CE-15001-23-31-000-1995-04630-01 (22829)-2012

CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE BIENES INMUEBLES – Objeto / INCUMPLIMIENTO DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE BIENES INMUEBLES – No logró acreditarse por expirar vencimiento de plazo La Sala negará las pretensiones fundadas en el incumplimiento del contrato, en razón del derecho a su renovación, en tanto, aquél expiró por vencimiento del plazo, improrrogable por acuerdo entre las partes y por disposición legal, si se considera que desde su inicio hasta la entrega del inmueble transcurrieron más de cinco años, como fuera pactado, al punto que expresamente las partes acordaron y así figura en el documento, como fecha límite el 31 de diciembre de 1992 (…) la terminación de los contratos se regía por el Decreto 222 de 1983, estatuto que expresamente previó no solo un término máximo de cinco años para el arrendamiento de bienes inmuebles, sino que prohibió su prórroga, máximo plazo que también se acompasa con lo previsto en el Código Fiscal de Boyacá. Adicionalmente, en vigencia del mencionado estatuto no cabía la aplicación de las normas del estatuto comercial, pues el legislador señaló que convenios de esta naturaleza no se considera actos de comercio, lo que impone concluir que la entidad demandada no incurrió en el incumplimiento alegado por la sociedad demandante, antes por el contrario, finalizado el contrato, procedió a recibir el establecimiento como correspondía. Y, en lo que tiene que ver con la renovación es claro que la entidad pública estuvo presta a considerarla y que la actora no realizó al respecto oferta alguna, si se considera que ninguna prueba se aportó al

respecto. Se infiere sí que las tratativas adelantadas al respecto, una vez la entidad se pronunció sobre su intención de recuperar el bien, no culminaron en acuerdo, sin perjuicio de que la actora fue invitada a participar en la licitación privada, que se abriría con el fin de entregarlo nuevamente.

FUENTE FORMAL: DECRETO 222 DE 1983

COMPETENCIA DEL CONSEJO DE ESTADO POR EL FACTOR CUANTÍA – Conoce por superar el monto de segunda instancia La Sala es competente para conocer del recurso de apelación interpuesto por la parte demandante, dado que la cuantía del asunto alcanza la exigida en vigencia del Decreto Ley 597 de 1988 para que esta Corporación conozca en segunda instancia.

FUENTE FORMAL: DECRETO – LEY 597 DE 1988

CONTRATO DE ARRENDAMIENTO COMERCIAL – No fue posible acceder a la renovación por entrega de la cosa arrendada Para la Sala es claro, en consecuencia que la sociedad actora suscribió un contrato de arrendamiento sobre un establecimiento de comercio con el Instituto Financiero de Boyacá IDEBOY el 16 de noviembre de 1988, el que estuvo precedido de un contrato de concesión por el término improrrogable de cinco años y que en octubre de 1992 la arrendadora le recordó a la arrendataria su obligación de entregar, sin perjuicio de convenir en un nuevo contrato, para lo cual la entidad pública estaría presta a considerar la oferta, que la actora aceptó formular, sin que se conozcan los términos de la misma. Lo que sí se sabe es que la

arrendadora en diciembre de 1993, insistió en la entrega del inmueble, dado el vencimiento del término y la normatividad aplicable al asunto. (…) además, la Alcaldía del municipio de Paipa adelantó diligencia de desalojo, en virtud de la cual la arrendadora recibió el establecimiento de comercio el 17 de febrero de 1993. CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE BIENES INMUEBLES – Régimen jurídico Conforme al artículo 5º de la Ley 19 de 1982, los departamentos y municipios, en desarrollo de la autonomía que les es propia contarían con normas fiscales, entre estas atinentes a la formación y adjudicación de los contratos requeridos para la ejecución de su gestión, con cláusulas adecuadas a sus intereses, necesidades y programas de gobierno, salvo los tipos de contratos, la clasificación, sus efectos, responsabilidad y terminación, pues estos, al igual que las inhabilidades e incompatibilidades (…) el contrato de arrendamiento cuyo estudio ocupa a la Sala, que tuvo por objeto la entrega de un establecimiento de comercio, por parte del Instituto Financiero de Desarrollo de Boyacá a una organización hotelera, en lo relativo a su formación y celebración se sujetó al Código Fiscal de Boyacá y en lo atinente a sus efectos, responsabilidad, terminación y cláusulas exorbitantes, al estatuto de contratación estatal vigente, es decir al Decreto 222 de 1983, habida cuenta que si bien disposiciones de orden territorial podían gobernar algunos aspectos de la actividad contractual, en las restantes materias, por tratarse de competencias del resorte exclusivo del legislador, tenían que someterse a la ley.

