arrendamiento correspondientes al valor mínimo mensual pactado por cada metro cuadrado recibido por el arrendatario se causaron, porque la tenencia

se entregó y el arrendatario la mantuvo. Ahora, considerando la exención durante los tres primeros meses, convenida por las partes, la obligación de pagar periódicamente el precio se hizo exigible desde el vencimiento del primer semestre, esto es, desde el 21 de agosto de 1991. Empero, transcurrieron más de tres semestres sin que el arrendatario procediera al pago, además de que no ejecutó las obras de adecuación requeridas para la eficiente utilización del terreno, dando lugar a que el arrendador no obtuviera la totalidad del precio acordado. Tampoco dejan incertidumbre las pruebas allegadas al proceso en cuanto a que la arrendataria se rehusó a cumplir injustificadamente, pues nada explica su actitud renuente a cumplir las obligaciones. Aunado a que no se produjo la suspensión, ni el objeto contractual se tornó imposible. (…) en tanto el arrendatario no pagó los cánones causados y no dio a los terrenos recibidos el uso eficiente convenido, sus conductas se acompasan con las causas autorizadas por el Decreto 222 de 1983 y convenidas por las partes para que la Zona Franca Industrial y Comercial de Barranquilla declarara la caducidad administrativa, después de requerir previamente, en tres oportunidades al moroso, como lo hizo, al proferir los actos demandados en este proceso. (…) no están acreditadas las razones invocadas por la actora en procura de sostener la ilegalidad de las resoluciones n.° 0085101 de 1992 y 000059 de 1993, expedidas por el Gerente de la Zona Franca Industrial y Comercial de Barranquilla con el fin de declarar la caducidad administrativa del

Contrato ZF-035 de 1990. DECLARATORIA DE CADUCIDAD ADMINISTRATIVO DEL CONTRATOImposición de multas. Improcedencia En lo que se refiere a la imposición de multas, sin perjuicio de que las partes no las convinieron, la administración podía aplicarlas en tanto al amparo de los artículos 60 y 71 del Decreto 222 de 1983 se trataba de una cláusula de obligatoria inclusión en el contrato. Empero, en criterio de la Sala esta facultad exorbitante no estaba erigida, legal ni contractualmente, como un requisito que condicionara la declaratoria de caducidad del contrato por parte de la Zona Franca Industrial y Comercial de Barranquilla. Además de que en el sub lite no puede sostenerse que la arrendadora no haya sancionado pecuniariamente el incumplimiento del arrendatario antes de declarar la caducidad, si se tiene en cuenta que el deudor tenía a su cargo una obligación dineraria insoluta que daba lugar a los intereses moratorios, como efectivamente los aplicó la administración al amparo de lo convenido en el contrato. Y en el campo de la buena fe contractual, ningún reproche podrá endilgársele a la administración, estando acreditado en este proceso que entregó oportunamente los terrenos al arrendatario, le colaboró en lo que estuvo a su alcance para el desarrollo del objeto y accedió a prorrogar el plazo contractual a pesar de la mora del arrendatario. Siendo el celebrado entre las partes un negocio que tenía como objeto la entrega material de un bien a título de tenencia, a cambio de un precio, es dable señalar la buena fe observada por la

administración, pues no escatimó esfuerzos por colaborar con la contratista, actitud que no puede afirmarse del arrendatario, quien se negó a pagar los cánones convenidos, a pesar de que mantuvo la tenencia de los inmuebles arrendados, obtuvo la prórroga del plazo y ejerció ante la Superintendencia General de Puertos los derechos que le otorgaba el Contrato ZF-035 de 1995, para acceder a la concesión portuaria.

FUENTE FORMAL: DECRETO 222 DE 1983 - ARTICULO 60 / DECRETO 222

DE 1983 - ARTICULO 71

CONSEJO DE ESTADO

SALA DE LO CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO

SECCION TERCERA

SUBSECCION B

Consejera ponente: STELLA CONTO DIAZ DEL CASTILLO

Bogotá, D. C., dieciséis (16) de marzo de dos mil doce (2012) Radicación número: 08001-23-31-000-1995-09261-01(22893)

Actor: SOCIEDAD EXPOMINERA S.A

Demandado: ZONA FRANCA INDUSTRIAL Y COMERCIAL DE

BARRANQUILLA Referencia: ACCION CONTRACTUAL Procede la Sala a resolver el recurso de apelación interpuesto, a través de apoderado, por la parte demandante contra la sentencia del 19 de febrero de 2001 proferida por la Sala de Descongestión del Tribunal Administrativo del Atlántico, que negó las pretensiones y condenó en costas, así: ARTÍCULO PRIMERO: Niéguense las pretensiones de la demanda por las razones expresadas en la parte motiva de esta providencia.

