CE - 24_130012331000200401301011sentenciafallo20220223154518_TCListadoTitulados133117060207219086-2022

REPÚBLICA DE COLOMBIA

CONSEJO DE ESTADO

SALA DE LO CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO

SECCIÓN TERCERA – SUBSECCIÓN B

Bogotá DC, veintiséis (26) de enero de dos mil veintidós (2022) Magistrado Ponente: FREDY IBARRA MARTÍNEZ Expediente: 13001233100020040130101 (42.907)

Demandantes: LUZ VICTORIA SALADÉN DE BERMÚDEZ

Demandados: UNIDAD ADMINISTRATIVA ESPECIAL DE

AERONÁUTICA CIVIL

Medio de control: CONTROVERSIAS CONTRACTUALES

Asunto: LESIÓN ENORME EN ADQUISICIÓN DE INMUEBLE POR VENTA NO FORZADA Síntesis del caso: la actora pretende que se declare que existió lesión enorme en un contrato de compraventa de un inmueble colindante con la pista del Aeropuerto Internacional Rafael Núñez de Cartagena, por considerar que se le pagó menos del 50% del valor real del bien para la época del negocio.

Decide la Sala los recursos de apelación interpuestos por las partes contra la sentencia de 2 de septiembre de 2011 por medio de la cual el Tribunal Administrativo de Bolívar accedió parcialmente a las pretensiones de la demanda.

I. ANTECEDENTES

1. La demanda El 11 de enero de 2002 (fl. 25 cdno 1) la señora Luz Victoria Saladén de Bermúdez promovió demanda en contra de la Unidad Administrativa Especial de Aeronáutica Civil con el fin de obtener que se declare que existió lesión enorme en el contrato compraventa de un inmueble celebrado entre ellos y que se ordene a la

demandada completar el justo precio del bien, al tiempo que formuló pretensiones subsidiarias relativas a un presunto desequilibrio del contrato también derivado del precio. El petitum fue el siguiente: “1. Que se declare que la demandante LUZ VICTORIA SALADÉN DE BERMÚDEZ sufrió lesión enorme en la compraventa que hiciera a la

demandada UNIDAD ADMINISTRATIVA ESPECIAL DE

AERONÁUTICA CIVIL – AEROCIVIL – del lote distinguido con el No. 2 (según carta catastral Lote No. 0003), con matrícula inmobiliaria No. 060-66065 y con cédula catastral No. 01-02-0905-0003-000, ubicado en el Distrito de Cartagena, con un área aproximada de 19.970 m2, contenida en la escritura pública No. 3.112 del 29 de diciembre de 1999, 2

Expediente: 13001233100320040130101 (42.907) Demandante: Luz Victoria Saladén de Bermúdez Controversias contractuales otorgada en la Notaría 24 del Círculo Notarial de Bogotá, por haber enajenado dicho inmueble por menos de la mitad de su justo precio, al momento de la venta, pues tan solo se recibió la suma de CIENTO NOVENTA Y NUEVE MILLONES SETECIENTOS MIL PESOS ($199.700.000), cuando el justo precio del predio supera el monto de

NOVECIENTOS NOVENTA Y OCHO MILLONES QUINIENTOS MIL

PESOS ($998.500.000) MONEDA CORRIENTE.

2. El LOTE No 2 (según carta catastral Lote 003), con folio de matrícula

inmobiliaria No. 060-66065 (a continuación se describió la tradición y los linderos del predio pero no se formuló petición alguna).

3. Que consecuentemente, y dado que el inmueble enajenado fue declarado de utilidad pública por la Aerocivil, como consta en el mismo acto notarial contenido en la escritura 3.112 del 29 de diciembre de 1999 de la Notaría 24 del Círculo Notarial de Bogotá, se ordene a la entidad demandada que complete el justo precio del inmueble con deducción de una décima parte, para no afectar el servicio público al que se destina el predio.

4. Que, por lo tanto, se condene a la Unidad Administrativa Especial de Aeronáutica Civil – Aerocivil -, a pagar a favor de la demandante LUZ

VICTORIA SALADÉN DE BERMÚDEZ la suma de SETECIENTOS DIECIOCHO MILLONES NOVECIENTOS VEINTE MIL PESOS ($718.920.000) MONEDA CORRIENTE, para completar así el justo precio, al momento de la venta, del inmueble enajenado a la entidad demandada y declarado por esta de utilidad pública, con deducción de la décima parte, o en su defecto, la suma que aparezca probada en desarrollo del proceso, bien sea menor o mayor.