En consecuencia, es dable colegir que el Instituto Financiero de Desarrollo de Boyacá y la organización hotelera demandante suscribieron un contrato cuyas reglas de terminación se sujetaron al estatuto general de contratación.

FUENTE FORMAL: LEY 19 DE 1982 – ARTICULO 5 / DECRETO 222 DE 1983

PLAZO DE DURACIÓN DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE BIENES INMUEBLES – Marco legal Conforme al Código Fiscal del Departamento de Boyacá -1987el contrato de arrendamiento se sujetó a los artículos 407 y 408 (…) en cuanto al plazo de duración de los contratos de arrendamiento, tanto el Código Fiscal de Boyacá como el Decreto 222 de 1983 coinciden, con la salvedad de que el decreto proscribe la prórroga. Disposición ésta imperativa si se considera que tiene que ver con la terminación, aspectos que los códigos fiscales no pudieron regular.

FUENTE FORMAL: CODIGO FISCAL – ARTICULO 407 / CODIGO FISCAL – ARTICULO 408 / DECRETO 222 DE 1983

RENOVACIÓN DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE BIENES INMUEBLES – No procede por vencimiento del plazo / REVOCATORIA DIRECTA DEL ACTO ADMINISTRAIVO / Declaratoria oficiosa / REVOCATORIA DIRECTA DEL ACTO ADMINISTRATIVO – Operó frente al acto que dispuso el vencimiento de plazo y la liquidación del contrato / REVOCATORIA DIRECTA DEL ACTO ADMINISTRATIVO – No operó frente al acto que dispuso la terminación del contrato La parte actora solicita declarar que el Instituto Financiero de Desarrollo de

Boyacá -INDEBOY–, incumplió el contrato de arrendamiento sobre los establecimientos de comercio denominados HOTEL SOCHAGOTA y CASONA HACIENDA EL SALITRE al tiempo que formula pretensiones relativas a la renovación legal del contrato, sin controvertir los actos administrativos relacionados con su terminación por vencimiento del plazo y con la liquidación unilateral, contenidos en las resoluciones n.° (s) 598 de 30 de diciembre de 1992 y 309 de 9 de julio de 1993. (…) tampoco se formulan cargos en contra de las resoluciones n.° (s) 006 de 15 de enero de 1993 y 042 de 10 de febrero de 1993, que modificaron el contenido de la resolución n.° 598 de diciembre 30 de 1992, al igual que en contra de la n.° 199 de 11 de mayo de 1993 que decretó, oficiosamente, la revocatoria directa de las resoluciones 006 y 042, aunque dejó vigente la que dispuso la terminación del contrato.(…) la terminación del contrato por vencimiento del plazo y su liquidación producen plenos efectos en el universo de la relación contractual, al punto que nada se puede resolver sobre su validez. (…) Sin que resulte posible entender que en cuanto la actora insiste en su derecho a la renovación, cuestiona la terminación del contrato y de suyo la resolución n.° 598 de 1992, pues de una parte la confrontación en contra de los actos administrativos, dirigidos a desvirtuar la legalidad que los acompaña debe formularse expresamente y las pretensiones de renovación supone la aceptación previa de su extinción.

CONSEJO DE ESTADO

SALA DE LO CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO

SECCIÓN TERCERA

SUBSECCIÓN B

Consejera ponente: STELLA CONTO DIAZ DEL CASTILLO

Bogotá, D.C., veintiséis (26) de abril de dos mil doce (2012) Radicación número: 15001-23-31-000-1995-04630-01(22829)

Actor: GERMÁN MORALES E HIJOS – ORGANIZACIÓN HOTELERA

LIMITADA

Demandado: INSTITUTO FINANCIERO DE DESARROLLO DE BOYACÁ

Referencia: APELACIÓN SENTENCIA - ACCIÓN DE CONTROVERSIAS CONTRACTUALES Resuelve la Sala el recurso de apelación interpuesto por la parte actora, en contra de la sentencia proferida el 16 de enero de 2002 por el Tribunal Administrativo de Boyacá, mediante la cual se inhibió para resolver de fondo la controversia.

