CE-13001-23-31-000-1996-00680-01(22109)-2012

ACCIÓN DE CONTROVERSIAS CONTRACTUALES - Accede. Caso: Contrato de arrendamiento celebrado entre la Fiscalía General de la Nación como arrendatario y persona particular como arrendador / CONTRATO DE ARRENDAMIENTO - Incumplimiento del deber de restituir en su totalidad inmueble arrendado / CUSTODIA DE LOS BIENES INMUEBLES ARRENDADOS DURANTE LA VIGENCIA DEL CONTRATO - Responsabilidad del arrendatario / INCUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO POR PARTE DE ARRENDATARIO - Entrega del bien inmueble en estado de deterioro y fuera del plazo estipulado De lo expuesto anteriormente se concluye que está acreditado en el plenario: (i) que el contrato de arrendamiento n.° 341 de 1992 y su “contratos adicional” n.° 01/93 terminaron por vencimiento del plazo pactado, conforme su cláusula décima, en tanto las partes no acordaron una modificación al término de duración en el plazo de dos meses allí previsto; (ii) que la entidad accionada incluso manifestó por escrito -sin tener el deber contractual de hacerlo en este caso, según se desprende de lo consignado en la citada cláusula décimael 29 de octubre de 1993 su intención de no prorrogar dicho contrato; (iii) que el 31 de enero de 1994 las partes suscribieron “un acta de entrega y revisión” de las oficinas objeto de contrato de arrendamiento; (iv) que la parte actora dijo rehusarse a recibir los predios al estimar que no debía hacerlo por encontrarse estos en mal estado; (v)

que presionada por la renuencia de la arrendadora, la entidad arrendataria primero decretó la caducidad y posteriormente al revocar el acto lo dio por “terminado” por vencimiento del plazo pactado y (vi) que las oficinas 204, 205, 207 y 215 continuaron siendo ocupadas por cuatro Juzgados Penales y una oficina de Asonal Judicial hasta el mes de agosto de 1994 (…) [C]omo la entidad estatal no continuó ligada contractualmente con el accionante no hay lugar a que se acceda al pretendido lucro cesante, lo cual no impedía que el arrendador reclamara en sede judicial -y por los cauces legalesel incumplimiento de la obligación de restituir la cosa en buen estado a la terminación del contrato, como se explicará más adelante. (…) Ahora bien, está acreditado en el plenario que cuatro oficinas continuaron siendo utilizadas por los Juzgados Penales y éstas sólo vinieron a ser desocupadas en agosto de 1994, de lo cual se infiere que se dio cumplimiento parcial a la obligación de restituir el inmueble arrendado objeto del contrato, por la entidad pública arrendataria. Ello significa que le corresponde a la arrendataria pagar el uso y goce que tuvo de las oficinas 204, 205, 207 y 215 que siguieron ocupadas por los Juzgados Penales en proporción al canon del contrato celebrado, porque en dicho lapso privó al arrendador del disfrute y tenencia del mismo, en el área parcialmente ocupada hasta la fecha en que finalmente dejó de usar dicha porción del inmueble. Se recuerda que una vez finalizados los contratos de arrendamiento, con arreglo a lo dispuesto por el artículo 2005 del C.C., se hace

exigible la obligación de restituir el inmueble arrendado en su totalidad; sucede, sin embargo, en este caso de acuerdo con las pruebas que el arrendador recibió parte del inmueble arrendado, circunstancia frente a la cual no podría proceder una indemnización equivalente al valor de la totalidad del canon convenido, sino como se señaló en forma equivalente al número de oficinas ocupadas y por el tiempo que aparece acreditado que lo estuvieron. (…) En el caso concreto, como ya se precisó, se encuentra probado que los inmuebles fueron entregados al arrendatario en buen estado y es un hecho acreditado también que al vencimiento del contrato, los mismos presentaban deterioros y la arrendataria no desvirtuó la presunción que pesaba sobre ella a términos del artículo 2005 del C.C. De modo que se presentó un incumplimiento de las obligaciones de la entidad accionada al no restituir los inmuebles en el estado en que le fueron entregados y por ello hay lugar a acceder parcialmente a las pretensiones. NOTA DE RELATORÍA: Providencia con aclaración de voto de la magistrada Stella Conto Díaz del Castillo.