5. Que se disponga que la suma antes mencionada, o en su defecto la que resulte probada en el desarrollo del proceso, se indexe, para corregir la pérdida del valor adquisitivo del dinero desde el 29 de diciembre de 1999 hasta la fecha del fallo.

6. Que se condene a la Unidad Administrativa Especial de Aeronáutica Civil – Aerocivil – a pagar a favor de la demandante LUZ VICTORIA

SALADÉN BERMÚDEZ los intereses comerciales causados por la suma de dinero relacionada en el punto tercero de este bloque de pretensiones principales o sobre el monto que aparezca probado, desde el 29 de diciembre de 1999, o en su defecto desde la fecha de la presentación de esta demanda hasta el día en que se verifique el pago total del capital que complete el justo precio del inmueble enajenado.

7. Que se condene a la demandada al pago de las costas y gastos del proceso.

SUBSIDIARIAS Para el evento de que por cualquier causa o motivo no se acceda a las súplicas principales anteriormente deducidas, me permito, para tal eventualidad, postular, con el carácter de subsidiarias las siguientes:

1. Que se declare que en el contrato estatal de compraventa realizado

mediante la escritura pública No. 3.112 del 29 de diciembre de 1999 (…) se alteró gravemente el equilibrio contractual con las partes, pues la demandante no recibió el justo valor del inmueble (…).

2. Que, consecuencialmente, se disponga que la demandada UNIDAD ADMINISTRATIVA ESPECIAL DE AERONÁUTICA CIVIL – AEROCIVIL, debe restablecer el equilibrio económico contractual

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Expediente: 13001233100320040130101 (42.907) Demandante: Luz Victoria Saladén de Bermúdez Controversias contractuales alterado en la compraventa ya singularizada y con perjuicio de la demandante.

3. Que, también consecuencialmente, se condene a la UNIDAD ADMINISTRATIVA ESPECIAL DE AERONÁUTICA CIVIL – AEROCIVIL a pagar a favor de la demandante LUZ VICTORIA SALADÉN DE

BERMÚDEZ la suma de SETECIENTOS DIECIOCHO MILLONES NOVECIENTOS VEINTE MIL PESOS ($718.920.000) MONEDA CORRIENTE, para completar así el justo precio (…).

4. Que se disponga que la suma (…) se indexe para corregir la pérdida del valor adquisitivo del dinero desde el 29 de diciembre de 1999 hasta la fecha del fallo.

5. Que se condene (…) a pagar (…) los intereses comerciales (…).

6. Que se condene a la demandada al pago de las costas y gastos del proceso.” (fls. 4 y ss cdno. 1 – mayúsculas fijas y negrillas originales).

Como fundamento de hecho de las pretensiones la parte demandante indicó que en el año 1995 adquirió el predio identificado como “Lote no. 2” con matrícula inmobiliaria 060-66065 ubicado entre la margen que comprende la Ciénaga de La Virgen y el eje actual de la pista de aterrizaje del Aeropuerto Internacional Rafael Núñez de la ciudad de Cartagena (Bolívar) con un área aproximada de 19.970 m2, inmueble que la Aerocivil decidió adquirir para la ampliación del referido aeródromo para lo cual se solicitó un avalúo a la Lonja de Propiedad Raíz de Cartagena, sin embargo, esta emitió un concepto alejado de la realidad y no le otorgó al inmueble ninguna posibilidad de desarrollo urbanístico por considerar que el bien estaba constituido como zona de reserva ecológica y de alto riesgo, contrario a lo señalado en el POT del distrito.

Con sustento en el mencionado avalúo el valor del bien se tasó en $10.000 por metro cuadrado y la demandante se vio precisaba a venderlo en la suma de $199.700.000 pese a que su valor real era al menos $998.500.000; la compraventa se perfeccionó con la escritura pública no. 3.112 del 29 de diciembre de 1999 otorgada en la Notaría 24 del Círculo Notarial de Bogotá.

2. Contestación de la demanda La Unidad Administrativa Especial de Aeronáutica Civil se opuso a las pretensiones e indicó que al momento de la negociación se asesoró de la entidad idónea para la determinación del precio de la compraventa y, negó que el predio tuviera el potencial de urbanismo y explotación referido por la demandante porque está ubicado junto a un aeropuerto lo cual le genera por sí mismo limitaciones en los términos de la Ley 89 de 1938.