I. ANTECEDENTES El 12 de diciembre de 1994, la sociedad GERMÁN MORALES E HIJOS – ORGANIZACIÓN HOTELERA LTDA, por conducto de apoderado judicial, en ejercicio de la acción contractual, solicitó declarar que el Instituto Financiero de Desarrollo de Boyacá -IDEBOY–, incumplió el contrato de arrendamiento sobre los establecimientos de comercio denominados HOTEL SOCHAGOTA y CASONA HACIENDA EL SALITRE, situados en el municipio de Paipa y como consecuencia declarar que la firma demandante tenía derecho a la renovación legal del contrato –folio 105 del cuaderno principal-. 1.1. LA DEMANDA Conforme al texto de la demanda, las sociedades demandantes pretenden las

siguientes declaraciones y condenas:

1.- DECLARAR que el INSTITUTO FINANCIERO DE DESARROLLO DE BOYACÁ –“IDEBOY”– incumplió el contrato de arrendamiento celebrado con la sociedad “GERMAN MORALES E HIJOS ORGANIZACIÓN HOTELERA LTDA.”, sobre los establecimientos comerciales denominados HOTEL SOCHAGOTA y CASONA HACIENDA EL SALITRE, situados en el municipio de Paipa, según los hechos afirmados en esta demanda. 2.- DECLARAR que la sociedad “GERMÁN MORALES E HIJOS ORGANIZACIÓN HOTELERA LTDA. tenía el derecho a la renovación legal del contrato de arrendamiento celebrado con el INSTITUTO FINANCIERO DE DESARROLLO DE BOYACÁ –“IDEBOY”– sobre los establecimientos comerciales denominados HOTEL SOCHAGOTA y CASONA HACIENDA EL SALITRE, situados en el municipio de Paipa, en las mismas condiciones que regían el contrato que tuvo vigencia hasta el 31 de diciembre de 1992. 3.- DECLARAR que el contrato de arrendamiento celebrado entre el INSTITUTO FINANCIERO DE DESARROLLO DE BOYACA –“IDEBOY”– y la sociedad “GERMÁN MORALES E HIJOS ORGANIZACIÓN HOTELERA LTDA.”, sobre los establecimientos comerciales denominados HOTEL SOCHAGOTA y CASONA HACIENDA EL SALITRE, situados en el municipio de Paipa, se renovó legalmente por el término de cinco años, contados a partir del primero (1º) de enero de 1993, en las mismas condiciones que regían el contrato de arrendamiento que tuvo vigencia hasta el 31 de diciembre de 1992, según los hechos afirmados en esta

demanda. 4.- DECLARAR que el INSTITUTO FINANCIERO DE DESARROLLO DE BOYACÁ –IDEBOY– desconoció ilegalmente la renovación legal del contrato de arrendamiento celebrado con la sociedad “GERMAN MORALES E HIJOS ORGANIZACIÓN HOTELERA LTDA.”, sobre los establecimientos comerciales denominados HOTEL SOCHAGOTA y CASONA HACIENDA EL SALITRE. 5.- DECLARAR que el INSTITUTO FINANCIERO DE DESARROLLO DE BOYACÁ –IDEBOY– está en la obligación de pagar a la sociedad “GERMAN MORALES E HIJOS ORGANIZACIÓN HOTELERA LTDA.”, el valor de los perjuicios morales y materiales ocasionados a esta sociedad por el incumplimiento del contrato de arrendamiento de los establecimientos de comercio denominados HOTEL SOCHAGOTA y CASONA HACIENDA EL SALITRE, situados en el municipio de Paipa y por el desconocimiento del derecho de la sociedad arrendataria a la renovación del mencionado contrato. 6.- DECLARAR que son INEFICACES, las manifestaciones condicionadas hecha por el Dr. RAMIRO BORJA AVILA en escrito fechado el 11 de Mayo de 1987, dirigido al gerente del INSTITUTO FINANCIERO DE DESARRLLO DE BOYACÁ – IDEBOY– recibido por esa entidad el 12 de mayo de 1993, a las seis de la tarde (6 p.m.), radicado bajo el No. 0344, relacionadas con el vencimiento del contrato de arrendamiento de los establecimientos comerciales denominados HOTEL SOCHAGOTA y CASONA HACIENDA EL SALITRE, situados en el municipio de Paipa, que tuvo vigencia hasta el 31 de diciembre de 1992, por las razones