FUENTE FORMAL: CÓDIGO CIVIL - ARTÍCULO 2005

CONTRATO DE ARRENDAMIENTO CELEBRADO POR ENTIDAD ESTATALRégimen de derecho privado de la administración / CONTRATO DE ARRENDAMIENTO CELEBRADO POR ENTIDAD ESTATAL - Admite el pacto de cláusulas exorbitantes / CONTRATO DE ARRENDAMIENTO CON ENTIDAD ESTATAL - Procedencia de la declaratoria de caducidad del contrato por

incumplimiento [E]n vigencia del Decreto Ley 222 de 1983, el contrato de arrendamiento celebrado por unas de las entidades públicas sujetas a su ámbito de aplicaciónentre ellas la Nación, según el artículo 1 ibidemresultaba ser un contrato de derecho privado de la administración, por oposición a los de derecho administrativo, en el entendido de que al tenor del último inciso del artículo 16 de dicha normativa eran “contratos de derecho privado de la administración los demás, a menos que ley especial disponga en sentido contrario”. (…) [E]l contrato de arrendamiento de bienes inmuebles por entidades estatales no estaba sometido a la legislación mercantil, sino que por virtud de disposiciones especiales contenidas en el citado estatuto de contratación estatal, se gobernaba por el derecho civil. Y al precisar este punto la Sección también dejó en claro otros temas relativos a su régimen jurídico aplicable: a) Se trata de un contrato de derecho privado de la administración, pues, por no haber sido calificado por la propia ley como contrato administrativo, se enmarca en la regla general dispuesta por el inciso 2, del artículo 16 del Decreto 222 de 1983. b) Admite el pacto de la cláusula exorbitante de caducidad, lo cual se deduce del parágrafo del art. 17 y del art. 60 ibídem. (…) c) En cuanto al régimen jurídico del contrato de arrendamiento, es necesario integrar varias normas. De una parte, el inciso 2 del artículo 16 eiusdem dispone que los contratos de derecho privado de la administración en sus efectos estarán sujetos a las normas civiles, comerciales y laborales, según la

naturaleza de los mismos, salvo en lo concerniente a la caducidad (…) De todo lo anterior se concluye que conforme a la clasificación que en el Decreto ley 222 de 1983 se estableció, el negocio jurídico de arrendamiento del sub lite es un contrato de derecho privado de la administración, con cláusula de caducidad, por cuanto ella se pactó expresamente (cláusula decimatercera); y que encontraba su regulación especial en los artículos 80 y 156 a 162 de aquel Estatuto, sin que por ello variara su régimen jurídico.

FUENTE FORMAL: DECRETO LEY 222 DE 1983 - ARTÍCULO 16, INCISO 2

OBLIGACIONES DEL ARRENDATARIO EN EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO - Restitución de la cosa a la terminación del contrato / PRORROGA DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO - Término / PRORROGA DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO - No opera de manera automática. Las partes deben manifestarlo por escrito El contrato de arrendamiento materia de este proceso y su “adicional” fueron celebrados, como ya se explicó, en vigencia del Decreto 222 de 1983, es decir, que se trata de contratos de derecho privado de la administración, a los cuales se les aplica con preferencia las normas establecidas para los mismos en los artículos 156 a 172 de ese estatuto. Es procedente anotar que -como atinadamente enseña el profesor Gómez Estradael contrato de arrendamiento, como se desprende de su misma naturaleza, es temporal y por lo mismo es temporal el derecho en virtud del cual el arrendatario goza de la cosa arrendada,

en tanto el arrendatario no es más que un mero tenedor de lo que se recibe en arriendo. De ahí la previsión contenida en el inciso primero del artículo 2005 del C.C., conforme a la cual el arrendatario está en la obligación de restituir la cosa una vez termine el contrato de arrendamiento, lo que entraña -como contrapartidael deber de recibirla por parte del arrendador, sin perjuicio de que éste pueda demandar al primero por los daños que presente el inmueble. En efecto, como ya se advirtió según la cláusula décima el contrato sub examine éste podía prorrogarse “introduciéndole modificaciones al término de duración y al canon de arrendamiento, si las partes así lo acordaren, sin perjuicio de lo dispuesto en las normas legales sobre reajustes, para tal efecto debe hacerse el trámite pertinente con dos (2) meses de anticipación a la fecha de vencimiento. Si el arrendador no manifiesta por escrito, dentro del término anterior, su deseo de no continuar con el contrato, o de hacerle reajustes al canon de arrendamiento, éste se entenderá prorrogado por un término igual y bajo las mismas condiciones”. PRÓRROGA DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO - No operó por ausencia de manifestación de la partes / CADUCIDAD Y TERMINACIÓN DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO - Declaradas por la Fiscalía General de la Nación dentro de sus facultades legales / En tal virtud, de la declaración conjunta consignada en la referida cláusula se desprende que las partes entendían que para prorrogar el contrato se requería (i)