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Expediente: 13001233100320040130101 (42.907) Demandante: Luz Victoria Saladén de Bermúdez Controversias contractuales Formuló la excepción de caducidad de la acción porque la demanda debió promoverse dentro de los dos años siguientes a la firma de la promesa de compraventa y entrega del bien que tuvieron lugar el 10 de diciembre de 1999 mientras que la demanda fue presentada en enero de 2002; también consideró que la acción incoada es improcedente porque tratándose de ventas sujetas a procedimientos legales específicos no es posible la aplicación de la figura de la lesión enorme; finalmente, se opuso a las pretensiones subsidiarias por

considerar que la figura del desequilibrio económico no puede operar en un contrato de ejecución instantánea.

3. Trámite relevante La Aerocivil llamó en garantía a la Lonja de Propiedad Raíz de Cartagena (fl. 1 cdno 1A) para que sea obligada a responder por el eventual perjuicio que sufra la entidad toda vez que esta se limitó a acoger el avalúo presentado por aquella; mediante auto de 4 de julio de 2002 el a quo admitió el llamamiento y ordenó citar a la lonja.

La llamada en garantía se opuso a las pretensiones (fl. 62 cdno 1A) por considerar que no existe fundamento legal o contractual para que deba indemnizar a Aerocivil por los daños que llegue a sufrir como consecuencia del presente proceso; agregó que no es posible considerar que el predio avaluado tenía potencial de vivienda porque no tenía acceso directo y que para llegar a este se precisaba atravesar la pista del Aeropuerto Rafael Núñez con orden especial emitida por la Aerocivil. Por otra parte, se promovió una solicitud de acumulación del presente expediente con otros cuatro en los que los fungían como demandantes los señores Ercinia Celia Cayetano Mendoza Saladén, Hugo Ernique Hernández Saladén, Ligia María de la Candelaria Hernández Saladén, Edith María Hernández de Rodríguez y María Yadira de Jesús Mendoza Saladén, antiguos propietarios de predios colindantes con el mismo aeropuerto y que también fueron adquiridos por Aerocivil; sin embargo, la acumulación fue negada en primera instancia y confirmada por la Sección Tercera del Consejo de Estado por auto de 1º de abril

de 2004 (fl. 63 cdno. 7).

4. La sentencia apelada

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Expediente: 13001233100320040130101 (42.907) Demandante: Luz Victoria Saladén de Bermúdez Controversias contractuales El 2 de septiembre de 2011 el Tribunal Administrativo de Bolívar resolvió: “PRIMERO: Declarar que existió lesión enorme en la compraventa hecha entre Luz Victoria Saladén y la U.A.E. Aeronáutica Civil, del

inmueble constituido por el lote distinguido con el No 2 (según carta catastral Lote No 0003), con matrícula inmobiliaria No 060-66065 y con cédula catastral No 01-02-905-0003-000, ubicado en el Distrito de Cartagena, mediante la escritura pública No 3.112 del 29 de diciembre de 1999, otorgada a la notaría 24 del Círculo Notarial de Bogotá, por las razones expuestas en la parte considerativa de esta sentencia.

SEGUNDO: Como consecuencia de la anterior declaración y, a título de restablecimiento del derecho, se ordena a la U.A.E. Aeronáutica Civil, cancelar a la señora Luz Victoria Saladén, la suma de doscientos treinta y nueve millones trescientos noventa y tres mil trescientos pesos ($239.393.399), suma que reflejó el avalúo, con deducción de lo pagado, de manera indexada, y de conformidad con lo estipulado en el artículo 1948 del CC; como justo precio de la compraventa.

TERCERO: Las anteriores condenas económicas deberán actualizarse debidamente, conforme al artículo 178 del C.C.A. (…).

CUARTO: Niéguense las demás pretensiones.

QUINTO: Esta sentencia de cumplirá conforme a lo dispuesto en el artículo 176 y 177 del Código Contencioso Administrativo.”.