expresadas en esta demanda. 6.1.- En subsidio de la declaración precedente, solicito declarar que son NULAS las manifestaciones condicionadas hechas por el Dr. RAMIRO BORJA AVILA en el escrito fechado el 11 de mayo de 1987, dirigido al gerente del INSTITUTO FINANCIERO DE DESARROLLO DE BOYACÁ – IDEBOYrecibido por esa entidad el 12 de mayo de 1993, a las seis de la tarde (6 p.m.), radicado bajo el No. 0344, relacionadas con el vencimiento del contrato de arrendamiento de los establecimientos comerciales denominados HOTEL SOCHAGOTA y CASONA HACIENDA EL SALITRE, situados en le municipio de Paipa, que tuvo vigencia hasta el 31 de diciembre de 1992, por falta de consentimiento exento de vicios, ya que fueron determinadas por el error trascendente en que incurrió quien las hizo; y por carecer de causa real y lícita y por no tener objeto lícito. 7.- DECLARAR que el INSTITUTO FINANCIERO DE DESARROLLO DE BOYACÁ –IDEBOY– es responsable de los perjuicios de todo orden causados a la sociedad GERMÁN MORALES E HIJOS ORGANIZACIÓN HOTELERA LTDA., por no haberle respetado –aquella entidad a esta sociedad – la renovación legal del contrato de arrendamiento que la sociedad demandante tenía celebrado con la demandada, respecto de los establecimientos de comercio denominados HOTEL SOCHAGOTA y CASONA HACIENDA EL SALITRE. 8.- DECLARAR que el INSTITUTO FINANCIERO DE DESARROLLO DE BOYACÁ –IDEBOY– es responsable de los perjuicios de todo orden irrogados a la sociedad

demandante, por causa u ocasión de la ejecución y terminación del contrato de arrendamiento celebrado entre las mismas partes en relación con los establecimientos de comercio denominados HOTEL SOCHAGOTA y CASONA HACIENDA EL SALITRE, situados en Paipa. 9.- DECLARAR que el INSTITUTO FINANCIERO DE DESARROLLO BOYACÁ – INDEBOY-, está obligado a resarcir íntegramente los perjuicios morales y materiales causados a la sociedad GERMÁN MORALES E HIJOS ORGANIZACIÓN HOTELERA LTDA., por el despojo a la arrendataria de los establecimientos comerciales HOTEL SOCHAGOTA y CASONA HACIENDA EL SALITRE, ejecutado por la alcaldía de Paipa el 17 de febrero de 1993, a instancias del “INSTITUTO FINANCIERO DE DESARROLLO DE BOYACÁ –IDEBOY-. 10.- DECLARAR que el INSTITUTO FINANCIERO DE DESARROLLO BOYACÁ – IDEBOY-, está obligado a resarcir íntegramente los perjuicios morales y materiales causados a la sociedad GERMÁN MORALES E HIJOS ORGANIZACIÓN HOTELERA LTDA., por los hechos narrados en esta demanda relacionados con el cierre intempestivo de los establecimientos comerciales HOTEL SOCHAGOTA y CASONA HACIENDA EL SALITRE, cuando fue ejecutado el desalojo contra la sociedad arrendataria, por la alcaldía de Paipa el 17 de febrero de 1993, a instancias del mismo “INSTITUTO FINANCIERO DE DESARROLLO DE BOYACÁ

–IDEBOY”-.