una exteriorización de la voluntad en ese sentido mediante un “otrosí” y (ii) la manifestación de interés de hacerlo con dos meses de anticipación a la fecha de su vencimiento, lo cual no tuvo lugar en este caso, tal y como se desprende del material probatorio obrante en el plenario. (…) Por otro lado, es importante anotar -que sin que mediara en este contrato la obligación de hacerlomediante oficio n.° 000777 de 29 de octubre de 1993 la Fiscalía General de la Nación manifestó expresamente su intención de no prorrogar dicho contrato (…) En tal virtud, no queda duda para la Sala de que el contrato sub examine no fue objeto de prórroga. Ahora bien, en el recurso alega el actor que las decisiones contenidas en las resoluciones por las que se decretó primero la caducidad y luego la terminación del contrato, supusieron la revocatoria del deshaucio formulado en tiempo. A este respecto, se reitera lo ya expresado en esta providencia, en el sentido de que lo allí contenido no es una manifestación de autotela de la Administración, sino que tan solo supusieron la exteriorización de una situación de hecho: el vencimiento del plazo acordado para el negocio jurídico. El demandante -y así lo esgrimió a lo largo de este proceso en sus distintas intervencionesse negó a recibir “formalmente” los inmuebles al estimar que no debía hacerlo porque estos se encontraban en mal estado. Quiere decir lo anterior que -una vez expirado el contrato de arrendamientosi bien el arrendatario desocupó la mayor parte de los inmuebles y los puso a disposición del arrendador, con arreglo a lo ordenado por el artículo 2006 del Código Civil, en tanto cesó la causa para que el

inquilino mantuviera las oficinas en su poder, el arrendador se abstuvo de recibirlos “formalmente” aduciendo su mal estado.

FUENTE FORMAL: CÓDIGO CIVIL - ARTÍCULO 2006

GARANTÍA LUEGO DE LA TERMINACIÓN DEL CONTRATO DE

ARRENDAMIENTO - Derecho de retención / PROCESO DE RESTITUCIÓN DE TENENCIA - Procedencia [C]onforme al inciso 2º del artículo 2000 eiusdem, el acreedor está facultado para seguridad del pago del precio y de las indemnizaciones a que tenga derecho, a retener todos los frutos existentes de la cosa arrendada, y todos los objetos con que el arrendatario la haya amueblado, guarnecido o provisto y que le pertenecieren y que se entenderán que le pertenecen a menos de prueba contraria. Y como derecho patrimonial es renunciable, de modo que se extingue cuando el arrendador permite el traslado del arrendatario con los objetos con que había amueblado la cosa. De modo que al establecer la legislación un derecho de retención -o si se quiere una “garantía” en calidad de depósitopara el arrendador, lógicamente descarta la simultánea existencia de un “derecho” a rehusarse a recibir la cosa, cuando se deban indemnizaciones. En contrapartida al legítimo derecho del arrendador a acudir ante los jueces ante eventuales incumplimientos del arrendatario, en caso de discusión también le asiste a aquel el derecho de acudir a otro proceso de restitución de tenencia, previsto en el artículo 426 del CPC (…) Hipótesis esta última que no aplica en el sub examine, en la medida en

que como ya se expuso la parte accionada -como lo dijo en respuesta a la demanda y quedó acreditado en la diligencia de inspección judicial como prueba anticipadaal haber asumido que cumplió con su obligación de restituir, mal podía exigírsele iniciar el proceso de qué trata el artículo 426 del C.P.C. citado.

FUENTE FORMAL: CÓDIGO DE PROCEDIMIENTO CIVIL - ARTÍCULO 426

INDEMNIZACIÓN DE PERJJUICIOS MATERIALES - Daño emergente.