El tribunal fundamentó su decisión en los siguientes argumentos: 1) No operó la caducidad de la acción porque esta solo inició a contabilizarse desde el perfeccionamiento de la compraventa y no desde la promesa; como la escritura pública de venta se otorgó el 29 de diciembre de 1999 el término de caducidad vencía, en principio, el 30 de diciembre de 2001; por tratarse de época de vacancia judicial la demanda podía ser presentada hasta el primer día hábil siguiente, tal como se hizo. 2) No se trató de una venta forzada y por ende no es aplicable el artículo 1949 del Código Civil que restringe la aplicación de la lesión enorme en esos eventos. 3) La zona donde está ubicado el predio de la demandante no es de reserva ecológica según lo hizo constar la Curaduría Urbana no. 2 de Cartagena; la Secretaría de Planeación del Distrito de Cartagena certificó que el bien estaba ubicado en “zona residencial de proyectos especiales” lo que demuestra el yerro en el que incurrió la Lonja de Propiedad Raíz de Cartagena al avaluar el predio. 4) En el proceso se avaluó nuevamente el bien con fundamento en la comparación con otros inmuebles lo que permitió establecer que para el año 2004 el bien tenía 6

Expediente: 13001233100320040130101 (42.907) Demandante: Luz Victoria Saladén de Bermúdez Controversias contractuales un valor de $30.197,93 por metro cuadrado, suma que llevó a valores del año 2000, lo cual arrojó la cifra de $21.987, que multiplicada por 19.970m2 dio como

resultado $439.093.300 que, a juicio del perito, era el precio comercial para la época de la compraventa. 5) La objeción por error grave formulada contra el dictamen no quedó probada porque el método de comparación o de mercado utilizado por el perito es perfectamente admisible en atención al tiempo transcurrido desde la negociación y no le otorgó al inmueble de la actora alguna condición o atributo del que carezca; el avalúo practicado para acreditar la objeción también acudió al método comparativo y no desvirtuó el precio obtenido en el primero; por el contrario, arrojó un valor superior por metro cuadrado. 6) Conforme al primer avalúo referido se demostró que el valor comercial del inmueble era de $439.093.300 y, pese a ello, fue vendido por $197.700.000, con lo cual se configuró lesión enorme en la compraventa; con fundamento en ello reconoció en favor de la demandante la diferencia indexada con aplicación de la variación del IPC y negó las demás pretensiones de la demanda. 7) El llamamiento en garantía no podía prosperar porque la Lonja de Propiedad Raíz de Cartagena se limitó a rendir un concepto que no tenía fuerza vinculante para las partes.

5. Los recursos de apelación 5.1 Parte actora La actora (fl. 379 cdno. ppal.) cuestionó el valor reconocido para completar el justo precio del inmueble porque el dictamen rendido como fundamento de la objeción daba cuenta de un valor mayor del metro cuadrado y este fue desatendido por el tribunal, de acuerdo con este avalúo el precio real del inmueble ascendía a $1.146.278.000 por lo que la diferencia a pagar a la demandante era ampliamente

superior a la reconocida, razón por la cual se debe aumentar el monto de la condena. 5.2 Parte demandada La Unidad Administrativa Especial de Aeronáutica Civil (fl. 387 cdno. ppal.) pidió 7

Expediente: 13001233100320040130101 (42.907) Demandante: Luz Victoria Saladén de Bermúdez Controversias contractuales que se revoque la decisión apelada con fundamento en lo siguiente: 1) Debe decretarse la caducidad de la acción porque el predio de la litis está afectado a utilidad pública desde el año 1938 y sujeto a las restricciones que la Ley 89 de ese año impone a los inmuebles colindantes con los aeródromos públicos. 2) Los dictámenes rendidos en el curso del proceso son incoherentes porque le asignan al predio unos atributos que no tenía, debe tenerse en cuenta el uso del suelo del bien al momento de la negociación, como lo hizo la Lonja de Cartagena, además, el método comparativo que dicen haber utilizado no está debidamente sustentado porque no hay evidencia de las presuntas transacciones inmobiliarias que se tomaron como referente. 3) Las transacciones tenidas en cuenta para la metodología comparativa corresponden a negociaciones con invasores de predios de propiedad de Aerocivil en los que se presentaron irregularidades que son objeto de investigación. Sobre el punto se pidieron pruebas en segunda instancia y fueron negadas mediante auto de 12 de mayo de 2014 (fl. 549 cdno. ppal). 4) La sentencia no tuvo en cuenta los argumentos de la objeción de la Aerocivil según la cual los avalúos practicados en el proceso desconocieron la servidumbre

aeronáutica que pesaba sobre el inmueble y que tenía incidencia sobre su valor comercial. 5) No se puede exonerar de responsabilidad a la llamada en garantía porque si el avalúo contratado con esta llega a causar algún perjuicio a Aerocivil aquella está llamada a indemnizarlo.