11.- DECLARAR que el INSTITUTO FINANCIERO DE DESARROLLO BOYACÁ–

IDEBOY-, está obligado a resarcir íntegramente los perjuicios morales y materiales causados a la sociedad GERMÁN MORALES E HIJOS ORGANIZACIÓN HOTELERA LTDA., por los hechos narrados en esta demanda, relacionados con la indebida retención de bienes que la arrendataria tenía en los establecimientos comerciales HOTEL SOCHAGOTA y CASONA HACIENDA EL SALITRE, cuando fue ejecutado el desalojo contra la sociedad arrendataria, por la Alcaldía de Paipa el 17 de febrero de 1993, a instancias del “INSTITUTO FINANCIERO DE DESARROLLO DE BOYACÁ –IDEBOY. 12.- DECLARAR que el INSTITUTO FINANCIERO DE DESARROLLO BOYACÁ – IDEBOY-, está obligado a resarcir íntegramente los perjuicios morales y materiales causados a la sociedad GERMÁN MORALES E HIJOS ORGANIZACIÓN HOTELERA LTDA., por haber desconocido, indebidamente, el derecho de los trabajadores de los establecimientos comerciales HOTEL SOCHAGOTA y CASONA HACIENDA EL SALITRE a la institución patronal, cuando fue ejecutado el desalojo contra la sociedad arrendataria, por la alcaldía de Paipa el 17 de febrero de 1993, a instancias del “INSTITUTO FINANCIERO DE DESARROLLO DE BOYACÁ –“IDEBOY”-. 13.- CONDENAR a la parte demandada al pago de los salarios, prestaciones, indemnizaciones, costas y todo otro concepto o reconocimiento pecuniario a que sea condenada la sociedad GERMÁN MORALES E HIJOS ORGANIZACIÓN

HOTELERA LTDA., en los procesos laborales que se adelantan en su contra ante los jueces laborales del circuito de Bogotá, a consecuencia del cierre del HOTEL SOCHAGOTA y CASONA HACIENDA EL SALITRE. 14.- CONDENAR a la parte demandada al pago de los gastos procesales y extraprocesales y todo otro concepto o reconocimiento pecuniario en que incurra la sociedad GERMÁN MORALES E HIJOS ORGANIZACIÓN HOTELERA LTDA., para la adecuada atención de los procesos laborales que se adelantan en su contra ante los jueces laborales del circuito de Bogotá, a consecuencia del cierre

del HOTEL SOCHAGOTA y CASONA HACIENDA EL SALITRE.

15.- CONDENAR al INSTITUTO FINANCIERO DE BOYACÁ –IDEBOY-, a PAGAR a la sociedad GERMÁN MORALES E HIJOS ORGANIZACIÓN HOTELERA LTDA., o a su apoderado, las siguientes cantidades liquidadas de dinero y por los conceptos que en cada caso indica: 15.1.- La suma de $1.500.000.000,oo, por concepto de lucro cesante durante el primer quinquenio de la vigencia de la renovación del arrendamiento, o sea por el periodo comprendido entre el primero (1º) de enero de 1993 y el treinta y uno (31) de diciembre de 1997; y otro tanto por los quinquenios subsiguientes, hasta el vencimiento del término de duración de la sociedad demandante. 15.1.1.- En subsidio de la pretensión precedente, la 8.1., solicito que se condene a la parte demanda a pagar a la demandante, la suma que se demuestre dentro del

proceso o el monto que se estableciere por el procedimiento a que se refiere el artículo 172 del C.C.A., pero de todos modos una cantidad SUPERIOR a $2’000.000.000, oo, por concepto de lucro cesante. 15.2.- Por concepto de daño emergente: 15.2.1.- Por intereses pagados a Financiacoop, hoy BANCO COOPERATIVO DE COLOMBIA –BANCOOP-, hasta diciembre 31 de 1992, $15.720.237,oo más su actualización. 15.2.2.- Por pagos efectuados por la sociedad arrendataria para atender los gastos que se debieron cubrir con el “FONDO PARA REPOSICIÓN Y ADICIÓN DE ACTIVOS DE OPERACIÓN Y DE ACTIVOS FIJOS, invertidos en la compra de vajillas, cristalería, cubertería, utensilios, ropa blanca y equipos similares, la suma de $35.576.165,oo. 15.2.3.- Por pagos efectuados por la sociedad arrendataria para atender los gastos que se debieron cubrir con el “FONDO PARA REPOSICIÓN Y ADICIÓN DE ACTIVOS DE OPERACIÓN Y DE ACTIVOS FIJOS, invertidos en la compra de muebles y enseres y de otros activos de operación con ese carácter de “fijos”, la suma de $56.922.452,oo; 15.2.4.- por pagos efectuados por la sociedad arrendataria para atender los gastos que se debieron cubrir con el “FONDO PARA MANTENIMIENTO”, invertidos en el “mantenimiento de los equipos de lavandería, cocina, aparatos sanitarios,