ARTÍCULO SEGUNDO: Condénase (sic) en costas a la parte

demandante.

I. ANTECEDENTES Por medio del contrato n.° ZF-035 celebrado el 8 de noviembre de 1990, la Zona Franca Industrial y Comercial de Barranquilla entregó a la sociedad Expominera Montoya & Cía, S. en C. a título de arrendamiento patios destinados a la realización de actividades portuarias para la exportación de minerales, por un término de 20 años.

La sociedad Expominera S.A., en calidad de cesionaria procura que se anulen los actos proferidos por la arrendadora para declarar la caducidad administrativa del contrato, se declare el incumplimiento de la demandada; se condene a la entidad al pago de perjuicios y se disponga la entrega a la actora de los equipos de su propiedad, retenidos en el inmueble arrendado.

1. Primera instancia 1.1 La demanda 1.1.1 Pretensiones Mediante demanda presentada el 16 de diciembre de 1994 la sociedad Expominera S.A, a través de apoderado judicial, en ejercicio de la acción contractual prevista en el artículo 87 del Código Contencioso Administrativo formula sus pretensiones como sigue: “PRIMERA: Declarar que la Zona Franca Industrial y Comercial de Barranquilla incumplió el contrato No. ZF-035 de 1990 suscrito con la sociedad Expominera S.A, al decretar ilegalmente su caducidad mediante las Resoluciones números 008501 del 4 de diciembre de 1992 y 000059 del 6 de enero de 1993, lo cual fue violatorio de la ley constituyó un exceso de poder a la luz de las causales contractualmente pactadas.

SEGUNDA: Declarar la nulidad de las resoluciones números 008501 del 4 de diciembre de 1992 y 00059 del 6 de enero de 1993 emanadas de la Zona Franca Industrial y Comercial de Barranquilla, por las razones que se expresan en la presente demanda.

TERCERA: Como consecuencia de las anteriores declaraciones, condenar a la Zona Franca Industrial y Comercial de Barranquilla al pago de la indemnización de los perjuicios materiales y morales causados a la sociedad Expominera S.A. con el incumplimiento del Contrato No. ZF-035 de 1990 por la ilegal declaratoria de caducidad del mismo y la consecuente pérdida del derecho a obtener y explotar la concesión portuaria que le había sido aprobada en la zona de uso público adyacente a los terrenos arrendados a través del contrato caducado, de conformidad con lo pedido en el capítulo de la demanda referente a los perjuicios y al peritazgo que habrá de realizarse en el proceso.

CUARTA: Que se ordene el pago de las anteriores sumas debidamente actualizadas a la fecha de la sentencia y con aplicación de la tasa de interés comercial, certificada por la Superintendencia Bancaria, a fin de compensar el perjuicio ocasionado por habérsele privado de la utilización de los dineros de la indemnización.

QUINTA: Que se ordene a la Zona Franca Industrial y Comercial de Barranquilla la devolución de los equipos retenidos a Expominera S.A. que

a continuación se relacionan: Cantidad Descripción 1 Rollo banda para cargador carbón con dos

zunchos 4 Pallet con rodillos para banda cargador carbón una tiene dos cajas de cartón, todos los pallet están zunchados 55 Piezas tales como: ángulos, escaleras, pasamanos, rodillos de 1m, poleas, etc. 67 Piezas en ángulos diferentes medidas 2 Piezas en ángulos dobladas 1 Pieza redonda cabeza de shuter 1 Pieza de lámina de de 1/2”, complemento cabeza de shuter 1 Pieza nueva ángulo de 7” 1 Pieza nueva ángulo de 6” 2 Piezas nuevas ángulos de 2” 1 Atado de platinas con dos tubos de 6m 1 Atado de tubos de 1” zunchado 1 Atado de ángulo con 3 piezas zunchadas 1 Rollo alambre de aluminio 1 ½ Rollo de guaya de ½” 2 Motores stwars de 220 V-440V. 1 Motor stwars de 20 H.P. 1 Winche con motor aguire TPI -113,44 1 Bomba neumática 1 Rodaja para winche con dos poleas 1 Caja sellada flexco 14 Rejas de malla 2 Pallet con platinas debidamente zunchados 2 Cajas eléctricas marca General Electric con sus suiches (sic) 1 Caja de madera conteniendo repuestos varios SEXTA: Que se condene al pago de los daños y deterioros sufridos por los equipos, incluida su depreciación entre la fecha de su retención y la de su entrega definitiva. La anterior suma deberá ser actualizada a la fecha de la sentencia, y pagada con aplicación de la tasa de interés comercial certificada por la Superintendencia Bancaria.