6. Alegaciones finales En la oportunidad para alegar de conclusión la demandada reiteró los argumentos de la contestación de la demanda y del recurso de apelación formulado por ella

(fl. 572 cdno. ppal), al tiempo que la actora insistió en su inconformidad con la tasación del justo precio (fl. 575 cdno ppal). El Ministerio Público (fl. 590 cdno. ppal) consideró que sí hay evidencia de lesión enorme en la compraventa según lo acreditan los avalúos rendidos en el curso 8

Expediente: 13001233100320040130101 (42.907) Demandante: Luz Victoria Saladén de Bermúdez Controversias contractuales del proceso pero, debe permitirse a la demandada la opción de rescindir el negocio y obtener la devolución de lo pagado pues, la ley le da derecho a escoger entre esta opción o completar el justo precio, por lo cual solicitó modificar el fallo apelado en ese sentido.

II. CONSIDERACIONES

1. Objeto de la controversia La controversia se circunscribe a determinar si en la compraventa celebrada entre las partes existió desproporción entre el valor real del bien y el valor pagado en los términos exigidos en la ley para que se configure la lesión enorme y, en caso afirmativo, verificar si hay lugar a reconocer lo pretendido por la actora quien apeló en procura del reconocimiento de un mayor valor al concedido en primera

instancia; la accionada insiste en la caducidad de la acción porque, a su juicio, la afectación del inmueble a utilidad pública ocurrió desde 1938, de igual manera en la responsabilidad de la llamada en garantía en caso de que se mantenga la condena en su contra, y en que las condiciones especiales del inmueble justificaban el valor pagado y no fueron tenidas en cuenta en los avalúos practicados en el curso del proceso. De cara a lo anterior la Sala se pronunciará, primero, respecto de la oportunidad de la acción y, segundo, respecto del fondo del asunto, lo cual impone analizar si las pruebas aportadas permiten considerar que se desconoció el justo precio en la compraventa y en qué medida. En ese contexto la Sala revocará la decisión de primera instancia porque no se probó la desproporción en el precio y, tal como lo alegó la Aerocivil, los avalúos rendidos en el curso del proceso desconocieron las especiales condiciones del predio en las que se fundó el precio de enajenación por el hecho de sustentarse en una situación futura e incierta consistente en la eventual reubicación del Aeropuerto Internacional Rafael Núñez1. Las razones de esa decisión se expondrán en dos partes: en la primera, se analizará lo relativo a la oportunidad de la acción y, en la segunda, se abordará 1 La Sala se pronunció en el mismo sentido en un caso similar de uno de los predios colindantes con el Aeropuerto Internacional Rafael Núñez, cfr. Consejo de Estado, Sección Tercera, Subsección B, sentencia de 5 de mayo de 2020, exp. 51800, MP Alberto Montaña Plata. 9

Expediente: 13001233100320040130101 (42.907)

Demandante: Luz Victoria Saladén de Bermúdez Controversias contractuales el análisis de la lesión enorme en los contratos públicos y si se configuran en el caso concreto los supuestos de hecho para que esta se tenga por demostrada.

2. Oportunidad de la acción Como lo verificó el tribunal, la demanda fue promovida el primer día hábil posterior al vencimiento de los dos años siguientes al perfeccionamiento de la compraventa por lo cual fue oportuna; la norma aplicable para efectos de caducidad es el artículo 136 numeral 10 del CCA según el cual el término general para accionar en controversias contractuales es de dos años contados a partir del día siguiente a la ocurrencia de los motivos de hecho o de derecho correspondientes2; en este caso se controvierte el precio final de la venta y, por ende, el término de caducidad inició a contabilizarse desde que se perfeccionó el negocio, esto es, a partir del otorgamiento de la escritura pública no. 3112 de 29 de diciembre de 1999 (fl. 29 cdno 2), en consecuencia, el plazo para accionar precluía el 30 de diciembre de 2001, día inhábil por corresponde a la vacancia judicial3, por lo cual la demanda presentada el 11 de enero de 2002 lo fue en tiempo de conformidad con el artículo 121 del Código de Procedimiento Civil4 y el 62 de la Ley 4 de 19135, porque ese fue el primer día hábil siguiente del periodo de vacancia judicial.