instalaciones hidráulicas y eléctricas, equipos de telefónicos y equipos de cocina” y para la pintura de los inmuebles, la suma de $119.544.299, oo; 15.2.5.- Por daño patrimonial causado por la retención de activos, la suma de $ 6.000.000, oo mensuales desde el 17 de febrero de 1993 hasta el 21 de septiembre de 1993; 15.2.6.- Por el daño patrimonial consistente la aprobación de los otros bienes retenidos por el INDEBOY que son de propiedad de la sociedad arrendataria, la suma de $ 45.499.317, oo; 15.2.7.- En subsidio de las prestaciones precedentes, o sea las de la 8.2.1. a la 8.2.6., solicito que se condene a la parte demandada a pagar a la demandante, la suma que se demuestre dentro del proceso o el monto que se estableciere por el procedimiento a que se refiere el artículo 172 del C.C.A., pero de todos modos una cantidad SUPERIOR a $279.262.470,oo, por concepto de daño emergente. 16.- CONDENAR a la entidad demandada a pagar las anteriores cantidades líquidas de dinero actualizadas en su poder adquisitivo, conforme al índice nacional de precios al consumidor, nivel ingresos medios, según lo certifique el DANE para el período transcurrido desde el 10 de enero de 1988 hasta la fecha de ejecutoria de la sentencia definitiva. 17.- CONDENAR a la parte demandada a pagar los intereses comerciales moratorios, a la tasa que cobran los bancos en los créditos ordinarios de libre asignación, liquidados sobre las anteriores cantidades de dinero, según lo

certifique la Superintendencia Bancaria, para el período transcurrido desde el 1º de enero de 1988 hasta la fecha de ejecutoría de la sentencia que le ponga fin al proceso. 18.- CONDENAR a la parte demandada al pago de los gastos en que incurra en forma directa la demandante, por causa o con ocasión del trámite del presente proceso. 19.- CONDENAR a la parte demandada al pago de las agencias en derecho por este proceso, conforme a la tarifa de honorarios profesionales de la CORPORACIÓN NACIONAL DE ABOGADOS “COVALBOS” que se encuentre aprobada por el Ministerio de Justicia y del Derecho Para el efecto la actora puso de presente los siguientes hechos: 1.- Afirma el demandante que el INSTITUTO FINANCIERO DE DESARROLLO DE BOYACÁ, “IDEBOY” -establecimiento público del orden departamental-, en su condición de propietario del “HOTEL SOCHAGOTA”, ubicado en el municipio de Paipa, celebró un contrato de concesión con la organización hotelera GERMÁN MORALES E HIJOS ORGANIZACIÓN HOTELERA LTDA el 27 de diciembre de 1977, vigente hasta el año de 1988. 2.- Finalizada dicha relación contractual, a partir del 1º de enero de 1988, las partes celebraron un contrato de arrendamiento sobre los establecimientos Hotel Sochagota y Casona Hacienda el Salitre, por cinco años improrrogables, contados a partir del 1º de enero de 1988 al 31 de diciembre de 1992. 3.- Las partes acordaron remodelar el HOTEL SOCHAGOTA, obras que estarían a cargo de la sociedad arrendataria, financiadas con los recursos de un fondo

destinado para el efecto, denominado “fondo para reposición y adición de activos de operación y de activos fijos”, pignorando dicho fondo para garantizar el pago del préstamo, y así consta en el acta de la junta directiva del IDEBOY del 20 de septiembre de 1989.