Reconocimiento Conviene anotar en cuanto a la indemnización de perjuicio a título de daño emergente, que en la práctica de la prueba anticipada las partes “de común acuerdo manifiestan al señor Juez que como quiera que existen unas actas de entrega y revisión de las oficinas (…) solicitan que los peritos dictaminen los valores pertinentes con base en dichos documentos aportados en esta diligencia [de inspección judicial]” (i) determinar el valor de las reparaciones correspondientes a las oficinas en el acta de 31 de enero de 1994, así como su valor total por los daños correspondientes a enero de 1994; (ii) determinar el valor de cada una de las reparaciones de las oficinas cuyos daños aparecen relacionados en las actas (…) Al rendir su experticio, los peritos designados para la prueba anticipada concluyeron que el valor de los perjuicios por reconocer conforme el acta de 31 de enero de 1994 era de $1.212.200.

CONSEJO DE ESTADO

SALA DE LO CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO

SECCIÓN TERCERA

SUBSECCIÓN B

Consejera ponente: RUTH STELLA CORREA PALACIO

Bogotá, D.C., cuatro (4) de junio de dos mil doce (2012) Radicación número: 13001-23-31-000-1996-10680-01(22109)

Actor: HENRY CHAR ZENLAOVI

Demandado: NACIÓN - FISCALÍA GENERAL DE LA NACIÓN Referencia: ACCIÓN DE CONTROVERSIAS CONTRACTUALES Decide la Sala el recurso de apelación interpuesto por el demandante, contra la sentencia proferida por el Tribunal Administrativo de Descongestión con sede en el Departamento de Antioquia, el 15 de junio de 2001, mediante la cual declaró probada la excepción de caducidad.

I. ANTECEDENTES

1. Las pretensiones El 12 de marzo de 19961, Henry Char Zenlaovi, por intermedio de apoderado, presentó demanda en ejercicio de la acción de controversias contractuales contra la Nación-Fiscalía General de la Nación, con el fin de que se hicieran las siguientes declaraciones y condenas: “1. Que se declare que la Nación-Fiscalía General de la Nación incumplió el contrato de arrendamiento a que se refieren los hechos de esta demanda, en razón y con base en los hechos expresados en la misma.

2. Que se declare responsable a la Nación-Fiscalía General de la Nación de los perjuicios materiales que se le han causado y vienen causando a Henry Char Zenlaovi por el incumplimiento de esa entidad del citado contrato de arrendamiento.

3. Que se condene a dicha entidad al pago de dichos perjuicios en una

suma de doscientos cuarenta y cinco millones quinientos ochenta y cuatro mil seiscientos cincuenta pesos ($245.584.655,oo), por concepto 1 Previamente el 16 de febrero de 1996 se intentó una conciliación ante la Procuraduría General de la Nación la cual fracasó. En esa diligencia el actor indicó: “Me permito manifestarle que insisto en el monto y justificación de las pretensiones que presenté en mi escrito de solicitud de conciliación prejudicial con la única variación de que las reparaciones locativas no son por la suma de diez millones de pesos sino por la suma de veintisiete millones setecientos setenta y cuatro mil ciento treinta y cinco pesos tales pretensiones vienen soportadas en los documentos probatorios aducidos y pedidos en la solicitud (…)”. Frente a lo cual la Fiscalía General de la Nación expresó: “Ante lo propuesto la Entidad se vería imposibilitada a acceder a lo propuesto por cuantos los daños relacionados y exhibidos en la cotización, son distintos a los que constan en las actas suscritas por la Dirección Seccional con ocasión del bien que nos ocupa. Propongo entrar a reparar el bien en lo que se pruebe dentro del período comprendido entre el 1º de enero de 1993 al 31 de diciembre de 1993 y que sea imputable a uso indebido. De esa fecha en adelante, 1º de enero de 1994 en adelante la Fiscalía no tiene ninguna responsabilidad y por tanto no entra a responder por lo que no ha hecho” (fl. 71 c. 1). de lucro cesante y daño emergente, según los hechos de la demanda, hasta el momento de presentación de la demanda, es decir hasta el 1º

(sic) de marzo de 1996, más la corrección monetaria sobre dicha suma, desde cuando se cause hasta cuando se produzca el pago total de dichas sumas.