SÉPTIMA: Declarar exenta de toda responsabilidad administrativa y

pecuniaria a la Sociedad Expominera S.A. derivada de la declaratoria de caducidad del Contrato ZF-035 de 1990.

OCTAVA: Condenar a la Zona Franca Industrial y Comercial de Barranquilla al pago de las costas del proceso –fls. 5 a 7-. 1.1.2 Fundamentos de hecho La actora apoyó sus pretensiones, en síntesis, en las siguientes razones de hecho: 1.1.2.1 El 8 de noviembre de 1990, la sociedad Expominera Montoya & Cía, S. en C. y la Zona Franca Industrial y Comercial de Barranquilla celebraron el Contrato de arrendamiento ZF-035, por cuya virtud la arrendadora se obligó a entregar unos patios para la operación y administración de instalaciones y facilidades, el almacenamiento y cargue de barcos, con minerales de exportación.

Prestación esta que de suyo implicaba la autorización para que la arrendataria realizara las actividades portuarias, de conformidad con las funciones que para entonces tenía asignadas la arrendadora y según las consideraciones relativas a la explotación de un proyecto de exportación de minerales que antecedieron a la celebración del contrato. 1.1.2.2 El objeto del contrato de arrendamiento celebrado entre las partes se tornó imposible a partir del 11 de enero de 1991, por efecto de la promulgación de la Ley 1ª de ese año que prohibió adelantar las actividades portuarias sin autorización de la Superintendencia General de Puertos. 1.1.2.3 Durante el primer año de vigencia del nuevo régimen legal, la Zona Franca Industrial y Comercial de Barranquilla estuvo renuente a que se tramitara

la solicitud de concesión ante la Superintendencia General de Puertos, por considerar que en su calidad de autoridad portuaria ya había autorizado la realización de las actividades a las que se destinarían los terrenos dados en arriendo. No obstante que esa misma entidad gestionó ante la Superintendencia la adecuación de los terrenos y los trámites para que su arrendatario “pudiera usar la cosa arrendada” –fl. 9-. 1.1.2.4 En orden a obtener la concesión prevista en la nueva normatividad, se constituyó una sociedad anónima –Expominera S.A.- a la que se le cedió el Contrato de arrendamiento ZF-035 el 2 de diciembre de 1991 y se adicionó el área arrendada mediante contrato suscrito el 19 de marzo de 1992, que no se perfeccionó por falta de exigencia y aprobación de garantías por parte de la arrendadora, además de que ésta no entregó la franja de terreno adicional. Igualmente, se prorrogó a veinte años la vigencia -inicialmente pactada en diez-, como lo convinieron las partes el 12 de noviembre siguiente. 1.1.2.5 Aproximadamente año y medio después de celebrado el contrato, el 21 de julio de 1992 la locadora cobró por primera vez los cánones de arrendamiento, mediante cuenta que la arrendataria protestó aduciendo que no estaba obligada al pago porque le era imposible almacenar y exportar carbón, hasta tanto las partes cumplieran los requisitos exigidos por la Ley 1ª de 1991. Posición que la sociedad arrendataria reiteró hasta el mes de diciembre siguiente. 1.1.2.6 El 4 de diciembre de 1992, mediante la Resolución n.° 008501 de

esa fecha, confirmada con la Resolución n.° 000059 del 6 de enero siguiente, la Zona Franca Industrial y Comercial de Barranquilla declaró la caducidad administrativa del contrato de arrendamiento n.° ZF-035, pese a que la arrendataria no estaba obligada al pago del precio y la prórroga del contrato la exoneraba de cualquier incumplimiento en que hubiera incurrido antes. 1.1.2.7 El 16 de diciembre de 1992, la Superintendencia General de Puertos expidió la Resolución n.° 203 para otorgar a la sociedad Expominera S.A. la concesión portuaria en los terrenos que fueron objeto del arrendamiento convenido en el Contrato ZF-035 de 1990, empero, dada la caducidad declarada por la Zona Franca Industrial y Comercial de Barranquilla la Superintendencia dispuso el archivo de la actuación. 1.1.3 Normas violadas y concepto de violación Sostiene el demandante que la Zona Franca Industrial y Comercial de Barranquilla violó los artículos 2°, 6°, 23, 24, 58, 83, 90 de la Constitución Política; 2º, 3º y 87 del Código Contencioso Administrativo; 2º, 3º 25, 51, 60 y siguientes del Decreto 222 de 1983, 1973 del Código Civil y demás normas pertinentes de la Ley 23 de 1981 y del Decreto 2651 de 1992, porque declaró la caducidad administrativa del contrato con abuso del derecho, exceso de poder y faltando al principio de la buena fe, dado que i) no existe perjuicio o lesión del interés público