4. Es así como, Financiacoop, hoy Banco Cooperativo de Colombia – BANCOOPotorgó un préstamo por la suma de treinta millones de pesos, cuyos costos fueron asumidos por el fondo previamente constituido, pero en el entretanto la remodelación se inició con dineros de la arrendataria, aunado a que algunos de los costos que deberían ser cubiertos con plata del fondo fueron asumidos por el contratista como ocurrió con los activos de operación -vajillas, cristalería, cubertería, utensilios, ropa blanca y equipos similares, muebles, enseres y otros activos-, lo que implica que por este concepto IDEBOY le adeuda a GERMÁN MORALES E HIJOS ORGANIZACIÓN HOTELERA LTDA, una suma superior a $116.512.331,oo. 5.- El contrato se desarrolló normalmente, para dar fe de ello IDEBOY entregó a la sociedad demandante certificaciones sobre su cumplimiento, conforme obra en los escritos de 5 de marzo de 1992 y 10 de septiembre de 1992. 6.- No obstante lo anterior, la entidad arrendadora no avisó a la sociedad arrendataria, con la antelación ordenada por el legislador, que no deseaba prorrogar el contrato de arrendamiento sobre el mencionado establecimiento, por el contrario, el 8 y el 27 de octubre de 1992, el Gobernador de Boyacá y

Presidente de la Junta Directiva del IDEBOY solicitó a la arrendataria formular una oferta en relación con la explotación de los hoteles arrendados, a partir del 1º de enero de 1993 y la arrendataria hizo expresa su intención de renovar el contrato, mediante comunicación del 4 de noviembre de 1992. 7Es así como aunque las partes manifestaron su voluntad recíproca de RENOVAR (no de “prorrogar”) la entidad demandada expidió la resolución n.° 598/92 dando por terminada la relación contractual. 8.- Posteriormente, el 15 de enero de 1993, mediante la resolución n.° 006 el IDEBOY resolvió el recurso interpuesto por el Contralor departamental, accediendo a declarar la caducidad del contrato por incumplimiento del arrendatario y en cumplimiento de lo ordenado por el numeral 6º de la mentada resolución, el 17 de febrero de 1993, la alcaldía de Paipa desalojó a la sociedad arrendataria de los establecimientos de comercio denominados HOTEL SOCHAGOTA Y CASONA HACIENDA EL SALITRE, dando lugar al cierre intempestivo de los establecimientos hoteleros. 9.- IDEBOY se apropió de los bienes de la sociedad arrendataria y buena parte de ellos fueron entregados, posteriormente, a la sociedad HOTELES DANN LTDA, a la cual se le dio en arrendamiento el HOTEL SOCHAGOTA. 10.- La sociedad arrendataria promovió una acción de tutela, como mecanismo transitorio, para evitar mayores perjuicios, que no prosperó por las razones consignadas en la sentencia proferida por la Corte Constitucional el 22 de

septiembre de 1993, -T-404/93-. 11.- El apodero especial designado por la sociedad “GERMÁN MORALES E HIJOS ORGANIZACIÓN HOTELERA LTDA.”, sostuvo con el gobernador del departamento de Boyacá, a la vez presidente de la junta directiva y gerente del IDEBOY y otros funcionarios de la administración departamental, varias reuniones tendientes a obtener un acuerdo amigable sobre las diferencias en razón de las circunstancias referidas. Como resultado, la arrendadora prometió revocar las resoluciones –598/92, 006/93 y 042/93que desconocían el derecho a la renovación del contrato. 12.- La promesa de la revocatoria tenía como contraprestación i) que la sociedad arrendataria no cobrara los perjuicios que el IDEBOY le causó durante la ejecución del contrato extinguido, ii) que la arrendataria le hiciera “una rebaja” al IDEBOY del treinta por ciento (30%) del valor a que tuviera derecho en la liquidación final del contrato de arrendamiento, dicho de otro modo que le hiciera una “donación” a la parte arrendadora y iii) que las partes se pronunciaran públicamente sobre la buena fe con la que actuaron las autoridades departamentales. 13.- No obstante, la entidad demandada informó a la sociedad demandante que, si deseaba continuar con el contrato, debía someterse a la licitación pública convocada para el efecto, desconociendo que venía explotando el HOTEL SOCHAGOTA por más de quince (15) años y la CASONA HACIENDA EL SALITRE por más de cinco (5) años.