Contrario a lo que estima la Aerocivil, para la determinación de la oportunidad de 2 Ibidem, artículo 136, numeral 10. “En las relativas a contratos, el término de caducidad será de

dos (2) años que se contará a partir del día siguiente a la ocurrencia de los motivos de hecho o de derecho que les sirvan de fundamento”. 3 Ley 31 de 1971. “Artículo 1. El artículo 20. del Decreto número 546 de 1971, quedará así: Para todos los efectos legales, los días de vacancia judicial son los siguientes: a) Los días domingos y festivos, cívicos o religiosos, que determina la ley y los de la Semana Santa. b) Los días comprendidos entre el 20 de diciembre de cada año y el 10 de enero siguiente, inclusive, lapso en el cual los funcionarios y empleados de la rama civil, contencioso administrativo, laboral y los de la Sala Penal de la Corte Suprema de Justicia, Tribunal Superior de Aduanas y Salas Penales de los Tribunales de Distrito, así como los respectivos agentes del ministerio público que corresponden a tales despachos, disfrutarán colectivamente de la prestación social de vacaciones anuales”. 4 Código de Procedimiento Civil, “Artículo 121. Términos de días, meses y años. En los términos de días no se tomarán en cuenta los de vacancia judicial, ni aquéllos en que por cualquier circunstancia permanezca cerrado el despacho. Los términos de meses y de años se contarán conforme al calendario.”. 5 Ley 4 de 1913 “Artículo 62. En los plazos de días que se señalen en las leyes y actos oficiales, se entienden suprimidos los feriados y de vacantes, a menos de expresarse lo contrario. Los de meses y años se computan según el calendario; pero si el último día fuere feriado o de vacante, se extenderá el plazo hasta el primer día hábil”.

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Expediente: 13001233100320040130101 (42.907) Demandante: Luz Victoria Saladén de Bermúdez Controversias contractuales la acción no son relevantes las épocas de las presuntas afectaciones del predio que hubieran incidido en su valor por cuanto la demanda no está encaminada a obtener reparación por esas presuntas afectaciones; solo con el negocio jurídico que tuvo como elemento el precio que ahora se controvierte se abrió la posibilidad de reclamar la lesión enorme en este y, por consiguiente, fue bien denegada por el a quo la excepción de caducidad de la acción.

3. La lesión enorme en los contratos estatales La Sala no duda en que las normas civiles propias de la compraventa que no sean incompatibles con el estatuto de contratación pública son aplicables a la adquisición de inmuebles por parte de las entidades públicas por virtud de lo dispuesto en el artículo 13 de la Ley 80 de 19936.

El artículo 1947 del Código Civil prevé que el vendedor sufre lesión enorme cuando el precio que recibe es inferior a la mitad del justo precio de la cosa que vende, regla también aplicable al comprador que paga más del doble de ese valor para la época de la celebración del contrato7; en tales eventos es posible impedir la rescisión del contrato completando el justo precio con deducción de una décima parte, en el caso del comprador, o devolver el exceso, aumentado en una décima parte, en el caso del vendedor8. De las referidas normas se concluye que (i) las partes de un contrato pueden sufrir lesión enorme cuando el precio pagado o recibido difiere sustancialmente del “justo precio”, en la proporción ya referida, y (ii) que su consecuencia natural

es la rescisión del contrato, que puede evitarse, al arbitrio del demandado, completando el justo precio o devolviendo el exceso, de conformidad con las reglas anotadas. 6 Ley 80 de 1993, artículo 13. “Los contratos que celebren las entidades a que se refiere el artículo 2º. del presente estatuto se regirán por las disposiciones comerciales y civiles pertinentes, salvo en las materias particularmente reguladas en esta ley”. 7 Código Civil, artículo 1947. “El vendedor sufre lesión enorme cuando el precio que recibe es inferior a la mitad del justo precio de la cosa que vende; y el comprador a su vez sufre lesión enorme, cuando el justo precio de la cosa que compra es inferior a la mitad del precio que paga por ella. El justo precio se refiere al tiempo del contrato”. 8 Ibidem, artículo 1948. “El comprador contra quien se pronuncia la rescisión podrá, a su arbitrio, consentir en ella, o completar el justo precio con deducción de una décima parte; y el vendedor, en el mismo caso, podrá a su arbitrio consentir en la rescisión, o restituir el exceso del precio recibido sobre el justo precio aumentado en una décima parte”. 11