4. Que se condene a dicha entidad al pago de los perjuicios que se causen con posterioridad a la presentación de la demanda, es decir lucro cesante y daño emergente, con base en los hechos de dicha demanda, más su corrección monetaria.

5. Que se condene a dicha entidad demandada al pago de las costas en caso de oposición”2

2. Fundamentos de hecho Los hechos narrados en la demanda por el actor son, en resumen, los siguientes: 2.1 Que entre Henry Char Zenlaovi y la Dirección Seccional de Instrucción Criminal de Cartagena de Indias se celebró el contrato n.° 341 de 1992, en virtud del cual la primera entregó a la segunda en

arrendamiento todo el segundo piso del edificio Ganem, de la Calle de la Universidad, en Cartagena de Indias y el apartamento 317 del mismo edificio. 2.2 Que los inmuebles fueron arrendados para destinarlos al funcionamiento de unas dependencias oficiales3 “y se pactó como término de duración uno inicial de doce (12) meses contados a partir 2 Originalmente las pretensiones eran las siguientes: “1. Se declare responsable a la Nación-Fiscalía General de la Nación de los perjuicios materiales que se le han causado y vienen causando a Henry Char Zenlaovi por el incumplimiento de esa entidad en la restitución de los inmuebles objeto del contrato de arrendamiento a que se refieren los hechos de esta demanda en las mismas condiciones en que le fueron entregados.

2. Que se condene a dicha entidad al pago de dichos perjuicios en una suma total de doscientos cuarenta y cinco millones quinientos ochenta y cuatro mil seiscientos cincuenta pesos ($245.584.655,oo) ml.c., por concepto de lucro cesante y daño emergente, según los hechos de esta demanda, más la corrección monetaria sobre dicha suma.

3. Que se condene a dicha entidad al pago de los perjuicios que se causen con posterioridad a la presentación de esta demanda con base en los hechos expuestos en ella.

4. Que se condene en costas a la Nación Colombiana-Fiscalía General de la Nación en caso de oposición.” Sin embargo, el 23 de julio siguiente el actor presentó aclaración de la demanda, la cual fue admitida por el a quo, mediante proveído de 29 de agosto, del mismo año. 3 Juzgados de Instrucción Criminal y de la Dirección Seccional de Instrucción Criminal. del primero (1º) de enero de 1992, entendiéndose prorrogado dicho plazo por períodos de un año en forma sucesiva y automática, si con treinta (30) días de anticipación, por lo menos, al vencimiento de cada uno de los períodos ninguna de las partes contratantes [no] manifestaba por escrito su voluntad de darlo por terminado definitivamente”.

Que en la cláusula séptima del contrato, la entidad arrendataria se obligó a que una vez terminado el contrato, restituiría el inmueble al arrendador en el mismo estado en que le fue entregado, salvo el deterioro natural causado por el uso y goce legítimos y que la entidad arrendataria se obligó a realizar a sus expensas las reparaciones

locativas y al pago de los servicios públicos. 2.3 Que la cesión de derechos y obligaciones derivados del citado contrato de arrendamiento en favor de la Fiscalía General de la Nación, ocurrió en virtud de lo dispuesto por el artículo 187 del decreto 2699 de 1991, por el cual esta entidad se subroga en todos los derechos y obligaciones que tengan las entidades que se incorporan a ella, lo cual quedó plasmado en el contrato adicional n.° 1 de 1993. 2.4 Que mediante oficio n.° 000777 del 29 de octubre de 1993 la Nación-Fiscalía General de la Nación comunicó al demandante su intención de no prorrogar el contrato de arrendamiento. A pesar de lo cual, “no restituyó ni ha restituido, los inmuebles en las mismas condiciones físicas en que los recibió”, hasta el punto de que con su consentimiento y aceptación siguieron funcionando en dicho piso los juzgados penales municipales de Cartagena hasta el mes de agosto de 1994. Que el 31 de enero de 1994 representantes de la Nación-Fiscalía General de la Nación y del señor Henry Char se reunieron con el fin de hacer una revisión de los inmuebles arrendados y dejar constancia sobre el estado de cada uno de ellos. El acta respectiva da cuenta de que todos los inmuebles presentaban deterioros que debían ser reparados por la entidad arrendataria. 2.5 Que no obstante lo anterior, la Nación-Fiscalía General de la Nación el 18 de febrero de 1994, dictó la resolución n.° 0000047 en que declaró la caducidad del contrato citado a partir del 1º de enero de 1994 y ordenó que el inmueble quedara bajo la exclusiva

responsabilidad del señor Herny Char Zenlaovi. Ante recurso de reposición interpuesto, la entidad accionada mediante resolución n.° 000649 del 22 de septiembre de 1994, repuso el artículo 1º de la impugnada y en su lugar declaró la terminación del contrato, por vencimiento del plazo pactado.