NORMAS VIOLADAS Y CONCEPTO DE LA VIOLACIÓN Para la prosperidad de las pretensiones la parte demandante expuso: i) que el Decreto 222 de 1983 prohíbe la prórroga del contrato, pero no su renovación con las condiciones contempladas en la nueva relación, ii) que la aplicación del Decreto 222 no excluye el Código de Comercio en cuanto al derecho de la renovación del contrato, para una debida protección a los empresarios y sus establecimientos, ni el Código Civil en cuanto a los postulados de la buena fe, iii) que la ley comercial defiende la unidad económica de un establecimiento de comercio, cuyo cierre viola además las normas del Código Sustantivo del Trabajo. 1.2. INTERVENCIÓN PASIVA 1.2.1 CONTESTACIÓN DE LA DEMANDA El 15 de febrero de 1995 el Tribunal Administrativo de Boyacá admitió la demanda y dispuso notificar al Instituto Financiero de Desarrollo de Boyacá “IDEBOY” -folio 184 del cuaderno principal-. La demandada contestó oponiéndose a las pretensiones –folio 199 del cuaderno principal-. Expuso que i) el contrato terminó por vencimiento del plazo y que la resolución 598/92 que así lo declaró se presume legal, ii) el derecho a la renovación a que alude el Código de Comercio se constituye a favor del empresario mercantil que recibe en arrendamiento inmuebles para el funcionamiento de su propio establecimiento, en tanto el contrato que vinculó a las partes incluyó el establecimiento de comercio, iii) el sublite trata de un contrato de concesión y no de arrendamiento, conforme lo prevé el numeral 4º del artículo 32

de la ley 80 de 1993, pues, contrario a lo afirmado y estipulado, la entidad demandada le entregó a la actora la explotación de un establecimiento de comercio y iv) los actos administrativos proferidos por la administración no fueron demandados. 1.3 ALEGATOS PRIMERA INSTANCIA 1.3.1. ENTIDAD DEMANDADA La entidad demandada insistió en las razones de su defensa –folio 238 del cuaderno principal-. Sostuvo que la actuación de la administración obedeció al cumplimiento de lo pactado por las partes e insistió en las razones expuestas en la contestación de la demanda. Aclaró que en los procesos laborales IDEBOY fue exonerado de toda responsabilidad, dado que conforme lo previsto en la cláusula vigésimo primera, el arrendatario a la terminación del contrato, debía cancelar en su integridad todos los contratos de trabajo. En resumen, insistió en las razones ya expuestas en la contestación de la demanda. 1.4 SENTENCIA DE PRIMERA INSTANCIA El Tribunal Administrativo de Boyacá se inhibió para resolver de fondo la controversia -folio 265 del cuaderno principal-, con fundamento en que no se incorporó al proceso la copia del contrato n.° 001 de 1988 y sus correspondientes modificaciones, razón suficiente para no resolver de fondo, en tanto no se pudo establecer si la relación negocial tuvo origen en un contrato de arrendamiento o de concesión. SEGUNDA INSTANCIA 2.1 RECURSO DE APELACIÓN La parte actora inconforme con la decisión del tribunal interpone recurso de apelación, para que se acceda a las pretensiones –folio 287 del cuaderno

principal-, fundado en i) que el contrato obra en el proceso, ii) que las partes aceptan que el Instituto Financiero de Desarrollo de Boyacá-IDEBOY le entregó a la sociedad GERMÁN MORALES E HIJOS ORGANIZACIÓN HOTELERA LTDA., los hoteles “Hotel Sochagota” y “Casona Hacienda El Salitre” para que estos fueran explotados a cambio de un precio y iii) que no hay duda sobre la naturaleza del contrato de arrendamiento, conforme a la prueba documental que obra en el proceso, lo cual supone desatar el fondo de la controversia. 2.2. INTERVENCIONES FINALES 2.2.1. PARTE ACTORA En la etapa de intervenciones finales de la segunda instancia, la parte actora insistió en la prosperidad de las pretensiones de la demanda –folio 311 del cuaderno principal-, fundado en que el tribunal estaba en la