Expediente: 13001233100320040130101 (42.907) Demandante: Luz Victoria Saladén de Bermúdez Controversias contractuales Según la ha interpretado la Corte Suprema de Justicia9 esta regulación tiene un fundamento meramente objetivo y aritmético en cuanto busca remediar desproporciones evidentes en el precio: “Esta visión, recogida por el legislador colombiano, español y francés, cuyo origen se remonta al derecho romano, busca la equidad

cuantitativa de las contraprestaciones, pues si existe una desigualdad grosera entre el valor justo y el precio pactado, la parte beneficiada se enriquecerá en detrimento de la otra, quien será perjudicada en su patrimonio por el quiebre de la ecuación matemática”. Entonces, la verificación judicial de la lesión enorme se limita en forma objetiva al precio, sin que se imponga para su configuración la prueba de un vicio en el consentimiento o la intención de alguno de los contratantes tendiente a prevalerse de alguna condición o necesidad de su contraparte, toda vez que su finalidad es garantizar un mínimo equilibrio en las relaciones negociales a las que resulta aplicable con independencia de los factores subjetivos que influyen en estas. Por ende, aunque la ley regulaba para la época del negocio jurídico la forma en que había de determinarse el precio máximo de adquisición del bien y los procedimientos específicos para fijarlo y controvertirlo, ello no desdice de la posibilidad de aplicar el artículo 1947 del Código Civil a los contratos estatales porque no se trató de una venta forzada en los términos del artículo 1949 ibidem; pese a la existencia de los mencionados procedimientos y avalúos previos resulta siempre posible -en el plano de los hechosque se presente la desproporción objetiva que el legislador quiso proscribir, ante esta circunstancia bien puede el afectado acudir al juez en procura de remediarla lo cual acompasa con el mandato constitucional de permitir el control judicial del precio10, aún en los eventos de expropiación. Como lo ha sostenido la Corporación11, la determinación del precio de adquisición

en los procesos de enajenación voluntaria por causas de utilidad pública o interés social obedece al cumplimiento de una serie de reglas previamente definidas cuya 9 Corte Suprema de Justicia, Sala de Casación Civil y Agraria, sentencia SC2485 de 3 de julio de 2018. 10 Constitución Política de Colombia, artículo 58. (…) “Por motivos de utilidad pública o de interés social definidos por el legislador, podrá haber expropiación mediante sentencia judicial e indemnización previa. Esta se fijará consultando los intereses de la comunidad y del afectado. En los casos que determine el legislador, dicha expropiación podrá adelantarse por vía administrativa, sujeta a posterior acción contenciosa - administrativa, incluso respecto del precio”. 11 Crf. Consejo de Estado, Sección Tercera, Subsección A, sentencia de 20 de noviembre de 2020, exp. 45771. 12

Expediente: 13001233100320040130101 (42.907) Demandante: Luz Victoria Saladén de Bermúdez Controversias contractuales finalidad consiste en que el valor que se establezca como contraprestación por el bien sea cierto, justo y real, lo cual impone que para probar una desproporción como aquella a la que se refiere el artículo 1947 del Código Civil como constitutiva de lesión enorme no sea suficiente con que se rinda un dictamen que establezca un valor diferente al fijado al momento de la celebración del contrato; esa prueba técnica debe elaborarse con las condiciones legales establecidas para este tipo de compraventas y, como cualquier otro dictamen pericial, debe ser claro, preciso y detallado, explicar los exámenes, experimentos e investigaciones efectuados,

lo mismo que los fundamentos técnicos en los que se funden sus conclusiones para que tenga la fuerza inequívoca de desvirtuar el avalúo fundamento de la enajenación.

4. El caso concreto El inmueble materia de la litis identificado con el folio de matrícula inmobiliaria no.

060-66065 corresponde al lote no. 2 del Barrio Canapote del Distrito de Cartagena con una cabida de 19.970 m2 (fl. 37 cdno. 2), el 29 de diciembre de 1999 la demandante Luz Victoria Saladén Bermúdez, quien era titular inscrita del derecho de dominio hasta entonces, lo vendió a la Unidad Administrativa Especial de Aeronáutica Civil por la suma de $199.700.000 mediante escritura pública no. 3112 de la Notaría 24 del Círculo de Bogotá. La Lonja de Propiedad Raíz de Cartagena (fl. 83 y ss. cdno. 4) practicó un avalúo12 en el que se determinó que el precio del predio era de $10.000 por cada metro cu