3. Fundamentos de derecho Adujo que el artículo 5º de la Ley 80 dispone que el contratista puede acudir a las autoridades con el fin de obtener la protección de los derechos derivados del contrato y la sanción para quienes los desconozcan o vulneren. Explicó que conforme al artículo 50 de la Ley 80 de 1993, las entidades responderán por las actuaciones, abstenciones, hechos y omisiones antijurídicas que les sean imputables y que causen perjuicios a sus contratistas. Invocó asimismo como infringido el artículo 59 de la Ley 80.

Puso de relieve que según el artículo 1602 del C.C. todo contrato legalmente celebrado es ley para las partes y que en este caso se ha incumplido la cláusula séptima relativa a la restitución del inmueble. Obligación de restitución prevista en el artículo 2005 del Código Civil que prevé que el arrendatario es obligado a restituir la cosa al fin del arrendamiento, en el estado en que le fue entregada, tomándose en consideración el deterioro ocasionado por el uso y goce legítimos. Al concluir señaló que conforme al artículo 1997 del Código Civil, el arrendatario empleará en la conservación de la cosa el cuidado de un buen padre de familia y faltando a esa obligación responderá de los perjuicios y aún tendrá el derecho el arrendador para poner fin al

arrendamiento, en el caso de un grave y culpable deterioro.

4. Admisión, notificación y contestación de la demanda Mediante auto de 15 de mayo de 1996, el tribunal a quo admitió la demanda y ordenó su notificación personal a la Fiscalía General de la Nación y al Procurador Judicial. En diligencia de 29 de mayo siguiente, se le notificó la demanda al accionado.

La Nación-Fiscalía General de la Nación, al contestar la demanda, se opuso a las pretensiones. Manifestó que esa entidad oportunamente expresó su intención de no prorrogar el contrato. Precisó que la permanencia de entidades distintas a la Fiscalía General de la Nación con posterioridad al 31 de diciembre de 1993, no puede tenerse como prolongación de la vigencia del contrato. Si uno juzgados -como dice la demandaocuparon los inmuebles, debió haberse adelantado 2la correspondiente acción de reparación directa por ocupación de hecho perpretada por una por una entidad pública diferente a la Fiscalía General de la Nación”. Destacó que la obligación de restitución de los bienes objeto del contrato, por parte de la entidad se efectuó a cabalidad el 31 de enero de 1994, tal y como consta en el acta de esa fecha. Alegó que lo pretendido por el actor no es la restitución del bien, sino que se le reconozcan cánones mensuales, consumos de energía y demás por parte de la Fiscalía General de la Nación, cuando ésta no se ha beneficiado de dichos predios.

5. Actuación procesal Por auto de 23 de enero de 1998, se abrió el proceso a prueba y se decretó la práctica de todas las solicitadas.

Por auto de 20 de octubre siguiente se dispuso dar traslado a las partes para alegar de conclusión. En esta etapa, el accionado y el Ministerio Público guardaron silencio. El actor insistió en lo expresado en la demanda. Agregó que ni siquiera la terminación del contrato por vía del acto administrativo tiene la aptitud para despojar a la entidad arrendataria de su deber de restituir el bien en el mismo estado que le fue entregado, pues es una obligación legal.

6. La sentencia impugnada El Tribunal declaró probada la excepción de caducidad. Al estudiar la excepción propuesta, observó que la Fiscalía General de la Nación tenía la facultad legal y contractual de dar por terminado el contrato ya fuera por vencimiento del término o en uso de la discrecionalidad otorgada por la cláusula tercera del contrato.

Razonó que la llegada del término más el desahucio oportuno tiene la fuerza de dar por terminado el contrato. Estimó que la demora en el cumplimiento de una obligación de restitución del bien no constituye por sí sola prórroga del contrato. De modo que si el contrato terminó legalmente el 31 de diciembre de 1993, el término previsto por el artículo 136 del C.C.A. de 2 años debe contarse desde el momento en que terminó el referido contrato de arrendamiento.