que le sirva de causa y el no pago de los cánones en que se funda no está autorizada por la ley para aplicar esa sanción; ii) adoptó la medida sancionatoria sin haber cumplido el pacto arbitral, sin haber requerido el cumplimiento del arrendatario y sin haberle impuesto multas previamente; iii) habiendo incumplido sus obligaciones de entregar al locatario el terreno en estado de poder realizar las actividades portuarias, bajo las condiciones exigidas por la Ley 1ª de 1991 y de librarlo de la turbación de no poder operar hasta obtener la concesión de la Superintendencia General de Puertos, en virtud de la excepción del contrato no cumplido la administración no estaba facultada para exigirle al locatario el pago de los cánones y menos para declarar la caducidad, mientras a éste no se le otorgara la concesión portuaria, iv) las obligaciones del arrendatario no eran exigibles, en tanto la ley 1ª de 1991 las sometió a condición suspensiva, consistente en obtener concesión para poder realizar las actividades portuarias para las que fueron arrendados los inmuebles, v) ignoró que las razones de fuerza mayor impuestas por la nueva ley ameritaban la revisión del contrato, antes que su caducidad e v) incurrió en enriquecimiento sin causa, al cobrarle al arrendatario cánones no debidos, por cuanto la arrendadora no entregó el terreno en las condiciones exigidas legalmente para que el arrendatario realizara las actividades portuarias. Razones por las que, considera, procede declarar a la entidad enjuiciada responsable por los perjuicios ocasionados a la arrendataria así como disponer su

indemnización. 1.1 Intervención pasiva La Nación-Ministerio de Comercio Exterior, entidad que a partir de la liquidación ordenada por el Decreto 2111 de 1992 recibió los contratos de arrendamiento, demás bienes, obligaciones y contingencias de la Zona Franca Industrial y Comercial de Barranquilla, actuando a través de apoderado, se opuso a las pretensiones, aceptó unos hechos y negó otros. En su defensa la entidad adujo que, conforme al Contrato n.° ZF-035 de 1990 i) la estipulación que da cuenta de la realización de las actividades portuarias por parte del locatario, en tanto constituye la destinación que debe dar a los inmuebles, no le impone a la arrendadora una conducta distinta que la de tolerar su utilización para esos fines, ii) el arrendador entregó y el arrendatario recibió a satisfacción los terrenos objeto del contrato, los que se obligó a utilizar conforme al ordenamiento vigente, iii) los trabajos de instalación y adecuación estaban a cargo de la actora, razón por la que se pactó un periodo de gracia de tres meses, siguientes a la entrega de los inmuebles, iv) entre las obligaciones de la arrendadora no se cuenta la de gestionar la concesión exigida por la Ley 1ª de 1991, v) el arrendatario se obligó a liquidar y pagar el canon semestre vencido, aplicando la tarifa pactada sobre el valor CIF -cost, insurance and freighde la mercancía depositada en el área, más un valor mínimo mensual convenido por cada metro de espacio recibido, razones por las que las obligaciones de pagar el

canon pactado no dependía de la emisión de cuentas cobro por parte de la arrendadora, ni se condicionaba a la efectiva realización de las actividades portuarias por parte del arrendatario, vi) el no pago de los cánones daba lugar a la terminación y a la caducidad del contrato y vii) el arrendatario no ejerció la facultad contractual de solicitar la suspensión del contrato por razones de fuerza mayor. En lo atinente a la caducidad administrativa, la demandada afirmó que con fundamento en el artículo 62 del Decreto 222 de 1983, las partes convinieron, en los términos de la cláusula decimoctava del contrato, que la arrendadora podría dar por terminado el contrato cuando, a su juicio, el arrendatario no estuviere cumpliendo correcta y eficientemente su objeto, lo que efectivamente ocurrió porque incumplió con el pago de los cánones, dando lugar a que se declare la caducidad al amparo de lo expresamente convenido. Expuso que en tanto el arrendatario no adelantó el procedimiento previsto en el artículo 57 del Decreto 222 de 1983 y en la cláusula decimosexta de