7. El recurso de apelación y la actuación en segunda instancia El demandante interpuso recurso de apelación contra la sentencia.

Resaltó que el motivo jurídico que se tuvo en cuenta como fundamento para el ejercicio de la acción contractual fue el incumplimiento del arrendatario, consistente en la falta de restitución de los inmuebles

arrendados, por lo que la demanda fue instaurada en tiempo. Reiteró lo expuesto en el proceso y aseguró que las decisiones contenidas en las resoluciones por las que se decretó primero la caducidad y luego la terminación del contrato, supusieron la revocatoria del deshaucio formulado en tiempo. Lo que sumado a la falta de entrega de los inmuebles y a la continuidad de su uso le generó al arrendador la convicción de entender renovado el contrato de conformidad con las condiciones contractuales pactadas. Esgrimió que “al producirse el deshaucio por parte del arrendatario, no era necesario que se le constituyera en mora de entregar por cuanto dicho sujeto quedó obligado a cancelar el valor del canon hasta el momento en que entregara los inmuebles después de haber terminado el contrato”. El recurso de apelación presentado fue admitido en auto de 19 de abril de 2002. Mediante providencia de 9 de mayo siguiente, se corrió traslado a las partes para que presentaran sus alegatos de conclusión y al Ministerio Público con el fin de que rindiera concepto, si a bien lo tenían. Las partes y el Ministerio Público guardaron silencio.

II. CONSIDERACIONES DE LA SALA La Sala revocará la sentencia del Tribunal a quo, para acceder parcialmente a las súplicas de la demanda, con fundamento en el análisis de los siguientes aspectos: i) competencia; ii) objeto de la acción y motivo de la apelación; iii) caducidad; iv) lo probado en el proceso; v) régimen de derecho del contrato de arrendamiento celebrado; vi) la obligación del arrendatario de restituir la cosa a la

terminación del contrato; vii) la responsabilidad del arrendatario sobre la custodia de los bienes inmuebles arrendados.

1. Competencia La Sala es competente para conocer de la apelación dentro de este proceso suscitado mediante la interposición de la acción de controversias contractuales, idónea de acuerdo con la legislación vigente al momento de presentación de la demanda (art. 87 del CCA, reformado por el artículo 17 del Decreto 2304 de 1989), según lo imperado por el artículo 129 del Código Contencioso Administrativo y por el artículo 13 del Reglamento del Consejo de Estado (Acuerdo 58 de 1999, modificado por el artículo 1º del Acuerdo 55 de 2003), que distribuyó los negocios por Secciones.

Adicionalmente, le corresponde resolver el recurso de apelación en consideración a que la providencia apelada fue proferida en proceso de doble instancia, toda vez que la pretensión mayor (lucro cesante por la utilidad que indica el demandante dejó de percibir hasta el 29 de febrero de 1996 a fl. 7 c. 1) asciende a la suma de $273.930.240,oo y la mayor cuantía para la fecha de presentación de la demanda -12 de marzo de 1996 era de $ 13.460.000, lo cual comportaba que el proceso se tramitara en primera instancia ante los Tribunales Administrativos y en segunda instancia ante el Consejo de Estado.

2. El objeto de la acción y el motivo de la apelación El actor persigue la declaratoria de incumplimiento del contrato n.° 341 de 1992 y de su “contrato adicional” n.° 01 de 1993, por el que aquel

entregó en arrendamiento todo el segundo piso del edificio Ganem, de la Calle de la Universidad en Cartagena de Indias y el apartamento 317 del mismo edificio. Alegó en su demanda que la Fiscalía “no restituyó ni ha restituido, los inmuebles en las mismas condiciones físicas en que los recibió, al punto, explicó el demandante, que con el consentimiento y aceptación del arrendatario “siguieron funcionando en dicho piso los Juzgados Penales Municipales de Cartagena hasta el mes de agosto de 1994”. Argumentó que el incumplimiento de la Fiscalía en la restitución del inmueble arrendado le ha generado al demandante perjuicios, indemnización que comprende según los artículos 1613 y 1614 del C.C. el lucro cesante (cánones de arrendamiento dejados de percibir) y el daño emergente (sumas que debió pagar por concepto de reparaciones locativas y pago de servicios públicos). La Naci